Нежилое помещениеНежилые помещения в жилом доме — помещения, не предназначенные для проживания, которые могут иметь разнообразные функциональные предназначения.
В многоквартирном доме часть нежилых помещений может принадлежать только собственникам жилья, являясь общим имуществом. Другие объекты могут  принадлежать одному собственнику, который в данном случае является совладельцем всего здания, —  так же, как и владельцы квартир.

В ряде многоквартирных домов нежилые помещения являются предметом скандала с собственниками жилых помещений.

Оглавление.


I. Скандалы вокруг нежилых помещений:

  1. Основные причины конфликтов;
  2. Исторический ракурс.

II. Купля-продажа нежилого помещения:

  1. Общие вопросы.
  2. Типизация нежилых помещений.

III. Суд за нежилое помещение.

  1. Общие вопросы.
  2. Аргументы для искового заявления.
  3. Суды за подвал.
  4. Главная ошибка.

IV. Аренда нежилого помещения
V. Оплата жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений

I. Скандалы вокруг нежилых помещений

1. Основные причины конфликтов:

  • вопросы, связанные с возникновением права собственности на нежилое помещение у того или иного владельца;
  • вопросы, связанные с арендной платой;
  • вопросы, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений.

2. Исторический ракурс

Конфликт разгорелся еще в 1990-х годах, с началом приватизации. В те времена местные власти зачастую незаконно позволяли занимающим нежилые помещения арендаторам приватизировать их. Одновременно в ряде домов городские администрации стали провозглашать собственниками муниципалитеты, пока жильцы решали вопросы оформления
в собственность квартир. В результате ряд нежилых помещений путем рейдерского захвата многоквартирных домов перешел в собственность сторонних коммерческих организаций, либо муниципальных властей.

В те времена в российской юриспруденции существовал термин кондоминиум (кстати, изобретенный человечеством до Рождества Христова). Имущество, входящее в состав кондоминиума, отчуждению не подлежало, хотя тогдашнее законодательство нарушалось вопиющим образом.

Далее изрядную долю масла в разгорающийся огонь подлили застройщики, также продавая ряд нежилых помещений, в том числе входящих по идее в состав кондоминиума. Безобразия, творимые в новостройках, мало чем  отличались от произвола во вторичном жилье, разве что их авторами выступали не чиновники, а частные фирмы.

На чердаке.

Вступивший в силу новый Жилищный кодекс РФ внес два принципиальных новшества в вопросы владения нежилыми помещениями:

▪ Закон отменил термин кондоминиум (коллективная собственность жильцов), заменив его термином «общее имущество».

▪ Владельцы нежилых помещений получили право голоса на общем собрании жильцов, чем ранее не пользовались. 

II. Купля-продажа нежилого помещения:

1. Основные вопросы

Таким образом, приобретая или продавая нежилое помещение, в свете произошедших законодательных метаморфозов есть веские основания опасаться, что со временем (возможно через несколько лет), на жизненном пути могут появиться юридические или физические лица, которые заявят свои права на недвижимость. При этом крайним рискует оказаться и покупатель незаконно приватизированного имущества. Такие прецеденты имеют место и в наше время (1).

Особенно это касается бывших советских домов, прошедших и через руки коррумпированных чиновников, и мошенников ЖКХ. Отметим, что и в нынешние времена подавшие суд на тех же городских властей периодически выигрывают предъявленные иски. Впрочем, с приобретением различных нежилых помещений в новостройках (подземная автостоянка, магазин, офис) также может возникнуть немало вопросов.

В ряде случаев формальная классификация нежилых помещений по функциональному принципу ничего не значит. Все тот же подвал, являющийся кладезем скандалов и судов между собственниками жилья, одновременно может быть и подлежащим, и не подлежащим продаже.

2.  Типизация нежилых помещений

▪ Недвижимость, не являющаяся общим имуществом многоквартирного дома, покупать которую безопасно.

▪ Недвижимость, являющаяся общим имуществом, которую можно продать. При согласии собственников жилья некоторые из объектов их имущества могут быть проданы. При этом сделку следует заключать с собственниками, а не ТСЖ или управляющей компанией, поскольку эти организации лишь управляют, а не владеют общим имуществом.

Нежилое помещение можно сдать под контору.

▪ Нежилые помещения, незаконно перешедшие в чужую собственность путем предпринятого властями или застройщиком рейдерского захвата многоквартирного дома. Покупать также нельзя.

▪ Нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу, которые не могут быть проданы, даже если собственники дадут согласие. Покупать такую недвижимость нельзя.

ЦИТАТА

«Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование
за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности
на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру».
(Статья 290 Гражданского кодекса РФ).

III. Суд за нежилое помещение

1. Общие вопросы

Оспорить право на отчуждение нежилого помещения, будь то продажа, приватизация, или иные действия, можно в том случае, если данная недвижимость является вспомогательным имуществом, предназначенным для успешного функционирования других жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Иными словами, необходимо доказать, что функции данного нежилого помещения те же, что и у ключа для успешной работы замка (последний без него окажется не нужной вещью).
В данном случае нежилое помещение окажется отнесенным к общему имуществу дома.

2.  Аргументы для иска

▪ В соответствии со статьей 134 Гражданского Кодекса РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее  составные части, если договором не предусмотрено иное.

▪ Согласно статье 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Таким образом, наличие в нежилом помещении объектов общего имущества, предназначенных для обслуживания двух квартир и более (например, инженерные коммуникации в подвале), будет являться свидетельством незаконности отчуждения.

▪ В соответствии с пунктом 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее  участников.  Следовательно, отчуждение нежилых помещений общедолевой собственности может происходить только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома.

▪ В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

▪ Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли.


3. Суды за подвал

Подвалы домов исторически являются самым главным объектом скандалов, служат причиной возбуждения наибольшего объема судебных исков, нежели все остальные виды нежилых помещений. Для признания подвала общим имуществом необходимо, чтобы суд признал его техническим подвалом дома (техническим этажом).

4. Главная ошибка

Наиболее распространенная ошибка в том, что в ходе защиты своих прав на нежилые помещения официально претендовать на объекты недвижимости начинает ТСЖ. Однако
в соответствии с уже имеющимся решением Высшего Арбитражного суда, товарищество не может быть его собственником, истцами должны выступать сами жильцы. Но при этом они могут делегировать ему свои полномочия.

ЦИТАТА

«…предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу».
(Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15 декабря 2009 г. №12537/09).

IV. Аренда нежилых помещений

Здесь все просто: сдавать в аренду можно и нежилые помещения, являющиеся общим имуществом. В последнем случае целесообразно подстраховаться, предусмотрев в договоре пункт, согласно которому арендодатель в любой момент может войти в нежилое помещение, тем самым сохранив доступ к общему имуществу в многоквартирном доме.

V. Оплата жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений

В ряде многоквартирных домов распространены конфликты между обслуживающими организациями, жильцами и собственниками нежилых помещений. Последние в силу различных причин зачастую не хотят оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Нижние этажи МКД часто становятся офисами или магазинами.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ
от 9 ноября 2010 г. №4910/10,
владельцы нежилых помещений обязаны оплачивать не только «коммуналку», но и жилищные услуги пропорционально своей доли в собственности (капитальный и текущий ремонт, лифты, вывоз мусора, содерремжил) даже в следующих случаях:

▪ Если между владельцем нежилого помещения и управляющей компанией (ТСЖ) отсутствует договор управления многоквартирным домом;

▪ Если владелец нежилого помещения выкупил (взял в аренду) часть участка придомовой территории, у остальных собственников и осуществляет его благоустройство;

▪ Если владелец нежилого помещения по собственной инициативе производит дополнительные инвестирования в дом (благоустройство прилегающей территории к магазину, ремонт фасада своего помещения и пр.). Факт выполнения подобных работ также не освобождает от оплаты за обслуживание и ремонт всего дома — если это не предусмотрено договором.

rss RSS-лента Новости по почте Новости на почту

Ссылки:

  1. Судебное решение в пользу жителей: они отвоевали подвал

Читайте также:


Комментарии: 74

  1. анатолий пишет:

    дольщики построив многоквартирный дом получают от хитрых застройщиков в собственность одни перегородки так как в основном чистовые и черновые и есть право переспать-это больше касается жильцов 1-2 этажей,-с 22-00 до 7-00,а вот собственники нежилых помещений -подвалов и 1 этажей имеют все. Пришли открыли залы штангистов аэробистов пивнушки бани и гребут деньги до 22-00 без выходных-звуковой барьер не ограничен для этих залов по законодательству.люди продают квартиры а те даже за коммуналку не платят-все для бизнеса их проверять нельзя.

  2. Анатолий пишет:

    В нашем 40 квартирном доме находится крышная котельная для отопления дома и подачи горячей воды. Сначала в доме было ТСЖ,а потом распалось.Котельная неизвестно каким образом перешла в собственность местной Администрации. Тарифы установили на тепло общепоселковые. За аренду помещений платить не хотят. Общедомовые расходы не оплачивают. Местная Прокуратура даёт отписки и советует подавать в суд.Как нам поступить?

  3. Анатолий пишет:

    Хорошо,возможно она и права по поводу принадлежности котельной. А общедомовые расходы и аренду помещений,которую нам не платят,разве Прокуратура не должна вести надзор за выполнением постановлений Правительства?

    • Ростов-Дом пишет:

      Так прежде всего статус администрации в вашем доме надо установить! Кто она – собственник нежилого помещения, осуществивший его самозахват, или арендатор – тоже, надо полагать, нелегальный.

      Если администрация – незаконный захватчик, платить она ничего не должна. С похожей логикой, мысля образами, вы можете потребовать оплачивать услуги ЖКХ у жулика, который через форточку залезет в вашу квартиру.

      Чтобы обратиться с претензиями к арендатору, надо сначала на общем собрании принять решение об аренде общедомового имущества и порядке использования средств, вырученных от аренды. Собственники, кстати, вообще могут отказаться от сдачи ОИ в аренду.

      В договоре аренды в качестве условия надо прописать, кто оплачивает общедомовые нужды – собственник нежилого помещения или арендатор. И затем уже требовать исполнения договора.

      А для этого, получается, администрацию вам сначала надо выселить через суд. А затем, может быть, официально вселить – на правах арендатора.

  4. Анатолий пишет:

    Большое спасибо за всестороннее разъяснение. А не смогли бы Вы разъяснить такой вопрос. Наша УК предоставила нам на запланированный ремонт двух площадок у подъезда (сделать стяжку порядка 8 кв.м) смету на сумму около 8 тыс. руб. Такой ремонт спокойно можно выполнить за 1,5 – 2 тыс вместе с материалом,наняв работников со стороны. Этими сметами УК снимает все наши деньги.Говорят,что без сметы работать не будут-незаконно.А со стороны нанять рабочих нам намного дешевле. Как нашему дому решить такую проблему?

    • Ростов-Дом пишет:

      Так у вас и управляющая компания имеется?

      По идее, в этом случае она и должна заниматься в том числе котельной.
      Обслуживать дом – тоже ее задача.
      Если же расценки на ее услуги вас не устраивают (слишком дорого) и при этом ряд работ она не выполняет (должным образом не эксплуатирует котельную), возникает вопрос, зачем вам такая управляющая? Не проще ли вернуться к ТСЖ и самостоятельно решать все проблемы?

      Вы предлагаете кого-то нанять, чтобы кто-то сделал работу за УК более по низкой цене. Вот пусть этот “некто” и далее обслуживает дом.

  5. Анатолий пишет:

    УК котельной вообще не занимается,а только домовыми сетями. В УК нас не устраивает то,что они все работы выполняют по сметам,а в смету можно написать всё,что позволит фантазия. Вот они и снимают с нас побольше денег,чем это всё стоит. Точно так,как высказал вчера в своём выступлении В.В.Путин,по поводу строительства однотипных зданий по разной цене. Жена у меня старшая по дому,вот мы и боремся с УК,устраняем их приписки по материалам и по завышенному объёму ремонта.Ведь можно же работать по акту выполненных работ. Перечень материалов,их количество,стоимость,сумма за работу и.т.д.

    • Ростов-Дом пишет:

      Можно по акту, если договоритесь.

      Только в стоимость работ входит не одно приобретение стройматериалов, но и оплата производства самих работ, не забывайте.

  6. Анатолий пишет:

    Добрый вечер. Живём мы в пятиэтажном доме и в подвале нашего дома в одном из помещений находится участок крышной котельной,а остальное помещение пустое, не захламлённое. Недавно заселившийся жилец в наш дом требует,чтобы ему разрешили в подвале построить деревянный сарай, мотивируя тем, что он имеет право на долю, как собственник жилья. Мне кажется,что это противоречит правилам пожарной безопасности,а также ,что в подвале находится помещение крышной котельной,хотя оно и изолированное (металлическая дверь с замком). Подскажите пожалуйста какое принять законное решение. Ст. по дому.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Анатолий.

      Претензии вашего соседа ничем не обусловлены и не могут быть удовлетворены.

      Нежилые помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома. В соответствии с содержанием главы 6 Жилищного кодекса РФ, решение о его использовании и эксплуатации принимает общее собрание собственников или правление ТСЖ.

      При этом общее имущество в МКД не может быть продано или подарено одному из собственников или стороннему человеку (организации). Приобретая жилье в многоквартирном доме, покупатель автоматически становится и совладельцем его общего имущества и оказывается вынужденным нести бремя по его содержанию.

      Подробнее о праве собственности на общее имущество и определнии долей в этом праве мы писали здесь:

      http://rostov-dom.info/2010/11/obshhee-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome/

      Так что решение о том, как использовать подвал (например, сдавать в аренду, а вырученные средства тратить на текущий ремонт), могут принять только жильцы дома большинством голосов. Разумеется, если такое решение не противоречит правилам противопожарной безопасности.

  7. Анатолий пишет:

    Премного благодарен.

  8. Анатолий пишет:

    Добрый день.Так как новому жильцу,старшая по дому отказала в постройке сарая в подвале нашего дома,она самостоятельно начала собирать подписи жильцов на разрешение постройки. В нашем доме 40 квартир и я думаю,что половину жильцов она уговорит.Разве не на собрании должны решать этот вопрос и действительны ли будут эти подписи при решении этого вопроса.Конечно одно из главных решений зависит от пожарной инспекции,но если она и их подкупит? А как же с перепланировкой? Ведь нужно разрешение на перепланировку сарая. Подскажите пожалуйста как нам быть?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Анатолий.

      Вопросы распоряжения общим имуществом могут решаться только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Причем решение считается положительным, если за него проголосовало так называемое квалифицированное большинство, а это 2/3 голосов всех собственников, проживающих в доме.

      Общее собрание проходит в любой из двух форм – в виде очного или заочного голосования. Но в любом случае собрание должно быть проведено по правилам, в строгом соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ. Любое отступление от правил может быть трактовано как нарушение законодательства, а результаты такого “неправильного” собрания будут признаны ничтожными.

      О том, как должны проводиться собрания жильцов МКД, мы писали здесь:

      http://rostov-dom.info/2010/11/obshhee-sobranie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma/
      http://rostov-dom.info/2010/08/chto-nado-znat-o-zaochnom-golosovanii/

      Что касается вопросов перепланировки, то тут согласия соседей мало – проект перепланированного помещения должен быть согласован и утвержден в управлении архитектуры и градостроительства.

  9. Анатолий пишет:

    Большое спасибо. Будем бороться.

  10. Ольга пишет:

    Добрый день ! Подскажите пожалуйста, нежилое помещение в многоквартирном доме на первом этаже ,которое было когда то комнатой лифтера . Сейчас просто забита хламом. Является ли это нежилое помещение общим имуществом дома? И как правильно по закону приобрести (купить или арендовать) его?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Ольга.

      Мы не может сказать, чье это помещение. Возможны варианты:

      - оно является индивидуальной собственностью;
      - оно является частью общего имущества МКД.

      Если помещение относится к общему имуществу, арендовать его можно только с согласия общего собрания собственников жилья в МКД.

      Узнать статус помещения можно, запросив БТИ и/или Росреестр.

  11. Анатолий пишет:

    Добрый день. Подскажите пожалуйста как нужно подсчитывать голоса на собрании собственников многоквартирного дома. По количеству собственников в этом доме или по количеству квадратных метров,приходящихся на собственника или как то по другому? Также подскажите пожалуйста у кого можно проконсультироваться по сметам,выставленным жильцам дома УК за проведённый текущий ремонт.Заранее благодарен.

  12. Анатолий пишет:

    Большое спасибо, по первому вопросу всё предельно ясно. А вот по второму вопросу я так ничего и не понял. Тарифы приняты на собрании,компания выполняет свои обязанности по текущему ремонту. По окончании конкретной работы компания даёт на подпись старшему по дому смету и акт выполненных работ на подпись. Если материалы,которые ушли на конкретный ремонт я могу проверить, а вот процентные накрутки,которые выставляет компания где я могу проверить? Законны ли они? В УК конечно говорят,что всё законно,а вот где найти такое незаинтересованное лицо,которое могло бы проконсультировать старшего по дому в этом вопросе. С уважением.

    • Ростов-Дом пишет:

      Надо было согласовывать список работ и их стоимость заранее, а не после их выполнения.

      Не совсем понятно, что Вы подразумеваете под “процентными накрутками”.

      Уложить один кирпич стоит столько же, сколько купить его на базе стройматериалов (оплата труда каменщика).
      За освоение стройматериалов УК тоже должна платить зарплату своим работникам, содержать офис и нести прочие расходы.

      Все это ложится в стоимость работ, – как и у ресторана, парикмахерской и прочих заведений. Таким образом, смета состоит из обилия расходных статей, далеко не одних расходов на стройматериалы.

      “Процентная накрутка” – это уже прибыль организации, зарабатываемая на эксплуатации персонала.

      Скорее всего, ни ресторан, ни парикмахерская, ни УК не захотят обнародовать смету доходов-расходов своей деятельности. И будут правы, ведь Вы бы сами тоже не захотели разглашать, сколько у Вас есть сбережений, в каких банках храните деньги, сколько зарабатываете, на что тратите средства.

      Одно дело – Вы договариваетесь (или не договариваетесь) с фирмой о выполнении такого-то объема работ по такой-то цене.
      И совсем другое – вмешиваетесь в ее хозяйственную деятельность.

      У нас свобода предпринимательской деятельности – на основании Конституции РФ.

  13. Анатолий пишет:

    Получается,что работа и материалы стоит 40 тысяч да плюс накруток 30 тысяч. И это не считая того,что мы платим за содержание дома (без учёта ремонта) по 18 р. с кв. метра. А где же прозрачность,о которой постоянно говорится по всем каналам телевидения и в газетах?

    • Ростов-Дом пишет:

      Прозрачность в том, что Вы можете за определенную сумму купить определенный объем работ.

      Вообще, ремонтно-строительные работы – удовольствие не из дешевых. Займитесь ремонтом в собственной квартире, ремонт в доме не менее затратен.

      Дорого или дешево он обходится у вас – ответить невозможно. На наш взгляд, в своих оценках Вы изначально исходите из неверной социальной позиции: “как дорого мы платим”.

      Увы, ремонт – это экономика, как говорится, “против законов природы не попрешь”. Судить надо по тому, что сделано, а не сколько это стоит.

  14. Анатолий пишет:

    Извините,если я Вас отвлекаю своей болтовнёй, но в ремонте я немного соображаю и ремонты в своей квартире делаю постоянно самостоятельно, короче почти нет такого,чтобы я не знал в ремонте. Просто берёт злость,когда приносят сметы и там постоянно приписки. Не буду перечислять какие.Много раз вёлся разговор об этом в УК,соглашались,исправляли, но новая работа и опять тоже самое. Это наверное и есть новое мышление,а наше поколение привыкло всему верить,особенно, когда документ хорошо оформлен и стоит печать. Вот нас так и обманывают.

  15. Анатолий пишет:

    У нас с Вами шёл разговор по поводу строительства сарая в подвале многоквартирного дома. Без проведения общедомового собрания,жительница дома собрала 2/3 голосов и самовольно построила из шлакоблока сарай в подвале дома. Я сразу же написал письма в разные инстанции , прокуратуру,главному архитектору города,МЧС. управляющую компанию.Так вот сегодня пришёл ответ от главного архитектора района в котором он мне сообщает,что разрешение на перепланировку подвального помещения не требуется т.к. это нежилое помещение. А на строительство сарая в подвале жилого дома требуется только согласие жильцов. Так как голоса были собраны без проведения собрания,то постройка считается незаконной. Если Вас эта постройка нарушает Ваши права,подавайте в суд. Так кто должен подавать в суд, я ,старший по дому или УК ?

    • Ростов-Дом пишет:

      В подобных случаях иск должны подать собственники жилья.
      Иск может исходить как от коллектива собственников, так и отдельно взятого собственника.
      Чтобы подать индивидуальный иск, не обязательно быть старшим по дому.

      Управляющая компания или товарищество собственников жилья в подобной ситуации могут подать иск только от имени хозяев дома – если собственники дадут им соответствующую доверенность, заверенную у нотариуса.

      Обратите внимание на этот нюанс: в противном случае дело “завернут”, вы потеряете время (подобные истории уже имели место).

      Поскольку УК или ТСЖ не являются хозяевами общего имущества в многоквартирном доме, они лишь управляют им, исполняя волю хозяев.

  16. Анатолий пишет:

    По поводу суда я понял,что судиться придётся в одиночку. А вот Вы писали, что требуется план перепланировки подвального помещения, а архитектор ответил,что ничего не требуется. Получается,что если мне дадут жильцы согласие,то на крыше своего дома я могу построить пентхаус без всяких разрешений. Ведь крыша общедомовое имущество и нежилое.

    • Ростов-Дом пишет:

      Пентхаус без разрешения – все же слишком. Явно не получится.

      По поводу суда…
      Если 2/3 собственников уже разрешили, смысл не совсем понятен.
      Получается, Вы будете “бить” лишь на несоблюдение формализма процедуры (общее собрание не проводилось). Но после ваша соседка проведет собрание и заручится на нем 2/3 голосов.
      Смысл?

  17. Анатолий пишет:

    При собрании подписей она ввела всех в заблуждение,объясняя всем,что ей разрешили строить в Администрации и УК. И сарай она построила 3м 20 см х 2 м 55 см ,заняв почти половину подвала. Теперь,если жильцы захотят строить сараи, то строить их негде, везде проходят коммуникации.

  18. Олег пишет:

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста в таком вопросе:
    Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. пост. Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354) дано определение понятию “нежилое помещение в многоквартирном доме” – это помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В Вашей статье неоднократно указывается, что нежилые помещения являются общедомовой собственностью. Налицо две противоположные позиции.
    Меня интересует статус таких помещений в многоквартирном доме (МКД), как межквартирные лестничные площадки, лестницы и подвал дома. В доме установлен общедомовой теплосчетчик. Согласно п.3 Расчета размера платы за коммунальные услуги (Приложение N 2 к указанным Правилам предоставления коммунальных услуг…) при расчете за отопление одним из применяемых при расчете параметров является общая площадь всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Правомерно ли включать в общую площадь МКД площадь межквартирных лестничных площадок, лестниц и подвал многоквартирного дома? Управляющая компания делает расчет только исходя из общей площади всех квартир в МКД, хотя лестничные площадки оборудованы батареями отопления на каждом этаже, а в подвале, естественно, осуществляется обогрев всего подвального помещения за счет разводки по стоякам.

    • Ростов-Дом пишет:

      Одно другому не противоречит.

      Нежилые помещения могут быть:
      1. Коллективной собственностью, принадлежащей всем совладельцам многоквартирного дома.
      2. Индивидуальной собственностью, принадлежащей одному человеку (как и квартира).

      Лестницы и площадки являются общим имуществом многоквартирного дома.
      Подвал дома может быть как отдельным нежилым помещением, принадлежащим отдельному собственнику, так и общим имуществом сразу всех собственников.
      Общее имущество МКД содержится за счет всех собственников, включая собственников отдельных нежилых помещений.

      Недавно мы дополнили статью о многоквартирном доме. Уточнить, из каких объектов он состоит, Вы можете здесь: http://rostov-dom.info/2009/10/chto-takoe-mnogokvartirnyjj-dom/

  19. Олег пишет:

    Здравствуйте, спасибо за ответ, но из него не ясно можно включать метраж лестничных площадок, лестниц и подвал многоквартирного дома в общую площадь жилых и нежилых помещений при расчете платы за отопление, что имеет решающее значение, т.к. сумма подлежащая оплате при этом значительно снижается. Все указанные помещения нашего МКД являются общей долевой собственностью. Если нельзя их метраж включать в общую площадь, то я так понимаю, отопление по этим помещениям нужно учитывать в графе платежки ОДН. Снизятся ли при этом расходы собственников жилья?

    • Ростов-Дом пишет:

      Теперь понятно, что Вы имеете в виду.

      Оплата коммунального ресурса начисляется за:

      1. Энергоресурсы, потребленные в квартире. Начисляются по показаниям поквартирного счетчика.
      2. Энергоресурсы, потребляемые на нужды дома. К таковым, например, относятся те же лампочки в подъездах, электричество, израсходованное лифтом и т. д.

      Оплата энергоресурсов, потребляемых на нужды дома, начисляется исходя из площади помещения собственника в общей площади всех помещений дома – принцип тот же, что и начисление платежей за содержание общего имущества.

      Таким образом, эти платежи надо учитывать в графе “нужды дома”.

      Снизятся ли расходы, вопрос для каждого индивидуальный, зависящий в том числе и от многочисленных частных нюансов. Допустим, собственник квартиры в ней не живет, и он имеет возможность установить счетчик и перекрыть в свою квартиру поставку тепла. В этом случае он будет платить за отопление квартиры 0 рублей, но на нужды дома (отопление подъезда) ему все равно придется раскошелиться.

      • Татьяна пишет:

        “Допустим, собственник квартиры в ней не живет, и он имеет возможность установить счетчик и перекрыть в свою квартиру поставку тепла. В этом случае он будет платить за отопление квартиры 0 рублей, но на нужды дома (отопление подъезда) ему все равно придется раскошелиться.”

        Собственник в любом случае будет платить за отопление в квартире.
        “Законодательством автономное теплоснабжение квартиры в доме с централизованным теплоснабжением не предусмотрено. Уйти от такой схемы можно только всем домом. В ст. 546 Гражданского Кодекса речь идет о том, что гражданин вправе отказаться от исполнения договора энергоснабжения в одностороннем порядке. Но у гражданина такого договора не может быть с ресурсоснабжающей организацией (ООО «ЛУКОЙЛ-ТТК») в принципе, т.к. такой договор заключается только с юридическим лицом, которым является ТСЖ. А с гражданами договор не заключается.
        Мы выиграли суд, и собственник заплатил за три года неоплаты отопления в квартире. И пеню, и услуги адвоката.
        Если собственник не живетв квартире, он все равно должен оплачивать отопление.

        • Ростов-Дом пишет:

          Если у собственника нет технической возможности перекрывать (и регулировать) подачу тепла в квартиру.
          Такие возможности во многих современных домах имеются: http://rostov-dom.info/2014/07/voenved-siti-sovremennoe-zhile-v-stile-komfort/

          В этом случае он установит индивидуальный счетчик и перекроет тепло в своем жилье.

  20. Олег пишет:

    Здравствуйте, стал копаться по теме ОДН (общедомовые нужды) и вот, что получается: ОДН на отопление отменены (см. п.40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. пост. Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354).
    По этому пункту (абз.2) “Потребитель коммунальной услуги по отоплению вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом (нежилом) помещении и плату за ее потребление на общедомовые нужды”.
    Но тогда встает вопрос, а почему при расчете за полученное в отчетном периоде тепло управляющая компания не учитывает площадь лестничных площадок, лестниц и подвала многоквартирного дома, которые также отапливались за счет суммарного объема Гкал, полученного домом? При расчете они делят площадь конкретной квартиры на площадь всех квартир дома, умножают на объем Гкал и умножают на тариф. Так как в данном расчете они берут только общую площадь всех квартир, без учета площади лестничных площадок, лестниц и подвала, которые отапливались указанным суммарным объемом Гкал, то сумма платежа за отопление для каждого собственника значительно возрастает. Считаю, что при отмене ОДН на отопление была сделана “медвежья услуга” собственникам жилья в угоду ресурсоснабжающим организациям, которые и выступили инициаторами этой отмены, обусловив это сложностью подсчета ОДН на отопление и необходимостью для этого реконструкции систем отопления в каждом МКД. Если уж правительство пошло у них на поводу, внеся изменение в п.40, то тогда надо было вносить изменение и в п.2 Правил, указав, что “нежилое помещение в многоквартирном доме” – помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением, а также помещение, которое является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме”. Для себя решил идти на прием в Роспотребнадзор, а каково Ваше мнение?

    • Таисия пишет:

      Доля собственника в общем имуществе пропорциональна площади его квартиры, поэтому нет никакого смысла учитывать еще и его, потому что получите тот же результат.

  21. Nika пишет:

    Статья 290.ГК РФ Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

    1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

    Собственников нежилых помещений в МКД не должно быть, кроме тех, кто перевел жилое помещение (квартиру) в нежилое (ЖК РФ).

  22. Олег пишет:

    Вы меня не убедили, т. к. не ответили на основное – почему расчет за отопление на общедомовые нужды должен рассчитываться только исходя из общей площади квартир в МКД??? Здесь налицо пробел в праве – ОДН на отопление отменили, а про нас или забыли или это было сделано умышленно… В очередной раз полезли в карман собственника квартиры, т.е. в наш с вами.

    • Ростов-Дом пишет:

      Не убедили? Хорошо, поставим вопрос по-простому, по-обывательски.

      С кого, по-вашему, можно еще сдирать деньги за тепло, израсходованное в местах общего пользования?

      1. 1-й вариант – с собственников мест общего пользования.
      Ниже допишите другие варианты, мы их не видим.

  23. Олег пишет:

    Я вам про одно, а вы мне про другое. Что платить должны собственники квартир – это естественно, вопрос в другом, почему при расчете за отопление принимается только площадь всех квартир в доме, а площадь мест общего пользования нет – на их отопление также идет расход тепла, которое суммарно по дому указывается ежемесячно в платежке. Посмотрите формулу 3 Расчета размера платы за коммунальные услуги (Приложение N 2 к Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. пост. Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354). В ней при расчете наряду с площадью конкретной квартиры применяется общая площадь всех жилых и нежилых помещений МКД (без учета площади мест общего пользования). Когда придумали эту формулу, т.е . в первоначальной редакции нормативного акта в п.40 Правил… было введено понятие общедомовые нужды на все виды коммунальных услуг (включая отопление), а потом ОДН на отопление решили убрать, поэтому и возник данный вопрос. Если бы было оставлено ОДН на отопление, то собственники квартир в МКД платили бы за ОДН исходя из площади своей квартиры и площади отапливаемых лестничных площадок, лестниц и подвала, т.к. теплозатраты на отопление общего имущества МКД также “крутили счетчик” и были включены в суммарный месячный объем Гкал, полученный домом. Неужели я непонятно объяснял ранее???

  24. Таисия пишет:

    Олег, а у вас есть в доме собственники нежилых помещений?

  25. Олег пишет:

    В доме нет вообще нежилых помещений (т.е. одни квартиры), кроме тех, которые относятся к общему имуществу МКД.

  26. Анатолий пишет:

    Добрый день! Подскажите пожалуйста где я могу задать вопрос о перепланировке жилого помещения?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Анатолий.

      Лучше всего задавать его в департаменте архитектуры и градостроительства по месту жительства. :)

  27. Анатолий пишет:

    “Подвал жилого дома не является жилым помещением и разрешение на его перепланировку не требуется.” Вот такой ответ получен от главного архитектора района. И я ему в течении двух месяцев доказывал, что он не прав, и доказал.

    • Прораб пишет:

      Поздравляем с победой над самодурством!

      • Анатолий пишет:

        Спасибо. Проблема по этому вопросу должна завершиться в понедельник на собрании собственников дома и думаю, что успешно. Остаётся второй вопрос с этой соседкой. Объединила кухню с газовой плитой и газовым котлом отопления с коридором, залом и лоджией. Сделав одно пространство, но имеется дверь в другие спальни. Думаю,что и с этим вопросом добьюсь справедливости. Если на кухне имеется газовая плита, то объединять её с жилыми помещениями запрещено согласно пожарных и санитарных норм. Для решения этого вопроса ей нужно установить раздвижную дверь гармошку длиною 5 метров. Но вот мне непонятно, что останется кухня объединённая с коридором, это законно? Мне кажется, что да. А как Вы думаете по этому поводу?

  28. Анатолий пишет:

    И за эту перепланировку, прошло около года, она не понесла никакого наказания. После моей жалобы ей написали, чтобы привела квартиру в первоначальное состояние или оформить документы до 7 мая. Но до сих пор всё на месте. Эта соседка живёт на до мной. И думаю, что и здесь справедливость восторжествует. Конечно без Вашей помощи я бы не справился. Большое Вам спасибо.

  29. Евгений пишет:

    Здравствуйте.
    Являюсь дольщиком строящегося многоквартирного дома. На этапе заключения договора и оплаты, в Проектной декларации чердак считался техническим помещением и, по вступлении дольщиков в собственность, стать общим имуществом.
    Но в этом году, когда все коробки домов уже построены и в большинстве своем уже заведены под крышу, застройщик изменил проектную декларацию, согласно которой на чердаке будут мансардные нежилые помещения, и начал их продажи под видом апартаментов. Лично я брал последний этаж с учетом того, что надо мной никого не будет, а теперь там будут “жильцы”, а так как формально площади являются нежилыми, то и возможны офисы или иные прелести жизни. Отдельного наружного входа в мансарды не предусмотрены (доступ к ним через общий подъезд и общий лифт), капитальные вентиляционные каналы построены без расчета подсоединения к ним чердачных потребителей. На данном этапе некоторые юристы рекомендуют обращаться в прокуратуру, но, если прокуратура вынесет предписание, которое застройщик обжалует в суде, то госприемка дома может отложиться на неопределенное время до снятия всех споров.
    Вопрос:
    1) не нарушил, ли застройщик права дольщиков?
    2) не нарушает ли он строительные и жилищные нормы продавая нежилые помещения не имеющие отдельного наружнего входа над жилыми?
    3) Как грамотно оспорить продажи мансард, чтобы не затянуть сдачу дома и вступление в собственность?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Евгений.

      Эти вопросы необходимо обсуждать с квалифицированным юристом. Можем порекомендовать вам партнера сайта “Ростов-Дом” – юридического консультанта Александра Чакински:

      http://chakinsky.ru/

  30. Анатолий пишет:

    Добрый день. Подскажите пожалуйста имеет ли право общее собрание собственников МКД при голосовании не учитывать площадь квартир собственников, которые не проживают в данной области и нет от них доверенности.

    • Ростов-Дом пишет:

      В данном случае эти собственники будут приравнены к тем, кто не явился на собрание. Решение будет принято путем подсчета всех остальных голосов.

  31. Анатолий пишет:

    А нужно ли уменьшить общую площадь жилых помещений на площадь отсутствующих при подсчёте голосов?

  32. Анатолий пишет:

    Если я правильно понял, то например: трое собственников с квартирами по 60 кв м это 180 м кв, общая площадь жилых помещений 2000 кв м – 180= 1820 кв м. Вот из оставшейся площади и будем производить расчёты. Правильно, и разрешается ли так?

    • Ростов-Дом пишет:

      Нет. Они должны фигурировать как не явившиеся собственники.
      Прописка (проживание) в доме в наши дни мало что значит. Главное – кто хозяин.
      А хозяин может иметь в собственности квартиры сразу в десяти домах, стоящих в нескольких городах.

    • Валерий пишет:

      Анатолий важно чтоб в собрании участвовало более 50% собственников площади жилых и нежилых помещений а при голосовании по Капремонту 2/3 от общей площади находящейся в собственности.

  33. Анатолий пишет:

    Большое спасибо.

  34. Евгений пишет:

    Хотим сделать вентиляцию в частном нежилом помещении мкд, которая будет проходить по стенам дома, с кем нужно согласовывать работы и по какой причине нам могут отказать?

    • Ростов-Дом пишет:

      С собственниками жилья на общем собрании. Отказать Вам могут на основании того, что помещение, по которому будет проходить вентиляция, является их имуществом.

  35. Елена пишет:

    Вопрос про хоз постройки.
    В многоквартирном доме (по устной договоренности ) есть свои нежилые постройки во дворе (сараи).
    С некоторого времени одна из владелец квартиры начала взламывать и перебивать замки на сараях. У нас таким образом уже отобрали 2 сарая. Имущество, хранящееся внутри вывезено на свалку этой соседкой.
    Как в рамках правового поля нам действовать?

    • Ростов-Дом пишет:

      Обратитесь к участковому с жалобой на покушение на общее имущество жильцов многоквартирного дома.

  36. Людмила пишет:

    Здравствуйте! У нас под окнами в подвальном помещении открыли пивной бар. Сделали там ремонт,поставили оборудование.Жильцы дома не хотят такого соседства.Куда нам обратиться? Подвал является собственностью юрид.лица.Спасибо!

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Людмила.

      Прямой запрет на размещение в нежилых помещениях многоквартирных домов кафе и других развлекательных заведений в законодательстве РФ отсутствует.

      Гражданский кодекс (статья 209) предоставляет право собственнику по своему усмотрению совершать в отношении его имущества любые действия, только чтобы они не противоречили закону и не нарушали права других лиц. Запрещается размещение в жилых домах только промышленных производств (статья 288 ГК РФ).

      Тем не менее к эксплуатации нежилых помещений в жилых домах законодатель установил отдельные требования. Так, пользование нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирных домах, осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в данных домах граждан, санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города в котором вы живёте.

      Пожалуй самое главное и общее правило работы развлекательных заведений, расположенных в жилых домах, – это прекращение работы в ночное время: с 23.00 до 7.00. Несоблюдение этого требования влечет привлечение виновного к административной ответственности за нарушение тишины и спокойствия граждан.

      Если пивбар принадлежит юрлицу, жильцы не могут диктовать собственнику, как использовать помещение, если это происходит в рамках закона. Ведь жильцы дома тоже вправе слушать музыку и танцевать в своих квартирах до одиннадцати вечера. Главное – не нарушать нормы, принятые городской администрацией по шумовым работам и шумам вообще.

      Необходимо соблюдать СНиП 23-03-2003 «Защита от шума», СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки», строительные нормы 2.04-97 «Допустимые уровни шума, вибрации и требования к звукоизоляции в жилых и общественных зданиях».

      То есть придраться можно к несоблюдению этих норм и правил.

      Есть еще и такая зацепка:.часто для парковки посетители кафе и баров используют прилегающую к дому территорию. Это может стать источником проблем с жильцами дома. Размещение парковки требует согласования с жильцами, градостроительными органами, органами ГИБДД. Если такого согласия не было получено, это может быть поводом для жалоб – причём жалобы можно посылать даже в прокуратуру

      Еще один фактор – нет ли в доме перебоев с водой и электроснабжением? Бывает, что установка посудомоечных машин, вытяжек, печек, сплит-систем сказывается на напоре воды и напряжении в сетях дома, особенно если дом старый. Если это имеет место, то это надо указать в жалобе в районную администрацию и в Роспотребнадзор, как и санитарное состояние прилегающей к бару территории.

  37. Валентина пишет:

    Здравствуйте! У нас такая ситуация, председатель ТСЖ (бывший) бросил нас года два назад, все банковские и другие документы, печать оказались почему то в управляющей компании, вот собственники решили, провели выборы нового председателя (меня) но … я не знаю ,честно, с чего начать! Ведь надо же наверное вернуть документы и печать ТСЖ, -как это правильно сделать? И еще- Щитовые почему то находятся в собственности ИП? Помогите разобраться! Если не трудно , напишите на почту, буду вам очень благодарна!

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Валентина.

      Мы не ведем частную переписку с читателями сайта, поэтому короткие ответы на ваши вопросы изложим здесь.

      Вам следует направить запрос в УК о возврате печати и документов. В случае отказа со стороны компании нужно вести себя так, как если бы эти документы были утеряны, то есть начать оформлять новые.

      Поскольку собственники не принимали решения о смене формы управления многоквартирным домом с ТСЖ на УК, то деятельность управляющей компании в вашем доме является незаконной.

      Переизбирать председателя ТСЖ на общем собрании жильцов следует в соответствии с жилищным законодательством:

      http://rostov-dom.info/2010/11/obshhee-sobranie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma/

      Щитовые относятся к общему имуществу собственников квартир в МКД и никак не могут принадлежать одному лицу. Перечень общего имущества должен содержаться в техническом паспорте.

  38. Евгений пишет:

    Здравствуйте!
    Если не затруднит мой вопрос, буду благодарен за любую информацию!

    Я жилец 9-ти этажного дома советской постройки.
    У нас в доме имеется нежилой 1-й этаж и также пристройка к дому, (бывшая аптека, ныне пустующая), имеющая тот же адрес.

    Скажите пож.:
    1. куда можно обратиться чтобы узнать, кто сейчас распоряжается данными площадями
    2. насколько велика вероятность вернуть данные площади в распоряжение жильцов дома?

    Спасибо!

    • Ростов-Дом пишет:

      1. Запросите БТИ и/или управление юстиции, кто собственник недвижимости.
      2. Ответить на этот вопрос заочно невозможно. Надо знать историю отчуждения объекта недвижимости, различные частные нюансы.

  39. Надежда пишет:

    Подскажите,дом бывшее общежитие,на первом этаже были душевые,после смены статуса дома сосед живущий захватил эти душевые,поставил железную дверь,собрания по этому поводу не было,совет дома хотел бы эти помещения сдавать,что бы проводить ремонт здания. Подскажите,что надо сделать,т.к. помещения не оформлены этим человеком.

  40. Виталий пишет:

    Скажите пожалуйста. Если возникло желание открытия пивного магазина в определенном месте жилого дома , то куда нужно обращаться чтобы узнать о наличии данных помещений под аренду.

    • Ростов-Дом пишет:

      Обращаться нужно к собственникам жилья в МКД. То есть в правление ТСЖ или в УК, которая в данной ситуации должна представлять интересы жильцов. В любом случае такие вопросы решаются только на общем собрании собственников, и никак не иначе.

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru