Юридические вопросы использования земли под многоквартирными домами являются достаточно сложными. Безусловно, это связано с тем фактом, что данная территория может быть только коллективной собственностью всех владельцев объекта. Больше всего проблем возникает
с землей, прилегающей к многоквартирному дому, которой также могут владеть только все собственники строения.
Оглавление.
I. Земля под новостройкой.
II. Земля под «старыми» многоквартирными домами.
III. Приватизация придомовой территории.
IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией:
- Коллективная собственность.
- Ограничение прохода посторонних.
- Содержание и благоустройство придомовой территории.
V. Налог на землю под многоквартирным домом.
VI. Изъятие земли под многоквартирным домом.
I. Земля под новостройкой
В настоящее время приобретение жилья под многоквартирным домом автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье и ряда прилегающих территорий — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе возведения объекта. Земля, расположенная под многоквартирным домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества1.
II. Земля под «старыми» многоквартирными домами2
1. Право на землевладение
В «старых» многоквартиных домах, введенных в эксплуатацию
до 1 марта 2005 года (дата введения нового Жилищного кодекса), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, безвозмездно переходит в общую долевую собственность, если:
▪ до даты вступления в силу нового ЖК РФ в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы;
▪ на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка;
▪ в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир (нежилых помещений) имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации.
2. Как приватизировать землю под многоквартирным домом
В остальных «старых» многоквартирных домах собственники жилья также могут безвозмездно приватизировать расположенную под строением землю и часть прилегающей территории. Этот процесс сопряжен со следующими этапами:
▪ проведением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо (жилец, управдом, председатель домового комитета, ТСЖ);
▪ обращением уполномоченного лица в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;
▪ обращением уполномоченного лица в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением;
▪ местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре, в результате чего он получает индивидуальные характеристики, позволяющие отличить себя от других земельных участков и выполнить качественную и экономическую оценку.
III. Приватизация придомовой территории
Данный процесс крайне сложен и не отрегулирован законодательно. Так в частности в Земельном кодексе и во всем российском законодательстве понятия «придомовая территория» отсутствуют, хотя он встречается в подзаконных актах.
Одновременно Жилищный кодекс РФ косвенно подразумевает наличие в коллективной собственности и придомовой территории, отмечая, что собственникам жилья принадлежит не только участок, на котором непосредственно расположено строение, но и элементы озеленения и благоустройства. При этом границы данной территории должны определяться земельным и градостроительным законодательством1.
Де-юре размеры придомовой территории определяются в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Следовательно, эта миссия в большинстве случаев оказывается возложенной на муниципальные власти, которые должны определять границы земельного участка в соответствии с местным градостроительным регламентом3. Кроме того, при определении площади придомовой территории власти должны руководствоваться его естественными границами, а также границами соседних земельных участков.
Де-факто в Ростове нередко получается, что после приватизации земли под многоквартирным домом, часть двора остается в муниципальной собственности. Нередки случаи, когда на городской территории расположена относящаяся к многоквартирному дому детская площадка, в старых МКД без удобств зачастую на муниципальной земле стоят дворовые туалеты, являющиеся общедолевым имуществом.
IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией
1. Коллективная собственность
После приватизации земля под многоквартирным домом и придомовая территория становятся общей собственностью всех владельцев МКД, пользоваться которой можно только коллективно. В связи с этим хотелось бы отметить ряд нюансов, с которыми могут столкнуться землевладельцы на различных жизненных этапах:4
▪ согласно пункту 1 ст. 37 Жилищного кодекса, доля в праве общей собственности на землю пропорциональная общей площади помещения;
▪ ни один из собственников жилья многоквартирного дома не может продать свою долю земли, относимой Жилищным кодексом РФ к общедолевому имуществу, другому собственнику, и уж тем более — стороннему лицу;
▪ при этом допускается продажа некоторых участков придомовой территории, не относимых законодательством к общедолевому имуществу. Иными словами, если впоследствии, например, собственник жилого или нежилого помещения первого этажа захочет изменить планировку своей квартиры и возвести пристройку, тем самым заняв часть придомовой земли, он может получить на это право, согласовав свои действия с каждым из домовладельцев. Для этого можно заключить с соседями договор аренды, либо просто выкупить у них эту площадь;
▪ собственник первого этажа многоквартирного дома при согласии других собственников (см. пункт выше) может разместить на приватизированной придомовой территории небольшой приусадебный участок, арендовав территорию у соседей — как часто бывает в южнороссийских городах и поселках. Но он не сможет продать свою квартиру вместе с используемым приусадебным участком и уж тем более – продать участок отдельно от квартиры;
▪ придомовая территория по решению общего собрания собственников жилья может быть передана в пользование или аренду в том числе и сторонним лицам (например, под размещение коммерческого магазина). При этом деньги с арендных платежей должны получать все собственники данного МКД — пропорционально своей доле.
2. Ограничение прохода посторонних
Подобно владельцам индивидуального домовладения, имеющим право оградить свой объект забором, участок, на котором расположен МКД, также может быть ограничен правом пользования других лиц — если это не ущемляет права последних. Соответственно, двор многоквартирного объекта также можно оградить забором через него невозможно пройти к другим строениям, улицам, паркам или скверам.
Одновременно собственники дома имеют право не разрешить прокладывать через свой земельный участок коммуникации5.
3. Содержание придомовой территории
Вопрос, кто же должен нести расходы по содержанию, уборке и благоустройству придомовой территории, на наш взгляд, полностью так и не решен. Как мы уже отмечали, Жилищный кодекс РФ относит к общедолевой собственности «элементы озеленения и благоустройства», расходы по содержанию оных должны входить в тариф на содержание и ремонт жилья.
Но на чьи плечи ложится содержание остальных площадей придомовой территории, официально принадлежащей собственникам жилья, пока не ясно.
V. Налог на землю под многоквартирным домом
Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог с даты проведения государственного кадастрового учета земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для каждого налогоплательщика будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам6.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 388), налогоплательщиками признаются организации и физ. лица, обладающие:
- земельными участками на праве собственности;
- правом постоянного (бессрочного) пользования;
- правом пожизненного наследуемого владения.
Налоговая база земельного участка (там же, ст. 360) определяется как его кадастровая стоимость, которая в свою очередь оценивается государством на основании анализа рыночной стоимости различных участков (в Ростове — определяется органами Роснедвижимости).
Годовая сумма земельного налога рассчитывается
по следующей формуле:7
ЗН = Кст × Сн × Квл
ЗН — земельный налог;
Кст — кадастровая стоимость земельного участка;
Сн — ставка налога, установленная местными властями. Для жилых домов она не может превышать 0,3%.
Квл — коэффициент владения квартирой. Например, если собственники купили жилье полгода (6 месяцев) назад, Квл = 6/12, для старожилов Квл = 12/12.
Являющиеся собственниками помещений в многоквартирных домах юридические лица и ИП рассчитывают и выплачивают сумму налога на землю самостоятельно, физические лица получают из налоговых инспекций уведомления с уже выполненными расчетами. Для отдельных категорий граждан в Налоговом кодексе предусмотрено предоставление кадастрового вычета в виде уменьшения кадастровой стоимости на 10 тыс. рублей. Одновременно на сегодняшний день ряд льготных категорий граждан Ростова полностью освобожден от оплаты земельного налога решением Ростовской-на-Дону городской думы от 03.08.2005 №38.
VI. Изъятие земли под многоквартирным домом
Принадлежащий собственнику жилья земельный участок может быть изъят для муниципальных или государственных нужд. Такое решение принимается городскими или федеральными властями. Последние должны официально уведомить домовладельца за год до предстоящей процедуры.
После этого квартира собственника выкупается. Если домовладелец и власти не сошлись в цене, либо последний по каким-либо причинам не хочет выезжать, власти могут обратиться в суд.
Источники:
- Статья 36.1 Жилищного кодекса РФ.
- С. А. Атаманенко, С. Л. Горобец «Все об оплате жилищно-коммунальных услуг или как эффективно управлять своей квартирой». Раздел I, пп. №№ 14–16.
- Статья 43.4 Градостроительного кодекса РФ.
- Статьи 261, 274 Гражданского кодекса РФ.
- «В собственности земли нет, а налог плати?» Игорь Морсков, заместитель руководителя Управления ФНС России по Ростовской области. «Мне интересно», август 2008 г.
Читайте также:
- Сколько стоит кусочек Ростова?
- В долгу перед землей.
- Мир народам, землю — ЖСК.
- Границы ответственности в ЖКХ.
- Придомовая территория многоквартирного дома.
 RSS-лента |
 Новости на почту |
Правила комментирования 
Счетчики: установка 
Как правильно 
Жилищные программы 
Таунхаусы Ростова:
Наклейки на стену: чудо преображения!
как расчитать в двух-четырехквартирных домах площади земельных участков для размещения жилого дома на праве общей долевой собственностьи
Уважаемый Алексей!
Обращаться со столь сложными узкоспецифическими вопросами стоит все-таки в органы местной власти. Мы являемся информационным журналистским ресурсом, подобные консультации в наши полномочия не входят.
Спасибо за статью. Сегодня вопрос, рассматриваемый в статье, актуален. Автор грамотно формулирует ответы на вопросы. Спасибо!
Спасибо и вам, Виталий, на добром слове и за оценку нашей работы. Быть полезными читателю — наша основная цель.
Здравствуйте кто подскажет, Обязаны ли мы платить земельный налог на землю под старым многоквартирным домом, если: документов нет на землю, ее не приватизировали жильцы, а с налоговой инспекции идут документы на оплату земли и устанавливают сроки оплаты. Будем ли мы нести судебную ответственность,если на нас подадут в суд? Имеем ли мы право отказаться от оплаты этого налога?
Здравствуйте. Алексей П.!
Предлагаем Вам переадресовать Ваш вопрос работающему на сайте юристу. Адрес юридической странички: http://rostov-dom.info/2010/07/sprosite-u-yurista/
Сообщите пожалуйста, ссылку на документ приведенной Вами формулы расчета налоговой стоимости земли. Получили кадастровый паспорт и план участка. Для приватизации в Росреестре требуется оплата пошлины каждым собственником, так как земля становится долевой частью общего имущества. Для принятия решения о начале приватизации земли собственники должны понимать перспективы уплаты земельного налога. Требуется расчет каждой доли, который я произвел благодаря Вашей формуле (спасибо), но требуется ссылка для полный уверенности и доведения законности решения до собственников. Надеюсь на понимание, с уважением Виталий.
Здравствуйте, Виталий.
Исчисление и уплата земельного налога производятся в соответствии с главой 31 «Земельный налог» Налогового кодекса РФ.
Рекомендуем еще почитать подробный юридический комментарий на эту тему:
Виталий, дайте, пожалуйста, ссылку на документ, разрешающий ограничить доступ посторонних лиц на придомовую территорию ТСЖ. Заранее благодарю.
Здравствуйте, Ирина.
Не совсем понятно, к какому Виталию вы обращаетесь за ответом, –
к пользователю, задававшему вопрос до вас? Он не ведет консультирование на сайте “Ростов-Дом”.
А теперь по вашему вопросу. Согласно новому Жилищному кодексу, придомовая территория относится к общедомовой собственности.
Подпункт 4 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ устанавливает, что к общедомовой собственности относятся “земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности”.
Согласно пункту 2 этой же статьи, “собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме”.
В соответствии с пунктом 4, “по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц”.
Иными словами, распоряжение общедомовой территорией и порядок пользования земельным участком – прерогатива собственника.
Всем добрый день!На участке двухквартирного жилого дома стоит мой старый сарай.Как могу я вместо него построить гараж.Должен ли я сплачивать соседке? И вообще нужно ли её согласие?Спасибо.
Здравствуйте, Владимир.
Вообще-то двуквартирный жилой дом относится к многоквартирным, если имеет самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования. Такой дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.
Принципиальным отличием МКД от частного домовладения является не площадь, не этажность, а наличие общедолевого имущества (фундамент, подвал, кровля, прилегающая территория и т. д.), которым приходится распоряжаться совместно.
Подробнее об этом мы писали здесь:
http://rostov-dom.info/2009/10/chto-takoe-mnogokvartirnyjj-dom/
Однако вы пишете “мой сарай”, значит, у вас есть основание считать это строение не общим имуществом, а личным, с оформленным правом собственности на него. В таком случае согласия соседки на перестройку сарая не требуется. В ином – нужно договариваться.
Добрый день!Ещё вопрос ?Возможно ли ,при согласии соседки(оплатить ей какую то сумму)Построить на общем участке небольшой дом?Какие для этого нужны документы?Конечно если это возможно я найду фирму способную это оформить.Спасибо.Очень прошу ответить если вы знаете ответы.
Владимир, для этого вам придется с согласия соседки выкупить ее долю земли и получить разрешение на строительство индивидуального домовладения в районной администрации. Там вас и проинформируют о необходимом перечне документов. Второй вариант – обратиться в юридическую консультацию.
Вот одна из них:
http://chakinsky.ru/
Общим является участок.Имеется на него кадастровый документ.Пользуемся мы согласно сложившихся границ.Дом имеет два входа с разных его сторон примерно по 3 сотки.И участки тоже как бы два разных .но с моей стороны он больше на 35м2.Вообще по уму получить их в личное пользование,но как?
Это чисто юридические вопросы, Владимир, – изменение границ придомовой территории. Мы все-таки журналисты. Выше мы дали вам ссылку на сайт юриста.
Спасибо!Буду искать юриста в Таганроге.
Предлагаю желающим ознакомиться с приватизацией земельных участков МКД в Воронеже.Информацию можно получить на сайте нашей газеты “МЫ ГРАЖДАНЕ” по адресу: mgvrn.com архив 2011год №99, №101стр.2,№102стр.6 Борис Супренок.
А зачем это нашим читателям, Борис?
Затем, что ваши читатели не знают, что обязанности по формированию земельного участка МКД и постановки его на кадастровый учёт, в том числе и финансирование этих работ лежат на органах власти. Нам удалось в Воронеже отменить регламент нарушающий права граждан в этом вопросе. Упростили порядок приватизации квартир, распространяем образцы исков, к администрации города по проведению капремонта МКД и многое другое. Так зачем вам набивать собственные шишки: берите и пользуйтесь.
Добрый день. Можно ли приватизировать землю под МКД,если в доме есть муниципальные квартиры?
Здравствуйте, Алекс.
Можно.
Земля будет принадлежать всем собственникам, включая муниципалитет, в долях, пропорциональных площадям квартир.
Можно. Муниципалитет такой же собственник. Термин “под МКД” лучше не применять т.к. это земля по обрезу фундамента и чиновники этим часто злоупотребляют при формировании з.у.
Добрый день. Оказывается на наш дом уже есть кадастровый паспорт ( соседи сказали),что теперь ещё нужно для приватизации земли под МКД ?
С момента постановки земельного участка вашего МКД на кадастровый учёт, в силу закона, он переходит в общедолевую собственность. Это обязанности, в том числе и финансовые, муниципалитета. Стоит ли ваш участок на кадастровом учёте узнайте в своей УК. , в управлении РОСРЕЕСТРА ( Земельной кадастровой палате) своего города. Если участок не поставлен на учёт,требуется заявление собственника помещения в МКД главе города. Информацию можно получить на сайте нашей газеты “МЫ ГРАЖДАНЕ” по адресу: mgvrn.com брошюра “Учитесь быть собственниками”, архив 2011год №99, №101стр.2,№102стр.6
Спросите у своей УК, приватизация земли давно оформлена централизовано (земля под домом и немножно вокруг дома (1-2 метра). Оргиналы документов в УК, копии в юстиции.
Добрый день.По кадастровому плану на нашем участке расположены два дома. Один дом признан аварийным и подлежит расселению, на наш дом составлен проект капремонта. ДМИиБ хочет чтобы мы согласились на размежевание на два участка мотивируя тем, что иначе невозможно включить наш дом в программу капремонта.Мы против, т.к. их интересует проезд между нашими домами. Перерыл кучу инфо ,конкретного не нашел. Может кто подскажет? Заранее благодарен.
Соседний дом подлежит расселению, значит, его снесут. Возможно, на это место придет застройщик и начнет возводить какой-то объект. Нет ничего абсурдного в том, что он захочет оформить права на землю.
А вообще вам надо приглашать юриста, инженера и вести их “на экскурсию” по вашей придомовой территории, чтобы специалисты разбирались на месте во всех нюансах. Вряд ли тут уместны заочные консультации.
добрый день. Вы можете посоветовать такого юриста?
Здравствуйте, Алекс.
Сайт “Ростов-Дом” сотрудничает с юридическим консультантом Александром Чакински. Он вел у нас авторскую рубрику “Спросите у юриста”.
http://rostov-dom.info/2010/07/sprosite-u-yurista/
В данный момент Александр консультирует физических и юридических лиц на своем персональном сайте:
http://chakinsky.ru/
На придомовую территорию посторонними людьми из соседнего частного дома выносят большое количество снега и ставят свой личный автомобиль. Правомерно ли это?
Это не правомерно, но возможно, пока вы не позаботились об ограждении.
Здравствуйте!Мы с соседкой оформили землю при двухквартирном доме в 2011 году.Но с 1989 года соседка прихватила у меня 2,5 сотки земли,поставила забор ,препятствующий проходу,проезду и т.д.В общем она пользуется моей частью земли под огород и не отдает.Как правильно сформулировать причину сноса забора?
Здравствуйте, Татьяна.
Вы уже задавали этот вопрос в другой теме, а мы вам уже отвечали:
http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/comment-page-1/#comment-7452