Левенцовский район: вчера, сегодня, завтра

Левенцовский район — строящийся девятый по счету район Ростова, который одновременно обещает стать последним в столице ЮФО. Другие крупные стройплощадки мегаполиса, воспринимаемые как новые районы — «Декоративные культуры», а также «Орбитальная-Ростов», строго говоря, таковыми не являются, поскольку юридически лежат на землях сразу двух муниципальных образований: Ростова и Аксая.

Впрочем, можно предполагать, что, если когда-нибудь удастся переселить ростовский аэропорт за городскую черту, у нас появится еще один крупный земельный участок, где можно будет построить уже десятый район — помимо Левенцовского. До поры до времени растущие здесь новостройки Ростова официально относятся к Левенцовскому микрорайону, административно входящему в состав района Советского.

При этом генеральным планом Ростова, помимо Левенцовского, предусмотрено строительство еще одного периферийного района по соседству — Кумженского. Однако, как считают известные ростовские архитекторы, сей массив никогда не будет возведен, поскольку необходимость предварительного намывания песка на данном участке заоблачно взвинтит стоимость кв. метра.

Оглавление.

I. Левенцовский район и «Западные ворота».

1. Первая очередь.
2. Левенцовский район в цифрах.

II. Район Левенцовский или Ливенцовский?
III. Строительство Левенцовского района:

1. Идея.
2. Левенцовский район и левенцовцы.
3. А вам доступен Левенцовский район?
4. Отличия Левенцовского района от других.

IV. Хроника строительства.

I. Левенцовский район и «Западные ворота»: общее описание

1. Первая очередь

Многими ростовчанами под Левенцовским районом воспринимается лишь ведущаяся в западной части мегаполиса  высотная панельная застройка, позиционируемая компанией «Интеко» как жилой комплекс «Западные ворота», что неверно. На самом деле ЖК «Западные ворота» включает в себя лишь три микрорайона и входит в первую очередь Левенцовского района (всего в ней одиннадцать микрорайонов) — в соответствии с генеральным планом, который составлял институт «Ростовгражданпроект».

Изначально предполагалось, что строящийся в северной части Левенцовского района комплекс «Западные ворота» (в районе улиц Еременко и 339-й Стрелковой дивизии) будет самым высоким, состоящим из 15–24-этажных домов.⁽¹⁾ А далее — в направлении к проспекту Стачки, а также еще южнее — к реке Дон высотность начнет снижаться до 5–6 этажей и еще далее перейдет в «малоэтажку».

Однако сейчас у нас есть все основания предполагать, что все одиннадцать микрорайонов первой очереди будут представлять собой именно  высотные кварталы.  Во-первых, этот последний крупнейший земельный участок Ростова хочется освоить с максимальной эффективностью. Во-вторых, строящая Левенцовский район компания «Интеко» решила задержаться в мегаполисе всерьез и надолго.

Надо думать, у нее вряд ли возникнет желание менять на переправе коней — выбранную технологию современного высотного крупнопанельного домостроения, под которую компания специально реконструировала ростовский комбинат крупнопанельного домостроения. Кроме того, при существующем в мегаполисе дефиците земельных участков возводить жилье меньшей этажности, скорее всего, окажется экономически убыточно.

2. Левенцовский район в цифрах

Помимо свободных земельных участков Левенцовского района, кое-как подготовленных местными чиновниками к продаже с аукционных торгов под застройку, в его состав входят Северо-Западная промзона (ул. Доватора), многочисленные садоводческие товарищества, которые по возможности планируется превращать в кварталы индивидуальной застройки.

Левенцовский район на карте Ростова

Площадь всего Левенцовского района превышает 800 га (площадь «Западных ворот» составляет всего 44 гектара). Предполагается, что по завершении проекта здесь будут проживать 90 тысяч человек. Общая площадь новостроек должна составить 2 миллиона 207 тыс. кв. метров. Из них около 80% жилья должно быть возведено по недорогой крупнопанельной технологии, 20% — по каркасно-монолитной, представляя собой относительно недорогую недвижимость комфорт-класса.

При этом пришедшая в Левенцовский район компания «Интеко» стала лидером в сфере жилищного строительства в мегаполисе. На ее долю приходится каждый третий метр возводимой всеми застройщиками жилой недвижимости Ростова.

II. История: район Левенцовский или Ливенцовский?

На протяжении нескольких лет, еще задолго до прихода в Ростов компании «Интеко», над этим вопросом спорили  и ломали голову как журналисты, так и корректоры местных СМИ, вычитывая многочисленные заказные статьи, проплаченные городскими и областными чиновниками. Подготовка земель Левенцовского района к комплексной застройке пришлась на предкризисные 2000-е годы, когда государственными властями активно муссировалась идея реализации нацпроектов, в частности — доступного и комфортного жилья. Разумеется, в свете такого развития событий будущий Левенцовский район не мог не стать крупнейшим объектом для очковтирательства перед кремлевским начальством со стороны местных властей.

При этом еще в первой половине прошлого десятилетия чиновники в своих официальных бумагах поминали Левенцовку через «и», что было грамотно.

Откуда пошло название Левенцовского района, знают даже не все новоселы «Западных ворот». Вот что пишет ростовский журналист Александр Оленев:

Сын самого первого застройщика Левенцовского района Андрея Ливенцева — Сергей Адреевич Ливенцев (слева).

«Откуда собственно взялось само название Ливенцовка? Сейчас так именуется небольшой поселок в Советском районе, стоящий в стороне от новых жилых массивов. Он вырос из старинного казачьего хутора, основателем которого был казак Андрей Ливенцев. Сергей Олегович Шляхтин — правнук донского казака Андрея Петровича Ливенцева
(с ударением на первом слоге), жителя хутора Семерников станицы Гниловской…

Хутор был основан еще в 1747 году, за два года до создания Темерницкой таможни и крепости Димитрия Ростовского. Казачий сотник Семерников первым построил себе дом за окраиной станицы, на берегу Мертвого Донца. Позже рядом с ним стали селиться и другие казаки. Одними из первых, еще в XVIII веке, здесь поселились родовые казаки Рытиковы, Евстратовы, Марковы, Гарбузлаевы, Черевковы, Колесниковы, Скориковы, Ливенцевы. Их потомки живут в Ливенцовке до сих пор.

Имя Ливенцева теперь запечатлено на карте Ростова. Оно самопроизвольно вытеснило название Семерников, которым пользуются только местные жители. Более того, «Ливенцовка» стало названием всей округи, где теперь строится новый район Ростова. В доме, который построил Андрей Петрович Ливенцев, на крутом берегу Мертвого Донца, откуда хорошо видать просторы Задонья с зарослями осоки и камыша, живет внучка казака Алла Васильевна Шляхтина (урожденная Ливенцева). Это мама Сергея Шляхтина, правнука казака Андрея Ливенцева».⁽³⁾

Но самым первым объектом, носящим в этом районе имя Ливенцева, ветерана русско-турецкой войны, стал не хутор, не древняя крепость, а Ливенцовская станция, которую он возвел собственными руками. Примечательно, что камни под фундамент казак добывал на развалинах древней крепости, которую впоследствии также назовут его именем. Разумеется, Андрей Ливенцев и не подозревал, что перед ним древний памятник архитектуры:

«На каменном фундаменте Ливенцев построил деревянное здание станции. Когда отправился докладывать об этом в отделение Владикавказской железной дороги, там долго не думали, как назвать новую станцию. Она получила имя Ливенцовской (с ударением на третьем слоге, так легче на великорусский лад было произносить казачью фамилию). Андрей Петрович выговорил должность кассира на этой станции для своей дочери Анны». ⁽³⁾

Кстати, нынешнее здание станции, пережившее реконструкцию при советской власти, возвышается на все том же фундаменте. Проводя дальнейшую историческую параллель между Андреем Ливенцевым и самым первым из современных застройщиков Левенцовского района, компанией «Интеко», отметим: в отличие от нее, состоятельный донской казак не признавал различных быстровозводимых технологий эконом-класса и построил в хуторе добротный кирпичный дом, стоящий и по сей день. При этом его окружали более скромные глинобитные дома, возведенные соседями.

В дальнейшем Ливенцовский хутор разделится на два поселения, от него отпочкуется «Первомайка». А во второй половине XX века у нас появится и словосочетание «Ливенцовский район» (также через «и»), предусмотренный еще генеральным планом Ростова 1971–2001 гг. Построить его предполагалось в советские времена, однако идею не давал воплотить существующий дефицит сетей городской канализации и отсутствие второго водозабора. В результате за прошедшие десятилетия из трех запланированных районов город возвел только два: Советский и Ворошиловский, оставив себе на долгую память около тридцати тысяч «очередников», стоящих на квартирном учете.

Потомки знаменитого казака Ливенцева — о Левенцовском районе:⁽²⁾

Переврало название Левенцовского района в документах уже нынешнее поколение местных властей (названия одноименной крепости, станции и хутора по-прежнему пишутся через «и»), которое, если отбросить весь формализм с идеологическими благоглупостями, не имеет особого отношения к развернувшейся здесь крупной стройке.

Никчемные чиновники не смогли даже сохранить исторической правды. Похоже, верхом чиновничьей глупости явилось постановление мэра Ростова №455 от 7 мая 2007 г., гласящее:

«В связи с уточнением исторического названия, принимая во внимание обращение муниципального управления «Департамент архитектуры и градостроительства», внести изменения в постановления мэра города №№ 1999 от 07.12.2004, 744 от 03.07.2006, 1100 от 19.09.2006, 350 от 06.04.2007, 359 от 10.04.2007, 361 от 10.04.2007, 362 от 10.04.2007, 378 от 12.04.2007, в названии и текстах правовых актов слово «Ливенцовский» заменить на «Левенцовский» в соответствующем падеже».

РАБОЧАЯ ВЕРСИЯ

О секретах правописания

— Вопрос первый, над которым я давно ломаю голову. Почему Бугемот, а не Бегемот?
— Машинистка в приказе сделала опечатку. Сначала не заметили, а когда заметили, я уже по всем документам был Бугемот, — мрачно объяснил агент.

Л. Давыдычев «Руки вверх, или Враг №1» (детская книга).

III. Образ Левенцовского района

1. Идея

Такое крупнопанельное жилье в Ростове продается успешно.

Общая идея строительства периферийного Левенцовского района заключалась в создании в Ростове рынка доступного и комфортного жилья (свыше 2 миллионов квадратных метров недорогих новостроек). Для этих целей, по мнению экспертов, в Ростове требовалось возродить и модернизовать крупнопанельное домостроение, пребывающее в первом десятилетии XXI века в полном забросе. Ибо различные альтернативные варианты мегаполису не подходили: на развитие недорогой «малоэтажки» у города нет земельных ресурсов, а строить дома из кирпича или по каркасно-монолитной технологии считалось слишком дорого.

Интересно, что идея оспаривалась многими местными строителями и риэлтерами, считающими, что в XX веке крупнопанельное домостроение полностью дискредитировало себя и Левенцовский район остается застраивать кирпичными домами. А Левенцовке предрекали стать местным гетто: по выдвигаемым версиям, жилье в крупнопанельных домах мало кто купит, в результате район начнет заселяться маргиналами из трущоб, которым будут предоставлять здесь квартиры бесплатно.

На самом же деле пока мы видим прямо противоположный результат: новостройки расходятся на «ура». При этом, по нынешним оценкам экспертов, возводимые в Левенцовском районе панельные дома являются комфортными — несмотря на провозглашенную категорию эконом-класса, в ходе строительства которой снижение себестоимости недвижимости зачастую достигается и за счет снижения качества. Например,  в отличие от «хрущоб» советских времен, зимой в них тепло, а в любое время года — просторно.

При этом, несмотря на федеральный закон о местном самоуправлении, на ниве улучшения жилищных условий горожан ростовские власти практически не строят социального жилья. Откроем секрет: у столицы ЮФО, ежегодно возводящей около миллиона кв. метров новостроек или практически по метру на жителя, нет даже резервного переселенческого фонда, чтобы временно приютить тех же погорельцев. Хотя, как грезилось местным властям еще с пяток лет назад, в наши дни около 30% вводимого в эксплуатацию жилья будет социальным и, разумеется, Левенцовский район внесет в это благое дело свою лепту.

2.  Левенцовский район и левенцовцы

Левенцовцы.

И еще один нюанс: даже жилье, строящееся в Левенцовском районе, не является доступным для большинства ростовчан. Более того, в беседе с «Ростов-Домом» заместитель директора ЗАО «Патриот» Игорь Далаксакуашвили обрисовал распространенный типаж левенцовца следующими словами:

«Наши квартиры относительно недорогие, но обратите внимание, какие шикарные машины стоят на парковках. Основным покупателем недвижимости в Левенцовском районе является состоятельный молодой человек 25–38 лет, работающий менеджером в крупной компании или имеющий собственный бизнес».

Признаться, на фоне регулярно звучащих чиновничьих благоглупостей о решении жилищного вопроса для народа полученный результат можно выразить знаменитой крылатой фразой 1990-х: «Хотели как лучше…» Но вместе с тем в Левенцовском районе все же есть немало людей, которым действительно по сути больше негде поселиться. Им также недоступно продаваемое здесь жилье, ситуацию спасают различные бюджетные субсидии. К тому же «Интеко» охотно работает с различными госпрограммами, на что не идут многие застройщики из-за бюрократических препон.

Продолжающееся удорожание жилья эконом-класса объясняется просто: власти Ростова практически ничего не делают по подготовке новых участков под застройку. Например, который год простаивает массив «Декоративные культуры». По мнению ряда экспертов, Левенцовский район является единственным крупным пятном мегаполиса, каковых, например, в том же Краснодаре — множество. 

Хозяев этих машин, припаркованных в Левенцовском районе, вряд ли назовешь бедными людьми.

3. А вам доступен Левенцовский район?

КАК СЧИТАТЬ

• Берем число всех членов своей семьи и умножаем на 18 (социальная норма жилья).
• Подбираем в Левенцовском районе квартиру соответствующей площади.
• Суммируем в рублях/месяц  все источники семейного бюджета (зарплаты, «шабашки», пенсии, пособия).
• Умножаем полученную величину на 12, а затем — еще на 3–3,2.

Если полученное произведение больше или равно стоимости подобранной квартиры, Левенцовский район вам доступен, если меньше — нет. Подчеркиваем: сравнивать с семейным доходом за 3–3,2 года следует стоимость полноценной квартиры (по 18 «квадратов» на каждого члена семьи) и не остаток средств, который, возможно, вам придется доплачивать после продажи прежнего, менее комфортного жилья.

Таковы общие принципы оценки доступности недвижимости в соответствии с международными принципами. Хотя за рубежом предусмотрены большие социальные нормы.

4.  Отличия Левенцовского района от других

Компания «Интеко» создает в Левенцовском районе кварталы принципиально новой высотной застройки повышенной плотности. На ее фоне отдельный человек с непривычки воспринимается как крохотная песчинка.

▪ Левенцовский район — единственный район Ростова, изначально ориентированный на современный образ жизни. Это его принципиально отличает от Западного и Северного, которые также начали возводиться на периферии, но 1970–80-х годах.

▪ Учитывая резко возросший уровень автомобилизации, на территории Левенцовского района проектом предусмотрено расширение четырех главных трасс: Доватора, Еременко, Стачки и 339-й Стрелковой дивизии, связующих его с другими частями города.

▪ Пожалуй, Левенцовский район является единственной частью Ростова, где не будет различных «гаражей-улиток» и прочих уродующих панораму «малых архитектурных форм». В качестве альтернативы проектом предусмотрено строительство многоэтажных стоянок, обустройство многочисленных уличных парковок.

▪ В ходе проектирования Левенцовского района провозглашалось, что осуществляемая застройка должна быть гуманной, отвечающей потребностям широкого круга жильцов: детей, автомобилистов, пенсионеров. Многочисленные уличные парковки соседствуют здесь с детскими площадками, мини-стадионами, скверами.

▪ Застройщик Левенцовского района — московская компания «Интеко» создает в Ростове кварталы повышенной плотности застройки, приносит новый архитектурный стиль, непривычный для ростовчан: высотные панельные дома-гиганты, оставляющие своим видом позитивные эмоции. Конечно, дом, производимый конвейерным методом на заводе, никогда не станет памятником архитектуры. Но давайте сравним новостройки Левенцовского района с теми же панельными «хрущобами»: что может быть более унылым?

▪ От традиционных спальных массивов, возведенных в городах в советские времена (в Ростове к таковым относится «Северный») Левенцовский район принципиально отличается тем, что на его территории расположена промзона, предусмотрено строительство офисов — иными словами, здесь можно и жить, и работать. Хотя многие из местных жильцов воспринимают Левенцовку исключительно как спальный массив.

IV. Хроника строительства

Основные события: ⁽⁴⁾

Зима 2008-го. Несмотря на разразившийся мировой кризис, парализовавший большинство стройплощадок Ростова, компания «Интеко» приступает к строительству Левенцовского района. По городу появляются рекламные щиты соответствующего содержания.

Декабрь 2009-го. В жилом комплексе «Западные ворота» начинаются продажи квартир.

Февраль 2010-го. Начало продаж нежилых помещений под магазины и офисы.

Апрель 2010-го. Заселение Левенцовского района. В Левенцовку пускают общественный транспорт. Первыми левенцовцами становятся стоящие на квартирном учете ветераны Великой Отечественной войны. По заявлению чиновников ростовской мэрии, из сотен ветеранов от предложенного жилья отказываются только двое, решив искать квартиры самостоятельно.

Июнь 2010-го. В Левенцовском районе построена первая детская площадка по ул. Маршала Жукова, 30/95.

Сентябрь 2010-го. Завершено строительство одного из крупных социальных объектов — детской поликлиники на 200 посещений.

Март 2011-го. В Левенцовском районе продана тысячная квартира.

Апрель 2011-го. Полностью продано все жилье в самом первом жилом корпусе Левенцовского района по ул. Маршала Жукова, 30/95.

Август 2011-го. Непосредственно в жилом корпусе «Западные ворота», на углу ул. Маршала Жукова и Еременко открывается первый продуктовый магазин «у дома».

Сентябрь 2012-го. В Левенцовском районе построена хоккейная площадка — единственная в Ростове.

Олег ПЕТРУШИН,
фото автора

Ссылки:

1. «800 га будущего от «Ростовгражданпроекта»// Вестник строительства
2. См. форум Левенцовского района
3. Александр Оленев «Казак Ливенцев дал имя современной Левенцовке»// Ростовский словарь
4. При подготовке статьи использована информация официального сайта «Западных ворот»

Читайте также:

• Новостройки Ростова: основной список
• Пригороды Ростова
• Солдатская слобода
• Левый берег Дона