Капремонт в МКД.Капитальный ремонт комплекс работ по существенному улучшению состояния объекта недвижимости, который может включать в себя частичную или полную замену ряда несущих конструкций, коммуникаций и оборудования, возведение различных пристроек, новых этажей. Обычно в ходе его проведения выполняются и работы по модернизации здания или дома.

В многоквартирных домах выполнение аварийного ремонта, планово-профилактического и обычно — текущего ремонта подразумевается в ходе содержания жилья. Капитальный ремонт осуществляется за отдельную плату. Рекомендуемая периодичность капитального ремонта, как правило, составляет 25 лет — таков срок службы большинства «старых» стройматериалов и оборудования, произведенных
в советские времена.

Решение этого вопроса в любом объекте недвижимости, будь то многоквартирный дом, индивидуальное жилье, бизнес-центр или промышленно-торговое здание, пока что зависит от волеизъявления собственников объекта: сложно запретить хозяевам добровольно превращать свое имущество в трущобы. При этом собственник недвижимости вправе даже снести свой объект, построив на его месте новое здание, либо прирастить к старому несколько новых этажей и так далее.

Единственным парадоксальным исключением их этих правил в скором времени станут многоквартирные дома, поскольку в головах их собственников гуляет ветер. Суть проблемы
в том, что сейчас государство заставляет их принудительно откладывать деньги на капитальный ремонт — в отличие от хозяев других объектов жилой и нежилой недвижимости. Об этом гласит Федеральный закон №271 от 25 декабря 2012 года.

Ситуация зашла в тупик: многоквартирное жилье рушится, его хозяева не хотят проводить капитальный ремонт, считая, что им его должно выполнить государство, и медленно, но верно становятся бомжами. Хотя в сравнении с рыночной стоимостью недвижимости цена вопроса здесь символична: собрав с квартиры по 30–50 тысяч рублей в ходе капитального ремонта, практически любой «убитый» дом можно превратить в конфетку (если не воровать).

Однако объемы аварийного жилья год за годом растут из-за неудовлетворительного содержания жилищного фонда. При этом в нашей нищей в сравнении с западными государствами стране чиновники почему-то практически не строят социальное жилье
для бездомных, в результате дело может закончиться бунтами или революцией.

Этим и объясняются новые веяния: государственные мужи будут пытаться решить эту проблему добровольно-принудительным методом, обязав собственников жилья добросовестно содержать свои дома — из-под палки.

Оглавление.


I. Капитальный ремонт — история проблемы:

  1. Ельцинский популизм.
  2. Создание частных многоквартирных домов.
  3. Застрявшие в 1990-х.
  4. Пятилетка воровства и коррупции.

II. Капитальный ремонт и существующие реалии:

  1. «Обязаловка».
  2. Бюджетная поддержка.

III. Капитальный ремонт
в многоквартирном доме:

  1. Основные виды.
  2. Работы по энергосбережению.
  3. Организационные вопросы.

III. Капитальный ремонт по-новому

  1. Общий котел.
  2. Персональный счет.
  3. Банковские кредиты.

IV. Капитальный ремонт бесплатно

  1. Суть идеи.
  2. Наброски к смете хозрасчетного капитального ремонта.
  3. Подводные камни.

V. Интересные нюансы.

I. Капитальный ремонт: история проблемы

1) Ельцинский популизм

Этот раздел мы подготовили прежде всего для «любителей правды-матки», не желающих проводить капитальный ремонт в разрушающемся собственном доме, поскольку его должно выполнять государство. История вопроса уходит в далекие 1990-е годы, когда началась приватизация жилья, параллельно с ней шла полукриминальная приватизация промышленного фонда и ряд других негативных экономических процессов.

Основная цель, преследуемая государством, заключалась в желании сбросить все объекты ЖКХ на чужие плечи, передав их в частные руки. А в те времена в государственной собственности пребывали колоссальные объемы социального жилья и ведомственных домов, которые можно было просто подарить жильцам, позволив бесплатно приватизировать недвижимость.

Многоквартирный дом: под флагом капремонта.

Но, как отмечают федеральные эксперты, в силу психологических особенностей и достатка далеко не каждому человеку дано быть собственником жилья (1). Что же касается находящегося в коллективной собственности частного многоквартирного дома, зачастую принадлежащего сотням хозяев, это весьма специфическое имущество, особенно при капиталистических нравах. «Мерседес», принадлежащий одному хозяину, обычно ухожен и красив, но если у машины окажется сто собственников, вполне возможно, она придет в состояние разрухи.

Хотя с советских времен были и исключения. К таковым относился фонд кондоминиумов — домов, возведенных и управляемых жилищно-строительными кооперативами, чье состояние всегда было лучше, нежели у государственного жилья. Их собственники, как и хозяева индивидуальных домовладений, в отличие от жильцов государственной недвижимости, отнюдь не ощущали себя придатками государства, ни у кого не просили и не требовали денег на капитальный ремонт. Ситуация проста: если человек сумел построить себе дом, то уж с его капитальным ремонтом он как-нибудь справится.

Но таких жильцов было значительно меньше. Отдавая дань моде, можно обратиться к западному опыту. За рубежом основные объемы МКД приходятся на доходные дома (качественное арендное жилье) и государственное социальное жилье, которое там строится. Управлять кондоминиумом («колхозом», функционирующим в городе, а не деревне) намного сложнее, такие дома здесь малопопулярны и менее эффективны в управлении. Поэтому граждане, желающие иметь в своей собственности недвижимость, обычно строят индивидуальное жилье.

Таким образом, наша «национальная идея» сбросить абсолютно весь государственный фонд на плечи жильца изначально являлась большой авантюрой. Что же касается идеи государства отказаться от содержания оставшегося с советских времен социального жилья (не говоря уж о строительстве новых объектов в нашей нищей России), то ее можно назвать преступлением властей против собственного народа.

В соответствии с Федеральным законом от 4 июля 1991 года № 1541-1 «0 приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», помещения в многоквартирных домах стали предметом собственности физических и юридических лиц. Но при этом на основании статьи 16 бывшие наймодатели (органы местного самоуправления) должны были выполнить свои обязательства по капитальному ремонту перед собственниками помещений в многоквартирных домах.

2) Возникновение частных многоквартирных домов

На пятилетку реформистский процесс застрял, поскольку приватизируемое гражданами социальное жилье пребывало в управлении ЖЭУ и муниципальных чиновников. Отметим важный момент: свежеиспеченные горе-собственники, приватизирующие квартиры, не фиксировали состояние общего имущества многоквартирного дома (дважды в год в многоквартирных домах требуется проводить осмотры), соответственно, обязательства государства по капитальному ремонту не определялись (2). Разумеется, не занимались этим и ЖЭУ. Более того, в очень многих зданиях чиновники растеряли даже документы на многоквартирные дома.

В результате собственники большинства домов теперь не могут требовать капитального ремонта от государства даже с точки зрения здравого смысла (не говоря уж о юридической казуистике). Поскольку нет никаких доказательств, в каком именно состоянии много лет назад пребывало их жилье на момент приватизации, какие работы государство было обязано выполнить в каждом отдельно взятом доме — двадцать лет тому назад.

В те времена капитальный ремонт проводился в символических объемах, по завершении процедуры недвижимость оставалась в управлении муниципалитета. Лишь в 1996 году Федеральный закон №72 «О товариществах собственников жилья» предоставил возможность управления многоквартирными домами объединениям в форме ТСЖ.

Опираясь на него, местные власти начинают формировать новые муниципальные программы по капитальному ремонту. Теперь работы по-прежнему проводятся за счет государства, но затем в доме обязательно организуется ТСЖ, и объект уходит из муниципального управления.

Существующая система продержалась с десятилетие — до принятия нового Жилищного кодекса РФ. 36-я статья документа гласила, что от органов государственной власти не требуется передача ответственности по эксплуатации и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома собственникам. А на основании статьи 158 собственники были должны накапливать средства на капитальный ремонт.

3) Застрявшие в 1990-х

Иными словами, принятый в 2006 году новый Жилищный кодекс РФ перечеркнул Федеральный закон №1541-1, обязывающий государство ремонтировать бывшее «собственное» жилье. Теперь требовать от властей бесплатного капитального ремонта даже
не глупо, а просто комично.

С таким же успехом можно выставлять властям претензию за поросшие после приватизации бурьяном предприятия, тонущие подлодки, падающие ракеты и прочие инциденты. И на этом основании потребовать от них деньги.

4) Пятилетка воровства и коррупции

Интересно, что веру в доброго дядю-чиновника, который придет и все починит, невольно подогрел принятый в 2007 году федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Хотя суть идеи заключалась в прямо противоположном — заинтересовать собственников в капитальном ремонте плюс обязать города и регионы как-то реформировать ЖКХ, поскольку процесс стоял на месте, а принятый Жилищный кодекс не работал.

Чуб и Цицин.Собственники получили право на государственное софинансирование капитального ремонта (до 90–95% от сметной стоимости работ), если будут исполнять ряд условий. Некоторые другие условия будут исполнять их региональные и муниципальные власти. При этом в тот же самый период, опираясь на принятый ранее ЖК РФ, жильцы могли в принципе не играть в подобные игры с властями, а ремонтироваться полностью за свой счет (как поступали многие председатели бывших советских ЖСК).

А тем временем миллиарды рублей, спускаемые в регионы Фондом содействия реформированию ЖКХ, а также миллиарды рублей, привлеченные из региональных и муниципальных бюджетов, успешно «распиливались» местными чиновниками и близкими властям руководителями управляющих компаний. По заявлениям ряда собственников жилья, после выполненного капитального ремонта состояние их многоквартирных домов ухудшилось.

В ходе капитального ремонта, в прежние годы выполняемого на средства Фонда ЖКХ, госкорпорация выставила регионам РФ многочисленные требования, которые оказались проваленными практически в каждом городе. К таковым относилось создание ТСЖ в 20% многоквартирных домов, проведение процедуры выбора формы управления многоквартирными домами и привлечение на объекты частных управляющих компаний. Вместо всего этого местные чиновники лоббировали интересы своих родственников, как правило, являющихся директорами и учредителями реорганизованных в частные УК бывших ЖЭУ. Именно их жилье в основном и включали в государственную и местные программы капитального ремонта.

Таким образом, капитальный ремонт стал кормушкой для различных кланов чиновников. И он долгое время будет оставаться таковым — пока все собственники жилья не изъявят желание проводить капитальный ремонт без сомнительных бюджетных дотаций. Ибо, как говорится, мафия бессмертна, а мафия в ЖКХ — тем паче.

II. Капитальный ремонт и существующие реалии

1) «Обязаловка»

Сейчас госкорпорация свернула финансирование капитального ремонта, теперь она направляет деньги на расселение аварийного жилья, которое уже не подлежит оздоровительным процедурам. Одновременно Федеральный закон №271 от 25 декабря
2012 года обязывает в ближайшем будущем принудительно включать расходы на капитальный ремонт в
квартплату всех собственников жилья — включая собственников новостроек.

При этом системы сбора денег в зависимости от решения большинства собственников могут быть различными. Предполагается, что новая система накопления средств на капитальный ремонт будет введена  с 2014 года, хотя ряд депутатов Госдумы настаивают, чтобы с этим вопросом повременили до 2015-го.

2) Бюджетная поддержка

Вместе с тем в городах и регионах действуют и еще будут реализовываться новые программы, предусматривающие, правда, значительно меньшие объемы финансирования и значительно большие расходы со стороны собственников.

Меняем окна и жизнь.

Что же касается различных бюджетных программ по капитальному ремонту, они продолжат реализовываться, но в резко усеченном виде. Рассчитывать решить проблему большей частью за счет государства — все равно, что пытаться выиграть деньги на капитальный ремонт в казино.

На Дону таковой является программа «Развитие жилищного хозяйства в Ростовской области в 2012–15 гг.», в ходе которой, например, в 2013 году намечено отремонтировать 238 многоквартирных домов. В отличие от Фонда ЖКХ, финансировавшего работы на 95%, теперь доля платежей собственников составляет 30%. Всего же на территории региона, по данным областного минЖКХ, имелось 20737 многоквартирных домов.  Получается, чтобы отремонтировать все жилье при урезаемом бюджетном софинансировании, потребуется около девяноста лет (20737: 238 = 87,1).

III. Капитальный ремонт по-новому

1) Основные виды капитального ремонта:

  • Укрепление фундаментов зданий, подвалов, стен, других несущих конструкций.
  • Реконструкция фасадов, включая работы по их утеплению.
  • Ремонт и замена лифтов, лифтовых шахт.
  • Замена и модернизация всех видов коммуникаций многоквартирного дома (электричество, тепло, вода, канализация, газ).
  • Установка общедомовых (коллективных) счетчиков.
  • Перекладка кровли.

Данный список работ приведен в соответствии с частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ. Ремонт, выполняемый по одному или двум из перечисленных элементов, именуется выборочным капитальным ремонтом, если же в проблемном здании проводится весь комплекс работ, то, соответственно — комплексным.

Капитальный ремонт во всей красе.

2) Работы по энергосбережению

Теперь обязаловкой, навязываемой государством, станет «джентльменский набор» работ по энергосбережению, которые должны быть выполнены в ходе капитального ремонта в любом многоквартирном доме. На сегодняшний день на Дону список обязательных работ по энергосбережению утвержден постановлением администрации Ростовской области №267 от 26 декабря 2010 года, которое пока мало кто исполняет.

Кроме того, у нас имеется и второй «вышестоящий» документ — приказ Минрегионразвития РФ №262 от 28 мая 2010 года, оговаривающий перечень обязательных работ, выполняемых в ходе капитального ремонта и строительства новых зданий. Выполнять их придется независимо от предпочтений собственников, а также источников финансирования, будь то бюджетные деньги или средства жильцов, избравших вариант капитального ремонта без господдержки. К основным из них относятся следующие мероприятия:

3) Организационные вопросы

Границы между капитальным и текущим ремонтом весьма размыты, многие из работ, которые не были выполнены в ходе текущего ремонта, можно отнести к капитальному. Вместе с тем к капремонту не имеют отношения благоустройство придомовой территории (установка детских площадок, малых архитектурных форм, разбивка газонов, клумб), косметический ремонт подъезда, а также выполнение других «показушных» работ, целью которых не является воздействие на физические свойства самого объекта недвижимости.

В большинстве случаев в различных деловых зданиях и многоквартирных домах
с адекватными хозяевами капитальный ремонт оказывается растянутым на долгие годы, что объясняется высокой затратностью таких мероприятий. Собрав в течение двух-трех лет деньги, допустим, на замену коммуникаций, собственники их осваивают, после чего копят на кровлю, и так далее.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ, за капитальный ремонт должны быть отданы голоса 2/3 площадей собственников многоквартирного дома. Для начала текущего ремонта достаточно заручиться голосами собственников половины площадей здания.

Как правило, адекватные собственники выполняют капитальный ремонт на 100% за счет своих средств, считая, что предусмотренные на эти цели бюджетные деньги по теории вероятности либо не выделят, либо разворуют, лишь ухудшив состояние многоквартирного дома.

III. Капитальный ремонт по-новому

1) Общий котел

(Читайте также: «Капремонт — чиновники готовятся закапывать квартплату»).

«Общий котел» — так называют формируемые региональные фонды капитального ремонта. Деньги бездумно собирают со всех домов по принципу «уравниловки». По мере пополнения кубышки жилье так же бездумно ремонтируют — в соответствии с установленной очередью.

Различные адресные подходы (какой дом сколько денег внес, у кого какие потребности) напрочь отсутствуют. Решение о видах выполняемых работ на том или ином объекте принимают чиновники. Предполагается, что тариф на капитальный ремонт в 2014 году составит 6,2 рубля с квадратного метра, в 2015-м — 6,6 рубля.

За эти деньги в течение нескольких десятилетий чиновники гарантируют выполнить капитальный ремонт в каждом многоквартирном доме — подобно ходже Насреддину, обещавшему падишаху за двадцать лет научить разговаривать осла. У многих представителей банковской и жилищной отраслей менее оптимистичные прогнозы. Аналитики предрекают региональному фонду банкротство, сравнивая его с финансовой пирамидой. Одна из главных причин в том, что в фонд войдут наиболее скверные дома, требующие крупных инвестиций.

Между домами, выбравшими вариант накопления в региональном фонде, на капитальный ремонт будет сформирована очередь. Приоритет отдадут объектам, которые следовало отремонтировать еще в 1991 году(3). Старые дряхлые дома будут ремонтироваться за счет собственников новостроек, пока что не требующих инвестирования,  — если таковые изъявят желание вариться в общем котле.

Но вряд ли хозяин современного жилья, купивший его на собственные деньги, захотят вступать в «колхоз» с разрушающимися домами. Учитывая же, что, по данным министерства ЖКХ Ростовской области, средняя стоимость капитального ремонта 1 кв. метра жилья составляет 26 рублей, а с жильцов планируется собирать чуть больше шести, (и это при отсутствии должных объемов бюджетного финансирования), формируемый Фонд смахивает на пирамиду.

При этом дом, дождавшийся своей очереди на капитальный ремонт в «общем котле», ждут следующие риски:

▪ Навязывание чиновниками ненужных собственникам работ и игнорирование существующих потребностей (выделенными бюджетными деньгами жильцам не дадут распоряжаться по собственному усмотрению).

▪ Чиновничья бюрократия.

▪ Изготовление низкокачественной проектной документации и сметы. Подрядные организации умышленно занижают стоимость ремонтных работ, чтобы, демпингуя, выиграть бюджетные торги. В дальнейшем убытки компенсируются за счет изменения проектной документации, сокращения перечня предусмотренных работ, внедрения низкокачественных материалов.

▪ Просто откровенное воровство.

Чтобы войти в систему «общего котла», какие-либо действия предпринимать не обязательно. Поскольку не определившихся собственников жилья в него все равно включат принудительно.

Из «общего котла» можно и выйти, приняв решение о накоплении средств на персональном счете. После озвученной процедуры оно вступит в силу через два года.

2) Персональный накопительный счет в банке

Предлагаемый собственникам жилья второй, более прогрессивный, вариант — открыть персональный специальный накопительный счет капитального ремонта в банке. В этом случае региональные власти освобождаются от обязательств за выполнение капитального ремонта, ответственность за процедуру ложится на собственников. Средства могут быть израсходованы только на капитальный ремонт данного дома и только по решению большинства собственников жилья.

Минимальный взнос на капитальный ремонт на персональный накопительный счет  не может быть ниже величины взноса в общий котел, устанавливаемой чиновниками.

