Совет дома.Совет дома — организация, альтернативная товариществу собственников жилья (ЖСК), созданная для осуществления управления многоквартирным домом, контроля над управляющими компаниями и подрядными предприятиями.

В соответствии со ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, собственники МКД, состоящих из пяти квартир и более, не выбравшие форму управления многоквартирным домом ТСЖ (ЖСК), должны избрать совет дома в течение года со дня внесения соответствующих поправок в Жилищный кодекс РФ (которые были внесены Федеральным законом от 4 июня 2011 г.). Следовательно, совет дома должны избирать собственники, выбравшие вариант управления МКД управляющей компанией либо непосредственный способ.


Оглавление.

I. Избрание совета дома.
II. Председатель совета дома (уполномоченный):

  1. Избрание.
  2. Основные полномочия и обязанности председателя совета дома.
  3. Дополнительные полномочия.

III. Нерешенные вопросы.
IV. Точка зрения.
V. Резюме.

I. Избрание совета дома

В соответствии со ст. 161.1, избрание совета дома происходит на общем собрании  собственников жилья, в который могут войти только собственники помещений данного МКД. Совет дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

В этом заключаются его принципиальные отличия от похожей общественной организации — домового комитета (или комитета территориального общественного самоуправления — КТОС), членами которого могут стать жильцы, не являющиеся собственниками жилья, а география деятельности «домкома» может простираться не только в пределах одного дома,
но и квартала, улицы, микрорайона.

Количество членов совета дома устанавливается на общем собрании, их численность должна составлять не менее двух человек. Если данный вопрос не решен, в совет дома входят сразу все собственники жилья (1).


II. Председатель совета дома (уполномоченный)

1. Избрание

Председатель совета дома (уполномоченный) — физическое или юридическое лицо, являющееся собственником помещения в данном МКД, действующее в отношениях с третьими лицами от имени собственников в их интересах и за их счет, при наличии соответствующих полномочий от домовладельцев. Избирается из членов совета многоквартирном доме на общем собрании на двухлетний срок.

2. Основные полномочия и обязанности председателя совета дома

Собрание во дворе МКД.▪ Осуществление совместно с собственниками жилья выбора профессиональной управляющей компании (в случае непосредственного управления — подрядной организации), способной предоставить качественный сервис.

▪ Согласование совместно с собственниками жилья содержания договора  управления многоквартирным домом.

▪ Требование от неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги погашения долгов.

▪ Подписание актов выполненных работ с управляющей компанией (подрядной организацией).

▪ Формирование с управляющей компанией объективного отчета об исполнении договора управления многоквартирным домом за прошлый год и контроля над исполнением управляющей компаний предусмотренных законодательством обязательств по раскрытию информации. Последнее возможно только при условии исполнения пункта выше.

▪ Регулирование отношений управляющей компании с различными проверяющими инстанциями относительно содержания договора управления МКД.

▪ Регулирование отношений между УК (подрядным предприятием) и собственниками жилья. В случае возникновения претензий у отдельных собственников жилья относительно выполнения работ, не предусмотренных договором управления МКД, председатель совета дома выносит вопрос на организуемое общее собрание собственников.

▪ Формирование с собственниками адресного тарифа на содержание и ремонт жилья. Решение вопросов между жильцами и УК (подрядным предприятием) о проведении обязательного текущего ремонта.

▪ Согласование между собственниками и управляющей компанией содержания договора управления многоквартирным домом.

▪ Доведение до собственников информации и предложений от управляющей компании.

▪ Защита общего имущества в многоквартирном доме от рейдерского захвата.

3. Дополнительные полномочия

Собственники жилья вправе передать председателю совета дома дополнительные полномочия по заключению от их имени договора на управление МКД (договоров с подрядными и коммунальными предприятиями при непосредственном управлении), оформив доверенность в соответствии с требованиями ст. 185 Гражданского кодекса РФ. В этом случае договор заключается с множественностью лиц и подписывается только с одним председателем совета дома (уполномоченным). Одновременно ему же практически целиком передаются бразды контроля над его дальнейшим исполнением.


III. Нерешенные вопросы

Сложные вопросы МКД решаются коллегиально.Внесенные в Жилищный кодекс РФ поправки относительно избрания совета дома породили ряд нерешенных вопросов, ответ на которые не представляется возможным получить по настоящее время. К основным относятся следующие:

▪ По своей сути совет дома во многом схож с общественной организацией и воспринимается экспертами как общественная организация. Измененный Жилищный кодекс РФ обязывает собственников многоквартирных домов либо избрать совет дома, либо создать ТСЖ. Если собственниками не избраны члены совета дома, а выбран только один председатель, его членами становятся все домовладельцы. Но все это противоречит главному закону страны — Конституции РФ, запрещающей обязывать россиян силой вступать в общественные организации.

▪ Если собственники в течение года после принятия изменений в Жилищный кодекс РФ не выберут совет дома и председателя, в трехмесячный срок инициировать процесс должны местные власти. Однако последние могут только агитировать домовладельцев, заставить их собраться и проголосовать за ту или иную кандидатуру невозможно.

▪ Не понятно, кто из собственников согласится стать председателем совета дома. Данная должность одновременно требует определенной компетенции и достаточно больших временных затрат. Следовательно, найти председателя совета дома, который качественно исполнял бы свои обязанности на безвозмездной основе, проблематично.

▪ В сложившейся ситуации высока вероятность, что председателями советов домов будут становиться собственники, ангажированные местными властями и управляющими компаниями. В этом случае созданная организация рискует выполнять прямо противоположную функцию от задуманной — не защищать права собственников перед УК, а способствовать диктату управляющей компании. Особенно — если  собственники дадут председателю совета дома дополнительные полномочия.

▪ В Жилищном кодексе РФ сказано, что «регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется». Получается, право на регистрацию фактически запрещено, что накладывает серьезные ограничения на хозяйственную деятельность, необходимую при исполнении возложенных на Совет обязанностей.

IV. Точка зрения

Сергей Филимонов.Автор Жилищного кодекса РФ Сергей Филимонов:

«Если собственники не избрали совет дома, процедуру должны организовать городские власти. Но где гарантия, что она все же состоится? Никто не запрещает жильцам просто переругаться, сорвав собрание, а что в этом случае делать, закон умалчивает. Думаю, мало кто из здравомыслящих людей захочет работать уполномоченным бесплатно. Кроме того, данная «обязаловка» — нарушение конституционных прав граждан, о чем я проинформировал Минюст. Однако пока нет ответа. Я бы рекомендовал УК агитировать на должность председателей совета дома оппозиционно настроенных собственников. Возможно, в этом случае они, хлебнув лиха с соседями, станут вашими союзниками» (2).

V. Резюме

Можно предположить, что исходящее от государства требование избрания совета дома в МКД, отказавшихся от создания товарищества собственников жилья, проистекает из желания объединить жильцов в некий аналог зарубежного кондоминиума, членами которого являются все собственники многоквартирного дома. Но в данном случае речь можно вести не об общественной организации, а некоем имущественном объединении (за рубежом невозможно купить квартиру в МКД и не стать членом кондоминиума — так же, как в России нельзя купить акции предприятия и не быть его акционером).

Между тем совет дома оценивается экспертами, прежде всего, как общественная организация. Аналогичный статус, кстати, во многом числится и за ТСЖ.

В свою очередь «Ростов-Дом» будет рад аргументированным откликам читателей, которые сумеют дополнить эту статью и хотя бы частично ответить на ряд стоящих вопросов.

Ссылки:

  1. В соответствии со ст. 161.1.4 Жилищного кодекса РФ, «Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир».
  2. См.: Сергей Филимонов: «Даже в нынешних условиях УК и ТСЖ смогут выжить».

Читайте также:


Комментарии: 30

  1. Сергей1 пишет:

    А что за новый субъект появляется в Правилах предоставления коммунальных услуг (постановление 354), указанный в подпункте “б” пункта 10 Правил: “организация (в том числе некоммерческое объединение), которая от своего имени и в интересах собственника заключает договоры ресурсоснабжения с соответствующими ресурсоснабжающими организациями”? Уж не про совет дома здесь говорится?

  2. Татьяна пишет:

    Не подменяет ли совет дома правление?

  3. Сергей пишет:

    Организация это УК, а в том числе некоммерческое объединение – ТСЖ, Ассоциация и пр. Совет дома не регистриуется и не является оными

  4. Сергей1 пишет:

    Дополнительные полномочия на заключение договора управления от имени других собственников и контроль его выполнения.

    А эти полномочия распространяются на одностороннее расторжение договора в случае невыполнения условий договора со стороны управляющей компании?

  5. Сергей пишет:

    Если собственники МКД такие полномочия предоставили председателю Совета, то да.

  6. Алексeй пишет:

    Очередная попытка поставить посредника между собственником-потребителем ЖКУ и УК/ТСЖ.
    По прежнему считаю, что единственный 100% безупречный способ наделить человека правом действовать от имени собственников – нотариальная доверенность.
    Вероятно ситуация с СОДОМами будет ближайшие пару лет такова:
    - 90% домов проигнорируют бестолковый закон и никаких дурацких выборов-перевыборов не будет;
    - местным властям эти СОДОМы тем более “до лампочки”, так же как и со счетчиками, будет развернута пропаганда в духе “Выбери СОДОМ или проиграешь”, наверх полетят победные реляции о том, что свыше 60..70..80..90% (выбрать нужное) домов уже выбрали себе СОДОМ;
    - во многих домах может быть проведено собрание в котором полностью нелигитимную должность “уполномоченный по взаимодействию между собственниками и УК” (т.н. “старший по дому”) заменят на чуть менее чем полностью бессмысленную – “Председатель СОДОМа” (считаю, что если в каком-то доме хотят наделить человека правами представительства и обязанностями по поиску оптимального варианта содержания и ремонта ОИ, пусть создают ТСЖ и платят зарплату персоналу).
    СОДОМ – не более, чем попытка федеральных властей заставить таки упрямых собственников организовывать ТСЖ. Вероятно государство чувствует гнет ответственности за состояние домов. Поскольку УО на 99% – бывшие ЖЭКи(ЖКО и т.п.), то и спустя 6,5 лет с начала реформы в массовом сознании УО ассоциируется с государством.
    А заставив собственников создать ТСЖ государство сразу сбрасывает со своих плеч ответственность – мол ваш колхоз, сами его выбрали, теперь не жалуйтесь на состояние дома, все свои проблемы решайте за свои деньги.
    Кстати, пример Ирины М – самый идеальный вариант для государства: не жалуется, денег не просит, проблемы решает сама, в случае чего (как только появится возможность получать существенную прибыль за счет аренды например) легко можно придраться к хозяйственной деятельности (”крыши” нет, нарушения есть “был бы человек, а статья найдется”) и сменить председателя на такого, который бы начал делиться с чиновниками.

    • Ирина М. пишет:

      А при чём тут опять я ???
      Я просто наследница тех традиций, которые были заложены в 60-е и 70-е годы теми, кто построил на свои средства эти дома и квартиры. Я повторяю ещё раз – наши дома со дня их постройки не имели никакого отношения к администрации и властям. В1967 – 1970 гг. объединились несколько крупных предприятий (ГПЗ-10, Гранит, Градиент, позже Квант) и на выделенной им земле построили для своих работников дома. Это называлось Жилищно-Строительные Кооперативы (ЖСК). Половина Западного микрорайона застроена была в те времена именно по такому принципу. Поэтому мои 2 дома далеко не единственные. Нас в районе большинство. И я не знаю ни один из этих домов, кто бы хотел лишиться своей самостоятельности в управлении, т.к. люди прекрасно понимают, что власти эти дома нужны только в плане выкачивания денег для УК, ЕРКЦ или других посредников. Проблемы жильцов при этом никому не нужны. Поэтому люди готовы вкладывать свои средства в благоустройство, чем жить в разрухе и ходить с протянутой рукой. А сменить председателя могут только сами жильцы решением общего собрания, переизбрав правление ЖСК(ТСЖ). Власти, слава Богу, к этому не имеют никакого отношения. В этом плане мы защищены Жилищным Кодексом. Я не знаю ни одного такого случая. А захочу, сдам дела правлению, и уйду сама. И это не зависит от того, есть «крыша» или её нет – это будет только моё личное решение.

  7. Самовалов Михаил пишет:

    Д У Р Д О М

  8. Павел пишет:

    Цель реформы – трущебы. И социальное расслоение людей по территориальному признаку. Эти вопросы я у себя в блоге рассмотрел.
    Работаю зам директора в УК, преподавал в Питере курс “социальное взаимодействие в МКД и современные технологии управления МКД”

  9. Людмила пишет:

    Пока вы Алексей, Сергей,Михаил,Павел рассуждали- мы избрали вами всяко обруганный совет дома, управляющая компания по нашей заявке сделала утепление температурных швов нашего 16 этажного дома, поменяли кабины лифтов, поставили видео наблюдение и посадили консьержа,в этом году планируем новую детскую площадку – на данный момент собираем подписи жильцов, так-же планируем поставить высокое ограждение дома, чтобы пользоваться своей территорией как хотят жители дома. Говорить легко, но если вы считаете дом в котором живете своим, то нужно прикладывать и силы и время и будет результат.

    • Nika пишет:

      Какая УК (как называется) и за чей счет такая фантастическая умопомрачительная щедрость?

      А всего то – избрали совет дома и написали заявку. Учитесь, люди, пишите заявки.

      • Алексей пишет:

        А без СоДома, ну никто не в состоянии взять в руки бумагу и ручку, клавиатуру, ноутбук (нужное подчеркнуть) и написать заявление в УК и подписать его у соседей?
        Людмила, почему-то умалчивает, сколько она и ее соседи платят сверх мэрских тарифов.

        • Дед пишет:

          Без СоДома Вы просто кляузник, который всех достает. А Совет МКД это установленный законом представительный орган управления МКД. У которого есть и некоторые права. Потом, представьте себе, что Вы живете доме где более 4-18 квартир. И Вы не согласовывая свои действия, через день или каждый день или в один из летних солнечных дней припретесь все в одно место с одним вопросом. Уверяю Вас на третьем жалобщике из одного и того же дома, с одним и тем же вопросом. Тот кто Вас принимает или заснет или взорвется. Не лучше ли все вопросы вынести на собрание, а потом направить с жалобой, если угодно своего законного представителя.

  10. Дед пишет:

    Нужен совет. Совет МКД.
    Кроме собственников помещений Ваш МКД ни кому не нужен. Мерия сочинит отчет какой ей надо и без Ваших протоколов не выходя из кабинета. Хотите жить в ухоженном доме ухаживайте за ним. Там где Совет МКД работает и реально контролирует работу УО, там порядок есть. Начните с внесения в договор управления изменений и дополнений. Добавьте приложения.
    1. Соглашение с Советом МКД.
    2. Состав общего домового имущества МКД.
    3. Перечень технической документации переданный УО.
    4. Преречень работ и услуг по содержанию и техническому обслуживанию МКД.
    5. Перечень предоставляемых коммунальных услуг.
    6. Состав платы за содержание и ремонт общего имущества МКД.
    7. Перечень работ выполняемых по плану текущего ремонта на предстоящий год в МКД.
    8. Порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
    9. Схема разграничения ответственности управляющей организации и Собственника Электросети, Водоснабжения и водоотведения, Газопровода.
    10. Форма акта приема передачи выполненных работ и порядок её оформления.
    Требуйте у УО неукоснительного четкого выполнения договора и все получится. Может быть не сразу, но получится. Кроме Вас ни кто не будет за Вас делать эту работу.
    Спасибо интернету, все что нужно можно найти. Любой образец документа. Все зависит от Вашей требовательности. Сидеть и ждать, что придет добрый дядя или тетя не стоит.

    • Людмила пишет:

      Добрый день всем, абсолютно согласна с мнением что Совет дома необходим.
      В него должны входить жильцы, которым действительно не безразлично состояние дома, которые готовы тратить свое время на решение общих проблем, которые готовы обращаться в Государственные органы, писать аргументированные претензии – а не стоять и “орать” около подъезда или давать “бесплатные” указания.

      В большинстве, жители дома считают что их собственность заканчивается порогом квартиры. А ведь это не так.
      И я абсолютно уверена, что в управлении домом собственникам обязательно нужно принимать активное участие – вместе с УК.
      А если диалог не получается, то менять УК. Не ждать, что кто-то может решить этот вопрос за них.

      А еще лучше найти единомышленников не только в своем доме, но и в своем микрорайоне и объединиться.
      Это делается очень просто – при ТОСе своего микрорайона.

  11. Дед пишет:

    А лучше всего, возьмите свой дом в свои руки и не отдавайте его ни кому. то или ТСЖ или на крайний случай Непосредственное управление собственниками помещений. Есть деловые соседи? Создайте Совет МКД наделите отдельных людей необходимыми полномочиями через собрания и действуйте. Тогда все Ваши деньги будут расходоваться только с Вашего ведома, на работы и услуги которые Вы сами приняли на своем собрании. В больших домах будьте готовы к проведению заочного голосования по поставленным вопросам.

    • Nika пишет:

      Вы действительно не понимаете, что совет МКД – изначально нереализуемая затея?
      Во-первых, никто не будет работать систематически и упорно на общественных началах. Ну, может быть, пара пенсионерок.
      Во-вторых, отписаться может любая УК, любой чиновник, обязательно возникнет необходимость решать конфликт интересов в суде. Такого права у совета нет.
      Так что совет может только просить и писать. А это не решение вопроса.

      • Дед пишет:

        В моем доме реализована и прекрасно работает при непосредственном способе управления. Совет прекрасно работает, там где это вам нужно. Опыт есть и решения всех вопросов в суде по простой доверенности подписанной 2/3 собственниками помещений.
        Есть опыт работы Совета при УО. Договор нужно пересмотреть и подписать с приложениями. А далее все зависит от ВАШЕЙ активности а не от активности какой то пары пенсионерок. Вы то для чего в доме живете? Ждете когда Вам пенсионерки все сделают?

  12. Татьяна пишет:

    Прекрасно выполняет свою роль правление, и ненужен никакой совет дома.

    • Дед пишет:

      А чем Ваше правление отличается от моего Совета а?

      • Управдом пишет:

        Совет МКД не решает главного вопроса. Он не дает СОБСТВЕННИКАМ чувство собственности на общее имущество дома. И при советах УО остается ХОЗЯИНОМ общедомового имущества. При этом, УО всегда прикроется решением такого совета.
        А это уже просто ОПАСНО.

  13. Валерий пишет:

    Совет Это хорошо. Да только из-за неграмотности собственников Администрация и УК уже провели свои собрания и оформили протоколы назначили туда своих председателей и отчитались не проведя собраний с жильцами МКД Вот для чего это было сделано а таких домов очень много. И теперь карманное “Совет” будет делать Все что хочет УК а собственникам об этом пока не известно как дурили их раньше так и дурят дальше.

  14. Управдом пишет:

    Сейчас активисты, планирующие создать совет многоквартирного дома, встали в тупик. А возник он из-за одного момента, который, видимо, законодатели не продумали.

    Все дело в том, что для реализации каких бы то ни было полномочий (например, подписания актов, заключения договоров и т.д) председатель совета дома обязан получить доверенность от собственников квартир (или нежилых помещений) в данном доме. Но как Вы на практике это представляете?

    Ведь доверенность должна быть оформлена в соответствии с ГК РФ. Значит, это должна быть:

    а). нотариально заверенная доверенность,

    б). доверенность в простой письменной форме, заверенная в управляющей компании или по месту работы.

    Кроме того, в доверенности надо указать паспортные данные, место регистрации и данные о собственности (количество принадлежащей площади в квартире и данные свидетельства о праве собственности).

    Вы можете себе представить, что сотни собственников квартир (бывших до сего момента «сторонними наблюдателями», которым «всё фиолетово») вдруг стройными колоннами пойдут к нотариусу или в управляющую компанию за оформлением доверенностей?

    Единственный вариант, когда управляющая компания захочет «возглавить» совет дома – тогда да, она поможет эти доверенности оформить. Но тогда какой смысл был в поправках в Жилищный Кодекс (123-ФЗ), касательно советов домов? В общем, до 18 сентября 2012г., установленного законодательством на создание советов домов, будет много интересных событий…
    СОДОМЫ – полная чушь, выдуманная безграмотными в области ЖХ РФ сотрудниками Минегиона и глупыми депутатами Комиитета ГД по строительству и ЖКХ.

    Возможная оплата общественной деятельности Председателя СОДОМА (ИП) может производиться только через бухмеханизм УК,при этом пред не есть сотрудник УК.
    Такое может быть только в матушке России.

    Не меряйтесь уровнем знаний в области права. Уже достаточно приведено статей из кодексов.
    *******************************************************************************************
    Жизнь учит – кто платит девушке, тот и ее танцует.
    ******************************************************************************************

    СОДОМЫ приведут к тому, что УК из обслуживающей организации превратится в – ХАЗЯЕВОВ МКД и заберут право у собственников на руководство и управление общим имуществом МКД.

    СОДОМЫ – жалкая непродуманная пародия на ТСЖ. Опасная затея дилетантов и авнтюристов в Госдуме и Минрегионе.

    • Алексей пишет:

      Согласен СОДОМы – жалкая пародия на ТСЖ. Уж если хотите управлять сами, создавайте ТСЖ. А контроллировать УК можно и без СОДОМов, достаточно наличия некоторого числа активных и грамотных жителей. Если их нет, никакой СОДОМ не поможет, председатель ТСЖ преспокойно украдет не меньше, чем УК.

    • Ольга пишет:

      до 18.09.2512 г.? Т.е. сроки уже прошли? О чем обсуждение?

  15. Ольга пишет:

    Извините, 2012

  16. юрий николаевич пишет:

    совет мкд -это здорово, но при условии, что обладаете знанием ук.гк.жк фз.и местного законотворчества,а оно ой какое заумное, но и мы не только пальцем деланы. Поставили в подъездах окна пластик,подсчитали долг перед собственниками ук, а теперь считаем долги уполномоченного, был такой до 1.4.15г. скрипят зубами. достаём прокуроров. что с пенсионеров взять, а пенсионеры знают огого. дерзайте господа.тепло вашего дома, как и деньги всё это в ваших руках.

  17. Михаил пишет:

    Работа совета дома зависит только от наличия инициативных собственников в доме и от желания сделать что то лучше

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru