Договор — соглашение как минимум двух сторон, заключаемое по обоюдному согласию, ЖКХ в этом вопросе не может являться исключением. Высокий уровень коррумпированности в жилкомхозе, обилие творимых беззаконий и низкое качество услуг несколько лет назад породили тенденцию — чиновники требуют от многочисленных организаций заключать договоры с потребителями жилищно-коммунальных услуг.
Иными словами, разводя очередную бюрократию, государство пытается защитить гражданина от безобразий. Главный подводный камень идеи чиновников заключается в том, что любой договор ЖКХ может успешно не исполнять — так же, как не исполняет и принимаемые ими законы.
Параллельно потребителю может быть невольно оказана «медвежья услуга». Подписав с ЖКХ заведомо невыгодный договор, рискуешь «подставиться», хотя от такой ситуации граждан частично защищает существующее законодательство.
Отметим: потребитель не обязан подписывать навязываемый ЖКХ договор, если документ его по каким-либо причинам не устраивает (и уж тем более — «подмахивать», не читая, как у нас многие поступают). В данном случае он может направить акт разногласия, предложить ЖКХ свой вариант договора.
Аналогичным образом могут поступить управляющая компания или ТСЖ в ответ на выставленный договор ресурсоснабжающей организации. Если стороны к согласию так и не придут, одна из них может подать в суд на другую. Второй возможный вариант развития событий — в отечественном ЖКХ просто окажется одним договором меньше к великой скорби местных чиновников. А жизнь будет продолжаться, как прежде.
В данной статье мы рассмотрим основные виды договоров с ЖКХ, с которыми сталкиваются жильцы.
Оглавление.
I. Договоры с ЖКХ: общие вопросы.
II. Договор управления многоквартирным домом.
III. Договоры энергоснабжения.
IV. Конклюдентный договор в ЖКХ.
V. Договор на установку узла учета.
VI. Энергосервисный договор.
I. Договоры с ЖКХ: общие вопросы
▪ Вопреки существующим вымыслам со стороны потребителей, отсутствие договора с ЖКХ не может служить основанием для отказа оплачивать предоставляемые услуги. В данном случае будет считаться, что действует конклюдентный договор.
▪ Собственники нежилых помещений также не освобождаются от оплаты жилищно-коммунальных услуг при отсутствии договоров, в том числе — и от содерремжила (в соответствии с постановлением Высшего Арбитражного суда РФ №4910/10 от 9 ноября 2010 года).
▪ Вопреки существующим вымыслам (или навеваемой лжи) со стороны некоторых организаций ЖКХ, отсутствие договора не освобождает их от обязательного исполнения законов и постановлений государственной и муниципальной власти. В данном случае регулятором взаимоотношений являются существующие подзаконные документы.
▪ Любой закон или постановление правительства РФ юридически старше заключенного договора с ЖКХ.
▪ Следовательно, если содержание договора с ЖКХ противоречит существующему законодательству, суд примет решение в соответствии с требованиями закона.
▪ Если же в законах относительно существующей ситуации предусмотрены различные варианты (напр., «А» и «В»), либо в принципе ничего не сказано, а в договоре предусмотрен вариант «А», суд примет решение в соответствии с содержанием заключенного договора с ЖКХ.
ЦИТАТА
«Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом».(Пункт 8 постановления правительства РФ №491).
II. Договор управления многоквартирным домом
(См. также основную статью: Договор управления многоквартирным домом).
Договор управления многоквартирным домом — с точки зрения жильца самый громоздкий и путанный документ в ЖКХ, оговаривающий вопросы предоставления жилищно-коммунальных услуг и управления многоквартирным домом.
В рамках нынешнего правового поля может быть заключен:
▪ Между товариществом собственников жилья и управляющей компанией (если в доме одновременно пребывают и ТСЖ и УК и товарищество передает «управляющей» бразды по управлению МКД ). В этом случае ответственным за предоставление коммунальных услуг является управляющая компания, за предоставляемые управляющей компанией услуги по эксплуатации жилья и текущий ремонт отвечает ТСЖ, беря на себя функцию контролера.
▪ Между собственниками жилья и управляющей компанией — если в доме нет ТСЖ.
▪ Если в доме нет управляющей компании, а товарищество создано, между ТСЖ и собственниками, не вступившими в ТСЖ.
Срок действия договора управления многоквартирным домом составляет от 1 года до 5 лет. Досрочное расторжение документа в одностороннем порядке без оснований невозможно, — если это не предусмотрено самим документом.
Причины, которые не могут служить основанием для расторжения договора управления МКД:
▪ Если договор был заключен между собственникам и управляющей компанией, а в дальнейшем жильцы изменили форму управления многоквартирным домом, создав ТСЖ. В данном случае суды вынесут определение, что созданное товарищество не препятствует управлению домом управляющей организацией (см. решение Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15 июля 2010 г. №1093/10).
▪ Если по окончании срока действия Договора жильцы или управляющая компания не подали заявление на его расторжение (в этом случае он будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях — в соответствии с частью 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
Основания для расторжения договора управления многоквартирным домом:
▪ На момент заключения документа собственники не избрали форму управления многоквартирным домом;
▪ В договоре отсутствуют существенные условия;
▪ Если управляющая компания хронически не исполняет свои обязанности и у собственников есть соответствующие доказательства (в соответствии с п. 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ);
▪ Если собственники не выбирали форму управления МКД, а управляющая компания обслуживает жилье по конкурсу, жильцы могут отказаться от ее услуг по завершении текущего года (в соответствии с п. 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ);
▪ Окончание срока действия договора.
III. Договор энергоснабжения
(Основная статья: Договор энергоснабжения).
К таковым договорам в ЖКХ относятся все виды соглашений, заключаемых с ресурсоснабжающими организациями на поставку в дом коммунальных ресурсов (газа, электроэнергии, тепла, горячей и холодной воды), а также приема сточных вод (канализования).
В индивидуальных домовладениях и при непосредственном управлении заключаются напрямую между собственниками жилья и монополистами. В домах, управляемых ТСЖ и УК, как правило, подписываются между товариществами и ресурсоснабжающими организациями.
Исключением является договор газоснабжения. Голубое топливо поставляется всем потребителям напрямую, до крана, расположенного в квартире, что связано с повышенной опасностью.
Некоторые ресурсоснабжающие организации стремятся найти лазейки в законодательстве и заключать прямые договоры с собственниками домов, управляемыми ТСЖ и УК, что связано с высоким уровнем воровства в ЖКХ. (1)
IV. Конклюдентный договор в ЖКХ
(Основная статья: Конклюдентный договор в ЖКХ)
Конклюдентный договор в ЖКХ — по сути означает отсутствие договора между собственником и ЖКХ и наличие сделки по умолчанию. В качестве образного сравнения можно привести факт приобретения стакана сока в автомате. Покупатель ни письменно, ни устно не договаривается с его хозяином, а просто бросает монету в автомат и берет товар.
Так же и в ЖКХ — потребитель без договора просто включает свет, открывает воду, после чего оплачивает купленную услугу. Регулятором таких взаимоотношений являются различные постановления и законы.
V. Договор на установку узла учета
Может заключаться между собственником и ресурсоснабжающей организацией (последняя обязана предоставлять такой сервис, в том числе — и в кредит сроком на пять лет и менее), управляющей компанией и любой другой фирмой, имеющей соответствующую лицензию.
Обеспечение установки коллективных счетчиков входит в обязанности управляющей компании (ТСЖ). Стоимость данных работ может быть включена и в структуру платежа за «содерремжил», в противном случае с ЖКХ заключается дополнительный договор на установку оборудования.
Доля расходов каждого собственника жилья на установку коллективного узла учета в соответствии с п. 38.1 измененного летом 2011 г. постановления правительства РФ № 491 определяется пропорционально площади его квартиры в общей площади дома. (2)
ЦИТАТА
«Лицо, не исполнившее в установленный срок обязанности по оснащению данных объектов приборами учета используемых энергетических ресурсов, должно обеспечить допуск указанных организаций к местам установки приборов учета используемых энергетических ресурсов и оплатить расходы указанных организаций на установку этих приборов учета. В случае отказа от оплаты расходов в добровольном порядке лицо, не исполнившее в установленный срок обязанности по оснащению данных объектов приборами учета используемых энергетических ресурсов, должно также оплатить понесенные указанными организациями расходы в связи с необходимостью принудительного взыскания». (Пункт 12 статьи 13 Федерального закона №261 «Об энергосбережении»).
Самой главной ловушкой при заключении договора на установку общедомового узла учета является месторасположение объекта. Его монтаж должен быть предусмотрен в районе стены дома (в индивидуальном жилье может быть в районе забора), но не люка.
Если же его установят в люке, границы ответственности между собственником (или управляющей организации) и монополистом в соответствии с Пункт 8 постановления правительства РФ №491 окажутся измененными. Плюс хозяевам счетчика всякий раз придется лезть под землю для снятия показаний с оборудования, что малоприятно.
Существенные условия, подлежащие обязательному включению на установку (замену) прибора учета:
- предмет договора;
- цена;
- порядок расчетов;
- место установки;
- порядок ввода в эксплуатацию оборудования;
- гарантийные обязательства исполнителя.
VI. Энергосервисный договор
(Основная статья: Энергосервисный договор).
Выполнение обязательного перечня работ по энергосбережению, утверждаемого властями субъектов РФ, также в соответствии с п. 11 И постановления №491 входит в обязанности управляющей компании в рамках предоставляемой услуги по «содерремжилу». При этом собственники имеют право дополнительно заключить энергосервисный договор, в ходе которого будут реализовываться дополнительные мероприятия, снижающие расходы на коммунальные услуги.
Энергосервисный договор может быть заключен с УК или ТСЖ, либо привлеченной в дом сторонней организацией ЖКХ — в соответствии с п. 38.2 измененного постановления правительства РФ №491. Оплата энергосервисного договора производится отдельно. Содержание документа утверждается на общем собрании собственников.
