Придомовая территория.Придомовая территория многоквартирного дома — прилегающий земельный участок, относящийся к общему имуществу МКД, принадлежащему всем собственникам. Включает в себя пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (1).

Придомовая территория «старых» многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советские времена и ранее, подлежит бесплатной приватизации в общедолевую собственность владельцев МКД (2). В дальнейшем может быть огорожена, а также может использоваться в коммерческих целях. Формирование земельного участка для новостроек осуществляется застройщиком, соответственно, их стоимость входит в стоимость приобретаемых квартир.


Оглавление.

I. Определение площади придомовой территории многоквартирного дома:

  1. Формула.
  2. Расчет удельного показателя земельной доли.

II. Законодательное несовершенство.


I. Определение площади придомовой территории многоквартирного дома

1) Формула

Размеры придомовой территории многоквартирного дома производится исходя из существующей плотности окрестной застройки, этажности здания и наличия дорог общего пользования (3).

За основу берется формула:

Sнорм. = S к * У пзд,

где S норм. — нормативная площадь придомовой территории многоквартирного дома;

S к — общая площадь помещений в МКД;

У пзд — удельный показатель земельной доли на 1 кв. метр жилья, на который влияют этажность здания и год постройки.

В случае наличия на земле ряда объектов, которые по каким-либо причинам не могут войти в состав общего имущества (например, внутриквартального проезда, обслуживающего сразу несколько зданий) а также ряда других частных нюансов, при формировании границ придомовой территории рекомендуется проводить ломанную линию. Если стоит задача раздела территории, на которую могут претендовать сразу несколько МКД, законодательством предусмотрены более сложные формулы, при этом в ходе расчета предусмотрены похожие принципы (3).


2) Расчет удельного показателя земельной доли

Данная величина определяется в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП), действующими на момент ввода дома в эксплуатацию (3). Последние составлялись исходя из предусматриваемых критериев средней обеспеченности жильем одного жильца (которая в тех же 50-х годах составляла всего 9 кв. метров на человека), а также этажности объекта.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. метр общей площади жилых помещений для зданий разной этажности:

СНиП
на дату ввода МКД
2 эт.3 эт.4 эт.5 эт.6 эт.7 эт.8 эт.9 эт.12 эт.14 эт.16 эт.17 эт.18 эт.20 эт.22 эт.> 22 эт.
1957 г. СН41-582,842,01,571,341,231,191,1_________
1967 г. СНиП
II-K.2-62
2,721,971,811,521,391,31,211,04________
1967 г. СНиП
II-K.2-62
2,301,801,591,361,211,151,10,980,94_______
ВСН 2-85_1,851,471,321,161,050,960,850,800,740,690,670,660,650,64_
1994 г.3,571,851,331,311,161,050,960,850,600,740,690,660,660,650,64_

Юлия

II. Законодательное несовершенство

Несовершенство закона рождает много проблем во дворах МКД.Как мы видим из представленной таблицы и формулы, в большинстве случаев площадь придомовой территории должна быть не меньше общей площади всего многоквартирного дома, а в ряде случаев она может быть существенно больше. Вместе с тем документ, оговаривающий принципы данного вычисления, морально устарел, в частности, действующий на момент его принятия термин кондоминиум после вступления в силу Жилищного кодекса РФ заменен термином «многоквартирный дом». Однако он остается в силе, никто его не отменял по настоящее время.

Существующей путаницей успешно пользуются на местах муниципальные власти, зачастую творя законодательное самоуправство (4-5). В некоторых городах на собственников «вешаются» чрезмерно большие площади земли, не имеющие отношения к жилому зданию. Одновременно ряд других населенных пунктов ударился в другую крайность, оставив жильцов многоквартирных домов без придомовой территории. К таковым относится в частности Ростов, собственники многоквартирных домов которого в большинстве своем не смогли приватизировать землю.

Прошлой осенью президент РФ Дмитрий Медведев поручил подготовить нормативный документ, оговаривающий новые принципы формирования придомовой территории под многоквартирными домами. Однако до сих пор в этом вопросе расставлены далеко не все точки над «i», в результате земля, принадлежащая собственникам многоквартирных домов, по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Ссылки:

  1. В соответствии с п. №2 Ж Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
  2. В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ”, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме”.
  3. Здесь и далее в соответствии с Приказом Минземстроя РФ 26. 08. 1998 г. №59
    «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».
  4. См.: Росбалт «Территория локального конфликта».
  5. См.: Ростов-Дом «Хватательный рефлекс по-ростовски».

Читайте также:

Комментарии: 246

  1. Управдом пишет:

    Земля в МКД принадлежит изначально всем собственникеам МКД. Ст 36 ЖК РФ Город обязан автоматом за свой счет оформить на сей участок МКД кадастровый паспорт.
    Но прибыль от аренды должна идти ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО на обслуживание, эксплуатацию дома.

    Запретить – легко.
    Разрешить и получать средства на ремонт дома – очень сложно. Но можно.
    Учитесь на дом зарабатывать сами. Никто вам не подаст.

    • Ростов-Дом пишет:

      Теоретически – это так. Но мало ли, какие там могут быть частные нюансы.
      Допустим, в трех метрах от дома проходит внутрикварталка, обеспечивающая проезд к другому МКД, а киоск стоит уже по другую сторону дороги. Причем та часть земли, допустим, отнесена уже к какому-нибудь соседствующему муниципальному строению. И так далее…

  2. Ник пишет:

    Как быть в ситуации если ранее на территории МКД была построена пристройка на основании постановления гор. администрации,этот зем. участок был в аренде, а теперь сформирован кадастровый паспорт МКД, пристройка осталась на том же месте без разрешения жильцов!!!Жильцы ведь оплачивают в зем. налоге участок застройки тоже!!! Т.к. я собственник доли этого зем. участка, могу ли я быть инициатором устранения данной пристройки? может ли эта пристройка стоять без моего разрешения?
    Как законным образом снести эту пристройку?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Ник.

      В вашем рассказе слишком много неизвестных. Если пристройка (скорее всего, капитальная) была возведена, ее хозяин, вероятно, получил на это все нужные разрешения. А для этого необходимым условием было получение согласия от жильцов вашего дома. Если данное согласие было “зафиксировано”, почему сейчас вдруг ситуация переменилась?

      Кроме того, как мы поняли, собственник пристройки платил собственникам МКД за аренду земельного участка. Он что – перестал это делать?

  3. Евгений пишет:

    Земельный участок МКД по состоянию на 1 марта 2005 г. был учтён в ГКН (имел статус “ранее учтённый”, площадь 2635 кв.м.) по сведениям 1974 г. из технического паспорта дома.
    В 2008 г. администрацией города участок был расформирован, и из него образованы два других – под МКД (1995 кв.м.) и под точечную застройку (440 кв.м.), ещё 200 кв.м. присоединили к участку соседнего предприятия.
    В 2009-2010 гг. администрация подготовила и утвердила проект межевания квартала, в котором все эти изменения зафиксированы.
    Подскажите, правомерны ли действия администрации города? Возникло ли право общей долевой собственности у жильцов дома на “старый” участок, и можно ли сейчас что-то предпринять для возврата 640 кв.м. придомовой территории?
    Спасибо!

  4. елена титкова пишет:

    Сосед установил на придомовой территории металлический гараж,захватив при этом часть пожарного подъезда к дому.Трясет какими-то бумагами об аренде территории.Согласия жильцов нет.Что делать?

    • Ростов-Дом пишет:

      В первую очередь, стоит поинтересоваться, кто именно подписал “бумаги об аренде”. И второй вопрос: оформили ли собственники жилья придомовую территорию в свою собственность?

  5. Анна пишет:

    Здравствуйте, наш многоквартирный 2-х этажный дом сдавался в эксплуатацию в 1967 году вместе с вместе с кирпичными капитальными бытовыми строениями напротив нашего дома, предназначенными для бытовых нужд (в том числе для хранения угля, так как дом являлся полублагоустроенным, тоесть с печным отоплением). Дом не имеет подвального помещения и балконов. На детской площадке расположены сушилки для белья). Два года назад жильцы провели в дом центральное отопление за свой счёт, теперь дом считается благоустроенным. Теперь администрация заявляет о том, что будут сносить наши хозблоки и строить многоэтажный жилой дом. У меня вопрос, могут ли они сделать это без нашего согласия, если в приватизации участвовали только квартиры? И могут ли они нам отказать в приватизации придомовой территории, включая эти хоз постройки?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Анна!

      Если земля пребывает в вашей собственности, не могут.
      Если нет, – теоретически (де-юре) также не смогут, – при условии, что вы большинством голосов этому воспротивитесь. Если не воспротивитесь, смогут однозначно.

      Некоторые из ваших фраз непонятны и не позволяют осмыслить ситуацию.
      Например, Вы пишете: “если в приватизации участвовали только квартиры”.
      Что это означает? В доме есть нежилые помещения, не участвовавшие в приватизации земли? Или есть нежилые помещения, пребывающие в муниципальной собственности?
      Например, если одновременно есть муниципальные помещения и приватизированные помещения, судьбу придомовой территории будет решать общее собрание собственников (При этом голосование осуществляется не количеством собственников, а квадратными метрами, принадлежащими всем собственникам, например, 1 метр недвижимости = 1 условному голосу).

      Вы приватизировали землю, на которой стоят все эти строения?

      Если же вы приватизировали землю, почему тогда “вам могут отказать в приватизации?” Или вы приватизировали только квартиры?

      • Анна пишет:

        Спасибо за ответ, да я наверное немного неточно сформулировала вопрос. Учавствовали в приватизации только квартиры, а хозблоки, как нам объясняли, приватизировать было незачем, так как они сдавались в эксплуатацию вместе с нашим домом и принадлежат ему автоматически. А сейчас администрация заявляет о том, что это муниципальная земля и мы не имеем на неё никакого права, поэтому они решили снести нашу детскую площадку, эти хозблоки, чтобы построить новый жилой дом. Вот мы и не знаем, что нам дальше делать, веть эти хозблоки и детская площадка с сушилками для белья нам просто необходимы. Как я уже говорила дом наш без балконов и подвалов, нам попросту негде будет даже бельё сушить и складировать наши садовые инструменты, детские коляски, и прочие необходимые нам вещи. Вот поэтому и решили проконсультироваться у вас, можем ли мы что-то сделать с этой ситуацией и какие наши дальнейчие шаги должны быть. (Так же рядом с нашим домом располагаются наши гаражи, на строительство которых администрация давала нам разрешение в прошлом году, а теперь так же заставляет их сносить или переносить в удобное для них место). Посоветуйте что-нибудь, пожалуйста.

        • Ростов-Дом пишет:

          Обратите внимание на следующие нюансы, если земля не приватизирована:

          В соответствии с решением Конституционного суда РФ от 28 мая 2010 г. от №12-П: «… собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета».

          Там же: «…переход в общедолевую собственность собственников помещений МКД сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения
          о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него признаются не противоречащими Конституции РФ».

          Ознакомьтесь с этой статьей: http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/

  6. Управдом пишет:

    Зайдите на сайт Росреестра. Там по адресу найдите свой участок. Сходите в кадастр и возьмите кадастровый паспорт на придомовую территорию.
    И там и там ответ на Ваш вопрос.

  7. Анна пишет:

    Огромное всем спасибо за ответы. Будем надеяться, что наш двор, останется всётаки нашим двором, а не автостоянкой новостройки.

  8. Управдом пишет:

    Если будете просто надеяться, то администрация Ваш участок отберет. Там ребята ушлые работают.

  9. евгений пишет:

    Здраствуйте. Подскажите пожалуйста. Мы с собственниками в феврале
    2013 подали заявление на оформление зем участка(придомовой территории) в собственность,в марте получили распоряжениена утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане,а кадастровый паспорт сказали получите в конце года. Возможно ли такое и есть ли сроки по выдаче паспорта. И самое главное что я смогу построить или поставить на этой территории

    • Ростов-Дом пишет:

      Кадастровый паспорт земельного участка или кадастровая выписка земельного участка по запросам выдаются в срок не более 5 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса (максимальный срок), если иное не установлено Федеральным законом (п.8 ст.14 ФЗ от 24.07.2007г №221-ФЗ).

      Если у вас многоквартирный дом, придомовая территория – это общедолевая собственность всех собственников дома. Без согласия соседей вы на ней ничего не сможете построить.

  10. Ася пишет:

    Здравствуйте. У меня вот какой вопрос. В свое время мы купили квартиру без удобств (дом ведомственный одноэтажный-4 квартирный). Наша квартира была приватизирована, остальные три не были приватизированы. Земля под домом была государственной и находилась в аренде у ведомства. Мы получили разрешение у самого ведомства на пристройку к нашей квартире удобств (туалет, ванна, тамбур) и получили разрешение в архитектуре, сделали проект, пристроили . у нас все приняли. Сейчас остальные жильцы приватизировали свои квартиры, землю оформили в общедолевую собственность, получили кадастровый номер. Могут ли теперь остальные жильцы требовать сноса нашей постройки.

    • Ася пишет:

      Забыла добавить, что в остальных квартирах удобства (туалет, ванна) были. только у нас не было.

    • Ростов-Дом пишет:

      Нет, не могут, потому что пристройка возведена до приватизации земли.

  11. татьяна пишет:

    Подскажите, пожалуйста. Дом в сельк.местности на 2 хозяев (считается МКД). Земля не стоит на кадастре. Администрация отказывает в постановке земли на учет и оформлении в собственость, по причине того что я не даю согласия провести газопровод через мой мизерный огород соседям. Имеют ли они право отказать мне и провести газ без моего согласия, мотивируя тем что земля принадлежит администрации? Заранее благодарна.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Татьяна.

      Проконсультировавшись с юристом Юлией Гасановой, мы выяснили, что для того, чтобы ваша проблема решилась положительно, вам надо изменить вид разрешенного использования на землю. После этого администрация не сможет препятствовать вам в оформлении вашей доли земли
      в собственность.

      Подробности процедуры и порядок действий вы можете выяснить
      в бесплатной юридической консультации Юлии Гасановой на сайте Параграф закона”.

      • татьяна пишет:

        Что подразумевается под выражением
        “вид разрешенного использования”?

  12. Ростов-Дом пишет:

    Разрешенное использование – это совокупность параметров использования земельного участка.

    Основным следствием отнесения к той или иной категории земель является использование их в строгом соответствии с их целевым назначением, Для каждой из категорий земель существует четкое определение их правового режима.

    Собственник имеет право использовать свой земельный участок только в соответствии с законом. Любое действие по распоряжению своим имуществом, которое не соответствует закону, может рассматриваться как нарушение земельного законодательства и будет иметь негативные последствия для его собственника, в применении к нему санкций за нарушение земельного законодательства, вплоть до принудительного изъятия земельного участка.

    Применительно к вашей ситуации: вы живете в МКД. Как известно, придомовая территория многоквартирного дома принадлежит всем собственникам помещений и никому в отдельности. То есть нельзя ткнуть в какой-то клочок земли и сказать: “Это земля моя и только моя”. На самом деле она общая :)

    А если с согласия всех собственников вы переведете землю в индивидуальное пользование, разделив ее на доли, то уже сможете каждый по отдельности распоряжаться своим участком по своему усмотрению.

    Однако это достаточно долгая и трудоемкая процедура, поэтому мы и переадресовали вас к юристу. Онлайн-консультация бесплатна:

    Перейти на страницу юридических консультаций.

  13. Владимир пишет:

    Здравствуйте, прошу посоветовать, у нас 2х этажный 20 кв дом, на придомовой территории были построены сараи и закреплены за каждой квартирой. Свободную территорию заняли жильцы построив кирпичные гаражи. Три года тому назад сгорели сараи при пожаре, на данный момент стоят развали

  14. Владимир пишет:

    Продолжение. Мне хочется очистить территорию и установить гараж, но жильцы имеющие гараж, претендуют и на прежнюю территорию сарая. Земля под гаражами были оформлены без согласия соседей. Возможно ли расприватизация земли с разрушением гаражей и деление на равные части на каждую квартиру.

  15. Ася пишет:

    Здравствйте! У нас 4-х квартирный одноэтажный дом. Все квартиры сейчас приватизированы, земля под общедомовые нужды выделена ( есть кадастровый номер) . Несколько лет назад соседи понаставили во дворе заборы, застроили сараями. В итоге у всех квартир, кроме нашей есть выход на улицу. А нам приходися заходить через чужую территорию базы,по узкому проходу между зданиями.Сейчас хотим подать в суд, чтобы убрали заборы и снесли все незаконные сараи (один из сараев очень ветхий стоит с 1 метре от нашей квартиры).Каковы шансы? Заранее спасибо!

    • Ростов-Дом пишет:

      Шансы, надо думать, 100%. Если нет каких-либо дополнительных нюансов.

  16. Эльвира пишет:

    Здравствуйте! Являюсь дольщиком многоквартирного дома. На участке, выделенном под строительство дома, застройщик вырыл котлован, якобы для строительства еще 2-х многоэтажных домов. Прошло более года, котлован разрушается, заваливается бытовым мусором. Дом достроен, но не сдан в эксплуатацию. Каким образом дольщики могут повлиять на судьбу своего участка?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Эльвира.

      Если дом не сдан в эксплуатацию, то дольщики, надо полагать, еще не зарегистрировали права собственности на квартиры. И, следовательно, юридически пока еще не являются совладельцами земельного участка, на котором построен дом.

      Поэтому процесс “влияния” на судьбу участка представляется проблематичным. Сейчас он, судя по всему, принадлежит застройщику. А если последний вырыл котлован под возведение еще двух МКД, то не исключено, что получил разрешение на строительство.

  17. Наталья пишет:

    Я проживаю в двенадцатиквартирном доме. Все квартиры, кроме моей, приватизированы. Собственники квартир решили приватизировать земельный участок под многоквартирным домом. могу ли я, как наниматель жилого помещения, участвовать в приватизации земельного участка.

    • Ростов-Дом пишет:

      Разумеется, нет. Право собственности на долю придомовой территории существует только у собственника жилого помещения в МКД.

  18. Дарья пишет:

    Добрый вечер! Мы живем в старой части города, во дворе 12 квартир, кадастровый паспорт есть у нас и еще у двух семей, мы хотим приватизировать землю под квартирой. И как нам сказали мы имеем право на часть дворовой земли? Так ли это? И какая это примерно будет площадь если все квартиры одноэтажные.

  19. Ростов-Дом пишет:

    Здравствуйте, Дарья.

    Ответ на ваш вопрос неоднозначен. С одной стороны, вы можете приватизировать общий земельный участок под всем жилым домом, обратившись для этого совместно с остальными собственниками помещений в орган местного самоуправления.

    Однако практика знает примеры, когда в этой же ситуации местная администрация признавала такой участок делимым, то есть свободным для приватизации по частям.

    Главное, надо уяснить, как обозначено назначение земли в кадастровом паспорте. Если это режим общедолевой собственности в многоквартирном доме, то можно рассчитать долю земли каждого собственника от общей площади участка. Если же изменить назначение участка на эксплуатацию индивидуального жилого дома и перейти на долевую собственность, то земля будет приватизироваться в этих же долях.

    Чтобы изменить назначение земельного участка, надо сначала заключить соглашение между собственниками квартир и определить их доли, потом зарегистрировать соглашение в юстиции. Затем собственникам выдадут новые свидетельства, в которых будут обозначены их доли. С этими свидетельствами они напишут заявление в управление Росреестра об изменении целевого назначения земельного участка.

    Для уточнения конкретно вашей ситуации рекомендуем обратиться в тот самый орган местного самоуправления или получить юридическую консультацию, на которую следует захватить с собой имеющиеся документы на квартиру.

    Если выяснится, что такой участок является делимым, надо совершить следующие действия:

    - подать заявку о приватизации земельного участка под жилым помещением, находящемся в вашей собственности, к ней приложить технический отчет об обмерах земельного участка;

    - получить распоряжение о предоставлении такого участка в собственность;

    - заказать межевое дело;

    - поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать свое право собственности в Федеральной регистрационной службе соответствующего района.

  20. Наиль пишет:

    Здравствуйте! У меня вот какая ситуация и подскажите что и как себя дальше вести пожалуйста.
    Решил поставить на придомовой территории мет.гараж, рядом с другими гаражами, ( рядом есть детская площадка, но не обустроенная, управляющая компания пообещала только на следующий год ). Провёл опрос с соседями, предложил и построил за свои средства детскую песочницу и посадить саженцы сосны. Они согласились и дали своё согласие письменно 73% голосов. Согласовал с управляющей компанией, тоже есть печать и подпись. Начал предварительные работы по установке гаража и тут НАЧАЛОСЬ. Выбежала одна соседка и начала скандалить как мол вы посмели и т.д. и т.п. Попытался ей объяснить, но без толку. Даже стала заявлять, что все подписи я подделал и т.д. Пожаловалась главе района нашего и тот заявил, что не хочет ругаться на кануне выборов и надо снести, убрать металлический гараж по хорошему!( Подписал резолюцию на снос ). Я в ответ ответил, что это придомовая территория и мне кажется, что администрация не может в одностороннем порядке давать подобные распоряжения, приказы. У нас есть кадастровый номер, подписи не поддельные. И как угомонить эту завистливую соседку?

    • Ростов-Дом пишет:

      Если придомовая территория приватизирована – она ваша коллективная частная собственность. И глава района не полномчен запрещать установку гаражей.

      Если придомовая территория муниципальная, ее следует оформить в свою собственность и далее – см. пункт выше.

      Как угомонить соседку (и стоит ли это пробовать), не знаем, мы не психологи и не психиатры. Наверное, в любом крупном доме по теории вероятности найдутся жильцы, которые всем суют палки в колеса и мешают жить.

  21. Анна пишет:

    Здравствуйте, ТСЖ соседнего дома устанавливает ограждение согласно своим границам. В результате, наш дом будет с двух сторон огражден их забором. С одной стороны расстояние будет не более 2-ух метров, а со стороны входных дверей в подъезд 2.5-3 метра. Надо отметить, что наш дом стоит на пригорке, поэтому и с третьей стороны также отсутствует подъезд к дому. Хотелось бы знать, какие нормы регулируют установку ограждений, и как мы можем узнать соблюдены ли они. И могут ли собственники соседнего дома ставить забор по периметру своей территории, если это будет препятствовать проезду специализированного транспорта к другому дому. Заранее спасибо за ответ.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Анна.

      Границы и размер придомовой территории многоквартирного дома устанавливают муниципальные власти, которые должны руководствоваться местным градостроительным регламентом, а также границами соседних земельных участков.

      Подобно владельцам индивидуального домовладения, имеющим право оградить свой объект забором, собственники жилья в МКД также имеют право огораживать свой участок. Однако это право действует до тех пор, пока не ущемляет права пользования других лиц, В частности, чинение препятствий проезду спецтранспорта квалифицируется как такое ущемление.

  22. Татьяна пишет:

    …собственники жилья в МКД также имеют право огораживать свой участок…

    В феврале 2014 г.отправили просьбу в Администрацию Советского района об установлении забора вокруг дома. В основном из-за непотребного поведения учащихся торгово-экономического колледжа (Сладкова 85).
    Получили ответ 14.04. 2014 г.:
    “…Сообщаем, что жилой дом №87 по ул. А. Сладкова распололжен в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки второго типа (ОЖ-2). В соотв-и со ст. 35 “Градостроительный регламент зоны многофункциональной общественно-жилой застройки второго типа (ОЖ-2)” Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону устройство ограждения земельных участков допускается только для земельных участков индивидуальных жилых домов, культовых учреждений, учреждений здравоохранения, отдельно стоящих банков, спортивно-озлоровительных комплексов, профессионально-технических училищ, учреждений среднего и высшего образования, детских дошкольных учреждений, дошкольных образовательных учреждений, общежитий.
    Учитывая изложенное, устройство ограждения земельного участка, занимаемого многоквартирным домом №87 по ул. А. Сладкова, не предоставляется возможным.
    Зам главы администрации С.Н. Афанаскин.

    Справочка: На момент переписки с администрацией по кадастровому плану у нас: разрешенное использование: “общежитие”.

    с 10.04.14 разрешенное использование: МКД.

    Так что никаких прав на огораживание участка собственники МКД не имеют.

    • Анна пишет:

      ст.35 их градостроительного регламента противоречит Градостроительному кодексу РФ, так что вы можете это оспорить.

  23. ИРИНА пишет:

    Здравствуйте. Возникают вопросы, помогите разобраться. Мы из Крыма. При Украине было ОСМД в 8 квартирном доме. Каждый сам платил за свет, газ балонный был, воду. От ОСМД платили за аренду земли и вывоз ТБО. Сейчас мы должны перерегистрироваться по российскому законодательству. ТСЖ не получается, Надо ставить общие счетчики, нанимать управление, открывать счет, на свет у каждого разные линии, у кого – 380 сами проводили за свои деньги. В малоквартирных домах советуют непосредственное управление. Что будет с арендой земли? Как переоформлять. и вообще, каковы наши действия? Столько труда вложено в благоустройство. Советы.

    • Алексей пишет:

      Насчет аренды земли, либо каждый заключает договоры с местными властями на ее аренду, либо выкупайте в собственность. В любом случае Вам стоит обратиться в местный КУИ(комитет по управлению имуществом при администрации города – не знаю, как он в Крыму называется).

  24. Лина пишет:

    По нашему законодательству земля под МКД в собственности, об аренде речь не идет.
    Почитайте ЖК РФ и адаптируйте к своим условиям

    • Алексей пишет:

      Кто сказал, что это земля под МКД?

      Столько труда вложено в благоустройство.

      Судя по всему, речь о придомовой территории, которая может быть как частной, так и государственной.

  25. Борис пишет:

    Доброго времени суток.
    Я хочу сделать внутри двора ремонт дороги которая проходит между двумя домами, так как УК которая у нас есть с этим не справляется, а состояние этого участка дороги ( во дворе) плачевное … только не знаю с чего начать , подскажите как быть в этой ситуации что бы к весне уже можно было начать её ремонт.
    П.С. Спасибо

    • Ростов-Дом пишет:

      Стоит обратиться в районную администрацию, написать на имя главы района обращение с гражданской инициативой.

  26. Юрий пишет:

    Добрый день!
    Подскажите пожалуйста, как быть в такой ситуации?
    Я являюсь собственником квартиры в двухэтажном доме, на втором этаже находится 3 квартиры, а на первом предприятие. Недавно узнал, что это предприятие оформила в собственность землю под домом (17 соток), разрешение на приватизацию земли выдало министерство имущественных и земельных отношений.

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Юрий.

      Приватизирована ли земля под домом и придомовая территория? Выясните этот факт. В обход собственников, без проведения собрания жильцов и оформления его решения в протоколе, никто не имеет права распоряжаться землей под многоквартирным домом, поскольку она находится в общедолевой собственности.

  27. Николай пишет:

    У нас 3 квартиры ( 1 этаж) ТСЖ ( ТСН) общая кв. 120 кв. на какую квадратуры земли можем мы рассчитывать? Не совсем понятна формула расчета. Учитывая что дом старой постройки.

    • Ростов-Дом пишет:

      Найдите в таблице. приведенной в статье, год постройки своего дома и умножьте на общую площадь всех помещений в доме.

  28. Наталья пишет:

    Добрый день!
    Ситуация в следующем. МКД на пять квартир, три в собственности, две находятся на балансе колхоза. Кадастровый план земельного участка имеется. Три квартиры сгорели в том числе и те которые на балансе. Остались квартиры расположенные в разных частях дома, тем самым средняя часть дома отсутствует. Хотели перевести оставшиеся квартиры как индивидуальный жилой дом. Возможно ли?

    • Ростов-Дом пишет:

      Если выкупите земельные доли у погорельцев. Формально получается, что у вас по-прежнему многоквартирный дом, требующий после пожара реконструкции.

      • Наталья пишет:

        Спасибо!
        Но у кого выкупать, балансодержатель не есть = собственник.

        • Ростов-Дом пишет:

          Надо искать собственника.
          Наверное, жилье принадлежало местному сельскому поселению.

  29. Мария пишет:

    Здравствуйте!
    1) перед моим домом через внутриквартальный проезд находится пустырь 0,5 га. Три раза власти проводили публичные слушания в 2010, 2011, 2014 гг., пытаясь его застроить. И каждый раз большинство жителей настаивало на создании на данном участке сквера. При этом в течение 3х лет до 2014г. власти письменно обещали его засадить деревьями. На момент застройки микрорайона на этом пустыре планировалась одноэтажная прачечная. По проекту ГПЗУ 2014г. она превратилась в 20метровое здание детского центра. Уточню, что в конце 2011г. сразу после заключения публичных слушаний об озеленении 2011г. данный участок был поставлен на кадастровый учёт с видом разрешённого использования – для размещения объектов торговли (действителен до сих пор). В конце 2014г. на публичных слушаниях жители опять настояли на создании сквера, но в заключении конкретного решения строить или нет не было, сказали, что окончательное решение примет городская комиссия.
    Сейчас же в начале 2015г. власти вынесли на публичные слушания проект межевания микрорайона, выводя данный пустырь в территорию общего пользования.
    Вопрос:
    1_Законно ли было присвоение кадастрового номера данному участку, если не была проведена процедура межевания микрорайона?
    2_Законно ли выводить его в терр.общ.пользования с сохранённым видом разрешённого использования – под застройку, если по результатам 3х публичных слушаний жители настаивали на озеленении?
    3_Как добиться вида разрешённого использования – для размещения лесопарков (скверов, код.144003050000) и защищает ли данный вид от строительства в будущем?

    2) к моему дому пристроен магазин, который так же занимает весь первый этаж в 2х подъездах. Участок под магазином и прилегающие к нему парковка и технический подъезд для грузовиков, а так же пятно застройки под занимаемыми двумя подъездами поставлены на кадастровый учёт. По проекту межевания всё это включили в придомовую территорию моего дома.
    Вопрос:
    1_Не должна ли эта территория быть исключена из придомовой, так как ей пользуется магазин (от магазина дому отчислений нет)?
    2_Считается ли теперь дом недообеспеченным придомовой территорией и можно ли эту территорию восполнить за счёт части вышеописанного спорного участка с пустырём?

    СПАСИБО!

  30. Ростов-Дом пишет:

    От первого блока вопросов мы воздержимся, слишком уж они глобальны и не наш профиль. К тому же земля – явно муниципальная, проблема не имеет отношения к поднятой теме.

    Остальные ответы:
    1. Вы имеете такое же право пользоваться землей под магазином, как и сам магазин, поскольку эта земля является вашим общим имуществом.
    2. Вы можете все домом передать магазину землю в аренду.
    3. Получить в собственность клочок муниципальной земли у вас не получится, разве что вы выкупите его на организованном аукционе.

  31. Безуглов Александр пишет:

    Здравствуйте! Можно ли воспрепятствовать приватизации земельного участка МКД или расприватизировать землю, если она уже приватизирована?

    • Ростов-Дом пишет:

      Нет. Только если Вы реприватизируете и жилье, отдав его государству обратно.

  32. Здравствуйте! В кадастровом паспорте нашего домовладения в составе которого четыре одноэтажных дома по шесть квартир, указан вид разрешенного использования земли – под многоэтажные дома.В настоящее время одним из собственников заявлено формирование земельного участка домовладения, которое, думаю было навязано ему, в связи с обращением последнего в суд о признании права собственности на бесхозный гараж.Нужно ли в данном случае заявлять об изменении вида разрешенного использовании земли с многоэтажных домов на многоквартирные?

    • Ростов-Дом пишет:

      Чтобы этого добиться, Вам придется подавать в суд на местные власти.
      Этажность здания на том или ином участке регулируют муниципальные правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

      Вы готовы добиться изменения городского документа?

      В Ростове все меньше и меньше остается мест, где могут стоять только малоэтажные дома, на большинстве земель частного сектора ПЗЗ допускают комбинированную застройку: и “малоэтажка”, и дома средней этажности.

      Приватизация земли никоим образом не влияет на разрешаемую этажность. Если земля останется муниципальной, все будет точно так же.

      • Ростов-Дом пишет:

        Уточняющее дополнение.

        Скорее всего (исходя из описываемой вами ситуации), у вас не один многоквартирный дом, а четыре многоквартирных дома по шесть квартир каждый.
        Поскольку многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир с общим имуществом (фундамент, кровля, несущие стены и земельный участок).
        При этом четыре ваших дома, скорее всего, вместе являются жилым комплексом, если имеют какие-либо общие объекты.

        Статья 133.1. Гражданского кодекса РФ:

        Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
        К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

      • Добрый день! Если, этажность согласно ПЗЗ на нашем ЗУ «отрегулирована» под
        многоэтажные дома, а по факту стоят одноэтажные, то не приведя назначение земли в соответствие с имеющимися строениями, местная власть вынудит нас платить повышенную ставку налога на землю. Это справедливо?
        И как меняет ситуацию то обстоятельство, что мы не многоквартирный дом, а комплекс?
        Спасибо.

  33. Лина пишет:

    Здравствуйте!
    Мы проживаем в 2-х этажном 22-х кв доме в сельской местности.(В итоге нас 3 таких дома) Дата постройки дома 1972г. У каждого жильца имеется гараж, не большой огородик, бельевая площадка около каждого дома, детской площадки как таковой нет(небольшая поляна с турником и каруселью). Рядом начали строить 3-х этажку и сказали, что все огороды закатают асфальтом под авто парковку, снесут гаражи и хоз.постройки. И на этом месте проложат дорогу, на границе с другим районом, принадлежащим городу. (Гаражи хоз. постройки находятся на границе еще и с лесом) Обещали бельевую, детскую площадку одну на 4 дома, включая 3-х этажный “муравейник”. Все квартиры приватизированы в наших 2-х этажках.
    И еще, если собственник продавал квартиру, он и продавал хоз.постройку или гараж.
    Куда же нам девать и хранить те же коляски, лопаты и др.вещи. У каждого жителя погреб.

    Подскажите, какими должны быть наши действия? Куда обращаться? Какие документы приготовить?

  34. ольга пишет:

    мы живем в крыму и сейчас стоит вопрос выбора формы управления нашим старым домом дореволюционной постройки.управляющая организация от мерии наглым образом навязывает якобы необходимый перечень коммунальных услуг.которые как никогда не выполнялись так никогда и не будут.скажите.что будет.если мы не будем заключать с ними договор об обслуживании и есть ли какая-нибудь ответственность за это.мы хотим оформить дом в непосредственное управление.в доме16 приватизированных квартир

  35. ольга пишет:

    земля не приватизирована.т.к. в доме живет много пьющих людей и они просто не будут платить никаких налогов

  36. кира пишет:

    придомовая территория зарегистрирована, имеет кадастровый номер, общую площадь, но никто не дает ее конкретные размеры (длину, ширину), она не привязана к дому и к соседним домам. Мы не можем понять-где начинается она и где заканчивается. как разобраться? У нас сложилось впечатление, что замля не прошла межевание Спасибо

    • Ростов-Дом пишет:

      1. Обратитесь с запросом в БТИ/Росреестр.
      2. Обратитесь с запросом в организацию, которая выполняла межевание земли.

  37. Александр пишет:

    Доброго времени суток! Я проживаю в 2 этажном МКД на 12 квартир. Заканчиваем процесс приватизации земли под МКД и придомовой территории. Как всегда бывает, в стаде нашлась одна паршивая овца, которая отказалась сдавать денежные средства на приватизацию (хотя она является собственником жилого помещения, т.е. квартиры). Будет ли она претендовать на какой то участок земли при межевании участков среди остальных собственников? Если будет имеет ли смысл подать на нее в суд от имени всех собственников и обязать выплатить денежные средства остальным собственникам? Все зафиксировано документально в протоколах общих собраний. И крайний момент, до приватизации земли она обнесла забором небольшой участок под своими окнами, говорит есть разрешение префектуры, какие шансы на снос этого забора, тем более деньги на приватизацию она не сдавала. Заранее благодарю, с ув. Александр

    • Ростов-Дом пишет:

      1. Придомовая территория является общим имуществом собственников и не подлежит отчуждению. Таким образом, никто из вас не может стать единоличным хозяином части данной земли. Вы можете лишь договориться друг с другом и выделить землю в пользование друг другу.

      2. Земельный участок обнесен забором незаконно, соответствующее разрешение местных властей (если таковое имеется) незаконное, Вы можете оспорить его в судебном порядке. Причем, в этом вопросе не действует трехлетний срок исковой давности.

      3. При этом Вы не можете лишить права в доле на земельный участок собственника, который не платил за приватизацию (см. п. 1).

      4. Вы можете подать в суд на собственника с требованием обязать оплатить услуги по оформлению документов.

      По поводу п. 2 смотрите постановление Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 (п. №68): «Собственники помещений в МКД вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 ГК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка, или права на заключение договора аренды земельного участка и т. п.».

      Там же: «… В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка».

      Там же: «При рассмотрении исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка
      в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти».

      Подробности здесь: http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/

  38. Александр пишет:

    И еще один вопрос. Сколько комплектов документов должно быть в МКД после приватизации земли под домом? Один у ответственного за приватизацию (сбор, подача, получение док-тов) или у каждого собственника? Если у каждого ксерокопий будет достаточно?

    • Ростов-Дом пишет:

      Земельный участок – общее имущество всех собственников МКД, также как и кровля, фундамент.

      Вообще, о том, что такое МКД, где начинаются его границы, мы даем общее представление здесь: http://rostov-dom.info/2009/10/chto-takoe-mnogokvartirnyjj-dom/

      Это на всякий случай, чтобы разобраться.

      Соответственно, пакет документов на землю выдается один, – также как и техпаспорт на строение.
      Вы можете сделать ксерокопии и попытаться заверить их у нотариуса, если вопрос стоит столь принципиально.

  39. Валентина пишет:

    Проживаю в сельской местности 2-х этажный 4-х квартирный дом. Дома введены в строй в 1972 году вместе с хозпостройками /погреба блочные/ Квартиры приватизирована Сейчас снесли погреба для строительства 3-х этажного дома без согласия, объяснив что это самозахват.Без какой либо компенсации.Квартира приватизирована. Далее на придомовой территории разработали участок под огородик размером 3х5, Также хотят рыть траншею под коммуникации и мотивируют опять тем, что земля не приватизирована, а она ведь входит в общедолевую собственность. Правомерно ли это.

    • Ростов-Дом пишет:

      Ответить на этот вопрос невозможно, поскольку Вы не приватизировали придомовую территорию.

      Возможно, некоторые из действий властей правомерны, а некоторые – самозахват.
      Чтобы решить этот вопрос, Вам следует начать приватизацию земли, после чего станет ясно, кто и что захватил (Вы ли захватили муниципальную землю или же власти вашу землю).

      Если бы Вы приватизировали участок раньше, подобной проблемы в принципе не возникло.
      Однако еще не поздно.

      По факту снесения хозяйственных строений Вы можете подать на чиновников в суд и должны выиграть дело, если данная земля не являлась муниципальной (хотя при этом она официально и не была оформлена в вашу собственность).

      Как гласит постановление Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 (п. №68): «Собственники помещений в МКД вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 ГК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка, или права на заключение договора аренды земельного участка и т. п.».

      Подробности здесь: http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/

      • Валентина пишет:

        Спасибо.
        Придомовая территория находится на углу улицы. Мы сами ставили забор. Сейчас он пришел в ветхое состояние. Администрация требует чтобы мы заменили забор на новый на свои средства. Территория неприватизирована. Как мы понимаем земля муниципальная. Должны ли мы это делать?

        • Ростов-Дом пишет:

          Еще раз – чья земля?
          Если ваша – это ваши проблемы.
          Если муниципальная – нет.

          Объясните администрации, что Вы платите налог на землю и недвижимость. И как раз-таки на налоговые платежи с земли и жилья, пребывающих в вашей собственности, власти обязаны содержать прилегающую к вашему дому муниципальную землю.

  40. Валентина пишет:

    Все понятно, спасибо

  41. Яна пишет:

    Добрый день! Через наш многоквартирный дом подключен к энергосетям торговый павильон. Договор энергоснабжения у них от 2006 года, проект и техусловия от 2005. Точка подключения – щит ВРУ дома, установлен счетчик, их расход и потери вычитают из расхода дома. Т.е. коммерческий объект эксплуатирует общее домовое имущество – сети энергоснабжения МКД, в частности щит ВРУ, при этом расход эл/эн торгового павильона составляет примерно 10% расхода всего дома, что, по мнению жильцов, влияет на износ их общего имущества (щита ВРУ). В формировании фонда капитального ремонта коммерсанты никоим образом не участвуют, никаких денег дому ни за что не отчисляют. То есть пользуются даром. В 2015 году собственниками было принято решение об отключении торгового павильона от дома и установлен срок для решения вопроса с подключением непосредственно к подстанции, расположенной рядом (10 месяцев). Решение принято общим собранием, легитимно, законно.
    Вместо этого, горэлектросеть предлагает переподключить магазин до нашего общедомового счетчика и считает, что таким образом вопрос будет решен. Так ли это? У нас этим магазином давнее непонимание по многим вопросам (например, совместная уборка территории и вывоз снега – для них все бесплатно, мы чистим), поэтому заставить их отключиться от нашего дома для нас вопрос принципиальный. Как это сделать на законных основаниях?
    Заранее спасибо за ответ.

    • Ростов-Дом пишет:

      Ваши действия правильны, если Вы не являетесь с павильоном единым целым строением, – т. е., если у Вас разные адреса.

      Если же павильон является частью вашего дома, он обязан платить и за ремонт, и за текущее содержание жилья пропорционально площади своего помещения в общей площади дома.

      В противном случае попробуйте обратиться в управление антимонопольной службы области и Госжилинспекцию с просьбой обязать электросеть отключить павильон от энергоснабжения. Поскольку он не является совладельцем вашего общего имущества и не имеет права им пользоваться. А Вы не являетесь ресурсоснабжающей организацией и не обязаны предоставлять коммерческим фирмам услугу по транспортировке электроэнергии.

      • Яна пишет:

        Спасибо за скорый ответ. Павильон – отдельно стоящее здание. Тем более, на момент проектирования и строительства данного объекта с жильцами никто не согласовывал возможность подключения к сетям многоквартирного дома. А между тем, первое жилое помещение в доме было приватизировано в 1992 г., и соответственно любые манипуляции с общим домовым имуществом в последующие годы должны были решаться с учетом собственников. Ну, это по наслышке, я не юрист, буду благодарна за подсказку – ссылку на нормативный акт.

  42. Никита пишет:

    Здравствуйте! Вот такой вопрос: сможем ли мы земельный участок МКД небольшую часть отмежевать,а потом ту часть что отмежевали из этого участка с согласия всех собственников МКД продать ее юр.лицу?

    • Ростов-Дом пишет:

      Возможно, если все собственники будут согласны, у вас получится ее отмежевать и оформить в свою персональную собственность (если, конечно, опять же есть, что отмежевывать).
      После этого вы сможете распоряжаться землей на свое усмотрение.

  43. Татьяна пишет:

    Будьте добры , если вас не затруднит, напишите со ссылками на законодательную базу : может ли на придомовой территории мкд собственник квартиры на 2 эт дома построить навес для парковки своей машины на расстоянии 5 метров под окнами и без согласия собственника квартиры на 1 этаже этого же мкд ?

    • Ростов-Дом пишет:

      Вопрос поставлен не вполне корректно, Татьяна.

      Судьбу участка придомовой территории решает не один собственник (в вашем примере – хозяин квартиры на первом этаже), а все собственники помещений в МКД на общем собрании жильцов.

      Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, “собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты”,

      Пункты второй и третий этой же статьи гласят, что “собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции”.

      Что касается расстояния от паркующейся машины до стены жилого дома, то существует СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. №78) где сказано, что расстояние от открытой автомобильной стоянки до жилых домов должно быть 10-15 м ( в зависимости от количества автомобилей).

      Кроме того, расстояния от открытых паркингов до объектов жилой застройки прописаны в Санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Открытые стоянки, предназначенные для постоянного и временного хранения легковых автомобилей, должны обустраиваться на расстоянии не менее 10 метров от фасадов жилых зданий и торцов с окнами для 10 и менее автомобилей. Расстояние не менее чем в 15 метров должно быть соблюдено, если на парковке скапливается до 50 машин.

  44. Татьяна пишет:

    В нашей ситуации в 2013 г собственник квартиры на 2 этаже мкд уже делал попытку построить незаконно гараж под окнами собственника кв на 1 этаже в его отсутствие ( чел в выходной выехал на дачу) . Соседи вызвали полицию , тк строительство гаража без разрешения собственником и администрации железнодорожного района – это нарушение административного кодекса (незаконный захват муниципальной земли). Нарушителю выписали предписание разобрать каркас гаража , которое он выполнил. А в этом году они решили построить навес для своей машины , тк для его строительства брать разрешение в администрации не надо. Можно нам вызвать полицию для составления протокола с последующим отстаиванием нарушенных прав в суде , тк нарушены права частного лица ? И на какие законы нам ссылаться в заявлении , если собственник одной квартиры на 2 этаже начнет возводить навес без согласия всех собственников и в отсутствие собственника под чьими окнами он собирается строить навес?

    • Ростов-Дом пишет:

      Какой захват муниципальной земли, Татьяна, если земля является придомовой территорией и принадлежит всем жильцам? Или все-таки речь идет об участке, принадлежащем городу?

      Если земля муниципальная, то судиться с “захватчиком” должен муниципалитет. Если же дело связано с самовольным захватом общедолевой собственности, то совершенно неважно, что думает об этом жилец с первого этажа :) Важно только решение по этому поводу общего собрания собственников квартир в многоквартирном доме.

      На что ссылаться при отстаивании своих прав, мы однозначно указали в предшествующем ответе – на статью 36 ЖК РФ.

  45. Татьяна пишет:

    Спасибо за ответ . По действующему законодательству парковочные места не относятся к общему имуществу собственников помещений .
    В соответствие со статьей 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения относятся, в том числе, дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах населенных пунктов поселения и обеспечение безопасности дорожного движения на них, включая создание и обеспечение функционирования парковок (парковочных мест).
    Придомовая территория во дворе мкд в настоящее время муниципальная и администрация её заасфальтировала .
    Статья 7.1 КоАП РФ «Самовольное занятие земельного участка» была изменена в марте этого года. В данный момент самозахват земли под парковку грозит гражданину административным штрафом в размере 11,5 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 тысяч рублей. А юридическим лицам, как и осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юрлица, – 23 % от кадастровой стоимости захваченного земельного участка, но не менее 100 тысяч рублей.
    Вы пишите , что мнение жильца 1 этажа неважно , но лично вам понравилось бы , если бы под вашим окном парковались чужие машины ? По моему , никакое собрание не может нарушать права гражданина и навязывать свое мнение.

    • Ростов-Дом пишет:

      У Вас, получается, следующая ситуация:

      1. СНиП (см. п. 43) запрещает парковать транспорт на расстоянии 5 метров от вашего окна.
      2. При этом земля, на которой паркуется транспорт и устанавливается навес. является муниципальной.

      Соответственно, Вам стоит предъявить претензии непосредственному хозяину земли – районной администрации.

      P. S. Ранее, полагая, что придомовая территория является общей собственностью жильцов, мы ссылались на Жилищный кодекс РФ. При этом не имеет значения, кому принадлежат парковочные места, – распоряжаться общей территорией и способами ее использования имеют право только ее хозяева.

      Это ничуть не умаляет человеческого сочувствия к жильцу первого этажа, у окон которого паркуется авто. Но по закону в случае приватизированной земли под МКД исход дела решали бы не его чувства, а высший орган управления многоквартирным домом – собрание собственников жилья.

  46. Татьяна пишет:

    Благодарю. Если придомовая территория не приватизированна , то собственник квартиры, под чьими окнами , без его согласия паркуют машины , может вызвать полицию для составления протокола о нарушении правил парковки и последующей выпиской штрафа?! Но когда я вызывала полицию сотрудники ОП2 и ГИБДД г.Ростова-на-Дону ничего не предприняли , а только говорили , ссылаясь на то что это не их компетенция. А если бы штрафанули пару раз , то у соседа пропало бы всякое желание парковаться под чужими окнами и бросаться с кулаками на страдающего от противоправных действий соседа.

    • Ростов-Дом пишет:

      Повторимся: муниципальная земля – зона ответственности города. Жалуйтесь в районную администрацию.

      • Татьяна пишет:

        Скорее надо жаловаться на коррупцию в Ростове, тк полиция и администрация железнодорожного р-на по непонятным причинам , а скорее по понятным не принимает меры к нарушителю.

        • Ростов-Дом пишет:

          И это тоже верно, к сожалению.

          Можно еще сделать попытку пожаловаться в Роспотребнадзор – парковка у стен дома нарушает санитарные нормы и право жильцов на чистый воздух.

  47. Таисия пишет:

    Лучше всего подействует случайно выпавшая баночка краски из окна.

  48. Татьяна Ивановна пишет:

    Замечательный сайт! Жалею о том, что раньше не попала на него. Прочитала обращение под № 20 Наиль от 24/07/2014 в 13:38 и решила описать нашу ситуацию. Может вы сможете дать и нам совет. Жилец одной квартиры предложил во дворе , но не под своими окнами построить детскую площадку за свой счет. Собрал подписи менее половины жильцов и поставил одну качельку из металлическую труб и рядом сначала навес , под которым потом начал парковать свои две машины и третью пристроил другой сосед. Для навеса разрешение брать в администрации не надо , поэтому ругались во дворе , а сосед говорил , что получил разрешение в администрации Железнодорожного района г.Ростова и не обращал ни на кого внимания. Когда соседи начали возмущаться , то он и его сыновья бросались на бабушек с кулаками , но до драки не доходило. Через некоторое время на навесе появились двери . В результате на месте детской площадки появилось металлическое сооружение для парковки трех машин. Соседи написали жалобу в районную администрацию . И вот с августа 2013 года по настоящее , на имя старшей по дому приходят ответы о том , что администрация готовит документы в суд. Неужели для подготовки документов надо так много времени ?
    Более того эти два соседа провели за все время одно общее собрание ( без подписей жильцов в листе регистрации и ведения протокола ) с нарушением, тк ни кого не оповестили заранее о времени и дате , затем на собрании присутствовали только родственники жильцов из кв 13 и 14, построивших гаражи на детской площадке и собственницы из кв.№ 4 , 5 ,7 ,15 , а всего у нас два мкд на 17 квартир. На собрании присутствовал представитель нашей УК и сосед попросил его поставить на каком то документе печать. В 2013 году мы потребовали показать разрешение на гаражи , но владельцы гаражей отказались это сделать , поэтому я , как старшая дома , которую выбрали жильцы нашего дома , написала жалобу а районную администрацию и ОП2 о незаконном строительстве гаражей на придомовой территории без документов , тк никто из жильцов свое согласие на строительство этих сооружений не давал. Но вопрос решается с 2013 года и собственник гаража сказал , что я не чего не добьюсь , тк у него невестка и ее родители работают в МВД РО , а у другого собственника родственники работают в администрации . Может эти собственники проверяющим показывают протокол общего собрания , подписанный только ими двумя , тк они выбрали на первом собрании — одного старшим д №8 – 9 квартир , а другого его замом . Я старшая другого дома №7, в котором всего 8 квартир , хотя по площади дома одинаковые . Дело в том , что протокол собрания без листа регистрации не действителен. Мэр города С.И.Горбань сказал в одном интервью , что закон един для всех и никакие родственники не помогут , если чел нарушил закон. А на деле все обстоит иначе. Вопрос в том как нам ускорить процесс сноса незаконно установленных гаражей ? Куда еще обратиться ?

    • Ростов-Дом пишет:

      Первый вопрос – чья земля?
      Второй вопрос – на каком основании администрация Ж/д района организовывала у вас собрание?
      Инициатором общего собрания в доме может быть только собственник жилья. Вы запрашивали у властей свидетельства на право собственности жилых/нежилых помещений в данном доме?

      • Татьяна Ивановна пишет:

        Придомовая территория – муниципальная .
        Собрание проводили сами собственники и приглашали представителя УК. В мкд есть муниципальные квартиры .
        Свидетельства о праве собственности на жилые помещения в мкд есть у каждого собственника. Зачем запрашивать ?
        Мы жаловались в администрацию железнодорожного района на то , что во дворе вместо детской площадки построены гаражи. Есть несколько одинаковых ответов с разными датами , в которых администрация обещает подготовить пакет документов о сносе незаконных гаражей. Но фактически это ответы – отписки , тк готовят они этот пакет уже третий год. Старший дома № 8 и его “помощник” , построившие гаражи на детской площадке собрание жильцов не проводят , а сами штампуют протоколы и подписывают. У одного родственники работают в администрации , у другого в МВД РО . Кто их может вывести на чистую воду ?

        • Ростов-Дом пишет:

          Суд.

          Интересно, что судиться с ними должны Вы, собственники жилья в МКД.
          Хотя земля и не приватизирована, но она все равно является вашим имуществом, не оформленным в собственность. Именно Вы являетесь ее хозяевами, не исполнившими формальностей.

          Вообще в ходе реализации нового Жилищного кодекса РФ ростовские власти были должны за счет бюджетных средств оформить в собственность хозяев бывших государственных МКД землю под домом и придомовую территорию. Но у нас никто этим заниматься не стал.

          В вашем доме теперь следующая ситуация…

          1. Любой из вас вправе начать приватизацию земельного участка. Если хотя бы один собственник начнет приватизировать землю, она автоматически станет коллективным имуществом, причем, в данном случае на это не требуется даже согласия большинства жильцов.
          Иными словами, законодатели исходят из того, что хозяин жилого дома автоматически является и хозяином земли.
          В соответствии с решением Конституционного суда РФ от 28 мая 2010 г. от №12-П, «… собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета».

          Там же: «…переход в общедолевую собственность собственников помещений МКД сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения
          о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него признаются не противоречащими Конституции РФ».

          2. По поводу гаражей на детских площадках. Все это оборудование можно демонтировать в судебном порядке, поскольку оно ущемляет ваши права. Кстати, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, в вашем случае не действует даже срок исковой давности.

          Как гласит постановление Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 (п. №68): «Собственники помещений в МКД вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел
          по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 ГК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка, или права на заключение договора аренды земельного участка и т. п.».

          Там же: «… В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка».
          Подробности здесь: http://rostov-dom.info/2011/08/kak-zashhitit-lyubimyjj-dvorik-ot-vlasti/

          Выводы:
          1. В том, что ваша площадка застроена гаражами, виновны Вы сами, поскольку никто из вас своевременно не побеспокоился о приватизации придомовой территории.
          2. Администрация района ничего не будет делать по защите ваших прав, поскольку это – ваше имущество, земля, к тому же у там работают родственники самозастройщиков.
          3. Опираясь на решение Конституционного суда РФ, Вы сможете демонтировать гаражи. Повторимся: никто, кроме Вас, этим не будет заниматься.

        • Ростов-Дом пишет:

          Уточнение:

          “Зачем запрашивать свидетельства?”

          Вы говорили про организованное администрацией собрание…

          Как гласит статья 219 Гражданского кодекса РФ, «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

          Тот, у кого нет такой бумаги, не вправе организовывать общие собрания и голосовать на них.
          У администраций свидетельств нет, поскольку приватизация жилья до сих пор не отменена и жильцы неприватизированных квартир по-прежнему в любой момент могут стать собственниками недвижимости.

          Строго говоря, неприватизированные квартиры в МКД пока не являются муниципальным жильем. Это – жилье бесхозное.

          • Татьяна Ивановна пишет:

            Вы пишите , что «неприватизированные квартиры в МКД пока не являются муниципальным жильем. Это – жилье бесхозное.»
            Но у нас Договор найма с МКУ ЖКХ Железнодорожного района, те с собственником жилого помещения. Ведомственные дома и соответственно квартиры переданы на баланс в районную администрацию. Это значит муниципалитет вправе решать и присылать своего представителя на собрание и нести бремя собственника со всеми вытекающими последствиями .

            • Ростов-Дом пишет:

              Думать что-либо никому не запретишь.
              Но это – ваши домыслы, не имеющие никакой силы и никакого значения.

              Еще раз, черным по белому – статья 219 Гражданского кодекса РФ: «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

              Это – уже не наши домыслы, а буква закона.

              А фантазировать и домысливать мы можем все, что нам заблагорассудится.

              Запросите у администрации данную бумагу.

              • Татьяна Ивановна пишет:

                Вы пишите : « Запросите у администрации данную бумагу» и ссылаетесь на ст 219 ГК РФ: «право собственности на здания, сооружения и другое ВНОВЬ СОЗДАВАЕМОЕ недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации». А наши дома построены до изменения форм собственности в РФ , когда предприятия были государственными и при приватизации (изменении формы собственности — создание акционерных общ) здания соц-бытовые и жилые дома остались в гос собственности. На балансе государства, те администрации есть много зданий , но я полагаю нет свидетельства о собственности , зарегистрированного в юстиции.

            • Ростов-Дом пишет:

              Кстати, если ваше жилье не приватизировано, Вы, к сожалению, во многом пребываете в доме на птичьих правах. Муниципалитет ничего не будет делать по сохранности имущества. Хотя бы потому, что до поры до времени это не его имущество в принципе.

              Поверьте: ему гораздо выгоднее получать взятки за незаконные парковки и пристройки, чем печься о чужой собственности.

              • Татьяна Ивановна пишет:

                Вы не поверите, но у нас в муниципальной квартире муниципалитет сделал ремонт ХВС и ГВС и заменили газовую печку !
                Так , что это не домыслы, а факт.
                Знаю одного человека , проживающего в муниципальной квартире на Ростовском море , так ему сделали ремонт за счет бюджета в муниципальной квартире после залития холодной водой. Он в суде доказал, что вины соседей сверху нет , тк в доме отключили воду и по этой причине она не закрыла кран с холодной водой и ушла на работу. В течение дня воду дали и она залила соседей снизу.

  49. Татьяна Ивановна пишет:

    Для полной картины хочу рассказать еще об одном факте , который прояснить ситуацию и ярко характеризует личность одного из собственников незаконно установленных гаражей. Когда он собрался делать пристройку к своей квартире , то пообещал соседке , квартира которой находиться над его кварт , сделать проект на всех соседей , а сделал проект 2-эт пристройки только для себя ,т.е без межквартирной перегородки. А соседа по первому этажу он даже не посчитал нужным спросить. Проект он сделал . Разрешение на строительство ему в районной администрации не дали . Но он все таки сделал одноэтажную пристройку к своей квартире №13. В настоящее время он одной собственнице сказал , что у него больше всего голосов , тк он единственный хозяин ПРОЕКТА двухэтажной пристройки , тк голоса считают от жилой площади. Разве он прав? Ведь его жил площадь существует фактически на бумаге . А специалисты отдела архитектуры и сам гл архитектор Железнодорожного района г.Ростова , когда приходили во двор по жалобе на незаконно установленные гаражи ничего не предприняли по этому самозастрою . Были во дворе и спецы из Госжилинспекции , но сосед все вопросы и с ними «порешал».

    • Ростов-Дом пишет:

      Это все незаконно.
      Перечисленные Вами вопросы решаются только общим собранием собственников жилья в доме (большинством голосов).

  50. Татьяна Ивановна пишет:

    Собственники не могут дать разрешение на строительство 2-эт пристройки к дому и гаражей , не могут оштрафовать водителей, паркующих машины фактически на детской площадке и менее 10 метров от стен жилого дома. Это компетенция инспекции и полиции.

    • Ростов-Дом пишет:

      Нет, не так.
      Придомовая территория является коллективным имуществом всех собственников.
      Возведение пристройки означает уменьшение общего имущества всех хозяев дома. Соответственно у всех них надо спрашивать разрешения.

      Это все равно, что Вы захотите возвести строение во дворе хозяина индивидуального дома. Сперва надо заручиться согласием хозяина земли и только потом – обращаться в городские службы (архитектуру, администрацию и пр.).

      • Татьяна Ивановна пишет:

        В нашем случае придомовая территория не приватизирована и земля муниципальная.
        Даже если земля в собственности , то один из собственников в праве за помощью обратиться в инспекцию и полицию , сославшись на СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. №78) и административный кодекс .

Оставьте комментарий



© 2009–2018 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru