— Представитель управляющей компании принес договоры на управление многоквартирным домом и настаивает, чтобы мы их подписали. Но какие вопросы должны включать в себя эти документы, чтобы жильцам было выгодно? Можно ли пользоваться услугами УК без заключения договора управления многоквартирным домом?
— Действительно, есть о чем поразмыслить. Договор управления многоквартирным домом пока что является весьма «свежеиспеченным» типом документа и, по оценкам ряда специалистов, в большинстве случаев составляется безграмотно.
I. Договор управления многоквартирным домом: общие вопросы
Как сообщила начальник управления жилищной политики министерства жилищного хозяйства Ростовской области Марина Положий, договор управления многоквартирным домом — самый главный документ, регламентирующий предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам.
Соответственно, он должен заключаться с ТСЖ или управляющей компанией — в зависимости от выбранной жильцами многоквартирного дома формы управления. Договор управления многоквартирным домом следует иметь на руках у каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от эксплуатирующей объект организации выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а, в свою очередь, последней от жильцов — оплаты.
Следовательно, если управляющая компания нежданно-негаданно принесла собственникам собственный договор управления многоквартирным домом и спешно требует его подмахнуть, еще не значит, что собственникам следует идти на поводу. Поскольку жильцы имеют не меньшее право отнести в офис УК свой вариант документа. Более того, именно заказчик указывает нанимаемому исполнителю, что делать на объекте.
Решаться все эти спорные вопросы при составлении договора управления многоквартирным домом должны на собрании собственников жилья и представителей управляющей компании. Так и только так, благо уже имели место ситуации, когда жильцы, подмахнувшие договор управления многоквартирным домом, получали неприятности.
Поэтому в конце данного текста отдельным приложением мы специально приводим жизненный пример, как не надо заключать договор управления многоквартирным домом.
II. Содержание договора управления многоквартирным домом
1. Общедолевое имущество
Отметим самое главное: согласно 162-й статье Жилищного кодекса РФ, существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общедолевого имущества объекта. Как известно, именно его эксплуатируют управляющие компании и ТСЖ. В документе должно быть четко прописано, какое же имущество жильцов является общедолевой собственностью. Без этого, по словам Марины Положий, можно доказывать, что данный договор управления многоквартирным домом не имеет юридической силы.
К общедолевому имуществу относятся не только такие крупные объекты, как кровля, фундамент, внутридомовые коммуникации, но и ряд мелких благ, которые мы зачастую можем и не заметить. Например, почтовые ящики. Согласно законодательству, их также должны эксплуатировать ТСЖ или управляющие компании.
Впрочем, существуют и более принципиальные вопросы. Общедолевым имуществом являются и вынесенные на лестничные клетки узлы учета, и установленные на входе домофоны, и входные двери в подъезды. Иными словами, имущество, принадлежащее даже одному собственнику жилья, но не расположенное в его квартире — общедолевое.
Ряд специалистов настоятельно рекомендует при составлении договора управления многоквартирным домом проявить «дотошность». Например, чтобы собственнику не пришлось платить за ремонт счетчика, установленного на лестнице, — если его разобьют хулиганы или украдут бомжи. Или если сломается домофон, выйдет из строя металлическая дверь…
2. Что потребовать от управляющей компании?
Соответственно, логически вытекает, что второй раздел договора управления многоквартирным домом должен состоять из перечня работ и услуг, который должна выполнять управляющая организация в целях его исправного содержания. При этом решать, что же будет делаться на объекте, следует самим жильцам, а не УК или ТСЖ. Другое дело, стоит выслушивать их рекомендации и советы — как профессионалов-экспертов.
А в этой связи возникает вопрос, могут ли собственники потребовать от управляющей компании какой-либо невиданной роскоши с точки зрения нынешнего Жилкомхоза? Допустим, лежащих ковров в подъездах? Безусловно, да, поскольку они — хозяева, а управляющая компания — наемный работник. Хотя обойдется это в большую сумму.
Все предусмотренные «излишества» необходимо также включить в договор управления многоквартирным домом, будь то ковры в подъездах, сидящие у входа консьержки или те же домофоны и металлические двери. (Например, автор данной статьи видел в одной из новостроек, имеющей закрываемый двор, клетку с поющими канарейками, содержание которых также не мешало бы вписать в документ.)
Хотя сегодня в свете мирового кризиса говорить об излишествах не актуально (за исключением домофонов и металлических дверей, ибо обнищание чревато ростом преступности). Возможно, многих в большей степени заинтересует вопрос, как бы сэкономить на эксплуатации. В качестве программы-минимум можно сослаться на ныне действующие на территории РФ «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» 2003 г.
Отметим, что тариф на управление частным многоквартирным домом является договорным — в отличие от тарифов на газ, воду или тепло, поставляемых предприятиями-монополистами. Хотя ежегодно администрации городов и формируют тарифы на техобслуживание (или СодерРемЖил) жилищного фонда, одновременно устанавливая для него перечень работ и услуг. Но это касается лишь муниципального жилья, а собственники (даже если незначительная часть соседей-жильцов многоквартирного дома так и не приватизировала квартиры) вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение.
Впрочем, управляющая компания также вольна потребовать с собственников за оговариваемый городскими властями список работ сумму, превышающую предусмотренный тариф местной властью. (Хотя в большинстве случаев и собственники, и УК при составлении договора управлением многоквартирным домом по инерции еще ориентируются на муниципальные тарифы).
Однако в ряде случаев это не верно, поскольку «Правила» не предусматривают содержания домофонов или установленных у входа металлических дверей и ряда других «излишков». И вместе с тем документ оговаривает список первоочередных работ, которые необходимы, чтобы эксплуатируемое жилье не рухнуло, чтобы в нем не развелись крысы или тараканы — иными словами, самые необходимые мероприятия.
Таким образом, «Правила» должны стать основополагающим документом при заключении договора управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственниками жилья. На его основании собственникам следует сформировать перечень работ и услуг, которые будет выполнять управляющая компания на объекте. Ниже следует прописать, в каких случаях может быть изменен данный список.
3. УК — защитник прав домовладельцев
И наконец, отдельное внимание в договоре управления многоквартирным домом между жильцами и управляющей компанией (или ТСЖ) собственникам следует обратить на защиту своих прав перед ресурсоснабжающими предприятиями. Согласно законодательству, управляющие организации являются исполнителями коммунальных услуг, и в случае недопоставки в дом воды, тепла, света, газа в идеале они должны воздействовать на монополистов, заниматься такими административными вопросами, как составление актов о недопоставке коммунальных услуг , а также производством перерасчетов оплаты за услуги ЖКХ.
Отметим, что все эти меры предусматривает процесс управления многоквартирным домом. Если же УК отказывается брать на себя подобную «обузу», получается, она претендует только на то, чтобы эксплуатировать жилье, но не управлять им. И в данном случае можно поднимать речь о заключении не договора на управление многоквартирным домом, а на его эксплуатацию. Стоимость подобной услуги обойдется дешевле, кроме того, подобные документы заключаются при непосредственном управлении между собственниками и нанимаемыми на объект подрядными фирмами. Если же предприятие или организация хочет управлять объектом, она становится исполнителем коммунальных услуг.
III. Как обязать УК быть прозрачной
Итак, инвентаризация общедолевого имущества проведена, пожелания собственников управляющей компанией выслушаны, но за выполнение требуемых работ и услуг в договоре управления многоквартирным домом УК просит крайне высокую оплату — с точки зрения жильцов. А на звучащие возражения ссылается на большую себестоимость работ и в качестве компромиссного варианта предлагает его сокращение.
Подобный подход изначально неправилен. В ответ на предоставленный жильцами «проект» договора управления многоквартирным домом управляющая компания должна составить смету расходов-доходов с данного объекта и представить ее собственникам жилья — своим заказчикам. Между тем многие из нынешних УК не отличаются прозрачностью и в ответ на прозвучавшие запросы собственников сошлются на коммерческую тайну. Но стоит ли нанимать подобные фирмы?
Более того, по словам Марины Положий, в случае заключения «идеального» договора управления многоквартирным домом сметы расходов-доходов должны висеть в каждом из подъездов. Чтобы каждому было видно, что можно требовать с управляющей компании и какую она имеет рентабельность с предоставляемых услуг — а она должна быть рентабельной, поскольку является коммерческой организацией.
И напоследок стоит отметить, что ежегодно УК обязана отчитываться перед жильцами о проделанной за год работе и потраченных средствах. Плюс — защищать перед собственниками новый тариф на обслуживание их объекта.
| С ТОЧНОСТЬЮ ДО НАОБОРОТ |
|---|
Как не надо заключать договор управления многоквартирным домом
В качестве примера можно привести несколько лет назад разразившийся конфликт между собственниками жилья и руководителем одной ростовской управляющей компании, которому некоторые из жильцов подмахнули документ не читая…
Как выяснилось в дальнейшем, согласно заключенному договору управления многоквартирным домом, оплата за самую дорогостоящую услуги ЖКХ — отопление и горячее водоснабжение (составляющие
60–70% и выше от всех затрат на ЖКХ) должна вноситься жильцами в течение отопительного сезона, а не всех месяцев года, включая теплое лето. Соответственно, в буквально безвыходной ситуации оказались малоимущие собственники жилья, получающие бюджетные компенсации на оплату «коммуналки».В случае несвоевременной оплаты коммунальных услуг договор управления многоквартирным домом предусматривал начисление пени, отключение воды, электроэнергии и другие неприятные меры. При этом в нем не оговаривались встречные санкции жильцов по отношению к управляющей компании — если она
что-либо нарушит. Не удивительно, что, по словам собственников, УК не слишком стала заботиться о соблюдении своих обязанностей.
Срок действия опрометчиво подписанного договора управления многоквартирным домом составлял целых три года. Расторгнуть же его можно было только по обоюдному согласию. Других оснований для аннулирования договора управления многоквартирным домом с данной УК не существовало.
Иными словами, жильцы заточили себя в трехлетнее «рабство». Когда же у них возникли проблемы с управляющей компанией, ее директор особо с народом не церемонился. Отчаявшись, собственники жилья побежали жаловаться в газеты (в одной из которых работал и автор этой статьи). Но прозвучавшие жалобы невольно вызвали встречный вопрос: ”А зачем вы подписывали такой договор управления многоквартирным домом? Как говорится, взрослые люди…”
Олег ПЕТРУШИН
Есть вопрос? Задай его на форуме сайта “РОСТОВ-ДОМ”. 
См. также:
- Что такое многоквартирный дом?
- Почем техобслуживание?
- Управляющие организации Ростова (адреса и телефоны).
- Образцовая бумага (образец договора управления МКД).
- Документы на МКД.
- Перерасчет за коммунальные услуги
- Выбор способа управления многоквартирным домом.
- Как должны готовить дом к зиме?
- Новый год — тарифы новые.
- Вы нам писали (ответы на вопросы читателей).
В помощь студенту
Сдать сессию не просто легко, а очень легко, если правильно выбрать консультанта и помощника.
Контрольные, зачеты, курсовые и дипломные на строительно-коммунальную тематику — успешные результаты при отсутствии проблем. Сжатые сроки, безупречное качество.
Отличный банк рефератов: www.studere.ru
Тел. 8-903-405-78-83.
НИ ПУХА НИ ПЕРА!
Практически все верно. Но хочется задать вопрос. А почему же уважаемая власть, так горячо сегодня защищая собственника от плохих управляющих компаний, неправильных договоров, не обращала на все нарушения муниципальных структур управляющих ранее домами. Неужели только ЖК смог открыть им глаза и теперь все стали такими хорошими? Ну слава богу. Только восстаналивать разрушенное и менять сложившиеся стереотипы довольно сложно
Уважаемый Сергей!
Вы пишете:
Но ведь де-факто, несмотря на прошедшую приватизацию жилья, нравы в этой сфере оставались социалистическими. ЖКХ оставалось, да и в чем-то остается по сей день заповедником социализма. А при социализме, как известно, жилье было в собственности государства и государство было его хозяином. А это уже, извините, совершенно иные взаимоотношения. Хозяин пустил к себе постояльца (особенно если на льготных условиях, как было в советские времена), а уж какого качества его дом и жилищные услуги в его доме – решать хозяину, а не постояльцу.
Философский тезис, на наш взгляд.
Вообще, ЖК РФ – первый “рыночный” закон в жилищной сфере, написанный применительно к произошедшим преобразованиям в нашей стране. Но при этом написан он просто безобразно, о чем свидетельствуют десятки внесенных поправок, и есть основания предполагать, что не сегодня-завтра, его отменят.
Одна сторона медали – государство подарило жилье собственнику. Подарило не от хорошей жизни, а просто потому, что оказалось не способным его содержать.
При этом собственник принял подарок, его никто не заставлял и не заставляет по сей день силой становиться домовладельцем. А дареному коню, как говорится, в зубы не смотрят.
С другой стороны, подобный “подарок” (мы имеем в виду качество многих приватизированных многоквартирных домов) действительно курам на смех. Любой человек, даря другу или знакомому даже “бэушную” вещь, хотя бы протрет тряпкой на ней пыль, возможно, слегка подчинит-подремонтирует.
Ничего этого не было относительно приватизации бывшего советского жилья – даже уборщицы со швабрами не прошлись по подъездам. Словом, с таким подарком не долго и за дверь вылететь…
Мы уж не говорим об очередях и унижениях в различных БТИ и прочих инстанциях…
И где здесь истина?
Наверное, каждый по-своему будет оценивать, кто прав.
Здраствуйте! Прочитав статью по новому взглянул на договор, который заключил в свое время с управляющей компанией. Прежде всего не нашел приложений к договору. В офисе управляющей компании мне показали и протокол голосования по договору и подписанные председателем общего собрания собственников приложения… Почти все. Не хватает приложения с описью общего имущества и его состояния на момент утверждения договора на общем собрании. Как я понимаю – это существенный недостаток. Смогу ли я в суде доказать, что договор заключен с нарушением действующего законодательства, в частности ст. 162 ЖК РФ. Что для этого нужно предпринять?
Добрый день, Сергей!
Через два дня возвращается из отпуска наш юрист – рекомендуем Вам обратиться по интересующему вас вопросу к нему, чтобы выяснить шансы успешного выступления в суде.
Адрес юридической странички:
http://rostov-dom.info/2010/07/sprosite-u-yurista/
Здравствуйте!Большое спасибо за разъяснение жителям ,о заключение договора с УК. Мы жители не подписали договор с компанией,так как не согласились
с некоторыми пунктами.Составили протокол разногласий,но обслужи-
вающая компания не приняла наши пожелания.Теперь мы остались без договора и приняли тариф городской власти.Если мы пойдем судиться,а у нас есть причины.Каковы наши шансы?
Надежда, чтобы корректно оценить шансы жителей вашего дома в этой ситуации, обратитесь к юристу, работающему на сайте:
http://rostov-dom.info/2010/07/sprosite-u-yurista/
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, в образце Договора управления МКД приведенного тут в разделе 4, не совсем ясны пункты 4.1., 4.2., а именно при чем тут жилые помещения? Может общего имущества?
Здравствуйте, Елена!
Содержание и ремонт жилого помещения – это принятая в ЖКХ терминология, которая обозначает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Вы правы, речь действительно идет об общем имуществе МКД. Но называется эта статья расходов СодерРемЖил – содержание и ремонт жилья, или жилого помещения. Таков жилищный “жаргон”, так сказать.
Это не жаргон ,это уловка.Что бы заключить договор на обслуживание общего имущества,нужны правоустанавливающие документы на общедолевую или общую собственность мкд,а их у нас нет.Вот и пишут просто- имущество
Так вы же его сами и должны сформировать!
Допустим, вы покупаете в магазине холодильник. Как он будет доставлен в ваш дом, где его поставят – целиком и полностью ваша проблема. И никого не будет интересовать, что у вас нет грузчиков, транспорта и т. п.
Аналогичное будет, если вы купите бывший в употреблении холодильник без паспорта.
Или – приватизируете вторичное жилье – без документов.
Что делать дальше?
Шах расписался в полном неумении (с) Моя УО прислала проект нового договора, я отправил его на экспертизу в РПН, ГЖИ и мэрию с формулировкой: прошу Вас дать заключение о соответствии прилагаемого документа действующим правовым актам.
Вчера получил шедевральный ответ из ГЖИ:
Ответ на данный вопрос не входит в компетенцию Госжилинспекции, иных органов исполнительной власти, местного самоуправления.
Уверен, что РПН обязательно даст свое заключение.
Добрый день!
Мой договор с УК. на управление МКД закончился 01.08.2011г. (равно как и всех жильцов нашего дома). Какие действия предпринять собственникам МЖД, т.к. нужно заключать новый договор. Имею ли я право, до заключение нового договора, не оплачивать статью ” Содержание и ремонт” в счет-квитанциях, т.к. в настоящее время между мной и УК нет никаких юридически оформленных обязательств ( да, когда они и были, то УК их не исполняла в полном объеме). Если ДА, то как мне это законно оформить. Спасибо.
Скорее всего, Ваш договор автоматически пролонгирован (продлен) еще на год, поскольку собственники Вашего дома не уведомили УК за месяц до истечения срока действия договора о намерении его расторгнуть.
Уточню. В договоре определен срок действия договора : с 01.08.2006г. по 01.08.2011г. О пролонгации ничего не говорится. Мало того, договор заключен с УК в лице директора…., который уже не является директором нашей УК, т.е. директором нашей УК является другое лицо, с которым собственники вообще не заключали договор. Считается в этом случае договор действительным? Спасибо.
К сожалению, ваш вариант решения всех существующих проблем – просто ни за что не платить, с точки зрения существующего законодательства, не выход. Особенно после произошедших перемен в ряде нормативных документов.
В вашем случае оплачивать “содерремжил”, скорее всего, вас все равно обяжут. Суд посчитает, что между вами и УК установлены конклюдентные отношения.
Вы вправе потребовать заключения письменного договора от УК, а если вас не будет устраивать его содержание, направить в фирму протокол разногласий. О подробностях этой процедуры мы рассказываем на странице:
http://rostov-dom.info/2011/07/konklyudentnyjj-dogovor-v-zhkkh/
Если вас не устраивает УК, вы вправе ее сменить либо организовать ТСЖ или избрать непосредственное управление, но нести расходы за содержание своей собственности все равно обязаны.
При этом отсутствие письменного договора на сегодняшний день не избавляет управляющую компанию от исполнения обязательств по качественному содержанию жилья. Перечень данных работ оговаривается постановлением Госстроя РФ №170. Все они обязательны к исполнению, не зависимо от величины тарифа, установленного на содерремжил.
Эти вопросы мы рассматриваем на странице:
http://rostov-dom.info/2011/07/tekushhijj-remont/
Одновременно мы вкратце излагаем и перечень основных работ (услуг), которые должна предоставлять управляющая компаний в ходе содержания и ремонта жилья на страницах:
http://rostov-dom.info/2010/06/soderzhanie-i-remont-zhilya-soderremzhil/
http://rostov-dom.info/2011/07/avtor-zhilishhnogo-kodeksa-rf-i-postanovleniya-354-sergejj-filimonov-dazhe-v-nyneshnikh-usloviyakh-uk-i-tszh-smogut-vyzhit/
Почему совсем мало информации о непосредственном управлении многоквартирным домом, где функции УК, а точнее (Обслуживающей или эксплуатирующей) становятся как бы подрядными , но при этом “эксплуатирующая” компания никак не хочет расставаться с банковскими счетами многоквартирных домов! Получается, что в данной ситуации их больше интересует не качественное обслуживание жилья, а доступ к финансам, так как большинство УК, которые перекрасились в обслуживающие и эксплуатирующие компании не имеют ничего кроме телефона и протекции, а проблемы жильцов , если они возникают (именно возникают) решают через другие организации у которых есть для этого всё необходимое, и во что нам выходит такое обслуживание думаю большинство знает. Так не пора ли людям самим решать кому за что и как платить? Ведь в эти же организации мы можем и сами обратиться? А вот разъяснений по непосредственному управлению многоквартирным домом практически нет, а те что есть упираются в обслуживающие компании, которые без счёта обслуживать не хотят и складывается впечатление, что юристы не очень заинтересованы в данном способе управления.
Здравствуйте, Владимир.
Не знаем, о каких “незаинтересованных юристах” вы говорите. Как журналисты, мы осветили достоинства и недостатки непосредственного управления МКД здесь:
http://rostov-dom.info/2010/03/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/
Здравствуйте, хотелось бы задать вопрос следующего содержания: можно ли не заключать договор управления с каждым собственником в отдельности, а заключить его со старшим домом, который в свою очередь отразит это в реестре собственников помещений.
Можно, если собственники не против. Но если отдельно взятый собственник потребует заключения договора с управляющей компанией, УК будет обязана подписать с ним документ.
А может есть другие варианты?
А какие варианты вас устроили бы?
Можно ничего не заключать, можно – заключать. Вас интересует нечто третье?
В этом случае интересует вариант экономии бумаги и времени. Еще конечно интересует соблюдение законности и прав собственников.
Не заключайте. В этом случае ваши отношения будут регулировать исключительно существующие законы.
Вы пишите. ” К общедолевому имуществу относятся не только такие крупные объекты, как кровля, фундамент, внутридомовые коммуникации, но и ряд мелких благ, которые мы зачастую можем и не заметить. Например, почтовые ящики. Согласно законодательству, их также должны эксплуатировать ТСЖ или управляющие компании.
Впрочем, существуют и более принципиальные вопросы. Общедолевым имуществом являются и вынесенные на лестничные клетки узлы учета, и установленные на входе домофоны, и входные двери в подъезды. Иными словами, имущество, принадлежащее даже одному собственнику жилья, но не расположенное в его квартире — общедолевое.” Согласно какому законодательству почтовые ящики и квартирные счётчики эл.энергии относятся к общедолевому имуществу. В постановлении 491 чётко прописано, что к общедомовому имуществу относится имущество обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения. А ящики и счётчики предназначены только для одного помещения. Подскажите в каком нормативном документе это прописано.
Действительно, ЖК РФ или ПП №491 не относят почтовые ящики к списку общедомового имущества. Однако через два года после вступления в силу Жилищного кодекса в Минрегионразвития был подписан приказ №45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома», в котором подраздел 3.15 однозначно указывает на принадлежность абонентских почтовых шкафов к общедомовому имуществу, содержать и ремонтировать которое – прямая обязанность управляющей организации.
С индивидуальным счетчиком, вынесенным на лестничную площадку, действительно все не так просто. В частных домах, жилищно-строительных кооперативах и приватизированных квартирах счетчики принадлежат жильцам. Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ, «собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором», то есть приобретение и установка прибора учета электроэнергии производятся за счет владельца. А вот содержание прибора – другой вопрос. Оплачивая жилищные услуги услуги, собственник одновременно оплачивает и содержание внутридомовых коммуникаций, в которые, в частности, входят и квартирные электрощиты на лестничных площадках.
По большому счету, многое тут зависит от того, как составлен договор с управляющей организацией. В этом документе должно быть прописано, какие работы производятся за счёт средств, отчисляемых на текущий ремонт, а какие дополнительно – на деньги собственников.
Во многих жильцы, заключая договор с управляющей организацией, включают приборы учёта в состав общедолевого имущества. В таких случаях управляющая компания или ТСЖ обязаны при необходимости осуществлять замену счётчиков на лестничных площадках.
По мнению вице-президента Всероссийской лиги защитников потребителей Андрея Артемьева, личная собственность жильца — это то, что находится в его квартире, так как за целостностью имущества за пределами жилища трудно уследить. Собственники вправе в любое время инициировать общее собрание и поднять вопрос о границах общедолевой собственности. Если индивидуальные счетчики, расположенные в подъезде, будут отнесены к ОИ, то в плату за содремжил войдет и «статья» по содержанию таких счетчиков.
Прочитала приказ №45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» Подраздел 3.15. Рекомендации по содержанию и ремонту иных объектов общего имущества в многоквартирном доме и в данном случае речь идёт о почтовых шкафах для почтальонов, которые размещаются на домах и обслуживают более одной квартиры. Даже в следующем пункте говорится:
Рекомендации по содержанию и ремонту иного механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающегося более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). То есть основной принцип понятия общего имущества это всё таки обслуживание более одного помещения. И индивидуальные электрические счётчики тоже под этот принцип не подпадают. А в 491 постановлении говорится о коллективных приборах учёта эл. энергии. Так, что вряд ли Управляющая компания добровольно возьмёт под своё обслуживание то,что не обязана делать. Если только за отдельную плату и по решению собрания. Как говорится:” любой каприз – за ваши деньги!”
Обращаюсь к редакции, Уважаемые! Буду благодарна, если дадите возможность заиметь. С составлением договора управления мне пудрят мозги.
Здравствуйте, Светлана.
Как помочь вам “заиметь” и что бы это значило – не знаем.
На этой странице вы можете познакомиться с договором управления МКД, рекомендуемым министерством ЖКХ Ростовской области:
http://rostov-dom.info/2011/03/dogovor-na-upravlenie-mnogokvartirnym-domom/
Здесь же можете скачать единым файлом пакет документов – примерную форму договора, перечень работ по содержанию и ремонту жилья, акт технического состояния и другие полезные бумаги по многоквартирному дому:
http://rostov-dom.info/wp-content/uploads/2011/03/prikaz.doc
Здравствуйте!
Ситуация следующая: В апреле 2011 купил я квартиру в многоквартирном доме. При приобретении у бывшего собственника запросил справки о задолженности по услугам содержания, воды, света, тепла. В справке по содержанию на апрель 2011 задолженность перед управляющей компанией “О” отсутствовала. С этого периода по недавнее время я исправно продолжал платить УК “О”. При этом за последний год по мимо квитанций УК “О” стали приходить квитанции УК “К”. Последние пол года квитанции УК “О” пропали. Вчера я поехал в Расчетно Кассовый Центр и поинтересовался какая УК сейчас обслуживает мой дом и какова моя задолженность. Я был мягко говоря в ШОКЕ. Мне сказали, что с декабря 2012г мой дом обслуживает УК “К” и долг перед ней 7т.руб. , а долг перед УК “В” 6т.руб. Об УК “О” вообще ни чего не сказали.
Скажу сразу ни с какой из трех УК договора у меня нет! Ни о каком переизбрании УК я ни разу не слышал.
Вопрос: Насколько могут быть законы такие смены УК без моего ведома и согласия? Какой УК мне теперь оплачивать квитанции? И Можно ли что либо предпринять, чтобы завтра еще какая либо УК, без моего ведома, не стала моим “хозяином”?
Спасибо!
А у нас еще одна версия – похоже, все три управляющие компании пребывают в вашем доме незаконно.
Для легитимности присутствия той или иной УК в МКД должны быть соблюдены следующие условия:
1. Жильцы должны выбрать способ управления – управляющей компанией.
2. Жильцы должны выбрать конкретную управляющую компанию.
3. Выбранная управляющая компания должна заключить договор управления домом с собственниками.
Напишите заявление в госжилинспекцию и передайте ей копии счетов. Пусть она проводит проверки и разбирается с этими художествами.
А квитанции для трех управляющих компаний выпускает один и тот же расчетный центр?
Здравствуйте!Втечение нескольких месяцев сразу 2 управляющие компании присылают нам,жильцам многоквартирного дома,квитанции об оплате услуг ЖКХ.Одна из УК(новая)утверждает,что выбрана общим собранием собственников(что вполне возможно).Другая(предыдущая)ссылается на то,что никаких уведомлений от вновь выбранной УК не получала.Как нам,жильцам этого дома,установить,какая из компаний в данное время является правомерно управляющей и как быть с квитанциями об оплате?(Часть собственников продолжает платить предыдущей УК,а часть-новой.)Должна ли УК,неправомерно получившая оплату за услуги ЖКХ,вернуть деньги плательщикам?Спасибо за помощь.
Здравствуйте, Жанна.
Не совсем понятна вот эта ваша реплика: “Вполне возможно”. Будучи жильцом дома, вы не знаете, было ли у вас собрание, на котором большинством голосов выбрали новую управляющую компанию и затем это решение зафиксировали в протоколе?
Кому же еще и обладать такой информацией, как не собственнику жилья в МКД?
К сожалению, “двойные квитанции” – это довольно распространенная практика в Ростове. О способах решения этой проблемы мы писали, например, здесь:
http://rostov-dom.info/2010/04/kakojj-upravlyayushhejj-kompanii-platit/
Согласна с Вашей иронией в адрес жильцов нашего дома,но, к сжалению,это так.Трудоспособное население не всегда имеет возможность посещать какие бы то ни было собрания.Преимущественно решения за всех принимают люди пенсионного возраста,которые очень доверчиво воспринимают любые обещания управляющих компаний и опрометчиво подписывают сомнительные документы.Спасибо за ответ.Попробуем разобраться.
Жанна, в любом случае смена управляющей компании может решиться только на собрании собственников. А проведение такого собрания невозможно без обязательного уведомления всех жильцов.
О правилах проведения общего собрания мы писали здесь:
http://rostov-dom.info/2010/11/obshhee-sobranie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma/
Теперь о смене управляющей компании.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор управления и отказаться от услуг управляющей организации, если она не выполняет свои обязательства – хотя бы один пункт договора управления (ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса, ст.ст. 450-452 Гражданского кодекса РФ).
Смена управляющей компании (УК) может происходить двумя путями:
1. Можно в связи с окончанием срока действия договора управления многоквартирным жилым домом (заключается на срок от одного года до пяти лет) больше не продлевать его, письменно известив об этом управляющую компанию за два месяца до истечения срока действия договора.
2. Досрочное расторжение возможно, если собственники квартир обнаружили в действиях УК неоднократные (более двух раз) документально зафиксированные нарушения и не хотят ждать окончания срока действия договора.
К нарушениям относятся любые отклонения от Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 и Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных. Постановлением Правительства РФ № 306 от 23.05.2006.
Спасибо за исчерпывающий ответ.Поделюсь результатами нашего”расследования”.Юрист новой УК сообщил,что их компания подала исковое заявление в суд на предыдущую УК за их неправомерные действия.Если суд признает их таковыми,то новая УК обязуется коим-то образом истребовать у предыдущей УК деньги,которые продолжали платить жильцы по их квитанциям.Деньги,которые мы не платили несколько месяцев по квитанциям новой УК долгом считаться не будут.Мы должны будем оплатить их после возврата денег прежней компанией.
Но лично у меня создалось впечатление,что новая УК сама не очень уверена в положительных результатах суда,т.к.единственным их доводом является то,что в протоколе собрания жильцов не было прописано,что мы не только выбираем новую компанию,но и расторгаем договор со старой.Если таковое не прописано,то протокол собрания(якобы)не имеет силы.
Добавлю,что на письмо наших жильцов в Отдел муниципального жилищного контроля был получен ответ,что нашей законно управляющей компанией является предыдущая УК.
Если жильцы вашего дома заинтересованы в смене УК, вам нужно инициировать новое собрание, на котором принять большинством голосов расторжение договора со старой компанией и выбор новой.
Если договор с прежней управляющей организацией не расторгнут, по закону она по-прежнему управляет вашим домом. В этом случае конфликт с платежами может быть решен “с точностью до наоборот”: старая УК отсудит средства жильцов, незаконно собранные новой.
А следующий ход делают уже собственники – определяются, какая же организация из двух (какое из двух зол
) для них является предпочтительной. И проводят грамотное собрание с грамотно оформленным протоколом – в соответствии с ЖК РФ,
Жильцы нашего дома приняли самое мудрое решение – не оплачивать никакие квитанции до тех пор,пока одна из сторон(нам уже неважно,какая именно) докажет свою правоту в суде и отсудит наши деньги у другой…
Возможно вы и окажетесь правы.
Хотя у вас еще один путь – вышвырнуть из дома обе УК и найти третью.