Придомовая территория.Придомовая территория многоквартирного дома — прилегающий земельный участок, относящийся к общему имуществу МКД, принадлежащему всем собственникам. Включает в себя пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (1).

Придомовая территория «старых» многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советские времена и ранее, подлежит бесплатной приватизации в общедолевую собственность владельцев МКД (2). В дальнейшем может быть огорожена, а также может использоваться в коммерческих целях. Формирование земельного участка для новостроек осуществляется застройщиком, соответственно, их стоимость входит в стоимость приобретаемых квартир.


Оглавление.

I. Определение площади придомовой территории многоквартирного дома:

  1. Формула.
  2. Расчет удельного показателя земельной доли.

II. Законодательное несовершенство.


I. Определение площади придомовой территории многоквартирного дома

1) Формула

Размеры придомовой территории многоквартирного дома производится исходя из существующей плотности окрестной застройки, этажности здания и наличия дорог общего пользования (3).

За основу берется формула:

Sнорм. = S к * У пзд,

где S норм. — нормативная площадь придомовой территории многоквартирного дома;

S к — общая площадь помещений в МКД;

У пзд — удельный показатель земельной доли на 1 кв. метр жилья, на который влияют этажность здания и год постройки.

В случае наличия на земле ряда объектов, которые по каким-либо причинам не могут войти в состав общего имущества (например, внутриквартального проезда, обслуживающего сразу несколько зданий) а также ряда других частных нюансов, при формировании границ придомовой территории рекомендуется проводить ломанную линию. Если стоит задача раздела территории, на которую могут претендовать сразу несколько МКД, законодательством предусмотрены более сложные формулы, при этом в ходе расчета предусмотрены похожие принципы (3).


2) Расчет удельного показателя земельной доли

Данная величина определяется в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП), действующими на момент ввода дома в эксплуатацию (3). Последние составлялись исходя из предусматриваемых критериев средней обеспеченности жильем одного жильца (которая в тех же 50-х годах составляла всего 9 кв. метров на человека), а также этажности объекта.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся
на 1 кв. метр общей площади жилых помещений для зданий разной этажности:

СНиП
на дату ввода МКД
2 эт.3 эт.4 эт.5 эт.6 эт.7 эт.8 эт.9 эт.12 эт.14 эт.16 эт.17 эт.18 эт.20 эт.22 эт.> 22 эт.
1957 г. СН41-582,842,01,571,341,231,191,1_________
1967 г. СНиП
II-K.2-62
2,721,971,811,521,391,31,211,04________
1967 г. СНиП
II-K.2-62
2,301,801,591,361,211,151,10,980,94_______
ВСН 2-85_1,851,471,321,161,050,960,850,800,740,690,670,660,650,64_
1994 г.3,571,851,331,311,161,050,960,850,600,740,690,660,660,650,64_

Юлия

II. Законодательное несовершенство

Несовершенство закона рождает много проблем во дворах МКД.Как мы видим из представленной таблицы и формулы, в большинстве случаев площадь придомовой территории должна быть не меньше общей площади всего многоквартирного дома, а в ряде случаев она может быть существенно больше. Вместе с тем документ, оговаривающий принципы данного вычисления, морально устарел, в частности, действующий на момент его принятия термин кондоминиум после вступления в силу Жилищного кодекса РФ заменен термином «многоквартирный дом». Однако он остается в силе, никто его не отменял по настоящее время.

Существующей путаницей успешно пользуются на местах муниципальные власти, зачастую творя законодательное самоуправство (4-5). В некоторых городах на собственников «вешаются» чрезмерно большие площади земли, не имеющие отношения к жилому зданию. Одновременно ряд других населенных пунктов ударился в другую крайность, оставив жильцов многоквартирных домов без придомовой территории. К таковым относится в частности Ростов, собственники многоквартирных домов которого в большинстве своем не смогли приватизировать землю.

Прошлой осенью президент РФ Дмитрий Медведев поручил подготовить нормативный документ, оговаривающий новые принципы формирования придомовой территории под многоквартирными домами. Однако до сих пор в этом вопросе расставлены далеко не все точки над «i», в результате земля, принадлежащая собственникам многоквартирных домов, по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Ссылки:

  1. В соответствии с п. №2 Ж Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
  2. В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ”, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме”.
  3. Здесь и далее в соответствии с Приказом Минземстроя РФ 26. 08. 1998 г. №59
    «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».
  4. См.: Росбалт «Территория локального конфликта».
  5. См.: Ростов-Дом «Хватательный рефлекс по-ростовски».

Читайте также:


Комментарии: 234

  1. ДМИТРИЙ пишет:

    Здравствуйте. Может участник боевых действий установить гараж возле своего дома ?

  2. Елена пишет:

    Здравствуйте.
    1) Задняя сторона дома солнечная, рядом домов нет, обязана ли УК проводить озеленение территории с задней стороны дома и осуществлять уход за ними?
    2) В 3-5 м от дома имеется куча мусора из сухой листвы и веток УК отказывается ее убирать, заявляя, что это муниципальная территория. Кто прав? Является ли территория за домом в 3-5 метрах от дома придомовой территорией?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Елена.

      В соответствии с требованиями Федерального закона №52 от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», в обязанности управляющей компании входит уборка, озеленение и благоустройство придомовой территории, если последняя входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

      Необходимо изучить кадастровый план земельного участка, чтобы знать точный ответ на вопрос о принадлежности земли.

      • Алексей пишет:

        А не могли бы вы уточнить конкретные статьи в ФЗ №52 от 30.03.1999, что-то я не нахожу ничего про озеленении и обязанности УК.

        • Ростов-Дом пишет:

          В статье 11 “Обязанности индивидуальных предпринимателей и юридических лиц” (глава II упомянутого ФЗ) Iговорится о том, что ИП и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны выполнять требования санитарного законодательства. В свою очередь, эти требования учитывают озеленение территории как особо важный фактор санитарно-гигиенического благополучия населения.

          При этом надо понимать, что согласно ЖК РФ бремя расходов по благоустройству и озеленению придомовой территории ложится на собственников жилья.

          Благоустройство участка представляет собой комплекс мероприятий, которые направлены на улучшение санитарно-экологических, эстетических условий на придомовой территории. Включает озеленение, прокладку дорожно-тропиночной сети, размещение малых архитектурных форм, объектов городского дизайна, рекламы, визуальной коммуникации и информации.

          Постановлением от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определено, что обязанность по содержанию придомовой территории лежит на инженерно-технических работниках организаций по обслуживанию жилищного фонда. Оплачивать выполнение этих работ обязаны собственники квартир в МКД.

  3. Светлана пишет:

    Наш дом находится около школы территория которой огорожена забором. Перед домом находится дорога по которой ездят машины. А за домом есть огромная площадка, но нашей территории нам говорят там нет. Нам нигде не дают строить стоянку для наших авто, т.к. Перед домом до забора говорят проходят трубы, а за домом уже из других домов построили свои стоянки. Куда нам обращаться и как можно решить эту проблемку? Как все таки узнать какая придомовая территория принадлежит нашему дому?

    • Ростов-Дом пишет:

      По закону Вы и не должны получать “добро” от городских властей на приватизацию земельного участка. У них нет таких полномочий. Его просто берут, а не просят.
      Ситуация в чем-то схожая с революцией 1917 года. Ходоки-крестьяне пришли к Ленину, пожаловались, что помещики по-прежнему не дают землю. А он им рекомендовал: “берите сами”.

      План действий при формировании земельного участка:

      1. Сбор документов об объекте. Поднимаются планы дома и придомовой территории. Документы можно найти в управляющей организации (ТСЖ) или городском БТИ.
      2. Обращение в специализированную организацию за межеванием придомовой территории. Данные работы может выполнить любая частная фирма, имеющая соответствующую лицензию.
      3. Подача заявления в органы муниципальной власти.
      4. Регистрация земельного участка в кадастровой службе.

      Подробности здесь: http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/

  4. Виктория пишет:

    Подскажите куда обратиться. Дом 1912 года постройки, 4-х этажный.
    1. Нет пожарного въезда, нет площадки для разворота пожарной машины. Перегородки в доме деревянные, нет пожарной безопасности и сигнализации. УК разводит руками.
    2. На данный момент возводится забор, где ущемляются наши права на придомовую территорию.

    • Ростов-Дом пишет:

      В Вашем уравнении слишком много неизвестных:

      1. Въезд, площадка для разворота машин – их в принципе возможно обустроить на Вашем участке земли? Если да, Вы сами и должны этим заняться. Хотя можете попытаться привлечь к этому городские власти, может быть, Вас включат в какую-нибудь бюджетную программу. Для этого обратитесь с инициативным письмом к главе района.

      2. Сигнализация в доме в принципе не предусмотрена, это уже роскошь на усмотрение собственников. Если в Вашем доме отсутствуют системы пожарной безопасности – Вы также должны за собственный счет решать эту проблему, а в качестве исполнителя своей воли привлечь управляющую компанию.

      3. Вы пишете, что Вашу придомовую территорию кто-то захватывает. Возникают сразу два вопроса:
      а) Вы ее приватизировали? Если нет, следует этим заняться (путеводитель см. в п. 3 статьи, расположенной на этой странице).
      б) Проинформируйте о захвате земли администрацию района (архитектора) и районное ОВД, а также, возможно, участкового.

      • Виктория пишет:

        1. В том то и дело, что въезда для пожарки нет. Он настолько узкий, что проходит еле еле легковая! А дом стоит в глубине. Возможность то есть сделать въезд шире, но жилец, дом которого выходит прямо на улицу против и чинит препятствия. Плюс прямо посередине двора по словам Мин культуры расположена на мой взгляд клумба, которая является достоянием города (хотя эту клумбу кроме нас никто не видит, все огорожено) и зовется Кладбище “Крепостное”.

  5. Виктория пишет:

    Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста. У нас неблаг.многокварт.дом на 4 квартиры. Есть небольшая при домовая территория, но за этим забором, так же к дому в 1965 году построили туалет, выгреб.яму и сарай для дров. Сейчас. сосед инд.дом отмежевались себе участок так, что наш туалет, выгр.яма остались далеко на его территории. Имел ли он право оставить нас так? Границы не согласовывал, у него была в собственности земля 24 сотки, но туда, как я поняла ранее относились его баня и погреб, а теперь после Межевание, специально их оставил не на своём участке, чтобы подняться выше к нашим постройкам.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Виктория.

      Судя по вашему сообщению, при межевании были допущены многочисленные нарушения законодательства. Для защиты ваших прав вам разумнее всего обратиться к юристу, специализирующемуся в земельных спорах.

      Со своей стороны можем порекомендовать партнеров нашего сайта:

      http://gasanova.info/
      http://chakinsky.ru/

  6. Наталья пишет:

    Здравствуйте! Такая ситуация, соседи собрали подписи на расширение детской площадки и создании футбольной коробки между двумя 5этажными домами, обошли оба дома по их словам, собрали подписи и почти все согласны, когда я узнала об этой площадке стала расспрашивать соседей которых знаю из обоих домов и узнала о 13 семьях которые как и я никогда не знали об эиой инициативе о создании футбольной коробки. Окна моей квартиры будут выходить на предполагаемое место под коробку, я против футбольной площадки, так как боюсь за свои окна, слишком маленькое расстояние остаётся между этой коробки и домом, кто будет возмещать мне ущерб если мяч попадёт в окно? Как мне оспорить разрешение на футбольную площадку? И как по закону собирают подписи на такие постройки?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Наталья.

      Право распоряжаться придомовой территорией принадлежит ее коллективному владельцу – собственникам квартир в многоквартирном доме.

      По закону решение о способе использования земли должно приниматься большинством голосов на общем собрании жильцов. Собрание может проходить в очной или заочной форме. И в том, и в другом случае порядок его проведения регламентируется Жилищным кодексом РФ:

      http://rostov-dom.info/2010/11/obshhee-sobranie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma/

      http://rostov-dom.info/2010/08/chto-nado-znat-o-zaochnom-golosovanii/

      Иных способов распорядиться общедолевой собственностью не существует. Никакой обычный “сбор подписей” без точного соблюдения процедуры заочного голосования нельзя считать легитимным.

  7. Татьяна Ивановна пишет:

    “Собрание может проходить в очной или заочной форме.”
    С июня 2015г собрание может проводиться в форме очно-заочного голосования.

  8. Маргарита пишет:

    Подскажите пожалуйста, наш дом находится на территории санатория. Нашу квартиру удалось приватизировать прежним хозяевам. Санаторий в долгосрочной аренде. Как можно приватизировать придомовую территорию? И можно ли вообще это сделать?

    • Ростов-Дом пишет:

      Скорее всего, можно, поскольку Вам удалось приватизировать квартиру.
      Возникает лишь вопрос: в чьей собственности находятся остальные квартиры дома?
      Если более половины площадей объекта (жилых помещений) также приватизированы, Вы можете приступать к формированию и приватизации земельного участка.
      Логика здесь следующая. Поскольку капитальное строение является недвижимым имуществом, его невозможно перенести с места на место (в отличии от ларька или торговой палатки), законный владелец капитального объекта одновременно является и владельцем земли, на которой он стоит.

  9. станислав пишет:

    может ли внутриквартальный лесной массив парковая зона быть придомовой территорией по моему мнению она является территорией общего пользования и является муниципальной собственностью

    • Ростов-Дом пишет:

      Не может по следующим причинам:

      - внутриквартальных лесных массивов не существует;
      - существуют внутриквартальные дороги, которые являются муниципальной собственностью, поскольку обеспечивают проход и проезд и проезд сразу к нескольким домам;
      - в парках и скверах жилье не строят.

  10. ирина пишет:

    Добрый день. Купили квартиру в новостройке, возле дома нет детской площадки. Управляющая компания ссылается, что детская площадка есть возле другого дома. На сколько они правы? и как рассчитывается площадь дет. площадки. В нашем доме Общая площадь помещений

    3777.00

    В том числе жилых помещений

    2654.00

    — нежилых помещений

    0.00

    — помещений общего пользования

    655.00

    • Ростов-Дом пишет:

      Площадь детской площадки никак не рассчитывается, поскольку ее может и не быть во дворе в прнинципе.

      Вы покупали жилье у застройщика без детской площадки. Если Вам не нравился такой вариант, Вы могли приобрести квартиру в другом доме.

      Теперь строительство детской площадки Вам придется финансировать из собственных средств, приняв такое решение большинством голосов.

      Управляющая говорит, что детская площадка есть в соседнем доме, но ее тезис неубедителен. Поскольку этот объект является коллективной собственностью жильцов соседнего дома. Теоретически они могут и “попросить” посторонних людей со своего имущества либо оградить придомовую территорию.

      Хотя так обычно не делается: не по-соседски.

  11. Николай. пишет:

    Здравствуйте!
    УК нашего МЖД (собственники) разрешила из нашего подвального помещения провести электрический кабель на дачу, человеку ,который вообще не живет в нашем доме.При этом поставили эл. столб под нашими окнами на расстоянии 4 метров от стены дома, мотивируя это тем, что земля, которая принадлежит нашему дому от стены равна 1 метру.
    Такое возможно или нет ? Я что-то глубоко сомневаюсь.
    Спасибо.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Николай.

      По закону – невозможно без вашего согласия, хотя и часто случается.

      Подключение к коммунальным сетям МКД сторонних объектов недопустимо. За счет этого может вырасти плата за расход общедомовых энергоресурсов у жильцов дома.

      Что касается столба, который, судя по всему, расположен уже на муниципальной территории, то УК к распоряжению городским имуществом вообще не имеет никакого отношения.

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru