Собственник или наниматель?— Чем право собственности на недвижимое имущество отличается от права пользования?

— Прежде всего, тем, что права собственника в отношении принадлежащего ему имущества гораздо шире и значительнее, нежели права нанимателя или пользователя. Главное различие: собственник может распорядиться принадлежащим ему помещением, то есть продать, подарить, передать в собственность по договору отчуждения. Наниматель жилья всех этих возможностей лишен.

Гражданско-правовые отношения для собственников и нанимателей

Права СобственникНаниматель
Продать квартиру+-
Завещать квартиру+-
Обменять квартиру++
Подарить квартиру+-
Сдать в наем, аренду ++

Однако и обязанности собственника по отношению к своему недвижимому имуществу весьма серьезны и обширны. Так, в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества в силу ст. 211 ГК РФ также лежит на собственнике этого имущества. В соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ, у арендодателя также существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Жилищный кодекс РФ подтверждает эти нормы законодательства:

  • п. 1 ст. 39 («Содержание общего имущества в многоквартирном доме») — собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме;
  • п. 1 ст. 158 («Расходы собственников помещений в многоквартирном доме») — собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
  • п. З той же статьи — обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Право собственности на жилое или нежилое помещение возникает у приобретателя недвижимости по договору купли-продажи, договору передачи в собственность, договору дарения, договору ренты, мены, иным договорам. Вместе с тем договоры жилищного найма (социального или коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями для возникновения права пользования жилыми помещениями.

Права собственников и нанимателей жилых помещений

Собственник (основание права собственности на жилое помещениеНаниматель (основание права пользования жилым помещением
Договор безвозмездной передачи в собственность (приватизация)Ордер на жилое помещение
Договор куплиДоговор найма (социального или коммерческого)
Договор меныДоговор безвозмездного пользования
Свидетельство о праве на наследство
Договор дарения

По договору социального найма жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов; по договору коммерческого найма — всех форм собственности (государственной, муниципальной, частной).

В значительном объеме обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением правительства РФ от 21 января 2006 г.

Согласно п. 10 Правил, наниматель обязан:

  • использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
  • осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
  • поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства; немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
  • производить текущий ремонт жилого помещения;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
  • не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
  • при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 Жилищного кодекса РФ, а по договору коммерческого найма — в статье 678 Гражданского кодекса РФ.

Важно отметить, что обязанностью нанимателя является текущий ремонт занимаемого жилого помещения, если иное не установлено договором. Что касается капитального ремонта,то таковой является обязанностью наймодателя.

Обязанности по платежам собственников и нанимателей

ПлатежиСобственникНаниматель
Плата за пользование жилым помещением (плата за наем) -+
Налог на имущество+-
Плата за содержание и ремонт жилого помещения++
Капитальный ремонт общего имущества в доме+-
Плата за коммунальные услуги ++
Плата за прочие услуги при их наличии (телевизионная антенна, радиоточки, запирающие устройства, охрана подъезда и другие) и при наличии договоров++

Читайте также:


Комментарии: 36

  1. Татьяна Ивановна пишет:

    Оплата за кап ремонт ОДН и квартиры – это существенная сумма , поэтому если жильцы не планируют продажу квартиры, приватизировать её не стоит .
    В случае сноса собственники получают квартиру равной площади , а нанимателю дадут жилье согласно социальной норме .
    Наниматель обязан соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства; немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать
    о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию.
    Наниматель муниципальной квартиры -пожилая женщина , инвалид 2 гр , вдова Труженника тыла, Ветеран труда , начиная с 2009 г ,обращалась к собственнику с просьбой установить счетчики . И только в ноябре 2014 г поставили счетчик на воду, а виюне 2015г – заменили старый электросчетчик. Но в квартире нет счетчика на газ и женщине придется оплачивать за него по повышенным тарифам.
    В газете “Наше время” № 53 писали 3 марта 2015г :”Еще одно поручение от депутатов получил заместитель главы администрации города по вопросам ЖКХ Владимир Арцыбашев. Он представил на рассмотрение городской думы отчет об оснащении индивидуальными приборами учета холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии объектов муниципального жилищного фонда. Счетчиками на свет, горячую и холодную воду оснастили все дома в Кировском, Ленинском, Октябрьском и Первомайском районах города. В нынешнем году предстоит завершить работу по установке индивидуальных приборов учета муниципального жилья в оставшихся районах города и приступить к оснащению газовыми счетчиками. На эти цели выделено 3,7 миллиона рублей. nvgazeta.ru/news/12371/498397/

  2. Елизавета Васильевна пишет:

    С помощью федеральных телеканалов народонаселение стали зомбировать на тему того, как хорошо и спокойно живется, когда квартира – не в собственности, а в соцнайме. Собственникам предлагают расприватизировать жилье. Но мне – пенсионерке (инв 2гр,ветерану труда и вдове труженика тыла) , проживающей в муниципальной квартире в Ростове , собственник – муниципалитет не установил счетчик на газ . Собственник в лице главы и директора МКУ железнодорожного района г Ростова , не выполнили постановление правительства . Иными словами чиновники саботировали федеральный закон № 261-ФЗ. Уже ноябрь 2015года и не смотря на то , что я писала обращения в разные инстанции , результат нулевой — счетчик на газ не установлен.

  3. Валентина Андреевна пишет:

    В нашем двухэтажном доме 8 квартир , и счет за ОДН за потребляемую электроэнергию всем приходит с показаниями более 45 квт , хотя индивидуальное потребление в каждой квартире составляет менее 100квт . Обязан ли наниматель переплачивать ? Обращались в контролирующую организацию , но они ничего нашли, хотя один жилец устроил в гараже мастерскую и часто выполняет заказы на токарном станке , не прячась .

    • Ростов-Дом пишет:

      Порядок оплаты коммунальных услуг, включая ОДН, совершенно одинаков для собственника и нанимателя.

      Перерасход электроэнергии, если он есть, может быть связан не только с воровством ресурса, но и с плохим состоянием внутридомовых сетей. В этом случае вопрос надо задать управляющей компании.

      • Валерий пишет:

        Хотелось бы прочитать документ,№ постановления последнего,где написано,что наниматель должен содержать и оплачивать за общественные места,ему не принадлежащие! Будьте добры,выложите ссылку на этот документ.

        • Ростов-Дом пишет:

          Согласно ст. 153 ЖК РФ:

          1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

          Согласно ст. 154 ЖК РФ:

          1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги.

    • Татьяна пишет:

      Обрежьте ему провод до щитовой. Имеете полное право, если у него в гараже не стоит счётчик.

  4. Инесса пишет:

    Снимаю квартиру ,пока договор не заключили . Что я должна платить кроме аренды и счетчиков ? входит ли в мои обязанности оплачивать взносы ежемесячные на копитальный ремонт и содержание жилого помещения ??

    • Ростов-Дом пишет:

      Если договор не заключен, вы ни за что не должны платить, но и жить там не имеете права.

      Договор необходимо заключить для легализации проживания. А будет ли квартплата включена в оплату аренды или же нет – зависит от вашей договоренности с собственником. Он может оплачивать ЖКХ сам, но тогда, скорее всего, пропорционально увеличит вам ежемесячный арендный платеж. Или же в договоре пропишет вашу обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги, и тогда цена аренды уменьшится.

      В соответствии с жилищным законодательством, как наниматель, вы должны оплачивать все услуги, кроме капитального ремонта.

  5. Татьяна Ивановна пишет:

    В газете Наше Время №1 от 12 Января 2016 г. http://www.nvgazeta.ru/news/12375/505190/ есть интересный материал на тему как собственник жилья в г.Ростове — муниципалитет «содержит» муниципальную квартиру .

  6. Валерий пишет:

    Выше я прочитал об обязанностях нанимателя.Там написано,что наниматель должен делать за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание помещения,в котором проживает.Но ни чего не написано о том,что он должен оплачивать содержание и ремонт общественных мест. Что тогда входит в содремжил,который я оплачиваю с начала наступления дерьмократии в России

    • Татьяна Ивановна пишет:

      Валерий , вы могли бы этот вопрос разместить на сайте Госжилинспекции РО ?

    • Татьяна пишет:

      Валерий, есть на эту тему статья “Что такое «техобслуживание»?” nvgazeta.ru/news/12375/471402/

  7. Татьяна Ивановна пишет:

    Вот еще факт отношения чиновников к муниципальному жилому фонду : “«В доме расположено всего две квартиры. Соседняя находилась на балансе муниципалитета и была заброшена с 2006 года. В ее потолке образовалась огромная дыра. В итоге жилье начало затапливать, гнили полы, рушились стены. Во время дождей вода попадала и к нам. В результате у нас началось то же самое. А в июне 2015 года вообще все рухнуло», – говорит Ованес Папян.”

    Оригинал материала: 161.ru/text/news/140694085947392.html

  8. Елена пишет:

    Добрый день.такой вопрос:квартира муниципальная, не приватизированна. Должны ли мы платить за “содержание жилья”?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Елена.

      В соответствии со ст. 67 Жилищного кодекса РФ, должны. Наниматель, в отличие от собственника, освобождается только от оплаты капитального ремонта.

      • Татьяна пишет:

        В данный момент наниматель оплачивает содержание общего имущества и тех обслуживание.Но по законодательству бремя содержания лежит на собственнике жилого помещения. Разве наниматель=квартирант обязан оплачивать содержание общ имущества ?

        • Ростов-Дом пишет:

          Если вы живете в муниципальной квартире по условиям социального найма, то в квитанции есть строка – плата за наем. Но в то же время капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме вы оплачивать не обязаны, так как это делает собственник – муниципалитет.

          Наниматель государственного и муниципального жилого фонда должен оплачивать: содержание и ремонт жилого помещения (квартиры, в которой он проживает), работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные платежи.

          Кроме уже упомянутой статьи 67 ЖК РФ, такой порядок оплаты регламентирует статья 154:

          “Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наем) и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда”.

  9. Евгения пишет:

    Нигде не могу найти конкретного ответа на вопрос: при установке ОДПУ стоимость прибора и его установку оплачивает наниматель или собственник (при наличии договора соц.найма)? Везде написано, что “бремя установки ОДПУ ложится на плечи СОБСТВЕННИКА” … Существуют ли варианты оплаты расходов по приобретению и установке ОДПУ в счет текущего ремонта, если да – то какими НПА они регулируются? Читала также, что эти расходы могут покрываться засчет средств исполнителя ком. услуг ( УК), выделенных на мероприятмя по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, – где об этом можно подробнее узнать?

    • Ростов-Дом пишет:

      Стоимость и установку общедомового счетчика в любом случае оплачивают собственники помещений в МКД – это могут быть как частные лица, так и муниципалитет, если он владеет частью площадей в доме.

      Установка ОДПУ относится к категории работ, включенных в капитальный ремонт, но никак не в текущий. Собственники вправе потребовать от ресурсоснабжающей организации (а не управляющей компании) установить общедомовой узел учета в кредит сроком на пять лет или меньше.

      Если в городской бюджет заложены средства на мероприятия по энергосбережению, то у жителей многоквартирных домов существует шанс войти в муниципальные программы. Так, много лет назад практически во всех МКД Ростова были установлены теплосчетчики за счет города. Однако сейчас о подобных программах ничего не известно.

      Подробнее о порядке установки индивидуальных и общедомовых счетчиков читайте здесь:

      http://rostov-dom.info/2010/10/schetchiki

  10. Алексей пишет:

    Здравствуйте.я не являюсь собственником квартиры.она непоивотизирована.все время мне приходила квитанция на оплату ремонт и содержание дома.иногда платил ,иногда нет сейчас по этому счету выросла задолженность около 14000 тысяч.могу ли я потребовать те деньги которые были заплачены за ремонт и содержание дома обратно и в каком объеме?
    Спасибо

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Алексей.

      Наниматель обязан оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, кроме капитального ремонта. Так что долг за содержание и ремонт жилья вам начислен правомерно, и его придется погашать. “Потребовать” в данном случае могут только у вас, включая судебное разбирательство.

  11. Ростов-Дом пишет:

    Оплачивать капитальный ремонт должен собственник помещения, нанимателем которого вы являетесь.

  12. Елена пишет:

    Скажите если у меня квартира в соц.найме я должна платить за общедомовой счетчик?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Елена.

      Если вы имеете в виду установку общедомового счетчика, то оплачивать ее не должны. Эти работы относятся к капитальному ремонту, а наниматель, в отличие от собственника, их не финансирует.

  13. Юлия пишет:

    Здравствуйте. Наша квартира находится в статусе соц. найма. От управляющей компании ООО ГУЖФ пришло письмо. Цитирую “по заявлению жильца квартиры 21о затопления туалетной комнаты с верхнего этажа, при осмотре обнаружено:требуется замена канализационного стояка.при монтаже труб нужно будет снимать унитазы в квартире 21 и 25. Замену канализационного стояка нужно произвести с вашей квартиры, через перекрытия первого этажа, до подвала. Предлагаем вам приобрести унитаз, который не является общедомовым имуществом. В случае отказа на приобретение унитаза и затопления квартиры 21 счёт ремонта будет выставлен на вас”. Должна ли я приобретать унитаз за свой счёт, если у меня в туалете все в порядке, а не исправен общедомовой стояк?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Юлия.

      Из письма УК не ясно, почему нельзя сначала демонтировать, а потом установить на место старый унитаз. Это никак не объясняется, поэтому трудно комментировать ситуацию в целом.

      Вместе с тем, в соответствии с Гражданским кодексом, в случае причинения вреда какому-либо имуществу собственника по вине подрядной организации возмещение вреда является обязанностью подрядчиков, то есть стороны, которая причинила ущерб (статья 15 ГК РФ).

  14. Юлия пишет:

    Спасибо за ответ! Я немного уточню. Дело в том, что в нашем доме очень крепкие железобетонные перекрытия. И поэтому унитазы просто ставят на пол и со всех сторон просто бетонируют. А при демонтаже он может сильно пострадать. Скорее всего УК понимая, что сломав унитаз мы выставим им счёт на приобретение нового, таким образом решили подстраховаться.

    • Ростов-Дом пишет:

      Возможно, так оно и есть. Закон на вашей стороне – в случае чего, можете обратиться за защитой ваших прав к профессиональному юристу.

  15. Владимир пишет:

    Добрый день,квартира находится в статусе соц. найма.Старшая по дому заявила ,что я не имею права на постановку автомобиля на стоянку у дома(даже в случае уплаты за содержание стоянки),т.к не являюсь собственником.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Владимир.

      Придомовая территория относится к общему имуществу в многоквартирном доме. Подробнее об этом мы писали здесь:

      http://rostov-dom.info/2010/11/obshhee-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome/

      В соответствии с п. 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом.

      А пункт 4 этой же статьи гласит:

      “По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц”.

      Иными словами, правила пользования стоянкой, расположенной на придомовой территории, должны были быть приняты на общем собрании собственников квартир.

  16. Ольга пишет:

    Здравствуйте. Квартира находится в статусе соц. найма, и жильцы хотели бы провести косметический ремонт подъезда (только покраску стен). При обращении в УК, получили ответ, что дому только 5 лет, и никакой ремонт подъезда им не светит. Как быть в такой ситуации?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Ольга.

      Косметический ремонт осуществляется на средства, собранные жильцами по статье “Содержание и ремонт жилья”. В соответствии с жилищным законодательством, собственники сами утверждают ежемесячный тариф и определяют виды работ, которые в него входят. Если стоимость ремонта несколько превысила величину тарифа, можно при общем согласии собрать дополнительную сумму, которая и будет потрачена целевым образом.

  17. Анастасия пишет:

    Здравствуйте,я проживаю в муниципальном многоквартирном доме,в моей квартире 4 комнаты,3 из которых отрезаны от электроснабжения,но подключены незарегистрированно (подцепили свет к другим квартирам сами) к кому в этом случае обращаться?
    Электрик их подключения убрал и только он ушел было все подключено соседями обратно,а администрация отправляет обращаться к электрикам. Что нам делать,мы живём с грудным ребенком.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Анастасия.

      Дела о самовольном подключении в электрическим сетям рассматривают судьи. О ситуации с незаконным потреблением электроэнергии в вашей квартире вы можете сообщить в ближайшее отделение полиции или по телефонам «112» — Единый номер экстренных служб, «102» – полиция.

Оставьте комментарий



© 2009–2024 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Рейтинг@Mail.ru