В ходе реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» первый блин оборачивается комом.

Доступное жилье Мы всегда к чему-то стремимся, светлому и доброму. Коммунизм с бесплатной колбасой, изолированной квартирой для каждого и обилием бытовых механизмов, избавляющих от рутинного домашнего труда, —  таким рисовали себе начало
III тысячелетия многие советские граждане. Похожие грандиозные и долгосрочные, но уже капиталистические планы существуют и сейчас. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье» можно рассматривать как одну из составляющих будущей России.

Безусловно, в представлении многих россиян данное словосочетание является неким «прекрасным», но абстрактным образом, к которому следует постоянно стремиться. На самом же деле за этим термином стоит ряд социально-экономических показателей. Причем, взяты они отнюдь не «с неба», а из мировой практики, поскольку, где бы ни находился человек, а дом и квартира останутся для него важнейшими ценностями. И  сегодня каждый из россиян способен самостоятельно подсчитать, насколько ему по карману приобретение новой квартиры, одновременно являющейся и доступной, и комфортной — в понимании государства.

Коэффициент доступности

В различных странах мира существует термин «коэффициент доступности жилья» (КДЖ). Для его подсчета предусмотрены различные формулы. В качестве примера мы решили привести одну из них, считающуюся наиболее распространенной. Впрочем, в нашей стране нас пошли наиболее простым путем — узнать среднюю стоимость квадратного метра жилья в данном городе, затем умножить его на 18 (оговариваемые законодательством социальные нормы), далее – умножить получившуюся величину на количество членов семьи, разделить на общий среднемесячный доход и затем – разделить на двенадцать (количество месяцев в году).

Такая методика предусмотрена целевой федеральной программой «Жилище», которая является базовым документом национального проекта.  В ходе ее реализации планировалось, что к 2010 году удастся достигнуть в частности повышения «доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 квадратных метра будет равна среднему годовому доходу семьи из 3 человек за 3 года (см.: Целевая федеральная программа «Жилище»).

Традиционная формула подсчета КДЖ

КДЖ = V • S/ I • N

Значения:

  • S — площадь жилья, кв. м;
  • V (value) — средняя стоимость единицы площади (кв. м) жилья, руб.;
  • I (income) — среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год;
  • N — количество человек в семье.

(См.: Расчет коэффициента доступности жилья).

new-house Соответственно, российский коэффициент доступности жилья можно сформулировать как промежуток времени, в течение которого семья смогла бы собрать деньги на новую квартиру в пределах оговариваемых законодательством социальных норм — если бы все ее члены откладывали на приобретение новых апартаментов абсолютно все свои доходы (зарплаты, пенсии, пособия и т. д.).

Следовательно, чем ниже КДЖ – тем лучше. Для каждого отдельно взятого населенного пункта, равно как и каждой семьи, эта величина является индивидуальной и переменной, зависящей от уровня доходов и сложившейся рыночной конъюнктуры. Как отмечал руководитель Росстроя РФ Сергей Круглик (см. “Российская газета”. “На пороге доступного жилья”),  предполагается, что со временем в России коэффициент доступности жилья станет равен 3,2 (при этом, согласно  федеральной программе “Жилище”, КДЖ должен быть равен 3, что, впрочем, уже не столь принципиально).    Иными словами, стоимость среднестатистической квартиры сравняется с совокупным 3-3,2-летним семейным доходом.

При этом общий подъем уровня жизни еще отнюдь не обязательно влечет падение коэффициента доступности. Причем, в последние предкризисные годы, сопровождавшиеся галопирующим ростом цен на недвижимость, в большинстве крупных российских городов ситуация выглядела с точностью до наоборот, зарплаты росли на 20–25% в год, но жилье дорожало на 60–80% и выше. Первый блин национального проекта оборачивался комом, народу оставалось искать утешение в приобретении автомобилей и бытовой техники. Более того, сегодня можно утверждать, что с наступлением мирового кризиса для отдельных категорий граждан КДЖ снизился – несмотря на падение общего уровня жизни.


Рекомендуемые поправки

Вообще, федеральные законодатели предусмотрели технологию подсчета КДЖ, но как часто у нас бывает, на местах выплывают различные частные нюансы, вносящие путаницу. Прежде всего, все в тех же крупных городах строится обилие жилья для богатых, которое включать в общую статистику при подсчете коэффициента доступности некорректно. По итогам прошлого года в Ростове было введено более миллиона кв. метров новостроек. Но из них 35–40% представляли собой дома бизнес-класса, относящиеся к принципиально иному рынку недвижимости, которые изначально проектировались как «недоступные».

130_3085 Таким образом, следует запрашивать данные по среднестатистическим ценам на жилье эконом-класса, а не в целом по городу, поскольку стоимость «народных» квартир и домов «бизнес-класса» для богатых может разниться в 2-3 раза. Впрочем, в федеральной программе «Жилище» фигурирует именно квартира в типовом доме. Но несколько лет спустя после провозглашения национального проекта, стали вестись активные разговоры о поддержке малоэтажного строительства, в том числе – и в крупных городах. «Доступным жильем» может быть не только типовой многоквартирный дом, но и частное домовладение, также возведенное по типовому проекту. Однако узнать среднюю стоимость квадратного метра в этом сегменте недвижимости значительно сложнее, поскольку города изобилуют элитными особняками.

Что же касается типовых многоквартирных домов, отметим: в предкризисные годы в том же Ростове и ряде других городов первичного рынка жилья под ключ практически не существовало. Квартиры раскупались в строящихся домах, причем, дольщики получали их в состоянии «стройварианта». Соответственно, при подсчете КДЖ в качестве дополнительной составляющей следует заложить расходы на дальнейший генеральный ремонт, которые неизбежно лягут на плечи собственников. А сметы на дальнейшее обустройство подобных «каменных коробок», еще не пригодных для проживания, могут сильно разниться и зависеть от потребностей жильцов. Конечно, здравый смысл подсказывает: не стоит, например, при подсчете КДЖ в качестве составляющей закладывать установку элитной гидромассажной ванны. Но все же ремонт — понятие весьма и весьма относительное…

Получается,  для большей объективности лучше брать вторичный рынок. Однако по оценкам ряда риэлтеров и покупателей, основные объемы присутствующих на нем квартир отличались низким качеством, по крайней мере, такой была конъюнктура в предкризисные месяцы. Между тем не стоит путать доступное жилье с жильем дешевым – как и вдаваться в другую крайность, относя его к бизнес-классу.

Ипотечный обман

Отдельная тема – может ли быть «доступным» ипотечное жилье. Многие из российских семей, решая брать или не брать кредит, грустно считают, сколько дополнительных «квартир» они бы купили дополнительно на ссуды, которые им придется отдать банку в ходе погашения долгосрочной ссуды за одну-единственную «двушку» или «трешку». Как говорится, времена нынче нелегкие. Более гуманными законами славился, например, древний рабовладельческий Египет. Его законодательство, если верить писателям, запрещало ростовщикам устанавливать размер ссуды, превышающий сумму самого займа. ( Согласно версии известного писателя Болеслава Пруса, высказанной в романе «Фараон», по законам древнего Египта, общая сумма выплачиваемых по ссуде годовых процентов за оговариваемый период возврата долга не могла превышать сумму самого долга.)

Не желающие блюсти сей славный закон работники отечественных банков вдобавок ко всему нередко позиционируют исключительно ипотечное жилье как доступное, мотивируя это тем, что целиком мало кто сможет купить себе квартиру (см. Обзор рынка ипотечного кредитования). На самом же деле, строго говоря, ипотека является лишь формой приобретения недвижимости. И принципы подсчета КДЖ для семьи, берущей кредит, остаются прежними. Таким образом, подобная философия является чистейшей воды софистикой.

credit1Более того, развитие ипотеки способно лишь повышать КДЖ увеличением спроса на недвижимость, что мы и наблюдали в предкризисные годы жилищного бума. Другое дело, в национальном проекте, в федеральной программе «Жилище» немало говорится и об ипотечном кредитовании. Однако в данном контексте  ведется речь о повышении доступности ипотечного кредита, а не КДЖ. Это два разных термина. Организованным правительством РФ Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию были разработаны критерии оценки платежеспособности заемщика. Основное их условие заключается в том, что вычисляемый по предусмотренной формуле коэффициент ипотечного платежа, к совокупному семейному доходу не может превышать 50% (см. “Стандарты АИЖК”).

Коэффициент П/Д

П/Д = (А + РК •1,1• НР/12)/(Д-Р) •100%

Примечания:

  • П/Д — платеж/доход;
  • P — размер ежемесячных совокупных расходов Заемщика на погашение других кредитов;
  • А — размер ежемесячного аннуитетного платежа, в рублях;
  • РК — размер Ипотечного кредита (займа), в рублях;
  • НР — норматив ежегодных расходов Заемщика, связанных с обслуживанием Ипотечного кредита (займа). В целях расчета коэффициента П/Д значение НР устанавливается равным 0,02;
  • Д — размер среднемесячных совокупных доходов Заемщика после налогообложения, в рублях.
  • Образ доступной и комфортной квартиры

    9947_a_photoИтак, доступный дом лучше всего поискать в сегменте новостроек эконом-класса. Хотя и здесь далеко не каждый объект будет соответствовать данным критериям.  Скорее, власти пытаются создать принципиально новый рынок недвижимости.Для этих целей следует не только наращивать площади строящихся домов, но и по мере возможностей удешевлять себестоимость работ. Причем добиваться последнего необходимо не в ущерб качеству, государство отказалось от строительства новых «хрущоб», отличающихся низким КДЖ.

    Один из путей – внедрение недорогих, но качественных современных технологий. Значительно острее стоит проблема будущего географического месторасположения доступного и комфортного дома. В большинстве своем российские города (особенно крупные) исчерпали свой земельный потенциал, для нового строительства предприятиям приходится либо скупать дефицитные пустыри, либо – отселять жителей расположенных в городской черте ветхих и аварийных строений.

    Возможно, подобный принцип «точечного» строительства хорош для домов бизнес-класса, но не «народных», поскольку при нем слишком велики инвестиционные затраты.   Поэтому одно из стратегических направлений национального проекта предусматривает государственную поддержку в обустройстве периферийных территорий коммунальной, дорожной и социальной инфраструктурой, чтобы на них можно было вести масштабную и недорогую застройку.

    Основываясь на вышеизложенном, можно вкратце набросать зарисовку доступного и комфортного жилья. Скорее всего, это многоквартирный дом или односемейное домовладение (но отнюдь не особняк), расположенные не в центре, а на окраине города. По соседству стоят аналогичные объекты. Окрестная коммунальная инфраструктура гарантирует стабильное и бесперебойное снабжение его жильцов природными и энергетическими ресурсами (все сети новые). Современные широкие дороги с обустроенными парковками обеспечивают комфортность проживания: пробок здесь практически не бывает. Поблизости расположены школа, детский сад, поликлиника, продуктовый магазин.

    Разумеется, возведенные новостройки дорожают (что обусловлено постоянным ростом уровня жизни населения), но незначительно. Стоимость квадратного метра лишь на 2-3% в год обгоняет уровень инфляции, поскольку его рост  сдерживает обилие качественной и конкурентной  недвижимости на рынке…

    Существующие реалии

    К сожалению, придется омрачить нарисованную идиллию, поскольку намеченные планы в масштабах всей страны, похоже, не удается претворить в срок. Причем, дело не только в общемировом форс-мажоре, имя которому финансовый кризис.  Так в рамках реализации федеральной целевой программы «Жилище» предполагалось, что к 2010 году коэффициент доступности жилья снизится с 3,9 (данные 2004 года) до 3 лет. А приобрести квартиры с помощью заемных и собственных средств смогут не 9, а 30% граждан. В реальной же действительности, по оценкам ряда риэлтеров, еще в период предкризисного жилищного КДЖ существенно вырос, а численность потенциальных участников ипотеки снизилась до 3%. А после кризисного удорожания кредитов (не самого жилья, которое подешевело, а ссуд на его приобретение), объем ипотечного рынка сократился в несколько раз.

    При этом создание подобного национального проекта было делом важным и нужным, похожими программами оперирует целый ряд крупнейших зарубежных организаций, например, ООН. Отметим лишь, что, опираясь на заморские цифры и стандарты, авторы российского нацпроекта, выставили перед его будущими реализаторами весьма «мягкие» требования, которые, похоже, за рубежом бы забраковали. Запад давно использует  более строгие критерии определения коэффициента доступности. Учитывая значительно больший уровень жилищной обеспеченности граждан западных государств (например, в США – 60 кв. м), изначально берутся не 18 кв. метров, а площади, в 1,5-2 раза превышающие наш «социалистический» показатель.

    картинка к жилью

    Казалось, ничего в этом удивительного нет, Запад нас всегда обгонял. Но дело в том, что пресловутые  18 кв. метров — пройденный этап и для России. Еще в 70-х годах прошлого века граждан СССР собирались вывести на такой уровень жилищной обеспеченности. На сегодняшний день намеченный план перевыполнен, на среднестатистического россиянина приходится около 20 кв. метров жилых площадей. Хотя в те далекие времена никто не думал, что в наши дни смертность превысит рождаемость и станет способствовать существенному снижению спроса на недвижимость…

    Ныне принимаемые документы предполагают выйти на более комфортный уровень, таким образом, обозначенная в федеральной программе  «Жилище» методика определения коэффициента доступности жилья на 2010 год была не совсем современна уже на момент принятия документа. Например, в новом генеральном плане развития Ростова предполагается, что к 2020–25 гг. на каждого горожанина будет приходиться 31 кв. метр.

    В утешение остается отметить, что и в ряде зару-
    бежных стран жилье остаетсяmouse-in-cheese недоступным для граждан. По крайней мере, это касается крупных городов. В Европе коэффициент доступности жилья варьирует в среднем от трех-четырех до пяти-шести лет. Более того, в некоторых городах Америки в 2006 году этот КДЖ измерялся 10–11 годами. Впрочем, по сообщению бюллетеня “Население и общество”, в различных населенных пунктах этой страны наблюдалось резкое контрастирование покупательских возможностей (см. диаграмму).

    Как отмечал Сергей Круглик, 60% граждан страны нуждаются в улучшении жилищных условий. Словом, в ближайшем будущем жилищный вопрос продолжит портить россиян. Впрочем, до 2010 года у нас еще остается небольшой отрезок времени, понадеемся же на самый оптимистичный вариант дальнейшего развития событий.

    rss RSS-лента

    Новости по почте Новости на почту


    См. также:

    Оставьте комментарий



    © 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
    Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
    свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
    Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru