В отличие от тарифов на коммунальные услуги, стоимость содержания и ремонта жилья должна определяться управляющей домом организацией и собственниками — исходя из потребностей и возможностей последних, а также технических особенностей объекта.
В силу различных причин в большинстве случаев управляющими компаниями устанавливается муниципальный тариф, предусмотренный для содержания и ремонта неприватизированного жилья, что неверно. В результате такой «уравниловки» перечень выполняемых работ приходится подстраивать под собираемую сумму. Между тем в идеале сперва должна составляться смета (читай, бизнес-план), после чего следует изыскивать финансирование.
Кстати, руководители некоторых управляющих организаций и ТСЖ зачастую не знают, как подсчитать реальную стоимость техобслуживания собственного дома, и на возникающий со стороны собственников вопрос отвечают скупым наречием «много». В свою очередь жильцы также не торопятся вникать в проблему и зачастую лишь комментируют ее глаголом «дурят». Из этих двух слов пока и получается бизнес-план. В конце концов, обе стороны ждут, что же решат городские власти, не имеющие к частному многоквартирному дому отношения.
Между тем законодательство предусмотрело определенный перечень необходимых работ, которые следует выполнять в многоквартирном доме, имеющиеся собственные потребности также можно зафиксировать на бумаге. Их общий список мы привели в статье «Содержание и ремонт жилья». Одновременно сегодня ростовская «Управляющая организация ЖКХ» внедряет в городе новую услугу по расчету тарифа в отдельно взятом многоквартирном доме.
Впрочем, каждый собственник или председатель ТСЖ, располагая определенными данными на местах, с относительной погрешностью самостоятельно может рассчитать стоимость сметы. Ниже мы публикуем один из вариантов типового расчета тарифа на содержание и ремонт жилья, при составлении которого за основу были взяты:
- рекомендации «Управляющей организации ЖКХ»;
- общая ситуация в отрасли и сложившиеся нравы;
- общие принципы составления краткосрочных бизнес-планов во всех сферах деятельности (от прачечной до промпредприятия).
Одновременно отметим следующее:
- расчет тарифа на содержание и ремонт жилья наиболее целесообразно производить один раз в год;
- тариф на содержание и ремонт жилья подлежит обязательному ежегодному утверждению на собрании собственников;
- изложенные принципы расчета тарифа на содержание и ремонт жилья не могут являться обязательными, в данной статье мы приводим лишь один из примеров.
I . Структура расходов на содержание и ремонт общего имущества
- Эксплуатация и ремонт внутридомового оборудования.
- Осмотры технического состояния объекта с последующими устранением выявленных нарушений.
- Обеспечение пожарной безопасности.
- Уборка и санитарная очистка мест общего пользования (подвал, чердак, кровля и т. д.).
- Уборка дворовой территории.
- Высадка цветов, кустарников, саженцев во дворе и уход за ними.
- Косметический ремонт и уход за детскими дворовыми площадками, хозяйственными площадками, дворовыми местами для отдыха взрослых (лавочки, беседки и прочие малые формы).
- Эксплуатация лифтов.
- Сбор и вывоз мусора (содержание мусоропроводов).
- Итого (руб.)
- Разное + 20% от «итого».
- Всего (руб.).
Примечания.
▪ В пункт №1 следует включать все имеющееся общедолевое имущество: домофоны, общедомовые узлы учета и т. д.
▪ Если управляющая компания или ТСЖ не могут выполнять весь перечень работ самостоятельно (например, пункты №№8–9), соответственно, в данные графы необходимо вписать оплату привлеченным субподрядчикам.
▪ Пункт №12 предусматривает различные непредвиденные расходы, которые неизбежно возникают в ходе любого бизнеса. Обычно на них предусматривается 20% от общей суммы. Можно предполагать, что в жилищной сфере эта непредвиденная составляющая достаточно велика – учитывая общее состояние жилого фонда.
Так, возможно, в раздел «разное» у нас войдут:
▪ штрафы за недоброкачественную эксплуатацию многоквартирного дома (отметим: штрафы различным проверяющим инстанциям платят очень многие предприятия, при этом работать абсолютно без нарушений в нынешних условиях крайне сложно);
▪ устранение непредвиденных аварий ЖКХ и их последствий;
▪ устранение разрушений, нанесенных вандалами (выбитые окна в подъездах, сломанные во дворе «малые формы», саженцы, выдавленные паркующимися на газона автомобилями цветы и пр.).
II. Расходы на оплату ресурсоснабжающим организациям за холодную и горячую воду, канализование, электроснабжение, отопление, газ
Данный раздел состоит всего из одного пункта. Управляющая организация оптом купит у монополистов коммунальный ресурс для всего дома, после чего, будучи исполнителем коммунальных услуг, перепродаст их каждому из жильцов по той же самой «оптовой» цене.
Дописывать в этот раздел какие-либо дополнительные составляющие, а также «разное» — значит, взимать наценку за коммунальные услуги. А это запрещено законом. С точки зрения рыночной экономики это абсурд, невозможно купить машину муки, после чего перепродать ее «на килограмм» по прежней цене и не остаться в убытке. Поэтому данные расходы придется заложить уже в следующий раздел, что не противоречит законодательству.
III. Материальные расходы управляющей организации
1. Зарплата и отчисления на социальные нужды персоналу.
2. Амортизация оборудования и инвентаря управляющей организации, используемого в ходе обслуживания данного многоквартирного дома.
3. Приобретение строительных и хозяйственных материалов, инвентаря, топлива.
4. Оплата аренды занимаемого помещения, производственной территории (или амортизационные отчисления на имущество – если оно находится в собственности предприятия).
5. Коммунальные услуги, потребляемые офисом (производственной территорией) управляющей организации.
6. Транспортные услуги.
7. Другие услуги, связанные с управлением многоквартирным домом.
8. Итого.
9. Разное (+20%).
10. Всего.
Примечания.
▪ Пункт №1: если в управлении предприятия находится более одного дома, необходимо разделить площадь данного многоквартирного дома на площадь всего жилого фонда, обслуживаемого организацией, затем — умножить полученное частное на общий фонд заработной платы. По аналогичному принципу в данном случае следует рассчитывать и пункты №№4–6, и скорее всего пункт №2 — если одним и тем же оборудованием предприятия обслуживается весь жилой фонд.
▪ По поводу пункта №2 отметим, что, согласно правилам зарубежной рыночной экономики, идеальный срок амортизации оборудования и инструментов, используемых предприятием, должен составлять пять лет. За это время, если даже используемые фирмой те же компьютеры, механизмы и инструменты не выйдут из строя, то на рынке появятся более совершенные новинки, а компания должна развиваться. Что же касается ЖКХ, то здесь обычно одна и та же модель обычно работает на отрасль десятилетиями с соответствующим качеством…
В пункт №7, в частности, войдут операции, которые мы не могли поместить во II раздел:
▪ оплата управляющей организацией за задолжников ЖКХ предприятиям-монополистам, в том числе — хронических неплательщиков. Как показывает практика, мало в каком доме удается добиться 100%-й собираемости платежей. Между тем, если управляющая компания или ТСЖ не расплатятся с водоканалом или теплосетью, последние зачастую отключают ресурс организации как юридическому лицу. При этом без горячей или холодной воды остается весь дом;
▪ расходы на борьбу с задолжниками ЖКХ. Чтобы вернуть хотя бы часть просроченных платежей, которые зачастую измеряются десятками тысяч, управляющей домом организации придется оказывать на них давление: заказывать «молнии» в типографии, печатать их фамилии в газетах, нанимать коллекторские агентства, наконец, судиться;
▪ расходы на борьбу с коммунальными предприятиями. Как исполнители коммунальных услуг управляющие компании и ТСЖ должны отстаивать интересы жильцов перед предприятиями-монополистами. В случае сбоев с поставкой в дом энергоресурсов УК или товарищество должно производить перерасчет за коммунальные услуги. В ходе управления многоквартирным домом возможны разногласия с монополистами, отстаивать интересы жильцов придется в судах.
IV. Другие расходы
- Оплата услуг банка.
- Подготовка и переподготовка кадров.
- Платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности.
- Налоги и другие сборы, предусмотренные законодательством.
- Итого.
- Разное (+20%).
- Всего.
V. Окончательный расчет затратной составляющей тарифа на содержание и ремонт жилья производится по следующей схеме:
- Расходы на содержание и ремонт общего имущества.
- Материальные расходы управляющей компании.
- Другие расходы.
- Всего.
- Рентабельность (+20% от «всего»).
- Итого.
Затем полученная сумма делится на общую площадь жилых квартир и принадлежащих частным лицам нежилых помещений. многоквартирного дома. В результате мы получим реальную стоимость содержания и ремонта жилья в отдельно взятом объекте.
Примечания.
▪ Мы специально не включили в тариф пункт II, подразумевающий расходы за потребляемые жильцами коммунальные услуги, поскольку их оплачивают отдельно. Кроме того, начисление платежей за «коммуналку» производится исходя из объемов потребляемого ресурса, а не занимаемой собственником площади. Но при этом в некоторых случаях возникает необходимость рассчитать не непосредственно тариф на содержание и ремонт жилья в отдельном доме, а общую стоимость эксплуатации кв. метра. В данной ситуации следует включать и расходы на оплату коммунальных услуг.
▪ По поводу пункта VI (рентабельность) отметим, что, если домом управляет ТСЖ, рентабельность предусматривать не следует, так как товарищества являются некоммерческими организациями. А управляющая же компания должна зарабатывать прибыль — как любое предприятие. Но при этом в большинстве случаев себестоимость эксплуатации одного и того же дома у управляющей компании окажется ниже, чем у товарищества, рыночное преимущество УК в том, что она обслуживает десятки многоквартирных домов, за счет больших объемов удается снижать расходные составляющие.
VI. Доходы в многоквартирном доме
И напоследок отметим, что из ряда многоквартирных домов можно извлекать дополнительную прибыль, как правило, зарабатываемую за счет арендных платежей. Как показала практика, сдавать в аренду можно следующие объекты общедолевого имущества:
- подвалы, чердаки и другие технические этажи;
- стены здания (под рекламные щиты);
- крыши (под антенны сотовой связи).
В этом случае при расчете взимаемого с собственников тарифа на содержание и ремонт жилья сначала из общей суммы затрат на обслуживание дома следует вычесть арендную плату (с учетом выплаты комиссионных управляющей организации, которая привлекла на объект арендаторов). А затем полученную величину также разделить на общую площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Читайте также:
- Содержание и ремонт жилья.
- Текущий ремонт.
- Как часто следует убирать подъезд?
- Хороший сайт для предприятий ЖКХ.
- Оплата по счетчику.
- Лифт: все, что вы хотели узнать, но стеснялись спросить.
- Как грамотно составить договор на управление многоквартирным домом.
- Образец договора управления многоквартирным домом.
- Раздел сайта, посвященный тарифам на услуги ЖКХ.
 RSS-лента |
 Новости на почту |
Очень полезен ваш сайт.
Спасибо за добрые слова, Татьяна! Мы стараемся.
Если применение муниципального тарифа на сод. и ремонт приватизированной квартиры в МКД противозаконно,могу ли я не оплачивать по данной статье до тех пор,пока УК и все собственники квартир не сядут за стол переговоров.Я по этой статье плачу ежемесячно -992р не получая на эту сумму ничего -ни текущего ремонта общего имущества ни его содержания.Как этот отказ оформить в законном порядке.Спасибо.
Добрый день, Елена!
Маленькая поправка: в случае, если собственники жилья в МКД не выработали самостоятельно свой тариф на содержание и ремонт жилья и не оговорили виды работ, применение муниципального тарифа на СодерРемЖил вполне законно. Просто с точки зрения жильцов такое положение дел не является оптимальным, поскольку экономически нецелесообразно использовать стандартный набор услуг для конкретного дома.
Поэтому просто не платить УК по этой статье – не выход. Для начала следует заключить договор на управление многоквартирным домом, после чего требовать с управляющей организации отчетности по договорным обязательствам.
Договор на управление я заключила.В разделе №6 “Стоимость услуг”п.6.1. Порядок определения цены договора: п.п.6.1.1.Цена договора управления определяется исходя из тарифов на оплату жилья и коммунальные услуги,утв. Службой по тарифам администрации города.Последняя строка в договоре написана так:”Все приложения к настоящему договору,а также к дополнительным соглашениям,являются его неотъемлемой частью.” Я обращалась к директору за приложениями с перечнем работ и услуг,но мне предложили ознакомиться с ним не выходя из УК.Как приложение к моему договору мне его не предоставили.Правомерно ли это?Хотя на общем собрании данные вопросы не рассматривались.Я устала в одиночку бороться с УК. Я так понимаю,прежде чем прекратить оплату за сод. рем.,я должна уведомить УК.Что должно являться основанием приостановки неуплаты.?
Елена, рекомендуем выяснить, есть ли юридические основания для подобного действия, у работающего на сайте юриста Александра Чакински:
http://rostov-dom.info/2010/07/sprosite-u-yurista/
Уважаемая Елена! Существует такой документ: «ПРАВИЛА ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ.» Данные Правила утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. В правилах подробно расписано, как следует поступать в Вашем случае. Но в одиночку Вам будет непросто бороться с коммунальным монстром, ищите сообщников среди соседей, хотя бы одного-двух. Расшифровку тарифа по СодРемЖил УК обязана предоставить Вам в течение 5 рабочих дней после ПИСЬМЕННОГО запроса. Никогда не ведите с ними устных разговоров, только письменно. Они этого ой как не любят и даже боятся.. Удачи!
Здравствуйте. Ответьте пожалуйста какой документ регламентирует включение коммунальных услуг, потребляемых офисом (производственной территорией) управляющей организации в состав затрат на содержание жилья? Это очень важно. Просто мы являемся собственниками общежития и судимся с неплательщиками. Необходимо доказать, что мы не накручиваем оплату. Заранее большое спасибо.
Анастасия, здравствуйте!
Вопрос задан Вами не совсем корректно. Коммунальные услуги (услуги по обеспечению коммунальными ресурсами – водой, светом, газом и т. д.) не могут входить в состав жилищных, к которым относятся содержание и ремонт жилья.
Если в вашем общежитии есть арендаторы, то за коммунальные услуги они платят самостоятельно в соответствии с показаниями своих счетчиков (если, конечно, они установлены в арендуемых помещениях). А вот ответственность за содержание общего имущества целиком и полностью лежит на плечах собственников всего жилого помещения – это положение сформулировано в Жилищном кодексе РФ. Что именно входит в состав общедолевой собственности, перечислено в Постановлении Правительства РФ №491.
Собственники жилья решением общего собрания определяют состав и стоимость работ по содержанию и ремонту общего имущества, а затем ежемесячно вносят оплату по этой статье пропорционально своей доле в общей площади дома.
При этом не имеет значения, относится ли общедолевое имущество к жилым или нежилым помещениям (как, например, помещение, сдаваемое под офис и выведенное из разряда жилых). Бремя его содержания – на собственниках, а не на арендаторах.
Здравствуйте! Дом – двухквартирный (отдельный вход). Наша квартира приватизирована, платим налог на имущество (в т.ч. за землю вокруг дома). В список услуг управляющая компания включает “Услуги за управление жилым фондом”. За общую площадь 74 кв.м. платим 38р. (0.52р за кв.м.). Люди, живущие в многоквартирных домах платят по такому же тарифу вне зависимости от того, приватизирована квартира или нет.
Вопрос: должны ли мы оплачивать данную услугу. Если должны, то исходя из какого расчета?
Здравствуйте, Дмитрий.
Вся статья, к которой вы написали комментарий, посвящена принципам расчета тарифа на содерремжил. Имеет ли смысл повторно пересказывать ее содержание?
Действительно, за жилищные услуги платят как собственники жилья, так и те жильцы, которые снимают квартиры по договору социального найма у муниципалитета, то есть чьи квартиры не приватизированы. В этом нет ничего удивительного. Различие в оплате ЖКУ у этих двух категорий жильцов – только в отчислениях на капремонт: собственники платят сами, а за муниципальные квартиры платит город. В остальном структура платежей одинакова.
Ваш дом, как мы поняли относится к многоквартирным, то есть в нем есть общедолевое имущество. Подробнее о признаках многоквартирного дома мы писали здесь:
http://rostov-dom.info/2009/10/chto-takoe-mnogokvartirnyjj-dom/
По жилищному законодательству, собственники жилья несут ответственность за содержание и ремонт МКД. При этом управляющая компания – только исполнитель, которого хозяева дома наняли и которому платят зарплату. УК выполняет работы по эксплуатации здания в том виде, объеме и за ту стоимость, которую определят сами жильцы. Все эти вещи должны быть в обязательном порядке оговорены в договоре управления многоквартирным домом:
http://rostov-dom.info/2009/12/kak-gramotno-sostavit-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/
http://rostov-dom.info/2010/03/obrazcovaya-bumaga/
Доброе время суток.
Я проживаю в городе Батайске, у меня в собственности квартира общей площадью 49 м2, жил. площадь 47,5 м2, прописано 2 человека.Оплата ком. услуг в летнее время от 2500 до 3000рублей, в зимнее время от 5000 до 6500 рублей.
Вопрос: Как проверить по каким тарифам мы платим, и соответствуют ли эти тарифы, общепринятым нормам? Либо наша управляющая компания на нас просто наживается.
Здравствуйте, Марина.
“Общепринятый” тариф на содержание и ремонт жилья – это тариф муниципальный, усредненный. Он утверждается мэром муниципального образования для домов, находящихся в муниципальной собственности.
В частных многоквартирных домах тариф на техобслуживание утверждают сами собственники жилья – оговаривают виды работ, которые будут выполняться управляющей компанией, и их стоимость. Всё это фиксируется в договоре управления многоквартирным домом, который подписывают обе стороны – и представитель УК, и собственник жилья. Именно исходя из этого договора можно потом спросить с управляющей организации за качество и объем произведенных работ по обслуживанию дома.
Если же жители дома не смогли или не удосужились выработать тариф по содерремжилу, в силу вступает усредненный муниципальный тариф.
Вы задали вопрос в комментариях к статье о содержании и ремонте жилья, поэтому мы вам и прокомментировали именно этот тариф.
Что касается коммунальных тарифов, то их формируют поставщики коммунальных ресурсов (воды, тепла, газа, света) и “защищают” их экономическую обоснованность перед муниципалитетом.
Раскрывать эти тарифы перед населением поставщики обязаны согласно Постановлению правительства РФ №1140 “Об утверждении стандартов раскрытия информации организациями коммунального комплекса и субъектами естественных монополий, осуществляющими деятельность в сфере оказания услуг по передаче тепловой энергии”. Тарифы должны быть расшифрованы на сайтах компаний, опубликованы в средствах массовой информации. Также поставщики должны отвечать на письменные запросы потребителей.
То же самое касается и исполнителей коммунальных услуг – управляющих компаний. Сделайте письменный запрос в свою УК с просьбой расшифровать тарифы. По закону ответ должен прийти в течение пяти дней.
Судя по приведенным вами цифрам, плату за отопление у вас взимают не в течение всего года, как у большинства граждан, а только в течение отопительного периода. Это можно делать, если существует особое решение общего собрания жильцов. В ином случае такой способ сбора платежей является противозаконным.
Добрый вечер! Хотелось узнать, как можно повлиять на УК “Пульс” если они периодично включают в оплату 2-х человек хотя прописан один, и проживает моя старая бабушка. То они прописывают без нашего согласия человека, после скандала выписали(мне пришлось представлять кучу справок от паспортиста, что бабушка одна), а теперь просто в оплату включают двоих, говоря мне, что я прихожу в гости, что пользуюсь водой и тд….объясните мне это нормальное явление…если к ней будет ходить рота солдат, ее тоже тогда включат в оплату.. или мне просто нельзя заходить к своей бабушке…что бы ей не начисляли лишнее…
Здравствуйте, Анастасия.
Вы задали вопрос не по теме: обратите внимание – статья посвящена оплате жилищных услуг и формированию тарифа на техобслуживание, а вы спрашиваете об услугах коммунальных. Просим впредь быть внимательнее и задавать вопросы или на форуме, или в комментариях к тексту на близкую тему – иначе на сайте образуется полный хаос и читателям будет трудно ориентироваться в содержании.
Что касается сути вашей проблемы, управляющая компания не имеет полномочий “прописывать” жильца без согласия его и собственника квартиры. Это вообще не входит в её компетенцию.
По закону оплата коммунальных услуг начисляется по количеству прописанных лиц и площади жилого помещения. УК (или ТСЖ) не может доказать факт проживания в квартире непрописанных граждан. Подтверждением этого факта станет или заявление самого незарегистрированного, или его регистрация.
Если же с незарегистрированного требуют деньги за якобы израсходованные им коммунальные ресурсы в квартире, где нет индивидуального счетчика (и, значит, доказать перерасход невозможно), — он может представить справку с места прописки, что он оплачивает там «коммуналку». Эта справка, печать в паспорте о прописке и копии квитанций по месту регистрации – достаточное доказательство правоты в конфликте с УК.
Кстати, устные свидетельства не значат вообще ничего. Они остаются просто словами. Если в многоквартирном доме существует домком, он, конечно, может составить акт о том, что в квартире проживают непрописанные граждане, чтобы потребовать с них оплаты «по месту фактического проживания».
Если же этот акт вам не показали, а просто прислали квитанцию об оплате «на двоих», можете спокойно на нее не реагировать. А вообще активные действия предоставьте УК. Вы не являетесь нарушительницей закона. Если они хотят доказать обратное, пусть попробуют обратиться в суд. Дело для них проигрышное.
Вот когда всех обяжут к повальной установке счетчиков, положение дел изменится. Тогда во время посещения бабушки, если вы будете, например, мыть руки или пить чай, ее квартирный счетчик намотает дополнительные показатели. И бабушке придется по итогам месяца платить больше. А пока люди платят по нормативам, платежи взимаются только с прописанных.
Что за тариф в квитанции управление домом, там хоть и копейки, но все же хотелось бы знать. Спасибо за ответ, заранее
Здравствуйте, Оксана.
Рекомендуем все вопросы по записям в квитанции прежде всего выяснять со своей управляющей организацией, а не “на стороне” – это будет корректнее.
Скорее всего, “управление домом” – это часть так называемых административно-управленческих расходов. Они входят в
состав платы за содержание и ремонт жилья. Согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ, расходы на управление являются частью платы за жилое помещение. Как правило, отдельной строкой в квитанции они не выносятся, поскольку уже включены в тариф за техобслуживание. Таким образом, возможно, жильцов вынуждают делать один и тот же платеж дважды – один раз “внутри” содерремжила, а второй раз – по незаконно установленному тарифу.
Однако повторимся – выясните все на месте, со своей УК или ТСЖ.
Я обращался за разъяснениями по этому вопросу в Минрегион и вот что он пишет:
К числу услуг и работ по управлению многоквартирным домом можно отнести следующие: планирование работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; планирование финансовых и технических ресурсов; осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением договорных обязательств; оплата работ и услуг подрядчиков в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг; сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (печать квитанций); ведение технической документации на переданные в управление объекты; работа с населением, в т.ч. рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания; отчисления на заработную плату сотрудников, взыскание задолженности по оплате ЖКУ; выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения; выполнение функций, связанных с регистрацией граждан (ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка и др.).
Добрый день, Алексей!
Можно ли просить Вас направить в мой адрес скан замечательного письма из Минрегиона?
Буду очень признательна!)
с ув,
Оксана
o_niks@rambler.ru
Добрый день, спасибо за такой подробный сайт.
У меня такой вопрос и прошу помощи, в 2010 году с 1 июля ЖКХ вручили мне квитанцию, где добавили к тарифам еще и пункт за содержания и ремонт МКД. Но с доп.соглашение к договору я не видела , в заключенном договоре нет пункта про содер.и рем.МЖК. По этому я оплату по данному пункту не производила. А 09.01.2011 г. принесли квитанцию ,где указана задолжность за содержание и рем.МКД. Правомерно ли они выставляют мне эту задолжность. За пол года 2010 года ни каких ремонтных работ не производилось ни одного акта выполненных работ не подписывалось. Вот не знаю, что и делать оплатить и забыть, а с другой стороны мне не понятно ,за что я должна отдовать 6 тыс.руб.
С уважением Настя.
Здравствуйте, Настя.
Думаем, просто не платить по статье “Содержание и ремонт жилья” – это не выход, ведь в самом тяжелом случае эти средства могут взыскать с вас и в судебном порядке.
Наверное, все-таки стоит выяснить, как обстоят дела с техническим обслуживанием в вашем доме, пообщаться и с соседями, и со своей УК. И только после этого принимать более взвешенное и разумное решение.
Разъясните для себя следующие вопросы: по какому тарифу вас обязывают платить? Если в вашем доме не было проведено общее собрание жильцов, на котором собственники жилья оговорили список необходимых работ по содержанию и ремонту и обозначили их стоимость, значит, по закону вы обязаны платить за содерремжил по “усредненному” муниципальному тарифу. А управляющая компания, разумеется, обязана выполнять работы по этому минимуму.
Кстати, содержание и ремонт жилья (жилищные услуги) – основной “смысл жизни” любой УК. Иначе для чего она вообще нужна? Сбор коммунальных платежей – вторая ее обязанность, от которой многие компании мечтают избавиться, перевалив это тяжкое бремя на самих поставщиков коммунальных ресурсов.
Вы говорите, что никаких ремонтных работ не проводится. В любом случае УК должна была раз в году отчитываться перед жильцами в потраченных деньгах и проведенных работах. Было ли у вас такое отчетное собрание? Если нет – это нарушение закона.
Есть и еще один важный для собственников жилья момент. В соответствии с недавно принятым Постановлением правительства РФ №731 “Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами”, УК должна делать прозрачной для клиентов свою финансово-хозяйственную деятельность. В частности – выкладывать данные о работах и затратах на собственном сайте в Интернете. Узнайте, есть ли у вашей УК такой сайт.
Еще один способ выяснить истину – отправить письменный запрос в управляющую организацию. По уже названному постановлению №731 предоставление информации по письменному запросу осуществляется в 20-дневный срок со дня его поступления.
Здравствуйте! Подскажите, влияет ли площадь квартиры на установление тарифа на содерремжил? Каждый месяц с меня берут огромную сумму, но как таковых действий я не вижу. Минимум услуг оказыавется. Могу ли я расчитывать на перерасчет этого тарифа?
Добрый день! Услуга “содерремжил” оплачивается пометражно, исходя из вышеизложенного устанавливается и величина тарифа. Следовательно, площадь квартиры влияет только на величину оплаты содержания и ремонта жилья, но не на величину тарифа.
В идеале тариф на эту услугу должны устанавливать сами собственники жилья совместно с обслуживающей дом управляющей компанией (подробности см. здесь: http://rostov-dom.info/2010/06/soderzhanie-i-remont-zhilya-soderremzhil/).
При этом ежегодно УК (или товарищества) должны отчитываться перед собственниками о выполненных работах и потраченных средствах.
Перечень услуг и работ, выполняемых в ходе содерремжила, должен быть оговорен в заключенном между собственниками и обслуживающей многоквартирный дом организацией договоре на управление многоквартирным домом (общие принципы, которыми следует руководствоваться при составлении данного документа изложены здесь: http://rostov-dom.info/2009/12/kak-gramotno-sostavit-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/).
Список данных работ следует устанавливать, исходя из потребностей отдельно взятого здания, запросов жильцов и их материальных возможностей. Таким образом, в сложившейся ситуации вам следует ознакомиться с содержанием заключенного договора управления МКД, посмотреть, что конкретно должна делать эксплуатирующая организация.
Если же данного документа у вас нет, получается “лирика”, никто ничего выполнять по сути и не обязан.
Насчет никто ничего не обязан, с Вами не согласны: Президиум ВАС и Минрегион, которые установили обязательность исполнения работ и услуг, указанных в Постановлении Госстроя №170 от 27.09.2003.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги
считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома
как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями
независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие
конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их
выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и
обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами
технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными
постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
http://www.arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_3c44ea4a-f845-40a0-9fb9-bfd9c2db6b6b
http://s007.radikal.ru/i300/1012/ff/a426d96ee79b.jpg
http://i022.radikal.ru/1012/86/6da05f467be8.jpg
Знаем, ссылка на этот документ присутствует и в данной статье.
Вот только если вы внимательно, от корки до корки прочитаете Правила, то увидите, что оговариваемый в самом документе перечень работ на 90% носит рекомендательный характер. В нем слишком мало директив, обязывающих к безусловному выполнению, и слишком много “лирики”.
Хотя управляющая компания однозначно обязана обеспечить безопасность проживания в доме. О чем лишний раз свидетельствует и приведенное вами решение суда.
У нас распространен только непосредственный способ управления многоквартирными домами. Читая комментарии,у меня сложилось впечатление, что плату с нас берут как при управлении домом. Например, в один год услуги фактически, что подтверждено актами были оказаны только в одном месяце, а деньги списаны полностью ( на содержание дома по 6 рублей с 1 кв.м.) НА вопрос, как потрачены эти деньги ответили, что оплачены расходы на содержание администрации, зарплаты. Я сомневаюсь в законности данных действий, но не знаю к какому закону и ли постановлению обратиться за разъяснением.
Здравствуйте, Евгения.
Не совсем понятна ваша формулировка: “У нас распространен непосредственный способ управления многоквартирными домами”. Вы хотите этим сказать, что жильцы вашего дома выбрали непосредственный способ управления, не так ли?
Тогда нужно еще выяснить, кто оказывает жилищные услуги вашему дому. При непосредственном управлении сами жильцы могут взять на себя техническое обслуживание дома (если он небольшой), а могут привлечь на объект подрядную организацию. Тогда лучше всего, когда от имени всех собственников действует домком – так легче проконтролировать работу приглашенной фирмы.
Как мы поняли, в вашем случае есть привлеченная управляющая компания, которая, по вашему выражению, “списывает” 6 рублей с 1 кв. м на техобслуживание. Кстати, это очень низкий тариф – ниже муниципального, то есть ваша УК откровенно демпингует.
Муниципальные тарифы на содержание и ремонт жилья, а также виды работ по многоквартирному дому, которые “заложены” в эти тарифы, вы можете посмотреть здесь:
http://rostov-dom.info/2010/05/pochem-tekhobsluzhivanie/
На самом деле это программа-минимум – формируя данный перечень работ, муниципальные власти опираются на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170). Сделать для МКД меньше и дешевле, чем рекомендовано в муниципальных тарифах, уже нельзя – это будут просто профанация и ничегонеделание, которые рано или поздно приведут к гибели дома.
Добрый вечер !
Да, действительно, выбран непосредственный способ управления. Обычный панельный дом, 5 этажей. С Управляющими компаниями никто из жильцов не связывается, слишком много риска остаться без света или воды из-за долгов других жильцов.
Договор заключают по выбору жильцов дома с одной из организаций, предоставляющих данные услуги. Расценки приблизительно одинаковые, но ведь они не могут быть одинаковыми для всех домов. НА 2011 год нам установили тариф 11 рублей 20 копеек за 1 кв.м.( из них 6 рублей на содержание общего имущества и 5 рублей 20 копеек на текущий ремонт). Если плату за текущий ремонт можно проверить на основании локально-сметных расчетов и актов выполненных работ, то содержание дома включает дворника, уборку подъезда, внутри домовое освещение, ндс и содержание аппарата. Причем на содержание аппарата от 6 рублей уходит 42%, я считаю что это много. Ведь организация не управляет нашим домом. Мы хотим заставить полностью раскрыть расчет этой суммы. В договоре есть ссылка на ст. 36 ЖК РФ (перечень общего имущества жилого дома и ссылаются на Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, определив его в Приложение № 1. Но данное приложение всего одна страница. И этот перечень во всех договорах со всеми домами у всех компаний одинаковый. Я бы хотела знать можем ли мы потребовать сделать приложение по перечню работ с указанием на расценки по данным работам. Например, замена крана на общем стояке – столько рублей, замена трубы канализационной столько-то. Я считаю, что именно из годовой сметы на согласованные с нами , жильцами, работы и должен сложиться тариф, а не так, как получается, что нам его устанавливают и доводят через средства массовой информации. Если такой перечень, прейскурант будет, компания не сможет завысить расценки.Ведь данные компании приходят и говорят мы будем делать косметический ремонт подъезда. А зачем, если постоянно течет крыша, и в каждый дождь, даже небольшой вся вода течет по стенам с 5-го по 1-й этаж. Извините, что сумбурно, но толком данную проблему никто не знает, даже в местных администрациях.
Уважаемая Евгения!
Поскольку вы избрали непосредственный способ управления, то в данной ситуации только вам и решать все эти вопросы с подрядчиком. Вы – барыня, а УК – наемный работник.
Причем подрядчик может быть у вас далеко не один. Кто-то может убирать двор и подъезд, кто-то может ремонтировать сантехнику, кто-то – чинить и содержать электрику.
Насколько мы понимаем, у вас в доме не хватает грамотного организатора, который решил бы все эти проблемы. Но при непосредственном управлении подобным организатором выступают сразу все собственники жилья, поэтому у вас и возникают сложности.
Если вы не довольны ценами, вам следовало думать об этом до подписания договора. Теперь его остается только расторгать, но возникает вопрос, за какую цену вы найдете себе альтернативных подрядчиков.
Вообще в пятиэтажном панельном здании, где проживают десятки семей, в нашем понимании, непосредственное управление влечет либо хроническое разрушение объекта, либо – это профанация. Такой вариант подходит для 2-4-квартирных домов, в которых зачастую проживают близкие родственники, легко находящие общий язык друг с другом. Ряд работ эти люди в таких домах способны сделать собственными руками, кого-то, возможно, и наймут, пустив по кругу шапку.
Я сделала запрос в управляющую компанию на предоставление подробного расчета услуги содерремжил. на что мне ответили : см. такую-то норму Закона! А по просьбе предоставления копии договора с управляющей компании они ответили, что я с ними его не заключала! подскажите, как быть? Могу ли я взыскать те деньги, которые оплачивала в течение всего времени этой управляющей компании? по квитанциям я посмотрела: управляющая компания заменила предыдущую с июня прошлого года.. Законы ли действия управляющей компании?
Уважаемая Алина. Управляющая компания Вас обдурила.Квитанции об оплате являются письменным договором , а , если управляющая компания этого не знвает- то грошь ей цена.Если Вы считаете , что переплатили , то деньги взыскать можете через суд.Сумма за содержание и ремонт должна стоять в квитанции.
Здравствуйте, Алина.
А что, до развития конфликта Вам самой не было известно, что Вы не заключали договор с обслуживающей Вас организацией? По нашему мнению, в отсутствии этого важнейшего для взаимоотношений собственников и УК документа в равной степени виноваты обе стороны.
При нынешней ситуации Вам будет очень сложно требовать от компании чего-то, тем более возвращения уже осуществленных платежей, поскольку нет пунктов договора, где прописан объем работ, порученных компании, и их стоимость. То есть нет основы для контроля УК и реальной возможности спросить с нее за неисполнение услуг или их неудовлетворительное качество.
Таким образом, в любой инстанции, включая судебную, Ваше слово будет против их слова, не более. Благоприятный для Вас исход прогнозировать трудно.
При этом в любом случае на общедомовом собрании управляющая компания обязана отчитаться в потраченных средствах. А также, в соответствии с новыми Стандартами раскрытия информации, ответить на Ваш письменный запрос в течение 20 дней.
Подскажите, действует ли на данный момент распоряжение мэра г. ростова-на-дону от 05.12.2008г № 380? И где с ним можно ознакомиться?
Оксана, у нас существует официальный сайт ростовской мэрии с огромным штатом пресс-службы, работающей обратной связью и целым разделом документов, подписанных городским главой. Ваши поиски и вопросы по этой теме логично перенести туда.
Здравствуйте! У нас многоквартирный дом, установлены счетчики на свет, воду, коммунальные услуги оплачиваем ежемесячно и переплачиваем почти в 2 раза электроэнергию и водоснабжение. Обращались в управляющую компанию, нам выдали распечатку постановления №307 “О порядке предоставления коммунальных услуг” и на этом все. Подскажите пожалуйста, что нам делать, чтобы оплачивать только свои показания приборов учета?
Здравствуйте, Юлия.
Сначала позвольте сделать Вам небольшое замечание – Вы задали вопрос совсем “не по теме” данной страницы. Статья, к которой Вы написали комментарий, посвящена расчету тарифа на содержание и ремонт жилья, Вы же спрашиваете об оплате коммунальных услуг.
Мы, как авторы сайта, заинтересованы в том, чтобы тематика каждой страницы сайта соблюдалась, а комментарии читателей и наши ответы на них не производили впечатление хаоса и сборной солянки. Это же – в интересах читателей сайта. Поэтому просим впредь искать для своего вопроса соответствующую тему или же задавать его на форуме в разделе “Спрашивайте!”:
http://rostov-dom.info/bbpress/topic/12
Теперь по существу Вашего вопроса. Вы не написали, имеется ли в Вашем многоквартирном доме общий счетчик, а от этого зависит порядок расчета коммунальных платежей, который действительно в настоящее время определяется Постановлением правительства РФ №307.
В зависимости от того, есть ли в МКД общий счетчик, а у жильцов – индивидуальные узлы учета, применяются различные варианты оплаты. Мы посвящали этому специальную подробную статью “Оплата по счетчику”:
http://rostov-dom.info/2010/02/oplata-po-schetchiku/
Если в Вашем доме счетчика нет, а в квартирах – есть, то тогда, в соответствии с 307-м постановлением, Вы действительно должны оплачивать только показания своих приборов учета (это первый вариант оплаты).
Если же счетчики есть и в доме, и в квартирах, применяется третий вариант оплаты. Он подразумевает, что внутридомовые потери коммунальных ресурсов и их перерасход пропорционально распределяются между владельцами счетчиков.
Однако в любом случае эта “переплата” не должна по размеру быть сопоставимой с показаниями индивидуальных счетчиков. Такое может быть или при очень плохом состоянии внутридомовых коммуникаций, или при “воровстве” ресурсов. И за первое, и за второе по закону несет ответственность управляющая компания.
Итак, Вам следует, во-первых, выяснить, по какому варианту оплаты Вам предписывает платить закон. Если по первому – то со спокойной совестью оплачивать только показания своего прибора учета. Если по третьему – потребовать у управляющей организации разъяснений о методике начисления коммунальных платежей.
Рекомендуем делать запрос в письменном виде и добиваться письменного же ответа. Все “слова” нашими УК, к сожалению, всерьез не принимаются, а письменный ответ – это уже документ.
По Стандартам раскрытия информации, утвержденным постановлением правительства №731, Вам обязаны дать ответ в 20-дневный срок. Если объяснения компании Вас не удовлетворят, Вы можете обращаться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию по Ростовской области, приложив к своей жалобе письменный ответ управляющей компании.
В моей платёжке за май месяц 2011 г. появилась дополнительная строка “Текущий ремонт”, хотя уже существует строчка “Содер. и рем. жилья”. Я нигде не могу найта пояснения разницы между этими двумя строчками.
Если раньше я платила 923,50руб., то теперь: по старой строке 746,40руб., + новая строчка 490,08руб. Как видите сумма возросла на 312,98руб.
Здравствуйте! Объясните, пожалуйста, следующую ситуацию. Мы проживаем в г.Нарьян-Маре, НАО, п.Искателей. У нас многоквартирный дом, управляющей компанией выбрана МУП Служба Заказчика. В квитанции за июль появилась строка “Ремонт мест общего пользования” (содержание и управление МКД идут в квитанции разными строчками – не оспаривается). При выяснении ситуации в УК нам сообщили, что в январе 2011 один из собственников нашего дома (без ведома других) написал жалобу в контролирущие органы, которые после осмотра подъездов (их 4) выдали предписание УК устранить неисправности, а именно – установить в местах общего пользования светильники (4шт), установка на чердачных люках петель для навесных замков (3шт), остекленение недостающих оконных рам на лестничной площадке (3 шт), утепление трубопровода холодного водоснабжения(единица измерения по смете 1м3 -количество 0,34), уборка чердачного помещения, прибивка недостающих досок обшивки по фасаду здания 3 доски по 1,5м – это подтверждено актом выполненных работ, подписанный обеими сторонами. Также нам предоставили смету на эти работы (которая ранее, до выполнения работ не была представлена на согласование с собственниками жилья), в которой указанно – Ремонт мест общего пользования в сумме 34209,91руб, Ремонт электрооборудования в сумме18601,36 руб., Уборка строительного мусора в сумме 1067,90руб. Всего по смете 53 879,17. Объясните, пожалуйста, ЭТО РЕАЛЬНО и на каком основании мы должны это оплачивать? Жители нашего дома не выработали тариф по содерремжилу, в содержание МКД эти услуги не входят, неужели усредненный муниципальный тариф так велик? Спасибо.
К сожалению, мы не знаем, каков муниципальный тариф на “СодерРемЖил” в Нарьян-Маре. И поверьте: вам это выяснить значительно проще, так как мы – сайт о недвижимости г. Ростова-на-Дону. В целом же муниципальные тарифы на содержание и ремонт жилья в различных городах РФ составляют 3-68 рублей за кв. метр.
Но мы можем однозначно сказать: ваша управляющая компания творит беззаконие. Она была обязана выполнить текущий ремонт, но при этом ей следовало сперва показать составленную смету на требующиеся работы собственникам жилья и согласовать с вами график устранения неисправностей (который, кстати, можно растянуть на несколько лет, если вы не были готовы оплачивать все это сиюминутно).
Другое дело – если бы вы наотрез отказались наводить порядок в доме. В этом случае она должна была бы направить уведомление в городскую администрацию, чтобы власти все же обязали вас провести текущий ремонт дома и оплатить работы.
А с вашем случае получается “без меня меня женили”.
Текущему ремонт в многоквартирном доме у нас посвящена отдельная статья по адресу:
http://rostov-dom.info/2011/07/tekushhijj-remont/
Здравствуйте! Читала комментарии и наткнулась на фразу “непосредственный способ управления”. Разъясните, пожалуйста, что это такое.
И еще вопрос. Можем ли мы, жильцы дома, полностью отказаться от уплаты по статье СодРемЖил, и официально возложить “бремя расходов” на собственные плечи? Весь текущий ремонт мест общего пользования (покраска, побелка и прочее), а также уборка и мойка, – все всегда мы делали сами. Если и были у нас когда-то дворники “со стороны”, то приходили они максимум раза два в месяц. Махнут пару раз метлой и управились. А в подъезд они вообще никогда не заходили. Даже течь в крыше жильцы можно сказать сами устраняли – нанимали плотника за наличку. Так какой смысл нам еще кому-то оплачивать за то что мы и так делаем САМИ.
Здравствуйте, Виктория.
О способах управления в многоквартирном доме читайте здесь:
http://rostov-dom.info/2010/03/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/
Рекомендуем активно пользоваться сервисом поиска в правом верхнем углу сайта “Ростов-Дом”: на сайте накоплено много полезной для собственников жилья информации, в которой уже содержатся ответы на многие вопросы читателей.
Непосредственный способ управления (без привлечения управляющей компании или создания ТСЖ) избрать, конечно, можно, но эта форма наиболее эффективна для очень небольших многоквартирных домов, состоящих буквально из нескольких квартир, часто населенных родственниками, которые действительно готовы содержать дом своими руками, а в случае чего – “пустить шапку по кругу”.
Впрочем, право выбора остается за самими собственниками. Надо только иметь в виду, что содержать многоэтажный многоквартирный дом непрофессионалам часто не под силу. Обычно люди плохо представляют себе, какие незаметные и многочисленные мероприятия надо осуществлять на системной основе, чтобы из крана просто текла вода, зимой грелись батареи, а дом не превращался в развалины.
Управляющие компании, конечно, в большинстве своем работают плохо, но если бы они совсем не работали, жизнь в МКД вообще бы замерла.
Идеальный вариант: собственники определяют список работ по содержанию и ремонту своего жилья, рассчитывают и устанавливают ежемесячный тариф и ищут добросовестную компанию, которая возьмет исполнение этих работ на себя – за деньги жильцов. Список и стоимость работ обязательно должны быть отражены в договоре управления МКД, что позволяет собственникам осуществлять функцию контроля над деятельностью приглашенной УК.
Спасибо за ответ. Про добросовестную компанию это вы лихо сказали. Лично я уже начинаю сомневаться в наличии таковых. Сколько их у нас было – все в начале такие хорошие. А потом – в лучшем случае вообще ничего не делают. А в худшем – начинают драть три шкуры и прикрываться статьями из ЖК РФ. И, кстати, сейчас как раз и пытаемся доказать, что мы не “верблюды”.
А домик у нас небольшой, всего-то на 8 квартир в которых проживают 15 семей. Так что может действительно имеет смысл побольше узнать об этом непосредственном способе управления. Еще раз спасибо. Очень здорово, что Вы есть. )))
Спасибо за ваш отзыв, Виктория.
Да, с таким небольшим МКД, конечно, есть смысл задуматься о непосредственном способе управления, особенно если соседи – дружные, толковые и самостоятельные по своей натуре люди.
подскажите, что делать с жильцами, которые выбрасывают мусор с балкона. А на замечание заявляют , что они что хотят то и творят, а вы то есть УК будете все это убирать даже если они нас…рут.
Положите им его под дверь
Хороший совет от Сергея! Елена, похоже, впервые нам жалуется УК на жильцов, а не жильцы на УК.
У нас дом сдали в мае 2011 года, а за СодРемЖил платим 18,5 рублей за кв.м. Дом на гарантии. это нормально? г. Батайск.
Список работ по техобслуживанию, обязательных к выполнению, а также их расценки в договоре управления многоквартирным домом у вас зафиксированы? Это первое. И второе – известен ли вам муниципальный тариф на содержание и ремонт жилья по Батайску для домов с разными уровнями благоустройства?
Нет такого списка. И договора такого нет. при вселении подписывали договор о вступлении в ТСЖ и всё. известен муниципальный тариф на содержание и ремонт жилья по Батайску, 18,5 рублей. но туда включены
Текущий ремонт жилья 3,49
Содержание и текущий ремонт лифтов 5,20
а дом то новый. что они делают за наши деньги, они не отчитываются.
проблема в том, что Управляющая компания сама решает сколько платить, а не собрание собственников, как нужно по закону.
Если жильцы не приняли решение о размере тарифа на СодерРемЖил, у УК есть юридическое основание оставить без изменения муниципальный тариф. При этом она обязана выполнять все работы по техобслуживанию, предусмотренные постановлением Госстроя №170:
http://rostov-dom.info/2011/07/tekushhijj-remont/
Напомним, что собственники жилья в МКД вправе устанавливать тариф на содержание и ремонт жилья как выше, так и ниже муниципального. Но для этого все-таки нужно собраться и принять решение, записав его в протокол общего собрания.
здравствуйте, а подскажите пожалуйста как вытащить из основного тарифа установленного управляющей компанией на содержание и ремонт нежилого помещения в который включена стоимость содержания общего имущества многоквартирного дома, его тех. обслуживание, уборка территории и т.п. как отсюда из этой одной цифры которая получилась рассчитать отдельную цифру по каждой услуге?
Управляющая компания не могла устанавливать тариф на содержание и ремонт жилья. Это могли сделать только сами собственники.
Если же жильцы не утвердили тариф на общем собрании, то за основу берется муниципальный (усредненный) тариф:
http://rostov-dom.info/2010/05/pochem-tekhobsluzhivanie/
В любом случае вы можете сделать управляющей компании запрос о методе формирования расценок на техобслуживание. В соответствии с постановлением правительства РФ №731 о Стандартах раскрытия информации, ответ на письменный запрос вам должны дать в течение 20 дней, на запрос по электронной почте – в течение двух дней.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Являюсь собственником жилья в МКД. Договор на оказание услуг на содержание и ремонт дома УК со мной с 2009 года не заключался. Ежемесячный тариф составляет 12,62 рублей на м.кв. Сметы расходов на содержание не представляются, фактическая сумма затрат неизвестна. Недавно узнал у соседей, что с ними заключался договор в 2009 году на три года с тарифом 5 руб 70 коп. В 2010 году тариф вырос до 10р.97 коп. Могу ли обратиться в суд на пересчет по моему счету за незаконное начисление тарифа, тем более, что договор со мной подписан не был. Как правильно составить исковое заявление?
В соответствии с частью 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 31 постановления Правительства РФ №491, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
В соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Для начала рекомендуем написать претензионное письмо (или официальный запрос) в управляющую компанию, приложив копии имеющихся у вас документов и сославшись на данные статьи. Возможно, здесь просто произошло какое-то недоразумение, которое можно урегулировать без суда.
О том, как писать жалобы и претензии мы рассказываем в следующих статьях:
http://rostov-dom.info/2012/01/zhaloba-na-zhkkh/
http://rostov-dom.info/2011/11/pretenziya/
Здравствуйте,подскажите в доме без лифта,без детской площадки,без мусоропровода,без клумб, без двора- плата 20 руб. за тех.обслуживание это много или нет.Дом котэджного типа,1 подъезд,5 этажей,20 квартир.Дому 7 лет.Управление ТСЖ. Управляющая говорит что много платим, потому что нас мало.Платим за уборщицу и вывоз мусора.Собиралась после праздников собрать собрание,но предупредила что никто не придёт.Собрания не собрала.Что делать?
Не знаем.
Управляющая права – ТСЖ на двадцать квартир, как правило, убыточны. КПД такого товарищества низок. Это все равно что стрелять из пушки по воробьям.
Возможные варианты в возникшей ситуации:
1) изменить форму управления домом
2) “слиться” с соседними домами в единое ТСЖ
3) заключить договор с управляющей компанией, которая обслуживает значительно большие площади
4) иными путями повысить экономическую эффективность работы товарищества.
Инициировать собрание может любой собственник жилья (член ТСЖ), для этого не обязательно быть управляющим. Но если собственники на него не идут, получается, большинство устраивает существующая ситуация.
Спасибо за ответ.Буду тормошить жильцов и поднимать вопрос о присоединении к управляющей компании.Дом долго стоял полу пустой,без жильцов.Весной почти все квартиры заселили.Люди друг друга не знают.Все озабочены ремонтом своего жилья.Им не до общего имущества.По моему УК более эффективное и экономичное .
Здравствуйте! Неоднократно обращалась на сайт Администрации города с просьбой предоставить информацию о новом тарифе ( с 01.07.2012г.) за содержание и ремонт МЖД, но конкретного ответа так и не получила. То общие какие-то фразы не по теме, а потом вообще предоставили Постановление Администрации города за 2008г., в которое уже внесены изменения и,следовательно, оно уже не действует. Почему то из этого тарифа делают какую-то тайну?! При этом не забыли проинформировать в квитанциях об оплате, что данный тариф поднимут, но вот только не сослались ни на один нормативно-правовой документ. Может Вы его подскажите? Наш дом не принимал на общем собрании решение о тарифе для нашего дома и поэтому мы платим по муниципальному – 16.07 м2. Спасибо.
Здравствуйте, Елена.
Муниципальные тарифы на содремжил для домов с разным уровнем благоустройства в Ростове держатся без изменений много лет подряд:
http://rostov-dom.info/2010/05/pochem-tekhobsluzhivanie/
Кто “проинформировал” Вас об их повышении и на каком основании – нам неизвестно. Если это сделала ваша управляющая организация (это ведь она распечатывает платежные квитанции?) – значит, в ее планах предложить собственникам отказаться от муниципального тарифа и перейти на индивидуальный.
Здравствуйте! Наша новая УК при расчете платы за содремжил учитывает не только общую площадь квартиры собственника, но также его долю в общедомовой площади (нежилые помещения). Так, к 41,8 кв.м. (квартира) прибавляют еще 9 кв.м., полученную сумму умножают на тариф. Прежней УК платили только по метражу квартиры. Насколько обоснованы такие расчеты? Новая УК ссылается на ЖК, а может все дело в договоре, который собственники невнимательно прочитали… В нем указано, что оплачиваемая общеполезная площадь складывается из суммы 2 видов площадей.
Вас обманывают.
В соответствии с п. 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Но чем больше у вас квартира, тем вы и без того больше будете платить за содержание общего имущества.
А управляющая компания, извращая законодательство, выставляет вас единоличным собственником нежилого помещения, относящегося к общему имуществу.
В соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса РФ:
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Кстати, помимо нежилых помещений, вы являетесь совладельцем чердака, кровли, придомовой территории и других объектов.
Спасибо за ответ! Однако новая УК теперь говорит, что такой способ расчета прописан в договоре, и следовательно, все законно, если собственники его подписали и тем самым приняли все условия (в том числе способ расчета). Т.е. обман был на этапе подписания договора и состоял в том, что “у нас нет иного варианта оплаты за содремжил, как платить еще и за нежилые помещения”. Т.е. де-юре – все чисто, а де-факто – явная манипуляция.
Уважаемый Ростов-Дом! Прошу прокомментировать пункт 47 от 04.09. Верно ли, что в случае подписания, договор узаконивает любые условия оплаты и апелляция к ЖК становится бессмысленной (все равно что “махать кулаками после драки”)?
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, оплата содержания общего имущества осуществляется пропорционально площади квартиры в общей площади дома.
Также в соответствии с ЖК РФ собственники жилья (а не управляющая!) на общем собрании обязаны установить величину оплаты содержания общего имущества. Если они этого не сделали, тариф на соддерремжил устанавливают муниципальные власти (т. е. действует муниципальный тариф).
Таким образом, получается, что содержание вашего договора, навязанного управляющей компанией, противоречит содержанию Жилищного кодекса РФ.
Жилищный кодекс РФ как федеральный закон старше любого договора. Таким образом, ваш договор не имеет юридической силы, по крайней мере, данные пункты.
Спасибо за ответ! Что вы теперь порекомендуете предпринять? Оспаривать договор через суд?
Судиться всегда успеете.
Отправьте коллективную претензию на имя директора, сославшись на существующее законодательство (подробности см. здесь: http://rostov-dom.info/2011/11/pretenziya/). Пусть ответит в письменной форме, на каком основании содержание его Договора противоречит законам России.
Обратитесь с жалобой (http://rostov-dom.info/2012/01/zhaloba-na-zhkkh/) в Госжилинспекцию.