Доступное и комфортное жилье в Ростове

Доступное и комфортное жилье — реализуемый государством национальный проект, направленный как на улучшение жилищных условий граждан, так и комфортности проживания. Программа-минимум — дать возможность каждой российской семье проживать в качественном современном и одновременно недорогом доме или квартире площадью из расчета 18 квадратных метров на человека. При этом в долгосрочной перспективе в ходе реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» предполагается значительно увеличить среднюю жилищную обеспеченность россиян — примерно в 1,5–2 раза.

Как показывают результаты различных социологических исследований, мнения россиян, какое жилье является одновременно доступным и комфортным, разнятся. Между тем, как следует из ряда утвержденных документов, реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье» государство взялось сформировать принципиально новый сегмент недвижимости, которого во многих города практически не существует.

Оглавление.

I. Критерии доступного и комфортного жилья.
II. Доступное и комфортное жилье: проблемы и пути решения.

Общая ситуация.
Пути реализации национального проекта.
Сомнения.
Ход реализации.

III. Доступное и комфортное жилье после кризиса.

Изменившаяся конъюнктура.
«Перепроизводство» новостроек.
Дефицит новостроек.
Доступное и комфортное жилье как новый сегмент квартирного рынка Ростова.

IV. Приложение: программы, реализуемые в Ростовской области в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье».

I. Критерии доступного и комфортного жилья

«Фундаментом» национального проекта «Доступное и комфортное жилье» послужила целевая федеральная программа «Жилище» на 2002-2010 гг. Главным количественным критерием этого документа, на который намечалось выйти к 2010 году, — установить цены на жилищном рынке России на таком уровне, чтобы совокупный среднестатистический доход семьи из трех человек за три года позволял купить квартиру в типовом доме площадью 54 кв. метра¹.

При этом предполагалось, что проблема доступного и комфортного жилья для ряда категорий граждан, не располагающих необходимыми финансовыми возможностями к 2010 году, будет решаться за счет предоставляемых государством субсидий, частично компенсирующих его стоимость. В отдельную группу были выделены льготные категории граждан, которых предусматривалось обеспечивать бесплатными социальными квартирами, снизив срок стояния в очередях с 20 до 5–7 лет.

В качестве одной из главнейших мер предполагалось повышение доступности ипотеки, услугами которой в 2010 году смогли бы воспользоваться 30% граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для этих целей было создано государственное агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК).

На основании разработанных агентством стандартов можно сформулировать критерии доступного и комфортного жилья, приобретаемого с помощью ипотеки. Согласно требованиям АИЖК, предельный совокупный объем всех ипотечных платежей не должен превышать 50% от дохода заемщика, при этом в ходе подсчета математические округления не допускаются².

Доступное и комфортное жилье — это:

По данным опроса, выполненного Фондом общественного мнения.

II. Доступное и комфортное жилье: проблемы и пути решения

1. Общая ситуация

Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье» началась с 2006 года. По данным официального сайта, посвященного национальным проектам, на этом этапе 61% россиян хотели улучшить свои жилищные условия³. При этом реально воплотить свои мечты в жизнь были способны 12,4% россиян. Одновременно власти отмечали высокий уровень технического износа вторичного жилья, которое частично подлежало сносу, частично — реконструкции и модернизации.

Принципиальным отличием национального проекта «Доступное и комфортное жилье» от федеральной программы «Жилище» являлась попытка комплексного решения накопленных проблем. Кроме того, в национальном проекте в большей степени было уделено внимание повышению качества строительства, целевая федеральная программа уделяла основное внимание социально-экономическим факторам.

2. Основные пути реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» заключались в следующих мерах:

▪ резком увеличении объемов строящегося жилья. Для удовлетворения существующей потребности требовалось на 46% увеличить общую площадь существующего в России фонда. Перед многими крупными городами была поставлена задача постепенно наращивать темпы жилищного строительства до 1 кв. метра в год на каждого жителя. Предполагалось, что с 2010 года в России ежегодно будет вводиться в эксплуатацию 80 млн кв. метров новостроек;

▪ инфраструктурной подготовке свободных территорий путем привлечения денег частных инвесторов и бюджетных средств, где можно было бы возводить большие объемы доступного и комфортного жилья, поскольку точечная застройка уже освоенных территорий изначально является более дорогой и в большей степени подходит для возведения домов бизнес-класса;

▪ развитии рынка ипотечного кредитования строительства с помощью снижения годовых процентных ставок по предоставляемым кредитам. Основное давление на рынок ипотечных и потребительских жилищных кредитов была призвана организовать созданная государством финансовая структура – АИЖК;

▪ частичной государственной поддержке ряда льготных категорий граждан, приобретающих жилье, прежде всего – на первичном рынке;

▪ многократном увеличении темпов строительства социального жилья для малоимущих и некоторых других льготников. В частности — поднималась речь о необходимости строительства социальных домов, ежегодный прирост которых должен составлять около 25% от общего объема новостроек;

▪ увеличении мощностей стройиндустрии для снижения стоимости строительных материалов, что станет способствовать формированию сегмента доступного и комфортного жилья;

▪ внедрении современных недорогих, но качественных технологий жилищного строительства, в том числе – быстровозводимых;

▪ модернизации и частичном обновлении существующего вторичного жилья путем капитального ремонта ряда многоквартирных домов, а также сноса аварийных и некоторых ветхих объектов.

Предполагалось, что все эти меры наряду с улучшением общего уровня жизни произведут позитивные преобразования на жилищном рынке, изменив его и экономически, и технически.

3. Сомнения

В первые годы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» некоторыми экспертами ставилась под сомнение целесообразность некоторых мер, реализуемых государством:

▪ запланированное активное развитие рынка ипотечных услуг отмечалось как преждевременное, поскольку ипотека должна служить инструментом реализации излишков жилья на рынке, при существующем же дефиците она станет способствовать нагнетанию ажиотажа и дальнейшему спекулятивному росту стоимости кв. метров;

▪ в России активно развивается исключительно коммерческое долевое строительство, между тем для обеспечения граждан доступным и комфортным жильем в большей степени подходят иные варианты. Например, возрождение жилищно-строительных кооперативов, чем практически не занимались;

▪ некоторыми экспертами ставилась под сомнение проводимая государством политика навязывания граждан становиться собственниками жилья, поскольку в рамках существующего правового поля бесплатные социальные квартиры предусматривались преимущественно для одних малоимущих, остальным навязывали покупать недвижимость. Между тем в западных странах существует и третий путь — арендовать коммерческое жилье по относительно недорогим ценам в специально предназначенных для квартирантов доходных домах, которые также могли бы стать доступным и комфортным жильем для некоторых категорий граждан.

4. Ход реализации

Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в 2006–08 гг. проходила в крайне нестабильных условиях на жилищном рынке, сопровождаясь резким удорожанием стоимости кв. метра, который в несколько раз опережал уровень инфляции. По оценкам ряда экспертов, основными причинами являлись:

▪ приток в строительство и на рынки недвижимости «нефтяных» денег, в крупных городах недвижимость все в большей степени становилась объектом различных инвестиционных вливаний. Львиная доля покупателей пыталась сберечь «в недвижимости» излишки своих доходов. При этом чем интенсивнее шло их удорожание, тем больший интерес они представляли для инвесторов — в то время, как покупательские возможности большинства граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, падали;

▪ в условиях существующего дефицита новостроек развивающаяся система ипотечного кредитования строительства дополнительно разогревала рынок, также провоцируя рост цен на квартиры;

▪ вопреки ранее намеченным целям, в предкризисные годы ипотека в большинстве случаев отнюдь не способствовала обеспечению граждан доступным и комфортным жильем, давая возможность отпраздновать новоселье гражданам, которые не могут целиком приобрести квартиру. Жилищные кредиты стали брать те, кто в прежние годы мог сразу купить квартиру, но впоследствии потерял эту возможность.

Таким образом, несмотря на предпринимаемые меры по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем, в большинстве случаев конечный результат получался прямо противоположным.

III. Доступное и комфортное жилье после кризиса

1. Изменившаяся конъюнктура

Разразившийся общемировой кризис повлек следующие тенденции в сфере жилищного строительства:

▪ падение спроса на жилье вследствие снижения общего уровня жизни;

▪ многократное снижение объемов выдаваемых ипотечных кредитов, что дополнительно усугубило снижение спроса на недвижимость;

▪ упавший спрос способствовал резкому обвалу цен на квадратные метры;

▪ падение стоимости жилья спровоцировало уход многочисленных жилищных инвесторов.

2. «Перепроизводство» новостроек

В результате, по данным экспертов риэлтерских агентств, если в прежние времена на одну квартиру приходилось несколько потенциальных покупателей, то теперь на одного покупателя стало приходиться несколько квартир⁴.

Снизившийся спрос на недвижимость повлек образование многочисленных объектов жилищной «незавершенки» — недостроенных многоквартирных домов. В предкризисные времена часть квартир была успешно продана дольщикам. После падения спроса на недвижимость объекты продолжали пребывать в стадии строительства, но новые квартиры в них не покупались. Таким образом, стройкомплекс из одной крайности ступил в другую, при этом рынка доступного и комфортного жилья так и не образовалось.

3. Дефицит новостроек

С началом кризиса нацпроект «Доступное и комфортное жилье» приобретает более ярко выраженную социальную окраску, государство сосредотачивает внимание на льготных категориях граждан, имеющих право либо на частичную поддержку в приобретении новых квартир, либо в бесплатном обеспечении жилплощадью.

Одновременно вследствие сложившихся социально-экономических обстоятельств можно выделить тенденцию государственного формирования рынка доступного и комфортного жилья. Для этих целей за счет бюджетных средств некоторым застройщикам предлагается продать «незавершенку», но по строго фиксированной цене за квадратный метр.

В большинстве случаев последних не устраивает предлагаемая стоимость, которая, по словам ряда руководителей предприятий, оказывается ниже себестоимости строительства объектов. В результате многие новостройки продолжают простаивать, при этом по итогам прошлого года Ростов не сумел освоить выделенные федеральным бюджетом деньги на отселение горожан из аварийного жилья, поскольку переселять их было некуда.

Следовательно, можно сделать вывод, что под определение «доступное и комфортное жилье» (с точки зрения государства) подпадают далеко не все объекты эконом-класса, не говоря о бизнес-классе. Причем, несмотря на возникший в сегменте строительства многоквартирных домов «кризис перепроизводства», в 2009 году доступное и комфортное жилье оставалось в дефиците.

Существующий парадокс во много объясняется тем фактом, что в предкризисные годы у застройщиков не было стимула стремиться удешевлять производство строительных работ, поскольку при прежнем ажиотажном спросе успешно продавалась практически любая квартира. Теперь же, после ухода с рынка жилищных инвесторов и падения уровня жизни ряда граждан, у стройкомплекса появилась принципиально новая аудитория покупателей.

К ним, прежде всего, относятся государство, желающее решить ряд социальных проблем в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», а также граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но зачастую ограниченные в финансовых возможностях. Именно под их интересы и возможности предстоит подстраиваться стройкомплексу.

4. Доступное и комфортное жилье как новый сегмент квартирного рынка Ростова

В настоящее время дефицит доступного и комфортного жилья в Ростове успешно восполняет пришедшая в этот сегмент рынка московская компания «Интеко» (ростовское подразделение — ЗАО «Патриот»). Застраиваемый компанией Левенцовский район Ростова позиционируется властями как полигон доступного и комфортного жилья. При этом фирма готова участвовать в реализуемых программах по улучшению жилищных условий льготных категорий граждан, продавая недвижимость по ценам, оговариваемым государством.

IV. Приложение. Основные программы, реализуемые в Ростовской области в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье»

▪ Обеспечение жильем отдельных категорий граждан и стимулирование развития жилищного строительства на 2010–2012 годы. В рамках реализации документа ряду льготных категорий граждан могут быть предоставлены льготные ссуды на приобретение жилья (под 3% годовых), а также субсидии, компенсирующие часть стоимости приобретенной в кредит новой квартиры (до 35–40% от стоимости), часть годовых, выплачиваемых по предоставленной ссуде.

К другим льготным категориям граждан, пользующихся правами на различные варианты поддержки, относятся государственные и муниципальные служащие, ветераны боевых действий, члены многодетных семей, молодые специалисты здравоохранения, работники Южного федерального университета, жители сельской местности. Семья, родившая (усыновившая) в период погашения займа ребенка, может претендовать на дополнительную бюджетную субсидию, еще на 25% компенсирующую оставшуюся задолженность. В случае рождения второго ребенка оставшаяся сумма займа компенсируется на 50%, третьего — на 100%.

▪ Государственная поддержка граждан, проживающих в сельской местности, — в рамках реализации федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2012 года». Предоставляется молодым гражданам, работающим в сельской местности в агропромышленном комплексе или социальной сфере, а также молодым гражданам, желающим переехать в село и трудиться в этих отраслях. Участникам программы выдается субсидия, на 70% погашающая стоимость приобретенного жилья (или стоимость строительства дома).

▪ Государственная поддержка молодых семей в вопросах приобретения жилья.

▪ Отселение граждан из аварийного жилья. Осуществляется безвозмездно.

▪ Программа капитального ремонта многоквартирных домов при 95-процентном бюджетном софинансировании⁵.

Ростов-Дом

Архитектура. Строительство. Ремонт. ЖКХ

Новостройки Ростова:
что, где почем

Коттеджные поселки
и таунхаусы

Кто и как строит дома
в Ростове?

Ростовская недвижимость:
все проекты