Выбор способа (формы) управления многоквартирным домом (МКД) — осуществляемое большинством голосов собственников жилья волеизлияние, которое они вправе менять с периодичностью не чаще одного раза в неделю. Производится на общем собрании домовладельцев.
В случае отказа собственников многоквартирного дома воспользоваться предоставляемым правом избрать способ управления, местные власти обязаны в ходе конкурса найти для объекта управляющую компанию, которая будет его обслуживать по установленному тарифу на содержание и ремонт неприватизированного социального жилья1.
Если же собственники избрали способ управления многоквартирным домом, тариф на содержание и ремонт жилья регулируется договором управления МКД — за исключением случаев способа непосредственного управления. При этом жильцы оговаривают с управляющей организацией перечень выполняемых работ и предоставляемых услуг, а также их стоимость.
Оглавление.
I. Многоквартирный дом: управление и эксплуатация.
II. Формы управление многоквартирным домом:
- Непосредственное управление многоквартирным домом.
- Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).
- Управление многоквартирным домом управляющей компанией.
III. Многоквартирный доходный дом как способ управления МКД.
IV. Выбор способов управления многоквартирными домами в России.
V. Выбор способов управления многоквартирными домами в Ростове.
I. Многоквартирный дом: управление и эксплуатация
Проводимые нынешним законодательством границы между управлением и эксплуатацией жилищным фондом путаны и размыты. Управление многоквартирным домом, помимо эксплуатации (под которой подразумеваются работы по поддержанию жилья в исправном состоянии), подразумевает выполнение всех видов работ с нанимателями и собственниками, а также взаимоотношения с ресурсоснабжающими предприятиями и смежными организациями.
При этом, помимо управления, включающего в себя и эксплуатацию жилья, в качестве отдельного понятия присутствует его санитарное содержание. Одновременно управление и содержание являются двумя составляющими термина «Техническая эксплуатация жилищного фонда», что невольно вынуждает усомниться в грамотности наших законодателей и, безусловно, способствует удлинению судебных тяжб в сфере жилищных взаимоотношений между собственниками и управляющими организациями2.
Таким образом, под управлением МКД следует подразумевать не только операции по техническому содержанию жилья, но и организацию сбора платежей за коммунальные услуги, а также исполнение коммунальных услуг, предоставляемых ресурсоснабжающими предприятиями. В частности, управляющая организация должна заниматься составлением актов о недопоставке услуг ЖКХ, организацией перерасчета за коммунальные услуги. В этом ее принципиальное отличие от привлеченного на устранение неисправностей подрядного предприятия, в обязанности которого не входит защита прав собственников.
II. Формы управления многоквартирным домом
Вступивший в силу пять лет назад Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами:
1. Непосредственное управление многоквартирным домом
По словам некоторых экспертов, это старейший способ, возникший в доисторические времена, когда ЖКХ еще не существовало. Пользуется наибольшей популярностью в небольших многоквартирных домах, рассчитанных на несколько семей.
В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.
Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.
В качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно выделить следующие факторы:
● Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи.
● При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей3.
● Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания.
● Во многих сельских районах, где преобладает малоэтажная застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически проблематично, а управляющих компаний здесь не существует.
У непосредственного способа управления многоквартирным домом есть и недостатки:
● В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.
● При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.
В качестве отдельного варианта можно рассматривать способ непосредственного управления многоэтажным многоквартирным домом. В этом случае в качестве альтернативы юридическому лицу необходимо создание домового комитета, занимающегося решением организационных проблем. Домком привлекает на объект управляющую компанию, которая занимается только техническим обслуживанием жилья и контролирует ее работу.
По оценкам многих экспертов, непосредственный способ управления в многоэтажном многоквартирном доме является профанацией и влечет разрушение объекта. Федеральными руководителями периодически поднимается вопрос о необходимости запрета выбирать такую форму собственникам «многоэтажек».
Сами с усами?
Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления
в многоэтажном многоквартирном доме влечет многочисленные проблемы.● В Астрахани в 2007 году местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.
● Жители 172 «многоэтажек» Георгиевска (Ставропольский край), находящихся в непосредственном управлении, не заключили договоры с местной Теплосетью.
В результате кредиторская задолженность выросла до 22 миллионов рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.
2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)
Относится экспертами к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. В отличие от индивидуального домовладения, в многоквартирном доме, где проживают сотни или тысячи человек, непосредственный способ управления малоэффективен. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.
Наиболее распространенная разновидность способа управления многоквартирным домом при создании ТСЖ — прямое управление. В данном случае при товариществе организуется мини-предприятие, состоящее из председателя, бухгалтера, сантехника, электрика — нескольких работников, обычно являющихся собственниками жилья. В некоторых домах в штате товариществ числятся управляющие ТСЖ — привлеченные сторонние специалисты, деятельности которых контролируют председатель и правление.
В качестве одного из недостатков при выборе этого способа управления многоквартирным домом является высокий уровень расходов на содержание персонала. Как показал опыт Ростова, на заработную плату работникам товарищества, организованного в типовой «пятиэтажке», тратится примерно 80% средств, собираемых с жильцов на содержание многоквартирного дома. В некоторых случаях эта проблема решается путем создания многодомного (или квартального) товарищества, когда в одно ТСЖ объединяются сразу несколько домов, расположенных по соседству.
По данным ассоциации ТСЖ Ростовской области, экономическая состоятельность товарищества начинается с общей площади управляемых домов в 25–50 тысяч квадратных метров (площадь типовой «пятиэтажки» — около 5 тыс. кв. метров). Квартальное товарищество позволяет сформировать собственное домоуправление (читай: мини-УК), которое при этом остается некоммерческой организацией. Входящие в его состав многоквартирные дома сохраняют свою самостоятельность, при каждом из МКД формируется ревизионная комиссия и домовой комитет.
Факторами, сдерживающими интенсивный рост многодомных ТСЖ, являются:
- организационные сложности;
- контрастное техническое состояние жилищного фонда (то есть новостройка вряд ли захочет объединяться с «развалиной»).
3. Управление многоквартирным домом управляющей компанией
Данный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления УК. Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.
Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов. К главным его недостаткам следует отнести следующие:
● управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;
● собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.
Еще одним регрессивным способом является конкурсное управление многоквартирным домом управляющей компанией. В данном случае власти назначают УК жильцам, не выбравшим форму управления МКД.
IV. Многоквартирный доходный дом как способ управления МКД
Такой вариант широко распространен мировой практикой, но практически не встречается на территории России. Представляет собой МКД, построенный для последующей сдачи квартир в аренду. Его принципиальное отличие от социального жилья в том, что здесь живут коммерческие наниматели, отличающиеся большими финансовыми возможностями и потребностями.
V. Выбор способов управления многоквартирными домами в России
Как показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.
В большинстве регионов наибольшее количество многоквартирных домов избрало непосредственный способ управления. Но если измерять показатели не в численности строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие компании.
V. Выбор способов управления многоквартирными домами в Ростове*
*По данным администрации Ростова на 2010 г.
Источники:
- Жилищный кодекс РФ, ст. 161.
- Российская газета. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Раздел I, п. 1.8.
- Арбитраж не поддержал монополистов.
См. также:
- Образец договора управления МКД.
- Какой управляющей компании платить?
- Кому можно смотреть документы ТСЖ?
- Доходные дома Ростова.
- Домовой комитет.
- Совет дома.
- Клуб председателей ТСЖ.
- Управление многоквартирным домом с 35-процентной рентабельностью.
- Если ТСЖ задолжало.
- Можно ли назвать ТСЖ колхозом?
- На золотом крыльце сидели, или Собрание жильцов.
- ЖКХ: математическое опровержение реформы.
- Что надо знать о заочном голосовании.
Добавить в закладки:
 RSS-лента |
 Новости на почту |
Правила комментирования 
Счетчики: установка 
Как правильно 
Жилищные программы 
Таунхаусы Ростова:
Наклейки на стену: чудо преображения!
И что получаем на выходе?
1. Выбираем прямое управление – никто из жильцов ни копейки не даст на ремонт мест общего пользования (проверено на практике), и капремонт не будет сделан никогда ни с помощью государства ни без помощи.
2. Выбираем ТСЖ – никаких гарантий, что правление будет добросовестно выполнять свои обязанности и не хапать себе, и с другой стороны, что это правление продержится долго с нашим жлобьем, которое будет нервы мотать круглосуточно даже самому золотому председателю ТСЖ. и за 3 копейки его замордует и доведет до инфаркта.
3. Выбираем УК – мы выбрали, третий год нам повышают цены “за обслуживание дома”, и за эти тысячи третий год нам НЕ ДЕЛАЮТ НИЧЕГО, или в крайнем случае в 2-3 раза дороже, чем цены по городу, просто кладя все себе в карман, а ген.дир УК – депутат гордумы и жаловаться по инстанциям – пустая трата времени и валерьянки.
Законы, реформы – звучит отлично, А ВЫХОДА НЕТ, все равно обворуют и вынут последнее либо так либо эдак.
4. Или дайте вариант без минусов – что это за выбор такой, если после реформ и законов в каждом варианте ЕСТЬ МИНУСЫ? Это значит – выбора нет.
Ну да, конечно, выбора нет, жизнь бессмысленна и все плохо. Вообще, абсолютно ВСЕ, и не только в ЖКХ!
Зимой плохо – холодно, весной – авитаминоз, летом – жарко, осенью – слякотно. Дождь – плохой потому, что он мокрый и молнией убить может. А яркое солнце – слепит и солнечный удар заработать рискуешь.
Реформа ЖКХ – тоже плохо, хотя, как бы мы ее ни ругали, а именно она дала нам возможность приватизировать государственное жилье. Даром стать собственниками недвижимости! Ах как плохо даром, не заплатив ни копейки, стать хозяином дома! Только поэтому мы, воспользовавшись этой возможностью, теперь же и пеняем, ах как все скверно.
Если же теперь у вас государство заберет квартиру себе обратно, согласитесь, с вашей точки зрение тоже будет все плохо…
С таким отношением к жизни, сударыня, только и остается, что в петлю лезть! Мой вариант – больше оптимизма.
Причем, не только на ниве управления многоквартирными домами
Уважаемая Соседка!
К сожалению, применительно к изложенным Вами проблемам единственный вариант без минусов – продать квартиру и переехать в индивидуальный дом. В нем однозначно не будет ни круглосуточно мотающих нервы «жлобов-соседей», ни втридорога дерущей за свои услуги управляющей компании, возглавляемой депутатом. В нем Вы будете на 100% сами себе хозяйкой и сможете установить любые правила. Но при этом неизбежно столкнетесь с иными проблемами, коих нет в многоквартирном доме.
Невозможно владеть коллективным имуществом в МКД и никак не зависеть от его других совладельцев. В многоквартирном доме (читай: «колхозе») могут и «соседи сверху» ванную залить, и электроэнергию кто-то зачастую подворовывает…
Поэтому Вам следует определиться с принципиальным вопросом – принимаете ли Вы, будучи собственником, многоквартирный дом как тип жилья. После чего выбрать из двух вариантов: либо стать домомовладелицей-индивидуалисткой, либо – остаться «в колхозе» и считаться с интересами и других его хозяев.
Впрочем, Вы можете попробовать претворить в жизнь и третий вариант – попытаться переехать в другой многоквартирный дом с, так сказать, иным социальным составом собственников, который в большей степени соответствует Вашим жизненным ценностям.
Вообще, на наш взгляд, затронутая Вами проблема весьма серьезна, напрасно г-н Прораб иронизирует. В частности о ней подробно рассказывается в исследующей реформу ЖКХ книге Сергея Глазунова и Владимира Самошина “Доступное жилье. Люди и нацпроект”.
Любой многоквартирный дом является не только индивидуальным техническим организмом, это еще и социальный организм. В идеале частный многоквартирный дом должен принадлежать собственникам, имеющим относительно равные финансовые возможности и похожие потребности. Между тем, как мы уже отмечали в статье «ЖКХ: математическое опровержение реформы» (http://rostov-dom.info/2009/10/zhkkh-matematicheskoe-oproverzhenie-reformy/), российские многоквартирные дома в большинстве своем представляют собой конгломераты.
В них зачастую бизнесмены соседствуют с малоимущими, интеллигенция – с уголовниками, при этом часть помещений принадлежит частным фирмам-юрлицам. В результате столь разношерстного состава собственников и получается, как в небезызвестной басне про лебедя, рака и щуку, которые на сей раз пытаются управлять недвижимостью…
Реформа ЖКХ – тоже плохо, хотя, как бы мы ее ни ругали, а именно она дала нам возможность приватизировать государственное жилье. Даром стать собственниками недвижимости! Ах как плохо даром, не заплатив ни копейки, стать хозяином дома! Только поэтому мы, воспользовавшись этой возможностью, теперь же и пеняем, ах как все скверно.
Если же теперь у вас государство заберет квартиру себе обратно, согласитесь, с вашей точки зрение тоже будет все плохо…
- пишет прораб…
А позвольте поинтересоваться за что люди всю жизнь работали и в чем должны жить?
В нормальных странах есть кредиты с НИЗКИМ процентом и люди покупают себе то что хотят, а в этой дебильной стране везде шпыняют таких вот прорабов как быдло – рот не раскрывай сопи в дырочку и не заберем ничего у тебя. А ЛЮДИ ЖИТЬ ХОТЯТ, А НЕ ВЫЖИВАТЬ! И ЖИТЬ В НОРМАЛЬНЫХ ДОМАХ ГДЕ МОЖНО ДВУМ ЧЕЛОВЕКАМ НА КУХНЕ РАЗВЕРНУТЬСЯ И ЛЮБОВЬЮ ЗАНИМАТЬСЯ НЕ БОЯСЬ, ЧТО В СОСЕДНЕЙ КОМНАТЕ (ИЛИ ДАЖЕ КВАРТИРЕ) УСЛЫШАТ.
НА ТАКОМ БЫДЛЕ И ДЕРЖИТСЯ НАШЕ ПРАВИТЕЛЬСТВО И МЕДВЕПУТЫ
В данном случае я не вас имел ввиду, просто мне попался ваш сайт и я высказал своё мнение о том ,что я встречал там, где отвечают юристы. Но я выскажусь и по вашим недостаткам , так как они повторяются на всех сайтах ,где речь идет о непосредственном управлении.”В домах, избравших такой вриант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.” В провинциальном городе, где 70% жилого фонда хрущовки и из них 50% с 50-ти летним стажем без кап.ремонта, а остальные 20% с 30 летним-думаю ждать помощи от фонда придётся лет так 50.! А люди , когда у них не будет УК смогут на деньги сэкономленные на её содержание(и причём немалые деньги) хотя бы поддерживать жильё в течении этих 50 лет ,чтобы оно совсем не развалилось и они не оказались на улице. —- ” При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов”. —–позвольте возразить,спуститесь с небес на землю, -За последнее десятилетие не припомню случая, чтобы УК защищала интересы жильцов моего дома, а их за 10 лет сменилось как минимум 4, и все заканчивали банкротством с исчезновением средств на текущий и кап. ремонт и ни какого просвета в этом направлении не видно.Все УК за душой ничего не имеют, кроме телефона и протекции,так как без протекции выиграть тендер не возможно. И получается, что повсеместно упраляют нами люди от ЖКХ далёкие, пришедшие чтобы сорвать быстрые деньги и безнаказанно уйти. “В качестве альтернативы юридическому лицу необходимо создание домового комитета, занимающегося решением организационных проблем. Домком привлекает на объект управляющую компанию, которая занимается только техническим обслуживанием жилья и контролирует ее работу.” И здесь вы всё усложняете, люди собираются во дворе и быстро решают ,что им надо, а что не надо без всяких проволочек и бумаг. И не кто не вправе им указывать как им оплачивать и принимать работу, по актам или отдать деньги наличными, это их частная собственность.” По оценкам многих экспертов, непосредственный способ управления в многоэтажном многоквартирном доме является профанацией и влечет разрушение объекта. Федеральными руководителями периодически поднимается вопрос о необходимости запрета выбирать такую форму собственникам «многоэтажек».——Ну естественно! Бедные многоэтажки вам не повезло, будете до конца жизни кормить дормаедов в лице УК, да и ТСЖ от них недалеко ушло. Ну почему нельзя представить многоэтажку в виде улицы 30-ти или 40 квартирных домов, считая один подъезд домом? Я ничего не фантазирую, я привожу примеры из своей жизни. В 70-х годах будучи офицером мне пришлось служить в германии.Так вот жил я в 5-ти этажке с 6-ю подъездами, в трёх из которых жили советские офицеры,а в трёх других немецкие граждане. Стыдно конечно говорить, но в немецких подъездах стояли металлические двери с звонком в каждую квартиру,шторки и цветы на лестничных пролетах, а у нас даже входных дверей не было. Я к чему привёл этот пример – Нельзя всех уровнять и поставить по стойке смирно, мы это уже проходили в СССР.К чему это привело думаю все знают. В моём примере не означает, что русские такие плохие, просто там они были временщиками, а здесь они живут постоянно. А посему, если хотя бы один подъезд в многоэтажке будет похож на немецкий к нему будут тянуться и все остальные, а это значит , что дом будет поддерживаться в хорошем состоянии, а профанация это то что чиновники говорят, ещё бы такие уплывут деньжищи! Жаль конечно, что юристы пишут такие тезисы , а журналисты их переписывают, не задумываясь, что их читают люди и многие им верят, я имею ввиду тезисам.
Не много ли вы берете на себя, уважаемый, чтобы высказывать такие однозначные вердикты типа “журналисты переписывают, не задумываясь?” Видимо, вы не только в Германии успели побывать, но и в голову к нам влезть, оценив несамостоятельность мышления, уровень квалификации и ангажированность оценок. И все это за пару минут, “случайно попав” (по вашему же выражению) на сайт. Удивительная, нечеловеческая проницательность!
При этом ваши прекраснодушные мечтания о том, как как за пару минут, “без проволочек и бумаг”, собравшиеся во дворе люди будет решать все вопросы по дому, являя пример эффективного хозяйствования, разрешите оставить на вашей совести.
После этого не будем рассуждать о небесах и земле. Позвольте поинтересоваться, вы хоть на одном общедомовом собрании побывали? С атмосферой и деловитостью этих “сходок” знакомы? И с проблемами кворума никогда не сталкивались? А с проблемой сбора пусть даже небольших денег на нужды дома – вроде бы в интересах самих собственников, а не мздоимцев из УК или даже ТСЖ?
Не стоит упрощать вопрос и впадать в иллюзии: подавляющее большинство собственников не менее “далеко от ЖКХ”, чем сращенные с муниципальной властью управляющие компании. Коллективная собственность в МКД – вообще ложная идея.
Выходом из тупика могли бы стать доходные дома. Но с этим в России сейчас – напряженка:
http://rostov-dom.info/2011/09/dokhodnyjj-dom/