Подъезд - общая территория.Юридические вопросы использования земли под многоквартирными домами являются достаточно сложными. Безусловно, это связано с тем фактом, что данная территория может быть только коллективной собственностью всех владельцев объекта. Больше всего проблем возникает с землей, прилегающей к многоквартирному дому, которой также могут владеть только все собственники строения.


Оглавление.

I. Земля под новостройкой.
II. Земля под «старыми» многоквартирными домами.

  1. Право на землевладение.
  2. Как приватизировать землю под многоквартирным домом.

III. Приватизация придомовой территории.
IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией:

  1. Коллективная собственность.
  2. Ограничение прохода посторонних.
  3. Содержание и благоустройство придомовой территории.

V. Налог на землю под многоквартирным домом.
VI. Изъятие земли под многоквартирным домом.

Юлия

I. Земля под новостройкой

В настоящее время приобретение жилья в многоквартирном доме автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье, и ряда прилегающих территорий — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе возведения объекта. Земля, расположенная под многоквартирным домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества1.

II. Земля под «старыми» многоквартирными домами2

1. Право на землевладение

Старый дом.В «старых» многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию до 1 марта 2005 года (дата введения нового Жилищного кодекса), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, безвозмездно переходит в общую долевую собственность, если:

▪ до даты вступления в силу нового ЖК РФ в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы;

▪  на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка;

▪  в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир (нежилых помещений) имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации.

2. Как приватизировать землю под многоквартирным домом

В остальных «старых» многоквартирных домах собственники жилья также могут безвозмездно приватизировать расположенную под строением землю и часть прилегающей территории. Этот процесс сопряжен со следующими этапами:

▪  проведением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо (жилец, управдом, председатель домового комитета, ТСЖ);

▪  обращением уполномоченного лица в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;

▪  обращением уполномоченного лица в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением;

▪  местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре, в результате чего он получает индивидуальные характеристики, позволяющие отличить себя от других земельных участков и выполнить качественную и экономическую оценку.

III. Приватизация придомовой территории

Земля и цветы - общие.Данный процесс крайне сложен и не отрегулирован законодательно. Так, в частности, в Земельном кодексе и во всем российском законодательстве понятие «придомовая территория» отсутствует, хотя оно встречается в подзаконных актах.

Одновременно Жилищный кодекс РФ косвенно подразумевает наличие в коллективной собственности и придомовой территории, отмечая, что собственникам жилья принадлежит не только участок, на котором непосредственно расположено строение, но и элементы озеленения и благоустройства. При этом границы данной территории должны определяться земельным и градостроительным законодательством1.

Де-юре размеры придомовой территории определяются в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Следовательно, эта миссия в большинстве случаев оказывается возложенной на муниципальные власти, которые должны определять границы земельного участка в соответствии с местным градостроительным регламентом3. Кроме того, при определении площади придомовой территории власти должны руководствоваться его естественными границами, а также границами соседних земельных участков.

Де-факто в Ростове нередко получается, что после приватизации земли под многоквартирным домом, часть двора остается в муниципальной собственности. Нередки случаи, когда на городской территории расположена относящаяся к многоквартирному дому детская площадка, в старых МКД без удобств зачастую на муниципальной земле стоят дворовые туалеты, являющиеся общедолевым имуществом.

IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией

1. Коллективная собственность

Двор МКД - общедолевая собственность.После приватизации земля под многоквартирным домом и придомовая территория становятся общей собственностью всех владельцев МКД, пользоваться которой можно только коллективно. В связи с этим хотелось бы отметить ряд нюансов, с которыми могут столкнуться землевладельцы на различных жизненных этапах:4

▪  согласно пункту 1 ст. 37 Жилищного кодекса, доля в праве общей собственности на землю пропорциональная общей площади помещения;

▪  ни один из собственников жилья многоквартирного дома не может продать свою долю земли, относимой Жилищным кодексом РФ к общедолевому имуществу, другому собственнику, и уж тем более — стороннему лицу;

▪  при этом допускается продажа некоторых участков придомовой территории, не относимых законодательством к общедолевому имуществу. Иными словами, если впоследствии, например, собственник жилого или нежилого помещения первого этажа захочет изменить планировку своей квартиры и возвести пристройку, тем самым заняв часть придомовой земли, он может получить на это право, согласовав свои действия с каждым из домовладельцев. Для этого можно заключить с соседями договор аренды либо просто выкупить у них эту площадь;

▪  собственник первого этажа многоквартирного дома при согласии других собственников (см. пункт выше) может разместить на приватизированной придомовой территории небольшой приусадебный участок, арендовав территорию у соседей — как часто бывает в южнороссийских городах и поселках. Но он не сможет продать свою квартиру вместе с используемым приусадебным участком и уж тем более — продать участок отдельно от квартиры;

▪  придомовая территория по решению общего собрания собственников жилья может быть передана в пользование или аренду в том числе и сторонним лицам (например, под размещение коммерческого магазина). При этом деньги с арендных платежей должны получать все собственники данного МКД — пропорционально своей доле.

2. Ограничение прохода посторонних

Подобно владельцам индивидуального домовладения, имеющим право оградить свой объект забором, участок, на котором расположен МКД, также  может быть ограничен правом пользования других лиц — если это не ущемляет права последних. Соответственно, двор многоквартирного объекта также можно оградить забором через него невозможно пройти к другим строениям, улицам, паркам или скверам.

Одновременно собственники дома имеют право не разрешить прокладывать через свой земельный участок коммуникации5.

3. Содержание придомовой территории

Вопрос, кто же должен нести расходы по содержанию, уборке и благоустройству придомовой  территории, на наш взгляд, полностью так и не решен. Как мы уже отмечали, Жилищный кодекс РФ относит к общедолевой собственности «элементы озеленения и благоустройства», расходы по содержанию оных должны входить в тариф на содержание и ремонт жилья.

Но на чьи плечи ложится содержание остальных площадей придомовой территории, официально принадлежащей собственникам жилья, пока не ясно.

V. Налог на землю под многоквартирным домом

Налог на землю.Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог с даты проведения государственного кадастрового учета земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для каждого налогоплательщика будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам6.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 388), налогоплательщиками признаются организации и физ. лица, обладающие:

  • земельными участками на праве собственности;
  • правом постоянного (бессрочного) пользования;
  • правом пожизненного наследуемого владения.

Налоговая база земельного участка (там же, ст. 360) определяется как его кадастровая стоимость, которая в свою очередь оценивается государством на основании анализа рыночной стоимости различных участков (в Ростове — определяется органами Роснедвижимости).

Годовая сумма земельного налога рассчитывается
по следующей формуле:
7

ЗН = Кст x Сн x Квл х Дзу

ЗН — земельный налог;

Кст — кадастровая стоимость земельного участка;

Сн — ставка налога, установленная местными властями. Для жилых домов она не может превышать 0,3%;

Квл — коэффициент владения квартирой. Например, если собственники купили жилье полгода (6 месяцев) назад, Квл = 6/12, для старожилов Квл = 12/12.

Дзу —доля земельного участка. Данная величина эквивалентна размеру доли в общем имуществе МКД и определяется путем деления площади помещения собственника на общую площадь всех помещений в многоквартирном доме (жилых и нежилых).

Являющиеся собственниками помещений в многоквартирных домах юридические лица и ИП рассчитывают и выплачивают сумму налога на землю самостоятельно, физические лица получают из налоговых инспекций уведомления с уже выполненными расчетами. Для отдельных категорий граждан в Налоговом кодексе предусмотрено предоставление кадастрового вычета в виде уменьшения кадастровой стоимости на 10 тыс. рублей. Одновременно на сегодняшний день ряд льготных категорий граждан Ростова полностью освобожден от оплаты земельного налога решением Ростовской-на-Дону городской думы от 03.08.2005 №38.

VI. Изъятие земли под многоквартирным домом

Принадлежащий собственнику жилья земельный участок может быть изъят для муниципальных или государственных нужд. Такое решение принимается городскими или федеральными властями. Последние должны официально уведомить домовладельца за год до предстоящей процедуры.

После этого квартира собственника выкупается. Если домовладелец и власти не сошлись в цене, либо последний по каким-либо причинам не хочет выезжать, власти могут обратиться в суд.

Источники:

  1. Статья 36.1 Жилищного кодекса РФ.
  2. С. А. Атаманенко, С. Л. Горобец «Все об оплате жилищно-коммунальных услуг или как эффективно управлять своей квартирой». Раздел I, пп. №№ 14–16.
  3. Статья 43.4 Градостроительного кодекса РФ.
  4. Использование придомовой территории по новому Жилищному кодексу.
  5. Статьи 261, 274 Гражданского кодекса РФ.
  6. Министерство Финансов РФ письмо № 03-05-05-02/57 от 21.07.2010 г.
  7. «В собственности земли нет, а налог плати?» Игорь Морсков, заместитель руководителя Управления ФНС России по Ростовской области. «Мне интересно», август 2008 г.

Олег ПЕТРУШИН

Читайте также:

rss RSS-лента Новости по почте Новости на почту

Комментарии: 354

  1. Надежда пишет:

    Здравствуйте, помогите советом. Ситуация такая: есть дом, в нем 3 квартиры. Все квартиры приватизированы. В этом году я подала документы на приватизацию придворовой территории, так как являюсь одним из собственников квартиры. Хотим оформить общую долевую собственность. У нас у всех отдельный вход. На устном собрании решили поставить заборы, чтобы полностью не видеться с соседями. Хотим построить дом на участке, с согласия всех собственников. Возможно ли это? Как должны оформить этот документ о согласии, если это возможно? Так как у нас много детей, нам просто не где жить, вот и решили построить маленький домик.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Надежда.

      Для грамотного решения вопроса вам необходима консультация юриста. Можем порекомендовать партнеров сайта “Ростов-Дом”:

      http://gasanova.info/

      http://chakinsky.ru/

  2. Татьяна пишет:

    Подскажите пожалуйста! Я живу в многоквартирном доме (!120), которому 16 лет. Рядом тоже многоквартирный дом(122), который был построен позже. Была идея размежевать и приватизировать землю между домами В этом было отказано, т.к. земли мало и там проходит дорога еще от одного дома. Но с течением времени этот дом 122, приватизировал всю землю вплоть до нашего фундамента. Без нашего разрешения Приватизация подписана зам мэра города.Почему вдруг стало это возможным? Как вернуть нам ту муниципальную землю, которая принадлежит нашему дому?

  3. Ростов-Дом пишет:

    Если дом, приватизировавший землю, был построен в советские времена, это законно.
    Ваш дом построили уже в рыночную эпоху.
    Покупая квартиру, вам следовало поинтересоваться у застройщика, какой площади будет придомовая территория и какие объекты на ней предусмотрены. И если вас не устраивала площадь земли, вы могли купить квартиру в другом доме.

  4. лидия пишет:

    Здравствуйте.Вопрос 44 от Сергея, из вашего ответа я поняла, что жители аварийного дома имеют право на получение квартиры +компенсации за земельный участок?(участок оформлен в долевую собственность)

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Лидия.

      По Жилищному кодексу, собственники помещений в МКД обязаны за собственные средства снести аварийное здание (в течение года после признания его аварийным) или приступить к его реконструкции. При этом собственники остаются хозяевами земельного участка.

      Если они этого не делают, то задачи сноса и расселения берут на себя муниципальные власти.

      Здесь возможны два варианта:

      1. Забираете стоимость квартиры деньгами (так называемая, выкупная стоимость). В данном случае заключается соответствующее соглашение, в котором и прописываются все нюансы данной «сделки». В выкупную стоимость включаются все расходы собственника на приобретение квартиры плюс сама стоимость квартиры. В соглашении может быть прописано, что гражданину будет предоставлено другое жилье в счет выкупной суммы. В выкупную сумму также входит и упущенная выгода гражданина (например, если ранее он сдавал квартиру в аренду), и все расходы, связанные с переездом. Поэтому чтобы иметь общее представление о стоимости квартиры, можно обратиться в оценочную компанию, которая и назовет вам приблизительную стоимость вашей квартиры.

      2. Вам выдают равнозначное жилье. Здесь имеется в виду, что жилье должно быть одинаковым по квадратным метрам и количеству комнат; благоустроенным и находиться в том же районе, что и бывшая квартира, которая подлежит сносу.

      Земля же собственникам, не пожелавшим или не сумевшим самостоятельно реконструировать свой дом, уже не принадлежит. Ее забирает муниципалитет для городских нужд.

      • лидия пишет:

        Выкупная стоимость-имеется в виду стоимость сносимой квартиры?Она копеешная+выкуп земли=на новую квартиру, даже однокомнатну не хватает.Остается второй вариант и землю у нас просто забирают?

        • Ростов-Дом пишет:

          Да, забирают. После этого ее, скорее всего, продадут с аукциона застройщику.

          Или же с другими собственниками утилизируйте дом за свой счет, без участия города, а после этого можете продавать землю и покупать квартиру. Если дом маленький, возможно, это и выгодно.

          • лидия пишет:

            Спасибо, все понятно.

          • Дмитрий пишет:

            Здравствуйте! Мы собственники квартиры в многоквартирном доме. Участок под домом принадлежит застройщику. У него проблемы и судебные приставы наложили арест на этот участок, видимо с целью потом продать. Скажите пожалуйста, могут ли кредиторы что-то сделать с этой землей и создать нам проблемы? Спасибо

            • Ростов-Дом пишет:

              Здравствуйте, Дмитрий.

              В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ “О введении в действие ЖК РФ”, право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона:

              - с даты вступления в силу ЖК РФ (с 01.03.2005) – в отношении участков, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет;

              - с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета – в отношении участков, не сформированных до 01.03.2005.

              МКД, введенные в эксплуатацию после 01.03.2005, принимаются комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие дома.

              Если быть точнее, законодатель выбрал формулировку “участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД”.

              Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 №13147/09, такая передача земли в общую долевую собственность не предусматривает издания уполномоченным органом нормативного акта. Об этом же четко сказано в п. 66 Постановления №10/22: каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

  5. Ростов-Дом пишет:

    Удачи, Лидия.

  6. Татьяна пишет:

    Добрый день!На сайте Госуслуги впервые пришло уведомление об оплате земельного налога в т.ч.пени.Барак двухквартирный,квартира соседа в собственности,а моя муниципальная.Его земля также в собственности.Право собственности на землю под бараком(своей квартирой)я не оформляла.На каком основании мне могли начислить налог на землю?Спасибо за ответ.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Татьяна.

      Напишите письмо руководителю налоговой инспекции (можно отнести лично два экземпляра, и на вашем пусть поставят штемпель и дату приема), в котором уведомите, что не являетесь собственником помещения (а значит, и доли земельного участка) в данном доме. В качестве доказательства можно приложить договор социального найма, справку из ЕГРП (”юстиции”) об отсутствии собственности.

      Скорее всего, начисление вам земельного налога – это ошибка.

  7. Юлия пишет:

    Здравствуйте.Ситуация такая.Я проживаю в трёхквартирном доме,квартира находится в собственности,земля под домом и придомовой участок нет.Обращалась в администрацию по поводу приватизации земли и придомового участка.В приватизации земли под домом мне было отказано ,в связи с тем,что над нами находится неприватизированная квартира,а придомовой участок(во избежание штрафа) предложили взять в аренду или за свой счёт межевать участок,который потом выставят на торги.Правомерны ли действия администрации?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Юлия.

      Все зависит от площади неприватизированной квартиры.

      По закону, если более 50 процентов помещений в многоквартирном доме приватизировано, то приватизирвовать землю под МКД можно.

  8. Татьяна пишет:

    Здравствуйте! У нас четырех квартирный дом, но только в двух квартирах живут собственники. Одна квартира снята по договору социального найма, а в другой живет наследник, который не оформил наследство на квартиру. Хотим оформить придомовую территорию в общедолевую собственность, но нам Муниципалитет не разрешает, так как не все жители собственники квартир. Однако сам Муниципалитет уже отдал часть нашей придомовой территории в аренду лицу, не живущему в нашем доме. Как нам быть?

  9. Татьяна пишет:

    Напишите, пожалуйста, по какому Закону можно приватизировать землю по МКД, если 50% квартир приватизировано?

  10. Дмитрий пишет:

    Добрый день! У нас многоквартирный дом. На лето под нашими окнами (мы проживаем на 2 этаже) на тротуаре ставит индивидуальный предприниматель палатку, в которой торгует фруктами. Палатка стоит в плотную к дому. У предпринимателя договор на аренду земли с администрацией. Как определить входит ли тротуар в паспорт придомовой территории, хотим оспорить договор с администрацией.

  11. Ростов-Дом пишет:

    Здравствуйте, Дмитрий.

    Земля, вплотную примыкающая к дому, вряд ли может быть муниципальной. Поэтому у администрации нет оснований сдавать ее в аренду предпринимателю. Чтобы прояснить вопрос, сделайте запрос в Росреестр.

  12. Ирина пишет:

    Добрый день. Являюсь собственником квартиры в двухквартирном доме, расположенном на земельном участке. Земля оформлена как общедомовое имущество многоквартирного дома. Хочу расширить свою половину дома, сделать пристройку. Возможно ли это? Какие документы необходимо оформить, чтобы узаконить пристройку?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Ирина.

      Без согласия всех собственников – не можете. Следует провести собрание жильцов, на котором поставить вопрос о таком способе использования придомовой территории, как возведение пристройки. Решение собрания зафиксировать в протоколе.

      После этого, если решение будет положительным, необходимо разработать проект сооружения и узаконить его в городской архитектуре.

Оставьте комментарий



© 2009–2017 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru