Коттеджные поселки Ростова

Коттеджный поселок — расположенный на землях, прилегающих к крупному городу, или в городской черте, обычно на окраине, жилой комплекс, предназначенный под малоэтажную застройку.

В крупных городах России образ загородной жизни стал формироваться с начала 1990-х годов, первопроходцами в этом направлении выступили столичные застройщики. В Ростове строительство первых коттеджных поселков началось в 2000-х.


Вместе с тем, еще на заре рыночной экономики некоторые из расположенных
на периферийных землях садово-огородных товариществ стали хаотично застраиваться собственниками и претерпевать эволюционные изменения. По оценкам ряда экспертов Ростова, явление малоперспективно, стихийная застройка не сможет обеспечить должный уровень жизни для собственников коттеджных поселков.

В соответствии с зарубежными традициями, градация последних разделяется на эконом, бизнес-классы и элитное жилье. По уровню развития своей коммунальной и социальной инфраструктуры садово-огородное товарищество Ростова не способно соответствовать даже коттеджному поселку эконом-класса. Таким образом, хаотично благоустраиваемые товарищества можно выделить в отдельный сегмент загородной недвижимости.

Как констатируют многие эксперты, потенциальный спрос на жилье в коттеджных поселках Ростова крайне высок, что во многом объясняется дефицитом земельных ресурсов. Среди других миллионников РФ столица ЮФО располагает наименьшими площадями, в результате основные объемы жилого фонда состоят из многоэтажных домов ⁽¹⁾, на протяжении многих десятилетий мегаполис накапливал отложенный спрос. Но в данном контексте речь можно вести о качественной загородной недвижимости, садоводческих товариществ вокруг города переизбыток.

Оглавление.

I. Основные признаки коттеджного поселка.
II. Самый первый коттеджный поселок Ростова.
III. Коттеджный поселок «Изумрудный».
IV. Элитный коттеджный поселок Ростова «Старочеркасская Ривьера».
V. Статистика.
VI. Каталог коттеджных поселков Ростова:

1. Коттеджные поселки в Ростове.
2. Коттеджные поселки в окрестностях Ростова.
3. Коттеджные поселки, удаленные от Ростова.

VII. Карта коттеджных поселков Ростова.

I. Основные признаки коттеджного поселка

▪ Наличие развитой инженерной инфраструктуры, способной предоставлять жилищно-коммунальные услуги городского качества (сети, дороги, уличное освещение, контейнерные площадки).

▪ Наличие организации, ответственной за эксплуатацию внутрипоселковых объектов.

▪ Наличие в поселке социальных объектов. Максимальный «набор» социальной инфраструктуры не ограничен, в минимальный «пакет услуг» эконом-класса, как правило, входят: КПП
со сторожем или охранником, продуктовый магазин, различные бытовые услуги (прачечная, химчистка, возможно, парикмахерская, фитнес-клуб и пр.), детские площадки, объекты озеленения.

▪ Наличие философии застройки и ее последующее выполнение. Так, высотность жилья
в коттеджных поселках обычно ограничивается тремя этажами.

▪ Социально однородный состав собственников.

▪ Транспортная доступность до города. Одним из основных отличий населенного пункта данного типа от прилегающих городов-спутников является отсутствие местного населения, жильцы коттеджного поселка не разрывают социальной связи с городом (т. е., как правило, продолжают работать в Ростове).

II. Самый первый коттеджный поселок Ростова

Основная статья: «В «Солнечном» дефицит света и правды».

Самым первым местным коттеджным поселком стал строящийся в 10 километрах от Ростова, на территории соседствующего с мегаполисом Батайска пос. «Солнечный». Проект представлял собой комбинированный загородный жилой пункт из трех очередей. Первая позиционировалась как элитное жилье Ростова, вторая – как бизнес-класс, третья — как доступное и комфортное жилье.

Проект реализовывался  путем долевого строительства, учитывая различный социальный состав покупателей жилья, здесь были возведены дома различной площади по разным технологиям. Первая очередь состояла из кирпичных домов от 200 кв. метров, снабженных передовыми инновационными технологиями (солнечная вентиляция и отопление). Площадь самого маленького дома третьей очереди, построенной по быстровозводимым технологиям — 72 кв. метра. Одновременно во второй  очереди построили и таунхаусы — малоэтажные многоквартирные дома на несколько семей, которые, как впоследствии показала практика,
в российских городах пользуются низким спросом у покупателей.

Третья очередь коттеджного поселка Ростова «Солнечный», состоящая из 45 индивидуальных домов, по настоящее время остается «незавершенкой». Застройщик до сих пор полностью не выполнил перед дольщиками инфраструктурные обязательства, успешно продав им
в пригороде жилье. Сейчас работы ведутся, но очень медленно, под давлением соответствующих решений судов ⁽²⁾. Одновременно дольщики требуют от батайских властей принять в свою собственность имеющуюся в поселке инфраструктуру, поскольку их
с возникшими проблемами не приняли в товарищество собственников жилья, организованное
в первой-второй очередях.

III. Коттеджный поселок «Изумрудный»

Основная статья — «Изумрудный»: 15 гектаров сказки под Ростовом».

Реализация проекта началась осенью 2011 года. Коттеджный поселок расположен всего
в двух километрах от Ростова — в окрестностях ул. Днепропетровской, пр. Шолохова, рынка «Алмаз» и торгового центра «Мега». Ориентирован на покупателей в сегменте бизнес-класса,
а также на аудиторию, располагающую немного меньшими материальными возможностями. Застройщик малоэтажного комплекса — группа компаний «ДАН», практикующая адресный подход к своим клиентам, готова разработать персональный график погашения платежей.

В коттеджном поселке планируется построить 115 индивидуальных домов и 121 таунхаус.
Для Ростова это один из крупнейших проектов в сфере малоэтажного строительства. Большая численность будущих жителей поселка экономически оправдывает предусмотренные застройщиком многочисленные объекты социальной инфраструктуры, к которым относятся:

• кафе;
• два магазина;
• бюро бытовых услуг;
• аптека;
• салон красоты;
• детский сад;
• детские и спортивные площадки;
• скверы и пешеходные дорожки.

В коттеджном поселке «Изумрудный» покупатель может как приобрести участок с подрядом, так и совместно с застройщиком возвести дом по собственному проекту. Одновременно
у клиента есть возможность приобрести у ГК «ДАН» готовый дом или таунхаус и отпраздновать новоселье сразу, минуя хлопоты и ожидания.

IV. Элитный коттеджный поселок Ростова «Старочеркасская Ривьера»

Основная статья: «Старочеркасская Ривьера: вторая очередь».

Коттеджный поселок «Старочеркасская Ривьера» расположен в 17 километрах от Ростова
на территории Старочеркасской станицы. Позиционируется застройщиком как элитный загородный населенный пункт Ростова, а не коттеджный поселок, ошибочно воспринимаемый некоторыми покупателями как участок под дачную застройку. Продажи в первой очереди, именуемой «Риверсайд-Ростов», здесь начались в начале 2009 года.

Данный проект сперва представлял собой инфраструктурно подготовленные участки под индивидуальную элитную застройку, которую покупателю предлагалось осуществлять
на собственное усмотрение ⁽³⁾. По завершении продаж первой очереди, состоящей
из 55 участков, застройщик предлагает  приобрести либо строящиеся во второй очереди индивидуальные дома, либо – после покупки земли воспользоваться его услугами
по строительству дома под Ростовом.

Вниманию покупателя предлагаются десятки проектов домов по различным технологиям.
При желании застройщик готов совместно разработать совместный проект. Стоимость инфраструктурно подготовленного земельного участка под будущую застройку в расположенном под Ростовом коттеджном поселке «Старочеркасская Ривьера» в ценах
2010-11 гг. составляет около 800 тысяч рублей за сотку, стоимость строительства или приобретения дома с учетом покупки земли – 39-54 тысячи рублей за кв. метр.

V. Статистика

▪ В настоящее время в Ростове и окрестных городах реализуется  более 20 проектов строительства коттеджных поселков. Один из них — поселок бизнес-класса «Южный» обанкротился, не сумев пережить кризис. Ранее здесь предполагалось построить около 2500 домов, реально же удалось — тридцать.

▪ Несколько коттеджных поселков Ростова пребывает
в крайне плачевном состоянии, построенное на их территории жилье практически не продается. В качестве одной из главных причин риэлтеры-эксперты называют нарушенную философию застройки, когда инвестор из-за временного безденежья идет на уступки покупателю, позволяя возводить неподходящий для окружающей среды объект, либо сам нарушает концепцию.

▪ На сегодняшний день (лето 2011 г.) в Ростове нет ни одного полностью построенного коттеджного поселка, хотя некоторые объекты близки к завершению (пос. «Солнечный»,
пос. «Остров»).

▪ Несколько проектов, позиционируемых инвесторами как коттеджные поселки Ростова, реализуется на территории садоводческих и дачных товариществ. К таковым относятся «Любушкино» (заказчик – физлица «Дачного некоммерческого общества»), и пос. «Исток», принадлежащий дачному товариществу «Исток» (проект реализует ООО «ГолденМАКС Девелопмент»), на сегодняшний день продажи не ведутся.

▪ Пять коттеджных поселков строится в черте Ростова, при этом их площади крайне невелики, что объясняется дефицитом земельных ресурсов у мегаполиса.

▪ Наиболее крупными коттеджными поселками в окрестностях Ростова являются «Беловодье» (112,55 Га), «Зеленый город» (600 Га), «Южный» (400 Га), коттеджный поселок «Клен-Парк» (200 Га).

VI. Каталог коттеджных поселков Ростова ⁽⁴⁾

1) Коттеджные поселки в Ростове

Название	География	Инфраструктура	Цена	Примечания
«Голландская деревня»	300 метров от Северного микрорайона, окрестности гипермаркета «Ашан».	Централизованные коммуникации, асфальтированные дороги, декоративное освещение, ландшафтные работы, детская площадка.	4,8-7,5 млн руб./дом с двумя сотками земли или 24-27 тыс. руб./кв. метр с учетом стоимости земли.	Построено 10 коттеджей и 4 таунхауса.
«Остров»	2-й поселок Орджоникидзе, «Лесхоз»	Газ, свет, вода - скважина, автономная канализация, здание службы эксплуатации, закрытый въезд, забор, камеры видеонаблюдения.	Около 35 млн. руб./дом площадью 310 кв. метров + участок 8-9 соток. Возможна рассрочка.	Самый компактный коттеджный поселок Ростова (состоит из 7 коттеджей). Проект реализуется физическим лицом. На сегодняшний день все коттеджи проданы.
«Родник»	Змиевская балка, окрестности Зоопарка, ул. Ленина.	Проектом предусмотрено подключение к центральным коммуникациям, социальная инфраструктура – по соседству.	От 40 тыс. руб. /кв. метр за дом от 150 кв. метров + участок 4,5-5 соток.	Планируется построить 14 коттеджей, построено - 3. Сейчас продажи не приостановлены (июнь 2011 г. – Авт.), земля под арестом.
«Любушкино»	200 метров от Ботанического сада.	Централизованные коммуникации, детская, спортивная площадка, площадка для отдыха, парковки.	Только квартиры в малоэтажных МКД от 30 тыс. руб./кв. метр.	4 малоэтажных дома общей площадью 9448 кв. метров, один дом построен.
«Исток»	Октябрьский район Ростова, Северный микрорайон.	Нет данных, территория дачного товарищества.	83-67 тыс. руб./сотка земли, 3,6 млн. руб./дом 118 кв. м + участок 6 соток.	Построено 15 домов, продажи не ведутся.

2) Коттеджные поселки под Ростовом

Название	География	Инфраструктура	Цена	Примечания
Коттеджный поселок «Изумрудный»	В двух километрах от Ростова, в окрестностях Днепропетровской и пр. Шолохова, чуть севернее рынка «Алмаз», по соседству с ТЦ «Мега».	Кафе, два магазина, бюро бытовых услуг, аптека, салон красоты, детский сад, детские и спортивные площадки, скверы и пешеходные дорожки.	Таунхаусы: 130–140 кв. м, стоимость от 3 млн; коттеджи: от 150 кв. м, стоимость — от 4,5 млн; участки под строительство — от 5 соток.	Под жилье зарезервированы 15 гектаров земли, планируется возвести 115 коттеджей и 121 таунхаус.
Спортивный коттеджный поселок «Донская теннисная академия» («Family Park»)	Окрестности трассы Ростов-Новошахтинск, реки Тузлов.	Свет, вода-скважина, автономная канализация, КПП, охрана, водоем, дорога из щебня.	75-95 тыс. руб. /сотка земли. Площадь участков – 7-34 сотки.	Предполагаемая общая площадь жилья – 25 тыс. кв. метров. Строительство первых домов запланировано на конец 2011 г.
Коттеджный поселок «Приозерье»	В границах хутора Ленинаван, примыкающего к Ростову.	Обеспеченность центральными коммуникациями, запланирована обширная социальная инфраструктура: общественный центр, коммерческая недвижимость, кафе, футбольное поле.	От 300 тыс. руб./сотка земли, от 25 тыс. руб./ кв. метр коттеджа.	Построено 20 коттеджей, продано - 15. Запланировано строительство 200 коттеджей (технология ЕвроДом) и 70 квартир в таунхаусах.
Коттеджный поселок «Клен-Парк»	15 км от Ростова, хут. Овощной Азовского района.	Предусмотрены все коммуникации, школа, детсад, искусственный водоем.	От 4 млн руб./дом из кирпича 180 кв. м + участок 6 соток.	Из 59 домов 1-й очереди построено 42, продано – 9. Площадь домов 80-250 кв. м.
Коттеджный поселок «Беляево»	Хут. Калинин, Мясниковского района в 10 км от Ростова по Таганрогскому шоссе.	Нет данных.	80-100 тыс. руб./участок 4,5-7 соток, 3-3,2 млн руб. /деревянный коттедж 140 кв. м.	Планируется построить 42 деревянных дома на 3 га земли.
«Ясная поляна»	Аксайский район, АО «Темерницкое».	Нет данных. Школа, детский клуб, ресторан, гипермаркет Мега по соседству.	Земля с подрядом по 18 тыс. руб. за кв. м.	Проект: 390 коттеджей 100-500 кв. метров по каркасно-деревянной технологии + участки 4-12 соток.
Коттеджный поселок «Зеленый».	Аксайский район, АО «Темерницкое». Расположен в 4 км от Ростова в хут. Красный Крым (трасса Ростов - Новошахтинск).	Свет, газ, вода, канализация отсутствует.	120 -140 тыс. руб./участок 6 соток.	160 участков, проданы все.
Коттеджный поселок «Солнечная поляна».	Пос. «Российский Аксайского района».	Свет, газ, вода, канализация отсутствует. Свет, газ, вода поблизости, сторож, забор из сетки-рабицы. Статус – садоводческое товарищество.	100 тыс. руб./сотка земли, 200 тыс. руб. – подведение коммуникаций.	Проект: 400 земельных участков под застройку по 4,5- 12 соток.

3) Коттеджные поселки, удаленные от Ростова

Название	География	Инфраструктура	Цена	Примечания
«Вирджиния Приазовья»	Расположен в 7 км от Таганрога на побережье Азовского моря.	Супермаркет, кафе, ресторан, зона детского отдыха. В настоящее время подводят коммуникации.	28 тыс. руб. /кв. метр коттеджа + участок.	Коттеджи 125- 252 кв. метра, участки 3-10 соток. Проект: 250 коттеджей и 50 таунхаусов.
«Приазовье»	5 километров от Азова, окрестности Новоалександровской примзоны.	Детсад, спорткомплекс, автосервис, торгово-развлекательный центр, медпункт, детские площадки, зоны отдыха, велодорожки, гостевая парковка.	24 тыс. руб. /кв. метр коттеджа или 20 тыс. руб./кв. метр квартиры или 250 тыс. руб. за сотку земли.	Проект: 72 коттеджа, тринадцать трехэтажных МКД.
«Беловодье»	Окрестности Азова.	Окрестности Азова.	Строительство дома с участком – 22,5 тыс. руб., стройвариант – 29 тыс. руб. Участок без подряда – 185-265 тыс. руб./сотка+ 70 тыс. руб. подключение к газу. Участок с фундаментом – доплата 100 тыс. руб.	Проект: около 1000 коттеджей площадью 60- 330 кв. метров с участками 4- 32 сотки. Построено около 150 коттеджей, практически все дома проданы.
«Октябрьский»	5 км от Новочеркасска.	Городские коммуникации + близость социальной инфраструктуры: детсад, школа, связь, больница, продукты, клуб, детская площадка.	4,25 млн руб./дом 174 кв. м + участок 15 соток. Дом на заказ – 25 тыс. руб./кв. м + участок.	Проект: всего 5 домов. Из них 2 построено.
«Новый город»	г. Таганрог, ул. Шило.	Газ, вода, канализация, магазины, аптеки, торговый комплекс.	12 млн руб./коттедж 500 кв. м, 4,1 млн руб./квартира в таунхаусе 140 кв. м (70 кв. м – подвал).	Проект: более 40 коттеджей, 18 таунхаусов, три четырехэтажных МКД.
«Приморский»	Азовское море, Павло-Очаковская коса.	Предусмотрена обширная инфраструктура мини-курорта: прогулочные, парковые зоны, дороги, магазины, кафе, пляж…	Участки с подрядом – 150 тыс. руб./сотка, без подряда – 20 тысяч руб./сотка. Доплата за скважину и канализование – 150 тыс. руб. Строительство дома – 18 тыс. руб. кв. м.	Проект: 209 домов 60-200 кв. м. с участками 5 соток, построенных преимущественно из дерева. 20 участков уже продано, залито 12 фундаментов, построены два дома и три административных здания.
«Эльбузд»	Коттеджный поселок, расположенный в 35 км от Ростова по трассе М-4.	Магазин, Набережная, мини-парк, мини-бассейн, причал для лодок. Все коммуникации к участкам подведены.	Участки под строительство с подрядом – 300 тыс. руб./сотка, без подряда – 500 тыс. руб. Строительство дома – 16- 19 тыс. руб./кв. м.	Проект: 10 коттеджей 100-300 кв. м. Срок сдачи -2012 г. На сегодняшний день построено 2 коттеджа, зарезервировано 2 участка.

VII. Карта коттеджных поселков Ростова

Примечания:

1. Подробности см.: «Дома Ростова».
2. См.: «Старожилы «Солнечного» празднуют победу».
3. См.: «Строительство дома под Ростовом».
4. По данным на июнь 2011 г.

Читайте также:

• Ростов-Бутово.
• Малоэтажное строительство Ростова
• Из чего построить дом.
• Таунхаусы Ростова.
• Малоэтажный бум.
• Рейтинг строящихся районов Ростова.
• Как выбрать дом под Ростовом.
• “Изумрудный”: 15 гектаров сказки под Ростовом.
• Добро пожаловать в “Озерный”!