Какой договор стоит подписывать.Договор на управление многоквартирным домом — документ, регулирующий взаимоотношения собственников жилья и управляющей компании. В нем должен оговариваться перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, а также управлению общим имуществом
в МКД, которые управляющая компания выполняет.  Одновременно здесь же указывается стоимость предоставляемых ею услуг.

Как показали результаты недавно проведенной проверки управляющих компаний Ростова, в большинстве многоквартирных домов договора отсутствовали, а имеющиеся в наличии документы составлены безграмотно и не имеют юридической силы (1).


Оглавление.

I. Общие вопросы.
II. Существенные условия договора на управление многоквартирным домом.
III. Другие требования и рекомендации.
IV. Резюме.
Приложение. Каталог типовых документов, утвержденных министерством ЖКХ Ростовской области.

I. Общие вопросы

МКДДанный документ может быть заключен как между собственниками жилья и управляющей компанией, так и между УК и организованным в доме ТСЖ.

Наличие договора на управление многоквартирным домом налагает на управляющую компанию обязательства перед собственниками данного отдельно взятого МКД, в случае неисполнения которых оговариваемый размер платы за содержание и ремонт жилья может быть снижен или в принципе аннулирован. Однако, как показала практика, большинство собственников, подписывая предлагаемые управляющими компаниями документы, относится к этой процедуре как к пустой формальности.

В свою очередь многие управляющие компании, навязав собственникам подписать заведомо невыгодные для них или безграмотно составленные договоры, в дальнейшем бездействуют на эксплуатируемых многоквартирных домах, ограничиваясь лишь сбором платежей за жилищно-коммунальные услуги, а у собственников возникает классический вопрос
к жилкомхозу: за что мы платим?

Не имеющие юридической силы договоры на управление многоквартирным домом ни к чему не обязывают ни управляющую компанию, ни собственников жилья. Последняя не обязана выполнять на объекте какие-либо работы, а жильцы могут не оплачивать предоставляемые ею жилищно-коммунальные услуги. Чтобы взыскать задолженность с неплательщиков в таком МКД, УК придется в суде доказывать свои фактические затраты на производство работ и услуг.

В случае отсутствия договора на управление МКД, либо наличия документа, не имеющего юридической силы, выбранная форма управления многоквартирным домом является нереализованной. Городские власти обязаны найти для жильцов управляющую компанию, проведя соответствующий конкурс.

Главным требованием, предъявляемым к договору на управление многоквартирным домом, является наличие существенных условий, которые должны оговариваться в документе — в соответствии с Жилищным кодексом РФ (2).

ЦИТАТА

Министр ЖКХ Ростовской области Сергей Сидаш: «Важный документ, который определяет отношения между собственниками и управляющей компанией — договор управления многоквартирным домом, который должен быть заключен с каждым собственником. Как показала проверка договоров управления многоквартирными домами, люди должны платить, а что должны делать УК — непонятно».

(Ростов, февраль 2011 г.).

II. Существенные условия договора на управление многоквартирным домом

▪ В договоре управления МКД должен быть конкретизирован состав общего имущества собственников жилья, приведен адрес объекта. Целесообразно дать краткое описание его технического состояния. Недопустимо не указывать отдельные объекты общего имущества, создающие «головную боль» для управляющей организации (балконные плиты, радиаторы отопления и пр.). Необходимо оговорить плановые объемы выполнения работ на указанных объектах общего имущества и их стоимость.

Содерремжил. Увеличить.

▪ Наличие перечня работ и услуг по содержанию, ремонту общего имущества в МКД, который должны определить собственники жилья (3). Одновременно в договоре на управление многоквартирным домом необходимо выделять услуги по управлению МКД (заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги) и услуги по эксплуатации здания.

▪ В договоре управления МКД должен быть приведен полный перечень коммунальных услуг, предоставляемых собственникам жилья.

▪ В документе должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилья. Таким образом, в случае дальнейшего непредоставления жильцам какой-либо из оговариваемых услуг, у последних появляется возможность пропорционально снизить оплату за содержание и ремонт жилья.

▪ В договоре управления многоквартирным домом должен быть оговорен порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств. Последняя, в частности, должна предоставлять информацию по запросам потребителя о выполненных работах в пятидневный срок (4).

III. Другие требования и рекомендации

▪ Договор на управление МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Именно они должны формировать условия данного документа.

▪ Договор на управление многоквартирным домом должен быть заключен с каждым собственником жилья.

Мечта собственника жилья.▪ Стоимость оплаты за содержание и ремонт жилья
в  каждом отдельно взятом МКД в идеале должна устанавливаться индивидуально, путем переговоров собственников с управляющей компанией и исходя из технических особенностей объекта, потребностей жильцов и их материальных возможностей. Жилищное законодательство не предусматривает выполнение работ по содержанию и ремонту жилья без их соразмерной оплаты. Тариф, устанавливаемый по усредненному принципу городскими властями, предназначен для эксплуатации социального жилья, пребывающего в муниципальной собственности.

Вместе с тем власть не может запретить собственникам копировать муниципальный тариф на Содерремжил, как это происходит у нас сплошь да рядом. Но в данном случае внутренняя разбивка размера платы должна хотя бы учитывать особенности конкретного МКД, поскольку перечень работ и услуг, а также их стоимость в разных домах различная.

IV. Резюме

Как мы видим, для эффективной работы договора управления многоквартирным домом собственники должны располагать и рядом других документов. В настоящее время приказом министра ЖКХ Ростовской области №19 от 15 февраля 2011 года утвержден перечень соответствующей документации и типовая форма, которую можно взять за основу.

Таким образом, теперь собственникам жилья значительно проще ориентироваться
в организации цивилизованных отношений с управляющими компаниями, по крайней мере, теоретически.

Вместе с тем данный подзаконный акт носит рекомендательный характер, поскольку государство не полномочно решать за собственника, как ему управлять своим жильем.

Приложение. Каталог типовых документов, утвержденных министерством ЖКХ Ростовской области:

Подписываем!▪ примерная форма договора управления многоквартирным домом;

▪ примерная форма акта технического состояния многоквартирного дома;

▪ примерная форма перечня имеющейся технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов;

▪ рекомендуемый минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества
в многоквартирном доме;

▪ примерный состав плановых затрат на выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Скачать единым файлом.

Ссылки:

  1. Ростов-Дом. «Огонь, вода и медные трубы ЖКХ».
  2. Статья 162 Жилищного кодекса РФ.
  3. Письмо Минрегионразвития РФ от 14.10.2008 №26084-СК/14.
  4. П. №40 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Юрист в Ростове

Читайте также:

Комментарии: 35

  1. Ирина пишет:

    Спасибо! Можно людям подсунуть на собрании? А то опять понесут по квартирам отсебятину….

  2. Ростов-Дом пишет:

    Вполне даже можно! Одобрено самим министром…

  3. Владимир пишет:

    Уважаемая редакция “Ростов-Дом”. Хочу задать несколько вопросов по поводу “АКТА
    ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА”. В акте есть пункт: “Степень износа по данным государственного технического учета___%”. Нередки случаи, когда БТИ определяет степень износа дома в 50% (видимо когда то эта цифра была дежурной для нужд приватизации жилья), а подойдешь ближе к такому дому, и страх охватывает – не рухнет ли прямо сейчас? И что, нет никакого способа при заполнении этой формы указать истинный процент износа?
    Другой вопрос – появилась ли на данный момент какая-нибудь определенность с понятием “ветхое жилье” (судя по предыдущим вашим публикациям это понятие существовало только как литературный образ)? И Президент, и Премьер часто на публике манипулируют понятиями “ветхое жилье”, “аварийное жилье”: типа “надо переселять людей из ветхого жилья”. Установлены какие-либо законодательные параметры ветхости и аварийности в настоящий момент? В выше упомянутом АКТЕ есть пункт ” правовой акт о признании дома аварийным и подлежащим сносу___”. Управляющая компания будет как то способствовать оформлению этого акта? Кто должен быть инициатором и ответственным исполнителем по составлению этого акта?
    Я задаю эти вопросы в надежде на то, что у вас имеется какая-либо информация по этим вопросам, и Вы готовы ею поделиться.

    • Галина Жадько пишет:

      Для определения износа конструкций, сооружений существуют Ведомственные строительные нормы, например ВСН 53-86 Правила оценки физического износа жилых зданий. Вот на основании их и должны выполняться периодические осмотры и оценки состояния наших домов.

  4. Ростов-Дом пишет:

    Добрый день. Владимир!

    Обычно процент износа жилья определяется по принципу “уравниловки”, главным критерием служит возраст строения. Конечно же, это не правильно, поскольку на свете существуют дома, построенные 500-1000 лет назад и находящиеся в прекрасном состоянии.

    Для получения объективного результата необходимо провести комплексное обследование жилья, что неизбежно повлечет расходы.

    Законодательным документом, определяющим критерии жилья, непригодного для проживания, является постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №472. Однако в данном законе не говорится о существовании ветхого жилья. Как следует из содержания постановления, основанием для отселения граждан является аварийное состояние объекта, представляющее опасность для проживания либо угрозу для здоровья. Под данное определение подпадают подлежащие сносу аварийные дома.

    С точки зрения нынешнего законодательства, аварийный дом – это объект, в котором опасно находиться (на наш взгляд, весьма “размытый” критерий). Одновременно жилье могут признать непригодным для проживания (но при этом оно не обязательно окажется аварийным, хотя, надо думать, любое аварийное жилье одновременно непригодно для проживания).

    Собственники вправе обратиться в органы местной власти, которая должна провести обследование ветхого жилья. Однако наличие данных факторов еще не является поводом признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу — если проживание в нем не представляет угрозу для жизни и здоровья.

    Подробно все эти вопросы мы рассматриваем в следующих статьях:

    Аварийное жилье http://rostov-dom.info/2009/09/another-text-only-post/

    Ветхое жилье http://rostov-dom.info/2009/12/vetkhoe-zhile/

  5. Сергей1 пишет:

    Здраствуйте Ростов-Дом! Поясните несколько моментов в статье.
    Вы пишите: “Договор на управление МКД может быть заключен как между собственниками жилья и управляющей компанией, так и между УК и организованным в доме ТСЖ”
    Скажите, зачем заключать договор УПРАВЛЕНИЯ между УК и ТСЖ, если ТСЖ уже является одним из трех способов управления МКД, и, если ТСЖ является такой же управляющей организацией, как и управляющая компания, которая вполне может выступать как юридическое лицо и как исполнитель по обеспечению жителей дома коммунальными услугами?
    В существенных условиях договора на управление Вы выделяете работы по содержанию и ремонту общего имущества, услуги по управлению МКД и услуги по эксплуатации ММКД. Если с первыми двумя пунктами нет вопросов, то с третьим пунктом возникает вопрос, что вы относите к услугам по эксплуатации МКД? Почему их желательно выделить в отдельную строку?

  6. Ростов-Дом пишет:

    Добрый вечер, Сергей!

    По поводу заключения договора управления МКД между ТСЖ и УК – товарищество может нанять управляющую организацию, которая будет за деньги предоставлять услуги, в том числе и по частичному управлению жильем, и по технической эксплуатации здания.

    Привлекать к работам по содержанию и ремонту жилья управляющую компанию в доме, где создано ТСЖ, иногда бывает необходимо: весь обширный перечень работ по содерремжилу товарищество не сможет выполнить физически в силу немногочисленности штата. Неизбежно придется искать помощь у сторонних подрядных предприятий, чью миссию и может взять на себя управляющая компания. Контролировать ее деятельность ТСЖ, как юрлицу и организованной структуре жильцов, легче, чем слабо сплоченным собственникам-одиночкам.

    Что может включать в себя процесс управления зданием:

    1. техническое обслуживание объекта;
    2. управление коммунальными ресурсами, поступающими в здание;
    3. управление платежами жильцов;
    4. управление платежами арендаторов;
    5. управление рисками (т. е. страхование жилья);
    6. охрана здания и т. д.

    Таким образом, эксплуатация дома в нашем понимании – технические работы по поддержанию дома в исправном состоянии, которые, безусловно, входят в более широкое понятие “управление МКД”.

    К сожалению, сегодня законодатели полностью так и не отрегулировали вопрос, что значит “управление МКД”.
    Так, устанавливаемый тариф на содержание и ремонт жилья одновременно подразумевает и выполнение операций по управлению жильем (например, сбор коммунальных платежей), и техобслуживание, то есть эксплуатацию здания.

    Что и породило путаницу.

  7. Сергей1 пишет:

    Как вы играетесь терминами: “частичное управление”, “техническая эксплуатация здания”, “техническое обслуживание”, “управление МКД”.
    Перечисленные услуги, входящие в процесс управления домом, вполне по силам потянуть правлению ТСЖ, более того, считаю это их прямой обязанностью – то ради чего, обычно, и создается товарищество. Услуги и работы по содержанию и ремонту, эксплуатации здания более объемны, здесь товарищество действительно, может не потянуть и принять решение о привлечении работников какой-нибудь управляющей компании. В данном случае, между УК и правлением ТСЖ будет заключен договор на содержание и ремонт, эксплуатацию (выполнение технических работ) МКД, но не на управление.
    Поправьте, если не так.
    И что значит устанавливаемый “тариф на содержание и ремонт жилья”? Кем устанавливаемый? Разве есть такой тариф?

  8. Ростов-Дом пишет:

    “Как вы играетесь терминами: “частичное управление”, “техническая эксплуатация здания”, “техническое обслуживание”, “управление МКД”.

    Перечисленные услуги, входящие в процесс управления домом, вполне по силам потянуть правлению ТСЖ, более того, считаю это их прямой обязанностью – то ради чего, обычно, и создается товарищество”.

    Это ваше частное мнение. Для кого-то может быть удобно именно так, а кто-то захочет выбрать иные варианты. О чем здесь спорить?

    Вообще, что есть управление многоквартирным домом и чем оно принципиально отличается от эксплуатации объекта, мало кто себе четко представляет даже из профессионалов жилкомхоза. Раз уж вы упорно пытаетесь поднять эту тему, мы приведем вам цитату ученого, заведующей кафедрой городского и строительного хозяйства Ростовского Государственного Строительного университета Светланы Шеиной:

    “Реорганизованные из бывших ЖЭУ УК привыкли эксплуатировать жилье, но не управлять им. А это — две большие разницы. Управление многоквартирным домом подразумевает не только контроль над техническим состоянием объекта, но и решение его финансовых вопросов, управление площадями, договорами, повышением доходности. Можно, например, составить на каждый элемент дома четкий прогнозный план старения, подготовить будущую смету капитального ремонта, ознакомить с ним собственников, заранее начать аккумулировать денежные средства.

    Необходимо проектировать и межремонтный период жизни объекта, чем у нас тоже никто не занимается. А многие современные управляющие компании об этом ничего не знают, они хотят прийти на новостройку и ничего на ней не делать первые 25 лет до капитального ремонта.

    Контролировать управление многоквартирным домом тоже некому. У нас этим должны заниматься собственники жилья, но для этого тоже надо обладать профессиональными навыками. Сможет ли обычный жилец, например, рассчитать себестоимость одной влажной уборки подъезда или санитарного содержания объекта?

    За рубежом основные объемы многоквартирных домов представляют собой жилье, сдаваемое в наем. Его управление осуществляют профессиональные операторы недвижимости. А в нашей стране большей частью жилого фонда владеют непрофессионалы.

    Таковы результаты приватизации 90-х, когда государство, почувствовав себя не в состоянии содержать жилой фонд, раздало его гражданам. И сегодня уже, наверное, поздно и не актуально пытаться ответить на спорный вопрос: хорошо это было или плохо”.

    Полный текст статьи, посвященный этой теме, расположен по адресу: http://rostov-dom.info/2010/07/upravlenie-mkd-s-35-procentnojj-rentabelnostyu/

    “И что значит устанавливаемый “тариф на содержание и ремонт жилья”? Кем устанавливаемый? Разве есть такой тариф?”

    Есть. Другое дело, этот тариф в каждом доме сугубо индивидуален. А устанавливать его должны в идеале сами собственники жилья на общем собрании МКД, о чем мы неоднократно писали, например, здесь:

    http://rostov-dom.info/2010/06/raschet-tarifa-na-soderzhanie-i-remont-zhilya/

  9. Сергей1 пишет:

    Ключевая фраза: За рубежом основные объемы многоквартирных домов представляют собой жилье, сдаваемое в наем. Его управление осуществляют профессиональные операторы недвижимости. А в нашей стране большей частью жилого фонда владеют непрофессионалы”.
    Похоже, нас заставят пойти по этому пути.
    А вот другое мнение ученого: “При обсуждении вопросов управления многоквартирными домами, следовало бы учитывать, что в настоящее время широко распространено величайшее заблуждение, которое, впрочем, намеренно поддерживается и муссируется. Имеется в виду выдумка о некой сложности управления многоквартирным домом (МКД). Что только ни придумывают для решения этой притянутой за уши проблемы. И курсы, и семинары, и конференции, и школы управления, и саморегулирование!
    Возникает ощущение, что делается это с целью внушить, что сами жители, собственники помещений в МКД, не в состоянии выполнять функции управления и что в этом деле не обойтись без крупных специализированных управляющих компаний коммерческого типа.
    Давайте спокойно разберемся в этом несложном вопросе. Вначале – о термине «управление».
    Это понятие очень интересное. Оно допускает как расширительную, так и суженную трактовку. В широком смысле управление – это функция системы, направленная на достижение системой заданной цели. Если использовать это, бесспорно правильное кибернетическое определение, то вся наша жизнь – это сплошное управление. Ведь мы постоянно стремимся к каким-то целям. Если следовать этой широкой трактовке сущности управления, то все, что делают люди, любая их функция относится к управлению.
    Но уже больше ста лет, говоря об управлении, имеют в виду сугубо управленческие функции. Современный менеджмент отделяет административно-управленческие функции от технических. То есть управление понимается в узком смысле, как административное руководство.
    Вот, например, статья 135 Жилищного кодекса Российской Федерации термин «управление» трактует в узком смысле: ТСЖ создается «для совместного управления» и «обеспечения эксплуатации», т.е. отдельно – управление, отдельно – эксплуатация.
    Статья 161 Жилищного кодекса также гласит, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасных условия проживания, надлежащее содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг.
    Обеспечивать – не значит делать все своими руками.
    Управление многоквартирным домом – это обеспечение надлежащего содержания общего имущества. То есть управление – это не само содержание, а обеспечение содержания общего имущества. Эту простую цель не надо усложнять и изображать в гипертрофированном виде. Естественно, все технологические функции, связанные с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, должны выполнять профессионалы, специалисты. Так что на первый план выходят функции обслуживания сторонними лицами. Именно на это и надо делать упор. Председатель и члены правления должны привлечь таких специалистов, оформив на работу индивидуально или заключив договор со специализированной организацией.
    Что касается собственно управленческих функций, то в условиях МКД их немного, и они не отличаются сложностью. Вот эти функции:
    1) планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;
    2) формирование бюджета ТСЖ (ЖСК), т.е. составление смет расходов и доходов;
    3) заключение в интересах собственников помещений договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также на оказание коммунальных услуг;
    3) контроль исполнения обязательств по заключенным договорам, установление фактов невыполнения работ и не оказания услуг;
    4) ведение бухгалтерского учета;
    5) представление законных интересов собственников помещений в договорных отношениях с соответствующими организациями, а также в судебных, государственных и муниципальных органах.
    Осуществление этих управленческих функций по плечу любому правлению или домовому комитету. И не надо становиться в позу и преувеличивать сложности управления многоквартирными домами, как это нередко целенаправленно делают. Право же, жилой дом – это не промышленный комплекс. Не нужно из мухи делать слона.
    С вышесказанным непосредственно связан выбор способа управления МКД и, в частности, вопрос, нужна ли ТСЖ (ЖСК) управляющая организация. Несомненно, ответ на этот вопрос может быть только отрицательный. Не нужна. Потому что пункт 2 статьи 161 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в МКД «обязаны выбрать один из способов управления». ТСЖ (ЖСК) – это уже способ управления. Если при этом нанимают управляющую организацию, то получается конгломерат, нанизывание одного способа на другой, что является нарушением указанной нормы ЖК РФ.
    ТСЖ (ЖСК) должны и вполне могут оставлять за собой функцию управления, а с управляющей организацией заключать не договор управления, а договор технического обслуживания.
    Нередки случаи, когда среди членов правления ТСЖ (ЖСК) никто не может принять на себя функции руководителя. Но и это не может быть причиной заключения договора управления со сторонней управляющей компанией. ТСЖ (ЖСК) может в этом случае нанять управляющего, оставив за правлением представительские функции и общее управление домом.
    Распространение необоснованно завышенного представления о сущности управления многоквартирным домом во многом способствует появлению громадных управляющих компаний-монополистов. Появление таких монстров и их лоббирование со стороны местных властей продиктовано не реальной сложностью управления, а примитивным стремлением к экономическому диктату, к захвату как можно большего пространства в жилищной сфере.
    Общий вывод из сказанного: не надо путать управление с техническим обслуживанием МКД. Это совершенно разные функции, и выполнять их должны разные лица. И требования к ним должны быть существенно различными. Поэтому надо говорить о развитии широкой сети квалифицированного технического обслуживания МКД и не спекулировать термином «управление»”.
    Профессор кафедры экономики и предпринимательства МИИГАиК, председатель Экспертного совета по методологии бухгалтерского учета в некоммерческих организациях Института профессиональных бухгалтеров и аудиторов России Фельдман Илья Афанасьевич

    • Управдом пишет:

      Депутат ГД Галина Хованская назвала положение Постановления № 307 о том, что УК, ТСЖ, ЖСК – ИСПОЛНИТЕЛИ ЖКУ, бредом сумасшедшего.

      Но никто не хочет вникнуть в этот бред, а старательно в своих статьях и пожщаконных актах пропихивают его в ЖИЗНЬ.
      А жизнь не принимает этот бред.
      Вот и получется, что ЖКХ – буксует везде. И в России, и в области и в городах.

      ВЧИТАЙТЕСЬ!
      “исполнитель” – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы;

      УК в любой форме это МАМА. Собственники – ее ДЕТИ.
      РСО – это ЕДИНСТВЕННЫЙ хлебный магазин.

      МАМА берет деньги идет в ЕДИНСТВЕННЫЙ магазин, покупает там хлеб, приносит ДЕТЯМ.

      Кто в этой формуле ИСПОЛНИТЕЛЬ?

      Их – два.

      1. ИСПОЛНИТЕЛЬ ХЛЕБА

      2. ИСПОЛНИТЕЛЬ УСЛУГИ ПОКУПКИ И ДОСТАВКИ.

      Так вот исполнитель хлеба получает у нас 100% оплаты за свою услугу.
      Исполнитель покупки и доставки -100% за свою услугу.

      Но постановление № 307 НАВЕСИЛО НА ИСПОЛНИТЕЛЯ ДОСТАВКИ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ИСПОЛНИТЕЛЯ ХЛЕБА.

      Вот Вам и весь БРЕД СУМАСШЕДШЕГО.

      УК не получает ни копейки денег собранных собственниками по установленным тарифам.
      Потому часть договора, касающаяся предоставления КОММУНАЛЬНЫХ услуг – не состоятельна, ибо за оказание указанной в договоре коммунальной услуги УК денег НЕ ПОЛУЧАЕТ. Т.е. выполняет их на безвозмездной основе.

      И нормальный грамотный юрист в УК всегда отобьется от претензий по услуге КОММУНАЛЬНОЙ от любого собственника. Прежде всего по закону о защите прав потребителя.

      Другое дело ЖИЛИЩНЫЕ услуги. ТО,КР,МОП,ЛИФТ, ТБО и т.п. здесь все в порядке.
      В этом вопросе собственник ВСЕГДА ПРАВ и может запросто привлечь УК.

      Наши чиновники министры и иже с ним не могут сказать ПУТИНУ, что 307 – бестолковое творение его правительства. Вот и пытаются работать на дендзибао из этого постановления. А ЭТО ПУТЬ В НИКУДА. ПУТЬ К КРАХУ ЖКХ.

      Если будут вопросы отвечу.

    • Управдом пишет:

      СЕРГЕЙ! ОШИБКА. Запутались и Вы и академики Ваши.

      В ЖК РФ управление домом осуществляют -СОБСТВЕННИКИ ПУТЕМ ПРОВЕДЕНИЯ СОБРАНИЯ, ПРАВЛЕНИЯ.

      А РЕАЛИЗУЮТ продукт УПРАВЛЕНИЯ – организайии в формах УК, ТСЖ,ЖСК, непосредственно.

      Это опять 307-е бестолковое, нашло термин – УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ.

      Чем она управляет? Своими рабочими и все!
      Никаких прав у УК в доме на имущество нет, так и управлять она ничем не может.

      Но на практике пассивные собственники ЛОЖАТСЯ под УК и УК незаконно творит все что хочет. И сдает площади в арнду, и принмает решения за жильцов, и продает имущество. НО все это незаконно.

      Назовите УК – Эксплуатирующая организация и все станет на свои места.

  10. Управдом пишет:

    А вот ТСЖ в отличии от УК ЖК РФ дал право – УПРАВЛЯТЬ.
    А по сему ТСЖ на своем собрании может решить, передать все технические и расчетно-финансовые вопросы по ТО, КР,МОП, в любую компанию, соседнему ТСЖ, в УК ,ЕИРЦ, в КК, в Т.Е., но при этом УПРАВЛЕНИЕ ОСТАЕТСЯ ЗА ТСЖ ЖСК.
    Чем это лучше?
    Лучше ТЕМ, что председатель правления получающий зарплату от Вас четко контролирует работу этих компаний.
    В неорганизованных домах этим контролем не занимается никто!И ВАШ ДОМ ГИБНЕТ.

    И ЕЩЕ ЗАПОМНИТЕ, ГРАЖДАНЕ! НИКТО БЕСПЛАТНО ВАС ХОРОШО ОБСЛУЖИВАТЬ НЕ БУДЕТ.
    СЭКОНОМИТЕ НА ТО, т.е. НА ЗАРПЛАТАХ ОБСЛУЖИВАЮЩЕГО ПЕРСОНАЛА ТСЖ, ЖСК – ПОТЕРЯЕТЕ В ДЕСЯТКИ РАЗ БОЛЬШЕ.

  11. Ирина М. пишет:

    Полностью согласна с “Управдомом”. Два года мне понадобилось, чтобы убедить своих жильцов в том, что прошли те времена, когда сантехник и электрик работали за “бутылку”. Сейчас другие времена. И если хотите, чтобы у вас не текли трубы, было тепло и светло, берите всё в свои руки. Создавайте ТСЖ, выбирайте достойных и честных людей из числа своих соседей для управления вашим же домом. Нанимайте грамотный персонал. Контролируйте их работу. УК – это зло жилищно-коммунальной реформы !!! По себе скажу, тяжело в начале пути. Многое было непонятно. Читала, изучала законы, прошла дистанционные курсы по управлению многоквартирными домами, кот.организовала Ростовская Ассоциация ТСЖ. Пересмотрела кадровую политику. Уволила всех алкашей и бездельников. Наняла грамотных и добросовестных людей. Правление и жильцы контролируют их работу. С теми, кого приглашаем со стороны, подписываем трудовые соглашения, где обговариваем объём работ, их стоимость, сроки выполнения. После окончания работ составляем Акт приёмки, в подписании которого участвуют все члены правления. Таким образом все работы, их стоимость и качество выполнения полностью под нашим контролем. Именно такой способ управления наиболее эффективен.

    • Управдом пишет:

      ИРИНА! ДАЙТЕ СВОЙ ТЕЛЕФОН В РЕДАКЦИЮ. СВЯЖЕМСЯ.
      Что у Вас по 105-му?

  12. Евгения пишет:

    Подскажите, пожалуста, имеется минимальный перечень необходимых работ и услуг МКД?

    • Управдом пишет:

      Нет! Такого перечня нет и никогда не устанавливался. И перечень жилищных услуг в ПГС № 170 – устарел.

      Собственники МКД на общем собрании сами должны установить этот перечень жилищных услуг. Но, если, собрание их не установило то УК будет обслуживать т.е. содержать дом по минимуму в долг!Данный долг УК получит от вас, даже, по решению суда.

      Оплату за коммунальные услуги вы обязаны производить безоговорочно.

      • Ростов-Дом пишет:

        Вопрос был задан о “минимуме необходимых работ”, и Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя-170) его устанавливают. А постановление Президиума Высшего Арбитражного суда (ВАС) РФ от 29 сентября 2010 г. №464/10 закрепляет неукоснительность исполнения данных работ независимо от наличия-отсутствия договора управления. То есть независимо от того, потрудились ли собственники определить перечень работ по содремжилу в конкретном МКД самостоятельно.

        Для человека, задавшего вопрос, проблема “платить – не платить” вообще не стоит. Во всяком случае, она не сформулирована.

  13. Ростов-Дом пишет:

    Здравствуйте, Евгения.

    Если вы имеете в виду жилищные услуги, то необходимый список работ перечислен в в Постановлении Госстроя РФ №170. Недавно изменившееся законодательство обязывает исполнять данный документ, в прежние годы носящий преимущественно рекомендательный характер. Сейчас исполнение Правил должно осуществляться независимо от того, оговариваются ли данные работы в заключенном с собственниками договоре управления МКД или нет

    Вообще же обязанности УК и ТСЖ по управлению многоквартирным домом мы подробно рассматривали здесь:

    http://rostov-dom.info/2012/01/obyazannosti-upravlyayushhejj-kompanii-spisok-osnovnykh-rabot/

  14. Виктория пишет:

    Здравствуйте! Я работаю в управляющей компании, и перед нами возникла такая проблема: Мы приняли новые объекты в августе, было проведено общее собрание собственников МКД. У нас имеется агентский договор с ЕРКЦ, который принимает платежи. Принимал ЕРКЦ платежи и у предыдущей управляющей компании, по факту в сентябре мы уже начали свою деятельность по управлению: платили людям заработные платы, делали ремонты, и прочее…..а наш платежный агент перечислил все деньги предыдущей УК. Как быть в этой ситуации, и на какое законодательство можно сослаться…..

  15. Виктория пишет:

    С какого момента начинает действовать управляющая компания? Если не подписан договор управления с собственниками жилья?

  16. Татьяна Ивановна пишет:

    Подскажите, пожалуйста, обязана ли УК ремонтировать крышу отдельно стоящей от жилого дома хозпостройки , но находящейся на придомовой территории ?

    • Ростов-Дом пишет:

      Обязана, если хозпостройка является общим имуществом жильцов дома.

      • Татьяна Ивановна пишет:

        Подскажите,пожалуйста,как обязать УК отремонтировать крышу, если директор УК дал письменный ответ, что не обязан производить ремонтные работы,тк сараи не являются общедомовым имуществом. Что предпринять ? Пожаловаться в Госжилинспекцию?

  17. Татьяна Ивановна пишет:

    А как доказать , что хозпостройка – это общедомовое имущество? В нашей УК есть все документы и в том числе план придомовой территории , на котором есть эти сараи. Разве этого не достаточно?

    • Ростов-Дом пишет:

      Список общего имущества МКД должен содержаться в договоре управления домом или в приложении к нему.

  18. Виктор пишет:

    Добрый день.

    Есть Индивидуальный Жилой Дом (земли ИЖС). Де-факто многоквартирный (6 этажей, лестничная площадка, 12 – жилых помещений на каждом этаже, лифт в доме). Постройка узаконена решением суда. Коммунальные услуги оформлены на физическое лицо (инвестора). Когда мы к нему обращаемся для решения какого-нибудь вопроса, он говорит я не должен этого делать, так как у вас ИЖД. Теперь он хочет нам навязать свою Управляющую компанию.
    А Договор с Управляющей компанией он хочет составить как управление многоквартирным домом. Законно ли это?
    К тому же решение общего собрания сделано с нарушения ЖК РФ (не составлен реестр собственников, не было уведомлений под роспись о проведении собрания, не было конкурса при выборе Управляющей компании) просто выдергивая собственников к себе в офис принуждает их подписывать согласие и договор на управление домом Управляющей компанией.
    Прав ли он и если нет, то как с ним бороться?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Виктор.

      В вашем случае распоряжаться жильем должен собственник индивидуального дома. Являетесь ли вы нанимателями квартир или совладельцами жилья? Из вашего сообщения это обстоятельство не совсем ясно.

      1. Если вы наниматели, у вас нет права продавать жилье, нанимать для его обслуживания подрядную организацию либо обслуживать его самостоятельно. Это права собственника.

      При этом условия содержания жилья должны быть оговорены в договоре аренды, равно как и обязательство собственника по предоставлению вам тех или иных жилищно-коммунальных услуг.

      Статью о различиях между собственником и нанимателем можно прочитать здесь:

      http://rostov-dom.info/2011/08/pravo-na-zhiloe-pomeshhenie-sobstvennik-i-nanimatel/

      2. Если вы являетесь совладельцами индивидуального дома, то решения по его содержанию следует принимать большинством голосов в зависимости от площади, которой владеет тот или иной собственник (по аналогии с решением подобных вопросов в многоквартирном доме – статья 7 ЖК РФ). К таким вопросам относится, например, выбор управляющей компании.

      При этом договор с УК должен быть подписан с каждым собственником. Договор управления МКД – это документ, удостоверяющий взаимное согласие сторон. Если одна из сторон не согласна его подписывать, никто не в силах заставить ее это делать.

      Если собрание проведено с нарушением ЖК РФ, его результаты считаются незаконными. Собрание надо провести повторно и по всем правилам:

      http://rostov-dom.info/2010/11/obshhee-sobranie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma/

      • Виктор пишет:

        Разницу между нанимателями и собственниками я понимаю. В доме продано 40/50 жилых помещений, остальные тоже оформлены в юстиции на кого-то, кто собирается их продавать. Все кто купил являются собственниками, нанимателей нет вообще. У нас голоса не зависят от площади, так как у всех равная доля в общей собственности 1/72. У нас не квартиры, а жилые помещения по документам. Статус дома – жилой дом на землях ИЖС. Про легитимность собрания мне все понятно. Куда обращаться для проверки правильности его проведения?. Вообще имеет ли Управляющая компания заключать договор на управление многоквартирным домом, если таковой не является многоквартирным домом и опять куда обращаться с этим нарушением? Спасибо.

        • Ростов-Дом пишет:

          Заключать договор управления многоквартирным домом с собственниками индивидуального жилья неправомерно. Вы можете заключить просто договор управления домом (хозяин коттеджа тоже может передать свой объект в управление кому-либо). Поскольку у вашего дома несколько хозяев, получается, вы должны решать судьбу строения большинством голосов. Оспаривать правомерность проведения общего собрания стоит в Госжилинспекции. В письме сошлитесь на статью 7 Жилищного кодекса РФ, допускающую применять ЖК РФ по аналогии:

          1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
          2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

          Применительно к вашей ситуации, у вас может быть аналогия либо с многоквартирным домом, либо с помещением в коммунальной квартире. И в том, и в другом случае голоса считаются исходя из площади помещения в общей площади объекта.

          • Ростов-Дом пишет:

            Тот факт, что один собственник вашего объекта навязывает всем остальным свою волю, явно незаконно.
            Остается разобраться, чем же является ваше строение.
            Возможно, ваш объект можно назвать единым недвижимым комплексом (а не многоквартирным домом или коммунальной квартирой по аналогии ЖК РФ) – на основании статьи 133.1 Гражданского кодекса РФ:
            Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
            К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

  19. Виктор пишет:

    Спасибо.
    Подскажите как разделить лицевой счет на коммунальные услуги (энергосбыт, водоканал).
    Начальные условия те же. Индивидуальный жилой дом (земли населенных пунктов). 72 собственника (свидетельства о регистрации права на жилое помещение, и равная для всех доля в общем имуществе 1/72). Нужно ли для этого создавать юридическое лицо (например ТСЖ)? или заключать договор управления домом с управляющей компанией? или это можно сделать решением общего собрания собственников, оформить это нотариально (или как-то по другому) и подать самим заявление на раздел счетов в энеогосбыт, водоканал ?.

  20. Ростов-Дом пишет:

    Добрый день, Владимир!
    На основании статьи 155 части 7.1 Жилищного кодекса РФ:

    “На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами – региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества”.

    Таким образом, Вам необходимо принять решение на общем собрании о внесении платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям. После этого – обратиться с соответствующим заявлением в ресурсоснабжающую организацию, приложив копию протокола.

    Возможно, в ответ Вам предложат заключить прямой договор на поставку энергоресурса. Возможно, и нет, поскольку, в ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ не сказано, что при такой системе оплаты обязательно заключать прямые договоры. Для Вас же эти нюансы уже будут непринципиальны.

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru