Содержание и ремонт жилья (СодерРемЖил)

Содержание и ремонт жилья — жилищная услуга,  состоящая из широкого списка работ, которые следует регулярно выполнять для поддержания домав исправном состоянии. Перечень этих мер индивидуален, во многом на него влияют высота, этажность, материалы, год постройки, техническое состояние объекта.

В неприватизированных многоквартирных домах тариф на содержание и ремонт жилья устанавливается муниципальными властями. В частных МКД решать эти вопросы следует самим собственникам — подобно хозяевам индивидуальных домовладений.

В данной статье мы приводим оговариваемый законодательством основной список работ и услуг, которые управляющая организация должна выполнять в ходе содержания и ремонта жилья в любом многоквартирном доме, независимо от его частных технических особенностей.

Оглавление.

I. Содержание и ремонт жилья: общие вопросы.
II. Техническая эксплуатация объекта:

1. Обеспечение безопасности проживания.
2. Устранение аварий ЖКХ.
3. Профилактика ЧП.
4. Основные сезонные работы в ходе содержания и ремонта жилья.
5. Уборка и благоустройство.
6. Услуги, не предусмотренные в ходе содержания и ремонта жилья.

III. Эксплуатация многоквартирного дома и смежные услуги.
IV. Услуги по управлению многоквартирным домом.
V. Содержание и ремонт жилья: оценка качества работы.
VI. Приложение 1. Каталог типовых документов, разработанных Ассоциацией ТСЖ Ростовской области.
VII. Приложение 2. Законы, оговаривающие вопросы содержания и ремонта жилья.

I. Содержание и ремонт жилья: общие вопросы

Помимо эксплуатации объекта, содержание и ремонт жилья включает в себя и операции по управлению многоквартирным домом. Следовательно, предоставлять эту услугу могут только управляющие компании или ТСЖ, но не подрядные организации.

Если объектом управляет ТСЖ или управляющая компания, все работы и услуги по содержанию и ремонту жилья должны быть включены в договор на управление многоквартирным домом, который жильцы вправе дополнять и корректировать — исходя из собственных возможностей и потребностей. Таким образом, устанавливаемый для многих собственников муниципальный тариф на содержание и ремонт жилья, строго говоря, профанация.

Федеральное законодательство оговаривает перечень работ и услуг, которые в ходе содержания и ремонта жилья выполнять необходимо.  В противном случае эксплуатирующая объект управляющая организация может быть привлечена к ответственности. Если же в многоквартирном доме  выбран вариант непосредственного управления, к ответственности могут привлечь и самих собственников.

Как показала практика, в многоэтажных домах не только ТСЖ, но и большинство управляющих компаний физически не способны выполнить весь оговариваемый законодательством перечень работ по содержанию и ремонту жилья. Исключения обычно составляют крупные многопрофильные предприятия. Но в большинстве случаев управляющей организации приходится привлекать на объект дополнительных подрядчиков (и узкоспециализированные субподрядные фирмы), при этом ответственность за качество по содержанию и ремонту жилья остается за УК (ТСЖ).

II. Техническая эксплуатация объекта

1. Обеспечение безопасности проживания

Это самый главный комплекс мер, которые управляющая компания (ТСЖ) должна выполнять в ходе содержания и ремонта жилья в многоквартирном доме – обеспечение безопасности проживания. Единственное исключение, когда собственникам потребовать выполнение этой услуги в принципе невозможно – если управляющая компания изначально пришла обслуживать аварийное жилье, либо объект, уже  имеющий аварийные конструкции. Решить такие проблемы за счет тарифа на содержание и ремонт жилья невозможно.

2. Устранение аварий ЖКХ

Чтобы минимизировать вероятность появления нового аварийного объекта, эксплуатирующая дом организация в ходе содержания и ремонта жилья должна своевременно устранять внутридомовые аварии — в сроки, оговариваемые законодательством.

3. Профилактика ЧП

Как показывает практика, не допускать аварии в ЖКХ значительно дешевле, чем в дальнейшем заниматься их устранением.  Поэтому содержание и ремонт жилья предусматривает многочисленные профилактически работы. К основным из них относятся:

а) Регулярные технические осмотры объекта (не реже двух раз в год) с последующим устранением выявленных незначительных дефектов:

▪ в водопроводных, канализационных коммуникациях, системах центрального отопления и горячего водоснабжения, обслуживающих более одного помещения;

▪ в электротехнических устройствах (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования и др.). ;

▪ прочистка канализационного лежака;

▪ проверка исправности канализационных вытяжек;

▪ проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;

▪ проверка заземления ванн;

▪ мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.);

▪ промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.;

▪ проверка заземления оболочки.

б)  Одновременно в ходе содержания и ремонта жилья предусматриваются и частичные осмотры многоквартирного дома — также с последующим устранением выявленных дефектов:

▪ промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли;

▪ проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах;

▪ мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.);

▪ уплотнение сгонов;

▪ прочистка внутренней канализации;

▪ прочистка сифонов;

▪ набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках;

▪ укрепление трубопроводов;

▪ проверка канализационных вытяжек;

▪ мелкий ремонт изоляции;

▪ проветривание колодцев;

▪ протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках;

▪ устранение мелких неисправностей электропроводки;

▪ смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.

Периодичность частичных осмотров в рамках содержания и ремонта жилья устанавливается управляющей компанией (ТСЖ) с собственниками по договоренности.

в) Внеплановые осмотры в рамках содержания и ремонта жилья должны производиться в случае возникновения крупных ЧП, аварий ЖКХ, стихийных бедствий (ураганные ветры, наводнения и пр.), а также других непредвиденных событий.

4. Основные сезонные работы в ходе содержания и ремонта жилья:

а) Подготовка дома к зиме.

б) Подготовка дома в ходе содержания и ремонта жилья к эксплуатации в весенне-летний период:

▪ укрепление водосточных труб, колен и воронок;

▪ расконсервирование и ремонт поливочной системы;

▪ снятие пружин на входных дверях;

▪ консервация системы центрального отопления;

▪ ремонт оборудования детских и спортивных площадок;

▪ ремонт просевших отмосток;

▪ устройство дополнительной сети поливочных систем;

▪ укрепление флагодержателей.

5.Уборка и благоустройство

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, а также ряд других федеральных документов оговаривают комплекс работ по уборке и благоустройству дворовой территории многоквартирного дома,  а также мест общего пользования в ходе содержания и ремонта жилья.

а) Во дворе:

▪ Обеспечение круглогодичной уборки придомовой (дворовой) территории, границы которой числятся за собственниками жилья на основании данных государственного кадастрового учета. Уборка двора в зимнее время в случае обильного снегопада осуществляется после его завершения, работы должны быть выполнены в течение 6-12 часов.

▪ Озеленение придомовой (дворовой) территории в ходе содержания и ремонта жилья осуществляется 1 раз в год в весеннее время.

▪ Текущий ремонт дворовых площадок. Производится 1 раз в год, весной.

б) Снаружи и внутри дома:

▪ обеспечение фасада дома номерными знаками, позволяющими прохожим четко определить его адрес;

▪ подготовка дома к праздникам и другим торжественным событиям государственного масштаба (вывешивание флагов и пр.);

▪ уборка кровли от мусора и грязи. Осуществляется дважды в год: весной и осенью с одновременной очисткой водосточных труб. В зимнее время по мере необходимости производится очистка крыши от снега (на многих кровлях не допускается образование осадка толще 30 сантиметров) и сосулек;

▪ уборка подъезда и лестничных клеток;

▪ содержание почтовых ящиков.

6. Услуги, не предусмотренные законодательством в ходе содержания и ремонта жилья.

Ряд многоквартирных домов располагает оборудованием, находящимся в общедолевой собственности, наличие которого не является обязательным. Соответственно, законодательство не предусматривает и его эксплуатацию в ходе содержания и ремонта жилья. К наиболее распространенным образцам подобного оборудования относятся:

▪ домофоны;

▪ установленные у входа в подъезд кинокамеры;

▪ крышные телевизионные антенны;

▪ общедомовые узлы учета энергоресурсов;

▪ поквартирные узлы учета энергоресурсов, расположенные в местах общего пользования,  а не квартирах собственников.

В результате расходы на содержание и ремонт этого оборудования позиционируются собственникам жилья как дополнительный тариф на другую услугу. В некоторых случаях траты компенсируются путем установки нерегулярных «поборов» или старинным древнерусским принципом строительства церквей и мостов — пусканием «шапки по кругу».

В идеале данные расходы следует включить в устанавливаемый тариф на содержание и ремонт жилья,  собственникам таких объектов и управляющей компании (ТСЖ) следует включить их в заключаемый договор на управление многоквартирным домом.

Одновременно в отдельных многоквартирных домах управляющими компаниями и ТСЖ в ходе содержания и ремонта жилья предоставляются дополнительные услуги, также не предусмотренные законодательством:

▪ круглосуточное дежурство консьержек, охрана объекта;

▪ внутриквартирный ремонт, в том числе — устранение внутриквартирных поломок коммунального оборудования (текущие краны, трубы, установка и поверка внутриквартирных счетчиков на энергоресурсы и пр.). Эти услуги могут предоставляться как за дополнительную плату, так и выполняться в рамках содержания и ремонта жилья по обоюдному согласию между собственниками и управляющей компанией (ТСЖ), закрепленному в договоре на управление многоквартирным домом.

III. Эксплуатация многоквартирного дома и смежные услуги

Кроме технической эксплуатации объекта, содержание и ремонт жилья предусматривает предоставление ряда смежных жилищно-коммунальных услуг:

▪ содержание и ремонт лифтового хозяйства;

▪ вывоз мусора;

▪ содержание и ремонт мусоропроводов;

▪ освещение мест общего пользования (МОП).

IV. Услуги по управлению многоквартирным домом:

▪ Сбор платежей за ЖКУ. В ходе содержания и ремонта жилья управляющие компании и ТСЖ производят сбор платежей с жильцов не только за жилищные, но и коммунальные услуги. Управляющие домом организации несут ответственность за своевременную оплату природных и энергетических ресурсов перед поставщиками. Таким образом, компенсация хронических неплатежей злостных задолжников за жилищно-коммунальные услуги неизбежно является  одной из затратных составляющих тарифа на содержание и ремонт жилья, зачастую «дотируют» неплательщиков в ущерб ремонту текущих кровель и других работ.

▪ Исполнение коммунальных услуг. Одновременно управляющие компании и ТСЖ несут ответственность и перед жильцами за качественное предоставление коммунальных услуг – как их исполнители. Если по вине монополистов они поставляются ненадлежащего качества, УК и товарищества производят предусмотренный законодательством перерасчет за коммунальные услуги.

▪ Хранение и ведение технических документов на многоквартирный дом.

▪ Осуществление регистрационного учета граждан.

▪ Информирование об изменении тарифов на коммунальные услуги.

▪ Организационная работа с собственниками по капитальному и текущему ремонту. Эти услуги предоставляются по решению большинства собственников, их  не входит в содержание и ремонт жилья.

▪ Арендная деятельность. По решению собственников, часть объектов общедолевого имущества (технические этажи или фасады дома под размещение рекламных щитов) может сдаться в аренду, за счет которой частично снижается установленный в многоквартирном доме тариф на содержание и ремонт жилья.

V. Содержание и ремонт жилья: оценка качества

Объективно оценить качество содержания и ремонта жилья в ряде многоквартирных домов проблематично вследствие установленных собственниками муниципальных тарифов на эту услугу и отсутствия грамотно составленных договоров на управление многоквартирным домом, а также отсутствия федеральных стандартов, оговаривающих этот вопрос. Вместе с тем, по оценкам ряда экспертов, сфера жилищных услуг все же развивается как новое направление бизнеса.

На сегодняшний день Ассоциация ТСЖ Ростовской области разработала типовые критерии оценки качества по содержанию и ремонту жилья, которые предлагается производить по трехбалльной системе: «хорошо», «удовлетворительно» и «неудовлетворительно» (предоставлять эту услугу «на отлично» с учетом нынешнего технического состояния жилищного фонда и обилия малоимущих собственников жилья практически невозможно), а также ряда других документов, восполняющих пробелы в законодательстве.

В частности, собственники жилья могут оговорить критерии качества предоставляемой услуги по содержанию и ремонту жилья непосредственно в составленных приложениях к заключенному договору на управление многоквартирным домом.   Подробности смотрите в каталоге ниже.

VI. Приложение 1. Каталог типовых документов

Критерии оценки качества работ по  содержанию и ремонту жилья.

Критерии общей оценки качества работы по содержанию и ремонту жилья управляющей организации.

Акт общей оценки качества работы по содержанию и ремонту жилья управляющей организации.

Порядок снижения оплаты в связи с невыполнением качества работ по содержанию и ремонту жилья.

Акт выполненных работ по содержанию и ремонту жилья и порядок их оплаты.

Типовая форма акта обследования (осмотра) многоквартирного дома.

VII. Приложение 2. Каталог законов, оговаривающих вопросы содержания и ремонта жилья

• Постановление Государственного комитета РФ по строительству и ЖКХ от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
• Постановление правительства РФ от 23 мая 2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
• Постановление правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Читайте также:

• Типовая форма договора управления МКД.
• Земля под многоквартирным домом.
• Тарифы на услуги ЖКХ.
• Текущий ремонт.
• Доступное и комфортное жилье.
• Расчет тарифа на содержание и ремонт жилья.
• Жилищно-коммунальные услуги.

RSS-лента

Новости на почту