TikvaАгентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК — созданный в 1997 году финансовый институт со
100-процентным пакетом акций, находящихся в госсобственности. Основной целью Агентства являлось обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России. Безусловно, АИЖК стимулировало становление российской ипотеки. Но, как показало время, этот рынок далеко не всегда помогал гражданам решать жилищный вопрос, а зачастую, наоборот, искусственно взвинчивал цены на недвижимость, тем самым создавая прямо противоположный результат — от задуманного…


Оглавление:

1. Система рефинансирования.
2. Преимущества.
3. Недостатки.
4. «Социальная» ипотека.
5. Потребительские кредиты.
6. Развитие ипотечного рынка.
7. Ипотека и жилищный бум.
8. Кредиты низкого качества.
9. Ипотечная софистика.
10. Портрет ипотечной семьи.
11. Ипотечный кризис в США.
12. Ипотечный кризис в России.
13. Жизнь после кризиса.
14. Резюме.

1. Система рефинансирования

Агентством была разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам. Последние основывались на анализе и обобщении российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включали в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям).

В результате выданный заемщику в банке кредит на приобретение жилья «продавался» региональному оператору. В свою очередь региональный оператор формировал пул закладных и «продавал» его АИЖК. Агентство формировало из закладных залоговое покрытие и выпускало ипотечные ценные бумаги, средства от размещения которых служили источником финансирования федеральной системы ипотечного кредитования.

2. Преимущества

Система позволяла существенно снизить годовые проценты, начисляемые банками заемщикам за выданные жилищные кредиты и делала ипотеку более доступной. Сумма выплачиваемых годовых ипотечными семьями была существенно ниже величины, устанавливаемой Центробанком.

Кроме того, залогом служила купленная в рассрочку ипотечная квартира (при получении ссуды заемщик должен был внести определенную часть от стоимости жилья и с самого начала погашения долга уже являлся совладельцем недвижимости), а не какое-либо другое «стороннее» имущество. Это также упрощало приобретение жилья в кредит, поскольку многие заемщики не располагали дополнительным дорогостоящим имуществом, способным служить залогом жилищной ссуды.

3. Недостатки

При этом модель отечественной ипотеки, скопированная с американской, имела и ряд недостатков применительно к частной социально-экономической ситуации в России.
К основным из них можно отнести следующие:

1. Внедряемая система не предусматривала господдержку заемщиков в накоплении разового первоочередного взноса на приобретение жилья, после которого становится возможным получение кредита. Хотя такие варианты для населения были разработаны в ряде других стран, например, Германии. Между тем Россия значительно больше западных государств нуждалась в таком механизме, особенно если учесть, что во многих регионах госпрограмма стартовала в конце 90-х годов — вскоре после кризисного обвала рубля.

2. Американская ипотека разрабатывалась как система по продаже излишков строящегося жилья, о которых в нашей стране говорить не приходилось. Наиболее оптимальными показателями работы стройкомплекса в международной практике считается ежегодный ввод в эксплуатацию 1 кв. метра новостройки на каждого жителя. На начало реализации программы ипотечного кредитования строительства в Ростовской области (чей стройкомплекс на протяжении многих лет считался в стране передовым), имеющей численность населения более 4 млн. человек, ежегодно вводилось около 1 млн. кв. метров жилья – с учетом индивидуальных домовладений. Таким образом, зарождающаяся в стране ипотека повышением спроса могла спровоцировать резкий взлет цен на квартиры.

4. «Социальная» ипотека

futureВ первые годы своего существования российская ипотека развивалась как социальная программа обеспечения жильем ряда льготных категорий граждан. Ее участниками становились нуждающиеся в улучшении жилищных условий работники бюджетных организаций, просто стоящие в очереди на получение новой квартиры, молодые семьи и т. д.

Помимо предоставленной государством возможности выплаты процентов по ссуде ниже величины, установленной Центробанком, эти кредитуемые получали бюджетные субсидии на дополнительную компенсацию годовых. Господдержка обычно осуществлялась только в первые годы выплаты кредита, когда его размер был наиболее высоким.

Отдельным категориям (молодым семьям) предоставлялись бюджетные субсидии на частичную компенсацию и самого кредита. Но на субсидию могли претендовать только нуждающиеся в улучшении жилищных условий, ее размер рассчитывался исходя из социальных норм (18 кв. метров на каждого члена семьи) в то время, как получить ипотечный кредит без компенсации, но по ставкам ниже Центробанка, имел возможность каждый желающий за исключением неплатежеспособных граждан.

Как показала практика, у большинства россиян (особенно пользующихся правом получения бюджетных субсидий) нет средств на первоначальный взнос, составляющий в первые годы реализации программы 30–50% от суммы выдаваемого кредита. Эту проблему ипотечные семьи решали путем продажи старого жилья (гостинок, «коммуналок», в которых ранее проживали), после чего сразу же переезжали в купленную квартиру и начинали погашать ссуду.

Учитывая особенности отечественной программы, некоторые специалисты сомневались, можно ли назвать ипотекой предлагаемый АИЖК кредитный продукт, отмечая следующее:

1. В большинстве случаев получению ипотечных кредитов в России предшествовала продажа старого жилья. Между тем у «классической» зарубежной ипотечной семьи обычно существует возможность внести первоначальный взнос, что, кстати, снижает риски оказаться «на улице». Поэтому большинство совершенных у нас так называемых ипотечных сделок фактически являлись сделками мены с привлечением кредитных ресурсов.

2. Ипотечные продукты преследуют, прежде всего, коммерческие цели, в частности, связанные с развитием строительного бизнеса. Для граждан, не способных самостоятельно приобрести квартиру, на западе существует социальное жилье, а также недорогие доходные дома. Между тем, в качестве основной своей миссии АИЖК позиционирует решение социального вопроса: «обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России». (По заявлению официального сайта АИЖК).

3. Основными потребителями ипотечного продукта в большинстве стран являются представители «среднего класса». А эти люди, как правило, уже обеспечены жильем по оговариваемым законодательством социальным нормам. Ипотека предоставляет им возможность приобретать более роскошную недвижимость, но не элитную.

5. Потребительские кредиты

familyПараллельно с ипотечными ссудами ряд коммерческих банков, минуя АИЖК, стал выдавать населению потребительские кредиты на приобретение жилья, которые в рекламных целях зачастую позиционировались как «ипотека», что являлось обманом. Их принципиальное отличие:

1. Как правило, жилищные потребительские кредиты выдавались под залог стороннего дорогостоящего имущества (автомобилей, дач, драгоценностей и пр.), а не приобретаемого жилья.

2. Как правило, они отличались дороговизной, выплачиваемые по ним проценты значительно превышали стоимость ипотечных ссуд.

3. Как правило, срок возврата потребительских кредитов был более коротким.

В течение нескольких лет ипотечные кредиты получали считанные единицы граждан. Еще в 2004 году на территории Ростовской области были зарегистрированы лишь 144 ипотечные сделки. При этом 2256 квартир и домовладений было продано путем выдачи потребительских кредитов. Однако с 2005 года началось интенсивное развитие рынка с одновременным замещением ипотечными кредитами потребительских.

6. Развитие ипотечного рынка

stroyНа первых порах реализуемая АИЖК ипотечная программа приносила обществу исключительно благо. Хотя уже на заре существования выявился еще один недостаток отечественной ипотеки – большая часть сделок совершалась на вторичном рынке недвижимости, что также можно объяснить материальной ограниченностью покупателей жилья, у которых не хватало средств одновременно и на приобретение «первички», и на проведение генерального ремонта в купленном «стройварианте». Причем, существующую тенденцию изменить так и не удалось.

В 2005-м граждане региона получили 1300 ипотечных ссуд и 3900 потребительских. Однако по итогам 2005 года 70% жилья Ростовской области, проданного в кредит, являлось «вторичкой». По данным Агентства жилищных программ Ростовской области, за счет привлечения ипотечных кредитов в 2005 году в регионе удалось продать лишь 46534 кв. метра жилья в новостройках, а также достроить 4571 кв. метр частных домовладений в сельских районах.

