Без дворника как без рукСодержание и ремонт жилья — жилищная услуга,  состоящая из широкого списка работ, которые следует регулярно выполнять для поддержания домав исправном состоянии. Перечень этих мер индивидуален, во многом на него влияют высота, этажность, материалы, год постройки, техническое состояние объекта.

В неприватизированных многоквартирных домах тариф на содержание и ремонт жилья устанавливается муниципальными властями. В частных МКД решать эти вопросы следует самим собственникам — подобно хозяевам индивидуальных домовладений.

В данной статье мы приводим оговариваемый законодательством основной список работ и услуг, которые управляющая организация должна выполнять в ходе содержания и ремонта жилья в любом многоквартирном доме, независимо от его частных технических особенностей.


Оглавление.

I. Содержание и ремонт жилья: общие вопросы.
II. Техническая эксплуатация объекта:

  1. Обеспечение безопасности проживания.
  2. Устранение аварий ЖКХ.
  3. Профилактика ЧП.
  4. Основные сезонные работы в ходе содержания и ремонта жилья.
  5. Уборка и благоустройство.
  6. Услуги, не предусмотренные в ходе содержания и ремонта жилья.

III. Эксплуатация многоквартирного дома и смежные услуги.
IV. Услуги по управлению многоквартирным домом.
V. Содержание и ремонт жилья: оценка качества работы.
VI. Приложение 1. Каталог типовых документов, разработанных Ассоциацией ТСЖ Ростовской области.
VII. Приложение 2. Законы, оговаривающие вопросы содержания и ремонта жилья.

I. Содержание и ремонт жилья: общие вопросы

Содержание жилья - общая заботаПомимо эксплуатации объекта, содержание и ремонт жилья включает в себя и операции по управлению многоквартирным домом. Следовательно, предоставлять эту услугу могут только управляющие компании или ТСЖ, но не подрядные организации.

Если объектом управляет ТСЖ или управляющая компания, все работы и услуги по содержанию и ремонту жилья должны быть включены в договор на управление многоквартирным домом, который жильцы вправе дополнять и корректировать — исходя из собственных возможностей и потребностей. Таким образом, устанавливаемый для многих собственников муниципальный тариф на содержание и ремонт жилья, строго говоря, профанация.

Федеральное законодательство оговаривает перечень работ и услуг, которые в ходе содержания и ремонта жилья выполнять необходимо.  В противном случае эксплуатирующая объект управляющая организация может быть привлечена к ответственности. Если же в многоквартирном доме  выбран вариант непосредственного управления, к ответственности могут привлечь и самих собственников.

Как показала практика, в многоэтажных домах не только ТСЖ, но и большинство управляющих компаний физически не способны выполнить весь оговариваемый законодательством перечень работ по содержанию и ремонту жилья. Исключения обычно составляют крупные многопрофильные предприятия. Но в большинстве случаев управляющей организации приходится привлекать на объект дополнительных подрядчиков (и узкоспециализированные субподрядные фирмы), при этом ответственность за качество по содержанию и ремонту жилья остается за УК (ТСЖ).

II. Техническая эксплуатация объекта

1. Обеспечение безопасности проживания

Это самый главный комплекс мер, которые управляющая компания (ТСЖ) должна выполнять в ходе содержания и ремонта жилья в многоквартирном доме – обеспечение безопасности проживания. Единственное исключение, когда собственникам потребовать выполнение этой услуги в принципе невозможно – если управляющая компания изначально пришла обслуживать аварийное жилье, либо объект, уже  имеющий аварийные конструкции. Решить такие проблемы за счет тарифа на содержание и ремонт жилья невозможно.

2. Устранение аварий ЖКХ

Чтобы минимизировать вероятность появления нового аварийного объекта, эксплуатирующая дом организация в ходе содержания и ремонта жилья должна своевременно устранять внутридомовые аварии — в сроки, оговариваемые законодательством.

3. Профилактика ЧП


Как показывает практика, не допускать аварии в ЖКХ значительно дешевле, чем в дальнейшем заниматься их устранением.  Поэтому содержание и ремонт жилья предусматривает многочисленные профилактически работы. К основным из них относятся:

а) Регулярные технические осмотры объекта (не реже двух раз в год) с последующим устранением выявленных незначительных дефектов:

▪ в водопроводных, канализационных коммуникациях, системах центрального отопления и горячего водоснабжения, обслуживающих более одного помещения;

▪ в электротехнических устройствах (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования и др.). ;

▪ прочистка канализационного лежака;

▪ проверка исправности канализационных вытяжек;

▪ проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;

▪ проверка заземления ванн;

▪ мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.);

▪ промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.;

▪ проверка заземления оболочки.

б)  Одновременно в ходе содержания и ремонта жилья предусматриваются и частичные осмотры многоквартирного дома — также с последующим устранением выявленных дефектов:

▪ промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли;

▪ проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах;

▪ мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.);

▪ уплотнение сгонов;

▪ прочистка внутренней канализации;

▪ прочистка сифонов;

▪ набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках;

▪ укрепление трубопроводов;

▪ проверка канализационных вытяжек;

▪ мелкий ремонт изоляции;

▪ проветривание колодцев;

▪ протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках;

▪ устранение мелких неисправностей электропроводки;

▪ смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.

Периодичность частичных осмотров в рамках содержания и ремонта жилья устанавливается управляющей компанией (ТСЖ) с собственниками по договоренности.

в) Внеплановые осмотры в рамках содержания и ремонта жилья должны производиться в случае возникновения крупных ЧП, аварий ЖКХ, стихийных бедствий (ураганные ветры, наводнения и пр.), а также других непредвиденных событий.


РЕКОМЕНДУЕМ:



4. Основные сезонные работы в ходе содержания и ремонта жилья:

а) Подготовка дома к зиме.

б) Подготовка дома в ходе содержания и ремонта жилья к эксплуатации в весенне-летний период:

▪ укрепление водосточных труб, колен и воронок;

▪ расконсервирование и ремонт поливочной системы;

▪ снятие пружин на входных дверях;

▪ консервация системы центрального отопления;

▪ ремонт оборудования детских и спортивных площадок;

▪ ремонт просевших отмосток;

▪ устройство дополнительной сети поливочных систем;

▪ укрепление флагодержателей.

5.Уборка и благоустройство

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, а также ряд других федеральных документов оговаривают комплекс работ по уборке и благоустройству дворовой территории многоквартирного дома,  а также мест общего пользования в ходе содержания и ремонта жилья.

Убирать подъезд следует регулярно

а) Во дворе:

▪ Обеспечение круглогодичной уборки придомовой (дворовой) территории, границы которой числятся за собственниками жилья на основании данных государственного кадастрового учета. Уборка двора в зимнее время в случае обильного снегопада осуществляется после его завершения, работы должны быть выполнены в течение 6-12 часов.

▪ Озеленение придомовой (дворовой) территории в ходе содержания и ремонта жилья осуществляется 1 раз в год в весеннее время.

▪ Текущий ремонт дворовых площадок. Производится 1 раз в год, весной.

б) Снаружи и внутри дома:

▪ обеспечение фасада дома номерными знаками, позволяющими прохожим четко определить его адрес;

▪ подготовка дома к праздникам и другим торжественным событиям государственного масштаба (вывешивание флагов и пр.);

▪ уборка кровли от мусора и грязи. Осуществляется дважды в год: весной и осенью с одновременной очисткой водосточных труб. В зимнее время по мере необходимости производится очистка крыши от снега (на многих кровлях не допускается образование осадка толще 30 сантиметров) и сосулек;

уборка подъезда и лестничных клеток;

▪ содержание почтовых ящиков.

6. Услуги, не предусмотренные законодательством в ходе содержания и ремонта жилья.

Ряд многоквартирных домов располагает оборудованием, находящимся в общедолевой собственности, наличие которого не является обязательным. Соответственно, законодательство не предусматривает и его эксплуатацию в ходе содержания и ремонта жилья. К наиболее распространенным образцам подобного оборудования относятся:

▪ домофоны;

▪ установленные у входа в подъезд кинокамеры;

▪ крышные телевизионные антенны;

▪ общедомовые узлы учета энергоресурсов;

▪ поквартирные узлы учета энергоресурсов, расположенные в местах общего пользования,  а не квартирах собственников.

Денежки счет любятВ результате расходы на содержание и ремонт этого оборудования позиционируются собственникам жилья как дополнительный тариф на другую услугу. В некоторых случаях траты компенсируются путем установки нерегулярных «поборов» или старинным древнерусским принципом строительства церквей и мостов — пусканием «шапки по кругу».

В идеале данные расходы следует включить в устанавливаемый тариф на содержание и ремонт жилья,  собственникам таких объектов и управляющей компании (ТСЖ) следует включить их в заключаемый договор на управление многоквартирным домом.

Одновременно в отдельных многоквартирных домах управляющими компаниями и ТСЖ в ходе содержания и ремонта жилья предоставляются дополнительные услуги, также не предусмотренные законодательством:

▪ круглосуточное дежурство консьержек, охрана объекта;

▪ внутриквартирный ремонт, в том числе — устранение внутриквартирных поломок коммунального оборудования (текущие краны, трубы, установка и поверка внутриквартирных счетчиков на энергоресурсы и пр.). Эти услуги могут предоставляться как за дополнительную плату, так и выполняться в рамках содержания и ремонта жилья по обоюдному согласию между собственниками и управляющей компанией (ТСЖ), закрепленному в договоре на управление многоквартирным домом.

III. Эксплуатация многоквартирного дома и смежные услуги

Кроме технической эксплуатации объекта, содержание и ремонт жилья предусматривает предоставление ряда смежных жилищно-коммунальных услуг:

▪ содержание и ремонт лифтового хозяйства;

▪ вывоз мусора;

▪ содержание и ремонт мусоропроводов;

▪ освещение мест общего пользования (МОП).

IV. Услуги по управлению многоквартирным домом:

Определите для своей УК объем работ▪ Сбор платежей за ЖКУ. В ходе содержания и ремонта жилья управляющие компании и ТСЖ производят сбор платежей с жильцов не только за жилищные, но и коммунальные услуги. Управляющие домом организации несут ответственность за своевременную оплату природных и энергетических ресурсов перед поставщиками. Таким образом, компенсация хронических неплатежей злостных задолжников за жилищно-коммунальные услуги неизбежно является  одной из затратных составляющих тарифа на содержание и ремонт жилья, зачастую «дотируют» неплательщиков в ущерб ремонту текущих кровель и других работ.

▪ Исполнение коммунальных услуг. Одновременно управляющие компании и ТСЖ несут ответственность и перед жильцами за качественное предоставление коммунальных услуг – как их исполнители. Если по вине монополистов они поставляются ненадлежащего качества, УК и товарищества производят предусмотренный законодательством перерасчет за коммунальные услуги.

▪ Хранение и ведение технических документов на многоквартирный дом.

▪ Осуществление регистрационного учета граждан.

▪ Информирование об изменении тарифов на коммунальные услуги.

▪ Организационная работа с собственниками по капитальному и текущему ремонту. Эти услуги предоставляются по решению большинства собственников, их  не входит в содержание и ремонт жилья.

▪ Арендная деятельность. По решению собственников, часть объектов общедолевого имущества (технические этажи или фасады дома под размещение рекламных щитов) может сдаться в аренду, за счет которой частично снижается установленный в многоквартирном доме тариф на содержание и ремонт жилья.

V. Содержание и ремонт жилья: оценка качества

Объективно оценить качество содержания и ремонта жилья в ряде многоквартирных домов проблематично вследствие установленных собственниками муниципальных тарифов на эту услугу и отсутствия грамотно составленных договоров на управление многоквартирным домом, а также отсутствия федеральных стандартов, оговаривающих этот вопрос. Вместе с тем, по оценкам ряда экспертов, сфера жилищных услуг все же развивается как новое направление бизнеса.

Жильцы МКД сами должны определять объем услуг по техобслуживаниюНа сегодняшний день Ассоциация ТСЖ Ростовской области разработала типовые критерии оценки качества по содержанию и ремонту жилья, которые предлагается производить по трехбалльной системе: «хорошо», «удовлетворительно» и «неудовлетворительно» (предоставлять эту услугу «на отлично» с учетом нынешнего технического состояния жилищного фонда и обилия малоимущих собственников жилья практически невозможно), а также ряда других документов, восполняющих пробелы в законодательстве.

В частности, собственники жилья могут оговорить критерии качества предоставляемой услуги по содержанию и ремонту жилья непосредственно в составленных приложениях к заключенному договору на управление многоквартирным домом.   Подробности смотрите в каталоге ниже.

VI. Приложение 1. Каталог типовых документов

Скачать

Критерии оценки качества работ по  содержанию и ремонту жилья.


Скачать

Критерии общей оценки качества работы по содержанию и ремонту жилья управляющей организации.


Скачать

Акт общей оценки качества работы по содержанию и ремонту жилья управляющей организации.


Скачать

Порядок снижения оплаты в связи с невыполнением качества работ по содержанию и ремонту жилья.


Скачать

Акт выполненных работ по содержанию и ремонту жилья и порядок их оплаты.



Скачать

Типовая форма акта обследования (осмотра) многоквартирного дома.



VII. Приложение 2. Каталог законов, оговаривающих вопросы содержания и ремонта жилья

Читайте также:


rss RSS-лента Новости по почте Новости на почту

Комментарии: 94

  1. Сергей Ив. пишет:

    Вот-вот, застучать ближнего своего – это ж милое дело. Облом только, если у дамочки окажутся все эти разрешения. Ну или начнет приводить все “в первоначальное состояние” – мало не покажется. По принципу “мама, роди меня обратно”.

    • Анатолий пишет:

      Никаких разрешений на перепланировку и реконструкцию у ней не было.

  2. Анатолий пишет:

    Уважаемый Сергей Ив. Не вторую неделю, а второй год пишу. Государство переложило все заботы по МКД на плечи собственников помещений и согласно ЖК РФ решением собрания выбирается председатель совета МКД, который и следит за состоянием дома и наживает себе врагов. Воруют эл. энергию, воду, портят имущество. А Вы пишите прибрать квартирку. У меня такой возраст, что скоро понадобится вечная квартирка. А на сайт я всегда обращаюсь, чтобы получить консультацию.

  3. Татьяна пишет:

    Добрый день! Можно ли у Вас получить разъяснения по следующей ситуации: обратились в МУП с вопросом заключения договора управления, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг холодного водоснабжения и водоотведения в отношении нежилого помещения расположенного в многоквартирном доме (с другими обслуживающими организациями напрямую у нас заключены договора, а с водоконалом – не было вовремя получено уведомление и возникла сама ситуация, которая описывается ниже). Нам предложили подписать договор с МУП (речь идет о сроках и датах подписания договора – говорим о настоящем времени, т.е. декабрь 2015г). В договоре прописаны следующие пункты: «П.4.6. Управляющая организация вправе взимать с правообладателей помещений плату по ставке «с содержание и ремонт жилого помещения», а также плату за коммунальные услуги в порядке, предусмотренном условиями конкурса и договором управления многоквартирным домом, с даты начала выполнения обязательств, возникших по результатам проведенного открытого конкурса. Собственники помещений обязаны вносить указанную плату, вне зависимости от заключения или не заключения в письменной форме договора управления с управляющей организацией, выигравшей конкурс.
    П.7.1. Настоящий договор вступает в силу с 1.01.2015 в части внесения ежемесячного платежа; действует в соответствии с условиями конкурса один год начиная с 1.11.2014г. и может быть пролонгирован, а срок не более чем 3 года.»)
    Мы готовы подписать договор от декабря.2015г – но как быть свыше указанными пунктами? Правомерно ли подписывать такой договор? Помещение нежилое (в праве собственности указана общая площадь и четко прописано, что этаж 1 и подвал)- правомерно, что МУП выставляет счет по общей площади нежилого помещения (или все же есть отличия для таких помещений – подвал, который не используется..). Можно ли скорректировать наше желание оплачивать услуги с даты подписания договора, а не согласно сроков п.7.1. И соответственно нам нужно будет написать протокол разногласий?

    • Nika пишет:

      А это кто -МУП со странными условиями договора?

    • Ростов-Дом пишет:

      1. Разумеется, подписывать предлагаемый договор неправомерно – с точки зрения казуистики. Вам предлагают официально оформить отношения “задним числом”, как часто у нас бывает.
      2. Разницы между собственниками жилых и нежилых помещений в доме не существует в вопросах оплаты “коммуналки”, принцип один – сколько потребили ресурса, столько и заплатили.
      3. В расходах коммунального ресурса на нужды дома все собственники также несут одинаковые расходы – пропорционально площади помещения в общей площади всех помещений. При этом этажность помещения 10-й этаж, подвал или, допустим, минус второй этаж, не учитывается. Равно как и его предназначение: квартира, парикмахерская, магазин.
      4. В свете изложенного, подписывать Вам или нет договор “задним числом” – решать Вам.

  4. Любовь пишет:

    Здравствуйте, у нас небольшая протечка полотенцасушителя, я связалась с сантехником нашего ТСЖ,чтобы он пришел в воскресенье и перекрыл трубы в подвале. Т.к наш мастер бесплатно заменит нам полотенцесушитель. на что сантехник ТСЖ мне ответил “заплатите 500 я выйду в выходной,не заплатите я не выйду”,Законно ли с меня требует сантехник 500 рублей за выход в воскресенье?
    Получается в будние дни он может сделать бесплано. Но в будни мы к сожалению не можем быть дома т.к и многие работаем.
    Как составить акт заявления в отказе помощи на председателя ТСЖ.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Любовь.

      Ситуация с вашим полотенцесушителем не является аварийной, поэтому сантехник ТСЖ совершенно не обязан в свой законный выходной выходить на работу в экстренном порядке и бесплатно. Тут действительно стоило бы договориться по-хорошему и стимулировать его внеурочный труд небольшой оплатой.

      Второй способ – перекрыть трубы в подвале самостоятельно, невзирая на выходной. В конце концов, вы собственница имущества в МКД и можете распоряжаться им по собственному усмотрению :) Это обойдется бесплатно.

      Ну и, наконец, в будний день тоже можно найти компромиссный вариант для встречи с сантехником – до или после вашей работы.

      Так что жалобы на председателя ТСЖ в данном конкретном случае считаем бессмысленной и беспочвенной склокой.

      • Любовь пишет:

        А если председатель тсж отказывается давать ключи от подвала мотивируя это тем что ,мы не являемся членами комиссии.
        Как в этой ситуации поступить?

  5. Галина пишет:

    Для начала: все вопросы пользования и распоряжения общим имуществом решаются 2/3 всех голосов собственников на общем собрании. Т.е., если на общем собрании собственники 2/3 голосов проголосовали ЗА предоставление ключей кому ни попадя – председатель должен дать их Вам без писку. Если нет – стойте в сторонке. В подвале находится инженерное оборудование, особым образом отрегулированное, возможно, дорогостоящая арматура, счётчики и т.п. Если все, кому не лень, будут туда шастать и крутить-вертеть как Бог на душу положит, то кто будет виноват в авариях, разбалансировке и тому подобных неприятностях? Хозяин должен быть один. Тогда и спрос с него по-полной. Другое дело, если авария. Тут ответственное лицо (сантехник, аварийка, председатель или кто там ещё) должен устранить аварию в течение времени, установленного в Договоре. Кроме того, собственник полностью отвечает за состояние внутриквартирного оборудования и разводки. В общедомовое включаются только стояки с запорными устройствами на них, а полотенцесушитель от резьбы – это Ваша епархия.

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru