Батарея отопления.«Я считаю, что ремонт батареи в квартире должен производиться за счет ТСЖ, куда я ежемесячно перечисляю деньги. Является ли батарея общим имуществом в МКД?» (Мария, г. Ростов-на-Дону).

Можно однозначно утверждать, что батарея, расположенная
в подъезде, является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку она обогревает места общего пользования и ее замена оплачивается за счет всех собственников. Что же касается батареи, являющейся частью системы, обогревающей весь МКД, законы дают весьма противоречивые сведения.


Обращаясь к здравому смыслу, отметим: к общему имуществу в многоквартирном доме может относиться не только оборудование или конструкции, обслуживающие две и более квартиры, но и одну — если они расположены в местах общего пользования. Таковыми являются, например, поквартирные счетчики, если их вынесли на лестничную клетку, или почтовые ящики домовладельцев.

Вместе с тем имущество, расположенное внутри квартиры одного собственника, может быть предназначено для обслуживания сразу нескольких жильцов или всего дома. Именно поэтому жильцы тех же нижних этажей не должны ломать капитальные стены, что может привести к обрушению всего здания.

Что же касается содержания и ремонта батарей, расположенных внутри квартир собственников, то здесь, в нашем понимании, принципиальным вопросом является, есть ли в доме техническая возможность регулировать подачу тепла внутрь жилья (или наличие перемычки, позволяющей отключить от тепла отдельную квартиру). Иными словами, может ли многоквартирный дом в принципе успешно функционировать без данного аккумулятора? В ряде зданий данная возможность есть, но в некоторых объектах, если оборудование в отдельной квартире выйдет из строя, неприятности возникнут у всех жильцов.

Но это в нас говорит здравый смысл. Что же касается законодательства, его тезисы противоречивы.  «Старший закон» — Жилищный кодекс РФ относит внутриквартирные батареи к имуществу собственника жилья, в то время как Постановление Правительства РФ №491, оговаривающее правила содержания общего имущества в МКД предполагает, что содержание и ремонт внутриквартирных батарей должно осуществляться за счет средств всех собственников.

Следовательно, де-юре на сегодняшний день батарея является собственностью жильца. Впрочем, путаность Жилищного кодекса не первый год является притчей во языцех. Ссылаясь на данный закон, Верховный суд РФ 22 сентября 2009 года по делу № ГКПИ09-725 внес в нарабатываемую в сфере жилищных отношений судебную практику также весьма путаное решение:

«….в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. д.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые имеют отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру, могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения
в установленном порядке (ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации)…»

Как косвенно следует из изложенного Верховным судом, кому принадлежит внутриквартирная батарея без отключающего устройства, похоже, не ясно даже в этой инстанции. Вдруг собственник жилья предпочитает не централизованное отопление, а те же автономные теплые полы (развивающийся научно-технический прогресс предоставляет жильцам все новые альтернативы — вопреки лобби монополистов), но старое оборудование демонтировать невозможно? Похоже, пока что ответ остается искать либо в Конституционном суде РФ, либо в Страсбурге, никак не ниже.

При этом в защиту наших законодателей на сей раз можно привести тот факт, что многоквартирный дом является сложным техническим организмом и в нем достаточно проблематично по справедливости поделить все имущество на «мое — чужое». А внутриквартирная батарея как раз и находится где-то на границах этого раздела (опираясь на здравый смысл, а не законы).

Кто заплатит, хозяйка?Таким образом, если батарея в вашей квартире подлежит демонтажу, она — ваша. Если же нет, кому осуществлять ее ремонт, пока де-юре не понятно. Но если этот вопрос принципиален, его можно вместе с другими соседями-собственниками (наверняка имеющими аналогичное оборудование) поднять на общем собрании в многоквартирном доме — как перед ТСЖ, так и управляющей компанией.

После чего проголосовать за включение содержания аккумуляторов в договор на управление многоквартирным домом и в тариф на содержание и ремонт жилья — в качестве дополнительной составляющей. Кстати, помимо оговариваемых законодательством работ и услуг, собственники вправе потребовать от управляющей МКД организации многочисленные дополнительные блага — ковры в подъездах, вооруженную охрану, бонн для своих детей, горничных в квартиры. Весь вопрос — в какую сумму это обойдется.

rss RSS-лента

Новости по почте Новости на почту


Читайте также:

Комментарии: 13

  1. Алексей пишет:

    ПИСЬМО

    МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РФ

    4 сентября 2007 г.
    N 16273-СК/07

    (Д)

    Министерство регионального развития Российской Федерации
    рассмотрело обращение по вопросу состава общего имущества и сообщает.
    В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества,
    утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13
    августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включается
    внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих
    элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных
    (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого
    оборудования, расположенного на этих сетях.
    Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы),
    находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества
    многоквартирного дома.

    Директор Департамента
    жилищно-коммунального хозяйства
    С.А.КРАЙНЕВ

  2. Сергей пишет:

    Здравствуйте! Вы, считаете что здравый смысл, и законы должны находиться в разных плоскостях? Или здравомыслие и законы – не совместимы. Значит ли, что те кто пишут законы -не здравомыслящие люди? По крайней мере так выходит из Ваших рассуждений. Так вот на мой взгляд и это находит своё подтверждение в ПП №491 батарея в МКД это общедомовое имущество. Изменив колличество регистров батареи или поменяв батарею на другую с иной теплопроводностью это сказывается на температуре (уменьшение температуры) теплоносителя для другой квартиры т.е. батарея в квартире это звено в единой системе внутридомовой инжинерной системе МКД. Другой пример: уберите батареи вообще из отдельной взятой квартиры (комнаты) МКД. В зимнее время стены промерзают, образуется плесень, идет разрушение стен (процесс конечно не одного дня) отдельно взятой квартиры (комната) в итоге идёт разрушение не просто отдельно взятой квартиры, а МКД. Может и поэтому не производят перерасчёт за коммуналку по отоплению за время временного отсутствия жильца. Так что батарея в отдельно взятой квартире МКД это общедолевая собственность что и записано в ЖК РФ.

  3. Лера пишет:

    А то вы не знаете, Сергей, что здравый смысл, закон и общечеловеческая мораль очень часто не согласуются друг с другом. Тем более в нашем сказочном королевстве, где “законотворцы” больше всего озабочены лишь собственной депутатской неприкосновенностью, сохранением привилегий и уровня жизни. Законы же, как правило, пишутся “для других”. И противоречий в них полным-полно – в особенности в Жилищном кодексе, на который мы все так часто и охотно ссылаемся.

    А если по существу вопроса – про пресловутые батареи. Как говорится, “я вам не скажу за всю Одессу”. Но когда лично у меня в квартире прохудилась батарея (никому не пожелаю!), мне и в голову не пришло, что кто-то из соседей должен решать мою проблему за меня. Я была озабочена одним – скорее найти мастера, который заменит мне радиатор, и деньги, чтобы ему заплатить.

    Почему? Потому что это моя квартира. Так есть по факту и так я чувствую. И самостоятельное решение моих проблем усиливает во мне это чувство собственности. Хотя, поверьте, денег лишних нет никогда, а часто и необходимых не хватает.

    Да, разумеется, постановление №491, список общего имущества и все такое прочее. И вот моя батарея – уже не моя, хотя и греет мою квартиру. Ей, ёлки зеленые, владеет весь дом! Ну не абсурд ли, хоть и закрепленный законом! Как, впрочем, и вся жизнь в МКД. Ну не может быть у дома сотня собственников, противоречит это природе человеческой.

    Понятное дело, если я отпилю батарею или доведу её до ручки, несладко придется всем. А если я, пардон, в квартире свалку устрою, разве мои соседи этого не почувствуют? И что же, если следовать той же логике, они будут вынуждены скинуться, чтобы нанять дворника, который разгребет мою грязь?

    Да, мы все повязаны, живя в муравейнике. Но зачем доводить до последнего абсурда то, что и так абсурдно.

    А если заниматься буквоедством, то дела обстоят так: батарея в моей квартире – общедомовое имущество. Ее ремонт и замену надо осуществлять за счет средств, собранных по статье “Содержание и ремонт жилья”. Но, господа хорошие, для этого надо сначала на общедомовом собрании обговорить сие обстоятельство и дополнительно заложить данную сумму в тариф. И после этого тариф на техобслуживание, уверяю вас, в немалой степени вырастет.

    То есть я буду иметь право требовать с вас всех денег на ремонт моей батареи, если сама ежемесячно буду отчислять средства на ремонт всех ваших батарей. И еще неизвестно, прорвет ли мою. А вдруг – тьфу-тьфу – пронесет? Не имеет никакого значения – за ваши потенциальные порывы я все равно буду продолжать платить. Как и вы за мои.

    Так что, если разобраться с экономической точки зрения и не крохоборствовать, то заплатить слесарю за работу в собственной квартире в самом экстренном и в самом конкретном случае может обойтись каждому гораздо дешевле, чем ежемесячные отчисления на виртуальные аварии.

  4. Сергей пишет:

    Лера, если бы с меня не брали приличные деньги за содержание и ремонт этого самого общедомового имущества – одно дело. Для меня проще было бы найти мастера и устранить неисправность (если я сам не смогу устранить неисправность) имущества отнесённого к общедомовому и расположенному в моей квартире и оплатить мастеру его работу. Вы же мне предлагаете платить за содержание и ремонт общедомового имущества дважды – и в УК (ТСЖ) и мастеру вызванному мной на устранение течи или засора той же батареи. Где здесь логика, здравый смысл и указание на это в действуещем законодательстве? В договоре на управление нашего МКД ,в перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества указаны наименование работ за которые жители МКД ежемесячно вносят плату исходя из площади занимаемого помещения в этом МКД. Так вот в состав работ по текущему ремонту входит, пишу дословно – установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, Х и ГВС, канализации общего имущества. В состав работ по содержанию и тех. обслуживанию общего имущества входит, дословно – устранение неисправностей в системах отопления и горячего водоснабжения, обеспечивающее их удовлетворительное функционирование. Так что Вы мне предлагаете купить билет на автобус и пойти пешком. Если Вы на стороне УК и недобросовестных ТСЖ, я Вас понимаю, но если Вы на стороне рядового потребителя коммунальных ресурсов – НЕТ. Наша УК в проекте договора первоначально тоже не отнесла батареи и многое другое, указанное в ЖК и ПП № 491, к общему имуществу МКД. Пришлось её руководство поправить – получилось. На мой взгляд надо отстаивать свои, пусть и не очень малые права, в сфере ЖКХ, если конечно у потребителей нет желания за свой счёт безвозмездно субсидировать свои УК и энергоснабжающие организации. Последние этому будут только рады, считая своих абонентов либо меценатами, либо ЛОХАМИ (скорее последними). А Вы, Лера, кем себя ощущаете, если конечно не трудитесь в сфере ЖКХ?

  5. Лера пишет:

    Просто человеком, который не хочет терять чувства собственного достоинства в погоне за призрачной выгодой. “Сфера ЖКХ” от меня далека так же, как луна.

    Я внимательно почитала ваш ответ. Сам факт того, что у вас есть такой договор с УК (прямо скажем – редкий случай в наших реалиях, что он просто есть!), куда включен соответствующий пункт про батареи, снимает многие вопросы. Поэтому искренне желаю вам и вашим соседям: чинитесь на здоровье! А лучше обходитесь без аварий.

  6. Галина пишет:

    На мой взгляд Лера и Сергей говорят о разных вещах. Сергей говорит о текущем ремонте, а Лера об аварийном. И оба по-своему правы.

  7. Управдом пишет:

    В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

    Аналогичным образом часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

    В подпункте “д” пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила), воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и(или) нежилого помещения (квартиры).

    Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

    ПРАВИЛА
    СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
    Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491

    «1. Состав общего имущества определяется:
    а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
    2. В состав общего имущества включаются:
    д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
    5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.»

    Данный пункт следует применять исключительно в контексте статьи 290 Гражданского кодекса РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ, определяющих, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одного помещения в данном доме.

    Приложение графическое.

    Состав общего имущества в многоквартирном доме
    Помещения общего пользования
    Ограждающие несущие и ненесущие конструкции

    • Межквартирные лестничные площадки
    • Лестницы
    • Лифты
    • Лифтовые и иные шахты
    • Коридоры
    • Колясочные
    • чердаки
    • Технические этажи
    • Технические подвалы
    • Крыши • Фундаменты
    • Несущие стены
    • Плиты перекрытий
    • Балконные и иные плиты
    • Несущие колонны
    • Окна
    • Двери
    • Перила
    • Парапеты
    • Иные ограждающие несущие и ненесущие конструкции
    Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме
    за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
    Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства
    Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты,
    расположенные на указанном земельном участке

    УСТАВ ТСЖ «ЧЕРНОЕ ЗОЛОТО»

    4.1. Установление границ жилых (нежилых) помещений, принадлежащих Собственнику, и общей долевой собственности Товарищества, осуществляется следующим образом:
    - элементы внутренней отделки, перегородки и разводки инженерных коммуникаций, находящиеся в границах жилого (нежилого) помещения и используемые исключительно Собственником данного помещения, являются частью жилого (нежилого) помещения.
    4.2. К объектам общей собственности Товарищества относятся все составные части недвижимого имущества, не входящие в состав жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, в том числе:
    ? механическое, сантехническое, электрическое оборудование (система центрального отопления и водоснабжения, стояки с отводящими вентилями, водосточные и канализационные трубы), вентиляционные шахты, дымоотводы и иное подобное оборудование, расположенное за пределами или внутри жилых или нежилых помещений, обслуживающее более одного помещения, необходимое или повышающее удобство проживания, а так же облегчающее совместную эксплуатацию или безопасность недвижимого имущества;

    Следовательно, согласно ГК РФ, ЖК РФ, Постановления Правительства 491 от 2006 года, Уставу ТСЖ «Черное золото», если первые запорно-регулировочные краны на внутриквартирной разводке систем холодного и горячего водоснабжения обслуживают не более одного помещения (квартиры), то они являются имуществом собственников этого помещения.

    Обращаю Ваше внимание на следующее -

    Стоимость (примерная) работы по замене запорного устройства по расценкам ТСЖ «Черное золото» утвержденного правлением ТСЖ:

    Отключение включение, расход воды – 150 руб.
    Демонтаж вентиля (разъединение системы) – 100-220 руб.
    Стоимость нового вентиля – 120 руб.
    Монтаж вентиля и соединение системы -150 руб.
    ИТОГО: 520-640 рублей.
    С учетом подоходного налога : 590 -610 рублей

    По горячей воде стоимость работ по одному вентилю на 100 рублей больше.

    В доме ТСЖ установлено по квартирам – 4 * 93 = 372 вентиля на сгонах холодной и горячей воды.
    Чтобы их заменить ТСЖ необходимо потратить сумму, примерно в : 372 * 650 = 241 800 рублей. Что совершенно не реально для ТСЖ.
    Поэтому считать сам вентиль в квартире общей собственностью, и его замену – обязанностью ТСЖ перед Вами – не только незаконно и абсурдно.
    Сделать для одной квартиры исключение – значит поступить нечестно по отношению к остальным собственникам – Вашим соседям, и создать прецедент замены таких вентилей за счет ТСЖ.

    Исходя из изложенного выше, правление ТСЖ может предложить Вам единственное выполнить работы по замене Вашего запорного вентиля силами сантехника ТСЖ по установленным правлением расценкам. После предварительной оплаты Вами в кассу ТСЖ стоимости работ в сумме – 600 рублей. Если Вас это не устроит, то пожалуйста, исполните данные работы своими силами, заплатив предварительно в кассу ТСЖ за отключение, слив и включение воды – 150 рублей.

    **********************

    Данное письмо подготовлено с учетом разъяснений Минрегиона России и сложившейся судебной практики для обеспечения единообразного подхода к вопросу разграничения ответственности.

  8. ЕЛЕНА пишет:

    Здравствуйте!Скажите пожалуйста дом был признан аварийным в 2010.03 октября 2011 получены документы о праве на собственность на три однакомнатных квартиры.Какие квартиры нам дадут?говорят что поздно нужно чтобы эти документы были в 2010 году ,а теперь нельзя .Так ли это?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Елена.

      Позвольте заметить, что ваш вопрос не имеет никакого отношения к теме “Ремонт батареи”, к которой вы написали комментарий.

      По правилам сайта “Ростов-Дом” вопросы следует задавать в комментариях к соответствующим по теме статьям (например, в вашем случае – “Аварийное жилье”) или на форуме: http://rostov-dom.info/bbpress/

      Несколько слов по вашему вопросу: он задан очень нечетко. О каких трех квартирах идет речь – в аварийном доме? И о каких документах о праве на собственность идет речь? Вы хотите сказать, что являлись собственницей этих квартир с давнего времени, но документы на них получили только сейчас (поскольку приватизация квартир в аварийном доме незаконна)?

      О том, какие квартиры вам дадут и дадут ли вообще, следует узнавать в своей районной администрации. Как правило, стояние в очереди на расселение из аварийного дома длится два-три года.

  9. Галина пишет:

    Здравствуйте! Можете ли подсказать по поводу оформления квартиры?

    1. Хотим сделать обмен нашей однушки на двушку, можно ли оформлять сделку как обмен, а не купля-продажа? Это вроде как дешевле должно обойтись?

    2. А если наша однушка оформлена на отца и на мать (доли)? Чтобы при обмене на нас переоформить можно также обменом или уже не получится обменом осущиствить сделку, а обязательно при оформлении на нас с согласия родителей нужно будет куплю-продажу делать (ну или дарение)?

    3. Вообще при оформлении сделок что нужно сначала оформлять? Есть алгоритм действий? Куда сначала идти? В юстицию? Направьте , пожалуйста, хочется самой оформить и ничего не напортачить при оформлении.

    Буду очень благодарна за ответы. Спасибо!

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Галина.

      Не кажется ли Вам странным, что Вы задаете вопросы по оформлению квартиры в комментариях к статье под названием “Кому платить за ремонт батареи”? Это нарушает правила комментирования на сайте “Ростов-Дом”.

      Причем непонятно, кто, с Вашей точки зрения, должен отвечать на эти очень специфические вопросы, которые обычно задают специалисту на возмездной юридической консультации. Можем Вам порекомендовать обратиться к такому специалисту: http://chakinsky.ru/

  10. Елена пишет:

    +10
    Полностью согласна.У меня зимой прорвало батарею.Через 2 дня пришёл сантехник и совершенно бесплатно поменял прорванную на целую..
    Тоже самое произошло у моего брата,но в конце отопительного сезона.Ему отказываются бесплатно менять.
    А всему причина – лето. Вот осенью прейдёт время отопительного сезона,и вспомнят они что не могут подключить квартиры по стояку.Начнутся жалобы от соседей ,и ЖЭК будет вынужден поменять бесплатно.

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru