Общее имущество в МКД.Общее имущество в многоквартирном доме — имущество, принадлежащее сразу всем собственникам, обслуживание которого закладывается в тариф
на содержание и ремонт жилья.
Решение о его использовании и эксплуатации принимает общее собрание собственников многоквартирного дома
или правление ТСЖ.

При этом общее имущество в МКД не может быть продано или подарено одному из собственников или стороннему человеку (организации). Приобретая жилье в многоквартирном доме, покупатель автоматически становится и совладельцем его общего имущества и оказывается вынужденным нести бремя по его содержанию.

Одновременно собственники жилья могут извлекать и доход из общего имущества
в многоквартирном доме, например, путем сдачи в аренду мест общего пользования или наружных стен под рекламные щиты.


Оглавление.

I. Общее имущество в многоквартирном доме: основные понятия.
II. Примерный перечень общего имущества многоквартирного дома.
III. Ответственность за ремонт общего имущества многоквартирного дома.

I. Общее имущество в многоквартирном доме: основные понятия

Почтовые ящики - общедолевое имущество.Учитывая, что многоквартирный дом обычно представляет собой сложный технический организм, разделить все имеющееся в нем имущество на общее
(то есть принадлежащее сразу всем собственникам)
и частное достаточно проблематично. В частности — некоторые собственники жилья относят к общему имуществу в многоквартирном доме свои внутриквартирные коммуникации или батареи, представляющие собой единое целое с инженерией всего дома.

Действительно, в случае порыва сантехники неприятности могут возникнуть не только у отдельного собственника, но и соседей, а тот же незаконный демонтаж батареи в отдельно взятой квартире может нанести ущерб всему дому. Однако собственник жилья в многоквартирном доме несет ответственность не только за содержание общего имущества,
но и своей квартиры, таким образом, из первого еще не следует второе.

К общему имуществу в многоквартирном доме относится имущество, которым могут пользоваться как минимум собственники двух квартир, а также имущество, предназначенное для одного собственника, но расположенное в местах общего пользования (например, расположенный в подъезде почтовый ящик или внутриквартирный счетчик, если его вынесли на лестничную клетку).

При этом общее имущество в многоквартирном доме может быть расположено и внутри квартир собственников — например, несущие стены. Ниже мы приводим его примерный список — во избежание различных недоразумений на предмет «мое-не мое».

II. Примерный перечень общего имущества многоквартирного дома

1. Над домом:

  • технический чердак;
  • кровля;
  • расположенное на кровле оборудование, предназначенное для обслуживания собственников жилья (антенны).

2. В доме:

Подъезд - общий▪ места общего пользования, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения: подъезды, лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, мусоропроводы, технические этажи (в том числе — встроенные гаражи и площадки для автотранспорта — даже если они построены за счет средств собственников);

▪ несущие конструкции МКД (в том числе — стены, плиты перекрытий, балконные плиты, несущие колонны);

▪ ненесущие конструкции, обслуживающие более одного собственника: окна, и двери мест общего пользования, перила, парапеты, крыльцо;

▪ оборудование, обслуживающее более одного собственника, находящееся за пределами или внутри квартир собственников жилья: внутридомовые котельные, бойлерные, узлы учета на весь МКД, входные двери, домофоны, батареи в подъездах.

3. Под домом:

▪ технические подвалы — если в них имеется оборудование или инженерные коммуникации, обслуживающие более одного собственника;

▪ фундамент;

▪ инженерные коммуникации МКД, расположенные до границ ответственности
с ресурсоснабжающим предприятием.

4. Возле дома:

Придомовая территорияземля под многоквартирным домом и придомовая территория;

▪ техническое имущество, предназначенное для обслуживания собственников одного многоквартирного дома: трансформаторные подстанции, тепловые пункты.

▪ коллективные автостоянки, гаражи, клумбы, деревья, беседки,  дворовые площадки и другие малые архитектурные формы, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего данному МКД*;

*Примечание: двор и прилегающая к МКД территория могут находиться в муниципальной собственности, в этом случае ответственность за ее содержание несут городские власти.

III. Ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

При определении состава общего имущества
в многоквартирном доме используются данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Необходимые работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме должны быть подробно перечислены в заключаемом договоре на управление многоквартирным домом. Направляемые на эти цели расходы собственников определяются, исходя из занимаемой каждым из них площади квартиры, а не места жительства.

Именно поэтому жильцы первых этажей обязаны платить и за эксплуатацию лифта, и за ремонт кровли, а верхних — за дезинфекцию подвалов (в противном случае пойдет разброд-шатание и дом превратится
в трущобы).  Одновременно содержание и ремонт общего имущества МКД оплачивают и хозяева инвестиционных квартир, в которых зачастую никто
не проживает.

Ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в первую очередь возлагается на собственников здания, а также обслуживающие его организации — ТСЖ или управляющие компании. При этом главным ответственным лицом является собственник жилья. (Более того, согласно нынешнему Жилищному кодексу, если дом рухнет, именно собственники, а не управляющая компания, будут обязаны оплатить его утилизацию).

В идеале собственник должен контролировать качество обслуживания своего жилья управляющей компанией или ТСЖ, а если оно является неудовлетворительным, он должен сменить подрядчика (или переизбрать председателя товарищества). Таким образом, если многоквартирный дом эксплуатируется плохо, виновны в этом прежде всего жильцы.

Впрочем, аналогичная логика существует во взаимоотношениях между заказчиком и исполнителем и в других сферах: именно водитель в первую очередь виноват в том, что едет на поломанном автомобиле, а не станция техобслуживания, которую он ранее посетил. Однако при сложившемся менталитете в ЖКХ для многих такое отношение к действительности кажется необычным.

rss RSS-лента

Новости по почте Новости на почту


Читайте также:

Комментарии: 8

  1. Владимир пишет:

    Такое впечатление, что когда пишут по поводу МКД, то имеют ввиду серийные многоэтажные дома. А как быть МКД, которые были построены в начале прошлого века, которые достраивались, перестраивались, перепланировались как бог на душу положит. Например, двухэтажный дом 1912 года постройки. Вход на второй этаж по наружной лестнице через галерею второго этажа. Так вот эта лестница и галерея являются общим имуществом всех собственников квартир, или только живущих на втором этаже?
    По существующему закону ответственность за общее имущество несут ВСЕ собственники. Но призвать к такой ответственности абсолютно всех собственников невозможно (если не прибегать к помощи снайперской винтовки). Поэтому, если нельзя отменить ныне существующий ЖК, то надо дополнить его серьезными мерами принуждения.. Существует ведь норма, что если собственники не выбрали способ управления общим имуществом, то им назначают управляющую компанию городские власти. Можно сделать так: управляющая компания, производя периодические обследования дома (это надо законодательно вменить в обязанность УК, ТСЖ), выявляет необходимость ремонта. Сообщает об объеме ремонта, смете собственникам и предлагает обсудить и согласовать это на общем собрании. Сообщения собственникам удобно передавать через квитанции об оплате – печатать на обратной стороне. И если собственники к оговоренному времени не предприняли никаких действий, то УК приступает к ремонту и выставляет счет. И пусть тогда собственники возмущаются. Но процедура должна быть строго соблюдена. Возможно, так удастся пробудить собственников. Что делать с теми, кто сдает квартиры в наем, или использует их в инвестиционных целях. Если после определенных процедурой призывов такие собственники не откликаются, в судебном порядке изымать квартиры с выплатой их стоимости по оценке БТИ минус судебные издержки.

    • Алексей пишет:

      Ага, конфискация – наше все. Уехал в длительную командировку, вернулся, а квартиру уже продали “по оценке БТИ – судебные издержки”, т.е. по цене раз в 10 ниже рыночной. А еще есть люди, которые работают вахтенным методом, покупающие квартиру в других городах, чтобы в отпуск приезжать отдохнуть или на пенсии приехать на ПМЖ.
      Считаю, что не надо никаких радикальных шагов принимать, а лет 15-20 корректировать понемногу законодательство исходя из практики. А то получится как обычно – только привыкли к одним правилам игры, так тут же их меняют.

  2. Владимир пишет:

    Алексей! Спасибо, что приняли участие в обсуждении. Вы сильно преувеличиваете. Речь идет о злостных “молчунах”. Недавно прочел о таких инвесторах в Москве ¬– с трудом, по адресу, нашел квартиру, которую он купил два месяца назад: решился, наконец, поехать и отметиться. Но не это главное – процедурные вопросы можно отрегулировать. Главное – как управлять общим имуществом. Ведь человек как устроен: мое, личное – это понятно. За МОЕ “под пули пойду”. А наше, общее…”Почему я? Что, мне больше всех надо?” Поэтому, если нельзя отказаться от понятия “общее имущество”, то надо жестко принудить собственников квартир в МКД участвовать в управлении общим имуществом. Принцип такой – не можете сами договориться между собой, решать будут за ВАС. Но разрушаться многоквартирному дому из-за вашей инертности власть не позволит. Теперь по поводу “15-20 лет корректировать понемногу законодательство исходя из практики”. Да через 20 лет только что построенному МКД надо уже делать капитальный ремонт. А если дом “не первой свежести”, то за это время он развалится. Чего тянуть то.

  3. Евгения пишет:

    Согласна с Владимиром. Живу в общежитии. В местах общего пользования (коридор секции, душевая, туалеты, умывальная) штукатурка вспучилась, плесень, пауки, кусками штукатурка висит. Это 5-эт. дом, кирпичный. Дверь в комнату с трудом поставили потому, что её не к чему было закрепить, так как перегородка 65 кирпича+воздух+65 кирпича, ветхого, разрущающегося кирпича, да ещё и положенного кое-как. В итоге дверь периодически клинит, проседает, полотно выгнулось по диагонали. В умывальной нет окна! А там стирают, сушат белье, моют посуду, умываются, да ещё и вода на полу, так как трубы протекают. И соседи не реагируют. В умывальной уже видна арматура в перекрытиях! И как, к кому обращаться, если соседи без особого энтузиазма воспринимают идею ремонта. А штукатурка осыпается и осыпается, дверная коробка изменила как будто геометрию, вот что делать?
    Согласна с Владимиром, надо чтобы УК сделала ремонт и взыскивала с жильцов, а то сами они не хотят собираться это делать.

  4. Нина пишет:

    Уважаемая Евгения, если живёте в общежитии , то и обращайтесь к администрации общежития или в суд.

  5. ДонКихот пишет:

    Всегда, когда пишут при общее имущество МКД, меня “цепляет” судьба внутриквартирных отопительных приборов. ПП 491 п.6, странные решения Высших арбитражных судов…

    Автор, как я понял, к ОИ относит только батареи на лестничной площадке. ПП 491 ему не указ, как и техническая мотивация такого решения законодателя. Юристы Верховного суда, конечно же, умнее! Хорошо, что хоть упомянул о том, что в некоторых домах к ОИ относят всю систему отопления – в соответствие закону! Как, интересно, в противном случае бороться с собственниками, самовольно наращивающими “свои” батареи, тем самым откусывая себе бОльший кусок от пирога под названием “общедомовое потребление тепловой энергии” и часто отбирающие тепло у соседей (при однотрубной системе отопления)? За оплату, пропорциональную лишь доле в праве на общее имущество, т.е. квадратным метрам квартиры.

  6. Аркадий пишет:

    Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит муниципалитетам, а не собственникам жилья. За гражданами РФ, российским законодательством утверждено право приватизации квартир, но ни все жители воспользовались этим правом, кто не воспользовался, у того нет собственности на квартиру. Так же и право собственности на общедолевую собственность, право есть, а собственность не оформлена, потому что Ваш многоквартирный дом до сих пор находиться на балансе местного самоуправления. Нам, до сих пор принадлежат только квартиры. А все остальное, что есть в многоквартирном доме,-числиться на балансе местной администрации и управляется ими же назначеными управляющими организациями. Вывод: нет зарегистрированного объекта собственности, нет и расходов на его содержание!

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru