Пригороды Ростова

Пригород — территория (микрорайон), прилегающая к крупному населенному пункту, отличающаяся более низким уровнем урбанизации, с преобладающей малоэтажной застройкой, а также более экологичным образом жизни.

Основной тип жилья — индивидуальные домовладения, таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома. Основной контингент жильцов — люди, пребывающие в тесной связи с крупным городом (работа, родственники, друзья и т. п.).

Пригород может входить в городскую черту или являться частью соседствующего с крупным городом поселения. При этом в Ростове развитие пригородов идет исключительно по последнему сценарию из-за дефицита земельных участков.

К пригородам Ростова нельзя отнести такие многопрофильные города-спутники, как Батайск и даже Аксай, ныне срастающиеся с мегаполисом, поскольку на их территории сформировались и многоэтажная застройка, и сеть промышленных предприятий. Одновременно к ним не относятся и возводимые под Ростовом-на-Дону коттеджные поселки (огороженные малоэтажные жилые комплексы, с единой философией застройки, но не обязательно крупные).

Начавшаяся еще несколько десятилетий назад субурбанизация Ростова дала толчок развитию пригородов, а после кризисного 2008 года процесс резко ускорился. Отдавая дань уходящему лету 2013-го, «Ростов-Дом» решил подготовить рейтинг сформировавшихся пригородов.

Оглавление.

I. Рейтинг пригородов Ростова:

1. «Янтарный»: самый престижный.
2. «Изумрудный»: улучшенный «Янтарный».
3. «Декоративные культуры»: самый заброшенный.
4. «Орбитальная-Ростов»: самый урбанизированный.
5. «Щепкин»: самый стоматологический.
6. Чалтырь: самый исторический.
7. «Солнечный»: самый современный.
8. «Донской»: самый продуманный.
9. Обуховка: самый западный.

II. Интересные нюансы.
III. Фотогалерея.

I. Рейтинг пригородов Ростова

1. «Янтарный»: самый престижный

(Основная статья: поселок «Янтарный»).

Самый первый пригород, расположенный в 2–3 километрах в северном направлении от Ростова-на-Дону (по трассе М-4 «Дон» от входящего в городскую черту пос. II Орджоникидзе), общей площадью 110 гектаров. Его строительство началось в 1991 году, на закате советских времен, когда ряд ведомств сформировал и выделил более 1000 земельных участков своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Предполагалось, что государство будет оказывать поддержку жильцам, развивая здесь социальную и коммунальную инфраструктуру. Но, как известно, мало кто из властей предержащих исполняет свои обещания. Не миновала чаша сия и строящийся под Ростовом «Янтарный», особенно если учесть, что пригород начал развиваться в безденежные 1990-е годы.

Однако еще в те времена в Ростове начал расти спрос на индивидуальное жилье, в результате пригород стал привлекателен для богатых горожан, желающих построить здесь собственный дом. Разумеется, не слишком благоустроенный «Янтарный» был не лучшим вариантом для строительства дома под Ростовом. Но если учесть, что из-за дефицита земельных участков особняки росли даже в садоводческих товариществах, предназначенных для выращивания картошки,  территория «Янтарного» являлась далеко и не самым худшим вариантом.

Об этом свидетельствует тот факт, что когда-то в этом пригороде построил себе дачу экс-губернатор Дона Владимир Чуб, — не говоря уж о других представителях чиновничьего бомонда Ростова и области. В дальнейшем интенсивно застраиваемый пригород Ростова урбанизировал два вплотную прилегающих поселка: Камышеваху (кстати, в последней расположена дача нынешнего губернатора — Василия Голубева) и Водопадный, в которых также стали появляться дома состоятельных ростовчанам.

Сегодня только в «Янтарном» поселке (наряду с ним Камышеваха и Водопадный воспринимаются некоторыми жителями Ростова как единый пригород) проживает более
четырех тысяч человек. Большинство из двух десятков улиц «Янтарного» располагают полноценной инженерией и даже благоустроены. А радеющие за народ чиновники в наши дни строят и достраивают социальные объекты: школу, медпункт, детский сад, которые по-хорошему следовало бы ввести в эксплуатацию более двадцати лет назад.

С 1990-х годов пригород «Янтарный» является для жителей Ростова своеобразной ярмаркой купли-продажи приличных земельных участков, при этом стоимость земли со всеми коммуникациями здесь достаточно дорога и достигает 500–550 тысяч рублей за сотку. Готовое жилье — новостройки-коттеджи и индивидуальные дома во «вторичке», как показала жизнь, пользуются здесь значительно меньшим спросом. Таков уж, надо думать, сформировавшийся менталитет в этом пригороде, притягивающем граждан Ростова, которые хотят возвести «дом своей мечты».

Одновременно в наши дни развитие во многом стихийно сформировавшегося поселка продолжается. Раскрученный и известный пригород притягивает застройщиков из Ростова и окрестных городов, желающих присоседиться. В результате  теперь к «Янтарному» вплотную прилегают строящиеся коттеджные поселки, которые можно воспринимать как его новые, более совершенные очереди (отсутствие хаотичной застройки, огороженная территория), причем за продаваемую землю здесь просят дешевле.

В наши дни к «Янтарному» подтягиваются частные инвесторы, желающие оснащать прилегающие земли инженерией на собственные средства. В результате вокруг сформировавшегося пригорода растут коттеджные поселки, которые одновременно можно назвать новыми очередями «Янтарного».

2. «Изумрудный»: поселок «Янтарный» с плюсом

(Основная статья — «Изумрудный»: построй в поселке дом своей мечты!»)

Коттеджный поселок «Изумрудный» является одной из новых, более совершенных очередей «Янтарного», пребывающей в наиболее высокой стадии готовности. Большая часть земельных участков здесь уже продана (по данным на лето 2013 г.).

Этой застройке, также вплотную примыкающей к «Янтарному», мы решили дать  дополнительное название «Янтарный +». По своей идее и географическому месторасположению коттеджный поселок «Изумрудный» продолжает традиции исторически сформировавшегося северо-восточного пригорода Ростова и при этом находится в наиболее высокой стадии готовности.

Принципиальное отличие «Изумрудного» от «Янтарного» в том, что его реализует частный инвестор на собственные средства. В соответствии с планом, здесь строится полноценная инженерия и объекты социальной инфраструктуры — на огороженной территории ⁽¹⁾. В этом и заключаются несомненные преимущества для покупателей земли в «Изумрудном».

Для сравнения: на формирование пригорода «Янтарный»,  стихийно застраиваемого дорогим жильем без инвестора, потребовалось около 20 лет. Проект коттеджного поселка «Изумрудный» стартовал поздней осенью 2011 года. В настоящее время (лето 2013 г.) его территория пригодна для постоянного проживания: подведены все коммуникации, идет благоустройство, строится парк и другие социальные объекты. Одновременно уже продана большая часть сформированных в коттеджном поселке земельных участков. Сейчас покупатели недвижимости активно застраивают территорию поселка, и в скором времени этот проект будет реализован.

Еще один интересный нюанс в том, что земельные участки в «Изумрудном» стоят дешевле земли в благоустроенных кварталах «Янтарного», хотя здесь формируется более качественная среда для проживания (за некоторые земельные участки в «Янтарном» просят по 500–550 тыс. рублей за сотку).

3. «Декоративные культуры»: самый заброшенный

(Основная статья: «Декоративные культуры».)

Этот пригород лежит на территории сразу двух муниципалитетов: Ростова и Аксайского района. Главным ориентиром и достопримечательностью служит водохранилище «Ростовское море». Южный берег водоема относится к территории мегаполиса, северный — уже к Аксаю.

«Декоративные культуры» являются ближайшим соседом «Янтарного» (Камышевахи, Водопадного) — если из этого пригорода проехать чуть на юго-запад, к Ростову. Строго говоря, его формирование началось еще во второй половине XX века, когда работники ныне разорившегося одноименного совхоза, а также некоторых других предприятий организовали самозастрой на здешних землях, выделенных под сады.

В отличие от «Янтарного», в те времена подвести полноценные сети из Ростова к «Декоративным культурам» было намного сложнее, пригород пребывал в жалком состоянии. Основной тип недвижимости, который здесь имеется, — хаотично застроенные садоводческие товарищества.

Дефицит инженерии не давал возможности возводить в «Декоративных культурах» капитальное жилье, здесь рос самозастрой — силами нуждающихся в улучшении жилищных условий дачников. Общая его площадь превышает 250 тыс. кв. метров — хотя многие из незаконно возведенных строений впоследствии амнистировали.

Основным слабым звеном пригорода служил дефицит водопроводных и канализационных сетей, которыми он оснащается только сейчас, в ходе реализации программы «Вода Ростова». Вместе с тем с приходом в эти края цивилизации в лице ЖКХ  первая очередь «Декоративных культур» отдана в том числе и под многоэтажную застройку, о чем достигнуто соответствующее соглашение с некоторыми крупными компаниями.

В частности, осваивать свободные территории намерен застройщик Левенцовского района, компания «Интеко».   На территории «Декоративных культур» планируется возведение даже высотного квартала.

В целом же, если ранее дефицит инженерии не дал возможности хаотично развиваться «Декоративным культурам», то теперь он начнет резко урбанизироваться. Хотя здесь останутся и тихие уголки под малоэтажное строительство, не тронутые цивилизацией.

К таковым, в частности, относится строящийся коттеджный поселок «Париж», расположенный на границе Камышевахи (читай, «Янтарного») и «Декоративных культур». Судьба самозастроя во многих неблагоустроенных садоводческих товариществах пока что туманна.

4. «Орбитальная-Ростов»: самый урбанизированный

Возможно, этот район не стоило включать в состав пригородов Ростова, поскольку в большей степени он уже сейчас напоминает урбанизированный  город-спутник, расположенный по соседству с «Декоративными культурами». Речь идет о развернувшейся севернее улицы Орбитальной интенсивной застройке высотными жилыми комплексами.

Но если следовать далее на север, «высотки» постепенно сменятся «малоэтажкой». Окрестными ориентирами могут послужить построенные «на Северном» гипермаркеты «Ашан», «Мега» (не путать с аналогичными магазинами на трассе М-4 «Дон», проходящей в северо-восточном направлении) и северо-восточная окраина городского кладбища.

Некоторые из здешних малоэтажных кварталов позиционируются застройщиками как коттеджные поселки Ростова-на-Дону, хотя ничего общего с таковыми они не имеют, будучи не огороженными и не до конца благоустроенными, — не говоря уж об отсутствии единой философии застройки и архитектурной композиции. С таким же успехом коттеджным поселком можно назвать старейший малоэтажный микрорайон  Ростова, появившийся в XIX веке, — «Новое поселение».

Это просто новая зона «частного сектора» на окраинах мегаполиса.

5. «Щепкин»: самый стоматологический

(Читайте также: «Под Ростовом строятся два «Щепкина».)

Один из новых пригородов, лежащий в 8 километрах от мегаполиса, севернее «Декоративных культур» и индивидуальной застройки на «Орбитальной-Ростов». Добраться сюда проще всего по недавно введенному в эксплуатацию Северному обходу. Одним из соседей является населенный пункт с таким «знаковым» для коренного ростовчанина названием, как Ковалевка.

Бренд «Щепкин» ассоциируется у многих ростовчан с именем Азово-Донской девелоперской компании (АДДК), которая взялась здесь построить малоэтажный микрорайон с численностью населения 5–10 тысяч человек и общей площадью в 740 гектар, состоящий сразу из нескольких коттеджных поселков, а также сотен земельных участков для индивидуальной застройки.

Хотя, строго говоря, АДДК просто «приватизировала» это название, возникшее от расположенного здесь же Щепкинского сельского поселения. В кругах архитекторов и строителей о будущем пригороде «Щепкин» говорилось задолго до принятия нового генерального плана Ростова. Речь шла о превращении «Щепкина» в новый малоэтажный микрорайон мегаполиса.

Одно время идею «Щепкина» и всей северной застройки критиковал автор прежнего генплана Норальд Нерсесьянц, отмечая, что чрезмерно увлекшийся строительством жилья в северном направлении город («Декоративные культуры», «Орбитальная-Ростов» и сам «Щепкин») примет форму зуба, изображаемого на советских стоматологических плакатах.

Суть опасений заключалась в том, что неорганично развиваемая северная часть Ростова даст чрезмерную транспортную нагрузку на практически единственную крупную транспортную магистраль — проспект Нагибина, который погрязнет в транспортных заторах. А в качестве альтернативы рассматривался вариант присоединения к южной столице Аксая и Батайска
с последующей застройкой в западном, восточном и южном направлениях: «поскольку само название города — Ростов-на-Дону, его надо развивать, прежде всего, вдоль Дона, а не в северном направлении ⁽²⁾».

Предсказанное явление мы наблюдаем уже несколько лет, ситуация обострилась зимой 2012 года, когда снег и пробки полностью парализовали мегаполис. А после того как в начале 2013 года успешно провалился конкурс, объявленный городскими чиновниками на строительство подземного тоннеля в северные районы, город оказался в тупиковой ситуации.

Таким видит новый пригород Ростова Азово-Донская девеллоперская компания: без уже сформировмавшейся застройки и многочисленных соседей. Подход, признаться, весьма однобокий.

Сейчас пригород «Щепкин» состоит из следующих объектов:

• сформировавшейся застройки Щепкинского сельского поселения;
• малоэтажного микрорайона «Щепкин», который взялась построить АДДК;
• коттеджного поселка «Щепкин», входящего в состав малоэтажного микрорайона;
• Поселка «Радужный», состоящего из земельных участков с коммуникациями;
• коттеджного поселка «Ясная поляна», заявленного застройщиком как элитный комплекс с уже готовым индивидуальным жильем.

Еще одна ложка дегтя — как ни парадоксально, новая автотрасса под названием Северный обход. После того, как дорогу ввели в эксплуатацию, застройщики пригорода начали пиарить свершившееся событие, ссылаясь на транспортную доступность из Ростова. Между тем, по мнению некоторых продавцов недвижимости, супердорога нанесет удар по местной экосистеме, превратив целый ряд экологически чистых земель в «промзоны».

«Строительство Северного обхода никак не влияет на продажи как в его поселке,
так и в других поселках возле хутора Щепкино. Северный обход хоть и облегчит доступ в поселки, но ухудшит экологию. Сейчас по Северному обходу началось активное движение грузового транспорта, и не исключено, что в скором времени вблизи трассы активизируется строительство коммерческих, промышленных объектов, что, конечно, не лучшим образом скажется на экологии прилегающих территорий» ⁽³⁾.

6. Чалтырь: самый исторический

Чалтырь — это сельский центр Мясниковского района, превратившийся в пригород Ростова по мере разрастания мегаполиса. Одновременно именуется и городом-спутником, но в находится на большем удалении от столицы ЮФО, чем сливающиеся с Ростовом Аксай и Батайск. Поэтому остается малоэтажным и сохраняет аграрный образ жизни и историческую самобытность.

Численность населения — около 17 тыс. человек. Основан в 1779 году армянами-переселенцами. Представляет интерес для ростовчан не проектами в сфере малоэтажного строительства, а возможностью досугового времяпрепровождения (шашлык, исторические памятники, водоемы).

7. «Солнечный»: самый современный

(Читайте также «Поселок «Солнечный: самый первый и успешный»)

Коттеджный поселок «Солнечный» открыл новую эпоху строительства пригородов в южном направлении от Ростова (все вышеперечисленные малоэтажные микрорайоны расположены в северных окраинах столицы ЮФО). Сейчас в десяти километрах на юг (от Ворошиловского моста) проживает более тысячи человек, за прошедшее десятилетие из миллионного города сюда переехал примерно каждый тысячный ростовчанин.

Впрочем, само определение «поселок «Солнечный» звучит весьма условно, поскольку за годы реализации проекта компания «НЖК-Юг» фактически построила здесь сразу три коттеджных поселка, рассчитанных на различные аудитории жильцов:

Первая очередь «Солнечного», состоящая из элитных коттеджей, давно построена, продана и заселена. Завершен и проект третьей очереди эконом-класса, состоящей из компактных домов. В настоящее время продолжается строительство и продажа жилья во второй очереди, ориентированной на покупателей со средними возможностями, которая состоит исключительно из таунхаусов.

Летом 2013 года компания «НЖК-Юг» начала реализовывать здесь еще один проект — малоэтажный комплекс «Балканы», представив вниманию покупателей в пригороде Ростова принципиально новый тип недвижимости — доступные квартиры в 2–3-этажных домах с обширной придомовой территорией. Эта стройка растянется на несколько лет: поскольку жилой комплекс состоит шести кварталов или 260 квартир с 2 тысячами метрами нежилых помещений.

Застройщик «Солнечного» уже «раскрутил» новый микрорайон, к которому теперь потянулись и другие инвесторы, вкладывающие деньги в строительство «социалки». За прошедшие годы здесь выросли несколько продуктовых магазинов, автомойка, недавно отрылся весьма грандиозный объект — загородный клуб «Солнечный», сочетающий опции пляжа, ресторана и спортивного комплекса.

8. «Донской»: самый продуманный

Реализация проекта самого молодого пригорода Ростова, который одновременно является и крупным коттеджным поселком, началась летом 2012 года. Как и в «Солнечном», здесь нет земельных участков, продается только жилье. Однако основным видом недвижимости здесь пока что являются не таунхаусы, не квартиры в малоэтажных домах, а коттеджи.

Иными словами, пригороды, строящиеся в южном направлении от Ростова, в отличие от северных окраин ориентированы на иную аудиторию покупателей — тех, кто хочет приобрести уже готовое жилье, не обременяя себя тяготами строительства уникального дома.

Читайте также:

1. Коттеджный поселок «Донской» воплощает мечты в реальность.
2. В поселке «Донской» открылась первая улица — Ростовская.

Проект «Донского» отличается грандиозностью: в течение нескольких лет здесь запланировано построить более 600 домов с обширной социальной инфраструктурой, включая собственный гипермаркет, крупный парк протяженностью в полтора километра, спортивный комплекс, школу, персональный выезд на трассу Азов — Ростов. Поселок располагает собственными очистными сооружениями водопровода и канализации, выдержан в едином архитектурном стиле, включая заборы и благоустроенную дворовую территорию.

Формально пригород «Донской» расположен через дорогу в нескольких метрах от Батайска, воспринимаемого жителями мегаполиса как новый район Ростова. Вплотную примыкающая индивидуальная застройка давно сформировала социальную инфраструктуру. Помимо автобусной остановки, в двухстах метрах от коттеджного поселка расположены продуктовые магазины, в семистах — школа, в полутора километрах — частный детский садик.

Основная идея пригорода «Донской» — продавать под Ростовом жилье, практически полностью готовое для заселения (под чистовую отделку), либо стройварианты с полностью обустроенной придомовой территорией (заборами, воротами, беседками, навесами). Проект, стартовавший в 2012 году, развивается стремительными темпами. Летом 2013-го здесь завершено строительство первой улицы Ростовской, которую загодя уже раскупили. Начаты продажи жилья в новых очередях — на улицах Донецкой (здесь строятся коттежи) и Азовской (на ней стали возводить двухэтажные восьмиквартирные таунхаусы).

9) Хутор Обуховка: самый западный

Подобно Чалтырю, расположенный в 10–15 километрах западнее Ростова (от ростовского завода ГПЗ-10) хутор Обуховка медленно превращается в исторический пригород. Численность населения хутора, входящего в состав Елизаветинского сельского поселения — около 4 тысяч человек. Год за годом Обуховка вызывает все больший интерес ростовчан, желающих построить индивидуальный дом. Процесс сдерживает традиционная инфраструктурная необустроенность. Исторические проблемы хутора — весенние подтопления и дефицит качественной питьевой воды.

Несколько лет назад по соседству с Обуховкой стартовал проект коттеджного поселка «Беловодье», в ходе строительства которого для жителей Ростова предполагалось возвести крупный пригород на несколько тысяч человек (более 800 коттеджей с обширной социальной инфраструктурой). Однако в дальнейшем его реализация резко сдвинулась по срокам, между застройщиком и покупателями недвижимости возник конфликт ⁽⁴⁾, связанный с неисполнением обязательств.

В настоящее время здесь построено около 200 домов, инфраструктура практически не развивается, дальнейшая застройка ведется стихийно, с нарушением изначальной концепции. Как свидетельствует решение Азовского городского суда от 8 мая 2013 года, «строительство коттеджного поселка не завершено. Ряд земельных участков не освоен в плане строительства коттеджей. Доказательства созданию общего имущества в коттеджном поселке ответчик не представил. Как указали истцы, и не отрицалось ответчиком, элементы социальной и инженерной инфраструктуры находятся в собственности застройщика».

II. Интересные нюансы

▪ На территории пригородов, расположенных в северной окраине Ростова, сформированы тысячи земельных участков под индивидуальную застройку. Как полагают эксперты, в результате цены на землю в ближайшие годы должны упасть, высоким спросом здесь будут пользоваться лишь качественные территории с современной добротной инженерией и готовой социальной инфраструктурой.

▪ Подготовка к чемпионату мира по футболу-2018 обещает резко повысить спрос на недвижимость в южных пригородах Ростова. Не будем забывать: накануне мундиаля предполагается втрое увеличить пропускную способность Ворошиловского моста, не говоря уж об инфраструктурном обустройстве левобережных земель, строительстве многочисленных социальных объектов.

▪ За прошедшие годы в западных окраинах Ростова не сформировалось ни одного приличного пригорода — в отличие от севера и юга. Хотя о существующем спросе свидетельствует тот факт, что все больше ростовчан рассматривает вопрос покупки недвижимости в поселке Обуховка, расположенном в этих краях.

▪ В еще большей степени «простаивают» восточные окраины столицы ЮФО. Ситуация во многом объясняется тем, что с этой стороны к Ростову вплотную прилегает город-спутник Аксай. Таким образом, строительство пригорода возможно лишь за его границами.

▪ Возможно, через несколько лет под Ростовом появится весьма специфический пригород для многодетных семей, расположенный уже севернее Щепкина, на территории Рассветовского сельского поселения. В 2013 году ростовские власти начали работу
по планировке и межеванию земель общей площадью 250 га.

III. Фотогалерея

Примечания:

1. Сайт коттеджного поселка «Изумрудный».
2. «Норальд Нерсесьянц: «Ростов пора объединять с Аксаем и Батайском»// «Вестник. Строительство. Архитектура. Инфраструктура» №1 2007 г.
3. Продавцы недвижимости о дурном влиянии Северного обхода/«Коттеджи у обхода»//Город N, 2 октября 2012 г.
4. Форум поселка «Беловодье»

---

РЕКОМЕНДУЕМ: