Подобных вопросов, приходящих к нам от читателей, великое множество.
Единого тарифа на содержание и ремонт жилья (техобслуживание) приватизированного многоквартирного дома не существует. В идеале его назначают собственники самостоятельно. Установленный в частном многоквартирном доме муниципальный тариф на содержание и ремонт жилья — строго говоря, профанация. Хотя такие нравы сейчас царят во многих объектах.
ИЗ ПИСЕМ
«Подскажите, пожалуйста, у меня в квитанции по оплате без объяснений появилась новая строка — техобслуживание ОПУ, а разве это не входит в содержание и ремонт жилья (ведь не маленькие деньги)?»
Ива
«Какой тариф устанавливается на содержание и ремонт жилья? Какие работы должна выполнять управляющая компания?»
Александр
«С апреля у нас посадили консьержку. Когда я попыталась узнать на каком основании, ответили, что весь подъезд согласился, а меньшинство их не интересует. Обязана ли я оплачивать навязываемые услуги в рамках содержания и ремонта жилья?»
Лариса
Муниципальный и «частный» тарифы на содержание и ремонт жилья
Решать в частных многоквартирных домах, какие работы должна выполнять управляющая компания или ТСЖ в ходе содержания и ремонта жилья, собственники должны на ежегодно проводимых собраниях. Списки выполняемых работ оговариваются заключаемым договором на управление многоквартирным домом, который по прошествии определенного срока (обычно года) может быть изменен или пролонгирован.
Устанавливаемый муниципальными властями тариф на содержание и ремонт жилья не имеет отношения к частным многоквартирным домам, чьи собственники вправе потребовать от УК любого каприза, вплоть до поющей в подъезде канарейки. В свою очередь управляющая компания вправе «заломить» цену в десять раз большую, а в случае отказа просто развернуться и уйти с объекта. Муниципальный же тариф на содержание и ремонт жилья ежегодно формируется для неприватизированных (социальных) объектов, в которых живут, как правило, малоимущие.
Вместе с тем, пытаясь обойти претендующих на объект конкурентов, управляющая компания может начать демпинг, устанавливая цену на содержание и ремонт жилья ниже муниципального тарифа. В ряде случаев (но не всегда!) это происходит в ущерб качеству, а не за счет оптимизации имеющихся ресурсов. Поэтому, столкнувшись с подозрительно низкой стоимостью содержания и ремонта жилья, необходимо с особой внимательностью ознакомиться со списком предлагаемых работ и услуг.
Программа-минимум
В качестве ориентира или программы-минимум можно порекомендовать ныне действующие «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170). Именно на этот документ опираются муниципальные власти, формируя тарифы на содержание и ремонт социального жилья.
Если же мы в него заглянем, то увидим, что оговариваемый перечень работ по содержанию и ремонту жилья во многом зависит от таких субъективных факторов:
- материалы, из которых построен многоквартирный дом (кирпич, панели, дерево и прочее);
- возраст объекта;
- климатическая зона;
- и т. д., и т. п.
В каждом из частных многоквартирных домов цена вопроса индивидуальна (муниципальные власти определяют тариф на содержание и ремонт жилья, во многом руководствуясь принципом «уравниловки»). Если же в МКД стоимость содержания и ремонта жилья установлена выше муниципальной и при этом меньшая часть квартир не приватизирована, жильцы последних оплачивают СодерРемЖил по муниципальным расценкам, а городской бюджет должен дотировать недостающую сумму.
Установленный в частном многоквартирном доме муниципальный тариф на содержание и ремонт жилья — строго говоря, профанация. Хотя такие нравы сейчас царят во многих объектах.
В ряде случаев образующийся финансовый дефицит на содержание и ремонт жилья компенсируется дополнительными жилищными услугами — например, тарифами на домофоны, металлические двери и прочее, что не совсем грамотно. Или же просто периодически организуемыми «взносами» на различные подкрашивания-подмазывания.
Муниципальные тарифы на СодерРемЖил в Ростове на 2010 год
| Муниципальные тарифы на содержание и ремонт жилья в Ростове | руб./кв. м в месяц с общеполезн. площади |
|---|---|
| Содержание и ремонт многоэтажных капитальных домов, имеющих все виды благоустройства, с лифтами и мусоропроводами | 16,07 |
| Содержание и ремонт многоэтажных капитальных домов, имеющих все виды благоустройства, без лифтов | 12,04 |
| Содержание и ремонт многоэтажных капитальных домов, имеющих все виды благоустройства, без мусоропроводов | 15,42 |
| Содержание и ремонт многоэтажных капитальных домов, имеющих все виды благоустройства, без лифтов и мусоропроводов | 11,41 |
| Содержание и ремонт жилых домов пониженной капитальности, имеющих все виды благоустройства | 9,48 |
| Содержание и ремонт жилых домов пониженной капитальности, имеющих не все виды благоустройства и не подключенных к центральной системе водоотведения | 9,78 |
Читайте также:
- Как грамотно составить договор на управление многоквартирным домом.
- МОП: платить или не платить.
- Как часто следует убирать подъезд?
- Текущий ремонт.
- Содержание и ремонт жилья.
- Расчет тарифа на содержание и ремонт жилья.
Есть вопрос? Задай его на форуме сайта “РОСТОВ-ДОМ”. 
Подписка на новости сайта:
|
Поиск по сайту |
Правила комментирования 
Счетчики: установка 
Как правильно 
Жилищные программы 
Таунхаусы Ростова:
Наклейки на стену: чудо преображения!
Договор – это когда обе стороны согласны с предметом договора. Я не заключил договор с управляющей компанией по причине несогласия с тарифами ЖКХ. Должен ли я оплачивать навязанные услуги?
Если вы не подписывали договор с УК, он не может считаться действительным. С другой стороны, из вашего вопроса не совсем понятно, какие услуги вы считаете “навязанными”.
Я имею ввиду те платежки, которые мне присылает УК. Например сумма в 1000 руб. на содержание и ремонт для меня является обременительной, тем более, что мне не понятно куда она расходуется.
Если большинством голосов многоквартирного дома выбрана данная управляющая компания, меньшинство должно подчиниться.
Вы говорите, что вам не понятно, на какие цели планируется направить собранные деньги. Но в тексте договора перечислены виды работ и услуг, которые будут вам предоставляться в ходе содержания и ремонта жилья.
О произведенных расходах на содержание и ремонт жилья компания должна ежегодно отчитываться перед жильцами.
Добрый день!Могу ли я написать УК претензию по неоказанию услуг по содержанию и ремону дома и приостановить оплату по данной статье (в устной форме я это уже заявила директору УК).Правомерны будут мои действия? Спасибо.
Здравствуйте, Елена!
На наш взгляд, к сожалению – нет, поскольку, какой бы плохой ни была управляющая компания, но она наверняка предоставляет вам самую главную услугу – обеспечение дома энергоресурсами от границ ответственности до границ вашей квартиры. Данная услуга также входит в тариф содержания и ремонта жилья. Если вы не будете ее оплачивать, то тем самым лишите себя права на получение коммунальных ресурсов.
Советуем познакомиться с этими материалами, и многое станет яснее:
http://rostov-dom.info/2010/08/granicy-otvetstvennosti-v-zhkkh/
http://rostov-dom.info/2010/06/soderzhanie-i-remont-zhilya-soderremzhil/
Чтобы призвать к ответственности свою УК, надо прежде всего заключить адекватный договор управления многоквартирным домом, а уже потом по всем законным основаниям требовать от управляющей организации выполнения договорных условий. И уже в случае невыполнения пытаться наказать её рублем.
C этими счетчиками, извините, но как я могу оплачивать горячую воду если для того чтобы мне помыть посуду я должна 5-7 мин слить холодную. Пусть УК сначала мне развоздушку наладит, чтобы я кран с горячей водой открыла и потекла именно г р я ч а я вода, а потом нам пусть условия ставит. И еще очень интересно откуда эта цыфра за горячую воду 43 рубля. Охренеть, Раньше помню 10 руб за холодную, 22 за горячую. Еще куда нишло. А теперь з/п с этим кризисом упали, их нам еще никто не прибавил, а коммуналка каждый год нам на нервы действует.
Создание ТСЖ (кондоминимумов)- придуманного Немцовым с Гайдаром, Хакомадой, Чубайсом и подписанный Указ Ельциным, вся эта ловушка для народа, попала в Жилищный кодекс! Так же и дачная
амнистия- грядет увеличение налогов на имущество!
А какой способ управления по-вашему лучше чем ТСЖ или ЖСК?
Добрый день! Подскажите пожалуйста. у меня потек стояк горячей воды должна ли я ремонтировать его за свой счет (покупать кран, трубу, оплачивать работу) и что входит в сумму которую я плачу за содержание и ремонт жилья? Заранее спасибо!
Зравствуйте, Валентина!
Согласно Пункту 5-му “Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме”, стояк, труба от стояка до первого крана включительно — общая долевая собственность собственников многоквартирного дома, и производить ремонт, замену общих труб должны сообща все жильцы.
А вот труба после первого крана, идущая внутрь квартиры — это Ваша частная собственность, и оплачивать ее ремонт и замену должны уже только Вы.
Работы по содержанию и ремонту жилья подробно перечислены в этой статье:
http://rostov-dom.info/2010/06/soderzhanie-i-remont-zhilya-soderremzhil/
Уяснить, что входит в общее имущество собственников многоквартирного дома и поэтому ремонтируется за коллективный счет, Вы можете здесь:
http://rostov-dom.info/2010/11/obshhee-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome/
И кран не общая собственность. Читайте внимательно Постановление.
Там добавка, что общая собственность помимо установки должна обслуживать 2 и более квартир.
А еще включите логику. Кран у меня в квартире, я им пользуюсь, кручу верчу, а отвечает вся общественность дома. Россия1
Общее должно быть вынесено в МОП.
На ваше устное требование к правлению ТСЖ, о замене в Вашей квартире запорно-регулировочного крана на стояке холодной воды за счет ТСЖ, сообщаю следующее:
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичным образом часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В подпункте “д” пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила), воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и(или) нежилого помещения (квартиры).
Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491
«1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
2. В состав общего имущества включаются:
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.»
Данный пункт следует применять исключительно в контексте статьи 290 Гражданского кодекса РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ, определяющих, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одного помещения в данном доме.
УСТАВ ТСЖ «ЧЕРНОЕ ЗОЛОТО»
4.1. Установление границ жилых (нежилых) помещений, принадлежащих Собственнику, и общей долевой собственности Товарищества, осуществляется следующим образом:
- элементы внутренней отделки, перегородки и разводки инженерных коммуникаций, находящиеся в границах жилого (нежилого) помещения и используемые исключительно Собственником данного помещения, являются частью жилого (нежилого) помещения.
4.2. К объектам общей собственности Товарищества относятся все составные части недвижимого имущества, не входящие в состав жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, в том числе:
механическое, сантехническое, электрическое оборудование (система центрального отопления и водоснабжения, стояки с отводящими вентилями, водосточные и канализационные трубы), вентиляционные шахты, дымоотводы и иное подобное оборудование, расположенное за пределами или внутри жилых или нежилых помещений, обслуживающее более одного помещения, необходимое или повышающее удобство проживания, а так же облегчающее совместную эксплуатацию или безопасность недвижимого имущества;
Следовательно, согласно ГК РФ, ЖК РФ, Постановления Правительства 491 от 2006 года, Уставу ТСЖ «Черное золото», если первые запорно-регулировочные краны на внутриквартирной разводке систем холодного и горячего водоснабжения обслуживают не более одного помещения (квартиры), то они являются имуществом собственников этого помещения.
Обращаю Ваше внимание на следующее -
Стоимость (примерная) работы по замене запорного устройства по расценкам ТСЖ «Черное золото» утвержденного правлением ТСЖ:
Отключение включение, расход воды – 150 руб.
Демонтаж вентиля (разъединение системы) – 100-220 руб.
Стоимость нового вентиля – 120 руб.
Монтаж вентиля и соединение системы -150 руб.
ИТОГО: 520-640 рублей.
С учетом подоходного налога : 590 -610 рублей
По горячей воде стоимость работ по одному вентилю на 100 рублей больше.
В доме ТСЖ установлено по квартирам – 4 * 93 = 372 вентиля на сгонах холодной и горячей воды.
Чтобы их заменить ТСЖ необходимо потратить сумму, примерно в : 372 * 650 = 241 800 рублей. Что совершенно не реально для ТСЖ.
Поэтому считать сам вентиль в квартире общей собственностью, и его замену – обязанностью ТСЖ перед Вами – не только незаконно и абсурдно.
Сделать для одной квартиры исключение – значит поступить нечестно по отношению к остальным собственникам – Вашим соседям, и создать прецедент замены таких вентилей за счет ТСЖ.
Исходя из изложенного выше, правление ТСЖ может предложить Вам единственное выполнить работы по замене Вашего запорного вентиля силами сантехника ТСЖ по установленным правлением расценкам. После предварительной оплаты Вами в кассу ТСЖ стоимости работ в сумме – 600 рублей. Если Вас это не устроит, то пожалуйста, исполните данные работы своими силами, заплатив предварительно в кассу ТСЖ за отключение, слив и включение воды – 150 рублей.
Ни у кого из собственников жилых помещений нашего дома да и других тоже не заключен договор по теплоснабжению(более того теплоснабжающая организация препятствует этому).Оплату производим по мифическим нормам круглогодично по одной и той же цене независимо от температуры подаваемого теплоносителя.Как добиться перерасчёта за недополученное тепло?
Если в вашем доме УК или ТСЖ, то есть не непосредственное управление, то договор на предоставление коммунальных услуг вы должны заключать со своей управляющей организацией, как с исполнителем коммунальных услуг, а не с теплоснабжающей организацией.
При этом если в доме нет общего и поквартирных счетчиков, оплата отопления происходит по нормативам – равными долями в течение всего года, а не только во время отопительного сезона, чтобы снизить финансовую нагрузку на потребителя.
Если у вас в доме создано ТСЖ или вас обслуживает управляющая компания, заключения прямых договоров с ресурсниками законом не предусмотрено. Договор теплоснабжения заключают УК или ТСЖ.
О различных договорах в ЖКХ мы рассказываем здесь:
http://rostov-dom.info/2012/01/dogovory-s-zhkkh/
Если вы хотите уйти от оплаты по мифическим нормативам, вам следует установить счетчик на тепловую энергию. Добиться перерасчета за прошедший период невозможно, поскольку если счетчик на энергоресурс отсутствует, оплата начисляется по нормативу.
Добрый вечер! Управляющая компания просит повысить ставку техсодержания на величину инфляции для компенсации зар/платы обслуживающему персоналу.Обязаны ли собственники это делать ?А как вообще выглядит такая компенсация в правовом поле для системы ЖКХ ? Организация УК – некоммерческая структура.Спасибо.
Обычно зарплата сотрудников управляющей организации составляет 50 процентов от платы за содержание и ремонт жилья.
Если в вашем доме собственники не определяли размер тарифа на техобслуживание на общем собрании, то применяется муниципальный, закрепленный постановлением мэра Ростова. Этот тариф изменениям не подлежит.
Если же величину тарифа вы определяли сами, то и “метаморфозы” с ним имеете право производить тоже самостотельно. Но об “обязанности” это делать речи нет. Дом ваш – и все решения по нему тоже ваши.
То есть УК обращается к вам с просьбой, приводит аргументацию. Вы выслушиваете ее и принимаете решение.
Если в доме у вас все делалось “правильно” и заключен договор на управление МКД, включающий список и стоимость работ по техобслуживанию, то непонятно, почему УК “очнулась” так поздно. Ведь она должна была подписывать этот договор, то есть соглашаться на размер тарифа, учитывающего необходимость платить зарплату управленцам.
У меня квартира (частная собственность) в МКД, у нас ТСЖ. В 2010 году платила за СодРемЖил по муниципальному тарифу 15,42 руб., в 2011 году тариф повысился и я платила 17,73 руб., а в 2012 году стало ещё больше 19,50 руб. На доске объявлений видела сообщение, о том что, те кто на общем собрании не договорились о тарифе на содействие и ремонт жилья, будут платить по муниципальному тарифу. У меня вопрос после 2010 года было повышение муниципального тарифа на содержание и ремонт жилья или нет? И можно ли мне отказаться от повышения этого тарифа, так как сумма стала очень большой, можно ли мне выразить протест правлению ТСЖ на повышение этого тарифа, если повышение по их решению, ведь я не подписывала документов на согласие с повышением СодРемЖил.
Повышения муниципального тарифа за последние четыре года в Ростове не было.
Первый раз слышим, что жильцы МКД могут по отдельности “договариваться” о величине тарифа за содержание и ремонт жилья. Его размер утверждается на общем собрании большинством голосов собственников. А вот если решения по этому вопросу так и не было принято, вступает в действие муниципальный тариф – для всех живущих в доме.