В минувший кризисный 2009 год Ростов вышел на третье место в стране по объемам жилищного строительства, уступив пальму первенства лишь Москве и Петербургу.
Как показывают нынешние результаты, общий объем ввода жилья в мегаполисе в кризисный период снизился на 16% до 840 тысяч кв. метров в год. Впервые за много лет чиновники Ростова не выполнили план по жилищному строительству — пусть и весьма символично, на 10 тыс. кв. метров, что составляет чуть меньше 1% от взятых обязательств.
В этом году город взял на себя обязательства, аналогичные прошлогодним, — ввести в эксплуатацию 850 тысяч кв. метров новостроек. При этом падение темпов жилищного строительства в Ростове (превысившее 140 тыс. кв. метров в год — по итогам 2009-го мы хвалились, что город-миллионник стал вводить по метру «на брата») оказалось значительно ниже, чем в ряде других крупных городов. Кризисные метаморфозы вывели нас на третье место.
А в связи с этим есть веский повод поздравить слегка недовыполнивших годовой план власти. Впервые Ростов на 21 тыс. кв. метров обогнал по объемам жилищного строительства своего закадычного конкурента – небезызвестный Краснодар, поскольку в прежние времена последний существенно опережал столицу Южного округа.
По оценкам зама главы администрации Ростова по строительству Геннадия Ананьева, в нынешнем году экономика отрасли должна начать восстанавливаться. Сегодня в честь наступившей весны и накануне приближающегося сезона «Ростов-Дом» выяснял, какие сферы строительства наиболее востребованы в мегаполисе.
Малоэтажное строительство в Ростове
Можно констатировать: годовой план по строительству в Ростове жилья в прошлом годы вытягивала «малоэтажка». Такова одна из основных тенденций нынешнего времени.
По итогам 2009-го в городе введено в эксплуатацию 598 тыс. кв. метров индивидуальных домов, что на 3% превысило показатели относительно благополучного 2008-го года.
В нынешнем году власти Ростова в сфере малоэтажного строительства также взялись ввести в эксплуатацию меньшие объемы индивидуальных домов (450 тысяч кв. метров). Вполне возможно, растущая «малоэтажка» и в нынешнем году успешно обгонит предусмотренный показатель.
Подтверждением тому может послужить развернувшееся на территории Ростова интенсивное строительство инженерной инфраструктуры, обеспечение многочисленных участков канализацией и водопроводом, которые застраиваются и начнут застраиваться в ближайшем будущем индивидуальным жильем. В прошлом году для этих целей администрацией Ростова были выставлены на торги 53 земельных участка, на которых теперь ведется строительство жилья.
Наиболее интересный проект в сфере малоэтажного строительства – ныне возводимый в Ростове район «Декоративные культуры». Общая площадь новостроек, которые планируется ввести в эксплуатацию в ближайшие несколько лет, должна составить
360 тыс. кв. метров, среди них будет превалировать «малоэтажка». Ввод первых объектов запланирован на 2011 год.
Существующий оптимизм в сегменте «малоэтажки» омрачает лишь недавно произошедший выход из строя крупнейшего городского коллектора №68, обеспечивающего транспортировку 1/3 городских стоков. Пока никто так и не прокомментировал, что же здесь произошло. Между тем без данного объекта малоэтажное строительство в Ростове рискует резко сократить объемы – город не сможет столь динамично развивать сетевое хозяйство, и в мегаполисе вновь не будет земель, подготовленных под низкоплотную застройку.
Технологии и материалы
Несмотря на интенсивное развитие индивидуального строительства в Ростове, наиболее популярным в городе материалом остается кирпич (66% от объема всех новостроек), из которого возводится «малоэтажка». Общая ее площадь составила 598 тыс. кв. метров. При этом быстровозводимые инновационные технологии строительства, позволяющие экономить на скорости и технике, пока остаются в Ростове невостребованными (чего не скажешь о менее крупных городах области).
В результате этого в сфере малоэтажного строительства Ростов вряд ли использует свой потенциал даже на 50%. Доля быстровозводимых домов выглядит весьма символично и даже не рассматривается в общем объеме построенного жилья. О развитии инновационных технологий строительства в Ростове речь практически не ведется. А следовательно, можно предполагать, что возведение в городе индивидуальных домов пока остается преимущественно уделом богатых.
Введенные в 2009 году новостройки Ростова по типу материала*:
* По данным городской администрации.
К наиболее перспективной сфере в многоэтажном строительстве в Ростове можно отнести крупнопанельное, пока занимающее незначительные объемы. Последнее объясняется реализующимися социальными программами, а также падением уровня жизни населения. Как показала жизнь, крупнопанельное домостроение является наиболее адаптированной к потребностям сложившегося рынка сферой. В прошлом году в Левенцовском районе были введены в эксплуатацию три первых дома общей площадью 37200 кв. метров. Однако этих объемов не хватило даже на удовлетворение спроса со стороны государства (подробности см. ниже). В нынешнем году здесь предполагается ввести в эксплуатацию уже более 80 тыс. кв. метров новостроек.
Ростов: долевое строительство
Произошедший кризис ударил прежде всего по «многоэтажкам», строительство которых в Ростове сократилось более чем на 160 тыс. кв. метров. На самом же деле можно предполагать, что сила удара, нанесенного городскому стройкомплексу, в разы превышает пресловутые 160 тысяч «квадратов». Ведь в прошлом году из многоэтажного жилья в Ростове вводились в эксплуатацию преимущественно дома высокой стадии готовности — строительство львиной доли новых многоквартирных домов из-за кризиса так и не началось.
Как сообщал уже заместитель губернатора Ростовской области Юрий Андриади накануне нынешнего года, на территории региона расположено около 2 млн 100 тысяч метров многоквартирных домов, пребывающих по различным причинам в состоянии «незавершенки». Разумеется, львиные объемы этого «запаса прочности» для строительства расположены в Ростове, ведь в малых городах значительно большие доли жилья возводят «индивидуалисты».
Из существующих объемов полмиллиона кв. метров строилось при софинансировании с так называемыми «обманутыми дольщиками», с нарушениями законодательства. По словам Юрия Андриади, если по всем этим объектам удастся решить проблему в нынешнем году, область и Ростов имеют все шансы существенно перевыполнить план по строительству.
Впрочем, что делать даже с успешно «размораживаемыми» стройками, зачастую оказывается непонятно. По данным ростовской риэлтерской компании «Титул», минувшей осенью на одного покупателя жилья приходилось сразу восемь квартир, а в былые, еще не столь забытые времена, — полквартиры.
Доступное и элитное жилье — в дефиците
Между тем, как это ни парадоксально прозвучит, в городе по-прежнему остаются два дефицитных сегмента «многоэтажек», которые диаметрально противоположны друг другу. Впрочем, это не удивительно: любой кризис обостряет контрасты.
К первой группе относится дорогое жилье, превышающее по своей комфортности бизнес-класс, относимое риэлтерами к категориям премиум и де-люкс. Строительство элитных объектов в Ростове осуществляется на считанных единицах площадок, вывести на такой уровень дом крайне сложно.
Второй сегмент — доступное жилье, покупаемое государством для улучшения жилищных условий различных категорий граждан. Как выяснилось, даже осуществляемое в прежние годы в Ростове строительство домов эконом-класса в большинстве случаев не соответствовало представлениям государства о доступном и комфортном жилье. Между тем бюджеты стали основными покупателями недвижимости и научились жестко диктовать рынку эконом-класса свои условия.
По словам первого зама главы администрации Ростова Сергея Манакова, в прошлом году город не сумел освоить выделенные федеральные средства на отселение граждан из аварийного жилья. Основной тому причиной послужило нежелание застройщиков продавать квартиры по установленной государством цене — 27300 рублей за кв. метр. Трех домов общей площадью в 37200 тыс. кв. метров, строительство которых уже завершилось в Левенцовском районе, не хватило, чтобы восполнить существующую бюджетную потребность.
К чему привел торг с государством…
По итогам прошлого года консенсус так и не состоялся, в результате федерация деньги отозвала. Сегодня ясно всем: на какие-либо уступки государство не пойдет. Так в прошлом году донские власти были не согласны с установленной Минрегионразвития РФ ценой в 30,35 тысяч рублей и надеялись ее поднять до 36 тысяч…
В свою очередь, как комментируют ситуацию многие застройщики Ростова, затраты, понесенные их предприятиями в ходе строительства их объектов, превышают предлагаемую государством цену за кв. метр. Не будем забывать: в ходе строительства в прежние предкризисные годы царила совершенно иная конъюнктура – например, в Ростове галопирующими темпами дорожала земля.
Между тем государство требует от продающего жилье застройщика и жестких технико-архитектурных показателей. Например, площадь квартиры на семью из трех человек должна быть 54 кв. метров (по 18 на душу), не больше. Разумеется, мало кто в Ростове стремился соответствовать таким критериям в ходе строительства накануне кризиса.
Резюме
Таким образом, получается, что в предкризисные годы в ходе жилищного строительства в Ростове появилось обилие многоквартирных домов, пользующихся низким спросом в нынешних экономических условиях. Основной причиной, безусловно, послужил уход из сферы недвижимости большинства жилищных инвесторов — лиц, которые смотрели на новостройки как способ сбережения излишков доходов.
Теперь на рынок пришел новый покупатель, который приобретает жилье не для «коллекции», даже не для последующей сдачи в аренду, а для того, чтобы в нем жить. Благо жить в доме, возведенном строителем, а не использовать объект в каких-либо других целях, так же естественно, как есть хлеб, испеченный булочником. Но новый покупатель (будь то государство или гражданин), располагает значительно меньшими средствами и одновременно меньшими капризами. Обычно ему нужен более скромный сегмент недвижимости, а не «дома для призраков».
Средства, выделяемые бюджетами, на реализацию программы социально-экономического развития Ростова в 2010 году, распределенные по отраслям (млрд руб.)*:
* Источник: администрация Ростова.
Присутствие в строительстве Ростова многочисленных «коллекционеров недвижимости» оказывало косвенное влияние и на цены в стройиндустрии, и на типы возводимых домов, и на внедряемые стройматериалы. Дополнительно подогревало рынок обилие выбрасываемых банками ипотечных продуктов зачастую иностранного происхождения, не восполняющих реальную потребность общества (за рубежом все та же ипотека использовалась как инструмент по продаже излишков жилья, которых у нас никогда не существовало).
Конечно, жаль, что процесс сближения строительства с наименее обеспеченным покупателем осуществляется кризисно-революционным путем. Как показывают предварительные итоги, в нынешние тощие годы наиболее востребованным в Ростове будет строительство двух полярных сегментов недвижимости: доступного и элитного жилья. Возводить замки из золота удастся считанным единицам. Большинству остается одно — подстраиваться под нового покупателя и государство.
См. также:
- Рейтинг новых районов Ростова.
- Высотные здания Ростова.
- “Старочеркасская Ривьера”: вторая очередь
- Доступное и комфортное жилье.
- Ростовский порт — окно в три континента.
- Азиаты «задвинут» ростовский аэропорт.
- В Ростове проектируют метрополитен.
- Квартирный учет: игра на выживание.
- Жилье для молодых.
- В Ростове строится бесплатное жилье.
- Ростов: вести с улицы обманутых дольщиков.
Добавить в закладки:
