Юридические вопросы использования земли под многоквартирными домами являются достаточно сложными. Безусловно, это связано с тем фактом, что данная территория может быть только коллективной собственностью всех владельцев объекта. Больше всего проблем возникает с землей, прилегающей к многоквартирному дому, которой также могут владеть только все собственники строения.
Оглавление.
I. Земля под новостройкой.
II. Земля под «старыми» многоквартирными домами.
III. Приватизация придомовой территории.
IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией:
- Коллективная собственность.
- Ограничение прохода посторонних.
- Содержание и благоустройство придомовой территории.
V. Налог на землю под многоквартирным домом.
VI. Изъятие земли под многоквартирным домом.
I. Земля под новостройкой
В настоящее время приобретение жилья в многоквартирном доме автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье, и ряда прилегающих территорий — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе возведения объекта. Земля, расположенная под многоквартирным домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества1.
II. Земля под «старыми» многоквартирными домами2
1. Право на землевладение
В «старых» многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию до 1 марта 2005 года (дата введения нового Жилищного кодекса), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, безвозмездно переходит в общую долевую собственность, если:
▪ до даты вступления в силу нового ЖК РФ в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы;
▪ на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка;
▪ в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир (нежилых помещений) имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации.
2. Как приватизировать землю под многоквартирным домом
В остальных «старых» многоквартирных домах собственники жилья также могут безвозмездно приватизировать расположенную под строением землю и часть прилегающей территории. Этот процесс сопряжен со следующими этапами:
▪ проведением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо (жилец, управдом, председатель домового комитета, ТСЖ);
▪ обращением уполномоченного лица в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;
▪ обращением уполномоченного лица в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением;
▪ местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре, в результате чего он получает индивидуальные характеристики, позволяющие отличить себя от других земельных участков и выполнить качественную и экономическую оценку.
III. Приватизация придомовой территории
Данный процесс крайне сложен и не отрегулирован законодательно. Так, в частности, в Земельном кодексе и во всем российском законодательстве понятие «придомовая территория» отсутствует, хотя оно встречается в подзаконных актах.
Одновременно Жилищный кодекс РФ косвенно подразумевает наличие в коллективной собственности и придомовой территории, отмечая, что собственникам жилья принадлежит не только участок, на котором непосредственно расположено строение, но и элементы озеленения и благоустройства. При этом границы данной территории должны определяться земельным и градостроительным законодательством1.
Де-юре размеры придомовой территории определяются в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Следовательно, эта миссия в большинстве случаев оказывается возложенной на муниципальные власти, которые должны определять границы земельного участка в соответствии с местным градостроительным регламентом3. Кроме того, при определении площади придомовой территории власти должны руководствоваться его естественными границами, а также границами соседних земельных участков.
Де-факто в Ростове нередко получается, что после приватизации земли под многоквартирным домом, часть двора остается в муниципальной собственности. Нередки случаи, когда на городской территории расположена относящаяся к многоквартирному дому детская площадка, в старых МКД без удобств зачастую на муниципальной земле стоят дворовые туалеты, являющиеся общедолевым имуществом.
IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией
1. Коллективная собственность
После приватизации земля под многоквартирным домом и придомовая территория становятся общей собственностью всех владельцев МКД, пользоваться которой можно только коллективно. В связи с этим хотелось бы отметить ряд нюансов, с которыми могут столкнуться землевладельцы на различных жизненных этапах:4
▪ согласно пункту 1 ст. 37 Жилищного кодекса, доля в праве общей собственности на землю пропорциональная общей площади помещения;
▪ ни один из собственников жилья многоквартирного дома не может продать свою долю земли, относимой Жилищным кодексом РФ к общедолевому имуществу, другому собственнику, и уж тем более — стороннему лицу;
▪ при этом допускается продажа некоторых участков придомовой территории, не относимых законодательством к общедолевому имуществу. Иными словами, если впоследствии, например, собственник жилого или нежилого помещения первого этажа захочет изменить планировку своей квартиры и возвести пристройку, тем самым заняв часть придомовой земли, он может получить на это право, согласовав свои действия с каждым из домовладельцев. Для этого можно заключить с соседями договор аренды либо просто выкупить у них эту площадь;
▪ собственник первого этажа многоквартирного дома при согласии других собственников (см. пункт выше) может разместить на приватизированной придомовой территории небольшой приусадебный участок, арендовав территорию у соседей — как часто бывает в южнороссийских городах и поселках. Но он не сможет продать свою квартиру вместе с используемым приусадебным участком и уж тем более — продать участок отдельно от квартиры;
▪ придомовая территория по решению общего собрания собственников жилья может быть передана в пользование или аренду в том числе и сторонним лицам (например, под размещение коммерческого магазина). При этом деньги с арендных платежей должны получать все собственники данного МКД — пропорционально своей доле.
2. Ограничение прохода посторонних
Подобно владельцам индивидуального домовладения, имеющим право оградить свой объект забором, участок, на котором расположен МКД, также может быть ограничен правом пользования других лиц — если это не ущемляет права последних. Соответственно, двор многоквартирного объекта также можно оградить забором через него невозможно пройти к другим строениям, улицам, паркам или скверам.
Одновременно собственники дома имеют право не разрешить прокладывать через свой земельный участок коммуникации5.
3. Содержание придомовой территории
Вопрос, кто же должен нести расходы по содержанию, уборке и благоустройству придомовой территории, на наш взгляд, полностью так и не решен. Как мы уже отмечали, Жилищный кодекс РФ относит к общедолевой собственности «элементы озеленения и благоустройства», расходы по содержанию оных должны входить в тариф на содержание и ремонт жилья.
Но на чьи плечи ложится содержание остальных площадей придомовой территории, официально принадлежащей собственникам жилья, пока не ясно.
V. Налог на землю под многоквартирным домом
Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог с даты проведения государственного кадастрового учета земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для каждого налогоплательщика будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам6.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 388), налогоплательщиками признаются организации и физ. лица, обладающие:
- земельными участками на праве собственности;
- правом постоянного (бессрочного) пользования;
- правом пожизненного наследуемого владения.
Налоговая база земельного участка (там же, ст. 360) определяется как его кадастровая стоимость, которая в свою очередь оценивается государством на основании анализа рыночной стоимости различных участков (в Ростове — определяется органами Роснедвижимости).
Годовая сумма земельного налога рассчитывается
по следующей формуле:7
ЗН = Кст x Сн x Квл х Дзу
ЗН — земельный налог;
Кст — кадастровая стоимость земельного участка;
Сн — ставка налога, установленная местными властями. Для жилых домов она не может превышать 0,3%;
Квл — коэффициент владения квартирой. Например, если собственники купили жилье полгода (6 месяцев) назад, Квл = 6/12, для старожилов Квл = 12/12.
Дзу —доля земельного участка. Данная величина эквивалентна размеру доли в общем имуществе МКД и определяется путем деления площади помещения собственника на общую площадь всех помещений в многоквартирном доме (жилых и нежилых).
Являющиеся собственниками помещений в многоквартирных домах юридические лица и ИП рассчитывают и выплачивают сумму налога на землю самостоятельно, физические лица получают из налоговых инспекций уведомления с уже выполненными расчетами. Для отдельных категорий граждан в Налоговом кодексе предусмотрено предоставление кадастрового вычета в виде уменьшения кадастровой стоимости на 10 тыс. рублей. Одновременно на сегодняшний день ряд льготных категорий граждан Ростова полностью освобожден от оплаты земельного налога решением Ростовской-на-Дону городской думы от 03.08.2005 №38.
VI. Изъятие земли под многоквартирным домом
Принадлежащий собственнику жилья земельный участок может быть изъят для муниципальных или государственных нужд. Такое решение принимается городскими или федеральными властями. Последние должны официально уведомить домовладельца за год до предстоящей процедуры.
После этого квартира собственника выкупается. Если домовладелец и власти не сошлись в цене, либо последний по каким-либо причинам не хочет выезжать, власти могут обратиться в суд.
Источники:
- Статья 36.1 Жилищного кодекса РФ.
- С. А. Атаманенко, С. Л. Горобец «Все об оплате жилищно-коммунальных услуг или как эффективно управлять своей квартирой». Раздел I, пп. №№ 14–16.
- Статья 43.4 Градостроительного кодекса РФ.
- Статьи 261, 274 Гражданского кодекса РФ.
- «В собственности земли нет, а налог плати?» Игорь Морсков, заместитель руководителя Управления ФНС России по Ростовской области. «Мне интересно», август 2008 г.
Олег ПЕТРУШИН
Читайте также:
- Сколько стоит кусочек Ростова?
- В долгу перед землей.
- Мир народам, землю — ЖСК.
- Границы ответственности в ЖКХ.
- Придомовая территория многоквартирного дома.
 RSS-лента |
 Новости на почту |
Такой вопрос к Ростов-Дом. 1/2 часть многоквартирного дома занимают две семьи, у каждой отдельная квартира. Но одна квартира к проезжей части, а другая за ней, то есть с огородов. Рядом с домом земля в общей долевой собственности, за домом получились два огорода. Как поделить землю рядом с домом? Имеют ли оба хозяина квартир на неё одинаковые права. У каждого машина и нужны места для стоянки. Спасибо.
Право на придомовую территорию собственников многоквартирного дома пропорционально площади жилья в общей площади жилых помещений дома.
Географическое месторасположение квартиры значения не имеет.
Если дом пятиэтажный, жилец пятого этажа имеет те же права на землю, что и первого.
Жилец пятого подъезда имеет те же права на землю, расположенную под окнами жильцов первого подъезда, что и они сами.
Спасибо.
На какой закон можно опереться при разделе земли многоквартирного дома? Спасибо.
К сожалению, вы ее не поделите. Это все равно что делить крышу или несущую стену.
Жилищным кодексом РФ придомовая территория отнесена к коллективному имуществу всех собственников жилья МКД.
Таким образом, Вам остается неформально договориться друг с другом: ты берешь этот участок, я – тот.
На всякий случай ознакомьтесь с этой статьей:
http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
подскажите . дом в нем 2 квартиры . 1я кв приватизирована на 1 человека . 2я на 3х человек . правильно ли я понимаю что земля будет в доле на 4х человек ?
Неправильно, доля в общей собственности определяется только по площади жилых помещений, а не по количеству людей
А нежилые не забыли?
Площадь земельного участка 100 кв м. В регистрационном свидетельстве обычно указывается эта площадь и право собственника помещения в доле, пропорционально площади жилого помещения.
А нежилые помещения в доме -это отдельный вопрос.
Вообще размер причитающейся вам доли -отдельный вопрос, выделить долю невозможно, гараж поставить на своей доле тоже нельзя и т.д.
можно спросить мне задали узнать сколько могут составлять участки много квартирных домов, сколько они могут превышать, где могут строится?
и я не понял формулу там нужно все перемножить??
жду ответа
Да, там стоят знаки умножения. По техническим причинам временно возникли неполадки, которые уже устранены.
В современных домах площадь придомовой территории может быть различной, хотите – покупаете, не хотите – нет.
О формировании придомовой территории в старом советском жилье смотрите отдельную статью: http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
Здравствуйте! Мы-ООО, купили часть первого этажа многокв.жилого дома. В какой инстанции узнать принадлежит ли нам как собственникам какая-то часть земельного участка? Куда можно обратится? Заранее спасибо за ответ.
В натуре Вам не принадлежит ничего из ОИ.
Вы не владелец части ОИ. Вы владелец ДОЛИ!!! в ОИ.
Так что все вопросы к ТСЖ или собранию МКД.
Большое спасибо, теперь понятно.
Если вы собственник нежилого помещения, то вам ничего не принадлежит. Основание -ст 290 ГК РФ.
Если вы имеете жилое помещение, то являетесь участником общей долевой собственности пропорционально площади собственности. Но распоряжаться в индивидуальном порядке своей долей не можете.
Если вам требуется что-то сделать, обращайтесь к общему собранию собственников с предложением.
У нас в ТСЖ пять таких собственников. У них пять свидетельств на право собственности этих помещений. Они такие же, как и свидетельства на квартиры.Эти помещения по нескорлько раз продавались и свидетельства менялись
Так в чем же дело.?
Где правда юридическая?
Ника! При принятии ЖК РФ оговорено, что жилищные отношения в ЖК РФ превалируют над отношением к ЖО в иных Законах РФ. Искать не хочу. А Вы найдете легко.
Поскольку ЖК РФ уровнял в правах собственников Ж. и Н. помещений,то и у собственников Н. помещений имеется доля в ОИ.Но не в натуре.О чем и спрашивают.
Иначе у членов ТСЖ или собственников были бы разные права при голосовании по вопросам ОИ.
Уважаемый Сергей Николаевич! Право собственности регулируется только гражданским законодательством. Прочитайте ст 2 и 3 ГК РФ. Жилищный Кодекс определяет только жилищные отношения ст 4 ЖК РФ
В области права собственности надо руководствоваться только гражданским, а не жилищным законодательством.
Статья 36 ЖК РФ не конкретизирует назначение помещения -жилое или нежилое только потому, что глава 3 ЖК РФ разрешает перевести жилое помещение в нежилое и наоборот. Так вот, владельцы нежилых помещений, которые ранее были жилыми (квартиры), вправе еще на что-то претендовать (подключение, снабжение и пр.), но права собственности на общее имущество уже не должны иметь.
По закону в жилом доме все помещения должны принадлежать владельцам квартир, но в реальности все продается коммерсантам, потом начинаются проблемы.
В ТСЖ не может вступить владелец нежилого помещения – само название ТСЖ говорит о сообществе владельцев ЖИЛЬЯ.
Вообще вопрос интересный, судебная практика зависит от степени коммерческого или административного влияния, но уже всем понятно, что трудно вернуть сложившуюся ситуацию в правовое русло. Жильцам дома не нужны рестораны в доме, а ресторан комфортно располагается в жилом доме.
Ну не ожидал!!! И занесло же Вас…
Статья 135. Товарищество собственников жилья
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме
Заметьте всех собственников.
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
А вы мне – про запрет вступления собственников нежилых помещений МКД в ТСЖ
Юр. лицо – владелец НП имеет право быть членом ТСЖ.
Муниципалитет, тоже самое.
И владелец НП, и муниципальное образование, и коммерческая организация, если они являются собственниками квартиры, имеют право вступить в члены ТСЖ. ТСЖ – это товарищество собственников жилья. Заметьте, товарищество не жилых и нежилых помещений, а только жилья.
Но закон каждый понимает по-своему и, если отсутствуют соответствующие разъяснения уполномоченных структур по этому поводу, и нет возражений – делайте все по ситуации.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 г. Москва от
“О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”
4. Разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт “к” части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).
Плевали судьи на решение Верховного суда как это сделала судья Октябрьского района г Ростова при рассмотрении иска против Администрации как же не поддержать своих кормильцев
вопрос: платить ли земельный налог, если земля под многоквартирным домом не в собственности и нет кадастрового номера.? спасибо за ответ.
1.ОТсутствие( у вас) кадастрового номера не препятствие для начисления земельного налога.
2. а вот надо ли платить здесь есть вопрос, т.к. согласно 36 ст.ЖК земля входит состав общего имущества а за общее имущество платежи не предусмотрены в части земли , вось интернет кишит что в данном случае земля это есть предмет налогооблажения, но наша налоговая в настоящее время не в состоянии связать самостоятельно квартиру дом и землю поэтому здесь есть пробел и большой вопрос есть еще один очень интересный документ
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 4 марта 2013 г. N 03-05-05-02/6397 “При этом не признается объектом налогообложения налогом на недвижимое имущество общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок, занимаемый многоквартирным домом.” – может юристы прокоментируют его
.
Лет шесть -семь назад все необходимые работы были проведены, каждый МКД имеет свою территорию под домом и 2 метра возле дома.
Поинтересуйтесь в своей УК, у них все документы на землю
Здравствуйте, Будьте добры, разъясните ситуацию. Построен дом в 25 этажей. Земля принадлежит товариществу которое является заказчиком стройки этого здания. И по завершению строительства они становятся обслуживающей организацией . Но в общедомовую собственность земля не входит, а остается у заказчиков постройки многоквартирного дома. Чем это грозит собственникам которые приобрели жилье в таком доме? Могут ли собственники земельного участка до бесконечности поднимать плату за наше пользование земельным участком?
1. Земля под домом не может принадлежать организации, если дом продан. Ее собственниками стали все собственники жилья. Право на эту землю у каждого пропорционально площади имеющейся недвижимости в доме в общей площади всего дома.
2. Обслуживающая организация/управляющая компания избирается большинством голосов собственников недвижимости на общем собрании: http://rostov-dom.info/2010/11/obshhee-sobranie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma/
здесь же избирается и форма управления домом: http://rostov-dom.info/2010/03/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/
3. Ситуация с товариществом не совсем понятна. У вас застройщик жилищно-строительный кооператив (ЖСК)? В этом случае ЖСК (или товарищество, оно же ТСЖ) может управлять домом.
Но, во-первых, учредителями ЖСК/ТСЖ являетесь вы сами, только собственники жилья. Вы вправе его ликвидировать, организовать новый ЖСК, заключать от его имени договор на обслуживание дома.
Во-вторых, товарищество только управляет общим имуществом дома, в которое входит и земля, но не является владельцем общего имущества.
Нежилые помещения(имеется право собственности на строение и землю) в многоквартирном доме решением суда снесены , как незаконно реконструированы (нет согласования на реконструкцию с соседями) , а земельный участок под строением тоже теряется ?
Как в этом случае , остаётся ли он в собственности предприятия ?
Если собственник земли сносит самозастрой за свои средства, он остается хозяином земельного участка.
Если не сносит, строение могут утилизировать за счет бюджета, а землю изъять для муниципальных нужд.
Здравствуйте, подскажите по такой ситуации. Сосед сделал пристройку к МКД на общедолевой земле, без согласования с соседями, но при этом , Говорит, что пристройка оформлена по закону…..я документы не видела, но в платежках, которые ему приходят площадь квартиры увеличилась
Получается что земля ушла в его собственность?
Вероятно вашей собственностью распорядились третьи лица без вашего согласия.
это ведь незаконно…..так получается? как с этим разобраться?
Ну, если вы имеете доступ к платежкам соседа, отношения должны быть довольно близкими
Почему бы не поинтересоваться по-соседски, как ему удалось так ловко воспользоваться общедолевой собственностью без согласия остальных собственников – причем письменно зафиксированного? Прочие собственники также могут проявить законное любопытство.
Скажите возможно ли одному собственнику приватизировать часть придомовой территории, а именно землю под окнами, если эта земля не является собственностью МКД?и что для этого нужно? Дом старый и никаких оформлений по приватизации земли с ним не проводили. Заранее спасибо за разъяснения.
Земельный участок не может быть собственностью МКД, он принадлежит владельцам квартир на праве общей долевой собственности. Приватизация земельных участков была проведена во всем городе лет 6-7 назад -за каждым домом в среднем закреплена территория – площадь дома + 2 метра вокруг дома. Так что земля под окнами -ваша общедолевая собственность. Одному собственнику приватизировать придомовую территорию можно, если он является единственным владельцем всего дома.
Могу я построить лоджию на этой земле? если соседи не против
Подробный разбор этого вопроса был дан на нашем форуме:
http://rostov-dom.info/bbpress/topic/28#post-231
Я живу в девятиэтажном доме с четырьмя подъездами. Перед домом жители всегда ставили свои машины, кто где успел, места были не закреплены. Недавно начали ремонтировать дорогу перед домом и соответственно попросили все машины убрать. После того, как дорога была отремонтирована, за каждое парковочное место стали требовать 4 тыс.руб. Как мне узнать, законны ли такие действия и куда обратиться за помощью?
Скорее всего, машины парковались на муниципальной земле. В этом случае действия властей законны.
Если придомовая территория приватизирована, распоряжаются ей собственники жилья на свое усмотрение.
Если придомовая территория не приватизирована, вы можете ее приватизировать.
Подробности здесь: http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
Узнать, в чьей собственности пребывает земля, лучше всего у соседей. Обратитесь к председателю домового комитета (или ТСЖ).
У нас МКД ветхий. Все квартиры в доме в собственности.Земля оформлена в общедолевую собственность.При расселении земля будет выкупаться или изыматься для городских нужд? Можем ли мы ВСЕ собственники квартир рассчитывать рыночную стоимость земли? Спасибо за ответ.
Если дом старый, ветхий и не представляет исторической ценности, город имеет право его снести. Вы же имеете право получить за свое имущество реальную выкупную стоимость. Действительно, стоимость недвижимости будет выше, если включить в нее и стоимость земли.
Это возможно, если земельный участок под многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет и проведено его межевание.
Могу ли я рассчитывать на денежную компенсацию за землю отдельно от квартиры?
Если жилье будет у вас изъято путем выкупа, то при предоставлении выкупной стоимости к цене квартиры будет приплюсована стоимость вашей доли земельного участка,
Если же новое жилье равноценной площади будет предоставляться по договору мены, то по закону отчуждается не только квартира, но и доля в праве собственности на земельный участок, причем эту долю, согласно статье 37 ЖК РФ, нельзя выделить в натуре. По договору мены вам должны не только предоставить другое жилое помещение, но и заплатить компенсацию за земельный участок согласно вашей доле.
Спасибо за ответ.
Удачи, Владимир.
Здравствуйте. У нас МКД (ТСЖ имеется)с благоустроенной придомовой территорией, организованной парковкой (парковку делали за счет жильцов). Раньше мы не нуждались в парковочном месте и естественно когда делали парковку ни каких денег мы не сдавали. Теперь появилась необходимость , но места все давно распределены и соответственно нам их не дают… НО!!! Есть гостевые места , которые нам тоже отдавать не хотят , хотят на эти все места есть желающие, собственники этого дома. Если нам даже их когда нибудь отдадут , то это будет за деньги (с учетом инфляции я так понимаю.) Т.Е, фактически мы отдаем деньги просто за воздух, они просто напишут у себя в бумажках ,что такое то место принадлежит такой то квартире (ни каких бумаг на собственность земли соответственно они не дают) а стоимость одного места от 35 тыс-50 тыс продают. Вопрос: имеем ли мы право как собственники жилья занять место на парковке( есть свободные гостевые места)? Должны ли мы покупать эти места? ТСЖ вообще имеет право продавать что-то собственникам жилья(при этом мы не получаем ни чего в собственность)?
Здравствуйте, Олеся.
Как именно распоряжаться общедолевой собственностью в многоквартирном доме (а земля под МКД к ней относится), решают сами собственники. В соответствии со статьей 46 ЖК РФ, такое решение должно быть принято 2/3 всех голосов и зафиксировано в протоколе общего собрания. После принятия такого решения все жильцы дома должны ему подчиниться.
Проконсультируйте, пожалуйста. Рассматриваем варианты покупки дома с землей (для строительства нового дома либо расширения существующего). Нашли деревянный дом на земле, состоящий из 2-х квартир. Квартира в собственности, а земля (10 соток) в свидетельстве о гос. регистрации права собственности (на квартиру и землю одно общее свидетельство) числится как общее имущество в многоквартирном доме, в свид-ве указана общая площадь участка. Владельцы квартир используют участок как огород, у каждого своя доля, огороженная забором. У соседа площадь участка 4 сотки, площадь квартиры 60м, а тот, который мы рассматриваем 6 соток, площадь квартиры 30м. Но в документах нигде доли земли не зафиксированы. Как до сделки купли-продажи определится с долями, чтобы в документах были указаны площади земли, которые принадлежат каждой квартире? Можно ли строить отдельностоящий дом на такой земле? Обязательно ли согласие соседа?
Поскольку этот двухквартирный дом – многоквартирный, прилегающая к нему земля является общим имуществом.
Фиксировать доли на землю вам не надо по следующим причинам.
Общее имущество является неделимым и следует судьбе жилого помещения. Таким образом, вы не можете купить землю отдельно, не купив квартиру (статья 37 Жилищного кодекса РФ).
Иного не может быть в принципе, поскольку часть 2 статьи 38 Жилищного кодекса РФ гласит:
При этом собственники помещений большинством голосов могут принять решение об уменьшении размеров общего имущества. Получается, вам необходимо организовать общее собрание с соседом и решить этот вопрос. См. ст. 44 Жилищного кодекса.
Площадь заинтересовавшей вас квартиры 30 метров – 30 условных голосов.
У соседа 60 метров – 60 условных голосов, своего рода контрольный пакет акций холдинга. Таким образом, он может заблокировать ваше решение.
Результаты голосования на собрании подсчитываются не исходя их количества присутствующих, а исходя из площади помещения в общей площади дом, см. ст. 48.3 Жилищного кодекса:
Земельный участок между вами и соседом поделен в принципе неправильно. Общая его площадь 10 соток, общая площадь помещений 90 кв. метров. Соответственно 9 кв. метров жилья = сотке земли. А значит сосед имеет право на участок более 6 соток, а вы – на оставшуюся площадь. Но опять же, и сосед не может владеть этими 6 сотками отдельно от вас, продавать их, сдавать в аренду третьим лицам, поскольку это коллективная собственность. Но вы можете договориться с соседом, что вы отдельно друг от друга пользуетесь участком такой-то площадью, он – такой-то.
Если же вы захотите с соседом владеть землей отдельно от дома (продавать, дарить, сдавать в аренду), вам и соседу необходимо принять решение об уменьшении размеров общего имущества, и просто “отрезать” часть земли от многоквартирного дома в отдельную собственность, что допускает Жилищный кодекс РФ.
О том, что такое придомовая территория, мы рассказываем также и здесь:
http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
Спасибо за подробную консультацию. Земля делилась давным-давно, позже сосед сделал пристройку к своей половине дома, поэтому площадь его квартиры увеличилась до 60 квадратов, но огороды-то уже поделены были давно, еще до пристройки. Меня вот и смущает, что покупая эту половину дома и платя за площадь участка 6 соток, на деле (при земельных претензиях соседа) может оказаться у нас в использовании 3 сотки. Если сделать межевание до сделки купли-продажи оно тоже не будет иметь никакого значения?
Вы пишете несколько противоречивую информацию.
В п. 23 “свидетельство на квартиру одно общее” – значит, земля не делилась и за вами будут числиться менее 4 соток, а межевание, на основании перечисленных статей Жилищного кодекса РФ, получается, не будет иметь юридической силы.
При этом, по вашей же информации, “огороды-то поделены давным-давно” (п.24). Весь вопрос, как вы их делили? Просто договорились устно? Но это тоже не имеет юридической силы, сегодня соседи договорились, завтра – поругались…
Когда-то соседи так поделили землю между собой (устно) и много лет используют эти участки в качестве огородов. Если сейчас мы будем оформлять эту землю в собственность по предложенной Вами схеме (”отрезать” часть земли от многоквартирного дома в отдельную собственность) сможем ли мы оформить документы на остаток от своих 6 соток (за вычетом площади квартиры, под ней земля останется как общедомовое имущество), которыми исторически так сложилось, пользовались много лет наша часть дома? Или все же сможем оформить в собственность только три сотки?
Если земля останется за многоквартирным домом (а также остаток земли), вы не сможете оформить ее в персональную собственность.
И даже земля, которая расположена непоредственно под вашей квартирой, формально также останется коллективным имуществом и не будет принадлежать вам лично.
Для этого у вас есть только один путь – купить квартиру у соседа.
В предыдущем сообщении я имела ввиду ситуацию, если мы примем решение об уменьшении размеров общего имущества?
Если удастся отделить земельный участок от дома в другую собственность, эта земля может стать индивидуальным имуществом.
А остаток земли, который будет частью МКД, соответственно, останется коллективным имуществом.
Без согласия соседа отделить часть земли от дома вы не сможете, поскольку он к тому же является собственников большей части дома, т. е., обладает 60 условными голосами против ваших 30.
Спасибо большое за подробные ответы, теперь понятно хоть в каком направлении работать!
У нас такая проблема: 10 квартирный деревянный дом признан аварийным и к 2017 году будет расселен,3 квартиры муниципальные,остальные приватизированные.Дом находится в центре города,а переселить хотят на окраину, по факту в пригрорд,но считается всё же чертой города…Вопрос стоит ли приватизировать землю под домом и придворовую территорию,как это сделать поэтапно ?И как нам боротся с пересилением на окраину,не кто не хочет там жить…
Вообще, в вашей ситуации стоит определиться, кто же вы есть: “бедные сермяги” или “крутые хозяева”.
Если вы крутые собственники, вам никакого бесплатного жилья в принципе не нужно. Приватизируйте землю и отправляйте власти восвояси.
Но при этом вы на основании Жилищного кодекса РФ в течение года будете обязаны за собственный счет снести свой аварийный дом и вывезти его обломки на свалку. А после этого – на освободившемся земельном участке начинайте строительство нового жилья, красивого и гламурного, отвечающего последнему писку моды. Знакомьтесь с современными архитектурными и дизайнерскими новинками, закупайте стройматериалы понравившихся марок.
Если же в течение года вы не снесете объект (т. е. к 2016 году), власти обязаны снести его за счет бюджетных средств, забрать у вас земельный участок и продать его другому застройщику (не вам) на аукционе.
В данном случае вы уже становитесь “бедными сермягами”, а не “крутыми хозяевами”. И в этой ситуации власти обязаны выдать вам бесплатное жилье – как нуждающимся в улучшении жилищных условий.
А бесплатное жилье по понятным причинам строится только на периферии, в различных элитных домах городского центра оно не предусмотрено. Единственное к нему требование – быть расположенным в городской черте.
Пока что вы гнете линию “бедных сермяг”. Приватизировать землю вам смысла нет, поскольку ее все равно заберут.
Хотя часто бывает, что сама земля, на которой расположен дом, стоит в несколько раз дороже, чем само строение (причем далеко не аварийное). А за вырученные с продажи нескольких соток земли средства можно купить весьма приличную квартиру отнюдь не на периферии. Но в этом случае, изменив политику во взаимоотношениях с властью, вы не получите бесплатного жилья.
Думайте сами, решайте сами…
У нас аналогичная ситуация.Двухквартирный дом признали аварийным.Квартиры неприватизированы.Жильцов одной признали нуждающимися в улучшении.Нас нет.Проживают тёща и моя жена с несовершеннолетним ребёнком.У тёщи есть другое жильё.Я прописан в другом доме,у своих родителей.Муниципалы предлагают проживать моей жене вместе со мной у моих родителей.Переписку ведём уже больше года.Суд не принимает заявление,поскольку муниципалы отказывают с нечёткой формулировкой.
Так вот может мне приватизировать хоть землю под домом?
Это – ваше право.
Мы не можем ни рекомендовать, ни отговаривать.
Обратите внимание на пункт 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ:
10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 – 9 настоящей статьи.
Таким образом, если вы претендуете на земельный участок, вам предстоит сносить дом за собственные средства.
Выгодно это или нет, зависит от стоимости самой земли.
Возможно, это и выгодно, возможно, на вырученные после его продажи средства удастся купить более приличную квартиру.
Т.е. если приватизировать,заставят сносить за свой счёт муниципальный дом?
Можно-ли приватизировать только на одного жителя квартиры,жителей которой не признают нуждающимися.Или на всех в равных долях?Под своей половиной дома или под всем домом,или под всем домом с прилегающей территорией?Или поинтересоваться отказом соседей в нашу пользу?
Есть-ли приватизация земли с обременением:вступить в право собственности под домом после предоставления другого жилья?
1. Сперва вам придется приватизировать жилье, затем – землю под домом и придомовую территорию.
2. Если вы приватизируете землю и жилье, вас за свой счет заставят его сносить, если признают объект аварийным (статья Жилищного кодекса приведена выше). Если вы не снесете, снос будет выполнен на бюджетные средства, а землю заберут обратно и продадут застройщику.
3. Квартиру вы можете приватизировать на одного жильца, так обычно и делают. При этом можно не иметь в своей собственности ни одного кв. метра и одновременно не быть нуждающимся в улучшении жилищных условий (семья из трех человек проживает на 54 кв. метрах, собственник – один человек, но в данном случае никто из жильцов не нуждается в улучшении, т. е., здесь принципиальна занимаемая площадь жилья, а не площадь в собственности).
4. Приватизировать квартиру соседей вы не можете, поскольку она находится в муниципальной собственности, у нее есть хозяин, бесплатно взять ее себе могут только ваши соседи. Земельный участок, на котором стоит дом, если вы приватизируете свое жилье, окажется в коллективной собственности: вашей и муниципалитета. Соответственно, вместе с ним вы и будете нести расходы по сносу аварийного объекта.
5. “Приватизация земли с обременением” невозможна и в принципе для вас бессмысленна (именно в вашем случае). Наличие в собственности у человека земли без строений не имеет никакого отношения к “жилищным условиям”, если вы хотите получить бесплатное жилье как нуждающиеся.
Другое дело – в дальнейшем вы можете захотеть построить на освободившемся земельном участке дом и как нуждающиеся претендовать на государственную поддержку в частичном покрытии расходов.
Спасибо за ответы.В общем тупик.Приватизировать аварийный дом нельзя.Приватизировать землю без приватизации находящейся на ней постройки нельзя.Всё логично.
Будем продолжать бороться за предоставление жилья в связи с аварийностью.А землю будем просить у администрации после расселения.Может на аукционе никто не позарится.А может напишем заявление о предоставлении участка с намерением снести ветхий дом за свой счёт.Это практикуется?
С уважением,Дмитрий.
Вряд ли. Вы можете обратиться с такой инициативой в администрацию в соответствии с Конституцией РФ.
Добрый день! Подскажите пожалуйста, возможно ли определить порядок пользования з/у под МКД, при условии согласия всех собственников. закрепив это протоколом общего собрания и графическим чертежом? Заранее благодарен.
Можно, поскольку земельный участок является общим имуществом собственников жилья.
Другое дело, как вы сможете пользоваться землей, на которой стоит ваш дом? Фактически вы его и так уже используете, поскольку на нем расположен фундамент, подвал, несущие стены…
Спасибо! У нас в доме 4 квартиры, земельный участок мы графически разделили на 5 частей обозначив площадь земельного участка пропорционально доли каждого. Участок номер 5 выделен отдельным цветом по отмостке жилого дома и в протоколе прописали: “Земельный участок №5 занят строением и является участком общего пользования”
Добрый день! Каким образом можно приватизировать земельные участки придомовой территории МКД жильцам,если отдельные жильцы против и у некоторых квартиры не приватизированы?
Главное – чтобы большинство площадей дома было приватизировано.
В этом случае, если хотя бы один из собственников (независимо от наличия-отсутствия положительного решения большинства) начнет приватизацию земли под домом и придомовую территорию, земля автоматически станет коллективным имуществом собственников жилья.
Логика законодателей – земля, на которой стоит дом уже де-факто является имуществом владельцев строения.
Подробности здесь:
1. http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
2. http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/
Подскажите пожалуйста, как изменить площадь земельного участка МКД, увеличить площадь в границах смежных планов соседних участков, если земельный участок уже состоит на кадастровом учете.Дом с ч\у хоз.постройки и общий туалет остались за пределами участка, при постановке на данный учет, не учитывалось решение собственников, площадь земельного участка по документам БТИ была больше.
Если земля приватизирована собственниками соседних строений – только в судебном порядке.
Существуют схемы раздела земельного участка между домами, расположенными по соседству:
http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
Решать вопрос, обделили ли вас с землей в прежние времена, следовало раньше. При этом, если с вами поступили незаконно, Конституционный суд РФ вам благоволит судиться:
http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/
Возможно, вас и не обделили, а просто следует перенести туалет поближе к дому.
К сожалению, дать более конкретный ответ на поставленный вопрос невозможно. Слишком много частных нюансов, которые нам не известны.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, мы переехали в многоквартирный дом без лифта на 4 этаж с двумя маленькими детьми. На первом этаже колясочная зона ограждена одним из собственников в личное пользование, законно ли это ? И можно ли это разгородить в пользование для всех?
Колясочная – это помещение в самом доме или земля?
Евгения надо знать какое управление вашего дома, входит ли эта часть в общедомовую собственность. А дальше решение через ГЖИ или прокуратуру если сам он не освободит данную территорию.
Добрый день! У нас 4-х подъездный,многоквартирный дом в строящемся микрорайоне, в прошлом году перекрыли один из 3-х проездов к дому и оставили только проход, аргументируя мерами безопасности с рядом строящимся доме, на днях огородили второй подъезд к дому, по итогу остался один проезд ко всем 4 подъездам, с забитой парковочными местами территорией. Проезд крупногабаритного транспорта вызывает трудность а о развороте даже говорить не приходится,это сделать и на легковом авто уже нет возможности. Вызывали скорую помощь, они не смогли проехать.Вопрос, нарушены ли наши права как собственников в данной ситуации? какие меры можно и нужно принимать?
Вопрос Ростов-Дому. Частный одноэтажный дом с отдельными входами и коммуникациями, общая стена и крыша, 2 сособственника, с долей в праве на дом и участок 1/2. Как сделать раздел долей в натуре? Отдельные части дома не регистрируют, т.к. они не индивидуальны. Для регистрации частей дома переводят статус индивидуального дома в многоквартирный. Только в этом случае регистрируют помещения (квартиры). Но, придомовой участок многоквартирного дома по закону нельзя делать раздел в натуре. Как прекратить долевую собственность и на землю и на дом? Выхода нет?
На землю, не исключено, можно, на дом – нет.
Пункт 6 постановления Правительства РФ от 28 января
2006 г. № 47 гласит:
«многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».
Вы являетесь совокупностью двух квартир.
Остается найти общее имущество.
Его найти не сложно.
Статья 36 Жилищного кодекса РФ часть 2 относит к общему имуществу кровли и несущие конструкции (таковыми являются в вашем дом фундамент и стена-перегородка).
Аналогичное сказано постановлении Правительства РФ №491 пункте 1.
Таким образом, как это ни удивительно прозвучит, вы являетесь совокупностью двух квартир, имеющих общее имущество. То есть, вы – многоквартирный дом, как и какой-нибудь жилой небоскреб на сорок этажей.
А значит, и ваша земля является общим имуществом.
При этом собственники вправе отчуждать общее имущество решением большинством голосов общего собрания.
Получается, вы можете официально зарегистрировать объект как многоквартирный дом, после чего передать земельные участки во владение друг другу решением большинства голосов на общем собрании.
В дополнение.
Теоретически, стать двумя индивидуальными домами вы можете, если, допустим, жилье стоит на сваях и каждое из строений имеет собственную кровлю.
Но в этом случае возникнет вопрос с отступами между индивидуальными домами, которые должны быть.
Кроме того, индивидуальный дом должен стоять на земельном участке определенной площади, в одних поселениях это 4 сотки, в других – 6 соток. А площадь устанавливается местными правилами землепользования и застройки.
Наш дом – бывшее общежитие, с апреля 2014 г. изменено разрешенное использование земли – Многоквартирный жилой дом.
Технический паспорт дома 1995 года. Надо переделывать. Жильцы не против. Но возник вопрос, как распределять затраты на изготовление нового техпаспорта? Стоит это 66 тыс. руб. (цена БТИ) с выделением доли каждой квартиры в площади земельного участка. Большинство собственников считают, что затраты надо распределять в зависимости от площади квартиры.
А одна собственица говорит, что надо всю сумму разделить на количество квартир (т.к. у неё очень большая площадь квартиры).
По ЖК все распределяется пропорционально площади.
1. Значит, и надо пропорционально площади, если по закону.
2. Вы можете добровольно распределять поквартирно, никто вам этого не запретит. Но если кто-то не будет платить, дело дойдет до суда – см. п. 1.
Добрый день! У нас 4-х подъездный,многоквартирный дом в строящемся микрорайоне, в прошлом году перекрыли один из 3-х проездов к дому и оставили только проход, аргументируя мерами безопасности с рядом строящимся доме, на днях огородили второй подъезд к дому, по итогу остался один проезд ко всем 4 подъездам, с забитой парковочными местами территорией. Проезд крупногабаритного транспорта вызывает трудность а о развороте даже говорить не приходится,это сделать и на легковом авто уже нет возможности. Вызывали скорую помощь, они не смогли проехать.Вопрос, нарушены ли наши права как собственников в данной ситуации? какие меры можно и нужно принимать?
Обратитесь в администрацию района, так как эта земля – муниципальная.
Спасибо за оперативный ответ! Распечатала, отнесла собственнику.
Может не в той веточке, но есть ещё вопрос.
Жилец без разрешения, без документов провел канализацию и водопровод в жилой комнате со врезкой в общедомовые системы в подвале, над жилыми квартирами. Вывел их по стене подъезда. А теперь требует, чтобы мы ему отремонтировали трубу водопровода из-за плохого водоснабжения.
На основании какого СНиПа разрешена или не разрешена установка сантехузлов в жилой комнате над жилыми помещениями?
СНиП 31-01-2003. «Здания жилые многоквартирные» (приняты Постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 №109).
Помогите пожалуйста:
1) пытаемся произвести раздел придомовой земли у МКД, один из собственников давно еще сделал пристройку к своему помещению и узаконил ее, т.е. в свидетельстве у него площадь с учетом пристройки.
при разделении земли в настоящий момент нам надо учитывать площадь вместе с этой пристройкой или кусок земли ему выделяется по первоначальному метражу помещения? и если по первоначальному-то скиньте плиз ссылку на статью закона.
2) после разделения земли на участки, для того чтобы мне никто не помешал построить баньку-могу ли я сейчас взять со всех расписку нотариально заверенную, что они не против строительства-и будет ли она действительной, чтобы потом по каким-то причинам соседских недовольств мне не пришлось ее сносить?
заранее спасибо!
Здравствуйте, Дмитрий.
Земля под многоквартирным домом и придомовая территория являются общей собственностью всех владельцев жилья в МКД, пользоваться которой можно только коллективно.
Согласно пункту 1 ст. 37 Жилищного кодекса, доля в праве общей собственности на землю пропорциональна общей площади помещения. Таким образом, если ваш сосед узаконил пристройку, то его доля в праве общей собственности рассчитывается с учетом всей площади, которой он владеет.
Прав единолично пользоваться “своей” долей земли, которая в любом случае находится в коллективной собственности, у жильца нет, и никакие расписки тут недействительны.
Собственники могут принять решение об аренде или даже продаже части придомовой территории одному из жильцов. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, такое решение принимается на общем собрании собственников. Причем оно считается принятым, если за него отдано 2/3 всех голосов, то есть так называемое квалифицированное большинство.
Чтобы решение было легитимным, вопрос о порядке распоряжения общедомовой собственностью – землей – должен быть внесен в повестку дня собрания, а само решение – занесено в протокол.
Премного благодарен за развернутый! информацию по таким вопросам совсем трудно найти!
а можете плиз, если несложно, прояснить тогда еще пару моментов:
1) МКД у нас старый, там всего 7 квартир, находится среди частного сектора. Если я возьму подписанную бумагу от всех жильцов что они не против строительства мной на выделенной мне земле баньки или сарайки-то она будет какуюто силу иметь? или в любой момент мне могут сказать-давай убирай? у нас вроде все хотятт строить чтото на своих кусочках земли…:))
2) вроде же можно както выделить кусок земли себе “внатуре”, если я правильно понял, тем более если он имеет отдельный выход на большую улицу? или я чтото опять неправильно понял?
Заранее спасибо еще раз огромное!
Если общее собрание примет решение об отчуждении части земельного участка в вашу пользу.
Таким образом, Вам надо “вооружаться” не распиской, а решением общего собрания.
Спасибо!
Извините, за терзания вас, но еще одно уточнение если можно, ибо для меня это все очень сложно сразу оценить…:)
а решение общего собрания должно быть принято 2/3 всех жильцов(а кстати-собственников или прописанных?)? или только ВСЕМИ?
Вообще, Жилищный кодекс РФ в очередной раз изменился.
Еще раз уточняем вашу ситуацию.
Общим имуществом распоряжаются только собственники.
Статья 36 Жилищного кодекса РФ:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
…..
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Получается, земельный участок – общее имущество (п. 1).
При этом вы можете уменьшить размеры общего имущества или в вашем случае земельного участка (п. 3) при условии согласия всех собственников, а также передать землю в пользование иным лицам.
Вывод – если Вы хотите стать землевладельцем, стоит заручиться согласием всех собственников.
Второй вариант с учетом конструктивных особенностей вашего дома. Вы передаете друг другу в пользование, а не в собственность земельный участок, разрешаете друг другу строительство бань, гаражей и т. п.
Статья 43 часть 2 пункт 3 Жилищного кодекса гласит, что к компетенции общего собрания собственников относится “принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами”.
А статья 46 пункт 1 Жилищного кодекса РФ гласит, что такие решения должны приниматься 2/3 голосов.
Вроде все понял! спасибо вам ну просто громаднейшее и удачи по жизни!
Вам также удачи, Дмитрий.
Добрый день!
Подскажите пожалуйста, а то ни как не могу разобраться, что дальше делать.
Получили недавно кадастровую выписку о земельном участке (придомовой территории МКД). В выписке в графе сведения о правах указанно “сведения о регистрации прав отсутствуют”.
Ходили в местную администрацию, с вопросом возможно ли приватизировать эту землю (возможно не правильно поставили вопрос?) и получить каждому собственнику документы согласно своей доли, администрация ответила-нет, что нам как уже собственникам нужно ее т.е. землю поделить между собой и зафиксировать это все в протоколе общего собрания. И все.
Это действительно все, или необходимо что то еще делать, чтобы окончательно владеть и пользоваться своими участками.
Заранее благодарю за ответ!
Здравствуйте, Наталья.
Если вы живете в новостройке, то автоматически являетесь совладельцами земельного участка под домом и придомовой территории. В этом случае действительно никаких дополнительных манипуляций не требуется.
Что надо делать жильцам “старых” домов для приватизации земли, описано в статье на этой странице.
Также можем порекомендовать вам для ознакомления содержательный комментарий на эту тему председателя ростовского ЖСК Ирины М,:
http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/comment-page-1/#comment-4348
Сначала надо зарегистрировать общее право на земельный участок в Управлении реестра (юстиция), затем каждый собственник должен зарегистрировать долевое право: в свидетельстве будет указано: собственнику принадлежит доля в праве собственности на участок пропорционально площади квартиры
Здравствуйте! У меня нежилое помещение. Председатель МКД принесла всем собственникам нежилых помещений договор аренды на земельный участок на котором расположено крыльцо.Причём сумма стоит 500 руб.кв.м. и мы должны оплачивать УК, которая потом будет перечислять на счёт дома.Правомерны её действия?
Нет, не платите. Вы являетесь совладельцем земельного участка.
Невозможно платить за аренду своей же собственности.
Другое дело, если бы Вы, например, огородили часть участка и обустроили там автостоянку для собственных нужд, установили ларек и т. п…
В этом случае другие собственники помещений могли бы потребовать платить за аренду.
Различные подробности здесь: http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
Лена и взяла часть общего участка для ЛИЧНОГО пользования. Любой собственник может захотеть поставить на данном участке, например, лавочку. Но не сможет этого сделать. Председатель совета МКД поступает в интересах всех собственников МКД и он – прав.
С чего Вы это взяли?
Крыльцо, как следует из вопроса, – тоже общее имущество МКД, им пользуются собственники нескольких нежилых помещений:
“Председатель МКД принесла всем собственникам нежилых помещений договор аренды на земельный участок на котором расположено крыльцо”.
В таком случае собственники жилых помещений также должны платить за аренду собственного крыльца перед подъездами.
Таковы конструктивные особенности дома.
Если, конечно, крыльцо – не самозастрой.
Из вопроса понято, что крыльцо к отдельному входу в помещение Лены.
Еще раз для тех, кто не умеет читать:
“… принесла всем собственникам нежилых помещений договор аренды на земельный участок на котором расположено крыльцо..”
Крыльцо – одно, собственников – несколько.
Крыльцо является неотьемлемой частью строения,без которого не возможно попасть в помещение.Я же не поставила лавочку,а сделала доступным проход,который является единственным.Тогда обьясните откуда взяты такие ценники или председатель МКД вместе с собственниками может тоже требовать любую сумму.Ну, например, несколько тысяч,Вы считает,что 500 х на кв.м. крыльца это нормальный ценник.
Вам платить не за что, крыльцо – общее имущество.
А собственники обязаны содержать это крыльцо так же, как Вы обязаны содержать крыльцо со входом в жилые помещения.
Ктыльцо отдельного собственника обслуживающее одно помешение одного собственника не может быть ОИ.
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме,
/ЖК РФ ст. 36/
МОЖЕТ!!! НЕ устраивает – в суд.
В суд будет подавать сторона, желающая получить с Лены деньги, т.е., собственники.
Но такой иск не примут к производству.
Получается,что я собственник нежилого помещения вообще не могу даже рот открыть.Какие тогда у меня права?
За регулярно рассылаемые оскорбления после многочисленных предупреждений пользователь под ником “Управдом” (он же – председатель ТСЖ “Черное золото” С. Н. Морозов) лишен права входа на портал сроком на три года.
Здравствуйте,у меня такой вопрос : купили 1/2дома в собственности и земельный участок ,на котором расположена наша часть дома,тоже в собственности,но соседи требуют через нас проход ,хотя у них тоже есть выход с их участка.Что делать ?И ещё у нас имеется постановление администрации что нашей части дома присваивается квартира 1,а у них кв.2 ,что то ещё нужно делать с этим постановлением ,или этого достаточно ,чтоб мы считались не 1/2доли дома ,а отдельная квартира этого дома??
1. С соседями – договариваться, формально ваш земельный участок в коллективной собственности. Потребуйте в ответ права хождения через “их” земельный участок, установите лавочку под их окнами, лузгайте на ней семечки (фантазий здесь может быть великое множество).
2. Достаточно. Главное здесь – один или два адреса у вашего дома. Если у вас квартиры №1-2, адрес один, а если литеры 1-2 – это уже два адреса.
Спасибо за ответ.Странно как участок коллективный если размежован и у нас в собственности?
Тезис следующий:
Если Вы многоквартирный дом, участок у вас – общее имущество собственников дома по Жилищному кодексу РФ (см. комментарии выше в п. 41).
Если Вы когда-то не были многоквартирным домом, а в дальнейшем им стали, и при этом в те времена участки были размежеваны и разделены в индивидуальную собственность, то в этом случае участок – ваша персональная собственность. Но в сложившейся ситуации никто не может потребовать от Вас права прохода.
Здравствуйте! У нас Мкд на двух хозяев,вход у каждого отдельно.На данный момент только у меня есть свидетельство на дом как кв1,у второго собственника старое свидетельство на дом как общ.дол.по 1/2(второй собственник не заинтересован делать документы). До оформления дома как Мкд,я сделала межевание на участок ,то есть разделила пополам(у каждого по 6,5 сотки)в прошлом участок был в аренде ,но срок закончился.После межевания земли,я подала в суд чтоб мне выделили дом в натуре,затем я получила свидетельство на дом как кв.1, после чего я узнала что под Мкд нельзя выделить участок в натуре…Я сейчас плнятия не имею как оформить участок в собственность!!! Помогите пожалуйста,может кто знает,есть ли какие лазейки по закону,оформить землю в собственность,без участия втрого собственника…
Вопрос слишком специфический, рекомендуем обратиться к юристу:
http://gasanova.info/
Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, если не приватизировать землю под многоквартирным домом, то разве это несёт опасность для жильцов, что кто-то может прийти и бесплатно отобрать собственность или снести дом?! Стоим сейчас перед выбором, некоторые жильцы вот такой аргумент приводят. И в некоторых источниках я с такой позицией столкнулся. Говорят, якобы земля наша принадлежит нашему застройщику (у нас новостройка от частного застройщика), и он ей как хочет может распоряжаться, захочет и снесёт нас. По-моему, какой-то бред, но для успокоения хочу получить ответ) И увидел в Ваших ответах, что земля не может принадлежать кому-то, кроме жильцов. То есть получается она наша? А зачем тогда приватизация? Она станет ещё более нашей?)
На всякий случай.
Такого не может быть, чтобы дом, принадлежащий одному лицу, стоял на земле, принадлежащий другому.
Законодательство исходит из того, что земля ваша, если она даже не приватизирована (т.е., Вы просто не выполнили формальную процедуру).
1. Какие-либо неприятности у Вас могут возникнуть, если застройщик захочет снести Ваш дом и попытается как-либо этим воспользоваться.
2. Существует еще и такой термин, как “придомовая территория”. Это двор, и земля в окрестностях дома, принадлежащая его собственникам.
Если Вы не хотите, чтобы землю кто-то захватил и воздвиг под вашими окнами парковки, ларьки, “наливайки”, либо просто возвел еще один дом “окна в окна”, стоит задуматься над этим вопросом.
Ознакомьтесь с этими статьями:
http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/
У нас, к сожалению, и так дома “окна в окна”, территории почти нет, так что в этом смысле забота отпадает) То есть застройщик всё-таки может решить снести дом? И спокойно лишит нас имущества? А дом кому принадлежит получается, жильцам? И земля значит тоже?
То есть чтобы “застраховаться”, лучше приватизировать, в этом главный вопрос?
В нашем понимании – да.