Социальное жилье

Социальное жилье — жилье, предоставляемое гражданам бесплатно для проживания без прав дальнейшего перехода в их собственность. Как правило, предназначено для бедных, не способных ни арендовать, ни приобретать недвижимость в кредит. Обычно принадлежит муниципалитету, реже — государству. Существуют различные пути оказания малоимущим гражданам помощи в решении жилищного вопроса.
Но каждый из них имеет свои недостатки.

Оглавление.

I.  Пути решения жилищного вопроса.
II.  Социальное жилье за рубежом.
III. Социальное жилье в России.

1. Уникальность ситуации.
2. Уникальность сегмента.
3. Доля социального жилья в Ростовской области.
4. Социальное жилье в Ростове.

IV. Кто должен строить социальное жилье.

I. Пути решения жилищных проблем

1. Предоставление гражданам бюджетных субсидий на частичное погашение жилищных кредитов. Широко используется в России — например, в рамках реализации программы «Молодая семья».
К недостаткам можно отнести дефицит бюджетных ресурсов, которых хватает далеко не на всех желающих. В результате зачастую чиновниками на местах искажается суть принятых нормативных документов, плюс – исходящая из содержания самих законов  бюрократичность¹. Кроме того, по оценкам некоторых экспертов, безвозмездно передавать нуждающимся квартиру в собственность в принципе бессмысленно: «Бедный человек не в состоянии эффективно содержать собственность, управлять ею и защищать от преступных посягательств. Рано или поздно он ее потеряет и снова станет претендентом на социальное жилье»².

2. Частичное погашение за счет бюджетных средств годовых процентов, выплачиваемых покупателями за жилищные кредиты. Проблемы те же, что и в пункте №1, плюс — весьма символическая доля поддержки со стороны государства, в результате чего жилищный вопрос можно решить далеко не каждому нуждающемуся.

3. Аренда частного жилья за счет бюджетных средств. Для обеспечения жильем бедных такая мера обычно не используется ни в РФ, ни за рубежом.
В России это можно объяснить, прежде всего, острым дефицитом рынка цивилизованной аренды недвижимости. Основной рынок аренды жилья за рубежом сконцентрирован в частных доходных домах различных ценовых категорий и качества, рассчитанных на покупателей услуги с различным достатком. Учитывая высокую долю маргиналов в бедных кругах западных стран, вряд ли хозяева коммерческих многоквартирных домов захотят ухудшать качество жизни в своих зданиях, 
в свою очередь для зарубежных властей такая аренда слишком дорога.

4. Строительство специализированных, остающихся в государственной или муниципальной собственности домов для бедных по дешевым технологиям на дешевых перифирийных земельных участках. Как показала практика, такой путь нередко приводит к криминализации кварталов и микрорайонов, где расположены подобные дома. В частности — у детей, растущих в подобной среде, зачастую теряется всякий шанс выбраться в иные условия. Так, по оценкам представителей некоторых СМИ, основная причина известных всему миру «арабских» погромов во Франции 2005 года — в образовании крупнейших социальных «гетто»³_.

II. Социальное жилье за рубежом

Однако последний путь по-прежнему является наиболее распространенным в решении жилищного вопроса за рубежом для бедных. Значительно реже государства предоставляют гражданам субсидии на приобретение квартир в собственность. При этом, вопреки существующим домыслам, из зарубежного социального жилья стараются не выселять в случае возникновения у жильцов задолженностей за жилищно-коммунальные услуги, хотя здесь широко практикуются отключения неплательщикам коммунальных ресурсов.

Вместе с тем, в случае бедственного положения жильцов, последним нередко предоставляют возможность в течение года не платить за ЖКУ. Одновременно почти все жильцы социальных домов получают компенсации на оплату «коммуналки» (в районе 50%) и обычно не платят за содержание и ремонт жилья, а также капитальный ремонт, не являясь собственниками².

Интересно, что в некоторых странах Европы процесс криминализации социальных кварталов пытаются сдерживать искусственно: «В ряде европейских стран дотируются и вовсе не малоимущие граждане — им «доплачивают» за то, чтобы они продолжали проживать в социальном жилье, что способствовало бы сохранению в этих кварталах нормальной социальной среды, препятствовало бы превращению этих районов в трущобы и неблагополучные районы»⁴.

III. Социальное жилье в России

1. Уникальность ситуации

Основная уникальность решения жилищного вопроса в России — в обилии нуждающихся в улучшении условий проживания и практически полном отсутствии социальных домов-новостроек. При этом в отличие от западных государств большинство россиян не имеет зарплат, позволяющих приобрести новые квартиры. Таким образом, отечественным социальным кварталам и микрорайонам грозил бы значительно меньший уровень криминализации — если бы они существовали.

При этом у нас социальное жилье предусмотрено, как правило, для малоимущих, которые у нас фактически живут за чертой бедности. Для большинства граждан, не относящимся к малоимущим, но не способным купить квартиру, предусмотрены различные программы, в рамках которых государство должно выделять дополнительные субсидии, однако этих денег на всех не хватает¹.

Немногочисленное социальное жилье, все же вводимое в эксплуатацию, обычно представляет собой отдельные квартиры в частных МКД, выкупаемые или получаемые муниципалитетами у застройщиков в рамках различных соглашений. Это ведет к созданию новых домов-конгломератов с различными формами собственности и разношерстными собственниками, что неизбежно способствует быстрой деградации новостроек и новому ступору реформы ЖКХ, поскольку абсолютно разные домовладельцы не способны согласовать свои действия при управлении многоквартирным домом, подобно крыловским лебедю, раку и щуке.

2. Уникальность сегмента

С точки зрения зарубежной практики, если анализировать имеющийся российский социальный жилой фонд, он уникален. К такому жилью у нас относятся:

▪ неприватизированные отдельные квартиры в МКД — наиболее распространенный типаж социального жилья в России, чуждый другим государствам. В мире многоквартирные дома обычно бывают либо муниципальными (государственными), либо принадлежащими частным собственникам, либо одному собственнику, сдающему их в аренду;

▪ cтарые дома, жильцы которых в большинстве своем отказались воспользоваться правами приватизации. Такие объекты все же существуют, но их считанные единицы.
При этом здесь зачастую несколько жильцов соглашается стать собственниками, хотя более 50% площадей принадлежит муниципалитету;

▪ отдельные муниципальные квартиры в новостройках;

▪ cчитанные единицы социальных домов-новостроек.

В качестве еще одной уникальности социального жилого фонда можно отметить тот факт, что в результате на протяжении многих лет продлеваемой бесплатной приватизации пропорции социального жилого фонда и частного жилья постоянно меняются.

3. Доля социального жилья в Ростовской области⁵

4. Социальное жилье в Ростове

Подобно ряду других городов, в Ростове социальных домов-новостроек практически не существует, кроме нескольких возводимых объектов.  Хотя в предкризисные времена в ходе реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» предполагалось, что доля строящегося социального жилья к 2010 г. составит 25–30% от общей площади.

Де-факто в городе нет даже резервного переселенческого фонда, который мог бы временно приютить тех же погорельцев и некоторые другие категории граждан.    Исключения составляют построенные три очереди дома для ветеранов, а также некоторые старые специализированные здания (общежития, приюты для лиц без определенного места жительства и др.).

Существующий парадокс обостряет тот факт, что, согласно официальным данным, городской стройкомплекс по итогам 2008 года вышел на солидные показатели с точки зрения зарубежных мерил, ведя в эксплуатацию более млн кв. метров жилья (или 1 кв. метр на человека), хотя из-за общемирового кризиса несколько сбавил темпы. Между тем в тех же западных странах, где большинство граждан экономически способно самостоятельно решить квартирный вопрос, будь то аренда в комфортном многоквартирном доме или ипотека, площади социального жилья в десятки раз превышают площади аналогичных домов в Ростове.

IV. Кто должен строить социальное жилье

Обращаясь к западной практике, отметим, что обязанность строительства социальных домов возлагается на муниципальных властей. При этом, по утверждениям некоторых экспертов, зарубежные городские власти также пытаются уклониться от этой обязанности².

В России недостаток социальных домов практически объясняется следующими версиями:

▪ постоянно продлеваемыми сроками приватизации. Муниципальные власти не заинтересованы в строительстве социального фонда, который при существующей правовой системе может перейти в частную собственность и у города все равно не будет ресурсов для обеспечения жильем малоимущих;

▪ законодательным несовершенством. Полномочия определения критериев малоимущего в нашей стране отданы государственными властями на места. Городские чиновники, соответственно, заинтересованы в максимальном уменьшении официальной численности бедных и пытаются максимально снизить этот показатель. Таким образом, потребность в социальном жилье в нашей стране искусственно занижается;

▪ строительном лобби в кулуарах власти. Хозяева строительных предприятий заинтересованы продавать властям отдельные квартиры в коммерческих МКД под социальное жилье, а не строить дома по заказу муниципалитета, что существенно снизит рентабельность бизнеса;

▪ коррумпированностью чиновников. Строительство социального жилья является наименее рентабельной сферой деятельности в этой отрасли и обещает приносить наименьшие дивиденды.     

RSS-лента

Новости на почту

Ссылки:

1. Ростов-Дом, комментарии к статье «Жилье для молодых».
2. Сергей Глазунов, Владимир Самошин «Доступное жилье. Люди и национальный проект». М., Европа,  2006.
3. Коммерсантъ-Власть, «Кузьминки-су-Буа».
4. Александр Пузанов. «Жилищная политика в России: мифы, заблуждения и реальность», журнал «Имущественные отношения в РФ», 2006 г.
5. По данным на 01.01. 2010 г., представленным в областной целевой программе энергосбережения и повышения энергетической эффективности в Ростовской области до 2020 года.

Читайте также:

• В Ростове строится бесплатное жилье.
• Муниципальное жилье.
• Жилье для молодых.
• Квартирный учет: игра на выживание.
• Жилье для ветеранов.
• Донские власти взялись за многодетных.
• Как попадают в Дом ветеранов Ростова.
• Как попадают в Дом ветеранов Ростова-2.