В каком доме «спасать» деньги от инфляции?

Риэлторская компания «Титул» подготовила рейтинг окупаемости инвестиционного жилья в Ростове, приобретаемого для сдачи в аренду.

Печально, но факт: недвижимость Ростова,
как и большинства других крупных городов, в представлениях многих граждан который год остается самой надежной сферой спасения излишков доходов от инфляции. Многие из состоятельных горожан рассчитывают просто купить лишнее жилье, которое в их представлении неизбежно подорожает, — пусть и не сиюминутно, а лет через десять. По мнению многих, значительно менее надежны и перспективны в нашей сырьевой стране вложения в национальную промышленность, не говоря уж о хранении средств в банках.

Как мы уже сообщали, в помощь ростовским жилищным инвесторам риэлторская компания «Титул» подготовила рейтинг окупаемости жилья, приобретаемого для последующей сдачи в аренду.

Самые популярные — полноценные однокомнатные квартиры

Пожалуй, главное принципиальное отличие рынка арендного жилья от выставляемой на продажу недвижимости в том, что самым популярным жильем среди арендаторов являются однокомнатные квартиры, а не «двушки» (в 2013 году большинство ростовчан хотели купить двухкомнатную квартиру). Между тем однокомнатную квартиру желают снять более 65% потребителей услуги. Двухкомнатные отстают от них с существенным отрывом более 24%, а далее — наступает полный «провал»: трехкомнатные квартиры собираются арендовать чуть больше 3%, многокомнатные — более 1%.

Вопреки различным домыслам, «гостинки» Ростова отнюдь не назовешь самой «ходовой» недвижимостью. Их хотят снимать лишь 3% арендаторов.  Если же рассматривать спрос на самое дешевое жилье, к которому можно отнести «коммуналки», арендовать их изъявляет желание 2,27% клиентов.

При этом в структуре имеющегося предложения только 35% сдаваемых в аренду площадей приходится на однокомнатные квартиры. Руководствуясь упрощенными и условными критериями оценки ситуации, можно сказать, что спрос практически вдвое превышает спрос со стороны арендаторов (65%). Примерно каждая третья из сдаваемых в аренду квартир имеет две комнаты (29%). 9% арендного жилья составляют «трешки», более 1% — многокомнатные.

Иными словами, если хотите сохранить деньги в недвижимости, господа, лучше всего купить нормальную однокомнатную квартиру. При этом явно не стоит делать ставку на дешевые «гостинки», которые намерены сдавать 5% арендаторов (при трехпроцентном спросе), не говоря уж о «коммуналках». Ростовчан, готовых сдавать их в аренду примерно в десять раз больше, чем желающих снимать.

Аренда квартир в Ростове: спрос и предложение *

* По данным «Титула» на начало 2014 года.

Рейтинг районов

Определившись с количеством комнат в будущем инвестиционном жилье, стоит задуматься о его местоположении. Географические предпочтения арендатора и покупателя жилья совпадают: снимать квартиры в Ростове хотят в тех же районах, где и жить. Пожалуй, единственный нюанс в том, что спрос на аренду дополнительно разогрет в Западном районе Ростова и центре за счет обилия расположенных здесь высших учебных заведений (львиную долю арендаторов составляют студенты).

Где хотят жить арендаторы

Рейтинг популярности районов Ростова среди арендаторов представлен на диаграмме 1. Однако отметим: в отрыве от других показателей он принесет собственнику недвижимости мало полезной информации. По данным «Титула», самым популярным среди арендаторов является центр города, но при этом, как отмечает компания, приобретенное здесь в инвестиционных целях жилье обещает принести самую низкую прибыль своему хозяину. Другой пример — малопопулярная Александровка, одновременно занимающая второе место по доходности в сфере инвестирования квартир.

На общую ситуацию влияют еще и такие нюансы, как стоимость жилья и ее рост в том или ином районе, объем недвижимости, сдаваемой в аренду, и динамика изменения арендной платы.  Так, в центре недвижимость самая дорогая. При этом в некоторых районах Ростова она дорожает с опережением инфляции, несмотря на продолжающуюся стагнацию в целом по городу.

Словом, все относительно и субъективно. Допустим, в районе А хотят жить лишь 5 процентов арендаторов, но при этом здесь сдается в наем лишь 3% квартир от имеющегося арендного жилья в Ростове. То есть, несмотря на небольшой спрос, жилье здесь все равно в дефиците. Другой, противоположный вариант — в популярном районе В жилье дорогое, аренда тоже не из дешевых. Однаок из-за обилия предложений, превышающих численность потенциальных арендаторов, цены стоят на месте, а если учитывать инфляционный фактор, даже падают.

Индекс доходности

На основании приведенных факторов был рассчитан индекс доходности вторичного жилья по Ростову, более объективно отражающий существующую ситуацию с точки зрения жилищного инвестора. Его мы приводим в диаграмме 2.

Вообще, как следует из данных «Титула», конъюнктура самых последних лет такова, что приобретать квартиру в Ростове немного невыгодно. В декабре 2013 года средний годовой индекс доходности от вторичного жилья по Ростову составил 0,96, а если эта величина ≤ 1, считается, что инвестирование такого проекта нецелесообразно.

Но если взглянуть на ситуацию глазами не профессионального бизнесмена, а просто человека, желающего сберечь деньги от инфляции, возникает наивный вопрос: а куда еще девать лишние деньги? (Не в банк же их нести. — Авт.). Разумеется, в некоторых районах Ростова некоторые виды жилья дорожают более интенсивно и более привлекательны с точки зрения профессионального бизнесмена, поскольку здесь индекс недвижимости больше двух.

Вторичный рынок жилья в Ростове в декабре 2013 г. по районам*:

* В расчете показателей не участвовало элитное жилье Ростова.

Аренда и инфляция

На основании приведенных данных можно сделать вывод: если, допустим, у нас есть инвестиционная квартира в центре Ростове, предназначенная исключительно для извлечения прибыли, стоит задуматься о том, чтобы поменять ее на жилье, например, в районе  Ленина/Нагибина/Нариманова/РИЖТ. Учитывая же высокий спрос на однокомнатное арендное жилье, имеют смысл такие комбинации, как, например, «превращение» расположенной в центре инвестиционной «трешки» в две однокомнатные квартиры в Александровке.

Есть еще один нюанс: сберегать деньги в жилой недвижимости без сдачи ее в аренду в большинстве объектов «вторички» Ростова экономически нецелесообразно. За прошедший год жилье подорожало во всех районах. Но если сделать поправку на 6-7-процентный годовой уровень инфляции, сложно сказать, то ли цены на недвижимость пребывают в глубокой стагнации, то ли очень медленно опускаются.

Похожие данные по Ростову дает и другой источник — группа компаний «Бюллетень недвижимости», отмечая, что за прошедшее полугодие с июля по конец декабря среднестатистический квадратный метр жилья подорожал на 1,5%. В ценовом эквиваленте это составляет 914 рублей.

Между тем, чтобы идти в ногу с шестипроцентным годовым уровнем инфляции, за полугодие жилье должно было подорожать не на 1,5, а на 3%. Получается, в нынешней ситуации хозяева впустую простаивающих квартир в большинстве своем теряют десятки тысяч рублей в год Исключение составляют собственники квартир, расположенных в отдельных районах города, где рост цен на жилье ее по-прежнему обгоняет. При этом, по данным компании «Титул», средняя арендная ставка по городу составляет 436 рублей в месяц за «квадрат» и вполне способна компенсировать инфляционный «провал».

Аренда дорожает быстрее самой недвижимости

И наконец, последний штрих — похоже, аренда квартир в Ростове дорожает значительно быстрее самих квартир. Группа компаний «Бюллетень недвижимости» отмечает 6–12-процентный рост стоимости по городу, что в 2–4 раза опережает уровень инфляции. Исключением является лишь сдача в наем дешевого жилья (комнат): стоимость этой услуги, наоборот, падает.

Изменения стоимости аренды квартир в Ростове за II полугодие 2013 г. (в рублях за квартиру):

По оценкам риэлторов, в целом стоимость аренды жилья в Ростове будет расти, несмотря на продолжающуюся стагнацию рынка продаваемых квартир. В ближайшие годы у нас одновременно пророчат удорожание ипотеки, что превратит часть потенциальных покупателей жилья в категорию арендаторов. Хотя, не исключено, риэлторы все-таки предвзято реагируют на ситуацию, будучи заинтересованными в «разогреве» рынка.

Олег ПЕТРУШИН

Источники:

1. Отчет по рынку вторичной недвижимости Ростова риэлторской компании «Титул».
2. Исследование рынка жилья Ростова-на-Дону группы компаний «БН».

Читайте также:

• Как сдать квартиру быстро и выгодно.
• Сдаете квартиру — позаботьтесь о жильцах.
• Покупка квартиры: техника безопасности.
• Договор с застройщиком: правила игры.
• Чем опасна покупка квартиры в новостройках.