«Ростов-Дом» осмысливал ситуацию на квартирном рынке.
Стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости в Ростове снизилась на 0,7%. Такие итоги октября 2013 года подвела рэлторская компания «Титул». При этом цены на жилье в мегаполисе по-прежнему остаются заоблачными с точки зрения рядового горожанина, живущего на среднестатистическую зарплату.
По данным «Титула», за квадратный метр «вторички» в Ростове просят 62 795 рублей. А самым популярным жильем в Ростове стала двухкомнатная квартира в домах эконом- или комфорт-класса, в отличие от прежних лет, когда большинство клиентов спрашивало у риэлтеров однокомнатное жилье.
Цены на жилье обещают не меняться
Как констатируют риэлторы, падение или наоборот повышение стоимости кв. метра недвижимости на 0,7% можно отнести к незначительным колебаниям, которыми в целом можно пренебречь. Иными словами, де-факто цены на жилье стоят на месте.
— Подобные «пляски» плюс-минус один процент объясняются особенностями выборки: когда-то попадают дорогие квартиры, когда-то дешевые, — прокомментировал ситуацию генеральный директор «Титула» Евгений Сосницкий. — В целом ситуация на рынке недвижимости характеризуется как «ценовая стагнация».
Напомним: недавно об этом же тренде на рынке недвижимости Ростова говорил и председатель правления Южной палаты недвижимости Евгений Проскурин. Аналогичная картина не первый месяц наблюдается и в большинстве других крупных городов России. То есть в ближайшем будущем российский рынок недвижимости ждет застой.
Квартиры в «двушках» — самые нужные
Второй, более свежий и интересный тренд, отмеченный «Титулом» на ростовском рынке жилья, — повышение спроса на двухкомнатные квартиры. Об этой тенденции также недавно упоминал Евгений Проскурин: если в прежние годы основным спросом среди ростовчан пользовались однокомнатные квартиры и «гостинки», то с нынешнего года большинство покупателей интересуется уже «двушками», что объясняется активным развитием рынка ипотечных продуктов и жилищных госпрограмм.
Данные «Титула» и Южной палаты недвижимости разнятся лишь в деталях. Если в нынешнем году «двушки» в одни месяцы обгоняют по своей популярности однокомнатные квартиры, то в другие — все же уступают однокомнатному жилью пальму первенства.
В целом же на ростовском рынке жилья наблюдается следующая картина:
- коммуналки хотят приобрести 6,71% покупателей;
- гостинки — 5,18%;
- однокомнатные квартиры — 33,84%;
- двухкомнатные — 39,33%;
- трехкомнатные — 12,8%;
- многокомнатные — 2,13%.
В сравнении с кризисными годами можно констатировать существенное снижение спроса на жилье низкого и сомнительного качества, к которому относятся все «коммуналки», а также практически все гостинки вторичного рынка. Наиболее популярной недвижимостью в Ростове стали 1–2 комнатные квартиры эконом- и комфорт-класса.
Почему ростовчане не жалуют «трешки?»
Резкая диспропорция спроса на однокомнатные квартиры (около 34% покупателей), вторичные гостинки (5,18%) и «коммуналки» (около 7%) объясняется тем, что люди не хотят тратить миллионы рублей на приобретение жилья низкого качества и решают «квартирный вопрос»
с привлечением ипотечных кредитов. Категория же покупателей, признанных нуждающимися
в улучшении жилищных условий, спасается вступлением в жилищные госпрограммы. Государство же, как известно, отнюдь не приветствует приобретение низкокачественной недвижимости.
Но почему подобная пропасть наблюдается между «двушками» и «трешками»? Обратим внимание: однокомнатные квартиры в Ростове хотят приобрести около 34% покупателей, «двушки» — около 40% (плавное повышение), «трешки» — 12,8% (неожиданный резкий обрыв), четырех-пятикомнатные и пр. — 2,13% (повторный провал).
Как следует из оценок некоторых экспертов, в Ростове вряд ли стоит ожидать резкого роста спроса на трехкомнатное и многокомнатное жилье. Причина в том, что многие
из покупателей, способных раскошелиться на «трешку» или многокомнатную квартиру, задумываются уже
о покупке либо строительстве дома в Ростове. Об этом, в частности, упоминал генеральный директор строительной компании «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев.
Львиную долю таких покупателей уже сегодня легко найти на рынке активно строящихся под Ростовом-на-Дону коттеджных поселков либо продаваемых под строительство индивидуального жилья земельных участков. Менталитет и жизненные ценности собственника индивидуального жилья и хозяина квартиры отличаются разительно. При этом целый ряд социально-экономических факторов последних лет побуждает все новых и новых ростовчан серьезно задумываться о собственном доме.
К таковым относятся и коррупция в городском ЖКХ, и появление на рынке нового типа малоэтажного жилья — таунхасов, представляющих собой некий компромиссный вариант между индивидуальным домом и квартирой в «муравейнике». Такая недвижимость оптимальна для горожан, тяготеющих к собственному дому, но одновременно боящихся кардинальных перемен и давно «подсевших» на урбанизацию.
Кроме всего прочего, собственный дом экономически более выгоден, чем квартира, что уже получило неопровержимые доказательства с развитием загородного строительства на Дону. В сравнении с типовой «трешкой» или четырехкомнатной квартирой ориентировочной площадью 65–85 кв. метров, площадь типового дома с землей составляет 120–150 кв. метров, при этом цены зачастую оказываются вполне сопоставимыми.
Так, например, в уже построенном под Ростовом коттеджном поселке «Солнечный»
за 3,5 миллиона рублей можно купить двухуровневое жилье от 120 кв. метров под чистовую отделку в таунхаусах с небольшим земельным участком. Другой пример — коттеджный поселок «Донской», где также продается индивидуальное жилье за 3,5–4 млн рублей. Иными словами, покупка дома в целом может обойтись дороже, чем приобретение квартиры, однако кв. метр жилья в нем зачастую будет стоить дешевле, чем даже в квартирах эконом-класса, не говоря уж о такой недвижимости, как бизнес-класс или элитное жилье.
ПОЧУВСТВУЙТЕ РАЗНИЦУ
Аренда: с точностью до наоборот
По данным «Титула», ситуация на ростовском рынке арендного жилья сложилась «зеркальным» образом. Снимать однокомнатное жилье в Ростове предпочитают 58,5% квартирантов. В «двушках» же хотят жить всего около 22% клиентов.
При этом количество имеющихся на ростовском арендном рынке однокомнатных и двухкомнатных квартир составляет 33,87% и 26,41% соответственно. Возможно, этот фактор определяет высокую стоимость аренды.
Надо думать, относительно состоятельным квартирантам, способным снимать «двушку», экономически выгоднее погашать кредит, взятый на приобретение собственного жилья, чем платить за аренду чужого.
Кстати, по оценкам «Титула», в Ростове численность потенциальных арендаторов превышает количество владельцев жилой недвижимости, желающих сдать ее в коммерческий наем. Этим ситуация напоминает предкризисные годы. А еще относительно недавно арендодатели, наоборот, сами бегали за клиентами.
Олег ПЕТРУШИН
Читайте также:
