Пригороды Ростова

Пригород — территория, прилегающая к крупному населенному пункту, отличающаяся более низким уровнем урбанизации, с преобладающей малоэтажной застройкой, а также более экологичным образом жизни. Основной тип жилья — индивидуальные домовладения или таунхаусы.

Административно может входить в городскую черту, являться частью соседствующего с крупным городом поселения, в некоторых случаях ей придается особый статус (например, некоторые пригороды Ростова лежат на территории сразу двух муниципальных образований: непосредственно мегаполиса и прилегающих к нему сельских районов).

Далеко не все застраиваемые периферийные участки Ростова или города-спутники можно одновременно отнести к пригородам, поскольку
на большинстве из них осуществляется многоэтажная застройка.

Оглавление.

I. Формирование пригородов Ростова.
II. Список пригородов Ростова:

1. «Орбитальная» («Голландская деревня»);
2. «Декоративные культуры»;
3. Чалтырь;
4. садоводческие товарищества;
5. пригороды – коттеджные поселки Ростова;
6. пригороды-трущобы.

I. Формирование пригородов Ростова

На статус пригорода не может претендовать исторически сформировавшийся у Ростова город-спутник Батайск, отличающийся достаточно мощным промышленным и торговым потенциалом, с большой натяжкой к таковому можно отнести и другой спутник — Аксай, который отличается все же более низкой урбанизацией.
В качестве примера исторического пригорода Ростова можно привести село Чалтырь (одновременно третий город-спутник мегаполиса), а также ряд других небольших населенных пунктов.

Стоит отметить, что Ростов вступил в процесс субурбанизации, сопровождающийся интенсивным развитием пригородов: у многих горожан возникло желание уехать в окрестности города и построить здесь индивидуальный дом в качестве альтернативы многоквартирному. При этом столица ЮФО среди других миллионников России имеет самую маленькую площадь, в результате на территории мегаполиса развивается преимущественно многоэтажное строительство.

II. Список пригородов Ростова

1. «Орбитальная» («Голландская деревня»)

На сегодняшний день единственный пригород, где осуществляется масштабное малоэтажное строительство фактически в черте Ростова,
а не на удалении. Возводимое здесь жилье подключается непосредственно к коммунальной инфраструктуре мегаполиса.

Застройка будущего пригорода началась хаотично еще
в прошлом десятилетии. В ходе осуществляемого самозастроя самая северная улица Ростова на данном участке — Орбитальная стихийно выползла за городскую черту на территорию Аксайского сельского района. На протяжении ряда лет собственники домов этого пригорода де-юре являлись жителями сразу двух городов: Ростова и Аксая.

В результате в стихийно сформировавшемся пригороде Ростова возникли анекдотические проблемы: «Ситуация напоминает старую французскую комедию «Закон есть закон». Главный ее герой — работающий на французской границе госслужащий — родился на свет на кухне дома, расположенной в Италии, в то время как комнаты этого же объекта находились во Франции. А раз так, то согласно законодательству он — не француз со всеми вытекающими карьерными и социальными последствиями… Так и собственники новых домов — в северной части Орбитальной по документам оказались аксайчанами. Получают воду по коммуникациям донской столицы, да и работают преимущественно в Ростове, налоги платят в Аксайский бюджет, лечиться или голосовать ездят в Аксай, хотя до ростовской поликлиники №16 значительно ближе» ⁽¹⁾.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

О ситуации на Орбитальной

Автор генерального плана развития Ростова в 1971–2001 гг. Норальд Нерсесьянц:

— Несколько лет назад по заданию губернатора я разрабатывал проект объединения Ростова с Аксаем. Вопрос отпал сам собой — идею не дает претворить в жизнь нынешнее бюрократичное законодательство. По логике нынешних документов, эти муниципальные территории находятся в личной собственности каждого из ростовчан и аксайчан, поэтому их принудительное слияние нарушило бы права населения. Закон приняли, не думая о людях. Представьте, каково: живешь в Ростове, а почта, собес, больница расположены в Аксае? Я уж не говорю о таких экстренных службах, как «скорая помощь» или милиция. Думаю, со временем придет отрезвление и ситуация изменится. ⁽¹⁾

Процесс дальнейшего освоения «Орбитальной» осуществлялся также весьма беспорядочно, здесь возводили жилье различные фирмы. С 2007 года сюда пришла компания «Аркада». Реализуемый ей проект позиционируется как коттеджный поселок «Голландская деревня»,
о проблемах прежнего самозастроя, возникшего задолго до своего прихода, ныне узаконенного, но, вполне возможно, подпортившего идеальный сценарий грамотного освоения пригорода Ростова, фирмой особо не говорится.

Более того, создается впечатление — застройщик пытается навязать мысль, якобы
до его прихода в этом пригороде Ростова простирались чистые ковыльные поля тихого Дона ⁽²⁾, не было здесь ни других инвесторов, ни самозастройщиков. Хотя, как показывает история, силами последних зачастую и начинается освоение периферийных земель, вспомним хотя бы историю дореволюционного пригорода Ростова — Нового поселения  (в народе — «Нахаловки») ⁽³⁾.

Помимо описанной путаницы, в качестве другого существенного недостатка  «Орбитальной» (ныне — «Голландской деревни»), или ростовской «Нахаловки»
XXI века, является практически полное отсутствие стратегически значимых объектов социальной инфраструктуры. По крайней мере, они не поминаются всуе на сайте «Голландской деревни» ⁽²⁾. Зато здесь ярко расписаны «чужие» инфраструктурные достопримечательности — Северного района Ростова, расположенные в отдалении, а не непосредственно на территории поселка. Однако даже ближайшие объекты — гипермаркеты «Ашан» и «Леруа-Мерлен» удалены
от «Голландской деревни» сотнями метров. При этом не будем забывать: данный тип жилья относится к бизнес-классу, который в идеале должен предоставлять повышенную комфортность своим хозяевам.

Еще один аспект, который можно поставить под большое сомнение в перспективе, — позиционируемый экологически чистый образ жизни. Проблема в том, что по соседству
с «Орбитальной» осуществляется строительство высотного микрорайона Норд, причем, в рамках проекта Ростовской агломерации предполагается, что он срастется с пригородом в единый город-спутник Ростова «Норд».

В связи с этим невольно возникает вопрос, насколько удастся сохранить здесь экологическую девственность окрестных земель лет через «надцать», особенно если учесть, что территория пригорода не огорожена, что, надо думать, юридически невозможно сделать в принципе. Последнее, кстати, противоречит идеологии строительства коттеджного поселка даже эконом-класса, хотя, как мы видим, ни «Орбитальная», ни «Голландская деревня», строго говоря, таковыми и не являлись изначально.

И наконец, еще одна скептическая нотка связана с высокой стоимостью продаваемых коттеджей по 5–8 миллионов рублей ⁽²⁾. Такие деньги явно не смогут выложить мечтающие
о доступном и комфортном жилье,«малоэтажке», те же учителя, врачи, прочие «бюджетники».  Между тем не будем забывать: это единственный крупный пригород, де-факто застраиваемый непосредственно в Ростове. Как говорится, обидно за державу, данный участок дефицитной земли могли бы заполнить и чем-то более социально значимым, здесь отнюдь не просматривается «путинская» малоэтажная Россия.

На сегодняшний день (декабрь 2011 г.) в «Голландской деревне» продано 11 коттеджей
и один таунхаус. Компания намерена развивать пригород дальше, заполоняя новыми особняками дефицитную в Ростове землю.

2) «Декоративные культуры»

(См. также: «Декоративные культуры», основная статья)

Пригород, расположенный относительно неподалеку от «Орбитальной», в перспективе — будущий город-спутник Ростова. Изначально предполагалось, что здесь будет вестись исключительно строительство малоэтажного и одновременно доступного и комфортного жилья. Однако уже сейчас жизнь вносит в проект коррективы.

Первая очередь «Декоративных культур» (южная часть будущего города-спутника, лежащая на территории водохранилища «Ростовское море») отдана в том числе и под многоэтажную застройку, о чем достигнуто соответствующее соглашение с некоторыми крупными компаниями.  При этом на территории «Декоративных культур» планируется возведение даже высотного квартала, в случае успешной реализации намеченных планов район, похоже, придется вычеркнуть из состава пригородов Ростова и, возможно, распрощаться с нынешней экологической чистотой здешних земель — подобно возможному сценарию на Орбитальной.

Предполагается, что «Декоративные культуры» также будут расположены на территории двух муниципальных образований: Ростова и Аксайского сельского района — поселка «Щепкино» (северная часть пригорода). В настоящее время (зима 2011 г.) осуществляется инфраструктурная подготовка первой очереди. А тем временем в северной части города-спутника компанией АДДК реализуется проект ростовского коттеджного поселка «Щепкин».
В соответствии с проектом  «Большого Ростова», со временем эти участки должны слиться в единый пригород-спутник.

3) Чалтырь

Официальный статус — село, центр Мясниковского района и одновременно исторический пригород Ростова, ставший таковым по мере разрастания мегаполиса. В отличие от прилегающих к столице ЮФО более мелких населенных пунктов имеет статус города-спутника — подобно более урбанизированным Аксаю и Батайску, и при этом сохраняет аграрный образ жизни.

Численность населения около 17 тыс. человек. Основан
в 1779 году армянами-переселенцами. В большей степени представляет интерес для ростовчан не реализуемыми проектами в сфере малоэтажного строительства, а возможностью досугового времяпрепровождения (шашлык, исторические памятники, водоемы).

4) Садоводческие товарищества

Окрестности Ростова изобилуют территориями многочисленных садоводческих товариществ, которые для многих горожан исполняют функцию пригородов за неимением более качественных земель. Ряд ростовчан живет здесь постоянно, хотя данные территории
в большинстве своем не предназначены для ПМЖ, поскольку должным образом не оснащены коммунальной и /или социальной инфраструктурой. Однако здесь хозяйственным способом возводятся капитальные строения, зачастую незаконно.

5) Пригороды-коттеджные поселки Ростова

Пожалуй, наиболее перспективным сегментом загородного жилья являются дома в коттеджных поселках. Данный тип пригородов стал строиться в окрестностях Ростова
с начала 2000-х. Эти малоэтажные жилые комплексы целесообразно классифицировать уже
по классовому принципу. К крупным проектам пригородов Ростова и одновременно коттеджных поселков можно отнести следующие объекты:

▪ «Озерный» — малоэтажный проект эконом-класса, представляющий собой
160 выставленных на продажу участков под строительство средней площадью 6 «советских» соток земли. Покупателю предоставляется возможность на собственное усмотрение выбирать технологию строительства дома и подрядчика. В отличие от огородных товариществ оснащен необходимыми инфраструктурными объектами. Расположен в 8 километрах от Ростова (окрестности Таганрогского шоссе, Мясниковский район).

▪  «Зеленый» — пригород, застраиваемый по аналогичному принципу, расположенный также на территории Мясниковского района. На сегодняшний день является одним из немногочисленных реализованных проектов коттеджных поселков Ростова, все участки проданы, покупателями ведется жилищное строительство.

▪  «Старочеркасская Ривьера» — относительно удаленный элитный пригород Ростова, имеющий неофициальный бренд «Ростовская Рублевка». Проектом предусмотрены все опции, присущие загородному жилью премиум-класса.  Расположен в окрестностях Старочеркасской станицы (17 км от мегаполиса). Первая очередь, именуемая «Риверсайд-Ростов», представляла собой участки под будущую элитную застройку, продаваемые без подряда. Однако, похоже, после воплощения в жизнь покупателями отдельных проектов, способных повергнуть в шок, застройщик элитного пригорода — компания АДДК стала продавать землю только с подрядом. Одновременно в нынешнем году у покупателей появилась возможность приобрести здесь уже построенные дома.

▪ «Солнечная поляна» — вопреки своему «громкому бренду» представляет собой обустраиваемое садоводческое товарищество, достаточно крупное, с 400 участками от 4,5
до 12 соток.  Расположен в нескольких километрах от Ростова, на территории Аксайского района, окрестности пос. «Российский».

▪ Клен-Парк» — крупный пригород бизнес-класса, расположенный в 17 км от Ростова, между городами Батайск (7 км.) и Азов (14 км.). Один из крупнейших и одновременно долгосрочных проектов в сфере малоэтажного строительства. Общая площадь поселка — 200 га, застройщик предлагает купить коттедж, либо приобрести землю с подрядом. В качестве объектов социальной инфраструктуры здесь предусмотрены детский сад, школа, магазины, церковный приход, спортивные и детские площадки.

Одновременно стоит отметить, что в окрестностях Ростова строится и ряд других коттеджных поселков, о которых мы не упоминаем на данной странице, поскольку они невелики и вряд ли могут претендовать на статус микрорайонов-пригородов.   

6) Пригороды-трущобы Ростова

▪  «Ростов-Бутово» —  неофициальное название поселка «Заречный», возникшего
в позапрошлом веке. Расположен на Левом берегу Дона, в нескольких метрах
от Ворошиловского моста (по западную сторону). С советских времен распложенное здесь жилье является самозастроем, его жильцы не имеют прав на прописку, у домовладений нет
и официального адреса. Социальная инфраструктура отсутствует.

▪ Третья очередь коттеджного поселка «Солнечный» — малоэтажный жилой комплекс, расположенный в 10 км от Ростова, между мегаполисом и Батайском. Проект успешно реализовывался в первой и второй очередях, третья — из-за невыполнения застройщиком обязательств перед покупателями оказалась незавершенным объектом строительства, превратившимся в трущобы. Сейчас ситуация меняется в лучшую сторону, правда, медленными темпами ⁽⁴⁾.   
Олег ПЕТРУШИН

RSS-лента

Новости на почту

Ссылки:

1. «Ростов и окрестности: взять и объединить?» // «Вестник. Строительство. Архитектура. Инфраструктура» №7 2007 г.
2. См. сайт «Голландской деревни».
3. См. «Ростов-Дом» // «Как рос Ростов от поселения-тысячника до города-миллионника».
4. См. «Ростов-Дом» // «Старожилы «Солнечного» празднуют первую победу».

Читайте также:

• Коттеджные поселки Ростова.
• Быстровозводимое жилье.
• Как выбрать дом под Ростовом.
• Из чего построить дом?