Иными словами, реализуемая программа ипотечного кредитования строительства за истекший период помогла ввести в эксплуатацию в Ростовской области лишь около 50 тыс. кв. метров нового жилья. Показатель выглядел весьма символично, поскольку в 2005 году производительность донского стройкомплекса превысила 1 млн 200 тыс. кв. метров новостроек.

Более того, по оценкам ряда риэлтеров и покупателей, основные объемы «вторички» в Ростове и других городах области представляли собой жилье низкого качества. В основном это были квартиры в домах, введенных в эксплуатацию несколько десятилетий назад. Вместе с тем, общий объем жилья (и на первичном, и на вторичном рынках), проданного в этом же году с помощью ипотечных и потребительских кредитов, составил 20%. Исходя из этих фактов, можно сделать следующие выводы:

1. На данном этапе ипотека по-прежнему напрямую не исполняла своей коммерческой миссии, заключающейся в развитии стройкомплекса. Однако не будем забывать основную особенность российского рынка, изобилующего «сделками мены». В большинстве случаев в нашей стране приобретению жилья на первичном рынке предшествовала продажа старых квартир, так как в противном случае семья просто не смогла бы улучшить жилищные условия. Таким образом, ипотека все же оказывала опосредованное влияние на развитие стройкомплекса, помогая продать старое жилье и получить деньги для переселения в новостройку.

2. Реализуемая государственная программа позволяла лишь частично решать социальную проблему улучшения жилищных условий ряда граждан, которые ранее не могли купить квартиры.

7. Ипотека и жилищный бум

Прошедший 2005 год можно охарактеризовать завершающим первый этап становления российской ипотеки, поскольку в дальнейшем существующий рынок претерпел грандиозные преобразования. В 2006 году с помощью кредитных продуктов было продано уже около 30% жилья, в 2007-м — более 40%. Одновременно с 2006 года в крупных городах России начался жилищный бум, в котором многие винят реализуемую программу ипотечного кредитования строительства.
В этот период развитие ипотеки осуществлялось при наличии следующих факторов:

1. Интенсивность удорожания квадратного метра жилья в период жилищного бума составляла 60-80% в год. При этом доходы среднестатистического россиянина росли в несколько раз медленнее, на Дону — на 20–25% в год. (По данным Министерства экономики, торговли, международных и экономических связей Ростовской области, среднемесячная начисленная заработная плата в мае 2007 года к маю 2006-го в крупных городах региона, где наблюдалось активное развитие ипотечного рынка, составила: в Ростове — 125,9%, Таганроге — 124,8%, Новочеркасске — 122,8% Батайске — 123,7% и т. д.).

2. Если накануне жилищного бума потенциальными клиентами ипотеки являлись около 10% россиян, чьи доходы позволяли приобретать жилье в кредит, то в 2008 году, незадолго до кризиса, по данным председателя Национальной лиги сертифицированным ипотечных брокеров В. Лопатина, кредитными продуктами могли воспользоваться лишь около 3,5% граждан.

Таким образом, в дальнейшем ипотека стала развиваться за счет тех, кто до 2006 года мог приобрести жилье без привлечения кредитных ресурсов, но вследствие резкого удорожания недвижимости, терял существующую покупательскую возможность. Так,  если в начале
2005 года средней ростовской семье для участия в ипотеке с целью приобретения самого скромного жилья («гостинки») необходимо было иметь доход в размере 12 тыс. руб. в месяц, то год спустя для этих же целей следовало зарабатывать не менее 25 тысяч.

Dia1

* Источник: Ростовская региональная ипотечная корпорация

Dia2

Получается, что с 2006 года ипотека перестала выполнять свое прежнее социальное предназначение, помогая ограниченным в средствах гражданам решать жилищный вопрос (Исключение составляли лишь представители льготных категорий граждан, получающих дополнительные бюджетные субсидии). В условиях жилищного бума она превратилась в компенсационный инструмент – создавая прямо противоположный эффект.

Диаграмма №1 иллюстрирует рост средней величины ипотечной ссуды, выдаваемой в Ростовской области накануне и в период жилищного бума. Сопоставив ее с диаграммой №2, мы видим, что развитие ипотечного рынка многократно опережало темпы жилищного строительства. Соответственно, о насыщении жилищного рынка не могло быть и речи.

А в этой связи возникает вопрос, что было бы, если бы в сложившейся ситуации ипотеки не существовало? Наиболее простой и весьма разумный ответ: в этом случае квартиры по предлагаемым ценам люди купить не смогли. В результате продавцы оказались бы вынужденными снижать их стоимость (Особенно это касается являющейся основным объектом ипотечных сделок «вторички», которая давно введена в эксплуатацию и не привязана своей себестоимостью ни к дорожающим ГСМ, ни стройтехнике, ни стройматериалам). И жилье в большинстве своем приобрели бы те же самые ипотечные семьи, только не в кредит, на десятилетия обременяя себя выплатой годовых, а сразу.

8. Кредиты низкого качества (нестандартные)

Дорожающее жилье способствовало резкому повышению рентабельности ипотечного бизнеса и в 2006 году эту сферу стали интенсивно осваивать коммерческие банки. Если еще в 2004-м на рынке жилищного кредитования Ростовской области существовало лишь 4 игрока, то два года спустя их стало более сорока. Причем, некоторые банки на определенных этапах изыскивали возможность предлагать ставки ниже АИЖК, правда, всего на 0,5–1%.

Дальнейшее развитие ипотеки сопровождалось производством обилияrent_home кредитов низкого качества, которые также можно назвать «ипотечными» с большой натяжкой. Хотя стоимость самих займов снижалась. Вместе с тем падение покупательской возможности населения породило производимое рядом банков обилие кредитных продуктов низкого качества, именуемых «неликвидными», о которых в прежние годы монополии АИЖК не могло быть и речи.

Согласно мировой практике, основными критериями качественного ипотечного кредита являются следующие признаки, во многом взаимосвязанные друг с другом:

1. Сумма первоначального взноса за покупаемое в кредит жилье составляет не менее 30% от его стоимости.

2. Сумма всех выплат (включая кредит, начисляемые по нему годовые, страхование и пр.) не может превышать 30, максимум — 35% от дохода всех членов ипотечной семьи (официальный сайт АИЖК).

На аналогичных принципах основывалась и ипотечная модель АИЖК, что подтверждают разработанные Агентством критерии определения платежеспособности заемщика. О похожих пропорциях говорится и во всемирной Интернет-энциклопедии Википедия.

В свою очередь упомянем еще два взаимосвязанных друг с другом принципа, которые должны соблюдаться при выдаче ипотечного кредита:

1. Объектом ипотечной сделки не может быть жилье низкого качества в старых проблемных домах, которые по завершении выплаты долгосрочной ипотечной ссуды (10-20 лет и более) имеют все шансы стать ветхими или аварийными.

2. Объектом ипотечной сделки не может быть квартира, отличающаяся чрезмерно малыми площадями. Например, семье из четырех человек не следует брать кредит на приобретение 12-метровой «гостинки». Если граждане не могут себе позволить большего, их жилищный вопрос следует решать иными путями.

Разумеется, данные критерии, прежде всего, были разработаны в целях защиты интересов самих ипотечных семей и основывались на гуманных принципах, не позволяющих заемщикам на десятилетия попасть в откровенную кабалу. Однако с 2006 года многие из выдаваемых кредитов в России стали отличаться наихудшим качеством.

Требуемая отдельными банками сумма первоначального взноса составляла менее 5% от стоимости жилья (некоторые банки позиционировали ее размер от 0%, реальный же ее размер составлял 2-3%), ежемесячные платежи некоторых ипотечных семей превышали 60% от семейного бюджета. При этом гражданам зачастую продавался «кот в мешке»: медленно выходящие из строя дома-гостинки, коммунальные квартиры и т. д.

9. Ипотечная софистика

Соответственно, можно предполагать, что впоследствии программа успешно способствовала дальнейшему спекулятивному росту цен, обогащая ряд финансовых структур, работающих в этом бизнесе: банки, риэлтерские и страховые компании. И одновременно она не смогла увеличить объемы продаж в силу существующего дефицита жилья, поскольку на данном этапе производительность отечественного стройкомплекса была в 2–3 раза меньше от существующей потребности (в 2008 году в Ростовской области удалось ввести в эксплуатацию 2 млн. кв. метров новостроек – при существующей потребности
в 3–4 миллиона).

ipotekaИнтересно, что параллельно с жилищным бумом в стране велась активная реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье», остановить галопирующий в стране рост цен на квартиры безуспешно пытались расширением предложения на рынке.
А тем временем некоторыми воспользовавшимися существующим противоречием представителями банков и риэлтерских фирм в рекламных целях доступное жилье стало позиционироваться исключительно как ипотечное, поскольку мало кто может купить квартиру без привлечения кредитных ресурсов. При этом «развивающаяся ипотека» зачастую позиционировалась как панацея практически на все случаи жизни. (“Рускредит”).

Строго говоря, это был обман, идея национального проекта позиционировалась весьма вульгарно. В любой стране ипотека является, прежде всего, лишь одним из механизмов приобретения недвижимости. При этом государством разработаны критерии доступности жилья, которые в каждом отдельно взятом городе или регионе рассчитываются по специальным формулам либо совокупности ряда определенных факторов. (См.: “Ипотека”).

10. Портрет ипотечной семьи

Приобрести качественные ипотечные кредиты в период жилищного бума 2006-08 гг. нуждающиеся в улучшении жилищных условий среднестатистические россияне, как правило, не могли (за исключением некоторых категорий «льготников»). Собрав ряд имеющихся на начало 2008 года показателей, можно набросать примерный портрет средней ростовской семьи со среднестатистическим составом в 3,2 человека и сложившейся конъюнктурой на жилищном рынке мегаполиса.

КритерииРеальные возможностиЖелаемое
1. Первоначальный взносСимволические сбереженияОт 30% стоимости жилья или от 884115 руб.*
2. Семейный доходОколо 28 тыс. руб.От 50 тыс. руб.**
3. Ожидаемая доля ипотечных выплат от совокупного семейного доходаБолее 50%Не более 30%

Примечания:
* Среднестатистической семье из 3,2 человек в пределах социальных норм полагалась квартира от 54 кв. метров. По данным одной из ведущих ростовских риэлтерских компаний «Титул», средняя стоимость 1 кв. метра жилья на вторичном рынке в январе 2008 г. составляла 54575 руб. В качестве альтернативы рынок предлагал более дешевую, но находящуюся в состоянии стройварианта «первичку», в которую пришлось бы инвестировать дополнительные средства.

** В конце 2007 года средняя зарплата по городу составляла около 14 тыс. руб. в месяц. Как правило, из трех членов семьи один не работал, будучи либо ребенком, либо – пенсионером. При этом ежемесячные платежи по большинству ипотечных кредитов в Ростовской области составляли 15–20 тыс. руб.

Таким образом, сложившаяся социально-экономическая ситуация и конъюнктура на ипотечном рынке подталкивали заемщиков ввязаться в различные авантюрные проекты. А тем временем в период жилищного бума потребителями стандартных жилищных кредитов с каждым годом все больше и больше становится инвесторов недвижимости, не нуждающихся в улучшении жилищных условий. Купленные ими квартиры зачастую сдаются в аренду, из которой погашаются ипотечные платежи.

11. Ипотечный кризис в США

Наступивший 2008 год сопровождался острой тревогой на российском рынке жилищного кредитования. В это время объектом пристального внимания был ипотечный кризис в США. Основной его причиной стало обилие выданных низкокачественных кредитов, которые впоследствии заемщики не смогли успешно осваивать.

В результате их квартиры стали продавать за долги, внезапно возникшее обилие недвижимости на рынке резко обрушило цены на жилье. Более того, банки не смогли вернуть деньги по просроченным займам путем продажи отсуженных квартир, в стране возникли пустующие микрорайоны и поселки из новостроек, в которых никто не проживал.

63737Помимо банков, в США с ипотечными деньгами был связан ряд других финансовых институтов страны, что в конечном счете ударило по всем сферам экономики. Многие опасались повторения американского сценария и в России, поскольку отечественная модель ипотеки является копией штатовской.

Вместе с тем в России в сфере кредитования недвижимости сформировалась совершенно иная социально-экономическая ситуация.

В качестве принципиальных отличий, которые не могли допустить американского повторения, на состоявшемся в Ростове осенью 2008 года первом региональном ипотечном форуме эксперты упоминали следующие наши национальные особенности:

1. На российском рынке недвижимости избытков жилья не существует, соответственно, нет и предпосылок для столь катастрофического обвала стоимости квартир.

2. В США членами ипотечных семей были около 70% граждан страны. Между тем, в 2008 году купить жилье в кредит могли себе позволить около 3% россиян. Таким образом, отечественная экономика (в том числе – стройкомплекс) не столь сильно «срослась» с ипотекой.

3. Обеспеченность жильем среднестатистического американца составляет около 60 кв. метров, а россиянина – около 20 кв. метров. При этом согласно штатовским законам, заемщик отвечает перед кредитором только в пределах предоставленного займа. Соответственно, у столкнувшегося с трудностями в освоении кредита гражданина США возникает большой соблазн отдать ключи от квартиры банку, поскольку он все равно не окажется на улице, в худшем случае – поселится в социальном жилье.

4. Некоторые эксперты отмечали высокую психологическую стойкость россиян, значительно успешнее переносящих нищету, безработицу и другие жизненные невзгоды.

12. Ипотечный кризис в России

Однако с первой половины 2008 года российскими банками предпринимались меры по ужесточению критериев оценки платежеспособности желающих приобрести жилье в кредит, что можно было только приветствовать. Одновременно начинается удорожание выдаваемых кредитных продуктов. Таким образом, созданная система подготавливалась к ипотечному кризису, который разразился осенью 2008-го.

Но в отличие от американского варианта основной его причиной стало не обилие просроченных кредитов, а общие негативные процессы в экономике: резкий рост годовых по предлагаемым ссудам, падение жизненного уровня потенциальных заемщиков, сокращение общего объема кредитных ресурсов в том числе — привлекаемых некоторыми банками из-за рубежа и т. д.

Разумеется, ипотечный кризис в России не мог служить причиной общеэкономического кризиса, но он на несколько месяцев парализовал рынок недвижимости. Осенью 2008 года риэлтеры констатируют многократное снижение объемов выдаваемых кредитов, а также уход с рынка большей части банков (уже в октябре из 700 банков, ранее предлагающих различные кредитные продукты, осталось около 100).

Между тем, по данным «Ростовской региональной ипотечной корпорации», в 2007 году с помощью привлечения ипотечных кредитов в Ростовской области было продано
около 5200 квартир, и около 5000 – потребительских, что превышало 40% рынка первичного и вторичного жилья. Учитывая высокий процент сделок мены в сфере недвижимости, ипотечный кризис разрушил сформировавшуюся за несколько лет систему купли-продажи.

Иными словами, в прежние времена А продавал квартиру В, затем, взяв кредит, покупал жилье в новостройке. Теперь же он, не имея возможности воспользоваться услугами ипотеки, оставался в своей прежней квартире, не давая возможности улучшить жилищные условия не только себе, но и В. При этом, как отмечали в Южной гильдии риэлтеров, на рынке существовало немало более сложных комбинаций «обмена» недвижимости между несколькими собственниками: А, В, С, D, Е. Безусловно, если хотя бы одна из сторон ранее рассчитывала на ипотечный кредит, у риэлтеров ломалась вся «цепочка».

13. Жизнь после кризиса

Несколько месяцев спустя риэлтеры констатировали оживление рынка, хотя до бума прежних лет, разумеется, было далеко. Таким образом, можно предполагать, что рынок и покупатели адаптировались к сложившимся реалиям, и кроме того, продавцы приняли ценовую коррекцию. Впрочем, у разразившегося с 2006 года жилищного бума много и других причин (например, обилие инвестиционных сделок), не связанных с ипотекой.

В настоящее время вследствие прошедшей ценовой коррекции на рынке жилья, снижения жизненного уровня ряда граждан, удорожания кредитных продуктов у большинства бывших потенциальных клиентов ипотеки либо исчезла потребность в ипотечных услугах, либо – пропала возможность ими воспользоваться. Вместе с тем власти намерены продолжать развитие программы ипотечного кредитования строительства. Но в связи с этим, прежде всего, речь идет о предоставлении государственной поддержки ряду льготных категорий граждан, т.е., социальной ипотеке, на долю которой приходится небольшая часть жилищных сделок.

Одновременно государство собирается поддерживать заемщиков, которые взяли кредиты в прежние годы, но вследствие финансового кризиса оказались временно неспособными их погашать. В начале 2009 года «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» провело реструктуризацию трех ипотечных жилищных кредитов заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию из-за потери работы или значительной части доходов.

По сообщению информагентства “Интерфакс-Юг”, в нынешнем году в «Ростовскую региональную ипотечную корпорацию» обратилось 164 человека с просьбами реструктуризации ипотечных кредитов. Как сообщил агентству заместитель губернатора Ростовской области Юрий Андриади, специалисты корпорации помогают этим заемщикам в подготовке пакета необходимых документов, которые затем предоставляются в федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования для принятия решения о реструктуризации задолженности и выдаче стабилизационного займа.

Если заемщик имеет возможность восстановить свою платежеспособность в течение года, то решение о реструктуризации кредита будет положительным. Если же нет, то, как правило, банк предлагает заемщику заключить мировое соглашение и продать заложенное жилье, чтобы погасить кредит.

14. Резюме

Подводя итоги новейшей истории ипотеки в России (в нашей стране эта система приобретения недвижимости в кредит зародилась еще до революции) отметим, что она способствовала привлечению «дурных» денег на стройплощадки, необоснованно взвинчивая цены на жилье. Таким образом, ипотека в чем-то отвечала одному из своих предназначений, заключающемуся в стимулировании развития строительного комплекса. Но, к сожалению, существующая система подталкивала застройщиков идти слишком легким путем — устанавливать высокие спекулятивные цены, а не повышать производительность.

moneyБлагодаря ипотеке происходил вывоз за рубеж национального капитала (многие из выдаваемых кредитов в свою очередь брались в кредит у зарубежных банков). Причем с 2006 года «кредитный» образ жизни искусственно навязывался заемщикам, которые ранее, как правило, не нуждались в ипотечных услугах.

Вместе с тем активное развитие рынка ипотечного кредитования в прошедшие годы было экономически обоснованным явлением. Ведь параллельно с ним активно развивались и другие потребительские кредитные продукты (например, щедро выдавались ссуды на приобретение бытовой техники, мебели, автомобилей).

Соответственно, можно предполагать, что без создания АИЖК развивающийся в России рынок жилищного кредитования был бы еще более диким. Созданная государственная структура все же частично его корректировала производством цивилизованных кредитных продуктов, но не могла сделать идеальным.

В настоящее время наиболее перспективным и полезным для общества видится дальнейшее развитие «социальной» ипотеки, поскольку у большей части общества отпала необходимость либо пропала возможность получения других жилищных кредитов. А в связи с этим хотелось бы видеть в ближайшие годы:

1. Создание кредитных продуктов, которые позволили бы решать проблемы накопления первоочередного взноса.

2. Возрождение системы жилищно-строительных кооперативов («дольщики» объединяются в ЖСК, который выступает некоммерческим застройщиком, возводя жилье для их нужд) с привлечением кредитных ресурсов.

3. Кредитование строящегося жилья, а не «вторички».

См. также:



rss RSS-лента Новости по почте Новости на почту

Комментарии: 2

  1. Оксана пишет:

    Добрый день!
    В янвре 2016г. мы с мужем взяли ипотеку. В июле 2016г. муж скончался. У меня 3-х летний ребенок. З\пл очень маленькая для погашения ипотеки, не считая коммунальные платежи и т.д. Как можно с Вами связаться или по какому адресу подойти.
    Прошу не оставить мой комментарий без внимания!
    С Уважением!
    Конт. тел. 89094412469

    • Ростов-Дом пишет:

      Оксана, с нами связываться не надо – вы находитесь на сайте “Ростов-Дом”, и здесь работают журналисты. Вам же, судя по всему, нужно обратиться в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

      Контакты АИЖК:

      г. Ростов-на-Дону, пр. Шолохова, 53
      Контактный телефон: 8 (863) 201-89-96
      E-mail: info@rostovric.ru
      Ссылка на сайт: http://rostovric.ru/

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru