Земельные участки в Ростове — один из наиболее дефицитных сегментов недвижимости, особенно если вести речь о малоэтажном строительстве. Среди других мегаполисов России столица Южного округа располагает наименьшими площадями. В результате дефицита земельных участков индивидуальное строительство в Ростове осуществляется преимущественно дорогим точечным методом.
Оглавление.
I. Общие сведения о земельных участках Ростова.
II. Земельные участки и коттеджные поселки Ростова-на-Дону.
III. Земельные участки под Ростовом:
- В «Изумрудном».
- В «Озерном».
- В «Мечте».
- В «Париже».
- В «Березовой роще».
- В «Щепкине».
- Другие земельные участки под Ростовом.
IV. Земельные участки в Ростове-на-Дону.
V. Интересные факты.
I. Общие сведения о земельных участках Ростова
Непосредственно в Ростове практически не существует крупных земельных участков, позволяющих вести масштабную индивидуальную застройку. Исключение — многочисленные садоводческие товарищества, чья общая площадь, по данным генерального плана, составляет 920 га. Но их главным недостатком является недоразвитость коммунальной
и социальной инфраструктуры.
По данным, предоставленным городским департаментом архитектуры, из 119 товариществ, расположенных на территории мегаполиса, только в 19 можно строить жилье, и в пяти — различные социальные объекты. Следовательно, приобретение земельных участков под строительство дома в Ростове в большинстве садоводческих товариществ малоперспективно.
Поскольку структура узких улочек, не позволяющих продолжать дальнейшее обустройство, здесь уже сформирована, речь можно вести преимущественно о низкокачественных земельных участках Ростова. Хотя на некоторых из них ведется капитальное строительство, зачастую весьма дорогими объектами. Возможно, через десятилетия эти территории как-то будут обустроены эволюционным путем.
Земельные участки и инфраструктура в типичном садоводческом товариществе Ростова.
Несмотря на ущербность инфраструктуры большинства садоводческих товариществ Ростова, продаваемые на них земельные участки пользуются высоким спросом (главное условие — хотя бы частичное наличие инженерии). Типичным недостатком таких земельных участков является отсутствие полноценной широкой дороги с проезжей частью и бордюром.
Отсюда проистекают все дальнейшие сложности: проблемы с проездом транспорта, экстренных служб, доставкой почты. Как правило, земельные участки в Ростове, расположенные на территориях садоводческих товариществ, не имеют возможности подключения к централизованной канализации, которую сюда провести технически невозможно без сноса существующей застройки.
При этом стоимость земельных участков в Ростове достаточно высока, за шесть соток в товариществах зачастую просят 2–3 миллиона рублей. Во многом это объясняется острым дефицитом земли.
«Зеленый» является одним из немногочисленных коттеджных поселков, который уже построен. Расположен в городе-спутнике столицы ЮФО — Чалтыре. Главный секрет успеха в том, что здесь продавились исключительно земельные участки без подряда, пользующиеся в Ростове большим спросом, нежели готовое жилье.
II. Земельные участки и коттеджные поселки Ростова
(Смотрите также: Каталог коттеджных поселков Ростова-на-Дону).
Наиболее активно рынок качественных земельных участков под строительство капитального жилья формируется в пригородах Ростова, где возможно создать качественную инфраструктуру. При этом цены на землю здесь существенно ниже.
Общая их численность на осваиваемых территориях — более тысячи, площадь различная, наиболее ходовыми среди застройщиков Ростова признаны земельные участки в шесть советских соток.
Примерно половина формирующихся под Ростовом загородных комплексов зачастую состоит из одних земельных участков без подряда, со строящейся коммунальной инфраструктурой и социальными объектами. В большинстве своем они заявлены как коттеджные поселки, хотя, строго говоря, не являются таковыми, поскольку застройщики не возводят здесь жилья, предлагая покупателям самостоятельно решать этот вопрос.
Впрочем, по оценкам многих экспертов, спрос в Ростове на земельные участки без подряда выше, чем на коттеджные поселки. Во многом это объясняется меньшими рисками (покупатель жилья в коттеджном поселке одновременно может приобрести и низкокачественный дом, и недостроенную инфраструктуру).
Кроме того, потребности многих покупателей недвижимости в Ростове — построить собственный уникальный дом, что можно реализовать только на земельном участке без подряда. Одновременно большинство коттеджных поселков с возводимым застройщиком жильем также ведет продажи земли в возводимых малоэтажных комплексах.
III. Земельные участки под Ростовом
(Основная статья: «Изумрудный»: построй в поселке дом своей мечты!»)
1. В «Изумрудном»
С осени 2012 года в строящемся под Ростовом коттеджном поселке «Изумрудный», кроме жилья, стали продавать и земельные участки без подряда. Идея заключается в привлечении принципиально новой аудитории покупателей, желающих построить «дом своей мечты». Такие люди никогда не купят готовое жилье.
«Изумрудный» примыкает к построенному небезызвестному элитному дачному комплексу «Янтарный» и по сути своей является его «дополнением», – в соответствии с проектом, рассчитанным для постоянного проживания. Малоэтажный жилой комплекс заявлен как поселок бизнес-класса, такой статус обусловлен, прежде всего, престижной географией, центр Ростова находится в 15-минутной транспортной доступности (на автомобиле).
Площадь земельных участков, продаваемых в полутора километрах от Ростова различна, стоимость – 400 тысяч рублей за сотку. Земельные участки полностью оснащены всеми необходимыми коммуникациями (газ, электричество, централизованное водоснабжение, централизованное канализование, телефон, Интернет, асфальтированные «черновые» внутрипоселковые дороги), плюс – круглосуточная охрана с КПП.
С весны 2013 г. здесь начнется строительство заявленных многочисленных объектов социальной инфраструктуры:
- cобственного парка;
- мини-стадиона;
- соцкульбыта: детского садика, аптеки, салона красоты, ресторана, магазинов, бюро бытовых услуг;
- тротуаров, парковок, малых архитектурных форм.
Завершение проекта – конец 2014 года. Управлять «Изумрудным» будет организованное ТСЖ.
2. В поселке «Озерный»
(Читайте также: «Озерный»: 160 участков с инфраструктурой).
Строящийся в восьми километрах от Ростова (в окрестностях Чалтыря) малоэтажный комплекс эконом-класса состоит из 160 земельных участков, продаваемых без подряда. Проектом предусмотрена полноценная коммунальная инфраструктура (от сетей Чалтыря): централизованное водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, современные внутрипоселковые дороги шириной девять метров, способные обеспечить проезд полиции, «скорой помощи». Канализация — автономная.
К социальной инфраструктуре будущего поселка относятся магазин, детская площадка, контрольно-пропускной пункт (поселок будет охраняться), автобусная остановка, с которой можно будет уехать на общественном транспорте в Ростов, ближайший микрорайон мегаполиса – Военвед. Площадь большинства земельных участков — 6 соток, средняя стоимость (по данным на осень 2012 г.) — 790 тысяч рублей за участок.
3. Земельные участки в «Мечте»
(Основная статья: «Мечта становится ближе»)
Строящийся малоэтажный комплекс «Мечта» является одной из новых очередей пригорода «Янтарный», который начал формироваться еще в 1990-х годах. Традиционно в расположенном в двух километрах под Ростовом пригороде продавались земельные участки, стоимость которых на нынешнем вторичном рынке «Янтарного» достигает 500–600 тысяч рублей за сотку.
«Мечта» как новая очередь популярного пригорода Ростова призвана сделать земельные участки более доступными, стоимость сотки земли — всего 250 тысяч рублей. Площадь объектов – от 4 до 14 соток. К социальной и коммунальной инфраструктуре, которую инвестор взялся ввести в эксплуатацию непосредственно на территории «Мечты», относятся следующие объекты:
- все коммуникации, включая внутрипоселковые дороги;
- закрытый проход, ограда, КПП;
- магазин, кафе, Дом детского творчества;
- сквер с яблоневым садом.
Общая площадь загородного комплекса «Мечта» — 18 гектар. Размежеванные на ее территории земельные участки вплотную примыкают к пригороду Ростова «Янтарный», где уже сформировалась обширная социальная инфраструктура.
4. Земельные участки в «Париже»
(Основная статья: «Париж» стал частью Большого Ростова)
Строящийся в двухстах метрах под Ростовом (на берегу водохранилища «Ростовское море») загородный комплекс «Париж» резко контрастирует с разбросанными по соседству садоводческими товариществами, выделяясь качественной инфраструктурой земельных участков и одновременно демократичными ценами. В настоящее время «Париж» — это 220 участков под индивидуальную застройку, которые полностью оснащены всеми коммуникациями.
К земельным участкам «Парижа» проведено централизованное водоснабжение из Ростова, подземные газопроводы, электросети («воздушка»). К уже сформированной социальной инфраструктуре в загородном комплексе и окрестностях относятся расположенный в поселке магазин, остановки общественного транспорта (150–200 метров). К формируемой — контрольно-пропускной пункт, административное здание, дом быта, еще один магазин, строящаяся по соседству с продаваемыми земельными участками новая дорога в Ростов.
С трех сторон «Париж» окружен рощей, с четвертой к нему прилегает водоем «Ростовское море». Еще одной любопытной достопримечательностью служит расположенная в 200 метрах дача губернатора Ростовской области Василия Голубева (построенная в соседнем поселке Камышеваха).
Реализуя проект «Парижа», застройщик взялся создать в окрестностях Ростова «островок Европы», располагающий земельными участками западного качества. Об этом свидетельствует генплан загородного комплекса, в соответствии с которым ширина построенных улиц «Парижа» составляет 15 метров, ширина фасадов возводимых домов — 25 метров.
С середины 2013 года «Париж» стал полностью готов для постоянного проживания. Сформированные здесь земельные участки Ростова с адресами расположены на четырех улицах:
- улица Версальская, позиционируемая как элитная для обеспеченных покупателей Ростова, с самыми крупными земельными участками по 10–15 соток и самыми живописными видами;
- улица Жавель, размежеванная на участки в 7,5 сотки, ориентирована на покупателей
со средними возможностями; - улицы Елисейские поля и Риволи (также для «среднего класса) состоят из участков площадью в 7 соток.
Цены на земельные участки в сравнении со сложившейся в Ростове конъюнктурой приятно радуют. Приобретение семи соток земли здесь обойдется в миллион рублей, в то время как в неблагоустроенных садоводческих товариществах за традиционные шесть советских соток просят по 2–3 миллиона.
5. В «Березовой роще»
(Читайте также: «Березовая роща: новый пригород в Большом Ростове»).
Октябрь 2012 г., презентация микрорайона «Березовая роща», где можно купить и земельные участки.
Малоэтажный микрорайон с численностью 2 тыс. человек, расположенный в границах города-спутника Ростова — Батайска. Сейчас здесь строится самый доступный в Большом Ростове одноименный коттеджный поселок «Березовая Роща», а власти Батайска регулярно проводят продажи земельных участков без подряда на периодически организуемых аукционных торгах. Одновременно здесь же запланировано строительство еще одного коттеджного поселка.
Проектом, включенным в генеральный план Батайска, предусмотрена полноценная инженерия для постоянного проживания (сети и дороги), которая частично существовала еще до начала строительства микрорайона, поскольку его территория находится в городской черте. К социальной инфраструктуре относятся контрольно-пропускной пункт, детские площадки, скверики, остановка общественного транспорта, а также школа и детский сад, которые планируется построить за счет бюджета.
Продаваемые земельные участки расположены в 15 километрах от центра Ростова (4 км от центра Батайска). Привлеченный частный капитал должен форсировать процесс освоения этих земель (между инвестором и администрацией города заключено концессионное соглашение).
6. В «Щепкине»
(Читайте также: «Под Ростовом строятся два «Щепкина»).
Строящийся новый пригород Большого Ростова, который в перспективе будет изобиловать земельными участками и индивидуальным жильем. Расположен севернее городов-спутников мегаполиса «Орбитальная-Ростов», а также «Декоративные культуры». Заявлен одним из застройщиков (Азово-Донской девелоперской компанией) как крупнейший в Ростове проект загородных земельных участков.
На самом же деле уже сейчас на территории Щепкинского сельского поселения пребывает несколько застройщиков. К наиболее крупным стройплощадкам в будущем пригороде Ростова, где идет реализация земельных участков, относятся:
Комплекс «Радужный» — 177 размежеванных земельных участков, расположенных в непосредственной близости от Ростова-на-Дону на территории Щепкинского поселения Аксайского района. По заявлению застройщика — «Управляющей компании Щепкино», территория будет оснащена полноценной инфраструктурой, необходимой для постоянного проживания: газом, светом (с собственной подстанцией). Водоснабжение и канализование — автономное, вода — из питьевой скважины, канализация — по современным технологиям (т. е. не выгребные ямы). Площадь участков — 5–10 соток, стоимость — 120 тысяч рублей за сотку (после строительства дома около 200 тысяч рублей придется доплатить за подключение). По данным на осень 2012 года, 40% земельных участков без подряда в этом загородном комплексе Ростова было продано.
Коттеджный поселок «Щепкин», строящийся Азово-Донской девелоперской компанией, осуществляет продажи в том числе и земельных участков без подряда. Позиционируется как коттеджный поселок бизнес-класса. Вниманию покупателя здесь предлагаются земельные участки различных площадей от 3–4 соток. Стоимость — 150–180 тысяч рублей за сотку. Инфраструктура: все коммуникации, вода питьевая, из скважины, канализация централизованная, полноценные дороги, КПП, охрана. За последующее подключение построенного дома к коммуникациям будет взиматься дополнительная плата.
5. Другие земельные участки под Ростовом
«Ореховая роща». Земельные участки по соседству с дачным товариществом «Исток», расположенным в 4,5 км от Ростова-на-Дону, за торговым комплексом «Ашан» и ул. Орбитальной. Проект позиционируется как коттеджный поселок Ростова, состоящий из нескольких сот земельных участков без подряда. Площадь объектов — 5–11 соток, из них 400 (90%) имеют площадь 7,5 сотки и продаются по 120 тыс. рублей за сотку. Инженерия: газ, вода, электроэнергия, дороги щебеночные.
Прилесный — один из крупных жилых комплексов под Ростовом, представляющий собой более тысячи земельных участков без подряда площадью от 5 соток. География — окрестности водохранилища «Ростовское море» в сторону строящегося пригорода «Щепкин. Стоимость — 90–150 тысяч рублей за сотку. Инфраструктура: электричество (проводится), газ (будет в конце 2014 года), вода из скважины, канализация автономная, дороги из тырсы, закрытый въезд, ограждение.
«Алексеево» — крупный загородный комплекс из 600 земельных участков площадью 4–6 соток, расположенный также на территории прилегающего к Ростову Аксайского сельского района. География: трасса М-4, между торговым комплексом «Мега» и «Башнефтью» (северный выезд из Ростова), стоимость земельных участков — 100 тысяч рублей за сотку. Инфраструктура: газ, электросети, централизованная канализация, водоснабжение — автономное. По данным на осень 2012 года, застройщиком получены техусловия на прокладку всех необходимых сетей, началось строительство нескольких домов. Продано 25% земельных участков, основная аудитория покупателей — жители Ростова-на-Дону и Аксая.
Дефицит земельных участков в Ростове и бездействие местных властей в решении жилищного вопроса провоцирует застройщиков возводить на территориях садоводческих товариществ даже… многоквартирные и многоэтажные дома.
Объемы кредитов, выданных Сбербанком донским и кубанским застройщикам за последние годы. Десятикратное отставание Ростовской области также обусловлено нежеланием чиновников развивать инфраструктуру — прежде всего, в мегаполисе.
IV. Земельные участки Ростова-на-Дону
На территории Ростова-на-Дону практически нет места для земельных участков под индивидуальное строительство. На протяжении нескольких лет городские власти предпринимают попытки по их формированию, однако КПД от такой деятельности оставляет желать лучшего.
Продажа земельных участков в Ростове под индивидуальную застройку осуществляется на аукционных торгах. Как правило, это точечные объекты. По оценкам ряда экспертов, в том числе — из других регионов, местные власти проявляют практически полное бездействие по формированию крупных земельных участков в Ростове под строительство. Единственной крупной стройплощадкой-исключением можно назвать Левенцовский район.
Интересно, что к похожему выводу пришел и «Ростов-Дом», обратившись в городской департамент строительства с запросом о формируемых земельных участках. Информацию, почерпнутую из официального ответа руководителя департамента, г-на Иванова, мы публикуем ниже.
▪ Строящийся город-спутник Ростова «Декоративные культуры». Из 50 земельных участков общей площадью 3,74 гектара 49 были проданы физическим лицам в 2009–11 годах. Формирование других объектов под индивидуальную застройку здесь не предусмотрено. Полное завершение инженерного обустройства «Декоративных культур» запланировано на 2015 год, начало ввода первых объектов социальной инфраструктуры — на 2017-й.
▪ Микрорайон «Нива». Помимо имеющейся здесь индивидуальной застройки, чиновники взялись сформировать 88 земельных участков в целях развития в Ростове малоэтажного строительства. Их реализация начнется после выделения бюджетных средств на строительство инфраструктуры.
▪ «Орбитальная-Ростов». Власти планируют сформировать ряд земельных участков на территории возводимого города-спутника, называемой «Орбитальная-2». Ориентировочный срок утверждения проекта — 2014 г.
▪ «Севернее пос. Кумженский». Новый микрорайон Ростова, где также предусмотрено выделение ряда земельных участков под индивидуальное строительство. Их численность и начало реализации проекта пока неизвестны.
Проект элитного загородного комплекса Ростова «Старочеркасская Ривьера» начинался с продаж земельных участков без подряда. Со временем, помимо земли с сетями, покупатели стали совладельцами обширной инфраструктуры, включая персональную набережную.
V. Земельные участки Ростова: интересные факты
Наиболее популярными в Ростове считаются земельные участки площадью в шесть советских соток. Живописный вид окрестностей, роща, а особенно наличие водоема резко повышают спрос на продаваемые под Ростовом земельные участки. В коттеджных поселках, имеющих водоем, главный принцип формирования цен на землю можно сформулировать фразой «чем ближе к воде — тем дороже».
За земельные участки эконом-класса площадью в шесть соток, расположенные в 2–10 километрах под Ростовом (и оснащаемые, по заявлениям застройщиков, всеми необходимыми сетями и качественной дорогой), просят по 700–800 тысяч рублей, а не несколько миллионов, подобно многим садоводческим товариществам с недоразвитой инфраструктурой на территории Ростова. Основная причина объясняется даже не удаленностью земельных участков, поскольку их владельцам Ростов достаточно доступен, а тем фактом, что в садоводческих товариществах идут точечные продажи. Их собственники готовы ждать годами выгодного покупателя, в то время как проекты жилых комплексов под Ростовом изначально подразумевают конвейерный принцип продажи земельных участков без подряда.
Реализация проекта самого дорогого коттеджного поселка в Ростове — «Старочеркасской Ривьеры» также началась с продаж земельных участков без подряда. Во многом это был уникальный проект — первая очередь элитного загородного комплекса, именуемая «Риверсайдом-Ростов», состояла из одних земельных участков. Однако применительно к нашей местной конъюнктуре и менталитету предпринятый шаг позволил начать продажи в «Старочеркасской Ривьере» еще в кризисном 2009 году, когда недвижимость на большинстве стройплощадок простаивала.