Помимо ежемесячных платежей, перечисляемых на счет банка, дополнительными источниками формирования бюджета дома станут начисляемые банком годовые проценты, взимаемые с отдельных собственников пени за несвоевременную уплату платежей за капремонт (далеко
не каждый намерен добровольно оплачивать эту услугу), а также, возможно, различные бюджетные субсидии. Дома, отказавшиеся от вступления в общий котел, также имеют право на господдержку, хотя, разумеется, им будут чинить препятствия.

Накапливая деньги на персональном счете, капитальный ремонт также можно проводить в несколько этапов. Допустим, на третий год — переложить кровлю, на пятый — заменить сантехнику. Разумеется, при наличии соответствующих решений большинства собственников жилья. Принципиальное условие — деньги, откладываемые на капремонт, могут быть израсходованы только на данные работы.

Владельцем персонального счета в банке может быть либо ТСЖ (ЖСК), либо региональный оператор капитального ремонта. Если собственники жилья не создали ТСЖ, их сбережения будут принадлежать чиновничьему фонду, который де-юре не имеет никаких прав к ним прикасаться. Но что станет впоследствии с этими деньгами де-факто — никому не известно.

Открыть специальный счет можно только в банке с уставным капиталом не менее 20 миллиардов рублей. После этого в дальнейшем собственники большинством голосов могут изменить свое решение, перейдя в «общий котел», либо  в другой банк, чей уставной капитал также не менее 20 млрд.

Для открытия персонального счета в банке на капитальный ремонт соответствующее решение должно принять общее собрание собственников жилья, оговорив следующие нюансы:

  • размер ежемесячного взноса;
  • перечень работ по капитальному ремонту;
  • сроки его проведения;
  • организация, являющаяся владельцем счета;
  • банк, в котором счет будет открыт.

3) Капитальный ремонт в кредит

Слабое звено персонального накопительного счета в банке в том, что, скорее всего, деньги собственников начнет съедать инфляция — несмотря на годовые проценты и пени, взимаемые с нерадивых плательщиков. Но выбрав вариант накопления на персональном счете в банке, капитальный ремонт можно выполнить сразу в кредит, после чего в течение нескольких лет погашать его за счет платежей собственников.

Возможность использовать средства спецсчета на погашение кредита, привлеченного на капитальный ремонт, позволяет статья 177 Жилищного кодекса РФ. Открыв персональный накопительный счет в одном банке, кредит можно взять в другом банке. В этом случае долги собственников будут выплачиваться кредитору через держателя спецсчета.

Отметим: кредит в банке сможет взять только ТСЖ, управляющей компании по понятным причинам деньги вряд ли кто-то доверит. Особенно это касается прагматичных банкиров.

Для получения кредита на капитальный ремонт необходимо предпринять следующие шаги:

  • выявить техническое состояние многоквартирного дома;
  • составить перечень работ по капитальному ремонту;
  • принять решение о формировании фонда капремонта на спецсчете в банке;
  • принять решение о проведении капремонта и его финансировании с помощью кредита;
  • подать заявление в банк.

IV. Капитальный ремонт бесплатно

1) Суть идеи

Тратить, чтобы экономить.Парадоксально, что нынешние экономические реалии позволяют многим собственникам многоквартирных домов выполнить капитальный ремонт бесплатно — если они изначально откажутся от помощи чиновников и выберут вариант накопления денег на персональном счете в банке с последующим привлечением кредита. Расходы на коммунальные платежи составляют 80–90% от общей стоимости квартплаты, в то время как на содержание жилья уходит 10-20%.

После выполненного капитального ремонта снизятся расходы на «коммуналку», особенно если в него включить работы по энергосбережению дома. Суть экономической комбинации — привлекая в банке кредит, мы увеличиваем траты на содержание недвижимости, но сокращаем расходы на «коммуналку». Вооружившись калькулятором, можно разработать для отдельного дома такой капитальный ремонт, при котором погашение кредита банку будет происходить исключительно за счет средств, сэкономленных на коммунальных услугах. Иными словами, дополнительных трат такой капремонт, возможно, в принципе  не принесет: часть денег, ранее отдаваемых ресурсникам, мы будем теперь просто перечислять банкирам.  

2) Наброски к смете расходов-доходов хозрасчетного капитального ремонта

Объект: 10-подъездный 5-этажный 200-квартирный панельный дом общей площадью 13681 кв. метров, общая площадь квартир — 10978 кв. метров (4).

Основные работы по капитальному ремонту: реконструкция и модернизация систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, в доме намечено внедрить балансировочные вентили на главных отпускных трубопроводах тепловой энергии, установить автоматизированный узел учета тепловой энергии, заменить стояки горячего водоснабжения, установить регулятор и датчик температуры, найти и отремонтировать сантехнику с утечками. Кроме того, в подъездах планируется установить теплоотражающую пленку и заменить лампочки Ильича на энергосберегающие.

Стоимость капитального ремонта составит 3365364 рубля, ожидаемая экономия — 1294224 рубля в год. Домом управляет ТСЖ, которому банк предоставит пятилетний кредит на требующуюся сумму под 14,5% годовых (первоначальный взнос — 0 рублей). Ежемесячный платеж по кредиту (включая годовые) составит 79181 рубль. Соответственно, собственники будут платить банку 5,78 рублей с кв. метра жилья, но при этом их расходы на энергоресурсы в местах общего пользования (нужды дома) снизятся на 7 рублей 88 копеек с кв. метра.


Читайте также:

3) Подводные камни

  • Для составления подобного бизнес-плана в ряде случаев придется проводить дорогостоящий энергоаудит.
  • Невозможно дать 100% гарантии, что ситуация будет развиваться по предполагаемому сценарию, реализация абсолютно любого бизнес-плана сопряжена с предпринимательскими рисками.
  • Чтобы объективно понять и осмыслить ситуацию, всем собственникам в идеале самим необходимо быть бизнесменами, смотреть на жизнь глазами бизнесмена, а большинство людей — все же не предприниматели.

V. Интересные нюансы

Интересно. Как показывает практика, комплексный капитальный ремонт, совмещенный с благоустройством придомовой территории, влечет 20–25-процентное удорожание жилья в доме. Вложив в капитальный ремонт 30–50 или 100 тысяч рублей, впоследствии можно выгодно продать свою квартиру (это если саму квартиру не ремонтировать).

Интересно. В Ростове были случаи, когда знающие этот нюанс жилищные инвесторы собственными силами приводили в порядок подъезд, рассчитывая больше заработать на перепродаже.

Интересно. Пожалуй, главным перлом нынешней программы капитального ремонта является тот факт, что, если дом так и не дождется процедуры, годами накапливая средства, и рухнет раньше, собранные деньги жильцов направят на утилизацию развалин.

Интересно. Ни один из принявших в голосовании на сайте «Ростов-Дом» посетителей (по данным на июль 2013 г.) пока не верит, что чиновники исполнят новые свои обещания по капитальному ремонту.

Интересно. По данным ростовского ТСЖ «Дом», участвовавшего в опросе нескольких тысяч ростовчан, в исполнение обещаний власти еще верит 1% собственников жилья.

Интересно. По данным Минрегионразвития РФ, основные расходы уходят на централизованное тепло (34%) и горячее водоснабжение (14%).

Интересно. По данным Минрегионразвития РФ, 81% квартплаты россиян составляют расходы на поставляемые олигархическими структурами коммунальные услуги (тепло, газ, воду, электричество), на содержание собственной недвижимости (самого ценного имущества, которое есть у человека) остается лишь 19%.

Интересно. По данным Федеральной службы государственной статистики, с 2001 года тарифы на коммунальные услуги выросли в 8,4 раза, а общий уровень инфляции лишь утроился.

Олег ПЕТРУШИН,
фото автора

Ссылки:

  1. «Ростов-Дом»//Галина Хованская: «Бремя собственника не каждому по плечу».
  2. «Ростов-Дом»//Сергей Горобец: «Капитальный ремонт по закону».
  3. Региональная программа капремонта на сайте министерства ЖКХ Ростовской области.
  4. Обучающая программа по организации и финансированию капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах.

Читайте также:

Комментарии: 12

  1. юрий пишет:

    ЦИТАТА:
    Кроме того, у нас имеется и второй «вышестоящий» документ — приказ Минрегионразвития РФ №262 от 28 мая 2010 года, оговаривающий перечень обязательных работ, выполняемых в ходе капитального ремонта и строительства новых зданий.

    ОТМЕНЕН !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

  2. Управдом пишет:

    Да! Дела!

    Капремонт – определили по-старому, а жить будем по-новому.
    Господи! Прости этих специалистов, ибо не ведают что творят.

    Нужно менять сам подход к капитальному ремонту МКД.
    Сроки выполнения убрать дурацкие и проводит КР по мере необходимости, а не авралом.

    Например свайные фундаменты имеют срок 100 лет. А трубопроводы – 20, а регуляторы тепла в системе ГВС – 5, лифты – 25, кровля мягкая 10 и т.д.

    Почему частник ремонтирует свои системы и конструкцию дома в текущем режиме. Ни один дурак не будет дожидаться полной ветхости своего частного дома, чтобы выехать и ремонтировать все сразу.

    Только в России спецы из ЖКХ предлагают такой дебильный вариант капитального ремонта.

    Люди!!! Пока не поздно, открывайте персональные счета на КР. Теребите председателей правлений ТСЖ и ДЖКХ, управляющих и директоров УК и УО. Иначе потом наплачетесь. Ни ремонта ни денег, только известная фигура из трех пальцев и куча судов ждет Вас в будущем.

  3. Управдом пишет:

    По сообщению министерства ЖКХ Ростовской области, проведенная в нынешнем году первая проверка капремонта выявила серьезные нарушения в ряде муниципалитетов донского края.
    В ходе ремонта жилого дома в Белой Калитве по ул. Кошевого, 8, был нарушен проект: системы теплоснабжения должны проходить под полом, однако подрядчик пустил трубы поверх стены первого этажа в подъезде.

    При ремонте двух домов в Гуково (ул. Свободы, 42, и пер. Ардинцева, 22) выявлен прогиб деревянной обрешетки на крышах, образовавшийся в процессе ремонтных работ, а на крыше дома Кирпичной, 48, шифер уложен со сколами и трещинами.

    В Таганроге по ул. Калинина, 119, неудовлетворительно выполняются работы по ремонту фасада, не выдержаны вертикали и горизонтали углов, оштукатуренная поверхность имеет неровности. На крышах домов по 19-му Переулку обрешетка выполняется без обработки антисептиком, на ул. Московской, 70, в ходе ремонта нижней разводки системы отопления под утеплителем труба покрашена только сверху.

    Самая скверная ситуация сложилась в Каменске-Шахтинском. На кровле дома по ул. Щаденко, 104, пришлось останавливать работы из-за того, что подрядчик использовал необработанную доску, пораженную грибком, на которую уже выложили шифер. А в доме по ул. Кирова, 80, шифер прикрутили одним шурупом. Практически на всех домах требуют переделки выполненное крепление труб, заделка отверстий между перекрытиями, примыкания
    к вентканалам на крышах и штукатурка самих вентканалов.

    Впрочем, как выяснила проверка, десятки многоквартирных домов в момент проведения мероприятия просто не ремонтировались. В частности — работы простаивали на 23 кровлях,
    13 фасадах, 26 системах теплоснабжения, 19 системах электроснабжения, 57 внутридомовых водоводах, и 45 системах канализационных трубах.

    Одновременно проверяющими выявлено неудовлетворительное изготовление проектной и сметной документации на капитальный ремонт, влекущее дальнейшие печальные последствия. Например, в ремонтируемом за счет бюджетных средств батайском доме
    по ул. Кирова, 2, из-за заниженных в смете расходом на ремонт кровли жильцов уговаривают отказаться от ремонта фасада. А в многоквартирном доме Аксая по ул. Ленина, 20, для этих же целей пришлось отказаться от замены радиаторов в квартирах.

    Отдельный вопрос касается освоения бюджетных средств. 10 июля в минЖКХ представлены на финансирование акты выполненных работы на сумму областного бюджета —
    129,9 миллиона рублей, но профинансировано из них только 50,7 млн рублей (8,7%). Некоторые муниципальные образования в принципе не представляли документов. Это Новочеркасск, где лимит областного бюджета составил 76,9 млн рублей, Донецк с лимитом 12,3 млн и Матвеево-Курганский район — 2,4 млн рублей.

    Следующая проверка капремонта стартует 1 августа. При этом на фоне царящих безобразий возникает философский вопрос — нужны ли нам в принципе различные бюджетные программы, если из года в год они реализуются с таким качеством?

    **************************************************************************************
    Думаете за наши деньги качество КР изменится?

    • Олег Петрушин, автор пишет:

      Думаю, да.

      Из сметы капремонта за счет частников стоит вычеркнуть, например, следующие расходные статьи:

      1. Откаты чиновникам за выигранный тендер (Сейчас они выросли до 40% и выше. Для сравнения: в 90-х они обычно составляли лишь 10% – ельцинская “классика”. При прежней схеме можно было работать и сводить с концы с концами, частично заложив 10% в раздел “разное”, где-то – подхалтурить, где-то – сэкономить, но как официально заложить в смету 40%-й откат, представить себе невозможно).

      2. Демпинг на тендерных торгах (Чтобы официально выиграть бюджетный конкурс, необходимо назвать самую низкую цену, т. е., изначально взяться за объемы работ, которые экономически невозможно выполнить за озвучиваемую сумму).

      3. Исправление ляпов, допускаемых низкопрофессиональной организацией (приличная и уважающая себя фирма обычно просто не связывается с бюджетными деньгами – по причинам, изложенным выше).

      Цитата из коррупционера в ЖКХ:
      “Они в своей администрации вконец обалдели! С меня требуют такой откат, что на оставшиеся средства я не могу организовать даже видимость работы”.

      Похоже, система бюджетного капремонта полностью деградировала. Его просто уже не существует де-факто.

  4. Управдом пишет:

    Неверно думаете, уважаемый. Кроме источника средств на КР не поменяется НИЧЕГО!

    Ни-че-го.

    И тендеры и откаты, а главное чиновники от ЖКХ останутся прежними..

    • Олег Петрушин, автор пишет:

      И кто кому будет откатывать при новой схеме?

      Подрядная фирма, которую наняли сами же жильцы выполнить КР на собственные деньги? Она им отдаст часть средств?

      Но это уже не “откат” называется, а вполне законные скидки клиентам, бонусы и т. п.

  5. Галина пишет:

    Помогите, знающие люди!!!
    1. По состоянию на текущую дату, МЫ (собственники недвижимого имущества МКД) насобирали чуть больше 600 тыс. руб. (по статье “софинансирование капремонта”), управляет домом – управляющая компания (УК). Что будет с нашими деньгами после 31 декабря 2013г. – они автоматически перейдут в “общий котел” – региональному оператору или останутся при УК на расчетном счету, как и сейчас?! Нигде не могу найти ответ.
    2. УПРАВДОМ пишет, что нужно предоставлять протокол и открывать счета, но если у нас нет ТСЖ и ЖСК, то мы “автоматом” переходим в “общий котел”? На сколько я поняла, что УК не имеют право на отдельный счет по капремонту.
    Заранее благодарна.

    • Лина пишет:

      По логике вы собирали деньги до действия закона, они должны остаться в доме. Но не факт, вы это сами понимаете.
      На второй вопрос вы сами ответили. УК однозначно перечисляет деньги региональному оператору.

    • Ростов-Дом пишет:

      1. Ваши 600 тысяч в общий котел никак не попадут, поскольку он появится только со следующего года. А собранные деньги, надо думать, будут лежать там же, где лежат в настоящее время.

      2. В нашем тексте присутствуют фразы: “владельцем персонального счета в банке может быть либо ТСЖ (ЖСК), либо региональный оператор капитального ремонта. Если собственники жилья не создали ТСЖ, их сбережения будут принадлежать чиновничьему фонду, который де-юре не имеет никаких прав к ним прикасаться. Но что станет впоследствии с этими деньгами де-факто — никому не известно”.

      Таким образом, получается, если вы не создадите ТСЖ, но решите накапливать средства на капитальный ремонт на персональном счете, то ваш персональный счет будет открыт в “общем котле”, но при этом деньги не будут направляться на другие объекты.

      Здесь вы просто столкнулись с организационной проблемой – кому быть хранителем денег, если нет товарищества?

      Возникает вопрос, на кого открывать счет в банке. Вообще счет может завести либо физический человек, либо – организация.

      Применительно же к вашей ситуации:

      1. ТСЖ (которого у вас нет) является организацией исключительно из проживающих в доме собственников жилья. Потому товарищество может открыть счет в банке.
      2. Управляющая компания – лишь наемный подрядчик, она не является хозяином дома (сегодня у вас одна УК, завтра – поругаетесь и найдете другую или прежняя организация вас бросит и найдет более выгодный дом).
      3. Один отдельно взятый собственник жилья также не может собирать на своем счете платежи сразу всех собственников дома.

      Поэтому, надо думать, функцию сохранности коллективных средств в домах без ТСЖ (при форме управления управляющей компанией либо непосредственном управлении) государство скромненько решило взвалить на свои плечи.

      Если такое положение вас не устраивает, вы можете создать ТСЖ . А далее – ТСЖ как юрлицо заключит договор управления домом с нынешней управляющей компанией от имени всех жильцов. Таким образом, существующая система управления домом фактически останется прежней (если нынешнее положение дел вас устраивает), но при этом вы сможете накапливать деньги на персональном счете.

  6. Галина пишет:

    Спасибо всем кто не остался равнодушным и ответил!

  7. Наталья пишет:

    Подскажите, кто знает, можем ли мы деньги, собираемые на капремонт. взять в кредит для ремонта крыши? У нас не ТСЖ. Капремонт дома был в 2009 году. Но сейчас течет вся крыша.

    • Ростов-Дом пишет:

      Пока что – нет.
      Но, по словам замминистра ЖКХ области Валерия Былкова, в нынешнем году такая система должна заработать.

      Схема следующая.
      Собственники берут кредит на капремонт, осваивают деньги, после чего погашают кредит банку и в данный отрезок времени не платят региональному фонду капремонта (происходит взаимозачет).

      По словам Былкова, при наличии в доме ТСЖ, которые открывают персональный накопительный счет, такую схему реализовать вроде бы даже сложнее. Поскольку в этом случае кредит придется брать ТСЖ, а их практически никто не кредитует (в прошлом году во всей области товариществам выдали всего 5 займов).

      К сожалению, подробности пока не известны, поскольку эта схема пока в стадии разработки.

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru