Юридические вопросы использования земли под многоквартирными домами являются достаточно сложными. Безусловно, это связано с тем фактом, что данная территория может быть только коллективной собственностью всех владельцев объекта. Больше всего проблем возникает с землей, прилегающей к многоквартирному дому, которой также могут владеть только все собственники строения.
Оглавление.
I. Земля под новостройкой.
II. Земля под «старыми» многоквартирными домами.
III. Приватизация придомовой территории.
IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией:
- Коллективная собственность.
- Ограничение прохода посторонних.
- Содержание и благоустройство придомовой территории.
V. Налог на землю под многоквартирным домом.
VI. Изъятие земли под многоквартирным домом.
I. Земля под новостройкой
В настоящее время приобретение жилья в многоквартирном доме автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье, и ряда прилегающих территорий — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе возведения объекта. Земля, расположенная под многоквартирным домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества1.
II. Земля под «старыми» многоквартирными домами2
1. Право на землевладение
В «старых» многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию до 1 марта 2005 года (дата введения нового Жилищного кодекса), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, безвозмездно переходит в общую долевую собственность, если:
▪ до даты вступления в силу нового ЖК РФ в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы;
▪ на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка;
▪ в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир (нежилых помещений) имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации.
2. Как приватизировать землю под многоквартирным домом
В остальных «старых» многоквартирных домах собственники жилья также могут безвозмездно приватизировать расположенную под строением землю и часть прилегающей территории. Этот процесс сопряжен со следующими этапами:
▪ проведением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо (жилец, управдом, председатель домового комитета, ТСЖ);
▪ обращением уполномоченного лица в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;
▪ обращением уполномоченного лица в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением;
▪ местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре, в результате чего он получает индивидуальные характеристики, позволяющие отличить себя от других земельных участков и выполнить качественную и экономическую оценку.
III. Приватизация придомовой территории
Данный процесс крайне сложен и не отрегулирован законодательно. Так, в частности, в Земельном кодексе и во всем российском законодательстве понятие «придомовая территория» отсутствует, хотя оно встречается в подзаконных актах.
Одновременно Жилищный кодекс РФ косвенно подразумевает наличие в коллективной собственности и придомовой территории, отмечая, что собственникам жилья принадлежит не только участок, на котором непосредственно расположено строение, но и элементы озеленения и благоустройства. При этом границы данной территории должны определяться земельным и градостроительным законодательством1.
Де-юре размеры придомовой территории определяются в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Следовательно, эта миссия в большинстве случаев оказывается возложенной на муниципальные власти, которые должны определять границы земельного участка в соответствии с местным градостроительным регламентом3. Кроме того, при определении площади придомовой территории власти должны руководствоваться его естественными границами, а также границами соседних земельных участков.
Де-факто в Ростове нередко получается, что после приватизации земли под многоквартирным домом, часть двора остается в муниципальной собственности. Нередки случаи, когда на городской территории расположена относящаяся к многоквартирному дому детская площадка, в старых МКД без удобств зачастую на муниципальной земле стоят дворовые туалеты, являющиеся общедолевым имуществом.
IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией
1. Коллективная собственность
После приватизации земля под многоквартирным домом и придомовая территория становятся общей собственностью всех владельцев МКД, пользоваться которой можно только коллективно. В связи с этим хотелось бы отметить ряд нюансов, с которыми могут столкнуться землевладельцы на различных жизненных этапах:4
▪ согласно пункту 1 ст. 37 Жилищного кодекса, доля в праве общей собственности на землю пропорциональная общей площади помещения;
▪ ни один из собственников жилья многоквартирного дома не может продать свою долю земли, относимой Жилищным кодексом РФ к общедолевому имуществу, другому собственнику, и уж тем более — стороннему лицу;
▪ при этом допускается продажа некоторых участков придомовой территории, не относимых законодательством к общедолевому имуществу. Иными словами, если впоследствии, например, собственник жилого или нежилого помещения первого этажа захочет изменить планировку своей квартиры и возвести пристройку, тем самым заняв часть придомовой земли, он может получить на это право, согласовав свои действия с каждым из домовладельцев. Для этого можно заключить с соседями договор аренды либо просто выкупить у них эту площадь;
▪ собственник первого этажа многоквартирного дома при согласии других собственников (см. пункт выше) может разместить на приватизированной придомовой территории небольшой приусадебный участок, арендовав территорию у соседей — как часто бывает в южнороссийских городах и поселках. Но он не сможет продать свою квартиру вместе с используемым приусадебным участком и уж тем более — продать участок отдельно от квартиры;
▪ придомовая территория по решению общего собрания собственников жилья может быть передана в пользование или аренду в том числе и сторонним лицам (например, под размещение коммерческого магазина). При этом деньги с арендных платежей должны получать все собственники данного МКД — пропорционально своей доле.
2. Ограничение прохода посторонних
Подобно владельцам индивидуального домовладения, имеющим право оградить свой объект забором, участок, на котором расположен МКД, также может быть ограничен правом пользования других лиц — если это не ущемляет права последних. Соответственно, двор многоквартирного объекта также можно оградить забором через него невозможно пройти к другим строениям, улицам, паркам или скверам.
Одновременно собственники дома имеют право не разрешить прокладывать через свой земельный участок коммуникации5.
3. Содержание придомовой территории
Вопрос, кто же должен нести расходы по содержанию, уборке и благоустройству придомовой территории, на наш взгляд, полностью так и не решен. Как мы уже отмечали, Жилищный кодекс РФ относит к общедолевой собственности «элементы озеленения и благоустройства», расходы по содержанию оных должны входить в тариф на содержание и ремонт жилья.
Но на чьи плечи ложится содержание остальных площадей придомовой территории, официально принадлежащей собственникам жилья, пока не ясно.
V. Налог на землю под многоквартирным домом
Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог с даты проведения государственного кадастрового учета земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для каждого налогоплательщика будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам6.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 388), налогоплательщиками признаются организации и физ. лица, обладающие:
- земельными участками на праве собственности;
- правом постоянного (бессрочного) пользования;
- правом пожизненного наследуемого владения.
Налоговая база земельного участка (там же, ст. 360) определяется как его кадастровая стоимость, которая в свою очередь оценивается государством на основании анализа рыночной стоимости различных участков (в Ростове — определяется органами Роснедвижимости).
Годовая сумма земельного налога рассчитывается
по следующей формуле:7
ЗН = Кст x Сн x Квл х Дзу
ЗН — земельный налог;
Кст — кадастровая стоимость земельного участка;
Сн — ставка налога, установленная местными властями. Для жилых домов она не может превышать 0,3%;
Квл — коэффициент владения квартирой. Например, если собственники купили жилье полгода (6 месяцев) назад, Квл = 6/12, для старожилов Квл = 12/12.
Дзу —доля земельного участка. Данная величина эквивалентна размеру доли в общем имуществе МКД и определяется путем деления площади помещения собственника на общую площадь всех помещений в многоквартирном доме (жилых и нежилых).
Являющиеся собственниками помещений в многоквартирных домах юридические лица и ИП рассчитывают и выплачивают сумму налога на землю самостоятельно, физические лица получают из налоговых инспекций уведомления с уже выполненными расчетами. Для отдельных категорий граждан в Налоговом кодексе предусмотрено предоставление кадастрового вычета в виде уменьшения кадастровой стоимости на 10 тыс. рублей. Одновременно на сегодняшний день ряд льготных категорий граждан Ростова полностью освобожден от оплаты земельного налога решением Ростовской-на-Дону городской думы от 03.08.2005 №38.
VI. Изъятие земли под многоквартирным домом
Принадлежащий собственнику жилья земельный участок может быть изъят для муниципальных или государственных нужд. Такое решение принимается городскими или федеральными властями. Последние должны официально уведомить домовладельца за год до предстоящей процедуры.
После этого квартира собственника выкупается. Если домовладелец и власти не сошлись в цене, либо последний по каким-либо причинам не хочет выезжать, власти могут обратиться в суд.
Источники:
- Статья 36.1 Жилищного кодекса РФ.
- С. А. Атаманенко, С. Л. Горобец «Все об оплате жилищно-коммунальных услуг или как эффективно управлять своей квартирой». Раздел I, пп. №№ 14–16.
- Статья 43.4 Градостроительного кодекса РФ.
- Статьи 261, 274 Гражданского кодекса РФ.
- «В собственности земли нет, а налог плати?» Игорь Морсков, заместитель руководителя Управления ФНС России по Ростовской области. «Мне интересно», август 2008 г.
Олег ПЕТРУШИН
Читайте также:
- Сколько стоит кусочек Ростова?
- В долгу перед землей.
- Мир народам, землю — ЖСК.
- Границы ответственности в ЖКХ.
- Придомовая территория многоквартирного дома.
 RSS-лента |
 Новости на почту |
как расчитать в двух-четырехквартирных домах площади земельных участков для размещения жилого дома на праве общей долевой собственностьи
Уважаемый Алексей!
Обращаться со столь сложными узкоспецифическими вопросами стоит все-таки в органы местной власти. Мы являемся информационным журналистским ресурсом, подобные консультации в наши полномочия не входят.
Здравствуйте! Я живу на первом этаже многоквартирного дома (5 этажей, 2 подъезда), земля вокруг дома не в собственности. Под моими окнами, соседи справа построили забор и копают там огород. Какие у них на это права? Я хочу сама там сажать цветы или поставить лавочку, у меня маленький ребенок. Отношения с соседями,соответственно, очень плохие.
У них на это нет никаких прав, если они не заручились соответствующим согласием большинства собственников жилья, не выкупили у всех вас землю или не взяли ее у всех вас в аренду.
Придомовая территория является коллективным имуществом сразу всех жильцов.
Сажать под вашими окнами цветы можете и вы сами, и ваши соседи с пятого этажа, и даже соседи из другого подъезда.
Спасибо за статью. Сегодня вопрос, рассматриваемый в статье, актуален. Автор грамотно формулирует ответы на вопросы. Спасибо!
Спасибо и вам, Виталий, на добром слове и за оценку нашей работы. Быть полезными читателю — наша основная цель.
Здравствуйте кто подскажет, Обязаны ли мы платить земельный налог на землю под старым многоквартирным домом, если: документов нет на землю, ее не приватизировали жильцы, а с налоговой инспекции идут документы на оплату земли и устанавливают сроки оплаты. Будем ли мы нести судебную ответственность,если на нас подадут в суд? Имеем ли мы право отказаться от оплаты этого налога?
Здравствуйте. Алексей П.!
Предлагаем Вам переадресовать Ваш вопрос работающему на сайте юристу. Адрес юридической странички: http://rostov-dom.info/2010/07/sprosite-u-yurista/
Сообщите пожалуйста, ссылку на документ приведенной Вами формулы расчета налоговой стоимости земли. Получили кадастровый паспорт и план участка. Для приватизации в Росреестре требуется оплата пошлины каждым собственником, так как земля становится долевой частью общего имущества. Для принятия решения о начале приватизации земли собственники должны понимать перспективы уплаты земельного налога. Требуется расчет каждой доли, который я произвел благодаря Вашей формуле (спасибо), но требуется ссылка для полный уверенности и доведения законности решения до собственников. Надеюсь на понимание, с уважением Виталий.
Здравствуйте, Виталий.
Исчисление и уплата земельного налога производятся в соответствии с главой 31 «Земельный налог» Налогового кодекса РФ.
Рекомендуем еще почитать подробный юридический комментарий на эту тему:
Виталий, дайте, пожалуйста, ссылку на документ, разрешающий ограничить доступ посторонних лиц на придомовую территорию ТСЖ. Заранее благодарю.
Здравствуйте, Ирина.
Не совсем понятно, к какому Виталию вы обращаетесь за ответом, –
к пользователю, задававшему вопрос до вас? Он не ведет консультирование на сайте “Ростов-Дом”.
А теперь по вашему вопросу. Согласно новому Жилищному кодексу, придомовая территория относится к общедомовой собственности.
Подпункт 4 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ устанавливает, что к общедомовой собственности относятся “земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности”.
Согласно пункту 2 этой же статьи, “собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме”.
В соответствии с пунктом 4, “по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц”.
Иными словами, распоряжение общедомовой территорией и порядок пользования земельным участком – прерогатива собственника.
Всем добрый день!На участке двухквартирного жилого дома стоит мой старый сарай.Как могу я вместо него построить гараж.Должен ли я сплачивать соседке? И вообще нужно ли её согласие?Спасибо.
Здравствуйте, Владимир.
Вообще-то двуквартирный жилой дом относится к многоквартирным, если имеет самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования. Такой дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.
Принципиальным отличием МКД от частного домовладения является не площадь, не этажность, а наличие общедолевого имущества (фундамент, подвал, кровля, прилегающая территория и т. д.), которым приходится распоряжаться совместно.
Подробнее об этом мы писали здесь:
http://rostov-dom.info/2009/10/chto-takoe-mnogokvartirnyjj-dom/
Однако вы пишете “мой сарай”, значит, у вас есть основание считать это строение не общим имуществом, а личным, с оформленным правом собственности на него. В таком случае согласия соседки на перестройку сарая не требуется. В ином – нужно договариваться.
Добрый день!Ещё вопрос ?Возможно ли ,при согласии соседки(оплатить ей какую то сумму)Построить на общем участке небольшой дом?Какие для этого нужны документы?Конечно если это возможно я найду фирму способную это оформить.Спасибо.Очень прошу ответить если вы знаете ответы.
Владимир, для этого вам придется с согласия соседки выкупить ее долю земли и получить разрешение на строительство индивидуального домовладения в районной администрации. Там вас и проинформируют о необходимом перечне документов. Второй вариант – обратиться в юридическую консультацию.
Вот одна из них:
http://chakinsky.ru/
Общим является участок.Имеется на него кадастровый документ.Пользуемся мы согласно сложившихся границ.Дом имеет два входа с разных его сторон примерно по 3 сотки.И участки тоже как бы два разных .но с моей стороны он больше на 35м2.Вообще по уму получить их в личное пользование,но как?
Это чисто юридические вопросы, Владимир, – изменение границ придомовой территории. Мы все-таки журналисты. Выше мы дали вам ссылку на сайт юриста.
Спасибо!Буду искать юриста в Таганроге.
Предлагаю желающим ознакомиться с приватизацией земельных участков МКД в Воронеже.Информацию можно получить на сайте нашей газеты “МЫ ГРАЖДАНЕ” по адресу: mgvrn.com архив 2011год №99, №101стр.2,№102стр.6 Борис Супренок.
А зачем это нашим читателям, Борис?
Затем, что ваши читатели не знают, что обязанности по формированию земельного участка МКД и постановки его на кадастровый учёт, в том числе и финансирование этих работ лежат на органах власти. Нам удалось в Воронеже отменить регламент нарушающий права граждан в этом вопросе. Упростили порядок приватизации квартир, распространяем образцы исков, к администрации города по проведению капремонта МКД и многое другое. Так зачем вам набивать собственные шишки: берите и пользуйтесь.
Добрый день. Можно ли приватизировать землю под МКД,если в доме есть муниципальные квартиры?
Здравствуйте, Алекс.
Можно.
Земля будет принадлежать всем собственникам, включая муниципалитет, в долях, пропорциональных площадям квартир.
Добрый день! Двухэтажный восьмиквартирный дом, только две квартиры в собственности, остальные – служебные. Хотелось бы приватизировать землю под домом и прилегающую территорию, если это возможно. Я – одна из собственников. Не знаю, что для этого нужно и с чего начать. Или подскажите ссылку
Спасибо.
ЗЫ. Я из г. Владивостока.
У шести остальных квартир все равно есть собственник – надо думать, какое-то ведомство, выдающее жилье своим сотрудникам.
Соответственно, земля под домом и придомовая территория пребывает в коллективной собственности (собственников недвижимости может быть и юридическое лицо, т.е., организация).
Любой из собственников многоквартирного дома (и вы, и ведомство) вправе инициировать процесс приватизации земли, и в этом случае земля переходит в коллективную собственность.
При этом приватизировать землю в индивидуальную собственность вы не можете, поскольку дом многоквартирный.
В дальнейшем вы получите право разве что предложить ведомству, в чьей собственности пребывает шесть остальных квартир, продать вам часть придомовой территории или передать в аренду.
Рекомендуем ознакомиться со статьей:
http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/
Спасибо
Можно. Муниципалитет такой же собственник. Термин “под МКД” лучше не применять т.к. это земля по обрезу фундамента и чиновники этим часто злоупотребляют при формировании з.у.
Не совсем правильно. Землю под МКД остается просто приватизировать, а придомовую территорию сперва надо сформировать.
О том, что такое “придомовая территория МКД”, мы рассказываем в отдельной статье: http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
Добрый день. Оказывается на наш дом уже есть кадастровый паспорт ( соседи сказали),что теперь ещё нужно для приватизации земли под МКД ?
С момента постановки земельного участка вашего МКД на кадастровый учёт, в силу закона, он переходит в общедолевую собственность. Это обязанности, в том числе и финансовые, муниципалитета. Стоит ли ваш участок на кадастровом учёте узнайте в своей УК. , в управлении РОСРЕЕСТРА ( Земельной кадастровой палате) своего города. Если участок не поставлен на учёт,требуется заявление собственника помещения в МКД главе города. Информацию можно получить на сайте нашей газеты “МЫ ГРАЖДАНЕ” по адресу: mgvrn.com брошюра “Учитесь быть собственниками”, архив 2011год №99, №101стр.2,№102стр.6
Спросите у своей УК, приватизация земли давно оформлена централизовано (земля под домом и немножно вокруг дома (1-2 метра). Оргиналы документов в УК, копии в юстиции.
Добрый день.По кадастровому плану на нашем участке расположены два дома. Один дом признан аварийным и подлежит расселению, на наш дом составлен проект капремонта. ДМИиБ хочет чтобы мы согласились на размежевание на два участка мотивируя тем, что иначе невозможно включить наш дом в программу капремонта.Мы против, т.к. их интересует проезд между нашими домами. Перерыл кучу инфо ,конкретного не нашел. Может кто подскажет? Заранее благодарен.
Соседний дом подлежит расселению, значит, его снесут. Возможно, на это место придет застройщик и начнет возводить какой-то объект. Нет ничего абсурдного в том, что он захочет оформить права на землю.
А вообще вам надо приглашать юриста, инженера и вести их “на экскурсию” по вашей придомовой территории, чтобы специалисты разбирались на месте во всех нюансах. Вряд ли тут уместны заочные консультации.
добрый день. Вы можете посоветовать такого юриста?
Здравствуйте, Алекс.
Сайт “Ростов-Дом” сотрудничает с юридическим консультантом Александром Чакински. Он вел у нас авторскую рубрику “Спросите у юриста”.
http://rostov-dom.info/2010/07/sprosite-u-yurista/
В данный момент Александр консультирует физических и юридических лиц на своем персональном сайте:
http://chakinsky.ru/
На придомовую территорию посторонними людьми из соседнего частного дома выносят большое количество снега и ставят свой личный автомобиль. Правомерно ли это?
Это не правомерно, но возможно, пока вы не позаботились об ограждении.
Здравствуйте!Мы с соседкой оформили землю при двухквартирном доме в 2011 году.Но с 1989 года соседка прихватила у меня 2,5 сотки земли,поставила забор ,препятствующий проходу,проезду и т.д.В общем она пользуется моей частью земли под огород и не отдает.Как правильно сформулировать причину сноса забора?
Здравствуйте, Татьяна.
Вы уже задавали этот вопрос в другой теме, а мы вам уже отвечали:
http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/comment-page-1/#comment-7452
Здравствуйте.
Разъясните неясность с постановкой земельного участка МКД на кадастровый учет. В кадастровой палате по вопросу постановки земли на учет пояснили, что номер у участка есть, план тоже, но межевание не проводилось. Я в замешательстве, возможны ли регистрационные мероприятия без межевания? Теперь нам намекают, что для закрепления за собой придомовой территории и земли под домом, межевание не нужно, а если все-таки решимся делать, то лишь за свой счет (30000-50000 рэ). Ощущение надувательства, учитывая 1988 год постройки/ввода в эксплуатацию, и 2012 год на дворе с учетом Постановления Правительства от 13.08.2006 г. №491.
В соответствии с решением Конституционного суда РФ от 28 мая 2010 г. от №12-П
«… собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета».
Различные подробности вы можете узнать здесь: http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/
У меня вопрос ! Мы хотим увеличить придомовую территорию – то нам делать?
Если ваши пожелания выходят за пределы нормативных, остается только купить “лишнюю” землю.
Здравствуйте! Цитата: “доля в праве общей собственности на землю пропорциональная общей площади помещения” – Значит ли это, что расходы на оформление земли в собственность тоже делятся пропорционально, в соответствии с площадью квартиры каждого собственника? Или расклад идет просто – общая сумма затрат на оформление делится на число квартир?
А если у кого-то есть гараж или сарай – он платит за оформление больше?
Очень прошу ответить. Заранее спасибо.
Пропорционально.
Цитируем статью 36 Жилищного кодекса РФ:
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
….. 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Далее – цитируем пункт 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ:
“Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника”.
Чтобы рассчитать размер платежа, который должен внести каждый собственник, вам, соответственно, следует разделить общую сумму расходов на общую площадь дома, после чего умножать на площадь каждой отдельно взятой квартиры.
Собственники гаражей или сараев, расположенных на придомовой территории, также должны платить пропорционально площади жилья.
Другое дело, вы можете решением большинства голосов обязать их оплачивать аренду занимаемой земли, либо предложить ее выкупить, а можете и передать в безвозмездное пользование. Это уж как договоритесь.
Забыли сослаться еще на п.1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ:
“Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения”.
Одновременно обращаем ваше внимание на тот факт, что в соответствии с уже наработанной судебной практикой (решения Высших судов и Конституционного суда), если хотя бы один собственник жилья в вашем доме инициирует процесс приватизации земельного участка, земля станет вашим имуществом и вы окажетесь обязанными платить за нее налоги – не зависимо, было ли решение общего собрания собственников или нет.
Получается, возможен следующий вариант. Допустим, один собственник жилья за свой счет приватизирует землю и несет все необходимые расходы, не заручившись соответствующим решением общего собрания. Затем его соседи отказываются вносить свою часть средств, мотивируя свой поступок тем, что они не хотели оформлять землю в свою собственность. Что будет дальше в сложившейся ситуации и какое решение примет суд (на предмет оплаты понесенных расходов), не понятно.
Добрый вечер! Скажите пожалуйста, земельный участок под многоквартирным домом состоит на государственном кадастровом учете, но в приватизации участвовали только собственники трех квартир из существующих четырех (четвертая находится в распоряжении Администрации), возможно ли в таком случае получить всем собственникам свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок в общую долевую собственность, согласно долям в доме? Заранее спасибо!
Здравствуйте, Ирина.
Доля собственника в земельном участке придомовой территории пропорциональна площади его квартиры по отношению к общей площади многоквартирного дома. Земля под МКД, согласно ст. 38 ЖК РФ, является общим имуществом. Отдельная регистрация доли в праве на земельный участок не требуется.
Однако зарегистрировать ее можно. В настоящее время размер госпошлины с доли или с собственника составляет 800 рублей.
Здравствуйте! На земельном участоке, на котором расположен многоквартирный дом, входящий в общую долевую собственность (в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера), установили знак “3.27 Остановка запрещена”. Законна ли установка данного знака без согласия ссобственников жилья? Спасибо!
Здравствуйте, Андрей.
Знак установлен незаконно. Пределы использования земельного участка придомовой территории должны согласовываться с собственниками жилых помещений многоквартирного дома. Решение принимается не менее 2/3 от числа голосов всего дома.
Кстати, установка подобных знаков должна согласовываться с ГИБДД, с отделением дорожного надзора. Если знаки появились без соответствующих документов, это влечёт за собой административную ответственность, потому что это умышленное ограничение движения на дворовых территориях. Те, кто такие знаки устанавливает, административно наказываются.
Установка знака была согласована с ГИБДД, но не согласована с собственниками жилых помещений. У меня имеется ответ ГИБДД, где на мою просьбу, убрать знак “Остановка запрещена” с табличками, определяющими зону действия знака, было принято решение оставить знак, уменьшив зону его действия. Но этого не достаточно. Могу ли я требовать убрать знак ссылаясь на жилищный кодекс?
Разумеется, можете. См. наш комментарий №23, расположенный выше.
Здравствуйте, мы живём в многоквартирном 3-х подъездном доме (город Пенза) несколько лет назад рядом снами построили большой многоподъездный дом. Недавно мы узнали что жильцы дома выкупили часть нашей земли, на которой находится детская площадка и хотят отгородиться забором. Но дело в том, что нас никто не спрашивал согласны мы продать землю или нет, большинство квартир преватезированы. Платёж за землю пришёл уже с перерасчётом земли. Законно ли они купили землю ни поставив нас в известность?
Здравствуйте, Ирина.
Разумеется, вашей придомовой территорией без согласия собственников, оформленного протоколом общего собрания, никто торговать не вправе. Если в нарушении законодательства виноваты муниципальные власти, можно отстоять свои права через суд.
Здравствуйте ещё раз, дело в том, что в администрации говорят что земля муниципальная, но почему произошёл вычет земли в платёжках с уменьшением площади необъясняют?
Рекомендуем почитать этот материал, обратив особое внимание на разделы “Как футболят собственников” и “Как быть безземельцам”:
http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/
Здравствуйте. Купила квартиру в МКД на первом этаже под магазин. Почти перевели квартиру в нежилой фонд. Соседи…. Требуется их согласие, т.к. выход из магазина будет осуществляться на придомовую территорию (не знаю, поставлена она на кадастровый учет или нет). Согласия не получили. Можно ли выкупить часть земли под крыльцо? Заранее спасибо.
Вы можете выкупить или арендовать придомовую территорию у собственников жилья, если большинство голосов вас поддержит.
Такая проблема, в 2011 году нами было получено разрешение на строительство административного здания, к которому необходимо проложить системы отопления и водоснабжения от городских ситей и потех условиям эксплуатирующих организаций, через территорию около жилого дома которая на тот момент не была ими оформлена в долевую собственность жилого дома. Но в 2012 году данные жильцы оформили придомовую территориют и теперь требуют от нас уплаты денег или выполнить работы по благо устройству их территории за прокладку через их территорию сетей тепло- и водоснабжения, что делать?
Разумеется, благоустраивать землю, которую вы повредили в ходе работ, укладывать асфальт, сажать цветы-деревья. И в вашей истории не суть важно, в чей собственности пребывает придомовая территория: частной или муниципальной. Таков порядок – кто причинил разрушения земле в ходе строительства или ремонта (будь то Теплосеть, Водоканал или застройщик), тот обязан после себя навести порядок.
Кстати, если бы эта земля пребывала в вашей собственности, вас также должны были бы обязать выполнить благоустройство, чтобы на участке не было грязи и мусора, проходящие мимо люди не рисковали поломать руки-ноги. А как еще должно быть по справедливости?
Мы не против востановить асфальт, но жильцы дома требуют, установить им видеокамеры, поставить забор, отремонтировать тепловой узел в их жилом доме, это законно?
За то, что под их землей теперь “закопаны” чужие сети?
Кстати, а вообще сети-то ваши? Или они в собственности ресурсоснабжающих организаций?
Слишком запутанная ситуация – если, конечно, между вами загодя не было принято письменное соглашение.
Как мы понимаем, придомовая территория – это то, что находится на земле, а не “недра”. В свое время факт приватизации двора в коллективную собственность не помешал нам обязать Водоканал отремонтировать канализационный люк. Отмечаем: этот люк также расположен в приватизированном дворе, но является собственностью Водоканала: http://rostov-dom.info/2011/11/moya-vojjna-s-rostovskim-vodokanalom/
Обратитесь к юристу: http://chakinsky.ru/
Письменного соглашения небыло, но по тех условиям, прокладку новой сети необходимо произвести через их территорию, сети пока на балансе не у кого не стоят
Здравствуйте .У нас ситуация следующая.Уже 15 лет как стоит наш павильон . 2 года назад территория попала под придомовую, город отказывается заключать договор аренды.Как быть с кем заключить этот договор на землю, кому платить?
Здравствуйте, Нонна.
Разумеется, заключать договор аренды нужно с коллективным собственником земли – жителями многоквартирного дома, которым принадлежит придомовая территория. По Жилищному кодексу, право распоряжения общим имуществом, к которому относится земля, а также доходами от аренды общего имущества принадлежит именно собственникам.
А кто определяет сумму аренды,и куда надо внести эту сумму? Стучаться в дверь и платить каждому?!Было собрание общее и собраны подписи жильцов , что они не против , но бумаги нет и горводоканал требует этот договор. Спасибо!
Решение о передаче в аренду объектов общего имущества принимает общее собрание:
- собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ);
- товарищества собственников жилья (ТСЖ), если такое товарищество создано (ст. 145 ЖК РФ).
Там же устанавливается и сумма арендной платы.
В доме с управляющей компанией договор с арендатором от имени собственников может заключить УК, в доме с ТСЖ – правление ТСЖ.
Деньги, вырученные за сдачу в аренду общедомового имущества, собственники могут потратить на содержание и ремонт жилья, таким образом сэкономив на оплате жилищных услуг.
Вот вам пример управления МКД при помощи совета дома и его председателя. А они должны быть в МКД любой формы управления.
Мучается честный малый бизнес. Дом не получает средства, которые собственники могли бы направить на развитие дома,
Вот они ВЕЛИКИЕ изменения в ЖК РФ!
Нона срочно ищите активного собственника из дома. От его имени пишите объявление и собирайте общее собрание собственников.
Постарайтесь обойти все квартиры и пригласить на собрание их собственников.
Нужно читобы пришло на очное собрание 51% собственников.
Затем нужно проголосовать за выборы совета и выборы председателя совета дома.
Третьим вопрпосом проголосовать за сдачу земли под павильон в аренду Вам.
Оформите протокол и пустьего подпишут все члены совета. Протокол берегите, как зеницу ока.
Теперь договор от имени собственников может подписать председатель.
Председатель бежит в УК, которая обслуживает дом и там с директором решает, на какой счет будут поступать от вас деньги по договору аренды и заключает соглашение, что эти деньги УК тратит только на нужды данного дома. Оформляется данное соглашение – письменно.
Этот подарок нам всем сделали в ЖК РФ наши уважаемые ЗАКОНОДАТЕЛИ.
*******************************************************************************************
Развивайте граждАне России, и дома и бизнес!
В ТСЖ немного проще, но тоже – сумасшествие. У нас есть уже все документы. Но в аренду сдать не можем. Глава района Сухариев С.К. не желають и нехочУть, чтобы мы сдали часть НАШЕЙ территории в аренду. Его вполне устраивает, что на нашей земле под черным флагом торгового отдела каждый день с земли идет торг овощами. И разрешение на этот торг, без сучка и задоринки выдано АДМИНИСТРАЦИЕЙ ЛЕНИНСКОГО РАЙОНА.
И апрхитектор,по видимому по требованию Господина.Сухариева……………………………просто не согласовывает фасад планируемого объекта соцкультбыта.
Дело стоит! Чиновники – рады!
Нона! Сегодня если усеете бегите в гостиницу Аксинья (АМАКС), там на Ваш вопрос дадут ответы юристы Мин. ЖКХ РО – Былков и Черная.
Они выступают в районе 12-00.
Здравствуйте.
Вопрос: Могу ли я на правах собственника квартиры в жилом многоквартирном доме единолично обратиться с заявлением в управление городского хозяйства (землеустроительную организацию) с требованием проведения землеустроительных работ и далее в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с требованием оформить земельный участок и постановке его на государственный кадастровый учет?
Если, что-то не так, прошу поправить.
Заранее благодарен
Да, вы можете даже самостоятельно инициировать процесс приватизации, не заручившись согласием большинства собственников.
Рекомендуем ознакомиться со следующими статьями:
http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/
Не предусмотрены ли НК льготы инвалидам 2 и 1 групп в части оплаты услуг БТИ за проведение работ по технической инвентаризации объектов недвижимости, в том числе землеустроительных (кадастровых) и иных работ?
Благодарю заранее.
Добрый день, Петр.
Вопрос слишком специфичен для нас. Рекомендуем обратиться с ним в министерство труда и социального развития Ростовской области.
Контакты:
34400 г. Ростов-на-Дону, ул. Лермонтовская, 161
Электронный адрес: anna@protect.donpac.ru
Время работы:
понед.– четверг с 09.00 до 18.00,
пятница с 09.00 до 16.45,
перерыв – с 13.00 до 13.45.
Номера справочных телефонов министерства:
234-51-88,
234-17-22 – приемная граждан,
263-87-75 .
234 00 99 – «горячая линия» минтруда.
Здраствуйте.Ситуация такая,дом(деревянный под снос в скором времени) с шестью отдельными квартирами,несколько квартир не приватизированны. Старший по дому решил приватезировать прилегающию землю возле дома(добро есть).Можно ли приватизировать землю ,если не все соседи согласны подписать бумагу,как их обойти? Как после меживания будет делится земля на равные доли или…,и надо ли будет выкупать зелю после(во время) приватизации и у кого?Будет ли денежная компенсация при сносе дома от приват. земли? Есть ли вообще смысл от этой приватизации?Какие могут быть подводные камни в этом вопросе? за рание спс.
Если большая часть площадей в доме приватизирована, можете. Если не приватизирована – нет.
Сколько квартир приватизировано, не суть важно, принципиальна общая площадь частных и муниципальных квартир в доме.
Если хотя бы один собственник начнет приватизацию земли, все его соседи также станут совладельцами земли, независимо от своего желания.
Земля под многоквартирным домом и придомовая территория пребывают в коллективной собственности. Поделить придомовую территорию друг с другом вы сможете, только если ваш дом – таунхаус либо вы живете в одноэтажном доме (нет соседей сверху).
Приватизация земли в старых домах осуществляется безвозмездно (платить придется только за оформление бумаг, но не выкуп самой земли).
При сносе дома денежная компенсация будет.
Смысл приватизации – в повышении стоимости самого дома, возможности пользования придомовой территорией (например, ее можно оградить от посторонних, парковать на ней собственные автомобили, разбить скверик, сдавать в аренду и т. д. – в зависимости от частных особенностей участка).
Подводные камни – придется платить налог на землю. Плюс не исключено, что приватизации будут препятствовать местные чиновники.
Подробности в следующих статьях:
http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/
немного недопонял,как делится придомовая территория между жильцами,это количество квартир, делится на общую площадь придомовой земли в равных частях? или от метража квартир? или кто сколько хапнет? спс.
Просим все-таки прочитать статью, на странице которой вы находитесь. Вся нужная информация в ней уже дана. В частности – эта:
“После приватизации земля под многоквартирным домом и придомовая территория становятся общей собственностью всех владельцев МКД, пользоваться которой можно только коллективно.
Согласно пункту 1 ст. 37 Жилищного кодекса, доля собственника помещения в праве общей собственности на землю пропорциональна общей площади этого помещения”.
То есть, выражаясь вашими словами, “метражу квартиры”.
Если земля МКД приватизирована собстенниками квартир муниципальные власти могут забрать землю для своих нужд, а квартиры выкупить?
Да, могут.
Но это – уже другая тема.
http://rostov-dom.info/2012/06/vyselenie/
Земельный участок, на котором расположено жилье собственника, может быть изъят для государственных или муниципальных нужд под размещение объектов государственного или муниципального значения, застройку в соответствии с генеральным планом и т. д. Изъятию должна предшествовать процедура, оговариваемая статьей 32 Жилищного кодекса РФ: уведомление собственника за год в письменной форме о выселении из принадлежащего ему жилого помещения, о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации.
Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Вместе с тем в выкупную цену не могут включаться произведенные собственником инвестиции в жилье, если они сделаны после уведомления. В ходе выселения государственные и муниципальные власти могут предложить собственнику переселиться в другое жилье. Но при этом их требование занять другое помещение не может быть удовлетворено, если собственник не согласен.
Я, руководствуясь Вашими пояснениями, был вынужден самостоятельно инициировать процесс приватизации своей части земельного участка, не имея надлежаще оформленного согласия большинства собственников по причине противодействий со стороны председателя домового совета. В этой связи, прошу пояснить как обязать городскую власть разработать и издать положение о домкоме (председателе домового совета) с прописанными его обязанностями и правами?
Что касается результата моих односторонних действий, то по состоянию на 21.11.12 мною получен кадастровый паспорт земельного участка кадастровой ценою в 11157202,56 руб., а 28.11.12 получу кадастровый паспорт квартиры, так как (со слов руководителя отдела юстиции) в этом учреждении оформление одного только права на долю земельного участка без надлежаще оформленного права на собственность квартиры невозможно.
Следовательно, поживем увидим.
При этом выражаю Вам свою искреннюю благодарность за ваши разъяснения на данном форуме.
Если что не так поправьте, буду признателен.
С уважением Петр Стефанович.
Спасибо.
К сожалению, обязать городскую власть издавать положения о домкоме невозможно. Поскольку председатель домкома – должность выборная. Если вам он не нравится, остается его только переизбрать.
Одноэтажный 3-хквартирный жилой дом. Три земельных участка (к каждой квартире) поставлены на кадастровый учет в 1992г., но их границы не были установлены. Затем выданы на каждый земельный участок в 2009г. свидетельства о гос. регистрации права собственности. Одним из собственников квартир в 2010г. был отмежеван земельный участок, огорожен и перекрыт общий проход к входной двери другой квартиры. Законно ли данное межевание? На какие нормативные акты ссылаться?
Разумеется, незаконно, если в результате собственники жилья не могут войти в свою квартиру. Обратитесь к юристу, так как вопрос слишком специфический. Наверняка в этой истории имеется ряд частных нюансов.
Ответьте, пожалуйста, на следующий вопрос:
Земельный участок под нашим многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет в 2009 году. До настоящего времени на нем продолжают функционировать временные торговые объекты, договора аренды земельных участков под которыми уже закончили срок действия, то есть эксплуатация не законная. Могу ли я единолично, как собственник квартиры в данном МКД обратиться с иском в суд об освобождении владельцами торговых киосков придомового земельного участка?
Спасибо.
Да, Мария, это ваше право.
Можете действовать по схеме, описанной в этой статье:
http://rostov-dom.info/2012/09/rostovskijj-dom-izgnal-reklamu-iz-podezda/
Спасибо. А случайно судебной практики по искам, аналогичным моему, у вас нет (может в интернете по поиску сориентируете)?
Это для нас уже слишком специфический вопрос, лучше обратитесь к юристам.
Вообще, вам стоит вести речь о придомовой территории:
http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
Судебная практика по ней только нарабатывается в нашей стране.
Пожалуйста,ответьте на мой вопрос:”Как приватизировать квартиру в пятистенном доме,заплатив только за приватизацию своей квартиры?”
А за что еще?
На нашем участке 2 дома: 1ый – многоквартирный ( 12 кв.) и из 2ой – состоящий из 2х кв, занимаемых моей семьёй
ВОПРОС:
1. Как приватизировать землю под нашим, отдельно стоящим домовладением? И возможно ли это?
2. В нашем дворе имеются капитальные гаражи ( розовые свидетельства есть ). Можно ли под ними приватизировать землю под ними? И как скажется их владение на приватизацию земли общего пользования – нашего двора?
Спасибо!
Георгий, приватизировать землю под домом вполне возможно – надо обратиться в организацию, имеющую лицензию на землеустроительные работы. Эта же организация поможет выяснить статус капитальных гаражей – относятся ли они к общедомовой собственности. Впрочем, и в последнем случае можно выкупить их, если таковым будет решение общего собрания жильцов.
А зачем Вам заморачиваться?
Под МКД ЖДИЗО обязан сделать кадастровый паспорт – БЕСПЛАТНО. Сразу после сдачи дома. Вся территория дома в паспорте есть общая собственность всех собственников помещений дома. Без их решения (2/3), никто ничего установить на этой территории НЕ ИМЕЕТ права. Даже Президент РФ.
Обратитесь в ДИЗО и Вам ответят же, что и я..
Есчли по к/паспорту гаражи попали в пределы участка дома. Или сносить, или заключать договор аренды с собственником. Собрание, ответственный за подписание договора, заключение договора, открытие отдельного счета в УК, использование средств со счета для нужд дома.
Установка ограждения и смета на ограждение вокруг земельного участка многоквартирного дома взятого в собственность принимается не менее 2/3 от числа голосов всего дома?
Здравствуйте, Анатолий.
Да, эти вопросы предусмотрены п. п. 1-3 части 2 ст. 44 ЖК РФ и решаются квалифицированным большинством. В данном случае 2/3 голосов определяются не от числа голосов, участвовавших в собрании, а от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме
хочу продать участок 12,3 га.под строительство.5км от города.вода.газ.свет на учаске.около дороги мариупольское шоссе.от таганрога 5 км.22000000.подскажите.пожалуйста.кому можно продать участок.срочно.serfil222сабака.ru
Поясните,пожалуйста.У нас многоквартирный дом 5 этажей.Рядом и напротив стоят еще 2 таких же дома. Внутри этих домов площадка. Домам уже лет 30. Соответственно земля под домами .и придомовая территория не оформлена.Сейчас нам областной и местный бюджет выделют деньги на ремонт дороги у этих домов ,но с условиях,что мы жители возьмем в собственность придомовую территорию и под домами землю и соберем с жителей этих домов на оборудование детской площадки.Давать ли нет согласие и во что нам обойдется это
Если дорога муниципальная, ремонтировать ее – прямая обязанность городской власти, не зависимо от того, возьмете ли вы в свою собственность придомовую территорию и построите ли на ней площадку.
В какую сумму обойдется монтаж оборудования для детской площадки, ответить невозможно, поскольку мы не знаем, что вы хотите здесь установить (качели, карусели, лавочки, песочницу).
Приватизировать или нет придомовую территорию – вопрос риторический, ответить можно лишь крылатой фразой: “думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь”.
С аргументами “за” и “против” вы можете ознакомиться здесь:
http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/
Дополню.
Любое оформление земли в собственность влёчёт за собой уплату налогов. Под домами землю Вы оформить обязаны, т.е. провести межевание и поставить на кадастр. В этом случае Вы будете платить земельный налог только за тот участок, на котором стоит Ваш дом.
По поводу внутридворовой территории – думайте сами, решайте сами. Приватизировать Вы её сможете только с согласия собственников всех соседних домов, граничащих с этой территорией. В земельном комитете Вы получите документ, где должны стоять подписи представителей этих домов, т.е. земля будет оформлена в общедолевую собственность. Содержать её и платить налоги обязаны будут все дома. Детская площадка в этом случае должна быть установлена за счёт собственников, причём всех домов. Выбор элементов для детских площадок огромен от 11000 руб (песочница+доставка+установка) до целого игрового городка стоимостью 150000-200000 руб. Всё зависит от Ваших желаний и возможностей. Если двор большой, то по согласованию со всеми собственниками Вы можете её сдавать в аренду , осуществлять какие-либо хоз.постройки. При этом возникнет проблема согласования со всеми собственниками соседних домов. Когда в 2007 г. мы захотели приватизировать наш двор, соседние дома отказались подписывать соответствующие документы. Это и стало причиной отказа нам в приватизации.
Но если земля остаётся муниципальной, то содержать её должен муниципалитет. За их счёт должна быть установлена и детская площадка. Но при этом придется побегать с заявлениями, оббивая пороги администрации. У нас ушло на это 5 лет !!!