Присоединяйтесь к «Ростов-Дому» в социальных сетях!
Предоставляемая управляющими компаниями и ТСЖ услуга по содержанию и ремонту жилья в многоквартирных домах в соответствии с существующим законодательством требует обязательного выполнения ряда работ независимо от пожеланий и предпочтений жильцов.
Относительно недавно изменившееся законодательство ужесточило требования к управляющим компаниям, одновременно на УК и ТСЖ возложен ряд новых обязанностей. К таковым относится достаточно широкий перечень работ и услуг по текущему ремонту многоквартирных домов, эксплуатации, а также работ организационных, называемых коммунальщиками «управлением многоквартирным домом», что, впрочем, не совсем верно.
Интересно, что практически ни в одном МКД управляющие компании на 100% не исполняют свои обязанности, что объясняется не только низким профессионализмом, но и громоздкостью требований. В свете сложившейся ситуации мы приводим список основных работ и услуг, которые ныне должны предоставляться собственникам в ходе управления многоквартирным домом.
Оглавление.
I. Список основных работ и услуг, подлежащих обязательному исполнению управляющими компаниями и ТСЖ:
II. Общие вопросы по исполнению управляющей компанией своих обязанностей.
III. Ответственность управляющей компании за неисполнение обязанностей.
I. Список основных работ и услуг, подлежащих обязательному исполнению управляющими компаниями и ТСЖ
1) Эксплуатационно-ремонтные работы:
▪ Обеспечение безопасного проживания. В обязанности управляющей компании входит соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, имущества, жизни и здоровья жильцов, поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией (В соответствии с п. 10 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г.).
▪ Проведение осмотра общего имущества многоквартирного дома. Общий осмотр здания от крыши до подвала проводится, как правило, дважды в год (исключения — природные катаклизмы, непредвиденные ЧП, после которых следует производить внеплановые осмотры) накануне и по завершении отопительного сезона. Выявленные в здании поломки документируются, заносятся в журнал (там же, п. 13).
▪ Выполнение текущего ремонта, в ходе которого выявленные дефекты подлежат последующему устранению, что также входит в обязанности управляющей компании. Согласовав свои действия с собственниками, УК может выполнить текущий ремонт сиюминутно, либо утвердить письменный график постепенного устранения дефектов, растянув процесс на длительный отрезок времени, в проблемном доме — на несколько лет (Основные требования по техническому содержанию дома озвучены в постановлении Госстроя РФ №170).
▪ Подготовка дома к зиме (см. там же).
▪ Устранение внутридомовых аварий в ЖКХ в сроки, озвученные в постановлении Госстроя РФ №170, а также рядом других нормативных документов.
▪ Обеспечение технического состояния внутридомовых сетей, позволяющего предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества (В соответствии с п. 10 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г.).
▪ Соблюдение мер пожарной безопасности (См. ФЗ №69 от 21.12.1994 «О пожарной безопасности»).
▪ Санитарно-гигиеническая очистка и уборка подъезда, других мест общего пользования, уборка, озеленение и благоустройство придомовой территории, если последняя входит в состав общего имущества многоквартирного дома (В соответствии с требованиями Федерального закона №52 от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).
▪ Сбор и вывоз бытовых отходов, в том числе — отходов собственников нежилых помещений, образующихся в ходе предпринимательской деятельности, то есть расположенных в многоквартирном доме магазинов, парикмахерских и прочей инфраструктуры (Здесь и ниже — в соответствии с изменившимися п. 10–11 постановления правительства РФ №491).
▪ Организация мест временного складирования отработавших ртутьсодержащих (энергосберегающих) ламп и их последующая передача специализированным организациям на утилизацию.
▪ Обеспечение ввода и последующей эксплуатации общедомовых счетчиков на коммунальные услуги.
▪ Выполнение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, позволяющих снижать стоимость проживания в доме путем снижения объемов потребления коммунальных услуг за счет их более эффективного использования. Данный список принимается региональными властями, оплата осуществляется отдельно, дополнительным тарифом — в соответствии с заключенным энергосервисным договором, который заключается дополнительно к договору управления многоквартирным домом (постановление правительства РФ №491, п. 38.4–38.5). При взаимном согласии эти работы могут выполняться за счет управляющей компании, которая впоследствии вернет вложения и заработает прибыль за счет достигнутой экономии.
2) Организационные услуги:
▪ Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (при этом собственники должны оплачивать и работы по борьбе с задолжниками за «коммуналку» — судебные издержки, услуги коллекторских агентств и пр.), оплата предприятиям-монополистам предоставленных дому коммунальных ресурсов. Таким образом, содержание и война с неплательщиками
за «коммуналку» ложится на плечи законопослушных собственников жилья (там же, п. 29).
▪ Выявление расхитителей энергоресурсов.
▪ Все виды работ с коммунальными предприятиями, обеспечивающие бесперебойное обеспечение собственников коммунальными услугами надлежащего качества, включая заключение договоров, перерасчет за коммунальные услуги, если они ненадлежащего качества.
▪ Обеспечение сохранности технической документации на многоквартирный дом.
▪ Осуществление регистрационного учета жильцов.
▪ Организация общих собраний собственников. Мероприятие организовывается не реже одного раза в год. На нем управляющая компания отчитывается о проделанной работе, «защищает» предложенный тариф на содержание и ремонт жилья на следующий год, а также решает различные другие хозяйственные проблемы.
▪ Информирование собственников об изменениях тарифов на жилищно-коммунальные услуги.
II. Общие вопросы по исполнению управляющей компанией своих обязанностей
▪ Перечисленные выше работы являются прямыми обязанностями управляющей компании и ТСЖ по управлению многоквартирным домом, независимо от того, хотят или нет собственники жилья получать озвученный перечень услуг.
▪ Собственники жилья обязаны оплачивать перечисленные обязательные услуги. В соответствии со ст. 156 Жилищного кодекса РФ, «плата за содерремжил жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».
▪ Стоимость содержания и ремонта жилья в каждом отдельно взятом доме устанавливается индивидуально, на общем собрании собственников, организованном управляющей компанией — в соответствии с пп. 17, 35 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года. Тариф на содержание и ремонт жилья может оказаться в отдельном доме как выше, так и ниже муниципального. Если в результате тариф на «содерремжил» оказался выше муниципального, собственники доплачивают существующую разницу из своих средств, за жильцов неприватизированных квартир должны доплачивать городские власти из бюджета.
▪ Отсутствие договора управления многоквартирным домом между УК и собственниками, равно как и отсутствие в заключенном договоре письменных обязательств выполнять соответствующие работы не освобождает фирму от ответственности за непредоставление жильцам данных услуг (Здесь и ниже см. постановление Высшего Арбитражного суда РФ 6464/10, а также постановление Пленума ВАС от 17 февраля 2011 г. №11).
▪ Если управляющая компания не провела общее собрание и не утвердила совместно с собственниками стоимость содержания жилья, в доме действует муниципальный тариф —
в соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ. При этом в данном случае она окажется обязана предоставлять жильцам данные услуги по муниципальному тарифу. Недостаток средств, собираемых с жильцов, не освобождает управляющую компанию от ответственности за неисполнение обязанностей по содержанию многоквартирного дома.
▪ Если в доме выбрано непосредственное управление, обслуживающая жилье по договору подрядная организация не несет ответственности за не предоставление озвученных услуг — если они не предусмотрены договором подряда.
III. Ответственность за неисполнение обязательств управляющей компании:
▪ Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей — в соответствии со ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
▪ Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
▪ Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договоров управления, установленных стандартом раскрытия информации порядка способов или сроков раскрытия информации, либо раскрытие информации не в полном объеме, либо предоставление недостоверной информации влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей (ст. 7.23 КоАП РФ).
▪ Нарушение требований пожарной безопасности к внутреннему противопожарному водоснабжению, электроустановкам зданий, сооружений и строений, электротехнической продукции или первичным средствам пожаротушения либо требований пожарной безопасности об обеспечении зданий, сооружений и строений первичными средствами пожаротушения влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на должностных лиц — от шести тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от ста пятидесяти до двухсот тысяч рублей (ст. 20.4 КоАП РФ).
Полезные ссылки:
- Измененное Постановление Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г.
- Постановление Госстроя РФ №170 от 27 сентября 2003 г.
- Постановление Высшего Арбитражного суда РФ 6464/10
Список законов, оговаривающих исполнение управляющей компании своих обязанностей по содержанию многоквартирных домов:
- Федеральный закон №52 от 30.03.1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
- Федеральный закон №184 от 27.12.2002 г. «О техническом регулировании».
- Закон РФ №2300-1 от 07.02.2002 г. «О защите прав потребителей».
- Федеральный закон №69 21.12.1994 г. «О пожарной безопасности».
 RSS-лента |
 Новости на почту |
Спасибо большое! Очень интересная и полезная информация!
Спасибо за статью. Очень Актуально. У меня есть интересный случай, которого нет в практике вообще! Суд в затруднении.
Очень хотелось бы узнать ваш случай.Напишите пожалуйста на почту Shalygina51@mail.ru.Заранее спасибо.
“Организация мест временного складирования отработавших ртутьсодержащих (энергосберегающих) ламп и их последующая передача специализированным организациям на утилизацию.” – поясните на какое постановление вы ссылаетесь?
На всякий случай здравствуйте, Елена.
Об обязательных работах и услугах по содержанию и ремонту дома речь идет в Постановлении правительства РФ от 06.02.2006 №75 (ред. от 28.12.2011). Интересующий вас момент отражен в пункте 384.
Здравствуйте! Это постановление “О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом”? Я не совсем понимаю, является ли этот документ поводом выдвигать какие либо законные требования к управляющей компании? И я не смогла в нём обнаружить пункт 384, т.к. в интернет-версиях этого документа их всего 95
Приносим извинения за опечатку. Положение об обязательных работах по содержанию и ремонту жилья содержится в пункте 38-4 (т. е. подпункт 4 пункта 38).
Данное постановление действительно “является поводом” для предъявления законных претензий к УК, потому что в приложениях к нему содержится недвусмысленный список работ и услуг, которые компания обязана оказывать клиентам даже без заключения договора управления многоквартирным домом.
Что касается утилизации ртутьсодержащих ламп, то еще более недвусмысленно это мероприятие вменяется в обязанность УК постановлением правительства РФ №354, то есть новыми Правилами предоставления коммунальных услуг в МКД. Принятие этих Правил сопровождалось внесением изменений в другие документы, в частности – в постановление правительства РФ №491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме”. Пункт 11 этого постановления был дополнен подпунктом д1, согласно которому УК обязано обеспечить “организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I–IV класса опасности”.
здравствуйте. поясните, пожалуйста, что именно принадлежит управляющей компании?
у меня конкретный вопрос. треснул кран полотенцесушителя на стояке в новом доме.
слышала, что то что до стояка – принадлежит УК, всё что после – моё.
правильно ли это?
если нет – то почему? где регламент на то, что именно принадлежит УК? у меня ведь нет прав отключать стояк в доме, тогда почему всё то что после стояка и сам стояк тоже моё?
ещё вопрос: кто обязан закрывать злектрощиты в коридорах? у нас все 4 дверки в коридоре открыты. там просто нет замков. КОМУ принадлежат эти щиты?
спасибо.
Управляющей компании не принадлежит ничего. Но в ее обязанности входит обслуживание общедомового имущества, принадлежащего жителям. Общедомовым имуществом является имущество, предназначенное для нужд всех жителей.
В вашем случае кран на стояке – ваша собственность, так как он служит лишь для того, чтобы перекрывать воду только в вашу квартиру. Кстати Управдом здесь уже об этом писал, я с ним полностью согласен.
Про электрощиты. Это общедомовая собственность. Обязанность по их содержанию у управляющей компании. Непонятно правда, что имелось ввиду под “закрывать”.
Мария, действительно в вашем доме управляющей компании не принадлежит ничего, УК только обслуживает дом, а за содержание общедомового имущества платят собственники по статье “Содержание и ремонт жилья”. О границах ответственности в ЖКХ можно почитать здесь:
http://rostov-dom.info/2010/08/granicy-otvetstvennosti-v-zhkkh/
Подробно о составе общего имущества в многоквартирном доме:
http://rostov-dom.info/2010/11/obshhee-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome/
Помогите разобраться, я купил квартиру по адресу Ерёменко 56/2, 18 дней прожил с систематическими сбоями холодной воды. Мне соседи и бывшая хозяйка квартиры сказали что ЖКХ-37 которое обслуживало Ерёменко 56/2 якобы расформировали. Я пошол по адресу где ранее размещалось ЖКХ-37, но там все двери открыты и не кого не было. Подскажите мне каке ЖКХ обслуживает Ерёменко 56/2 или куда мне обратится за этой информацией. Спасибо…
Ответить
Юрий, ответ вы уже получили по электронной почте.
Управляющая компания предложила сделать ремонт коммуникаций в подвале за счёт жильцов дома ( согласно акта 400 тыс. руб), в случае несогласия жильцов – снятия с себя ответственности за состояние подвала (поясняю: протечка канализации с невозможностью даже войти в подвальное помещение).
Подскажите, пожалуйста, какими должны быть наши действия.
От имени Совета дома, Жанна Костенко
Устранение протечки канализации производится за счет средств по статье текущее Содержение и ремонт общедомового имущества. Дополнительного сбора средств не предусмотрено.
Если коммуникации требуют капитального ремонта, то УК составляет пакет документов (акты, сметы и пр.) и предосталяет предложения собственникам. Собственники организуют собрание, принимают решение (см. ЖК РФ) о проведении капитального ремонта, производится сбор средств по отдельной строке в квитанциях. Выполяются работы с последующим актом приема работ.
Запущенное состояние подвала – явно недоработка УК. Самовольное снятие ответственности за содержание подвала -незаконное действие.
Обращения следует направлять в Государственную жилищную инспекцию Ростовской области
Спасибо!
Добрый день! Я столкнулась с тем,что мы решили поменять стояк горячей и стоя полотенцесушителя всеми этажами. Я позвонила в управляющую компанию и мне сказали,что за эти работы берется отдельная плата и отдельная плата за материал(с этим мы согласны), а бесплатно делать будут в том случае,если тубы будут в аварийном состоянии(трубы у нас старые,железные). Хотя мама недавно меняла трубы с батареями, другая УК меняла,ей сделали бесплатно. Правомерно ли со стороны УК брать плату за замен труб?Заранее спасибо.
Замена стояка – капитальный ремонт. Он проводится по решению общего собрания и со сбором денег собственников на его реализацию.
Ибо уплачивая только СОДРЕМЖИЛ, вы не собираете деньги НА КР.
Если же с вас ежемесячно собирают на КР, то ремонт производится из этих средств по решению ОСС.
У Вашей мамы наверняка иная ситуация. Часть системы отопления вышла из строя. А В А Р И Я!! В этом случае ее меняет УК за свой счет.
Действующее законодательство дает разъяснения по поводу общедолевой собственности. Но есть еще факт. К общей собственности должен быть постоянный доступ. В квартиры такого доступа нет. Поэтому понятия “ОТ” и “ДО” – ваше, а другое общее – не получается. Разъяснения дал Управдом. Практика же такова: все делают за свой счет. Если такой ремонт делает УК, то меняет старую железку на чуть более новую.
Конечно, есть отдельные случаи, когда меняют всю систему дома. Но многие не ждут, устанавливают сами. Уже только на этом основании неприемлемо одним делать за свой счет, другим – за общий.
Подскажите пожалуйста.До моей квартиры на втором этаже не доходит тепло из-за того,что соседка “врезалась” самостоятельно напрямую к центральному теплоносителю и в мои отопительные трубы поступает вода из ее “обратки”.Все эти коммуникации в подвале.Имею ли я право потребовать от УК переделать подвод труб отопления согласно инженерным нормативам.Дом 2-х этажный.
ДА!
Поясните пожалуйста.Живу в деревянном доме на 1м этаже,подвала нет,канализационные трубы под домом давно требуют ремонта,заявление на их замену было написано еще в 2009 г. УК тогда называлась по-другому,но директор все тот же.Если я не ошибаюсь,то это не освобождает новую УК от обязанностей,ведь они являются правоприемниками?Канализация постоянно засоряется.Работники просто пробили дыру и теперь все это добро льется под дом.В квартире стоит ужасный запах.Как заставить их заменить трубы?В какое время они должны дать ответ на мое заявление?
Здравствуйте, Юлия.
УК – не то что чья-то “правопреемница”, она, как исполнитель услуг ЖКХ в вашем доме, несет ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилья. В соответствии со статьей 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ, это нарушение влечет за собой штраф для должностных лиц — 4–5 тыс. руб., юридических лиц — 40–50 тыс. руб.
Как заставить управляющую компанию сделать текущий ремонт, мы подробно разбирали здесь:
http://rostov-dom.info/2011/07/tekushhijj-remont/
Управляющая организация обязана в течение двух рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направить потребителю извещение о ее приеме и о последующем удовлетворении либо об отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа.
Информацию о сроках устранения аварий ЖКХ мы публиковали здесь:
http://rostov-dom.info/2009/10/avariya-v-zhkkh-avarii-zhkkh-v-rostovskojj-oblasti/
Добрый день! Из крана с холодной водой течет горячая. Если минут 15-20 ее пропускать, то ситуация нормализуется. Сообщила об этом управляющей компании. Они ответили, что виноваты соседи, которые неправильно установили водонагреватель и повесили объявление, для того чтобы найти виновную квартиру. Уже прошло 3 недели, а виновная квартира так и не находится. И все эти три недели приходится постоянно пропускать воду, а это значит, что расход холодной воды в этом месяце значительно увеличится, следовательно, увеличится и оплата коммунальных услуг, а так же это доставляет множество неудобств. Самостоятельно найти виновных не получается (не всегда есть возможность застать соседей дома). Подскажите, пожалуйста, какими должны быть мои действия.
Здравствуйте, Анна.
Обеспечивать коммунальные услуги надлежащего качества – обязанность управляющей компании, поскольку в соответствии с жилищным законодательством именно она является исполнителем коммунальных услуг.
Поэтому заниматься “детективными расследованиями” и вычислять местонахождение “виноватых” в том, что вместо горячей воды из кранов льется холодная, – вовсе не обязанность собственников.
Мы можете составить акт о недопоставке коммунальных услуг и потребовать у УК перерасчета.
Правила оформления акта мы разъясняли здесь:
http://rostov-dom.info/2009/09/akt-o-nedopostavke-zhilishhno-kommunalnykh-uslug-zhku/
Как добиться перерасчета за недопоставленные услуги, сообщалось в этой статье:
http://rostov-dom.info/2009/12/pereraschet-za-kommunalnye-uslugi/
заниматься детективным расследованием не является обязанностью управляющей компании. она отвечает за ОБЩЕЕ имущество дома. если ОБЩЕДОМОВЫЕ инженерные коммуникации в порядке, то какие претензии к УК. войти в квартиру и проверить правильность установки сантехприборов она не имеет права. соответственно воздействовать на недобросовестных собственников тоже. ресурсами собственников она тоже не снабжает. тупик.
Здравствуйте, мы проживаем в муниципальной квартире, соседи над нами – в приватизированной. Их долг за ЖКУ уже почти 300 тыс. руб., квартира нелегально сдаётся и с этого они имеют дополнительный доход, однако за квартиру платить не хотят принципиально. Начал таять снег, их квартиру заливает и нас тоже, лужи на полкомнаты, не можем сделать нормальный ремонт. На все обращения в УК слышим один ответ – денег на ремонт крыши нет, на вашем доме большой долг. На все попытки призвать неплательщиков к совести получаем отказ в грубой форме, а УК заставляет нас самостоятельно выбивать с них деньги. Законно ли это и кто должен заниматься работой с неплательщиками? На кого я могу подать в суд? Спасибо.
Поскольку вы не воспользовались правом приватизации жилья, вы не несете никакой ответственности за состояние дома. И одновременно никак не можете воздействовать на существующую ситуацию. По этой же причине вы не можете инициировать смену УК.
Финансирование ремонта текущей кровли также не входит в ваши обязанности, вы должны лишь оплачивать коммунальные услуги, плюс – текущее содержание жилья.
Выбивать долги с собственников-неплательщиков сама же управляющая компания и должна, а никоим образом не наниматели помещения. Как-либо воздействовать на соседей собственников вам в принципе будет проблематично, поскольку вы сами не являетесь хозяевами.
Предлагаем составить акт о залитии квартиры, которое производят ваши соседи. Интересно, что в существующей ситуации вы можете подать в суд как на соседей, которые вас заливают, так и на УК, которая в свою очередь заливает ваших соседей, заливающих вас.
О том, что делать при залитиях, рассказывается здесь:
http://rostov-dom.info/2012/07/zalitie-izderzhki-zhizni-v-mkd/
Небольшое дополнение.
О том, что писать в будущем исковом заявлении, – не совсем ясно. Де-юре, квартира вам не принадлежит, а следовательно, те, кто ее заливают, причиняют материальный ущерб отнюдь не вам, а муниципалитету (жилье муниципальное). И в суд подавать на соседей сверху должны не вы, а городские власти.
Но начните с акта о залитии.
Добрый вечер!
Как юрист, даю справку: можно подавать иск и от своего лица. Я совсем недавно выиграл в 1-й инстанции дело о возмещении ущерба за некачественно остекленный балкон. Истица также проживала в помещении по договору соц. найма, но исковое суд принял, и на решение суда этот факт не повлиял.
Здравствуйте. У нас в доме около года назад сломался доводчик на дверях. В договоре на оказание услуг прописан ремонт входных дверей, в Постановлении №170 Минстроя указано, что УК обязана устанавливать вышедшие из строя доводчики. В УК сказали, что 170 Постановлением не руководствуются. Так ли это?
Здравствуйте, Татьяна.
Постановление Госстроя РФ №170, или Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, содержат список работ по содержанию и ремонту дома, обязательных к исполнению.
Изменившееся законодательство обязывает УК исполнять данный документ, в прежние годы носящий преимущественно рекомендательный характер. Свидетельством является постановление Президиума Высшего Арбитражного суда (ВАС) РФ от 29 сентября 2010 г. № 6464/10, отмечающее, что исполнение Правил должно осуществляться независимо от того, оговариваются ли данные работы в заключенном с собственниками договоре управления многоквартирным домом или же нет
Спасибо.
УК обязана исполнять постановление №170 – в принципе, независимо от того, предусмотрен ли ремонт дверей в заключенном с вами договоре или нет. Поскольку Постановление №170 – федеральный документ, который старше любого соглашения между двумя лицами. Если ваш дом расположен на территории Российской Федерации, в нем должны исполняться законы, принимаемые в РФ.
Отсутствие средств на ремонт дверей также не является оправданием. Сам факт принятия дома в управление подразумевает, что УК согласно его содержать в соответствии с требованиями постановления №170.
Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилья оговаривается статьей 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ и влечет штраф для должностных лиц 4–5 тыс. руб., юридических лиц — 40–50 тыс. руб.
не забудьте добавит – содержать за счёт средств собственников жилья.
нет средств – нет соответствующего содержания.
Независимо от того, есть у управляющей компании средства на содержание дома или нет, а содержать его она обязана в соответствии с перечисленными выше документами. Или надо менять профиль деятельности.
А мне вот не совсем понятно, какой доводчик имеется ввиду.
Если просто на входной двери, то выше приведённый ответ верен.
Если имеется ввиду доводчик на двери, на которой установлен домофон, то нужно уточнить, за чей счёт устанавливали домофон.
Если за счёт средств собственников (т.е. за установку платил каждый индивидуально), то собственники должны ежемесячно перечислять деньги той фирме, которая устанавливала домофоны. Тогда в случае поломки самого домофона или выхода из строя любых частей и механизмов (в т.ч. доводчиков) необходимо обращаться в фирму по обслуживанию домофонов. Работы по замене или наладке доводчиков работники фирмы должны провести бесплатно.
Полностью согласны.
Эксплуатация домофона не входит в список обязательных работ по “Содерремжилу”.
Здравствуйте, огромное вам спасибо за данные мне ответы. Хотела бы задать ещё один вопрос: вправе ли управляющая компания те деньги, которые накапливаются на ремонт дома, перечислять поставщикам услуг (тепла, воды и др.) в счёт погашения долгов неплательщиков? Получается, что добросовестные жильцы платят дважды: и за себя, и за неплательщиков, а остаток средств на ремонт дома отрицательный и продолжает увеличиваться. Заранее благодарю за ответ.
Не вправе, но так поступают очень многие.
Сейчас вы можете большинством голосов принять решение заключить прямые договоры с ресурсниками. В результате УК перестанет выступать посредником по сбору коммунальных платежей.
Здравствуйте, у меня вопрос!
Я имею некоммерческую недвижимость в жилом многоквартирном доме. Над входом в помещение имеется наружная реклама моей фирмы. Договор с администрацией на размещение наружной рекламы отсутствует. Управляющая компания заставляет заключать договор с ней, мотивируя это тем, что она обслуживает дом. Правомерно ли это???
Здравствуйте, Дмитрий.
В данном случае УК должна представлять интересы собственников. Если жильцы дома приняли решение о сдаче вам в аренду общедомовой собственности под размещение рекламной конструкции, то заключение договора с управляющей компанией – вполне логичный и закономерный шаг.
Напротив, размещение рекламы без согласия собственников противозаконно. И может привести к результату, описанному в этой статье:
http://rostov-dom.info/2012/09/rostovskijj-dom-izgnal-reklamu-iz-podezda/
Большое Вам спасибо!
Здравствуйте, еще раз. А возможно ли получить согласие собственников жилья самостоятельнно и заключить договор с администрацией района??? Или может быть другой путь, как обойти УК?
А при чем здесь администрация района? Вы используете в своих целях собственность жильцов, распоряжаться ею имеют право только они. Власти могут “влезть” в это дело только в обход закона.
Однако заключить договор отдельно с каждым собственником – нереально, вам нужно юрлицо, представляющее все сообщество жильцов.
А если уже есть разрешение “управления наружной рекламы” на размещение рекламной конструкции на доме, все равно надо договор с УК заключать?
Управление зарегистрировало вашу рекламную конструкцию, засвидетельствовало, что она соответствует техническим и эстетическим требованиям, принятым в городе.
Но получать прибыль от размещения рекламы на многоквартирном доме должны собственники этого дома, а не управление!
По закону должно быть так: первым шагом для установки рекламы на доме становится общее собрание жильцов, где и пройдет голосование по этому вопросу. Согласно статье 44-й Жилищного кодекса, решение считается принятым, если «за» или «против» размещения рекламы на доме проголосовало не менее двух третей от общего числа собственников в доме. Решение должно быть оформлено в виде протокола.
На голосование сразу же должен ставиться и вопрос об условиях установки рекламы: как долго будет висеть реклама, какова будет стоимость аренды рекламной площади, кто будет представлять собственников при заключении договора с рекламной фирмой. Это может быть как житель дома, так и представитель управляющей компании.
Голосование может быть заочным. В этом случае все собственники квартир должны проголосовать с помощью заранее подготовленных бланков с подробным описанием сути вопроса.
При этом финансовая сторона вопроса законом не оговорена. Поэтому жильцам необходимо заранее договориться об условиях раздела прибыли. То есть обсудить, что нужно сделать в доме за счет размещения рекламы.
В договоре с рекламодателем возможен вариант решения вопроса на бартерной основе: в обмен за размещение рекламы жильцы получают отремонтированные подъезды, крыши, благоустроенный двор и другие блага, необходимые для комфортного проживания.
Если в доме есть ТСЖ или УК, то рекламодатель просто переводит деньги на счет товарищества или на счет управляющей компании.
Здравствуйте, я хочу поменять стояки отопления в квартире за счет управляющей компании. Но получила пока устный отказ (писала заявление на имя директора). Мотив – замена стояков отопления запланирована на следующий год. А я сейчас делаю капитальный ремонт в своей квартире, будут монтировать натяжные потолки, “обходить” стояки гипсокартоном и будущая замена частично разрушит материальные вложения. Частичная замена стояков у соседей уже была проведена предыдущей УК бесплатно. Если последует письменный – что мне делать в этом случае?
Могу поменять за свой счет и этот счет на работы и материалы выставить управляющей компании и не платить квартплату, пока не погасится счет. Как юридически грамотно это оформить? Спасибо
Ваши желания не соответствуют законодательству. Зашивать стояки гипсокартоном нельзя.
УК может поменять часть стояка в вашей квартире (врезать часть трубы из любого материала). Бесплатно ничего не бывает, оплата идет за счет средств Сод и рем общего имущества.
Если поменяете самостоятельно, то это будет после окончания отопительного сезона. Замена стояков не входит в ст. содремжил. УК вам не оплатит и суд поддержит только УК.
Хотите что-то сделать -рассчитывайте только на себя и сверьте свои действия с законом и подзаконными актами. А это нелегкая задача -одно противоречит другому. Удачи!
В домах меняют стояки жеки – они считаются общедомовым пользованием. Причем меняют их без проблем и даже без особых течей и ветхости. А вот разводка квартирная и замена батареи платная (за счет жильцов). Замена это и есть содержание в исправном состоянии. Тем более, что они эту работу запланировали.
С законом я, конечно, сверюсь (обращусь в администрацию за консультацией).
Разве закон -это администрация? Жилищное законодательство -это совокупность нормативных актов, которые можно прочитать или в бумажном варианте или в НЕТе. ЖЭКов давно уже нет. Общедомовое имущество определено в ГК РФ, ЖК РФ, и др., в т.ч. в 491 Постановлении Правительства.
Но если вам кто-то сделает, то надо воспользоваться и принять услугу.
У меня лопнул кран на отводе стояка горячей воды, который перекрывает всю воду в квартире. Должен ли я платить за его замену?
Поскольку этот кран не относится к общему имуществу, то его ремонт не может осуществляться за счет статьи “Содержание и ремонт жилья”. То есть заменять его придется самостоятельно.
а как же
ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
(в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Ваш кран является “первым отключающим устройством”, но находится в вашей квартире. Если он сломается, без воды останетесь только вы один. Интересы других собственников не пострадают.
Все, что проходит за краном, – общее имущество.
Именно так и написано в правилах “первых запорно-регулировочных кранов на отводах ВНУТРИКВАРТИРНОЙ разводки от стояков”
И при чём тут интересы других? Я про свои интересы говорю. В правилах ясно написано, что “первый кран ВНУТРИКВАРТИРНОЙ разводки” относится к общедомовому имуществу.
Читайте внимательно. Написано: “в состав общего имущества включаются…. до первого отключающего устройства”.
Предлог “до” в этой фразе подразумевает, надо думать, что отключающее устройство уже не относится к общему имуществу.
А вообще все эти документы изложены крайне путаным языком. В результате вокруг ремонта различных объектов внутридомовой инженерии (в частности – кранов) возникают регулярные споры: крайне сложно понять, где “мое”, а где “общее”.
я вижу что написано “ДО”, а дальше-то вы читаете? “УКАЗАННЫХ ОТКЛЮЧАЮЩИХ УСТРОЙСТВ” т.е. кранов
Как раз интересы собственников невозможно не учитывать при разграничивании личного и общего имущества в многоквартирном доме. К этому вопросу нельзя подходить формально – вы же не в особняке живете, а в муравейнике.
В том же 491-м постановлении говорится:
Выделенное жирным шрифтом имеет принципиальное значение.
Можно, конечно, обратиться в Минрегион за разъяснением – чей же это запорный кран в квартире, который вы крутите-вертите и в случае необходимости отключаете воду в своей квартире. А не обезвоживаете весь стояк.
Есть еще один важный момент: свободный доступ УК к общему имуществу. А в вашу квартиру можно войти только по вашей заявке когда вы дома. Так что это не общее имущество (нет свободного доступа). Не понимаю проблемы, все равно вы себе сделаете лучше, чем сантехник на зарплате. И не вычитывайте отдельные фразы, все жилищное законодательство не просто сырое, а весьма противоречивое (лоббистов много).
Подскажите, пожалуйста, мы хотим в комнате сделать перегородку. Ничего не сносить просто поделить комнату пополам. Нам надо брать согласие от соседей? у УК?
Здравствуйте, Нина.
Является ли возведение перегородки перепланировкой? Во многом ответ на это вопрос зависит от точки зрения техников из БТИ.
Согласно законодательству (ст . 25 Жилищного кодекса РФ), перепланировкой квартиры является изменение ее конфигурации, требующее внесение в технический паспорт на квартиру. Другими словами, перепланировка квартиры – это такие изменения при ремонте, в результате которых происходит изменение поэтажного плана БТИ и других документов, содержащихся в материалах технического учета.
Если перегородки возводятся из легких конструкций, например, из гипсокартонных листов, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия, то такой ремонт можно делать безболезненно. Если же применяются более массивные материалы, то нагрузка на перекрытия может оказаться более критической. Такая перепланировка помещений может привести к возникновению трещин, поэтому перед ремонтом необходимо провести обследование и расчет нагрузок.
Процедура требует обращения в местные органы самоуправления. Районная администрация направит вас в проектную организацию, которая выполнит проект перепланировки и выдаст заключение, что работы по устройству перегородки выполнены в соответствии со строительными нормами и отвечают требованиям пожарной безопасности.
Мнения УК и соседей в данной случае не являются принципиальными.
Спасибо, в проектную организацию схожу. Мне главное чтобы со стороны УК не было препятствий.
Скажите пожалуйста,а должны ли мы оплачивать услуги УК если с данной УК даже нет никакого договора?
Должны.
Во-первых, договор с УК может быть заключен у большинства собственников (с этом случае меньшинству остается лишь получать услуги от данной управляющей компании).
Во-вторых, если вы не выбрали форму управления домом и управляющую компанию, УК находят местные администрации и сами заключают с ней договор, а платят – собственники.
В третьих, сейчас законодательством предполагается, что если у жильца и организации ЖКХ нет договора, между ними действуют конклюдентные отношения (по умолчанию).
Пример конклюдентной сделки – вы, ничего не подписывая и не спрашивая, опускаете монету в автомат, а он наливает вам воду.
Другой пример – вы также молча набираете в универсаме продукты, а кассир лишь выбивает чек и говорит общую сумму без всяких “дайте пожалуйста вон ту булочку и эту баночку”.
Также и в ЖКХ – вы крутите кран и в результате у вас течет вода, за которую также надо платить. Регулятором взаимоотношений при отсутствии договора выступают различные законодательные документы.
Ксения здравствуйте почитайте статью 162 Жилищного кодекса там все сказано а остальное это предположения не обоснованные нормативными документами.
Утро доброе. Подскажите пожалуйста. Написали заявление на ремонт подъезда в 2010году. По документам УК данный ремонт включила как перечисление аванса в 2012году. Сам ремонт осуществили 08.04.13г. днем без предупреждения собственников. В результате произведенного ремонта у всех собственников оказались заляпаны двери. На мое обращение в УК ответ был получен, что никакого нарушения с их стороны не было, т.к. уборка подъздов не входит в перечень оказываемых ими услуг по договору. Можно ли их привлечь к ответственности?
А может, лучше дверь помыть и порадоваться отремонтированному подъезду?
Рады были бы если предупредили хотя бы, ну так по-человечески. Вам было бы приятно если бы вечером пришли с работы и увидели такое? А в довершение к столь приятному “сюрпризу” на голову вам сыпется штукатурка, приятные ощущения?
Добрый день. У меня такая ситуация. Квартира находится на последнем этаже МКД, над ней – тех. этаж и крыша. В течение последних 15 лет происходили мелкие залития во время дождей и таяния снегов, приводившие к пятнам на потолке. Жалобы в ЖЭУ результата не давали. В последние 2 года начался настоящий потоп: вода стекала по люстре и вытекала из эл. розеток, половину мебельной стенки пришлось выбросить. Выходить на место и составлять акт о залитии ЖЭУ отказывались, удалось их вызвать только с помощью звонка прокурора. Мы вызвали оценочную компанию для оценки ущерба и подали на ЖЭУ в суд. Позже за свой счёт перекрыли участок крыши над своей квартирой. На первом заседании ЖЭУ делало упор на то, что мы должны были собрать подписи и подать заявку на кап. ремонт. Но крыша интересна лишь последнему этажу, равно как подвал – только первому. Подскажите, на какие статьи и документы нам ссылаться на будущем заседании суда, чтобы привлечь ЖЭУ к ответственности и заставить заплатить. Буду благодарен за помощь.
Ссылаться на статьи и законы, перечисленные выше.
Правила содержания жилья оговариваются постановлением Росстроя №170.
Если вы не собирали средства на капитальный ремонт кровли, УК все равно была должна выполнить хотя бы аварийный латочный ремонт – в рамках содержания жилья.
Ознакомьтесь также со статьей “Текущий ремонт”: http://rostov-dom.info/2011/07/tekushhijj-remont/
Здравствуйте. Продолжаю свою историю. В нашем доме был кап. ремонт – только замена стояков холодной воды. УК проводила осмотр крыши и довела до сведения жильцов, что износ крыши – 60%. Но так как заливало только нашу квартиру, ремонт крыши остальных не интересовал и его не включили в список работ по кап. ремонту. Правильно ли я понимаю, что после этого УК должна была: 1) либо принудительно заставить собственников включить ремонт крыши в список работ по кап. ремонту, отказавшись подписывать протокол собрания; 2) либо отказаться от обслуживания нашего дома (зная аварийное состояние крыши и свою обязанность ежегодной подготовки дома к зиме/лету, связанную с затратами на крышу); 3) либо продолжить обслуживание нашего дома, а ремонт крыши выполнять в аварийном порядке по мере поступления заявок о течи крыши в рамках “содержания и ремонта жилья”. Спасибо
“Заставить” собственников делать что-либо по дому – не в силах УК. Статус управляющей компании – это статус наемного работника, который выполняет за деньги порученный ему хозяином список работ. И решение о капитальном ремонте, видах капитальных работ и порядке сбора средств тоже должны принимать жильцы, разумеется, принимая во внимание выводы технической экспертизы состояния здания:
http://rostov-dom.info/2011/03/komu-dostanutsya-kapitaly-na-kapremont/
Другой вопрос – это уровень сознательности “хозяев” коллективной собственности, которые, проживая на нижних этажах, не хотят заботиться о крыше, а обитая на верхних – не беспокоятся о подвале. Хотя по жилищному законодательству обязаны содержать в надлежащем порядке все общее имущество! Это бремя собственника, которое обязывает нести закон.
Итак, управляющую компанию невозможно “заставить” сделать капитальный ремонт в здании, собственникам которого наплевать на их собственность. Но заставить сделать текущий ремонт – можно, о чем мы вам уже сообщали:
http://rostov-dom.info/2011/07/tekushhijj-remont/
Здравствуйте!
Купил в ипотеку квартиру летом.Надо мной только мансардный этаж. В гостиной торцевая часть является эркером из трех окон и над ним только открытый балкон мансардного этажа. Осенью два окна и часть примыкающей стены стали мокрыми, вплоть до активных капель.
ОБратился в управляющую компанию, мне ответили,что это конденсат, потому что вы делаете ремонт и у вас очень влажно, плюс разница температур с улицей все усугубляет. Но вода была не только на оконном проему где мостик холода в виде железки на которой стоит рама окна. Вода была даже на стуе потолка и стены над окном. УК походили, подмазали крышу и твердят с осени что это конденсат.Посоветовали перенести пластиковые окна вглубь, вовнутрь,чтобы железка осталась на улице.Я поменял окна только из-за этого за 60 тыс руб. РАботы по ремонту уже закончились, холода нет. Уже давно закрыли все штукатуркой. Но сквозь нее все равно проступают капли влаги и грибок. УК говорит, что они все устранили, просто стена мокрая изнутри, кирпичи впитали воду и никак не высохнут. Мол давайте мы вам разобьем штукатурку и повесим тепловую пушку,чтобы просушить ее, а потом они мол намажут стену с улицы чем-то,чтобы она больше не промокала.Крышу мол залатали. Все будет хорошо…
Могу ли я требовать скорее все сделать от УК и выставить какие-то материальные ущербы? Все таки я вложил и в ремонт и в окна, плюс потерял столько времени
Можете в судебном порядке, хотя это будет сложно.
Вам необходимо составить акт о залитии, после чего заказать экспертизу о понесенном ущербе (обратившись в специализированную организацию).
Подробности (что делать при залитиях) изложены здесь: http://rostov-dom.info/2012/07/zalitie-izderzhki-zhizni-v-mkd/
Могу ли я индивидуально выйти из обслуживающей УК, и заключить непосредственно напрямую договор на обслуживание моей квартиры (свет, вода, мусор, тепло) как это делает газ. И для меня не будет проблем с посредником т.е УК.
Нет, для этого необходимо коллективное волеизъявление большинства голосов собственников о смене формы управления домом – на непосредственное. После этого вы сможете напрямую заключать договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и подрядными организациями на обслуживание дома.
Второй вариант – вы не выходите из УК, а принимаете коллективное решение заключить прямые договоры с поставщиками ресурсов (прежняя организация и заключенный с ней договор управления домом остаются). Но этот вопрос также необходимо решать совместно с другими собственниками.
Здравствуйте! Главный инженер УК отказался осматривать мою квартиру после затопления ее соседями, сославшись на какое-то Постановление. А можно ткнуть носом несведущего человека в пункт данного Постановления, который говорит, что он этого делать не должен? И еще вопрос. Затопили меня соседи двумя этажами выше, а квартира надо мной пустует. Собственника вызвонить не удалось, открыть ее, я так понимаю, УК не могла. Или могла? А там стояла вода двое суток, сейчас она уже слилась через мои натяжные потолки, конечно…
Залитиями как раз-таки и должна заниматься управляющая компания.
У нас этой проблеме посвящена отдельная статья: http://rostov-dom.info/2012/07/zalitie-izderzhki-zhizni-v-mkd/
Рекомендуем с ней ознакомиться.
Осматривать вашу квартиру после залития УК не обязана. Но она должна составить акт о произошедшем ЧП, а оценивать причиненный ущерб, скорее уже – полномочия различных экспертных фирм, предоставляющих услугу на коммерческой основе.
Пустующую над вами квартиру УК могла вскрыть совместно с полицией, составив соответствующий акт. Однако и коммунальщики, и полицейские всячески уклоняются от такой работы.
Спасибо! Статью я прочитала.
Насчет последнего по моему вопросу интересно. А это можно вменить в вину УК при разбирательствах в суде?
Без присутствия полиции УК вскрывать квартиру не имеет права.
В любом случае вам следовало немедленно писать обращение к участковому и просить вскрытия замков соседей сверху, объяснив это риском порчи имущества, принадлежащего вам. После этого участковый вместе с сотрудниками УК должны были “легально вломиться” в квартиру с отсутствующими собственниками, чтобы устранить аварию водопровода, а затем – принять меры, касающиеся сохранения имущества ваших соседей. Если бы участковый отказался это делать, пришлось бы обратиться к его вышестоящему начальству с жалобой на бездействие.
Интересно, что при этом вы можете подать в суд в том числе и на собственников пустующей квартиры. Поскольку формально именно они вас и залили, хотя их вины здесь нет.
А собственники пустующей квартиры могут также подать в суд на жильцов сверху.
Здравствуйте!Подскажите,пожалуйста!УК обязана заменить перегоревшие лампы в подъезде или же все за счет жильцов,а так же установка детской площадки производится УК или же администрацией.А так же вопрос.Дом новый и кругом пустота.Второй год УК не производит озеленения территории.Мы сами посадили пару деревьев и цветы.Вот только поливать это надо,а таскать из дома ведрами не удобно. УК ведь обязаны заниматься высадкой деревьев и поливом???
1. Перегоревшие лампы в подъезде меняются за счет УК. При этом приобретение новых ламп закладывается в тариф на содержание жилья, ежегодно утверждаемый на общем собрании с собственниками. Иными словами, если подходить к вопросу формально, вы должны заплатить управляющей компании деньги, а она на них купит новую лампочку и вкрутит ее в патрон силами собственных работников.
2. Если земля (придомовая территория) приватизирована, установка детской площадки осуществляется силами УК, но на средства жильцов за дополнительную оплату. Управляющая компания – коммерческая организация, которая не будет, да и не сможет работать себе в убыток. При этом администрация может принять участие в софинансировании установки оборудования, а может и не принять. Если земля не приватизирована, за ее благоустройство ответственны городские власти.
3. Исходя из тезиса выше, УК должна благоустраивать придомовую территорию, если вы ее приватизировали. Озеленение производится 1 раз в год. Но при этом ежедневно поливать газоны она не обязана. Вы можете потребовать предоставления этой услуги от УК на общем собрании, фирма озвучит ее стоимость, после чего ее включат в тариф, впишут в договор управления домом. После этого УК будет обязанной поливать ваши газоны.
пожалуйста, подскажите. у нас 5-ный дом, 1979г постройки. Дом протекает с крыши и в квартирах с 5 по 1 этаж , в плохую погоду, потоп. Ремонт делался лет 5-7 назад (я живу в доме 1 год) , но по всему был сделан с нарушениями. Нам говорят что надо утеплять дом снаружи за свой счет,но независимые специалисты говорят, что это не решит проблемы,надо штукатурить дом заново.Не все в нашем доме готовы оплатить эти работы, а если не ремонтировать дом сверху донизу,то все равно будет затапливать. Кто должен нести расходы по ремонту?
Разумеется, собственники жилья.
Статья 30 Жилищного кодекса РФ:
“Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме”.
Здравствуйте! У меня такой вопрос, живу в деревянном многоквартирном доме барачного типа, электропроводка в подъезде в плачевном состоянии, постоянно вышибает автоматы, скрутки проводов греются так, что плавится изолента, ТП принадлежит частнику, должна ли УК привести в порядок электропроводку в подъезде?
Похоже, вашу проводку необходимо менять, а не приводить в порядок.
А это – уже капитальный ремонт дома, дополнительная услуга.
УК должна выполнить эти работы за ваши средства, если, конечно, жилье в доме приватизировано.
Если не приватизировано, вы можете подать в суд на местные власти и обязать их ремонтировать дом.
Здравствуйте! У меня такой вопрос: я проживаю в квартире двухэтажного дома на первом этаже. Дом по документам 1969 ода постройки, подвального помещения нет как такового. К сожалению, во время потопа в моей квартире сантехники нашей управляющей организации не смогли перекрыть воду, используя доступные места (колодец, где находится задвижка на водопроводной трубе, питающая весь дом, рамка, находящаяся в подвальной нише). В итоге наши соседи, проживающие в доме с момента его постройки посоветовали мне поднять пол в кухне и поискать там! В результате я действительно нашла ту самую трубу, на которой сломана задвижка в колодце и на которой стоит вентиль, при помощи которого сантехники кое-как перекрыли воду. Вся данная инженерная конструкция, находящаяся в нише под полом кухни находится в плачевном состоянии, гнилая, текущая, кран не держит. У меня 2 вопроса: может ли находиться подобная важнейшая конструкция в недоступном месте и где в ЖК РФ прописаны места расположения общедомовых коммуникаций? Кто должен приводить ее в порядок, т.е. ее поменять? Заранее могу сказать, что начальник участка заявил о принадлежности этой трубы ООО “Водоканал” и что именно они должны ее поменять. Спасибо.
1. Эта конструкция не может принадлежать водоканалу, поскольку она находится внутри дома. Границей ответственности между УК и ресурсником является стена дома.
2. Эта конструкция не может быть вашей собственностью, поскольку от нее зависит водоснабжение всего дома. Теоретически общее имущество собственников жилья может быть расположено и в квартире одного собственника (например, несущая стена). Кроме того, как следует из вашей информации, труба все же проходит под полом вашей квартиры, надо думать, неподалеку от фундамента дома, который также является общим имуществом собственников.
3. Замена этой трубы относится уже к капитальному ремонту (см. часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ). Эти работы вы должны оплатить коллективно . Изменение системы водоснабжения дома – это тоже капитальный ремонт, не входящий в список работ по содремжилу (см. также часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ)
4. Вы можете обязать управляющую компанию выполнить аварийный ремонт существующей конструкции (забить чопики, заварить дыры и пр.). Но учитывая ее плачевное состояние, возникает вопрос: есть ли смысл этим заниматься.
Здравствуйте, пожалуйста подскажите,куда обратиться. Я проживаю на первом этаже 2 этажного деревянного дома 1969 года постройки.(собственник). Нет центральной канализации,а выгребные ямы находятся под окном.Крышки на ямах плохие, не закрывают ямы толком. Под полом круглый год стоит “вода”.Запах в квартирах-ужасный! Окна открывать бесполезно- из под дома под окнами тот же запах.В зависимости времени года дом “ходит”.По стенам идут трещины,лопаются обои. Обратилась в водоканал,предложили провести центральную канализацию за наш счёт. В доме 8 квартир,большая часть жильцов-пенсионеры. Они отказались. УК на моё заявление отмалчиваются, предложили поменять квартиру!
Здравствуйте, Елена.
Подключение к канализации относится к капитальным работам, а они действительно производятся за счет собственников. Как ни печально, бесплатно вам никто канализацию делать не будет.
Если жильцы вашего дома предпочитают и дальше существовать в этом ужасе и не тратиться на цивилизацию, УК права – надо менять квартиру и соседей.
Есть еще вариант всем домом взять кредит на капремонт, но кредит надо отдавать. Еще одна альтернатива – попытаться войти в какую-нибудь программу по капремонту, чтобы бюджет оплатил вам хоть часть работ.
В данном случае реплика “УК отмалчивается” не имеет смысла. Компания не может проводить вам коммуникации за свой счет, а средств, собираемых на содержание и ремонт жилья, явно на это не хватит.
Спасибо,ещё вопрос. можем ли мы попробовать договориться с УК произвести ремонт выгребных ям(откачать полностью,засыпать,и вывести их на более дальнее расстояние от дома) А сумму ремонта включить в квитанции на несколько лет вперед.(рассрочка ).Если да то как правильно написать заявление в УК.
А через пять лет умрет либо ишак, либо падишах, либо Насреддин……………….
Здравствуйте! Я обратилась в УК с заявлением об отсутствии качественной услуги “Отопление”. Стояки более менее горячие, а батареи чуть тёплые, причём только две секции. Верх теплый, низ холодный. Батареи новые, не забиты. В квартире прохладно. Причина, скорее всего, в недостаточном напоре воды или нарушении циркуляции, хотя и вода в батареях не всегда горячая. Воздуха в батареях нет (проверяли), воду спускали ( тоже сами), не помогло. В итоге обратились с заявлением в УК. В какой срок УК должна провести проверку и устранить недостаток? И второй вопрос! Если при замере температуры, окажется, что минимальная +18 соблюдается, имеют ли они право отказаться от работ по предоставлению услуг в полной мере? Всё дело в том, что замер в середине комнаты, может это показать, но внизу, вверху комнаты очень холодно, температура значительно ниже и из-за этого прохладно. Ударят морозы и будет совсем холодно. Моя цель не перерасчёт за услугу, а горячие батареи, все секции.
В соответствии с п. 15 приложения №1 к постановлению правительства РФ №354 (подраздел “требования к качеству коммунальных услуг”), температура воздуха в жилых помещениях дома должна быть не ниже + 18 градусов, угловых комнатах – не ниже + 20 градусов.
Далее – смотрим там же, примечание №7:
В соответствии с п. 105 Постановления Правительства №354, при обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем.
Там же, п. 108:
Время проведения проверки в случаях, указанных в настоящем пункте, назначается не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время.
Далее, там же, п. 110.1:
Это всё понятно, но вопрос В ДРУГОМ! Если всё же покажет +18, то всё? Батареи могут греть не все? Дело в том, что для северных условий +18 маловато, особенно, когда с мороза -35-40 домой приходишь. И В КАКИЕ СРОКИ должны прийти и замерить. Мы заявление подали. Прошло 8т дней, но…молчат!
Получается, если покажет + 18, то все. Остается либо самим утепляться (врезать металлопластиковые окна и пр.), либо дополнительно обогреваться электричеством.
И что делать ,если ночью очень параметры снижаются? КАК доказать?
Зафиксировать это могут только некоторые узлы учета, снабженные соответствующими датчиками. В противном случае вам придется каждую ночь собирать комиссию, производить замер температуры и составлять соответствующие акты.
К сожалению, мало чем можем вас порадовать. Особенно если учесть, что у вас имеется еще одна глобальная проблема.
Первопричина ваших бед в неотремонтированной батарее, расположенной в квартире?
В существующем законодательстве царит путаница, чьей же собственностью являются батареи, расположенные в квартирах: то ли самих жильцов, то ли общим имуществом всех собственников.
В нашем понимании батарея может быть как имуществом одного собственника (если она способна работать автономно и от нее не зависит теплоснабжение всего дома, соответственно, хозяин может ее демонтировать), так и общим имуществом МКД (если она является частью внутридомовой системы). Но каждый толкует законы на свое усмотрение, поскольку этот вопрос крайне путанный.
Верховный суд РФ 22 сентября 2009 года по делу № ГКПИ09-725 внес в нарабатываемую в сфере жилищных отношений судебную практику такое решение:
«….в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. д.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые имеют отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру, могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения
в установленном порядке (ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации)…»
Но но все так однозначно. Информация о том, кто должен оплачивать ремонт батареи, расположенной внутри квартиры, изложена здесь: http://rostov-dom.info/2010/11/komu-platit-za-remont-batarei/
В связи с вышеизложенным наше мнение: проще и дешевле всего починить оборудование за свой счет, чем искать правду.
Но мы не настаиваем, дальше – решайте сами.
Да я не против и за свой счёт (если что), хотя это входит в обязанность УК. Вопрос в том, нужно ли это?! Ведь если проблема , как я подозреваю, в насосе, циркуляции, подаче воды с тэц, то ситуацию это не изменит. Вот ведь в чём дело! С батареями то всё вроде нормально. А окна у меня итак пластиковые, новые!
Да, и главное ,наверно! Эта проблема не только у меня! У соседей сверху и снизу батареи вообще еле греют! А на 8 этаже задыхаются от жары. У соседей чугунные. Так что если б не мои батареи…было бы ещё холоднее.
Добрый вечер! Купили нежилое помещение на 1 этаже МЖД, собиреамся открыть салон красоты. Все коммуникации в помещении есть. Есть проект,согласованный(в нем не указано, что врезка в канализацию будет идти через подвал). Хотим врезаться в стояки канализации в подвале,технические условия для этого есть(инженер и сантехники УК смотрели, сказали, что никаких проблем). Но директор УК говорит, что она не разрешит этого сделать, ссылаясь на увеличенную нагрузку на общедомовую сеть.Как можно решить эту проблему. Заранее спасибо за ответ.
Выжимает взятку! Превышает полномочия. Заказывайте проект в лицензированной организации и согласовывайте вопрос с Советом МКД и если УК заикнется о запрете, который она вообще не в праве делать, то за волосья ея и к прокурору.