Управление многоквартирным домом — воздействие на объект недвижимости для достижения определенных целей, поставленных его собственниками, в которые может входить обеспечение комфортного проживания, улучшение существующих свойств МКД, извлечение коммерческой прибыли. Де-факто, представляет собой совокупность различных жилищных услуг.
Термин получил актуальность после приватизации многоквартирных домов, когда жилье стало частным. При этом процесс управления МКД четко не сформулирован законодательством по настоящее время.
Оглавление.
I. Научное толкование термина «управление многоквартирным домом».
II. Управление многоквартирным домом на практике.
III. Юридическое толкование термина «управление многоквартирным домом».
IV. О формах управления многоквартирным домом.
I. Научное толкование термина «управление многоквартирным домом»
По оценкам ряда экспертов, в настоящее время более 90% многоквартирных домов, в том числе пребывающих в хорошем состоянии, не управляются, а эксплуатируются (1). Как отмечают исследователи жилищного фонда РФ Сергей Глазунов и Владимир Самошин (2), процесс любого управления состоит из трех операций: сборе информации об объекте, их последующем анализе и выработке управленческого решения и его непосредственном воплощении (воздействии на объект).
Исходя из этого определения, на сегодняшний день осуществлять управление большей частью многоквартирных домов практически невозможно, поскольку о них отсутствует первичная информация. К такой группе МКД, например, можно отнести следующие объекты:
- дома, не обеспеченные счетчиками;
- здания, потерявшие и не сумевшие восстановить документы на МКД.
Одновременно также проблематично управлять многоквартирными домами, если в них установлен муниципальный тариф на содержание и ремонт жилья, поскольку воплощение намеченных целей в данном случае будет осуществляться не исходя из реальных потребностей и возможностей собственников отдельно взятого здания, а субъективной величины, установленной городскими властями для эксплуатации социального жилья.
II. Управление многоквартирным домом на практике
Техническое обслуживание объекта является лишь одной из операций по управлению многоквартирным домом. По данным ассоциации ТСЖ Ростовской области, процесс включает в себя около 200 различных операций. К основным можно отнести следующие:
- управление техническим состоянием объекта; (т. е. техобслуживание МКД).
- управление коммунальными платежами (сбор денег за ЖКУ, перерасчет за коммунальные услуги в случае их ненадлежащего качества, борьба с задолжниками и т. д.);
- управление договорами (заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, подрядными предприятиями, договоров на управление многоквартирным домом);
- управление рисками (услуги по страхованию недвижимости);
- управление доходностью (аренда общего имущества в многоквартирном доме.).
Как мы видим, управление многоквартирным домом представляет собой обширный спектр работ и услуг, как правило, предоставляемых различными предприятиями и организациями. Сам процесс управления осуществляет юридическое или физическое лицо, координирующее данные работы, а приглашенные в многоквартирный дом подрядчики лишь воплощают его волю.
III. Юридическое толкование термина «управление многоквартирным домом»
По данным ассоциации ТСЖ Ростовской области, управление многоквартирным домом оговаривается примерно в трехстах различных нормативных документах. При этом толкование самого термина в законодательстве весьма размытое. Согласно правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, управление многоквартирным домом включает в себя следующие операции (3):
- организацию эксплуатации МКД;
- взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
- все виды работ с нанимателями и арендаторами.
При этом управление жилищным фондом (т. е. многоквартирными домами) вместе с техническим обслуживанием жилья, а также рядом других операций (санитарным содержанием объекта, капитальным и текущим ремонтами и др.) входит в понятие «техническая эксплуатация жилищного фонда».
IV. О формах управления многоквартирным домом
Жилищный кодекс РФ предусматривает три формы управления многоквартирными домами:
▪ непосредственное управление, осуществляемое самими собственниками жилья за счет сил либо – путем приглашения подрядных организаций;
▪ управление многоквартирным домом путем создания ТСЖ (ЖСК). В этом случае собственники для управления МКД создают юрлицо, осуществляющее данный процесс от их имени. Управленческие решения принимаются на собраниях членов ТСЖ;
▪ управление многоквартирным домом управляющей компанией. Собственники привлекают на объект стороннюю коммерческую организацию и передают ей бразды правления. Реализация данного варианта, ряду экспертов представляется невозможной и непродуманной законодателями. В соответствии с тем же Жилищным кодексом РФ высшим органом управления многоквартирным домом общее собрание собственников жилья (в домах с ТСЖ — членов ТСЖ), полномочное решать за УК все управленческие вопросы: определение тарифа на «содерремжил» в отдельно взятом МКД, составление списка выполняемых работ (услуг) и в многоквартирном доме работ и т. д. Все эти вопросы должны оговариваться в заключаемом между собственниками и УК договоре на управление МКД. Как отмечают Сергей Глазунов и Владимир Самошин, многоквартирными домами, выбравшими форму УК, все равно управляют собственники жилья, а управляющие компании лишь воплощают их волю, будучи наемными менеджерами (1).
Таким образом, управление многоквартирным домом управляющей компанией может осуществляться лишь в следующих случаях:
- в немногочисленных неприватизированных МКД, являющихся муниципальным жильем;
- в социальном жилье;
- в многоквартирных домах, так и не избравших форму управления (в данном случае местные власти должны найти для него УК на конкурсной основе);
- в многоквартирных домах, рейдерски захваченных управляющими компаниями.
Ссылки:
- См. комментарий заведующей кафедрой городского и строительного хозяйства РГСУ
С. Г. Шеиной. - Сергей Глазунов, Владимир Самошин «Доступное жилье. Люди и национальный проект».
- См. п. 1.8 Постановления Госстроя РФ №170 от 23 октября 2003 г.
Читайте также:
- Договор на управление многоквартирным домом.
- Каталог документов для управления многоквартирным домом в «библиотеке председателя ТСЖ».
