Как управлять домом?Выбор способа (формы) управления многоквартирным домом (МКД) — осуществляемое большинством голосов собственников жилья волеизлияние, которое они вправе менять с периодичностью не чаще одного раза в неделю. Производится на общем собрании домовладельцев.

В случае отказа собственников многоквартирного дома воспользоваться предоставляемым правом избрать способ управления, местные власти обязаны в ходе конкурса найти для объекта управляющую компанию, которая будет его обслуживать по установленному тарифу на содержание и ремонт неприватизированного социального жилья1.

Если же собственники избрали способ управления многоквартирным домом, тариф на содержание и ремонт жилья регулируется договором управления МКД — за исключением случаев способа непосредственного управления. При этом жильцы оговаривают с управляющей организацией перечень выполняемых работ и предоставляемых услуг, а также их стоимость.

Оглавление.

I. Многоквартирный дом: управление и эксплуатация.
II. Формы управление многоквартирным домом:

  1. Непосредственное управление многоквартирным домом.
  2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).
  3. Управление многоквартирным домом управляющей компанией.

III. Многоквартирный доходный дом как способ управления МКД.
IV. Выбор способов управления многоквартирными домами в России.
V. Выбор способов управления многоквартирными домами в Ростове.

I. Многоквартирный дом: управление и эксплуатация

Дома любят, чтобы их эксплуатировалиПроводимые нынешним законодательством границы между управлением и эксплуатацией жилищным фондом путаны и размыты. Управление многоквартирным домом, помимо эксплуатации (под которой подразумеваются работы по поддержанию жилья в исправном состоянии),  подразумевает выполнение всех видов работ с нанимателями и собственниками, а также взаимоотношения с ресурсоснабжающими предприятиями и смежными организациями.

При этом, помимо управления, включающего в себя и эксплуатацию жилья, в качестве отдельного понятия присутствует его санитарное содержание. Одновременно управление и содержание являются двумя составляющими термина  «Техническая эксплуатация жилищного фонда», что невольно вынуждает усомниться в грамотности наших законодателей и, безусловно, способствует удлинению судебных тяжб в сфере жилищных взаимоотношений между собственниками и управляющими организациями2.

Таким образом, под управлением МКД следует подразумевать не только операции по техническому содержанию жилья, но и организацию сбора платежей за коммунальные услуги, а также исполнение коммунальных услуг, предоставляемых ресурсоснабжающими предприятиями. В частности, управляющая организация должна заниматься составлением актов о недопоставке услуг ЖКХ, организацией перерасчета за коммунальные услуги. В этом ее принципиальное отличие от привлеченного на устранение неисправностей подрядного предприятия, в обязанности которого не входит защита прав собственников.

II. Формы управления многоквартирным домом

Вступивший в силу пять лет назад Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами:

1. Непосредственное управление многоквартирным домом

У непосредственного управления есть плюсы и минусыПо словам некоторых экспертов, это старейший способ, возникший в доисторические времена, когда ЖКХ еще не существовало. Пользуется наибольшей популярностью в небольших многоквартирных домах, рассчитанных на несколько семей.

В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.

Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

В качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно выделить следующие факторы:

▪ Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи.

▪  При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей3.

В селе управление домами самое непосредственное▪  Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания.

▪ Во многих сельских районах, где преобладает малоэтажная застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически проблематично, а управляющих компаний  здесь не существует.

У непосредственного способа управления многоквартирным домом есть и недостатки:

▪ В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

▪ При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.

В качестве отдельного варианта можно рассматривать способ непосредственного управления многоэтажным многоквартирным домом. В этом случае в качестве альтернативы юридическому лицу необходимо создание домового комитета, занимающегося решением организационных проблем. Домком привлекает на объект управляющую компанию, которая занимается только техническим обслуживанием жилья, и контролирует ее работу.

По оценкам многих экспертов, непосредственный способ управления в многоэтажном многоквартирном доме является профанацией и влечет разрушение объекта. Федеральными руководителями периодически поднимается вопрос о необходимости запрета выбирать такую форму собственникам «многоэтажек».

Сами с усами?

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления
в многоэтажном многоквартирном доме влечет многочисленные проблемы.

▪ В Астрахани в 2007 году местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

▪  Жители 172 «многоэтажек» Георгиевска (Ставропольский край), находящихся в непосредственном управлении, не заключили договоры с местной Теплосетью.
В результате кредиторская задолженность  выросла до 22 миллионов рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)

В ТСЖ все важные вопросы решаются голосованиемОтносится экспертами к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. В отличие от индивидуального домовладения, в многоквартирном доме, где проживают сотни или тысячи человек, непосредственный способ управления малоэффективен. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.

Наиболее распространенная разновидность способа управления многоквартирным домом при создании ТСЖ — прямое управление. В данном случае при товариществе организуется мини-предприятие, состоящее из председателя, бухгалтера, сантехника, электрика — нескольких работников, обычно являющихся собственниками жилья. В некоторых домах в штате товариществ числятся управляющие ТСЖ — привлеченные сторонние специалисты, деятельности которых контролируют председатель и правление.

Лучшее место для собраний - родной дворВ качестве одного из недостатков при выборе этого способа управления многоквартирным домом является высокий уровень расходов на содержание персонала. Как показал опыт Ростова, на заработную плату работникам товарищества, организованного в типовой «пятиэтажке», тратится примерно 80% средств, собираемых с жильцов на содержание многоквартирного дома. В некоторых случаях эта проблема решается путем создания многодомного (или квартального) товарищества, когда в одно ТСЖ объединяются сразу несколько домов, расположенных по соседству.

По данным ассоциации ТСЖ Ростовской области, экономическая состоятельность товарищества начинается с общей площади управляемых домов в 25–50 тысяч квадратных метров (площадь типовой «пятиэтажки» — около 5 тыс. кв. метров). Квартальное товарищество позволяет сформировать собственное домоуправление (читай: мини-УК), которое при этом остается некоммерческой организацией. Входящие в его состав многоквартирные дома сохраняют свою самостоятельность, при каждом из МКД формируется ревизионная комиссия и домовой комитет.

Факторами, сдерживающими интенсивный рост многодомных ТСЖ, являются:

  • организационные сложности;
  • контрастное техническое состояние жилищного фонда (то есть новостройка вряд ли захочет объединяться с «развалиной»).

3. Управление многоквартирным домом управляющей компанией

Управляющая компания намерена извлекать из работы прибыльДанный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления УК. Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов. К главным его недостаткам следует отнести следующие:

▪ управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;

▪ собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.

Еще одним регрессивным способом является конкурсное управление многоквартирным домом управляющей компанией. В данном случае власти назначают УК жильцам, не выбравшим форму управления МКД.

IV. Многоквартирный доходный дом как способ управления МКД

Такой вариант широко распространен мировой практикой, но практически не встречается на территории России. Представляет собой МКД, построенный для последующей сдачи квартир в аренду. Его принципиальное отличие от социального жилья в том, что здесь живут коммерческие наниматели, отличающиеся большими финансовыми возможностями и потребностями.

V. Выбор способов управления многоквартирными домами в России

Выбор формы управления - зажильцамиКак показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.

В большинстве регионов наибольшее количество многоквартирных домов избрало непосредственный способ управления. Но если измерять показатели не в численности строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие компании.

V. Выбор способов управления многоквартирными домами в Ростове*

Выбор способа управления МКД

*По данным администрации Ростова на 2010 г.


Источники:

  1. Жилищный кодекс РФ, ст. 161.
  2. Российская газета. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Раздел I, п. 1.8.
  3. Арбитраж не поддержал монополистов.

См. также:

Добавить в закладки:


rss RSS-лента Новости по почте Новости на почту

Комментарии: 38

  1. Соседка пишет:

    И что получаем на выходе?
    1. Выбираем прямое управление – никто из жильцов ни копейки не даст на ремонт мест общего пользования (проверено на практике), и капремонт не будет сделан никогда ни с помощью государства ни без помощи.
    2. Выбираем ТСЖ – никаких гарантий, что правление будет добросовестно выполнять свои обязанности и не хапать себе, и с другой стороны, что это правление продержится долго с нашим жлобьем, которое будет нервы мотать круглосуточно даже самому золотому председателю ТСЖ. и за 3 копейки его замордует и доведет до инфаркта.
    3. Выбираем УК – мы выбрали, третий год нам повышают цены “за обслуживание дома”, и за эти тысячи третий год нам НЕ ДЕЛАЮТ НИЧЕГО, или в крайнем случае в 2-3 раза дороже, чем цены по городу, просто кладя все себе в карман, а ген.дир УК – депутат гордумы и жаловаться по инстанциям – пустая трата времени и валерьянки.
    Законы, реформы – звучит отлично, А ВЫХОДА НЕТ, все равно обворуют и вынут последнее либо так либо эдак.
    4. Или дайте вариант без минусов – что это за выбор такой, если после реформ и законов в каждом варианте ЕСТЬ МИНУСЫ? Это значит – выбора нет.

  2. Прораб пишет:

    Ну да, конечно, выбора нет, жизнь бессмысленна и все плохо. Вообще, абсолютно ВСЕ, и не только в ЖКХ!

    Зимой плохо – холодно, весной – авитаминоз, летом – жарко, осенью – слякотно. Дождь – плохой потому, что он мокрый и молнией убить может. А яркое солнце – слепит и солнечный удар заработать рискуешь.
    Реформа ЖКХ – тоже плохо, хотя, как бы мы ее ни ругали, а именно она дала нам возможность приватизировать государственное жилье. Даром стать собственниками недвижимости! Ах как плохо даром, не заплатив ни копейки, стать хозяином дома! Только поэтому мы, воспользовавшись этой возможностью, теперь же и пеняем, ах как все скверно.
    Если же теперь у вас государство заберет квартиру себе обратно, согласитесь, с вашей точки зрение тоже будет все плохо…

    С таким отношением к жизни, сударыня, только и остается, что в петлю лезть! Мой вариант – больше оптимизма.
    Причем, не только на ниве управления многоквартирными домами

  3. Ростов-Дом пишет:

    Уважаемая Соседка!

    К сожалению, применительно к изложенным Вами проблемам единственный вариант без минусов – продать квартиру и переехать в индивидуальный дом. В нем однозначно не будет ни круглосуточно мотающих нервы «жлобов-соседей», ни втридорога дерущей за свои услуги управляющей компании, возглавляемой депутатом. В нем Вы будете на 100% сами себе хозяйкой и сможете установить любые правила. Но при этом неизбежно столкнетесь с иными проблемами, коих нет в многоквартирном доме.

    Невозможно владеть коллективным имуществом в МКД и никак не зависеть от его других совладельцев. В многоквартирном доме (читай: «колхозе») могут и «соседи сверху» ванную залить, и электроэнергию кто-то зачастую подворовывает…

    Поэтому Вам следует определиться с принципиальным вопросом – принимаете ли Вы, будучи собственником, многоквартирный дом как тип жилья. После чего выбрать из двух вариантов: либо стать домомовладелицей-индивидуалисткой, либо – остаться «в колхозе» и считаться с интересами и других его хозяев.

    Впрочем, Вы можете попробовать претворить в жизнь и третий вариант – попытаться переехать в другой многоквартирный дом с, так сказать, иным социальным составом собственников, который в большей степени соответствует Вашим жизненным ценностям.

    Вообще, на наш взгляд, затронутая Вами проблема весьма серьезна, напрасно г-н Прораб иронизирует. В частности о ней подробно рассказывается в исследующей реформу ЖКХ книге Сергея Глазунова и Владимира Самошина “Доступное жилье. Люди и нацпроект”.

    Любой многоквартирный дом является не только индивидуальным техническим организмом, это еще и социальный организм. В идеале частный многоквартирный дом должен принадлежать собственникам, имеющим относительно равные финансовые возможности и похожие потребности. Между тем, как мы уже отмечали в статье «ЖКХ: математическое опровержение реформы» (http://rostov-dom.info/2009/10/zhkkh-matematicheskoe-oproverzhenie-reformy/), российские многоквартирные дома в большинстве своем представляют собой конгломераты.

    В них зачастую бизнесмены соседствуют с малоимущими, интеллигенция – с уголовниками, при этом часть помещений принадлежит частным фирмам-юрлицам. В результате столь разношерстного состава собственников и получается, как в небезызвестной басне про лебедя, рака и щуку, которые на сей раз пытаются управлять недвижимостью…

  4. Валерий пишет:

    Реформа ЖКХ – тоже плохо, хотя, как бы мы ее ни ругали, а именно она дала нам возможность приватизировать государственное жилье. Даром стать собственниками недвижимости! Ах как плохо даром, не заплатив ни копейки, стать хозяином дома! Только поэтому мы, воспользовавшись этой возможностью, теперь же и пеняем, ах как все скверно.
    Если же теперь у вас государство заберет квартиру себе обратно, согласитесь, с вашей точки зрение тоже будет все плохо…
    - пишет прораб…

    А позвольте поинтересоваться за что люди всю жизнь работали и в чем должны жить?
    В нормальных странах есть кредиты с НИЗКИМ процентом и люди покупают себе то что хотят, а в этой дебильной стране везде шпыняют таких вот прорабов как быдло – рот не раскрывай сопи в дырочку и не заберем ничего у тебя. А ЛЮДИ ЖИТЬ ХОТЯТ, А НЕ ВЫЖИВАТЬ! И ЖИТЬ В НОРМАЛЬНЫХ ДОМАХ ГДЕ МОЖНО ДВУМ ЧЕЛОВЕКАМ НА КУХНЕ РАЗВЕРНУТЬСЯ И ЛЮБОВЬЮ ЗАНИМАТЬСЯ НЕ БОЯСЬ, ЧТО В СОСЕДНЕЙ КОМНАТЕ (ИЛИ ДАЖЕ КВАРТИРЕ) УСЛЫШАТ.
    НА ТАКОМ БЫДЛЕ И ДЕРЖИТСЯ НАШЕ ПРАВИТЕЛЬСТВО И МЕДВЕПУТЫ

  5. Владимир пишет:

    В данном случае я не вас имел ввиду, просто мне попался ваш сайт и я высказал своё мнение о том ,что я встречал там, где отвечают юристы. Но я выскажусь и по вашим недостаткам , так как они повторяются на всех сайтах ,где речь идет о непосредственном управлении.”В домах, избравших такой вриант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.” В провинциальном городе, где 70% жилого фонда хрущовки и из них 50% с 50-ти летним стажем без кап.ремонта, а остальные 20% с 30 летним-думаю ждать помощи от фонда придётся лет так 50.! А люди , когда у них не будет УК смогут на деньги сэкономленные на её содержание(и причём немалые деньги) хотя бы поддерживать жильё в течении этих 50 лет ,чтобы оно совсем не развалилось и они не оказались на улице. —- ” При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов”. —–позвольте возразить,спуститесь с небес на землю, -За последнее десятилетие не припомню случая, чтобы УК защищала интересы жильцов моего дома, а их за 10 лет сменилось как минимум 4, и все заканчивали банкротством с исчезновением средств на текущий и кап. ремонт и ни какого просвета в этом направлении не видно.Все УК за душой ничего не имеют, кроме телефона и протекции,так как без протекции выиграть тендер не возможно. И получается, что повсеместно упраляют нами люди от ЖКХ далёкие, пришедшие чтобы сорвать быстрые деньги и безнаказанно уйти. “В качестве альтернативы юридическому лицу необходимо создание домового комитета, занимающегося решением организационных проблем. Домком привлекает на объект управляющую компанию, которая занимается только техническим обслуживанием жилья и контролирует ее работу.” И здесь вы всё усложняете, люди собираются во дворе и быстро решают ,что им надо, а что не надо без всяких проволочек и бумаг. И не кто не вправе им указывать как им оплачивать и принимать работу, по актам или отдать деньги наличными, это их частная собственность.” По оценкам многих экспертов, непосредственный способ управления в многоэтажном многоквартирном доме является профанацией и влечет разрушение объекта. Федеральными руководителями периодически поднимается вопрос о необходимости запрета выбирать такую форму собственникам «многоэтажек».——Ну естественно! Бедные многоэтажки вам не повезло, будете до конца жизни кормить дормаедов в лице УК, да и ТСЖ от них недалеко ушло. Ну почему нельзя представить многоэтажку в виде улицы 30-ти или 40 квартирных домов, считая один подъезд домом? Я ничего не фантазирую, я привожу примеры из своей жизни. В 70-х годах будучи офицером мне пришлось служить в германии.Так вот жил я в 5-ти этажке с 6-ю подъездами, в трёх из которых жили советские офицеры,а в трёх других немецкие граждане. Стыдно конечно говорить, но в немецких подъездах стояли металлические двери с звонком в каждую квартиру,шторки и цветы на лестничных пролетах, а у нас даже входных дверей не было. Я к чему привёл этот пример – Нельзя всех уровнять и поставить по стойке смирно, мы это уже проходили в СССР.К чему это привело думаю все знают. В моём примере не означает, что русские такие плохие, просто там они были временщиками, а здесь они живут постоянно. А посему, если хотя бы один подъезд в многоэтажке будет похож на немецкий к нему будут тянуться и все остальные, а это значит , что дом будет поддерживаться в хорошем состоянии, а профанация это то что чиновники говорят, ещё бы такие уплывут деньжищи! Жаль конечно, что юристы пишут такие тезисы , а журналисты их переписывают, не задумываясь, что их читают люди и многие им верят, я имею ввиду тезисам.

    • Ростов-Дом пишет:

      Не много ли вы берете на себя, уважаемый, чтобы высказывать такие однозначные вердикты типа “журналисты переписывают, не задумываясь?” Видимо, вы не только в Германии успели побывать, но и в голову к нам влезть, оценив несамостоятельность мышления, уровень квалификации и ангажированность оценок. И все это за пару минут, “случайно попав” (по вашему же выражению) на сайт. Удивительная, нечеловеческая проницательность! :)

      При этом ваши прекраснодушные мечтания о том, как как за пару минут, “без проволочек и бумаг”, собравшиеся во дворе люди будет решать все вопросы по дому, являя пример эффективного хозяйствования, разрешите оставить на вашей совести.

      После этого не будем рассуждать о небесах и земле. Позвольте поинтересоваться, вы хоть на одном общедомовом собрании побывали? С атмосферой и деловитостью этих “сходок” знакомы? И с проблемами кворума никогда не сталкивались? А с проблемой сбора пусть даже небольших денег на нужды дома – вроде бы в интересах самих собственников, а не мздоимцев из УК или даже ТСЖ?

      Не стоит упрощать вопрос и впадать в иллюзии: подавляющее большинство собственников не менее “далеко от ЖКХ”, чем сращенные с муниципальной властью управляющие компании. Коллективная собственность в МКД – вообще ложная идея.

      Выходом из тупика могли бы стать доходные дома. Но с этим в России сейчас – напряженка:

      http://rostov-dom.info/2011/09/dokhodnyjj-dom/

    • Ирина пишет:

      Все правильно написано. Если собственники квартир управляют домом сами, то больше порядка. У них душа болит за свой дом. А УК на всех и на все наплевать. У нас дом кооперативный. 144 квартиры. Всем управляем сами через общее собрание ( правление и председатель). Дом конфетка. С новой детской площадкой, тенисным столом, уличными тренажерами, автоматическими воротами, видеонаблюдением, мангалом и мест для отдыха молодежи и пенсионерам. Такого не сделает ни одна управляющая компания. Такие дома лакомый кусочек. Вот и придумывают наши чиновники как бы завладеть такими домами, где уже все сделано и не надо вкладывать денюФки. Сначала придумаои лицензирование для УК, сейчас разрабатывают экзаменационные вопросы для ТСЖ и ЖК. Не справишься с экзаменом отправляйся ДОМ в УК. Хотя кооперативные квартиры были изначально куплены за наши денюФки и считаются нашей собственностью.А посягательство на собственность это нарушение Конституции РФ. Повидимому чиновники забыли про законы и приравняли кооперативные дома к муниципальным.

  6. Сосед пишет:

    ” .. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов…”
    Вообще то, я пологал (видимо ошибочно) , что взаимоотношения определяются предметом договора . И что стоит указать в предмете договора. что УК обязана защищать права собственников и решать другие организационные вопросы?

    • Ростов-Дом пишет:

      Если между вами заключен договор управления, фирма обязана решать все организационные вопросы. Основной список работ и услуг, входящих в управление дома изложен здесь: http://rostov-dom.info/2012/01/obyazannosti-upravlyayushhejj-kompanii-spisok-osnovnykh-rabot/ УК обязана их выполнять, не зависимо от того. что написано в договоре.

      Второй вариант – вы выбираете непосредственное управление и заключаете договор подряда, перечисляя в нем, допустим, десять наименований работ. Например, вывоз мусора, уборку двора, текущий ремонт кровли и т. д.
      Вы можете заключить сразу десять договоров подряда с десятью организациями. Вы можете часть работ выполнять самостоятельно. При непосредственном управлении никто не обязан защищать ваши права и вести организационные работы по ресурсоснабжению вашего дома.
      Пример непосредственного управления – индивидуальный дом. Хочу – ремонтирую его сам, хочу – нанимаю гастарбайтеров, хочу – обращаюсь в дорогую фирму.

  7. Евгений пишет:

    Доброе время суток уважаемые! где то у вас на сайте была информация в коментариях но щас не нашел. Вопрос следующий Собственники жилья не выбрали способ управления своим имуществом ОМС объявил конкурс и определил управляющую компанию.После этого собственники жилья провели собрание и решили выбрать непосредственный способ управления жилым двухквартирным домом. Проинформировав при этом только ОМС.( все дело происходило в 2012 году)Вопрос: насколько действия граждан законны? потому как власти утверждают что необходимо ждать 1 календарный год с момента проведения конкурса для того чтобы соскочить.

    • Nika пишет:

      В этом случае то, что говорят власти, соответствует законодательству. Договор заключен на определенный срок, надо ждать окончания договора.

      • Евгений пишет:

        Какой договор? Никаких договоров ни с кем не было заключено!

  8. Nika пишет:

    Тогда идите другим путем. Перестаньте платить по квитанциям УК. Принесите протокол выбора непосредственного способа управления в РСО и заключите с ними индивидуальные договоры на поставку воды, электричества, вывоз мусора. Не знаю ситуации, но это сложновато, требует настойчивости и терпения.
    Есть более легкий способ -просто перестаньте платить за содремжилья. Но если понадобится справка? Куда вы пойдете?
    И по этой статье идет оплата вывоза мусора.

    • Евгений пишет:

      NIka спасибо за ответы! но я не спрашивал про квитанции и справки, я спросил законны( правильные ли) ли действия собственников жилья. (Справка может понадобиться лишь новому собственнику в случае купли продажи.это другая история.)

  9. Nika пишет:

    Действия собственников законны. Но предыдущие события вы не изложили.
    -Способ управления домом до события.
    -прошел ли год ” безвластия”
    -документы по проведению конкурса(их обычно не бывает)
    -договор между администрацией и УК, даты и срок -1 год управления.
    -дата общего собрания по выбору непосредственного способа.
    -остаток срока по договору управления с УК

    • Ростов-Дом пишет:

      Погодите, Евгений пишет, что они не выбрали ни форму управления домом, ни УК. Получается следующее:

      1. В ответ администрация нашла им управляющую компанию (должен же кто-то все равно управлять жильем, чтобы оно не рушилось). Здесь все логично и законно.
      2. Разумеется, никакого договора у жильцов нет (А какой может быть договор, если, повторимся, жильцы не выбирали ни форму управления, ни УК? Если есть договор, значит, жильцы сделали свой выбор – логично?). В этих случаях по закону договор управления с УК заключают муниципальные власти, поскольку они ответственны за сохранность жилого фонда (см. з-н о местном самоуправлении).
      3. Таким образом, если вы хотите сами заключить договор управления МКД, одновременно придется расторгать договор управления, заключенный между прежней УК и администрацией.

      Как гласит законодательство, если собственники не выбирали форму управления МКД, а управляющая компания обслуживает жилье по конкурсу, жильцы могут отказаться от ее услуг по завершении текущего года (в соответствии с п. 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, дождитесь декабря месяца.

      Напоследок остается рекомендовать Евгению, – перед тем, как заключать с УК договор, проведите процедуру выбора формы управления домом. Поскольку без нее заключенный договор будет считаться недействительным.

      • Евгений пишет:

        Тогда еще уточните. Если конкурс был проведен в августе 12года, договора между собственниками и УК никакие не заключались! а в декабре 12 собственники уведомили ОМС о Выборе ФУ МКД. и вот что теперь?

        • Ростов-Дом пишет:

          Извините, Евгений, мы сами немного запутались.
          Если вы хотите эксплуатировать дом самостоятельно (непосредственное управление), получается, вы также можете потребовать от властей к концу текущего года расторгнуть договор управления вашим домом – на основании п. 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

        • СК-1 пишет:

          Доброй ночи! Подскажите пожалуйста, я живу в таунхаусе, таких 16 домов. 2 домами в каждом доме по 8 квартир, мы 1.04.2013 г. вышли в непосредственное управление, так как УК предложенная застройщиком нас не устраивает. Заключили прямые договора с “ГАЗом”, “Водой”, пытаемся заключить договор с энергосбытовой компанией, нам нужен акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электроустановок, с 24 декабря прошу официально этот документ. На данный момент у меня есть только копия акта разграничения между “Сетевой организацией” и УК, мне нужен акт разграничения между УК и мной как потребителем.
          2 варианта УК мне уже предоставила, но ни один меня не устраивает, т.к. всю ответственность по ремонту и обслуживанию КЛ-0,4 осуществляется за счет “Потребителя”. При том что Балансовая принадлежность у УК, и Эксплуатационная ответственность у УК. УК говорит, что мы должны держать электрика с допуском не ниже 4 уровня.
          Передавать сети городу они не хотят.
          Как правильно оформить этот акт? Подскажите.

          • Ростов-Дом пишет:

            Не совсем понятна ситуация. Если вы отказались от услуг УК, у вас не должно быть никаких разграничений ответственности с управляющей компанией.
            Все, что за стеной дома (или забором, если у вас таунхаус) – ваше.
            Все, что на улице (перед стеной дома или забором) – принадлежит ресурснику.

            А управляющая компания теперь не имеет никакого отношения к дому, поскольку при непосредственном управлении вы – сами себе управляющая компания.

  10. Управдом пишет:

    Уберечь ТСЖ, ЖСК и раздробить УК на значительно более мелкие. И реформа пойдет.
    В УК, где более 20 домов сохраняется социалистическая система управления домами! А, если директор УК ворует, то и того хуже.

    Возьмите общую площадь ВСЕХ домов в Вашей УК и умножте ее на тариф СОДРЕМЖИЛА.. И Вы сами все поймете……………………………

  11. Е пишет:

    Спасибо за статью!
    помогите разобраться: при непосредственном управлении какой статус – некомерческое объединение? на кого может быть составлен административный протокол? на каждого собственника?, либо уполномоченного лица?
    *Сами с усами?▪ В Астрахани в 2007 году местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

    • Ростов-Дом пишет:

      Действительно, при непосредственном управлении на вас ляжет ответственность за эксплуатацию лифтов и ликвидацию аварийных деревьев (если двор приватизирован).
      Но никто вас не обязывает эксплуатировать лифты лично. Вы заключаете договор подряда со специализированной организацией, делегируете ей полномочия по обслуживанию лифта и оплачиваете эту услугу.
      В этом случае наемная организация в отличие от управляющей компании отвечает непосредственно за работоспособность лифта (т.е., непосредственно за то, за что получает деньги), а крыша, полдвал, сбор коммунальных платежей и т. п. на ней не “висят”, а вы в свою очередь никому за это не платите.
      Вы можете также один раз нанять другого подрядчика и спилить аварийные деревья, если, например, вас самим такая работа не по силам, нужна спецтехника.

  12. Лина пишет:

    При непосредственном управлении собственники обязаны выдать доверенность одному человеку на заключение договора с УК, которая будет обслуживать общее имущество. Отсюда позиция структуры – может наказать собственников, а может управляющую имуществом компанию.
    Ликвидация аварийных деревьев. Чья земля, вы не сказали. Если ваша, то и обязанность ваша.

    • Управдом пишет:

      Вы очень заблуждаетесь. Собственника в НУ наказать невозможно. ои – общедолевое и в натуре не выделено.
      И всех невозможно наказать ибо нет юр. лица.
      А вот лифт остановить и опечатать можно и нужно, пока НУ не заключат договор на его обслуживание.

  13. Александр пишет:

    Очень хотелось бы узнать, может ли председатель совета многоквартирного дома получать вознаграждение за свою работу, а так же члены домового комитета? Кто знает ответ на этот вопрос, буду очень признателен.

    При непосредственном управлении МКД (дополнение к предыдущему вопросу).

    • Ростов-Дом пишет:

      Может, если найдется желающий ему платить. Допустим, УК заключит с ним гражданско-правовой договор, сделает своим внештатным сотрудником.
      При непосредственном управлении – если в доме есть фирма-подрядчик, согласная платить ему вознаграждение на тех же условиях.

      Фактически председатель совета дома предоставляет услуги сразу двум сторонам: жильцам и управляющей компании (подрядчику). Но ни у жильцов, ни у председателя совета дома нет юрлица.

      Чтобы получать официальное вознаграждение, нужно хотя бы одно юрлицо с набором необходимых атрибутов: печатью, счетом в банке, договором, чеками (или бланками строгой отчетности) и т. д.

    • Управдом пишет:

      В ЖК прямого запрета – нет. Значит может. Но по решению годового собрания собственников МКД. Внимание! Не зарплату, а ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ. При этом он обязан уплачивать налог НДФЛ
      Взнос в ПФОР – не обязан.
      Данный вопрос целесообразно внести в договор управления с УК, добавив в тариф СОДРЕМЖИЛ денюжку сверх требуемой УК.Данный договор и будет первичкой к выдаче В.

      • Олег Петрушин, автор пишет:

        Внести в тариф – это если жильцы председателя на собрании не закидают тухлыми помидорами, что вполне возможно. Хотя по идее его труд пусть немного, но должен вознаграждаться.
        Но управляющая ему тоже должна что-то платить от себя, поскольку он и ей оказывает услугу.

        Аналогичный лирический вопрос возникает, кто должен платить риэлтору: застройщик или покупатель недвижимости? Ростовские риэлторы вроде бы сдирают деньги и с тех, и с других (по 3%). А раньше почему-то брали только с покупателей, но по 6%.

        • Управдом пишет:

          Не. Это вопросы разные.
          Если многоквартирым домом не управляет ХОЗЯИН, незамедлительно начнет им управлять УК. И хозяин, то есть собственники начнут нести колоссальные убытки Они проявляются в разрушении систем и конструкции дома.
          Дом и квартиры внем – дешевеют. Причем сразу на десятки тысяч рублей.
          Я знаю несколько МКД не ТСЖ и ЖСК), где жильцы это поняли и сбрасываются на оплату деятельности председателей Советов. Эффек -потрясающий. Такие дома заключили договоры аренды, получают дополнительные деньги от нее и тратят на содержание дома.
          А суждение о том, что Председателя выбрали, пусть он и бегает бесплатно, как в пионерской дружине и решает мои вопросы – крайне вредное.
          Никто вашу бархатную попу обслуживать бесплатно не собирается.
          ВСЁ – вымерли дураки.
          У нас в доме вся статья СОДРЕМЖИЛ (19 рублей с метра) уходит исключительно на зарплату сотрудников и……. содержание четырех лифтеров-вахтеров круглосуточно. .При том, и зарплаты их небольшие Но за это сотрудники ведут КОММЕРЧЕСКУЮ хозяйственную деятельность, которая приносит дому 100 000 ежемесячно.
          На эти деньги дом и содержится.Содержится качественно.

          Вот выписка из нашей квитанции по оплате ЖК – услуг собственниками ТСЖ::

          ” Капитальный ремонт (5 руб с метра) 1 ноября 2012г. По решению общего собрания (протокол№5) оплата за счет аренды.Остальные составляющие услуги ТО, согласно решению общего собрания собственников (Протокол № 4) – оплата за содержание лифта и вывоз ТБО производится за счет поступлений по заключенному договору с операторами связи.Текущий ремонт, приобретение материалов, снятие показаний теплосчетчика, обслуживание видео, обслуживание кнопки охраны, обслуживание домофона, печатные услуги, услуги банка, оплата за телефон ТСЖ, содержание сайта ТСЖ,судебные и штрафные расходы, обслуживание оргтехники, выплаты по перерасчетам, переподготовка кадров, страхование, и налоги на перечисленные услуги оплачиваются из средств, полученных ТСЖ по договорам с контрагентами за использование ими общей собственности”.
          **************************************************************************************
          И так, в результате Житель дома Управдома платит из своего кармана за СОДРЕМЖИЛ и содержание лифтеров 19 рублей с метра. А услуг получает примерно на 39-40 рублей с метра.
          Так же и в МКД УК. Будет Управдом, будут решаться вопросы. Не будет, жом сгниет.

          Сами подумайте – наши два ЕРЦ НЕ СОСТАВЛЯЮТ КВИТАНЦИИ ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД!
          Этот значит что нежилые помещения в МКД в ваших домах, как бы отсутствуют. Но по ОПДУ и по факту, за них платите ВЫ, что отражается в статьях ОДН в Ваших квитанциях.! И вам этого не видно.

          Вопрос – Куда же и кому платят за ЖКУ собственники не жилых помещений в домах УК?.Они же платят за услуги! Ежемесячно.

          Был бы в доме Управдом, он бы разобрался, и денюжку эту ВЫЦАРАПАЛ и пустил на нужды ваши, а нет его, то и платите далее за собственников нежилых помещений. Правильно гутарят – СКУПОЙ ПЛАТИТ ДВАЖДЫ.

          А вот у нас,собственники нежилых помещений наоборот платят по ст. СОДРЕМЖИЛ двойной тариф – 38 рупий в месяц.
          ****************************************************************************************
          Житель дома Управдома читает пост, и если бы я врал, то она бы опровергла написанное. Но она – молчит. Сопит от злости, но молчит.
          ****************************************************************************************
          И это, лишь малая часть работы управдома (председателя. комитета).
          Описывать все нюансы работы управдомов, председателей – не хватит сайта.

  14. Управдом пишет:

    Ну ладно, еще пример в пользу управдомов, председателей.

    Вот разводит вас власть на капитальный ремонт. А преда в МКД нет.

    Кто будет собрание с вами проводить? Никто. Потому, как провести его и по срокам-то сложно, а еще есть составляющая денежная.
    Даже заочным голосованием это накладно.

    Считаем для дома в 200 кварирок и, проживающих в нем 300 собственников;

    1.Сесть разработать объявление, бюллетени и т.п. документы и напечатать их – 1000 рублей.
    2.Разнести в каждую квартиру, раздать – пусть по 5 руб за доставку под роспись,
    ИТОГО – 300*5=1500.
    3 Но нужно копировать бюллетени, еще 300*5=1500.
    4.Нужно собрать бюллетени, обзвонить, оббежать выбить и т.д. снова 1500 (по пятерочке)
    5. Просчитать составить и исполнить протокол ОС.- 1000.
    6. Разослать бюллетени не получившим их, возьмем 1000 (грубо)

    Прикинем – тыщь ШЕСТЬ потребуется.

    Делим на 200 квартир, получаем = 30 рубов с собственника.

    И свой счет на КР.

    А нет преда? Нет собрания. И вас, как котят слепых к РЕГОПЕРУ, Трах и всё!.

    Каждому ежемесячно будет приходить КВИТОК от уважаемого РЕГОПЕРА по 6 рубов с метра. Так, прикинем по 300-600 рубов в месяц..И кому – чужому дяденьке.

    И таких примеров приведу Вам, уважаемые, сотни.

    Вот Вам и экономия на председателе. “Экономьте” дальше,щедрые вы мои собственники домов под управление УК!

  15. Татьяна пишет:

    Правильный расчёт!
    Только я, как председатель с вознаграждением в 5000 руб. в доме из 78 квартир, все это сделала бесплатно. Ну можно написать, в счёт этого вознаграждения.
    От правления никакой помощи – всем некогда, хотя я тоже работаю.
    Все 119 бюллетеней сама разнесла, собрала подписи за 10 дней. Правда не все вернули бюллетени (9 шт).
    Теперь сижу считаю.
    Содремжил у нас 19,67 руб. с кв.м.
    Когда удалось погасить долги перед ВСЕМИ ресурсоснабжающими организациями, накопившиеся за 6 лет у предыдущего председателя и я уведомила об этом жильцов, то в ответ услышала: теперь мы будем меньше платить?
    Ответила: теперь мы пеню не будем платить.

    Экономия на всем, в т.ч. и на зарплатах: электрик – 2000 руб., сантехник – 3000 руб., дворник – 5000. Долго они так выдержат?
    И жильцы ещё хотят меньше платить. А некоторые считают, что за капремонт не стоит платить, надо его делать из содремжила.

    А вы насчитала 30 руб. с собственника – да наши удавятся не заплатят. Да ещё предлагают уволить паспортиста и электрика, и платить дворнику не 5000, а меньше – для экономии.

    А лишние, кроме зарплаты я со счёта не перевожу, экономлю, т.е. всё на голом энтузиазме. Но за 2,5 года привела дом и финансы в порядок.

    Хорошо подсказали, что надо сделать копии бюллетеней…

  16. Татьяна пишет:

    Добавление к предыдущему: 2 года я получала вознаграждение как председатель в сумме 1563 руб.

  17. Дмирий пишет:

    У нас такая проблема:
    Сблоченный из 6 блоков таунхаус. Фирма застройщик слагает свои полномочия и мы стоим перед выбором управляющей компании. А УК компания в нашем городе одна и вариантов нет. За содержание жилья и все ремонты она просит с жителей таунхаусов около 50 руб/м2. В нашем случае (250 м2) это 12500 руб/мес!!!. За что? Это за вывоз мусора и уборку двора? Всем знакомы проблемы ЖКХ, так у нас сделать ремонт в многоэтажках можно при реальной поддержке власти (депутатов) или только через суд. Сантехник без 1000 руб на лапу и пальцем не пошевелит, долго рассказывая про границу отвественности. Про перегоревшую лампочку в подъезде я вообще молчу. Ну и нафиг такая УК? Ведь владельцы частных домов (коттеджей) великолепно справляются со всем сами. А чем таунхаус отличается от частного дома? Жильцы все адекватные и согласны скидываться на общедомовые ремонты.
    Проблема вот в чем:
    1. Пугает юридическая сторона данного вопроса. Как все правильно оформить, ведь тут и заключение договоров с коммунальными поставщиками. Надо будет делать от имени дома или каждому по отдельности.
    2. Пойдет ли УК на составление договора на оказание ограниченных услуг: вывоза мусора, уборку двора и сбора средств на коммунальные платежи.

    • Ростов-Дом пишет:

      1. Заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг следует так же, как это делают жители квартир в многоквартирных домах, то есть каждому собственнику отдельно.

      2. Если не удается договориться с УК на оказание выборочных услуг, вы можете подыскать подрядчика на каждую нужную вам услугу по отдельности – например, на вывоз мусора и т. д.

  18. Алексей пишет:

    Очень много у вас интересной иформации. Хотел спросить,можно ли при непосредственном способе управления МКД создать свое ТСЖ? Не пользоваться услугами сторонних организаций, не заключать договор с УК или обслуживающей организацией которая в настоящее время занимается тем же(ни чем) как и предыдущее ТСЖ в лице того же директора и всех остальных нахлебников.
    Если председатель совета не юр. лицо, может ли он им быть т.е. создать свою обслуживающую компанию в интересах собственников жил. пом. в МКД? И таким образом получать оплату за своё участие в жизни дома. Как сделать чтоб производить оплату за фактически выполненные работы, не содержать штат. Если принять на работу всех необходимых сотрудников, то средств на СОДРЕМ не хватит, хочется максимально экономить. Наш дом не большой 168 квартир и жильцы через 10лет поняли, что ничего не измениться к лучшему если не взяться самим за обслуживание дома.
    Кто то может подсказать правильное решение? Спасибо.

    • Ростов-Дом пишет:

      Спасибо за оценку нашей работы.

      О том, что такое непосредственное управление, у нас есть и отдельная статья: http://rostov-dom.info/2014/04/neposredstvennoe-upravlenie-plyusy-i-minusy/

      1. Создание ТСЖ при непосредственном управлении исключается. А совет дома (не юрлицо) просто необходим.

      2. Если председатель совета не юрлицо, может ли он им быть…
      Непонятная ситуация. Одни считают, что может, другие, что нет, так как в этом случае он заключит договор сам с собой, что смахивает на мошенничество.

      Мы считаем, что может, но в этом случае, на наш взгляд, ему придется заняться ремонтно-строительным бизнесом, сменить профессию. И обслуживать в том числе и другие дома, выполняя на них ремонтные работы. Ему придется приобретать различные лицензии и т. п.

      3. Как не содержать штат? При непосредственном управлении и нет никакого штата. Вы нанимаете организацию (или несколько организаций) на разовое и или регулярное выполнение каких-либо работ, согласовываете смету. А далее – она выставляет каждой квартире счета пропорционально ее площади в общей площади МКД.
      Второй вариант – вы выполняете часть работ по содержанию дома самостоятельно и добиваетесь дополнительной экономии.

      Но опять же у непосредственного управления есть и обратная сторона медали. За счет отсутствия штата никто из жильцов не будет получать деньги. Пример непосредственного управления – индивидуальный дом. Его хозяин не содержит никакого штата, самостоятельно решает проблемы, но и ему никто не платит за это зарплату.

      Здесь уж надо выбирать что-то одно: или зарплаты (которые принесут и дополнительные расходы) или экономию.

      Вообще, если в вашем доме 168 квартир, на наш взгляд, непосредственное управление ему не подходит. Слишком много собственников, не договоритесь, надо делегировать полномочия узкому кругу жильцов.
      В 100-квартирном доме уже есть экономическая целесообразность создания ТСЖ. А если бы вас было 10-20-30 человек, вы бы смогли договориться друг с другом. Но при этом создание ТСЖ себя бы не оправдывало экономически.

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru