Текущий ремонт.Текущий ремонт — жилищная услуга по устранению неисправностей в многоквартирном доме, подлежащая обязательному исполнению в ходе содержания и ремонта жилья. Список работ перечислен в Постановлении Госстроя РФ №170.

Недавно изменившееся законодательство обязывает исполнять данный документ, в прежние годы носящий преимущественно рекомендательный характер. Свидетельством является постановление Президиума Высшего  Арбитражного суда (ВАС) РФ от 29 сентября 2010 г. № 6464/10, отмечающее, что исполнение Правил должно осуществляться независимо от того, оговариваются ли данные работы в заключенном с собственниками договоре управления многоквартирным домом или же нет (1).

Более того, на сегодняшний день ряд работ содержанию жилья должен выполняться даже в аварийном жилье, непригодном для проживания (2).

Оглавление.

I. Виды ремонтных работ в многоквартирном доме.
II. Ответственность за текущий ремонт.
III. Организация текущего ремонта.
IV. Как заставить сделать текущий ремонт.
V. Текущий ремонт: конфликт собственников и управляющей компании.
VI. Текущий ремонт при ограниченном финансировании.
VII. Приложение. Ссылки, цитаты законов.

I. Виды ремонтных работ в многоквартирном доме

Подъезд требует ремонта.Аварийный ремонт — работы по устранению уже произошедших ЧП, причиной которых может быть не только неисправность жилищного фонда, но и различные форс-мажорные обстоятельства (напр. стихийные бедствия). Законодательство обязывает не только производить их в обязательном порядке, но и устанавливает нормативные сроки устранения аварий в ЖКХ.

Текущий ремонт — обязательные работы по устранению неисправностей в МКД, которые еще не создали чрезвычайной ситуации. Постановление Госстроя №170 рекомендует производить их с периодичностью в 3–5 лет. Однако обслуживание  ряда многоквартирных домов ограничивается устранением аварий. Теперь же закон велит устранять неисправности по мере их возникновения.

Планово-профилактический ремонт (ППР) – работы по предотвращению поломок и аварий, упоминаемых выше. Законодательство не обязывает выполнять данные мероприятия, но некоторые прогрессивные жилищные организации осуществляют их по собственной инициативе, поскольку предотвращение грядущих поломок обходится существенно дешевле их последующего устранения.

Капитальный ремонт — глобальные работы, как правило, производимые не чаще одного раза в 25 лет, не относящиеся к услуге «содерремжил» и оплачиваемые отдельным тарифом.  

II. Ответственность за текущий ремонт

В ответе - должностные лица.Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилья оговаривается статьей 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ и влечет штраф для должностных лиц 4–5 тыс. руб., юридических лиц — 40–50 тыс. руб.

Согласно нынешнему законодательству, ответственность за невыполненный текущий ремонт в домах, управляемых товариществами, ложится на ТСЖ, управляющими компаниями — на УК, при непосредственном управлении — на самих собственников жилья, независимо от того, обслуживает ли их подрядная организация или нет (2-3).

III. Организация текущего ремонта

  1. Проведение общего осмотра многоквартирного дома. Здание обследуется с крыши до подвала, в том числе, возможно, и его придомовая территория.
  2. Составление дефектной ведомости на основании осмотра, подписываемой собственниками жилья.
  3. Составление сметы работ на основании дефектной ведомости.
  4. Утверждение сметы на общем собрании собственников многоквартирного дома и принятие решения о начале работ. Отметим: в соответствии с Жилищным кодексом РФ в настоящее время за текущий ремонт должны проголосовать собственники не менее 50% площадей МКД, в то время как за капитальный должны отдать голоса не менее 2/3 «площадей» дома.
  5. Начало текущего ремонта.

IV. Как заставить сделать текущий ремонт

Собрание жильцов.Если управляющая компания хронически не исполняет свои обязательства, в рамках нынешнего правового поля собственники могут обязать ее выполнить текущий ремонт, устранив неисправности как в административном порядке, так и судебном. Сам факт длительного неисполнения УК взятых перед собственниками обязательств, является наказуемым правонарушением — даже если впоследствии оно было устранено (4). Начать стоит с грамотно составленного претензионного письма со ссылкой на перечисленные в данной статье подзаконные документы и составленные дефектные акты, которые будут являться доказательством.

Отметим, что содержащиеся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ толкования правовых норм являются обязательными к исполнению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. ВАС РФ и Верховный суд РФ осуществляют обобщение судебной практики, вырабатывают единообразие в толковании права и придают эти толкованиям обязательную силу.      

V. Текущий ремонт: конфликт собственников и управляющей компании

По оценкам экспертов, выполнение текущего ремонта в проблемных домах, где годами ничего не делалось, поднимет тариф на «содерремжил» до 40–50 рублей за кв. метр (5). При этом если в таком МКД действует муниципальный тариф, управляющая компания все равно окажется обязанной выполнять работы или нести административную ответственность (6). Таким образом, собственники тысяч домов, «поставив дела на поток», имеют возможность законным путем обанкротить  «подставившиеся» управляющие компании, которым либо придется за счет собственных средств выполнять текущий ремонт, либо платить штрафы.

Конфликт с ЖКХ.Единственный путь УК, желающей «спастись» от выполнения текущего ремонта, — досрочно разорвать заключенный с собственниками договор на управление многоквартирным домом. Но данный документ заключается на 1–5 лет и теоретически не может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке. Вместе есть основания полагать, что УК найдет обилие лазеек, поскольку большинство таких документов заключено незаконно (поддельные подписи, отсутствие существенных условий и т. д.).

В идеале управляющие компании и ТСЖ должны первыми поднять перед собственниками проблему текущего ремонта, составив дефектную ведомость и смету. Интересно, что в данной ситуации уже управляющая компания может обязать собственников оплатить работы (7), существенно подняв тариф.

В случае нежелания предприятие обращается с подготовленной документацией в органы местной власти, которые должны установить распорядительным актом размер оплаты на проведение ремонта. В случае их отказа, управляющая компания не будет нести ответственности, поскольку ей были предприняты все зависящие от нее меры по соблюдению норм и правил технической эксплуатации жилищного фонда (от ответственности освобождает ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ, а также Постановление Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. №11).

Отметим, что исключением являются многоквартирные дома, не выбравшие форму управления, которые должны обслуживаться по муниципальному тарифу. Одновременно возможен и компромиссный вариант — предприятие выполняет текущий ремонт недорого, но работы растягиваются на несколько лет. 

VI. Текущий ремонт при ограниченных финансовых возможностях

Текущий ремонт в подъезде.▪ Составление с жильцами подробного графика устранения выявленных дефектов с растягиванием процесса на несколько лет (ремонт подъезда — 3-й квартал 2012 года, крыльца — 2-й квартал 2013 г. и т. д.). В документе оговаривается срок и оплата, таким образом, данная бумага «защитит» управляющую компанию от штрафных санкций, если в здание придут проверяющие.

▪ Поиск и внедрение недорогих, но надежных технологий и материалов (вряд ли в том же подъезде целесообразно устанавливать пышные евроокна — по крайней мере, если у жильцов на них нет денег).

▪ Перекладывание по согласию с собственниками части работ, предусмотренных в ходе содержания жилья на их плечи.  К таким работам можно отнести санитарную уборку подъезда и придомовой территории, что позволит направлять дополнительные средства на более важные цели.

▪ Включение дома в титульные списки на капитальный ремонт, финансируемый государством. Если последнее удалось, львиную долю дефектов, подлежащих исправлению в ходе текущего ремонта, можно отнести к совершенно другой расходной статье, ныне дотируемой из бюджета.

▪ Извлечение прибыли из многоквартирного дома за счет арендной деятельности и прочей диверсификации (8)

VII. Приложение. Ссылки, цитаты документов

1. Постановление ВАС РФ 6464/10: «…требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда, определены Правилами (Пост. №170. — Авт.) и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений так и управляющими организациями…». «… В названном документе (Пост. Госстроя №170 — Авт.) перечислено, что именно должно включаться в содержание и техобслуживание МКД, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должным отвечать строительные конструкции этого дома  независимо от желания собственников отдельных помещений и включения ими отдельных работ и услуг в договор с управляющей компанией…».  «…определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое в обычных условиях нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском…».

2. Постановление Пленума ВАС от 17 февраля 2011 г. №11: «Признание жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу, или реконструкции само по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию этого дома в необходимых объемах до отселения…».

3. Там же: «…если собственники помещений МКД приняли решение об управлении домом ТСЖ (ЖСК, иным потребительским кооперативом) субъектами ответственности за правонарушения, предусмотренные ст. 7.22 КОАП РФ будут являться соответственно ТСЖ и иные потребительские жилищные кооперативы как лица, на которые возложена эта ответственность по управлению этим домом…». «…Субъектом указанного правонарушения является управляющая компания в тех случаях, если ей, согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ, переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений…». «Вместе с тем судам необходимо учитывать, что лица, осуществляющие работы по ремонту имущества жилого дома по договору подряда не могут являться субъектами ответственности за правонарушения, предусматриваемые ст. 7.22 КоАП РФ, поскольку на них не возлагается бремя содержания соответствующего имущества…».

4. Там же: «…Административные правонарушения, заключающиеся в нарушении правил содержания и (или) ремонта жилых домов, заключаются в длительном непрекращающемся невыполнении или ненадлежащем выполнении соответствующих обязанностей, поэтому срок давности привлечения к административной ответственности за такие правонарушения исчисляется со дня их обнаружения или, если их совершение прекращено до обнаружения, — с последнего дня, когда правонарушение совершалось».

5. См.: «Автор Жилищного кодекса РФ Сергей Филимонов: «Даже в нынешних условиях УК и ТСЖ могут выжить».

6. Постановление Пленума ВАС от 17 февраля 2011 г. №11: «…Тот факт, что у УК отсутствуют средства для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного тарифа, сам по себе не является обстоятельством, исключающим ответственность по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.22 КоАП РФ…».

7. В соответствии с п. 1 ст. 156 Жилищного кодекса РФ: «Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».

8. Подробности см. «Как управлять многоквартирным домом с 35%-й рентабельностью».

Читайте также:


Комментарии: 54

  1. Лина пишет:

    Постановление № 170 – теоретическая выкладка идеального обслуживания МКД. Если учесть менталитет нашего народа (и бедных и богатых), то УК оказывается между двух сторон -повысить оплату за содержание дома практически невозможно, а наказывать будут за все. Спасибо за подсказки, как надо выкручиваться, нам не привыкать при таком замечательном законодательстве и чудесных судьях. Это же надо додуматься, что посредник УК виноват во всем, а собственники остаются в стороне. И так УК не хотят брать ветхие дома, начнется битва за приличные дома. Опять штрафы будут накладывать на УК, а платить жильцы.

    • Юрий пишет:

      Ай, Лина! Молодец! Побольше бы таких четких разъяснений и комментов! У нас мысли сходятся и если Вы из этой сферы, то можете посмотреть материалы на gorkix.livejournal.com Там много подобных мыслей. Если поделитесь своими, буду рад.

  2. Максим пишет:

    хорошая статья, подробно все так описано

  3. сергей пишет:

    Права Лина. Все это теоретически красиво и идеально. Но на самом деле исполнение 170-го невозможно. Напоминает фильм не помню названия… в гл роли А. Папанов, когда он говорил… я понимаю что инструкция старая, но никто же ее не отменял. Примерно так и у нас.

  4. Елена пишет:

    А как быть жильцам, которые ежемесячно платят за содержание и ремонт, а в зиму уходят с холодными батареями? Я уже 2 года пишу претензии в УО по этой проблеме. А воз и ныне там. Сейчас уже отправила жалобы в госжилинспекцию, роспотребнадзор, прокуратуру. Дальше – суд.УО запросила за замену горизонтального стояка =50см – 1000руб за работу. При этом они даже и не дают гарантии, что тепло появится. сказали, что если не на этом участке засор, пойдут по другим квартирам пилить и “сшибать” деньги. За что я должна им платить? Я им каждый месяц плачу за сод.рем. по 1000руб. И только этот стояк каждый год не готов к отопительному сезону. Недавно выяснила, что, оказывается, после окончания отопительного сезона, вода сливается и система стоит 6 месяцев без воды. Это ли не нарушение Постановления Госстроя №170? Как еще с ними бороться? УО всё сваливает на жильцов, якобы нужно менять все стояки, на ведь в других моих комнатах всё в порядке, батареи горячие. Только этот стояк на всех 9 этажах холодный. Первые 4 этажа по прямой еще более менее теплые, а выше к 9 этажу все холодней, а у меня начинается обратка и здесь вообще холодные до 1 этажа. Сегодня запускали дренаж. У меня батареи потеплели, но как дренаж отключили, опять холодные. Подскажите, кто знает, в чем может быть у нас причина? На 9 этажах стоят краны Маевского. Воздух спускали, а воду под напором с них спустить невозможно.

  5. Елена пишет:

    Добрый день! Я продолжу свою вчерашнюю тему. Скажите, пожалуйста, относится ли к текущему ремонту замена отопительного стояка, длиною в 50см, в моей квартире? Ведь вся отопительная система является общедомовым имуществом, за которое мы вносим ежемесячные платежи.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Елена.

      В соответствии со ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в МКД, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

      Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичным образом ч. 1 ст.36 ЖК РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

      Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

      Согласно п. 6 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., в состав общего имущества включена внутридомовая система отопления. В подпункте «д» пункта 2 Правил воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

      Кроме того, пункт 5 Правил закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

      Если участок стояка в вашей квартире отвечает этим условиям, то ремонтировать его обязана УК за счет средств, собранных по статье “Содержание и ремонт жилья”.

  6. Елена пишет:

    Спасибо за ответ!!! Я всё правильно требую от УО.

  7. Управдом пишет:

    Ремонт стояка, ремонт системы в целом. Это работа капитальная. И ремонт капитальный, а не текущий.
    Решение на КР принимает собрание.

    А теперь развивайте мысль сами…

  8. Александр пишет:

    Это не капитальный, а текущий ремонт согласно Правил содержания и ремонта жилищного фонда

    Приложение N 7. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту.
    11. Центральное отопление Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления включая домовые котельные.
    Приложение N 8
    ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ
    РАБОТ, ПРОИЗВОДИМЫХ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ
    ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
    3. …..полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения …

    • Управдом пишет:

      Саша! Поменяйте, пожалуйста, всего ОДИН стояк холодной воды в 10-м доме за деньги полученные УК по ст. СОДРЕМЖИЛ. И я с Вами соглашусь, уважаенмый.
      А примерные перечни работ при ТР АР и КР пишут чиновники, которые живут в коттеджах, и никогда не видели в глаза ключа Бако.

  9. надежда пишет:

    Прошу объяснить, по какому документу статья *текущий ремонт* должна быть выделена в оплатках от *содержания*. В нашей УК в договоре установлена ставка на услуги Ук , а на текущий ремонт предложено утвердить дополнительную ставку в 2 руб с м2. Значит ли это, что работы по замене частично трубопровода. ремонта крыши латками будут списываится за счет этой статьи и можно будет проследить расходование этих средств. Как должно быть? И где это прописано?

    • Ростов-Дом пишет:

      А что такое “латки”?

      Забить в текущую трубу чопик и заварить дыру – это аварийный ремонт, который выполняется в ходе содержания жилья.

      Заменить пару метров прогнившей трубы – это уже ремонт текущий.

      Похожая ситуация и с кровлей.

      Согласитесь: так должно быть с точки зрения здравого смысла, но границы между двумя этими операциями весьма размыты.

      Что касается оплаты услуг УК, разумеется, любая управляющая компания, как и любая ремонтная фирма, хочет и должна иметь доход с предоставляемой услуги на зарплату, маржу. Но при этом, разумеется, ей нельзя предоставлять возможность беспрепятственно распоряжаться деньгами.

      Вообще, идеальные рыночные пропорции (если говорить очень грубо, сходу и навскидку) должны составлять: приобретение материала 50% от суммы + оплата работ – другие 50% (сюда входит зарплата персоналу, рентабельность организации).

      Хотя если УК озвучит такую смету на общем собрании, ее могут закидать тухлыми помидорами. Таковы нравы именно в ЖКХ: по-нормальному зачастую управляющей никто не хочет платит, а она в ответ просто обкрадывает собственников.

      Если вы решили дополнительно платить 2 рубля с кв. метра, согласуйте смету текущего ремонта с управляющей компаний и графики устранения дефектов. Определитесь письменно, что и сколько стоит, и в какой срок что будет исправлено.

      И оформите бумаги официальными приложениями к договору управления домом.

  10. надежда пишет:

    Что произойдет, если мы не утвердим эти 2 руб? Только аварийный ремонт.? И новая УК вправе отказаться от нас?
    Вы не ответили , в каких документах регламентируется отдельная статья на текущий ремонт. Так отчетность была бы понятна и контролируема. Мнение собственников нашего дома резко разделились по поводу этой сборной статьи *обслуживание и ремонт* Многие считают, что управляйка все должна за тариф делать: и материалы и работу. Как в муниципалке.
    Спасибо за ответ и хотела бы продолжить.

    • Ростов-Дом пишет:

      1. Не существует никакого тарифа на содержание частного дома. Логика такова: я хозяин дома, сколько денег хочу, столько в него и вкладываю.
      Хочу – нанимаю работника, который его бы содержал. Но работник вправе назвать любую цену своему труду.
      А как мы друг с другом будем договариваться – наши личные проблемы.

      2. По поводу регламентации текущего ремонта и мнения собственников.
      Сама услуга “содержание и ремонт жилья” законодательно предусматривает исполнение управляющей компанией определенных обязанностей. Список основных обязанностей указан здесь: http://rostov-dom.info/2012/01/obyazannosti-upravlyayushhejj-kompanii-spisok-osnovnykh-rabot/
      Но опять же частная организация по закону вправе попросить любую цену за их выполнение. Хозяева объекта вправе согласиться или не согласиться, самостоятельно выполнить работы, найти другую организацию.
      Организация тоже вправе уйти от жильцов, если ей мало платят.

      Единого тарифа на содержание дома не может существовать в принципе, поскольку каждый дом уникален: у него выбито столько-то стекол, течет столько-то труб.
      И каждая организация уникальна. У директора одной – одна машина, у другой – две машины. У одной есть экскаватор, чтобы выкопать яму во дворе, у другой экскаватор в аренде, третьей надо нанимать гастарбайтеров.
      Даже себестоимость выкапывания ямы для каждой УК окажется индивидуальной.

  11. надежда пишет:

    Почему на капиталку отдельная статья, а на текущий ремонт вместе с обслуживанием? Деньги уходят , а ремонт не делается Как в суде выделить средства, за которые голосовали на текущий ремонт, который не делался, если они в куче с обслуживанием?

    • Ростов-Дом пишет:

      Услуга по содержанию и ремонту жилья состоит из:
      1. Содержания дома (аварийное обслуживание, уборка, вывоз мусора и т. п.).
      2. Текущего ремонта (исправление дефектов, выявленных в ходе осмотров дома и т. п.).
      3. Услуг по управлению домом (договоры с ресурсниками, сбор квартплаты, арендной деятельности и т. п.).

      Как она написана в счет-квитанциях, не суть важно.

      Все эти работы следует четко расписывать в договоре управления домом.

      Капитальный ремонт должен выполняться где-то 1 раз в 25 лет.
      Текущий ремонт должен выполняться после выявления дефектов в ходе осмотров дома. Осмотры дома должны проводиться дважды в год.
      Поэтому и статьи разные. Для порядка.

  12. Управдом пишет:

    Надежда! Что значит по-вашему “деньги уходят на обслуживание”?
    Зарплата сантехнику, электрику, дворнику, уборщице это ии есть текущий ремонт. Они им занимаются за зарплату.
    Ну перестаньте тратить на обслуживание и завтра дом – станет!
    И так уже обслуживающий персонал МКЖ разбегается. А прорвет трубу, вы полезете в подвал заваривать дыру.
    Без дворника зака…етесь через месяц. И бухгалтер нужен зарплату этим людям расчитать, и лифтер нужен, и уборщица
    А вы три рубля дали и хотите на них получить и обслуживание и ремонт.
    Побойтесь Бога! Кто же за Вами будет ходить за зарплату в 5000 рублей?
    А с зарплаты еще и налоги………….
    Остается по 4000.
    А у них семьи дети и тот же паук-ЖКХ.
    Жадность собственников приведет к развалу МКД, тогда весь свой кошелек вывернете, а все равно не хватит.
    И квартиры в ваших домах не продадите. Кому они нужны будут в вашей развалюхе – МКД?
    Вот о чем думать нужно.

    • надежда пишет:

      Милый Управдом! По договору мы платим ставку, предложенную УК на ОБСЛУЖИВАНИЕ, а на текущий ремонт нам предлагают платить дополнительно. А дальше, прочтите ниже, что туда входит.

    • Елена пишет:

      Получается мы оплачиваем протирание штанов работников УК. А если что нужно сделать для дома или квартиры-плати отдельно…

      • Ростов-Дом пишет:

        Купите груду кирпичей, чтобы построить дом.
        Если вы не будете платить каменщику, бухгалтеру, директору, если вы не будете платить маржу хозяину организации, за аренду ее офиса, вы так с этой грудой кирпичей и останетесь.

        Из всего этого и складывается стоимость товара или услуги.

        Не хотите – стройте сами.

  13. надежда пишет:

    Спасибо за разъяснения. Я все правильно объяснила собственникам, а вот в суде со старой управляющей компанией трудно будет высудить деньги за текущий ремонт, который просто не делался .

  14. надежда пишет:

    Ну вот опять я в тупике.Предложили подписать акты по текущему ремонту. А там расценки на материалы выше, чем на рынке и расходы по аварийным работам предлагается списать как текущий ремонт, причем, вместе с дополнительной оплатой труда электрику. В Договоре услуги электрика и сантехника дежурных заложены в размере по 4 тыс с нашего 2х подъездного 9 эт дома. Электрик за эти деньги только лампочки вкручивает, а сантехник только обнаруживает, что надо за деньги сделать, например, входную трубу хвс утеплить за дополнительную оплату труда. Ликвидация аварии в щитке (свет в квартире погас) после 18 часов – считается, как аварийный вызов -575 руб -из *текущего ремонта*. Случайно кто то проговорился, , что электрик получает 300 руб за дом, за лампочки. Значит остальные деньги из 8тыс все таки заложены на текущий ремонт? Какая практика? Где заложены деньги на текущий ремонт?
    Пока отказались подписывать, а вечером свет погас в подъезде, наверное не случайно.
    Я знаю, что аварийный ремонт УК обязана выполнять в соответствии с Кодексом административных нарушений за свой счет. Если я начну списывать аварийные расходы за счет статьи *текущий ремонт*, нам запросто эти аварии начнут создавать намеренно, Это же ясно. Объясните, где куры , а где яйца?
    Спасибо. Все так хорошо начиналось в этой компании… Радовались, что есть отчетность по статье *текущий ремонт*..

    • Ростов-Дом пишет:

      Разумеется, решение проблем со щитком – ремонт аварийный.

      А вам надо было четко прописать в договоре, какие работы УК должна выполнить в ходе текущего ремонта и сколько это стоит.

      Вообще, границы между аварийным ремонтом и текущим весьма размыты. С точки зрения здравого смысла:

      1. Аварийный ремонт – это устранение дефектов в ходе непредвиденных ЧП, которые влекут дальнейшее разрушение дома и мешают нормальному в нем проживанию. Например, погасла в подъезде лампочка, вкрутить новую – уже аварийный ремонт, поскольку ходить по темному подъезду не положено, можно на лестнице покалечиться.
      Прорвало в подвале трубу, заварили дыру – тоже аварийный ремонт, поскольку в противном случае вода фундамент разрушит. Засохло дерево во дворе, спилить его – аварийный ремонт, поскольку в противном случае заходить в дом будет опасно.

      2. Текущий ремонт – это (в идеале) устранение дефектов, накопившихся за полгода, при которых можно пожить какое-то время. Например, замена треснувшего стекла в ходе прошедшей зимы. Утепление или замена входной двери. То есть, это обычно более глобальные работы, с выполнением которых, вместе с тем, обычно время терпит.

  15. надежда пишет:

    Ой. простите, зарплата сантехника и электрика – по 2 тыс , подго товка к сезонной эксплуатации, мелкий ремонт.

    • Ростов-Дом пишет:

      В дополнение к п. 14.

      1) В статье “Аварии в ЖКХ” (http://rostov-dom.info/2009/10/avariya-v-zhkkh-avarii-zhkkh-v-rostovskojj-oblasti/#а) приведен список наиболее распространенных аварийных ситуаций в доме. И озвучены сроки их устранения. Как требуют правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, ликвидировать эти ситуации следует в течение 1-2 дней. Соответственно, эти работы относятся к аварийному ремонту.

      2) К капитальному ремонту относятся следующие виды работ (часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ):

      Укрепление фундаментов зданий, подвалов, стен, других несущих конструкций.
      Реконструкция фасадов, включая работы по их утеплению.
      Ремонт и замена лифтов, лифтовых шахт.
      Замена и модернизация всех видов коммуникаций многоквартирного дома (электричество, тепло, вода, канализация, газ).
      Установка общедомовых (коллективных) счетчиков.
      Перекладка кровли.

      3) Работы по подготовке дома к зиме, в ходе которых осуществляется и мелкий ремонт – это одновременно тоже работы по текущему ремонту. Однако они должны выполняться в процессе эксплуатации дома.

      Похоже, вам стоило сесть с УК и подписать бумаги, какие работы и услуги она вам предоставляет и за какую цены. Чтобы не заниматься всей этой казуистикой.

      Законодательство в ЖКХ продумано крайне слабо, ряд пунктов и статей в различных документах противоречат друг другу. Логика зачастую отсутствует.

  16. Управдом пишет:

    Милая Надежда!
    Мы в своем доме ТСЖ собираем на СОДРЕМЖИЛ по 19 рупий с квадрата. Все эти деньги пускаем на зарплату и налоги по зарплате работникам ТСЖ.
    Текущий и капитальный ремонты производим за счет средств полученных от коммерческой деятельности.
    Из практики скажу Вам – ДЛЯ проведения полноценного и аварийного ремонта для дома в 5000 квадратов необходимо тратить ЕЖЕМЕСЧНО от 20 до 25 тысяч рублей. Т.е. 5 рупий с квадрата.
    Итого: 19 содремжил + 5 АК, ТК = 24 российских доллара с квадрата.
    Если дом старый, то и этих денег не хватит. Нужно больше платить и работникам и на ремонт.
    А ждать или требовать от УК выполнить качественные ремонтные работы за два тугрика с квадрата в месмяц – может только обыватель- дилетант.
    Дом наш служит 12 лет.

  17. надежда пишет:

    Спасибо, Управдом! Мы платим 16,55 на услуги УК, в которую пришли недавно от другой УК, В старой компании мы платили 15, 65 и еще 4 руб перебрасывались с экономии по отоплению , но никакого текущего ремонта и отчетности по движению расходов на него не было. Деньги от *экономии* по 307 постановлению почему то не сэкономились по концу отопительного сезона из за *разбалансировки* системы, И остались мы ни с чем ( с г…. ж. ) В новой УК еле еле за два руб проголосовали на текущий ремонт. И теперь из этого фонда предлагают оплачивать и аварийку – стоимость работы и материалов. Должны ли мы оплачивать из текущего ремонта стоимость работы по авариям, если в Договоре аварийка заложена? 35 коп с м2. по электрике. С материалами я согласна, надо покупать. А если элсчетчик одм менять, работу тоже из текущего ремонта оплачивать или за счет техобслуживания?
    В Договоре все хорошо и правильно написано, по 170 постановлению и письму Госстроя и расценки расписаны. Купились мы на наличие отчетности, оказалось- ловкость подмены понятий: Ремонт? – Ремонт. Платите деньги.

  18. надежда пишет:

    Чтобы понять все до конца, надо въехать в бухгалтерию и в практику. Как правило, мы плохие председатели, но других то нет! Подскажите, где готовят Председателей ТСЖ?

  19. Nika пишет:

    Говорят, что планируется подготовка работников ЖКХ в ВУЗах. Поверьте, курсовая подготовка может только повысить квалификацию специалиста в каком-то отдельном вопросе, но не сформирует председателя ТСЖ.
    Председатель ТСЖ – очень специфическая работа, тут требуется просто хозяин, а специалистов можно подобрать.
    Если Управдом откликнется – то сможет дать пояснения. У него и деловые качества председателя и команда.

  20. радуга пишет:

    Здравствуйте! В квартире 4/4 обвис потолок в жилой комнате. Из чего непонятно (цельный лист 3*6 м). Дом памятник архитектуры 50-х гг.. Возможно и перекрытия провисли я не знаю((. Даже приподнять этот лист не получается. Очень страшно, ощущение, что может обвалиться в любую минуту. Как и за чей счет устранить опасность. Я готова платить деньги за ремонт потолка, но это же обшивка, я правильно понимаю? А значит УК должна за свой счет обследовать перекрытия и закрепить обшивку, что бы я могла потом за свой счет выровнять и покрасить? или как?

    • Ростов-Дом пишет:

      Потолок – общее имущество жильцов дома.
      Устранить дефект должна управляющая компания.

  21. Екатерина пишет:

    Возможно ли,если да,то как , добиться от управляющей компании признания дома ветхим в официальном виде?

  22. Наталья пишет:

    Подскажите, что нам делать. В 2009 году в нашем доме был сделан капремонт. Но сейчас течет вся крыша. Можем ли мы взять деньги в кредит из денег , собираемых на капремонт. У нас управляющая компания.

  23. Андрей пишет:

    Здравствуйте! Как часто УК должна чистить чердак и проводить дезинфекцию и дезинсекцию. если они это не делали много лет, что делать?

    • Ростов-Дом пишет:

      И то, и другое – один раз в год. Сделайте запрос в управляющую компанию. В случае отрицательной реакции обратитесь в госжилинспекцию.

  24. Владимир пишет:

    Спасибо за рубрику, сегодня обратился в управляющую компанию, с вопросом о прогнившей раме окна и её замене или ремонте, ответ: “Вот вы знаете, окна квартир в ведении собственников, гарантия на них 1 год с момента постройки дома(2010 год), я сама с этого начинала, за свой счёт поставила новые пластиковые окна, хотите подойдите к инженеру он сегодня будет на соседнем объекте микрорайона, но окна квартир за свой счёт…..”. конючат и не хотят отрабатывать деньги за эксплуатацию и ремонт, а платим ежемесячно более 2 тыс. руб с квартиры. Придется учить их работать…. С уважением, Владимир.

  25. Татьяна пишет:

    Здравствуйте! Помогите разобраться, у нас старый финский дом/ на 4 семьи. В подвале стоит вода, пахнущая каналией, стойки дома рухнули, весим в воздухе! Наше ТСЖ – это соседний дом,ничего не делает по нашему дому, но себе выбили Кап.ремонт! Запросила у председателя ТСЖ договор с Управляющей компанией. На что ответила, договора нет! Управляющая компания провела какие то работы, но от их работ стало еще хуже, но деньги с нашего дома высчитали! Кто и что доложны сделать в подвале, куда обращаться,какие документы нам нужно собрать? как нашему дому попасть на срочный кап. ремонт? Помогите пожалуйста!!! Спасибо.

    • Ростов-Дом пишет:

      Принципиальный вопрос – является ли ваш дом блокированным?

      1. Как Вы входите в свою квартиру: через индивидуальный вход или же у вас всех есть общая прихожая?

      2. Если ваш дом двухэтажный, есть ли соседи на втором этаже?

      Если ваш многоквартирный дом блокированный, вы не подлежите включению в программу капремонта и должны ремонтировать свое жилье самостоятельно на собственное усмотрение (при этом и платить ничего не должны). Если ваш дом не блокированный, вы имеете право участвовать в различных программах по софинансированию капремонта.

      Скорее всего, в обоих случаях вам стоит отказаться и от формы управления товариществом, и от услуг управляющей компании и не платить деньги обеим организациям. И избрать вариант непосредственного управления, поскольку дом маленький.

      О варианте непосредственного управления домом (как индивидуальным жильем) смотрите здесь:

      http://rostov-dom.info/2014/04/neposredstvennoe-upravlenie-plyusy-i-minusy/

      Общая статья, поясняющая, что такое многоквартирный дом:

      http://rostov-dom.info/2009/10/chto-takoe-mnogokvartirnyjj-dom/

      Статья, поясняющая, что такое блокированный многоквартирный дом (он же – таунхаус):

      http://rostov-dom.info/2011/07/taunkhausy-rostova/

      • Татьяна пишет:

        У нас одноэтажный дом, у каждого свой вход. Соседи не заинтересованы ни в чем. Но мы платим водоотведение, как заставить водоконал устранить не поладки? если это возможно? есть ли фонд, рестоврация исторических зданий? и надо ли нам отценивать износ дома, если да то за чей щет? или это делает жилищная комиссия? Спасибо Вам огромное!

        • Ростов-Дом пишет:

          Если у каждого свой вход, значит, ваш дом блокированный и к вам не имеет отношения региональный фонд капремонта. Ремонтировать жилье вы должны за счет собственных средств. Оценивать износ дома вы также должны сами.
          Что же касается неполадок, принципиальный вопрос, в каких местах текут трубы. Если за стеной дома, ремонтировать их должен водоканал, если в местах общего пользования, в доме, – ТСЖ (из которого вам стоит выйти), если в квартире – вы сами.

  26. Татьяна пишет:

    здравствуйте! Трубы текут в подвале, вернее под подвалом, так как водоконал переделал водоотделение,пустив требу через дом,под домом!- им это было выгоднее! входы были изначально разные, мы же их не сами придумали! Я согласна, что косметический ремонт, двери, окна, мы меняем сами! Но ЖКХ ведь тоже дом не держали в порядке! а теперь вся вина на нас? Если оценка дома будет решением под снос- какие права есть в нашу сторону? Куда обратиться за оценки износа дома? если выйти из ТСЖ, что мы выигрываем? Спасибо!

    • Ростов-Дом пишет:

      1. Про Водоканал вопрос сложный, нужно вникать в частности, иначе не получится.

      2. По поводу “ЖКХ” – это лирика, мы не виноваты, что жизнь зла, без комментариев.

      3. Если Вас признают аварийным жильем, формально по Жилищному кодексу РФ Вы будете обязаны снести дом за счет собственных средств, либо – начать его реконструкцию (или строительство). Если в течение года Вы не снесете аварийный дом, у Вас изымут земельный участок (на котором дом стоит) в городскую собственность, после чего выдадут муниципальное жилье как нуждающимся. Если Вы снесете аварийный дом сами, то останетесь собственниками земельного участка.

      4. Если Вы выйдете из ТСЖ, Вы не будете платить ТСЖ за содержание дома. И начнете сами себя содержать – как хозяин индивидуального жилья, будь то изба, дача, коттедж, особняк. А по своим габаритам ваш дом не подходит, чтобы состоять в ТСЖ (стрельба из пушек по воробьям), да и управляющая компания вам не нужна. Скорее, у вас частный дом и содержать его нужно как жилье индивидуальное.

  27. Марина пишет:

    Добрый день! Подскажите пожалуйста, УК предоставила отчет по тек.ремонту, за 3 квартал, работы соответствуют правилам и нормам тех.экспл.жил.фонда Пост№170. Помимо стоимости за материалы, включена стоимость за работу. Правильно ли это? Ведь работы проводятся в рабочее время работниками УК? Спасибо

  28. Ростов-Дом пишет:

    Правильно.
    В любую смету входит оплата персоналу. Вам просто все разложили по полочкам.
    Как начисляется зарплата сотрудникам в данной УК, мы не знаем. Вряд ли исключительно по принципу: солдат спит, а служба идет. Наверняка у них есть различные сдельные составляющие начисления зарплаты.
    Кроме того, есть веские основания полагать: если УК перестанет производить текущие ремонты на домах, она сможет уволить с работы часть сотрудников и сэкономит деньги. Поскольку уменьшатся объемы работ.

  29. Надежда пишет:

    Уважаемый Управдом! Уже три года как мы поменяли УК. Сколько всего произошло за это время!!! До сих пор воюем с властью, которая плетет интриги против новой компании и дома, который посмел успешно уйти от их УК! Что интересно : вышла новая редакция ЖК РФ от 30.06.2015г. на основании ФЗ-176 от 29.06.2015г. со 120 изменениями. В ней к компетенции общего собрания собственников законодатели отнесли в том числе, принятие решений о наделении совета дома МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте.
    В условиях непрекращающейся возни, раскола собственников, по предписанию госжилинспекции отремонтировать кровлю , совет дома самостоятельно на основании последних изменений в ЖК РФ принял решение о целевом взносе на текущий ремонт крыши на основании сметы в 156 т. руб. Вопрос, который я уже задавала про текущий ремонт: содержание – это себестоимость УК С ПЕРЕЧНЕМ работ и услуг. средства на текущий ремонт – это ставка, ежегодно утверждаемая и назначеаемая собственниками, размером, достаточным, чтобы хватало на ремонт изношенного имущества. Но! Если средств не хватает, и есть предписание Госжилинспекции, какой выход? Вправе ли был совет принять такое решение в свете последних изменений ЖК РФ самостоятельно? Делегирование полномочий по принятию решений о текущем ремонте было передано совету еще в 2013г. общим собранием собственников и голосованием большинства.

  30. Любовь пишет:

    Добрый вечер!
    Мы живём в 1-этажном деревянном доме.Крыльцо данного дома находится в ветхом состоянии,нужна его замена.. с обращениями по данной проблеме мы 2 года подряд обращаемся в УК, но мер никаких принято не было..Также,мы 7 лет проживаем в данном доме, ни разу не делался текущий ремонт. По поводу крыльца Ук недавно сделали смету по которой все расходы делятся на жильцов дома. Правомерно ли это?

  31. Ростов-Дом пишет:

    Добрый день, Любовь!

    Сколько в доме квартир? Больше одной?
    Крыльцом пользуетесь только Вы (ваша семья) или и собственники других квартир?

    Если крыльцом пользуются несколько квартир, то ремонт его должны делать за счет средств, собранных по статье “Содержание и ремонт жилья”.

  32. наталья пишет:

    Здравствуйте!В доме проводятся работы по укреплению технического этажа.ЖЕУ собирает с квартир по 1200 р.Я отказалась платить.грозятся подать в суд на меня.Законно ли это?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Наталья.

      Если собственники проголосовали за выполнение данного вида работ и утвердили его тариф большинством голосов, то все жильцы обязаны подчиниться общему решению.

      Обязанность собственника жилья содержать и ремонтировать общее имущество в МКД предусмотрена статьей 30 ЖК РФ.

      Подача исковых заявлений в суд о взыскании задолженности по оплате затрат, связанных с содержанием и текущим ремонтом жилья, – распространенный способ борьбы с неплательщиками. Судебная практика по данным видам гражданских споров достаточно обширна и относится к удовлетворению практически бесспорных исков.

  33. Инга пишет:

    Добрый день.
    Подскажите, пожалуйста, должны ли быть оформлены документы со стороны жильцов, подтверждающие исполнение УК обязанностей по проведению текущего ремонта? К примеру, та же чистка чердака и дезинфекция/дезинсекция. УК предоставляет документы, что работы проведены были, но по факту их не было. Или тут только через суд решать вопрос?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Инга.

      Вообще работы УК должен был принять старший по дому, подписать акт выполненных работ.

      Если этого сделано не было, можно написать претензию на имя директора управляющей компании – о том, что отчетность по чистке и дезинфекции предоставлена липовая, а по факту работ не было, и потребовать их исполнения.

      Если эффекта не будет, решать вопрос в судебном порядке.

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru