Этот дом ремонтировался на средства Фонда ЖКХ.

Этот дом ремонтировался на средства Фонда ЖКХ.

В Торгово-промышленной палате Ростовской области состоялось вручение ростовским товариществам собственников жилья результатов выполненного энергоаудита эксплуатируемых объектов. Председатели смогли ознакомиться не только с общим состоянием многоквартирных домов, но и выданными рекомендациями в сфере энергосбережения. Акцию организовали банк «Центр-инвест» совместно с Международной финансовой корпорацией.

Ростовский банк «Центр-инвест» намерен освоить кредитную нишу энергосбережения в домах, предоставляя займы как собственникам жилья, так и ТСЖ или управляющим компаниям. Предлагаемое ноу-хау является альтернативой капитальному ремонту многоквартирных домов, на 95% финансируемому государством, в ходе которого теперь должны выполняться работы и по энергосбережению.

Наши эксперты:

Одновременно на мероприятии присутствовали и фирмы, способные напрямую предложить собственникам жилья схожие коммерческие продукты. Таким образом, у желающих отремонтировать свой дом теперь есть несколько путей. Сегодня мы рассмотрим каждый
из вариантов, а заодно — и попытаемся понять, к чему, так сказать, движемся.

Вариант I: ничего не делаем


Эксперты, собравшиеся в здании Торгово-промышленной палаты, в своем профессиональном кругу весьма негативно оценивают грядущие перспективы в жилищно-коммунальной отрасли. Из прозвучавших тезисов и суждений вывод напрашивается один — в не столь уж и далеком будущем немалая доля многоквартирных домов просто рухнет из-за отсутствия капремонта, первоочередные работы по энергосбережению связаны с наведением элементарного порядка.

— При нынешних тарифах долги в ЖКХ растут, предприятия не могут собрать платежи с населения, — констатирует заместитель директора департамента ЖКХ и энергетики Олег Заруба. — Ситуация может перерасти в системный кризис отрасли. Выход напрашивается один — снижать стоимость проживания путем выполнения в доме работ по энергосбережению.

Чем хуже жилье, тем зачастую дороже его эксплуатация, безденежье форсирует рост долгов за жилищно-коммунальные услуги, а долги ускорят дальнейшую разруху. Как было отмечено, средний возраст российского многоквартирного дома — 42 года. Как правило, он не переживал ни одного капремонта, не выполнялись в нем и работы по энергосбережению.

Расходы на энергосбережение.

— Жилье строилось в советские времена, когда в принципе не предусматривалось какого-либо удорожания коммунальных ресурсов, — отмечает председатель городской ассоциации ТСЖ Сергей Атаманенко. — Разумеется, такая политика отразилась и на проектных решениях, и стройматериалах, используемых при строительстве домов, в которых практически не предусматривалось энергосбережения.

Вариант II: ждем милости от чиновников

Благодеяния от чиновников?По данным московских экспертов, только 7% российских многоквартирных домов были построены после 1995 года. Ныне царящее в кругах собственников настроение ждать обещанного в 1990-х годах государством капитального ремонта сродни надежде выиграть в лотерею. Поскольку, как бы ни пиарило государство Фонд содействия реформированию ЖКХ, реальный объем капремонта жилья, выполняемого в целом по стране, втрое ниже показателей начала 1980-х, когда ЖКХ уже нередко поминалось недобрыми словами.

— Средний срок службы зданий будет расти с учетом ввода в эксплуатацию новостроек,
но бывшие советские дома продолжат стареть и деградировать, — прогнозирует грядущее развитие событий  исполнительный директор московского Центра по эффективному использованию энергии Игорь Башмаков. — Исключение составит, как правило, жилье бывших жилищно-строительных кооперативов, чьи собственники отличаются значительно более высоким уровнем добрососедства.

Похоже, ждущие положенной законом чиновничьей манны собственники приватизированных квартир в большинстве своем ее не получат. Им останется лишь недобрыми словами поминать популистские обещания конца 1990-х и пережить идентичный сценарий с группой собственников, избравших I вариант. Дождавшиеся же бюджетных средств столкнутся
со следующими рисками:

► Львиная доля средств будет разворована, на полноценный ремонт  оставшихся денег не хватит. О колоссальном уровне коррупции и царящем «распиле» бюджетных денег (в том числе — направляемых ЖКХ) можно писать романы.

► Ремонт выполнят гастарбайтеры, что-то они починят, а что-то —  и сломают из-за низкой квалификации. Далеко не каждая из уважающих себя ремонтно-строительных фирм «связывается» с бюджетными деньгами по причине низкой оплаты, вынуждающей демпинговать на тендерных торгах. Недополучаемую прибыль можно пытаться компенсировать наймом дешевой рабсилы (а также воровством и приписками). При этом внедрение в доме передовых энергосберегающих материалов и технологий требует, наоборот, высокой квалификации.

► Бюрократия превратит идею энергосбережения в доме в полную профанацию. Разговоры об организуемых на местах инициативных группах собственников, «принимающих» капремонт, выслушивание пожеланий жильцов накануне во многом являются блефом. У распределяющих деньги чиновников есть четкая инструкция, что «можно-нельзя», обычно противоречащая здравому смыслу.

Вариант III: обращаемся в банк

Ремонт на деньги банка.В случае привлечения частных кредитов оплата выполненных работ целиком и полностью ляжет на собственника жилья, но в идее есть и свои плюсы. Многие годами рассчитывают попасть в программу Фонда содействия реформированию ЖКХ, хотя за это время можно было бы успешно отремонтировать свой дом, сократив за счет выполненных работ по энергосбережению расходы на «коммуналку».

Полученная экономия отдается на погашение кредита банку. И возникает логичный вопрос: чем несколько лет обивать пороги чиновников,  не проще ли взять кредит, окупить его за аналогичный отрезок времени, после чего выполненные мероприятия по энергосбережению резко снизят стоимость проживания в доме?

Возможно, ожидающий бюджетной манны соседний дом так и не получит финансирования. При этом его жильцы потратят аналогичные средства на «коммуналку» за счет потерь энергоресурсов. Кстати, чтобы взять банковский кредит, вовсе не обязательно быть собственником многоквартирного дома, можно брать деньги на энергетический ремонт в индивидуальном жилье, или, наоборот, отдельно взятой квартире, махнув рукой на разбитые окна в подъезде…

— Мы готовы кредитовать собственников жилья под 10–11% годовых, — говорит заместитель начальника отдела «Центр-инвеста» Сергей Смирнов. — Вообще, реализация государственных программ сильно сдерживает развитие рынка. Все ждут, когда дом отремонтируют за счет Фонда. Но количество банков, работающих в этой нише, все равно будет расти.

О величине кредитов, предоставляемых управляющим компаниям и ТСЖ, Сергей Смирнов не упоминал, но, надо думать, они повыше. Поскольку обычно с жилищных организаций нечего взять, а значит, слишком высок риск занимать им деньги. Именно поэтому сейчас в данной нише у банка нет конкурентов на нашем местном ростовском рынке.

К недостаткам можно отнести тот факт, что «Центр-инвест» занимает не собственные деньги, а привозные, заграничные. А это, разумеется, сказывается на их стоимости. Впрочем, аналогичное происхождение имеет большинство кредитных ресурсов, выдаваемых различными банками на различные цели.

Вариант IV: заключаем энергосервисный договор

Энергосервисный договорВ схеме Центр-инвеста в наибольшей степени смущает вариант кредитования управляющей компании.  Последняя, идя на риски, безусловно, захочет получить собственную рентабельность и в результате жильцам уже придется платить двум посредникам (УК — банк — зарубежный источник). Но собственникам значительно проще брать кредиты напрямую, хотя если речь идет о ремонте общего имущества, не совсем понятно, под чьей подушкой хранить занятые деньги.

Еще один коммерческий вариант привлечения инвестиций в свой дом заключается в том, чтобы найти достаточно капитализированную управляющую компанию и заключить с ней энергосервисный договор. Суть идеи — фирма ремонтирует жилье, а в дальнейшем также за счет экономии окупает вложения и извлекает прибыль. Хотя пока большинство управляющих компаний располагают лишь десятью тысячами рублей уставного капитала, но есть и исключения.

— Растущие тарифы на энергоресурсы загоняют в тупик не только многих собственников жилья, но и управляющие компании, — говорит генеральный директор УК «Донские коммунальные инвестиции» Сергей Худяков. —– Многие существуют на грани разорения, поскольку управлять проблемным жильем в нынешних условиях убыточно. Реализация в доме мероприятий по энергосбережению позволяет диверсифицироваться, зарабатывая дополнительную прибыль, навести элементарный порядок, снизив эксплуатационные расходы.

При этом, по оценкам Сергея Худякова, дополнительным позитивным фактором выполнение мероприятий по энергосбережению в доме становится позитивное отношение жильцов к управляющей компании. Ощутив выгоду, они позволяют даже устанавливать соответствующий реалиям тариф на содержание и ремонт жилья — выше муниципального. Плюс — уже сейчас государство обязывает выполнять в домах энергосберегающие мероприятия:

— Мы намерены за счет собственных средств кредитовать обслуживаемые дома, реализуя проекты со средним сроком окупаемости до 5–7 лет, — добавляет Сергей Худяков. — Вообще, каждый из проектов надо рассчитывать индивидуально и, исходя из экономической целесообразности, выбирать источник финансирования, —  Например, я бы не стал вкладывать деньги в утепление стен, приносящее в наших климатических условиях лишь 8% экономии при высокой себестоимости. Другое дело — оборудование, грамотно распределяющее внутри здания имеющиеся ресурсы.

Вариант V: комбинированный


— Первым делом необходимо реализовывать мероприятия, приносящие наибольшую экономическую эффективность, — считает Игорь Башмаков. — Это позволит заработать стартовый капитал на дальнейший ремонт дома, ведь энергосберегающий ремонт можно растянуть на несколько лет.
При этом весьма интересную картину мы наблюдаем во многих домах: квартиры отремонтированы, а места общего пользования разбиты.

Между тем, с точки зрения инженерии, квартира и общее имущество являются единым техническим организмом, если речь идет не об освоении государственных средств, а инвестировании недвижимости, процесс целесообразно как-то скоординировать.  В связи с чем, надо думать, в ремонт жилых помещений следует вкладывать средства жильцов, возможно занятые напрямую, мест общего пользования — управляющих компаний.

Что же касается денег Госкорпорации, их лучше задействовать в реализации различных «некоммерческих», но жизненно важных мероприятий, например, укреплении фундамента.  Энергосбережение в доме — дело тонкое, требующее интеллектуальных усилий и своей природой противоречащее формализму.

ИЗ ПРАКТИКИ

Напоследок в качестве наглядных примеров внедрения энергосбережения за счет государственных и частных средств возьмем два дома:

1) г. Ростов-на-Дону, пер. Беломорский, 20 Г. Дом, активно рекламируемый министерством ЖКХ Ростовской области, где в ходе капитального ремонта выполнен комплекс работ по энергосбережению, включая утепление стен (соответственно, с установкой счетчиков, их последующим оснащением системой диспетчеризации, внедрением узлов, регулирующих потребление тепла). Это позволило, в частности, на 30–35% сократить потребление самого дорогого коммунального ресурса — тепловой энергии (50–60% платежей от общего расхода жильца на жилищно-коммунальные услуги). Стоимость одного утепления стен превысила 12 миллионов рублей (повезло же местному представительству одной зарубежной фирмы! — Авт.) при общей стоимости работ в 16 миллионов. Окупаемость внедренных панелей за 12 млн. руб. при нынешнем тарифе превышает 20 лет.

2) г. Шахты, ул. Строителей, 34 (ТСЖ «Восход»). В этом доме за счет средств собственников и привлеченного банковского кредита был реализован проект по установке автономной котельной стоимостью 1,5 миллиона рублей. В результате стоимость потребляемого в доме тепла снизилась с 50 рублей за 1 кв. метр (тариф на централизованное теплоснабжение) до 8 рублей, то есть более чем в 6 раз!

Этому дому капремонт не поможет.Логика собственника и бизнесмена: реализованный на Беломорском, 20 Г, проект, похоже, абсурден. Целесообразность внедрения элитного западного материала в ходе ремонта дома эконом-класса сродни приобретению золотой зажигалки для малоимущего. На имеющиеся 16 миллионов рублей можно «отсечь» от централизованного теплоснабжения 10 многоквартирных домов.
Не дешевле ли установить 10 автономных котельных и продолжать обогревать атмосферу (тарифы на централизованную тепловую энергию в Ростове: «ЛУКОЙЛ-ТТК» — 15,53 руб./кв. м, «Теплокоммунэнерго» — 18,22 руб.), платя 8 рублей с кв. метра?  

Логика чиновника: энергосбережение в доме на Беломорском, 20 Г, — идеальный вариант для очковтирательства перед вышестоящим начальством. От меня требуют снижать потребление энергии в многоквартирных домах, а установка автономной котельной не выведет здание на такие показатели. Меня не интересует, что внедрение элитного материала не окупится, поскольку двадцать лет спустя наступит пора нового капремонта. Меня не интересует, что в этом случае расходы жильцов на отопление окажутся более высокими. Меня не интересует и стоимость проекта: деньги не мои — государственные. К тому же «отсечение» одних объектов от централизованного теплоснабжения может повлечь рост стоимости тарифа в оставшихся домах. А накануне выборы, вдруг не за тех проголосуют?

Олег ПЕТРУШИН


РЕКОМЕНДУЕМ:



Читайте также:

rss RSS-лента Новости по почте Новости на почту

Комментарии: 2

  1. Управдом пишет:

    Слава Богу! Наконец стали смотреть в глубину проблемы. А в свое время меня выстегали за крик: “Чего сберегаете???!! Карманы от банков и чиновников берегите!!!!”

    На какие общие нужды идет э/э в доме?

    На освещение МОП и Лифт. Все.
    Что вы сбережете на лампочках?
    Ничего.
    Так датчик движения на одну лампочку стоит 400 р. да смонтировать его 200, да налоги заплатить – 50 А лампочка 5 руб. 130 лампочек вместо ЭНЕРГО СБЕРЕЖЕНИЯ.
    Пусть лампочка сгорает одна в месяц.
    На 10 лет Вам хватит лампочек!!! На десять!!!!! По одной точке.
    А на 10 лет датчика движения Вам однозначно не хватит. Или украдут, или сломается.

    А вот списать деньги на эти работы, в трехкратногм размере, как два пальца об асфальт. Размер-то проверяет чиновник заинтересованный.

    Что Вас ждет. Датчик через пять лет сгинет. Электрик подключит лампочку напрямую, мимо датчика и вы снова начнете вкручивать лампочки родного нам Ильича.

    А экономить на подъемном средстве вообще невозможно. Это подтвердят все, кто малость физику знает. НО и там энергосбеоегатели спишут деньги, например на……….установку датчиков на кабины, установку реле времени… Да мало ли на что при наличии бурной фантазии.

    Коренные ростовчане понимают, что программа энергосбережения выгодна, только бизнесу, направленному на энергосбережение. Продавцам счетчиков, лампочек, датчиков и т.п. И чиновникам, которые этот бизнес лоббируют.

    Очнитесь! Электросчетчики дают Вам экономию э/э?
    Я Вас разочарую. Где эти э/счетчики не стоят по тарифу энергия обходится – ДЕШЕВЛЕ.

    А они стоят со времен царя Гороха. У, почти 100% собственников. То же будет и со счетчиками воды, тепла,

    Энергосбережение нужно было на ПРОИЗВОДСТВЕ, коего сегодня нет, вот и полезли сберегатели в жилые дома при помощи чиновников.

    Встречайте.

    И банки тут как тут – нате Вам кредит, пользуйтесь! Всего 11 % годовых.

    Берите!

    А там и коллекторы подтянутся………………………………

    Берегите себя. Управдом.

  2. Nick пишет:

    На 100 % согласен с Управдомом.

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru