Подъезд - общая территория.Юридические вопросы использования земли под многоквартирными домами являются достаточно сложными. Безусловно, это связано с тем фактом, что данная территория может быть только коллективной собственностью всех владельцев объекта. Больше всего проблем возникает с землей, прилегающей к многоквартирному дому, которой также могут владеть только все собственники строения.


Оглавление.

I. Земля под новостройкой.
II. Земля под «старыми» многоквартирными домами.

  1. Право на землевладение.
  2. Как приватизировать землю под многоквартирным домом.

III. Приватизация придомовой территории.
IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией:

  1. Коллективная собственность.
  2. Ограничение прохода посторонних.
  3. Содержание и благоустройство придомовой территории.

V. Налог на землю под многоквартирным домом.
VI. Изъятие земли под многоквартирным домом.

Юлия

I. Земля под новостройкой

В настоящее время приобретение жилья в многоквартирном доме автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье, и ряда прилегающих территорий — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе возведения объекта. Земля, расположенная под многоквартирным домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества1.

II. Земля под «старыми» многоквартирными домами2

1. Право на землевладение

Старый дом.В «старых» многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию до 1 марта 2005 года (дата введения нового Жилищного кодекса), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, безвозмездно переходит в общую долевую собственность, если:

▪ до даты вступления в силу нового ЖК РФ в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы;

▪  на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка;

▪  в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир (нежилых помещений) имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации.

2. Как приватизировать землю под многоквартирным домом

В остальных «старых» многоквартирных домах собственники жилья также могут безвозмездно приватизировать расположенную под строением землю и часть прилегающей территории. Этот процесс сопряжен со следующими этапами:

▪  проведением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо (жилец, управдом, председатель домового комитета, ТСЖ);

▪  обращением уполномоченного лица в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;

▪  обращением уполномоченного лица в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением;

▪  местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре, в результате чего он получает индивидуальные характеристики, позволяющие отличить себя от других земельных участков и выполнить качественную и экономическую оценку.

III. Приватизация придомовой территории

Земля и цветы - общие.Данный процесс крайне сложен и не отрегулирован законодательно. Так, в частности, в Земельном кодексе и во всем российском законодательстве понятие «придомовая территория» отсутствует, хотя оно встречается в подзаконных актах.

Одновременно Жилищный кодекс РФ косвенно подразумевает наличие в коллективной собственности и придомовой территории, отмечая, что собственникам жилья принадлежит не только участок, на котором непосредственно расположено строение, но и элементы озеленения и благоустройства. При этом границы данной территории должны определяться земельным и градостроительным законодательством1.

Де-юре размеры придомовой территории определяются в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Следовательно, эта миссия в большинстве случаев оказывается возложенной на муниципальные власти, которые должны определять границы земельного участка в соответствии с местным градостроительным регламентом3. Кроме того, при определении площади придомовой территории власти должны руководствоваться его естественными границами, а также границами соседних земельных участков.

Де-факто в Ростове нередко получается, что после приватизации земли под многоквартирным домом, часть двора остается в муниципальной собственности. Нередки случаи, когда на городской территории расположена относящаяся к многоквартирному дому детская площадка, в старых МКД без удобств зачастую на муниципальной земле стоят дворовые туалеты, являющиеся общедолевым имуществом.

IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией

1. Коллективная собственность

Двор МКД - общедолевая собственность.После приватизации земля под многоквартирным домом и придомовая территория становятся общей собственностью всех владельцев МКД, пользоваться которой можно только коллективно. В связи с этим хотелось бы отметить ряд нюансов, с которыми могут столкнуться землевладельцы на различных жизненных этапах:4

▪  согласно пункту 1 ст. 37 Жилищного кодекса, доля в праве общей собственности на землю пропорциональная общей площади помещения;

▪  ни один из собственников жилья многоквартирного дома не может продать свою долю земли, относимой Жилищным кодексом РФ к общедолевому имуществу, другому собственнику, и уж тем более — стороннему лицу;

▪  при этом допускается продажа некоторых участков придомовой территории, не относимых законодательством к общедолевому имуществу. Иными словами, если впоследствии, например, собственник жилого или нежилого помещения первого этажа захочет изменить планировку своей квартиры и возвести пристройку, тем самым заняв часть придомовой земли, он может получить на это право, согласовав свои действия с каждым из домовладельцев. Для этого можно заключить с соседями договор аренды либо просто выкупить у них эту площадь;

▪  собственник первого этажа многоквартирного дома при согласии других собственников (см. пункт выше) может разместить на приватизированной придомовой территории небольшой приусадебный участок, арендовав территорию у соседей — как часто бывает в южнороссийских городах и поселках. Но он не сможет продать свою квартиру вместе с используемым приусадебным участком и уж тем более — продать участок отдельно от квартиры;

▪  придомовая территория по решению общего собрания собственников жилья может быть передана в пользование или аренду в том числе и сторонним лицам (например, под размещение коммерческого магазина). При этом деньги с арендных платежей должны получать все собственники данного МКД — пропорционально своей доле.

2. Ограничение прохода посторонних

Подобно владельцам индивидуального домовладения, имеющим право оградить свой объект забором, участок, на котором расположен МКД, также  может быть ограничен правом пользования других лиц — если это не ущемляет права последних. Соответственно, двор многоквартирного объекта также можно оградить забором через него невозможно пройти к другим строениям, улицам, паркам или скверам.

Одновременно собственники дома имеют право не разрешить прокладывать через свой земельный участок коммуникации5.

3. Содержание придомовой территории

Вопрос, кто же должен нести расходы по содержанию, уборке и благоустройству придомовой  территории, на наш взгляд, полностью так и не решен. Как мы уже отмечали, Жилищный кодекс РФ относит к общедолевой собственности «элементы озеленения и благоустройства», расходы по содержанию оных должны входить в тариф на содержание и ремонт жилья.

Но на чьи плечи ложится содержание остальных площадей придомовой территории, официально принадлежащей собственникам жилья, пока не ясно.

V. Налог на землю под многоквартирным домом

Налог на землю.Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог с даты проведения государственного кадастрового учета земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для каждого налогоплательщика будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам6.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 388), налогоплательщиками признаются организации и физ. лица, обладающие:

  • земельными участками на праве собственности;
  • правом постоянного (бессрочного) пользования;
  • правом пожизненного наследуемого владения.

Налоговая база земельного участка (там же, ст. 360) определяется как его кадастровая стоимость, которая в свою очередь оценивается государством на основании анализа рыночной стоимости различных участков (в Ростове — определяется органами Роснедвижимости).

Годовая сумма земельного налога рассчитывается
по следующей формуле:
7

ЗН = Кст x Сн x Квл х Дзу

ЗН — земельный налог;

Кст — кадастровая стоимость земельного участка;

Сн — ставка налога, установленная местными властями. Для жилых домов она не может превышать 0,3%;

Квл — коэффициент владения квартирой. Например, если собственники купили жилье полгода (6 месяцев) назад, Квл = 6/12, для старожилов Квл = 12/12.

Дзу —доля земельного участка. Данная величина эквивалентна размеру доли в общем имуществе МКД и определяется путем деления площади помещения собственника на общую площадь всех помещений в многоквартирном доме (жилых и нежилых).

Являющиеся собственниками помещений в многоквартирных домах юридические лица и ИП рассчитывают и выплачивают сумму налога на землю самостоятельно, физические лица получают из налоговых инспекций уведомления с уже выполненными расчетами. Для отдельных категорий граждан в Налоговом кодексе предусмотрено предоставление кадастрового вычета в виде уменьшения кадастровой стоимости на 10 тыс. рублей. Одновременно на сегодняшний день ряд льготных категорий граждан Ростова полностью освобожден от оплаты земельного налога решением Ростовской-на-Дону городской думы от 03.08.2005 №38.

VI. Изъятие земли под многоквартирным домом

Принадлежащий собственнику жилья земельный участок может быть изъят для муниципальных или государственных нужд. Такое решение принимается городскими или федеральными властями. Последние должны официально уведомить домовладельца за год до предстоящей процедуры.

После этого квартира собственника выкупается. Если домовладелец и власти не сошлись в цене, либо последний по каким-либо причинам не хочет выезжать, власти могут обратиться в суд.

Источники:

  1. Статья 36.1 Жилищного кодекса РФ.
  2. С. А. Атаманенко, С. Л. Горобец «Все об оплате жилищно-коммунальных услуг или как эффективно управлять своей квартирой». Раздел I, пп. №№ 14–16.
  3. Статья 43.4 Градостроительного кодекса РФ.
  4. Использование придомовой территории по новому Жилищному кодексу.
  5. Статьи 261, 274 Гражданского кодекса РФ.
  6. Министерство Финансов РФ письмо № 03-05-05-02/57 от 21.07.2010 г.
  7. «В собственности земли нет, а налог плати?» Игорь Морсков, заместитель руководителя Управления ФНС России по Ростовской области. «Мне интересно», август 2008 г.

Олег ПЕТРУШИН

Читайте также:

rss RSS-лента Новости по почте Новости на почту

Комментарии: 363

  1. Матрешка пишет:

    Здравствуйте. Земельный участок под нашим МКД, соседним и не только находится в долгосрочной аренде у 1 физ.лица- так нам ответили в УК. Такое возможно? Не совсем понятно какая выгода от этого у этого физ. лица, и для чего ему это? Как я понимаю муниципалитет должен изъять у этого лица зем. участок под МКД, а после мы имеем право его оформить в долевку на всех жильцов.Так?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Матрешка.

      Что это за “физлицо” – узнать не пробовали?

      Согласно статье 273 Гражданского кодекса РФ, “при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования”.

      И самое главное – в Жилищном кодексе РФ четко указано, что земля под многоквартирным домом – это коллективная собственность жильцов.

      Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:

      “1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

      4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности”.

      Поскольку земельный участок под домом является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента возникновения у них права собственности на такие помещения. то право собственности на земельный участок под МКД юридически связан с правом собственности на помещения в этом доме и следует его судьбе. Приобрести помещение в МКД можно только с долей земельного участка. И продать – только с долей. (ст. 38 ЖК РФ).

      Так что при приобретении дольщиками в собственность квартир переход права собственности на земельный участок происходит автоматически, в силу закона. Пусть даже в реестре при этом будет значиться и другой собственник земли – и тут получается серьезная правовая коллизия.

      Собственники квартир вправе признать в судебном порядке свое право собственности на этот земельный участок и зарегистрировать его в установленном законом порядке.

  2. Ирина пишет:

    Добрый день! Владею 1/2 деревянного дома, в свидетельстве о праве собственности в разделе объект права указано:
    Квартира, назначение жилое, площадь, этаж 1, адрес
    Общее имущество в многоквартирном доме
    кадастровый номер, адрес
    Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение одноэтажного многоквартирного жилого дома, общая плащадь 981 кв.м.

    Предыдущие собственники провели адресацию, в результате в этом деревянном доме теперь 2 квартиры, а землю им оформили как землю под многоквартирным домом. Сейчас поменялся ген. план города и этот район выделен как зона многоэтажной застройки, в случае сноса наших домов мы получим компенсацию только за дом или за землю тоже?

    • Ростов-Дом пишет:

      И за землю.
      Вообще, если в вашем микрорайоне предусмотрена комбинированная застройка, еще не значит, что Вас кто-то начнет сносить.
      Правила землепользования и застройки Ростова теперь предусматривают на большей части территорий “частного сектора” возведение жилья средней этажности и даже “многоэтажек” (т. е., комбинированные варианты). Не у Вас одних такая ситуация.

  3. ЕКАТЕРИНА пишет:

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, если у нас 2 квартиры в собственности (на первом этаже, квартиры через стенку). Имеем ли мы право на прилегающую землю?

    • Ростов-Дом пишет:

      Екатерина, рекомендуем вам ознакомиться со статьей на этой странице. Земля под многоквартирным домом принадлежит всем собственникам жилья в МКД и никому из них – в отдельности. Жильцы распоряжаются этой землей только коллективно, принимая решение об использовании территории на общем собрании. Земля является общедолевой собственностью, она не разделяется на участки, принадлежащие отдельным жителям дома.

      • Елена пишет:

        “Земля под многоквартирным домом принадлежит всем собственникам жилья в МКД и никому из них – в отдельности.”
        У нас 2-х этажный дом. Соседи хотят двор приватизировать.И что это значит? Я совсем не хочу,что бы под моими окнами было что попало-большие деревья или магазин. Спасибо.

        • Ростов-Дом пишет:

          Двор как раз и стоит приватизировать, чтобы на его территории не началось несанкционированное строительство. А как будет использоваться придомовая территория, целиком и полностью зависит от собственников квартир. Земля у дома относится к общедолевой собственности, порядок ее использования определяется на общем собрании жильцов.

  4. Дмитрий пишет:

    Здравствуйте! подскажите пожалуйста. У нас в городе Жителей многоквартирных домов в Твери обязали заплатить налог на землю за три года. Цитата “Налог на землю для многоэтажных домов был введен еще в 2006 году решением Тверской городской думы. Однако ранее квитанций жители не получали, поскольку Росреестр подсчитывал кадастровую стоимость земли. Теперь же многие получили квитанции с налогом, начисленным сразу за три года – с 2012-го по 2014 год. И оплатить его придётся. Так как собственник квартиры в многоквартирном доме на основании свидетельства о праве собственности на свою квартиру или долю является собственником доли общего имущества, куда входит и земельный участок. И следовательно, он является плательщиком земельного налога” Законно ли это? могу ли я растянуть платеж тоже на 3 года? Спасибо

    • Ростов-Дом пишет:

      Три года – срок исковой давности по налогу. Налогоплательщик должен сам думать, когда и за что ему платить.
      Отсутствие квитанций – не оправдание.

  5. Александра пишет:

    Здравствуйте! Пожалуйста подскажите! Пришло письмо из суда с копией искового заявления от администрации, о аннулировании записи регистрации и прекращении права собственности на квартиру купленной моей уже умершей бабушкой. Про существование кв я не знала. В 2009 году был составлен акт обследования,которым установлено что этот дом фактически отсутствует в связи с уничтожением, поскольку собственники жилых помещений не принимали мер к его сохранению. В соответствии с п. 1 ст 235 ГК РФ право собственности прекращается в случае уничтожения имущества. Однако осталось недвижимое имущество- земельный участок с кадастровым номером, который находится в общей долевой собственности собственников помещений этого дома.. Если в результате уничтожения имущество не может быть использовано по назначению запись о праве на такое имущество подлежит аннулированию, как недостоверная.Моя бабушка в Управление кадастра для аннулирования записи о права собственности не обращалась, и теперь я наследница и мой дядя должны отказаться я так понимаю от права собственности на землю, т. к. администрация города не может в полном объеме использовать этот земельный участок под застройку..Имею ли я право на какую-нибудь компенсацию и вообще есть ли смысл отстаивать свои права?

    • Ростов-Дом пишет:

      Сложная у вас история.
      Навскидку картина получается следующая.

      Ваш дом признан аварийным, подлежащим сносу.
      В этом случае по Жилищному кодексу РФ собственники должны снести его за собственный счет в течение года, либо в этот же срок начать его реконструкцию.
      Если же они не сносят жилье в предусмотренный срок, работы проводятся за счет местного бюджета, после чего земельный участок изымается для городских нужд.

      Таким образом, если вы снесете жилье, земля останется в вашей собственности.

  6. Нина пишет:

    Здравствуйте!
    У нас снос МКД для коммерческих нужд!
    Квартира в собственности, земля под домом с прилегающей территорией в собственности.
    Вопрос: можно ли оставить за собой право собственности на положенную мне долю земельного участка, на котором расположен дом с долей недвижимости в виде собственности на жилое помещение в строящемся доме? (укажите ссылку на статью)
    С уважением, Нина
    Спасибо

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Нина.

      Выселение из собственной недвижимости регулируется статьёй 32 Жилищного кодекса РФ. Само выседение происходит только по согласию с собственником этого жилого помещения.

      П. 1 статьи 32 ЖК РФ гласит:

      «Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника».

      Иными словами, если государству понадобилась земля под вашим домом, в том числе – и для коммерческих нужд, то оно имеет право предложить вам выкуп за вашу собственность. П. 7 статьи 32 Жилищного кодекса оговаривает, что выкупная цена жилого помещения должна включать в себя:

      1. Рыночную стоимость жилого помещения.
      2. Убытки, которые несет собственник в связи с изменением места жительства.
      3. Расходы собственника на временное пользование иным жильем до приобретения в собственность другого помещения (в случае если соглашением не предусмотрено сохранение права пользоваться изымаемым жилым помещением до приобретения нового).
      4. Расходы на переезд.
      5. Расходы на поиск другого жилого помещения для приобретения в собственность.
      6. Расходы, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение.

      Итак, выкупная цена собственности по закону должна покрывать все расходы, связанные с переменой места жительства.

      Законом предусмотрена возможность предоставления по соглашению с собственником взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену. Это значит, что взамен вашей квартиры, государство вам может предложить другую квартиру. Но если рыночная стоимость предлагаемой квартиры будет выше рыночной стоимости изымаемого жилья, вам предложат доплатить за новое жилье. При этом возникновение права собственности на квартиру в многоквартирном доме автоматически влечет за собой право на долевую собственность во владении земельным участком под домом.

      Нигде в Жилищном кодексе не указано, что предлагаемое собственнику жилье должно быть того же метража или с тем же количеством комнат. Там лишь сказано, что стоимость предлагаемого на замену жилья может быть засчитана в стоимость выкупа. То есть ключевым параметром при выселении является стоимость недвижимости, а не ее площадь или доля в общей собственности жильцов МКД.

      Конечно, собственник может и отказываться от предлагаемого выкупа или от предлагаемых взамен вариантов жилых помещений. Однако, не достигнув соглашения с собственником, государство имеет право решить вопрос в судебном порядке.

      • Нина пишет:

        Спасибо за ответ!
        Государство может… но здесь речь идет о коммерческом строительстве (не для государственных и муниципальных нужд)… и какой закон или “кодекс” регулирует эти действия?

        • Ростов-Дом пишет:

          В таком случае, получается, ничто не регулирует. Если ваш дом не ветхий и не аварийный, продавать или не продавать жилье кому-либо и по какой цене продавать – ваша воля.

  7. Виктория пишет:

    Здравствуйте! Дом на два хозяина, земля в общедолевой собствеенности. Дом считается многоквартирным, по розовым свидетельствам на дом, квартира 1 и есть квартира 2. относительно стенке, разделяющей дом на две квартиры, стоит забор( так мы с соседом определили свои половины- дворы). Возможно ли мне оформить свой двор отдельно, а соседу свой, то есть , разделить общедолевую землю на наши, так скажем дворы.

    • Ростов-Дом пишет:

      Нет. По Жилищному кодексу РФ земельный участок является вашей коллективной собственностью.
      Доля в земельном участке, числящаяся за вашей квартиров, следует судьбе квартиры. То есть, Вы не можете отделить землю от жилья и продать ее третьему лицу. Если же Вы продадите квартиру, покупателю отойдет и доля в земельном участке.

  8. Ирина пишет:

    Cчитается ли скамейка,купленная за свой счет и стоящая под моим окном (я живу на 1 этаже,квартира приватизирована,старый двор), общественной собственностью? Сосед,дома напротив считает,что имеет право на ней сидеть.

    • Ростов-Дом пишет:

      Теперь это коллективная собственность всех владельцев квартир – как и земля, на которой стоит скамейка.
      Но собственник другого дома не является ее совладельцем.
      Он не сможет на ней сидеть, если Вы оградите территорию.
      О том, что такое придомовая территория, мы рассматриваем здесь:
      http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/

  9. Артем пишет:

    Добрый день! Скажи пожалуйста, как поступить людям у которых есть квартира, но земля муниципальная с назначением под ИЖС. Многоквартирный дом признали через суд. Зем.уч был поставлен на кадастровый учет до 2005г?

    • Ростов-Дом пишет:

      То есть ваш дом сперва строился как индивидуальное жилье, а после его признали многоквартирным?
      В этом случае бывший участок под ИЖС стал вашей коллективной придомовой территорией.
      Так и живите.
      Обращайтесь в специализированную организацию и оформляйте ее в собственность.
      Подробности здесь: http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/

      • Артем пишет:

        Да, сначала был ИЖС, а потом через суд узаконили как МКД. Не совсем понял почему именно придомовая территория?

      • Артем пишет:

        Обратились в БТИ, определили доли согласно площади, но Росреестр дал отказ в связи с разночтением назначением земли и МКД.

        • Ростов-Дом пишет:

          Похоже, у вас единственный путь – заказывать решение проблемы юристу.
          Ситуация уникальна и беспрецедентна, поскольку практики пока не существует.

          Сперва у вас был индивидуальный дом с участком под ИЖС.

          Потом – дом стал многоквартирным, а участок, на котором он стоит, по-прежнему числится под ИЖС, хотя суд признал, что вы – МКД. Значит, и земля должна стать придомовой территорией многоквартирного дома.

          Какими путями этого добиться, решать юристу.

  10. любовь пишет:

    Здравствуйте.Уменя немного не по теме вопрос.Наш многоквартирный аварийный дом горел и администрация города по рекомендации комиссии МЧС его снесла еще в прошлом году .Постоянное жилье пока не предоставлено.Постановления о сносе не существует.Мы теперь не собственники?Какова процедура получения бумаг об отсутствии собственности?

    • Ростов-Дом пишет:

      Вопрос как раз-таки по теме.
      Похоже, Вам также нужен персональный юрист, который будет разбираться с вашей историей на месте.
      Поскольку по Жилищному кодексу РФ подобная процедура должна осуществляться следующим образом:

      1. Власти обязывают собственников произвести снос аварийного дома, либо начать его реконструкцию за счет собственных средств.

      2. Если в течение года жильцы не принимают решения о сносе или реконструкции дома, работы производятся за счет бюджетных средств. А в качестве компенсации у собственников изымается для городских нужд земельный участок, на котором стояло аварийное жилье. И им выдается муниципальное жилье по социальным нормам – разумеется, тем, кто жилья не имеет.

      3. Если собственники сносят дом на свои деньги, они остаются владельцами земельного участка и могут распоряжаться им на свое усмотрение.

  11. любовь пишет:

    Нам никакого жилья не дали,живем на съемой квартире.Очередь
    по программе переселения из аварийного жилья подходит в конце 2016 г.Являемся владельцами бумаги”Свидетельство о праве собственности”называется .Вот мне и интересно,можно ли получить жилье в соцнайм,ведь администрация собственность уничтожила.

    • Ростов-Дом пишет:

      Так Вы остались со старым свидетельством уничтоженной собственности?
      Скорее всего, у Вас развиваются события по сценарию №2 (пунктом выше).
      А очередь на переселение среди “аварийщиков” всегда была и тянулась примерно 2 года.

  12. любовь пишет:

    Да,остались мы с бумажкой пока.Спасибо за разъяснения.

  13. Людмила пишет:

    Здравствуйте! Дом на два хозяина, земля в общедолевой собствеенности. Дом считается многоквартирным, по розовым свидетельствам на дом, квартира 1 и есть квартира 2. относительно стенке, разделяющей дом на две квартиры, стоит забор( так мы с соседом определили свои половины- дворы). Возможно ли мне оформить свой двор отдельно, а соседу свой, то есть , разделить общедолевую землю на наши, так скажем дворы.Это пишет Виктория 29.09. Ваш ответ -Нет.
    У нас ситуация аналогичная.Многоквартирный дом (4 квартиры) – на земле 18 соток. 2 года назад решили определить порядок пользования.Сначала подали в суд для определения площади земельного участка в соответствии с площадью квартиры. Определили свои метры на бумаге. Затем подали в суд на определения порядка пользования з/у. Была очень продолжительная подготовка, экспертиза, в процессе судья предложил эксперту сделать ещё 2 варианта – доп.экспертизу( за доп. плату). Вчера на последнем заседании опрашивал его более часа. Само заседание шло 4 часа и вынес решение – отказать. Не принял ни один вариант. Мотивировочная часть ещё не готова. Зачем мы 2 года тратили время и деньги на заседания,экспертизы ? Почему суд принимал у нас заявления, рассматривал наше дело ? 3 квартиросъёмщика точно хотят иметь свою землю и определить порядок пользования, а вот 4-му это не выгодно. Может ли это помешать большинству получить землю в личное пользование, ведь её 18 соток ?

    • Ростов-Дом пишет:

      Людмила, вы же сами на основе своих злоключений ответили на свой вопрос: для изменения порядка пользования земельным участком необходимо согласие всех собственников.

      А вот зачем суд тратил ваше время и деньги – вопрос риторический.

      • Людмила пишет:

        Где-то читала, что 50%, а у нас 75 % хотят иметь свою землю и строить на ней по своему усмотрению хоз.постройки. Само главное, что такая возможность есть !!!!!!!!!!! Как сейчас мы должны использовать свою землю- кто сколько и где хочет занимать под огород , сад и т.д. или пусть вся зарастает сорняками ?????

        • Ростов-Дом пишет:

          Людмила, попробуйте обратиться к юристу – возможно, Вам подскажут правильные ходы. Хотя суд решил иначе.

          Со своей стороны можем порекомендовать Вам партнера нашего сайта – юриста Юлию Гасанову. Она специализируется на “земельном вопросе”:

          http://gasanova.info/

  14. лидия пишет:

    Здравствуйте.На собрании собственников решили приватизировать придомовую территорию. Дом построен в 1959г, признан аварийным в 2013 ,могут ли нам отказать в приватизации?Сколько может стоить примерно процедура(нужно производить межевание )? У нас 6 квартир,нам уже сказали,что мы должны все оплачивать,как юридическое лицо?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Лидия.

      Если жилье в доме уже приватизировано, отказать в приватизации участка не могут (могут – в приватизации аварийного жилья, если оно до сих пор не приватизировано).

      Более того, Вам даже не требовалось принимать решения на общем собрании. По Жилищному кодексу РФ, земля и так находится в общедолевой собственности жильцов.

      Если хотя бы один собственник из шести ваших квартир начнет процедуру приватизации земли, вы все станете ее собственниками – даже если будете против. :) Логика законодательства отталкивается от того, что хозяин законного строения неизбежно является и хозяином земли, на которой оно стоит (иначе быть не может), а оформление соответствующих бумаг – уже дело десятое.

      Никакое “юрлицо” (управляющая компания, например) не может приватизировать землю, поскольку собственником не является. Это просто наемный работник, который выполняет разные организационные и хозяйственные функции.

      Цены на приватизацию договорные, а цепочка действий должна быть такой:

      1. Провести межевание.
      2. Пройти согласование этих границ в администрации, архитектуре и земельном комитете.
      3. После всех согласований документы отдаются в кадастровую службу, где земельному участку присваивается кадастровый номер.
      4. Далее документы из кадастровой службы передаются в ИФНС, где и определяется сумма налога, подлежащего оплате, исходя из кадастровой стоимости этого участка.

  15. лидия пишет:

    Большое спасибо

  16. Иван пишет:

    здравствуйте.
    Наш дом (1 этажный 5 квартир) в 2003 году признан аварийным (физический износ 48 %Плановая дата окончания расселения
    31.12.2015 Плановая дата сноса
    01.09.2017 сегодня 3 февраля 2016 года и ни о каком расселении ничего не слышно.
    квартиры у всех жильцов в собственности, а земля нет.
    можем ли мы приватизировать землю под нашем домом?
    и в дальнейшем произвести реконструкцию или капитальный ремонт дома?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Иван.

      Постановка участка под многоквартирным домом на кадастровый учет уже является тем шагом, который свидетельствует о том, что участок находится в собственности жильцов.

      Полная же процедура приватизации описана в статье на этой странице – в главе второй “Земля под старыми многоквартирными домами”.

      Если дом признан аварийным, то есть не подлежащим ремонту, как вы собираетесь его реконструировать? Не совсем понятно. Сам факт приватизации земли никак не влияет на обязанность городских властей расселять жильцов из опасного для жизни и здоровья аварийного фонда.

  17. Юлия пишет:

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, имеет ли право УК устанавливать высокие бордюры во дворе многоквартирного дома, намеренно уменьшая тем самым число парковочных мест, без согласия собственников? Спасибо

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Юлия.

      Все мероприятия в доме и на придомовой территории УК может проводить только с согласия собственников и по решению общего собрания жильцов. Управляющая компания – только исполнитель, работающий за зарплату. Собственники – хозяева дома и земли, и этим все сказано.

  18. Ксения пишет:

    Доброго времени суток. За жильцами МКД закреплен земельный участок на праве долевой собственности (земля под домом и прилегающая территория).
    Возможно ли собственникам отказаться от права долевой собственности на часть земельного участка?
    И каким путем это возможно осуществить?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Ксения.

      Что значит – отказаться от собственности на землю? Выделить “свой” участок из земли МКД и продать его или передать невозможно. Земля – это общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме. Бремя содержания такого имущества лежит на всех владельцах жилых помещений в МКД.

      • Ксения пишет:

        Собственники (жильцы) хотят отказаться от части земельного участка в пользу муниципального образования, в виду того что не хотят нести на себе бремя его содержания.
        Я так понимаю, что решением собственников необходимо сначала разделить участок, и затем от вновьобразованного участка на праве общей долевой собственности отказаться?

  19. Лина пишет:

    Не могу не отметить малограмотность и неблагоразумие собственников. Им выгоднее квартиры подарить муниципальному образованию, чем землю. Экономят на копейках, а подарки делают царские.

  20. Ростов-Дом пишет:

    Лина права. Подарите властям за просто так землю, которая в городе является “золотой”, сэкономите гроши, а получить можете любую головную боль – новостройку впритык к вашим окнам, кабаки и чужие гаражи.

  21. Анастасия пишет:

    Здравствуйте подскажите пож-та если строиться многоквартирный жилой дом а право собственности на землю выкуплено у юр лица кот строит дом он что будет считаться собственником земли ,а как же мы ,если купим там квартиру нас по итогу не выгонят с квартиры если он собственник на землю!?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Анастасия.

      Такого быть не может. Собственник земли возводит дом, вводит его в эксплуатацию и распродает квартиры в новостройке. Покупатель квартиры получает право собственности на жилое помещение и с этого момента вместе с другими владельцами квартир становится коллективным собственником земли под многоквартирным домом.

      В соответствии с новым Жилищным кодексом РФ приобретение жилья в МКД автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье, и ряда прилегающих территорий. Земля, расположенная под домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества (статья 36.1 ЖК РФ).

  22. Александр пишет:

    Здравствуйте. Проконсультируйте пожалуйста, вопрос состоит в следующем:
    Купили квартиру на первом этаже в двухэтажном кирпичном доме на 4 собственника,Сосед что надо мной (2этаж) до покупки еще квартиры мной, возвел из крыши,мансарду, т.е. грубо говоря построил 3 этаж,1 соседка была против 2 согласились,как он сказал он вызывал специалистов оценщиков,что дом выдержит, платежка ему приходит на квадратные метры старой площади, имеет ли он право возводить данную мансарду?(дом относится к управляющей компании)

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Александр.

      А какое отношение ваш вопрос имеет к теме этой страницы – “Земля под многоквартирным домом”? По правилам сайта, тема обсуждения должны соответствовать теме статьи.

      Коротко: при перепланировке квартиры собственник должен не только добиться согласия соседей, но и утвердить проект нового помещения в городской архитектуре, тем самым узаконив его. Если необходимо – заказать и техническую экспертизу за свой счет.

      Судя по всему, ваш сосед все эти требования выполнил. Не знаем, каким образом вы заглядываете в его платежные квитанции, но после перепланировки оплата ЖКХ должна происходить применительно к площади жилого помещения с учетом перепланировки.

      • Александр пишет:

        Извините пожалуйста, только зарегистрировался,теперь буду знать!Спасибо за ответ.
        Тогда так же есть вопрос по земле:
        Земля тут не приватизирована, этот же сосед на общедолевой земле построил кирпичный гараж на 2 машины и выкопал сливную яму без согласия соседей это законно?И можно ли на не приватизированной земле, взять ее в аренду?

        • Ростов-Дом пишет:

          Нет, пользоваться землей без согласия соседей противозаконно.

          Земля под многоквартирным домом – это общедолевая собственность. Распоряжаться ею можно только коллективно. Решение об использовании общей земли принимается на собрании жильцов большинством голосов, решение фиксируется в протоколе собрания.

          Следовательно,строения являются самозастроем и не могут быть узаконены.

          По поводу сдачи в аренду встречный вопрос: платят ли собственники квартир налог на землю? Если да, то земля де-факто у вас приватизирована, и вы можете принимать решение о сдаче ее в аренду.

  23. Александр пишет:

    Нет, платежки на налог земли нету ни у кого! Чтобы узнать какой участок земли мой, если общего собрания никакого никогда не проводилось, можно только через суд, путем подачи заявления на межевание?или сначала нужно землю приватизировать?

    • Ростов-Дом пишет:

      Общий план действий при приватизации придомовой территории см. здесь: http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
      Получить себе в пользование персональный участок земли собственник многоквартирного дома не может, она является коллективным имуществом, как фундамент или кровля. Но все собственники могут коллективным решением сдать ее в аренду и зарабатывать.

  24. Мария пишет:

    Межевание земли давно выполнено централизованно. Около 2 м от стены вокруг дома. Все остальное-муниципальная территория.
    Документы на землю переданы УК, там и ищите. Справки можно навести в районной администрации, заодно выяснить, кто дал соседу разрешение на строительство гаража и платит ли он арендную плату.

  25. Ирина пишет:

    Здравствуйте. Пожалуйста, подскажите, в доме создано ТСЖ, собираемся межевать придомовую территорию (земля, в данный момент,по отмостку), может ли ТСЖ оплачивать в будущем налог на землю, по решению общего собрания, из прибыли, получаемой ТСЖ от аренды. Считаю, что прибыль от аренды, собственники помещений вправе направить на покрытие любых расходов, но может ли налоговая выставлять счет/ квитанцию по налогу на землю ТСЖ.
    Я понимаю, что это будет общедолевая собственность и налог должны оплачивать пропорцианально занимаемой площади, однако в доме много пенсионеров и конфликт неизбежен.

  26. Ирина М. пишет:

    С 1 января 2015 года собственники помещений в многоквартирном доме не уплачивают земельный налог за находящийся в общей долевой собственности земельный участок под этим домом.
    Многие об этом не знают, а налоговой не выгодно разъяснять.
    Ссылки на статьи :
    https://www.nalog.ru/rn77/news/activities_fts/5006266/
    http://pravometr.ru/dacha-i-zemlya/nalogi/zemel-nyy-nalog-pod-mnogokvartirnymi-domami-prichiny-otmeny-i-kak-ego-zaplatit-v-2015-godu.html

    • Ирина пишет:

      Я знаю об этом законе, ключевое слово “под домом”, а речь идет о придомовой территории, которая станет ОИ.

      • Ирина М. пишет:

        Но это только кажется, что всё очень просто.
        Цепочка такая.
        1. Провести межевание.
        2. Пройти согласование этих границ в администрации, архитектуре и земельном комитете.
        3. После всех согласований документы отдаются в кадастровую службу, где земельному участку присваивается кадастровый номер.
        4. Далее документы из кадастровой службы передаются в ИФНС, где и определяется сумма налога, подлежащего оплате, исходя из кадастровой стоимости этого участка.

        Не забывайте, что все услуги сейчас платные.
        Только после этого земля признаётся общедолевой собственностью МКД.

        Отфутболить уже могут в администрации или земельном комитете.
        Там уже всё давно поделено и далеко не в нашу пользу. Через всё это прошла ещё в 2007 г., когда пыталась оформить в общедолевую собственность МКД внутридворовую территорию (не отдали). Не думаю, что за эти годы что-то изменилось в сознании и поведении чиновников.
        И ещё. Приватизировать землю Вы её сможете только с согласия собственников всех соседних домов, граничащих с этой территорией. В земельном комитете Вы получите документ, где должны стоять подписи представителей этих домов, т.е. земля будет оформлена в общедолевую собственность. Содержать её и платить налоги обязаны будут все дома. Детская площадка в этом случае должна быть установлена за счёт собственников, причём всех домов. Если двор большой, то по согласованию со всеми собственниками Вы можете её сдавать в аренду , осуществлять какие-либо хоз.постройки. При этом возникнет проблема согласования со всеми собственниками соседних домов. Когда в 2007 г. мы захотели приватизировать наш двор, соседние дома отказались подписывать соответствующие документы. Это и стало причиной отказа нам в приватизации.
        Все решения общего собрания по поводу распоряжения Вашим земельным участком (если Вы его всё-таки оформите в собственность) и оплаты налога за него лучше всего провести как изменения в Устав ТСЖ. Все документы Вы должны предоставить в налоговую.
        Если всё получится, то ежеквартально со счёта ТСЖ будете производить авансовые платежи по земельному налогу. По концу года необходимо заполнять и сдавать в налоговую Декларацию по налогу на землю. Подскажу ещё вот что. К Декларации можно прилагать сопроводительное письмо с расчётом льгот по каждой квартире, где есть пенсионеры и инвалиды. По закону эти категории граждан освобождены от уплаты налога на землю. Окончательный расчёт налога за год осуществляется с учётом этих льгот и отражается в Декларации.

        • Ирина пишет:

          Спасибо, Ирина М., за подсказки!
          На легкий путь и не рассчитываю. В устав как раз вношу изменения, учту. С землей вокруг дома, полагаю, проблем не будет.
          «И ещё. Приватизировать землю Вы её сможете только с согласия собственников всех соседних домов, граничащих с этой территорией» – нормативку не подскажите?
          «Содержать её и платить налоги обязаны будут все дома.» – не понимаю, в соседних домах земля давно размежевана, одни мы, в центре, без придомовой вообще, какое отношение в части налогов, имеют соседние дома к нашей земле. «В земельном комитете Вы получите документ, где должны стоять подписи представителей этих домов, т.е. земля будет оформлена в общедолевую собственность.» – совета дома или УК, в управлении которой они находятся?
          Большой участок и не нужен нам, иметь хоть что то и наконец, вложить средства в благоустройство, осуществить задумки, а не «выбивать» покос травы, формовку деревьев и т.д. из администрации.

          • Ирина М. пишет:

            Ирина, к сожалению документы, с которыми я ходила по инстанциям у меня не сохранились. Поэтому ответить точно на все вопросы не могу. Допускаю, что у Вас может сложиться другая ситуация. Как я поняла у Вас новые дома в новом районе. Может быть с согласованием границ межевания у Вас и не возникнет проблем. У нас район был образован и застроен в конце 60-х и 70-е годы. Форма застройки типична для таких районов – четыре дома образуют квадрат, внутри огромный общий двор. Вот поэтому в приватизации должны были участвовать все 4 дома, образующие квадрат и имеющие общие границы. Каждый дом – это отдельный ЖСК. Значит после приватизации двор стал бы общедолевой собственностью собственников всех 4-х домов. Но так как это связано с налогами, то последовал отказ представителей этих ЖСК, а значит отказ в приватизации.
            Ваше желание «вложить средства в благоустройство, осуществить задумки, а не «выбивать» покос травы, формовку деревьев и т.д. из администрации» мне знакомо. Администрации районов не желают содержать свою территорию, хотя деньги на это выделяются. Мы и сейчас покос травы, уборку двора и т.д. осуществляем за свой счёт. А детскую площадку я выбивала 5 лет. Спасибо журналистам сайта «Ростов-Дом». После их критической статьи как-то всё очень быстро разрешилось.
            http://rostov-dom.info/2011/07/komu-svetit-remont-vnutrikvartalki/
            http://rostov-dom.info/2011/10/u-orlyat-poyavilas-ploshhadka/
            Желаю Вам успехов !

  27. Ирина пишет:

    Ирина М. ещё раз благодарю! Все понятно, у нас разное расположение домов.
    Почитала по ссылкам, вот уж радости было, представляю!
    Всего доброго, спасибо и удачи))))

  28. Александра пишет:

    Добрый день!
    Я переехала в новый дом, он сдается по очередям, на нашу очередь уже есть все документы. Соседи внесли предложение о закреплении паковочных мест перед домом за отдельную плату. Это законно?как можно помещать такому самоуправству?

    • Ростов-Дом пишет:

      Придомовая территория является общей собственностью всех владельцев помещений и управляется коллективно, решением большинства голосов. Если большинство собственников решило сдавать часть земли в аренду (будь то парковка, ларек или нечто третье), меньшинство должно подчиниться. Вы не можете получить часть двора в свое персональное пользование (выделив себе долю) без согласия большинства собственников.

  29. Екатерина пишет:

    Здравствуйте. Сложилась такая ситуация: Приобрели торцевую квартиру на 1 этаже в новостройке на этапе строительства. Заехали только зимой. Сейчас снег растаял, вообще у нас газоны везде во дворах. На данный момент,естественно,газонов нет (ранняя весна) и люди ходят прям под окнами(не по тратуарной зоне,которая специально оборудована и проходит рядом). Все бы ничего, но наш дом стоит на возвышенности, тем самым окна получились ниже,чем обычно. Чтобы понимать, то человек может встать и смотреть к нам в окно, я вижу его по грудь (если человек выше 170 то естественно уже чуть не по пояс). Могу ли я потребовать огородить каким-либо образом проход под окнами,чтоб “не срезали” , т.к есть специальная тратуарная зона. При покупке квартиры по плану я не могла предположить, что окна будут так низко (т.к до этого жила также на 1 этаже и сама(180) еле как мола достать до окна рукой)! И если мне откажет УК в помощи установки распорок “не ходить”, могу ли я обратиться к застройщику решить эту проблему? Например, попросить установить заборчик, какой например идет по краю тратуарной зоны, или же просто повесить цепочку с надписью “Не ходить” или поставить распорку с такой же надписью. Просто боюсь, что и газон там не поможет, так как не успеет взойти,если люди будут там постоянно ходить… Живу,как в вагоне метро… А квартира стоит недешево.. Что-то можно сделать в данной ситуации? Заранее спасибо.

  30. Валентина пишет:

    Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста. Мы имеем в собственности здание “Тракторный гараж” 900 кв.м. на земельном участке 72 сотки (в собственности), назначение земли “Для хранения и переработки сельхозпродукции”.. Путем реконструкции здания хотим изменить название на МКД на 4х хозяев. А как быть с землей? На сельхоз земле МКД быть не может? Менять вид разрешенного использования на “Земля под МКД”? Тогда есть ли ограничения по площади? 72 сотки не много? Где решить этот вопрос? Сколько земли из 72 соток будет облагаться налогом?

    • Ростов-Дом пишет:

      Эти вопросы надо адресовать юристам, Валентина.
      Можем рекомендовать партнеров нашего сайта:

      http://gasanova.info/
      http://chakinsky.ru/

      • Екатерина пишет:

        Я так понимаю,что моя ситуация безнадёжна, раз вы ничего не ответили))))

        • Ростов-Дом пишет:

          Нет, не безнадежна.

          Все ваши вопросы решает общее собрание собственников: огораживать или не огораживать и, если да, чем именно и за чей счет огораживать собственную землю. Договаривайтесь с соседями.

          Персонал управляющей компании не вправе распоряжаться чужим имуществом.

  31. виктория пишет:

    Прочитала ответы. Спасибо !

  32. Екатерина пишет:

    Здравствуйте, скажите пожалуйста, является ли МКД и прилегающая территория собственностью, если нет кадастрового номера у территории? Может ли государство запланировать стройку? (подземная автостоянка)

  33. Людмила пишет:

    Здравствуйте! Я имею в собственности 1/4 часть МКД (4 квартиры всего) на земельный участок, прилагающийся к моей квартире есть кадастровый номер, но не оформлен договор аренды, дом частично сгорел (сгорела крыша и пристройки), но земельным участком я пользуюсь, в аренде участка администрация мне отказали, правомерно ли это?
    Этой квартирой и участком я пользовалась как дачей, для проживания у меня усть другая квартира тоже в собственности.

    • Ростов-Дом пишет:

      Земельный участок является вашей собственностью – придомовой территорией. Получается, Вам правомерно отказали в его аренде, поскольку нельзя сдавать в аренду человеку его же собственное имущество. Ранее арендная плата взималась с Вас также незаконно.

      Живете Вы в доме, не живете, или сдаете жилье в аренду другим людям, в данной ситуации не имеет никакого значения.

      В сложившей ситуации Вам можно рекомендовать приватизировать придомовую территорию, оформив землю в свою собственность, выполнив все формальности (сделать это следовало давным-давно). Подробности здесь: http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/

      После этого, Вам придется выполнить ремонт дома (за свой счет) – если ваш дом в ходе пожара пришел в аварийное состояние. В противном случае у Вас могут изъять и землю и жилье, после чего выдать новое жилье в границах города, где Вы проживаете. См. статью 32 Жилищного кодекса РФ пункты 10-11:

      10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 – 9 настоящей статьи.
      (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

      11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

      • Людмила пишет:

        Спасибо за ответ. Вот только не понятно, вы пишите: “Земельный участок является вашей собственностью – придомовой территорией”, и в тоже время далее пишите: “В сложившей ситуации Вам можно рекомендовать приватизировать придомовую территорию, оформив землю в свою собственность, выполнив все формальности (сделать это следовало давным-давно)”.
        Далее мне нужно сделать ремонт дома, но только у меня не отдельно стоящий дом, а 1/4 часть четырехквартирного дома, и как я должна его ремонтировать, ведь три части они собираются сносить, разрезать его, между квартирами одна стена не капитальная, администрация давит на меня, что бы я дала согласия на снос, подали на меня в суд, прошло уже три года, а ремонт я так и сделала, и даже не представляю, как можно сделать крышу над частью дома. В общем вывод такой, пока стоит дом участок у меня не отберут и надо сделать видимость ремонта.

        • Ростов-Дом пишет:

          Похоже, Вы нас немного дезинформируете, поскольку то, что Вы изложили чуть выше и сейчас – несколько разные истории.

          Поскольку длится ваша проблема уже три года.

          Как реагируют на ситуацию другие собственники? .

          По поводу приватизации земли см. п. 34 ниже.

  34. Людмила пишет:

    Еще забыла спросить, а где можно посмотреть, что земельный участок, на котором стоит моя собственность, тоже является моей собственностью, администрация утверждает, что я потеряла землю, т.к. не оформила договор аренды и за аренду я не платила. Только в договоре купли- продажи написано, что моя часть дома находится на земельном участке под кадастровым номером, это может быть основанием для приватизации?

    • Ростов-Дом пишет:

      1. Посмотреть, скорее всего, нигде нельзя – о своей собственности и ее оформлении должен заботиться сам хозяин.

      2. Администрация Вам лжет, поскольку невозможно быть и хозяином земли, и одновременно брать и оплачивать аренду земельного участка. Взаимоисключающие понятия.

      3. Вам всем в доме следовало много лет назад приватизировать землю, поскольку Вы и без того являлись ее собственниками. Надо было лишь исполнить формальности. Причем инициатором должны были выступить Вы сами как сторона заинтересованная. Теперь Вы являетесь хозяйкой земли, но хозяйкой без документов, в чем сильно подставляетесь как собственник недвижимого имущества. В свое время различные мошенники выселяли из квартир пенсионеров, теперь на эту мошенническую тропу вышли бандиты-чиновники из администраций, располагающие более мощными ресурсами.

      Примеры:

      1. http://rostov-dom.info/2015/10/adam-batazhev-ostavil-bez-dvora-sobstvennykh-izbiratelejj/
      2. http://rostov-dom.info/2015/11/spasite-dom-ot-fonda-zhkkh/

      Что делать дальше?
      В соответствии с решением Конституционного суда РФ от 28 мая 2010 г. от №12-П,

      «… собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета».

      Там же: «…переход в общедолевую собственность собственников помещений МКД сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него признаются не противоречащими Конституции РФ».

      Получается, раньше Вы могли приватизировать землю, не интересуясь мнением-согласием местной власти. Чем, возможно, еще не поздно заняться и сейчас. А может, и поздно.

      Еже один документ – постановление Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 (п. №68): «Собственники помещений в МКД вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 ГК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка, или права на заключение договора аренды земельного участка и т. п.».

      Там же: «… В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка».

      Там же: «При рассмотрении исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти».

      Подробности здесь: http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/

  35. Антонина пишет:

    Добрый день. Я являюсь собственником 4 ком.квартиры в 10 этажном. доме. Ежегодно плачу налог за квартиру и землю. Хочу в придомовой территории, отделенной заборчиком посадить деревце. Имею ли я на это право или мне надо согласовать эту посадку с соседями. И будет ли это деревце моим? Могу ли я потом распоряжаться этим деревцем по своему усмотрению(стричь, собирать урожай – это рябинка). Или оно станет общим и никаких прав на него я не буду иметь. (Проблема со скандальной соседкой). Спасибо.

    • Ростов-Дом пишет:

      По закону – должны согласовывать с соседями. Разумеется, в большинстве случаев жильцы многоквартирных домов не занимаются подобным буквоедством и поступают по совести – каждый сажает кто что хочет, не ущемляя интересов соседа.
      К сожалению, вашей персональной собственностью это дерево не станет. Оно будет коллективным имуществом всех собственников, как и земля.
      Вы можете попросить соседей, чтобы они передали вам часть земли в пользование или аренду. Однако и в этом случае участок и все, что на нем растет, не станет вашим личным имуществом.

  36. Валерий пишет:

    Антонина Вы добрый человек но на общедомовой территории Все что на ней расположено принадлежит собственникам МКД и пользоваться этим благом можно только на правах собственника общедомового имущества, а соседка просто завидует Вам. пусть посадит рядом другое дерево и радуется жизни.

  37. любовь пишет:

    Здравствуйте, я уже писала вам 25.10 2015г.Аварийный дом после пожара администрация города снесла, без уведомления собственников, без постановления на снос, без предоставления постоянного жилья.Земля в данный момент выставлена на продажу частным лицом( после ноября 2014 это будет уже третья сделка),видели свидетельство на право собственности на землю, там указано, что ограничений и обременений нет.Наше свидетельство на сгоревшую квартиру никто не отменял, прописку тоже, налоги начисляют.Нормальна ли такая ситуация и что делать?

  38. Лина пишет:

    Вся городская земля прошла межевание. Собственники могут не знать об этом, но муниципальные власти это сделали. Каждому дому отведена земля по площади основания дома плюс около 2 м вокруг дома. Все документы или в администрации района или у УК.

  39. Игорь пишет:

    Здравствуйте.
    Почему в формуле расчёта налога на землю Вы не учитываете долю в праве общей долевой собственности? По Вашему расчёту налог за участок нашего МКД с каждого квартировладельца получается в сотнях тысячах рублей.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Игорь.

      Действительно, в формуле пропущен этот параметр. Исправили, спасибо за внимательность.

  40. Татьяна пишет:

    ст. 389 НК, Минфин 06.11.2014 № БС-2-11/795

    Владельцы долевой собственности под МКД не платят земельный налог

  41. Nika пишет:

    Да, не платят. Причина -отсутствие отдельной бумаги с указанием доли в собственности. В базе этого нет, а самим рассчитывать невозможно, тем более, что квартиры продаются, собственники меняются. Пока так.

  42. Екатерина пишет:

    Добрый вечер.На земле около нашего двухэтажного дома проходят сети теплотрасс и газа.Может ли человек купить земельный участок с частью этих теплотрасс и газовых сетей прямо перед домом?Вроде бы, земля многоквартирного дома не может продаваться в частную собственность или я не права?

    • Ростов-Дом пишет:

      По букве закона – не может. Купить землю можно только у хозяина, то есть у собственников жилья в МКД. В реальности же таких историй хватает.

  43. Кира пишет:

    Здравствуйте,я являюсь нанимателем квартиры в 4 хквартирном доме , остальные квартиры находяться в собственности . 2 года назад мои соседи приватизировали землю вокруг дома. Теперь выясняется что мой приквартирный участок тоже находится у них в собственности как утверждают соседи и просят освободить участок .У меня вопрос могли они приватизировать мой участок ,если да то требовалось ли мое согласие?

    • Лина пишет:

      Вы временно занимаете жилье.
      У вас нет ни своего жилья, ни своего участка, нет права голоса, ваше согласие никому не требуется. Реальным хозяином квартиры после окончания приватизации является Муниципальное образование город Ростов-на-Дону.
      Вот и направьте соседей к настоящему хозяину жилья

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Кира.

      В многоквартирном доме земля находится в коллективной собственности. Порядок ее использования определяется большинством голосов на общем собрании собственников. Если вы не собственник, то в этом собрании участвовать не можете. И тем более у вас не может быть никакого “своего” участка.

      Приватизируется же земля под многоквартирным домом вся целиком, без разделения на доли.

  44. Сергей пишет:

    Здравствуйте. Земля под многоквартирным домом была продана администрацией населенного пункта (ПГТ) какой-то строительной компании. Сам дом теперь собираются сносить, а жильцов расселять. Дом старый, но в нормальном состоянии, не аварийный. Земля, судя по всему, не была приватизирована жильцами этого дома. Вопрос, насколько законна данная сделка по продаже земли? И какую компенсацию должны получить жильцы за свои квартиры, если дом все-таки будет снесен?

    • Ростов-Дом пишет:

      1. Сделка незаконна, если даже жильцы не приватизировали землю (в этом случае она все равно была имуществом собственников, но формально пребывала в управлении администрации).
      2. Власти могут снести дом только в двух случаях:
      А. Данная земля является “стратегической” для развития города, она требуется для муниципальных нужд (допустим, на месте дома планируется строительство моста, транспортной развязки и т. п.). В этом случае собственникам компенсируется и стоимость жилья, и земли, власти должны предложить собственникам три варианта переезда.
      Б. Если дом признан аварийным, подлежащим сносу. В этом случае власти официально уведомляют жильцов о проблеме. Затем – им выделяется время, чтобы самостоятельно либо снести дом (и начать строить новое жилье), либо – приступить к реконструкции старого объекта. Если собственники не воспользовались данным правом, администрация выделяет им новые квартиры в границах муниципального образования, сносит старое жилье, а земельный участок изымается для муниципальных нужд.
      Принудительно купить дом с землей просто так, ради “прихоти” чиновники не могут, сколько бы денег не предложили. Допустим есть у Вас старые часы, какой-либо фанат-коллекционер предлагает Вам сумму в десять раз больше рыночной. Но Вы не обязаны продавать их даже по такой

  45. Иван Александрович пишет:

    Здравствуйте! Такая ситуация! Под многоквартирным домом имеется придомовой участок, рядом с участком стояло нежило строение(пост РЖД) без возможности подъездных путей. Его продали на аукционе. Лицо которое его выкупило хочет переоформить его в жилое строение! Имеет ли он право забрать придомовую землю нашего дома ( на них находятся участки разделенные между соседями), под подъездные пути или иные нужды?

    • Ростов-Дом пишет:

      Конечно же, нет, поскольку земля – ваша коллективная собственность, а не его личная.

  46. Екатерина пишет:

    Здравствуйте. Интересует вот что: живу в старом доме,на первом этаже. Бабушка и дед пристроили балкон. Незаконно. Как быть с оформлением балкона? С чего начинать? Как быть?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Екатерина.

      Узаконивание балкона возможно теперь только в судебном порядке.

      Примерный перечень документов, для обращения в суд:

      1. Исковое заявление.
      2. Проект балкона, составленный в специализированных компаниях с соответствующей лицензией.
      3. Заключение о согласовании проекта с главным управлением архитектуры и градостроительства.
      4. Документ, подтверждающий право собственности на жильё.
      5. Заключение о согласовании с СЭС.
      6. Заключение пожарной инспекции.
      7. Справка из БТИ.
      8. Акт согласования строительства с соседями.
      9. Справка о согласовании с коммунальными службами.

      Также могут понадобиться другие документы на усмотрение суда.

      Самостоятельное узаконивание балкона обычно занимает много времени и сил. Поэтому есть смысл воспользоваться услугами юриста, Ведь в суде администрация и другие госорганы обычно возражают против узаконения балкона. Судья выясняет все нюансы, задает разные технические вопросы, от правильных ответов на которые будет зависеть положительное решение по поданному иску.

  47. Ярослав пишет:

    Добрый вечер,
    Ситуация – есть 2 этажный дом + цокольный этаж 1912 года, расположенный на центральной улице города Уфы. Он является памятником архитектуры и подлежит реставрации. Цокольный и 1 этаж являются нежилыми помещениями. 2 этаж (последний) – жилой.
    Дом был признан аварийным в 2013 году и подлежит расселению. В данный момент администрация занимается расселением жильцов, при этом предлагает очень маленькую выкупную цену, которая ниже рыночной в 2.5 раза, аргументируя это тем, что земля находиться в аренде (у кого не понятно!)…
    Вопрос – Возможно ли такое чтобы земля под домом построенным в 1912 году была в аренде? у всех жильцов есть свидетельство о собственности. По идеи земля под домом должна быть коллективной собственностью жильцов.
    Вопрос – если это возможно… То как можно перевести в ее собственность? на сколько я понимаю жильцы имеют преимущественное право на эту землю…
    возможно у вас будут еще какие ни будь комментарии по данному вопросу…

  48. Ростов-Дом пишет:

    Здравствуйте, Ярослав.

    В соответствии с Жилищным кодексом РФ, земля под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в МКД. Если вы официально не приватизировали земельный участок, он может находиться в муниципальном управлении. Но этот факт права собственности не отменяет.

  49. Игорь пишет:

    Добрый день.

    Есть дом, который находится в деревне. Дом принадлежит двум близким родственникам (по документам они собственники с равными долями). В деревне они уже очень давно не живут, но иногда приезжают на несколько дней пожить. В этом доме постоянно живет дальний родственник этих двух людей. Проживает он уже более 16 лет. Кроме того, все эти годы он был там прописан. Вопрос, может этот дальний родственник иметь какие-либо права на этот дом. Например, продать или передать по наследству.

  50. Ростов-Дом пишет:

    Здравствуйте, Игорь.

    Ваш вопрос не относится к теме статьи на этой странице. Советуем переадресовать его юристу. Можем порекомендовать партнеров сайта “Ростов-Дом”:

    http://gasanova.info/

    http://chakinsky.ru/

Оставьте комментарий



© 2009–2017 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru