Проверка продавца, квартиры и документов — вот «три кита», на которых держится грамотное приобретение недвижимости. Следуя отработанным профессионалами правилам и процедурам юридической чистоты оформляемой сделки, вы не попадете впросак.
Правило первое: кто продавец?
Заключая сделку по приобретению квартиры, следует:
▪ Исключить продажу по доверенности. Дело в том, что договор считается заключенным лишь с момента регистрации в Росреестре. А до этого момента доверенность может быть отменена продавцом в одностороннем порядке. Следствие из этого — возможность оспорить заключенный договор.
— При этом в большинстве судебных прецедентов судьи признают права на квартиру за покупателями, однако долгих судебных тяжб не избежать, — поясняет адвокат Олег Сухов. — Кроме того, никто не может гарантировать, что завтра судебная практика не изменится
▪ Исключить покупку у приезжих. Если продавец-собственник зарегистрирован в другом субъекте федерации, необходимо проверить историю недвижимости по предыдущим сделкам. Распространенный мошеннический метод — использование в сделках подставных лиц: провинциалов и всякого рода маргиналов.
▪ С подозрением относиться к факту отчуждения квартиры. В настоящее время недвижимость в России — это не только объект жизненной необходимости, но и самый ликвидный товар, и гарантированный вид вложения капитала. Если логика отчуждения недвижимого имущества отсутствует, стоит призадуматься и воспринять это действие как подозрительный факт.
▪ Необходимо проверить наличие документов о полной дееспособности продавца.
Для этого достаточно посмотреть паспорт и просто поговорить с человеком — невменяемый субъект, как правило, выдает себя сам. Ограниченно дееспособными признаются пьющие и наркозависимые лица: они не могут самостоятельно совершать сделки купли-продажи недвижимости. При наличии сомнений следует непосредственно в день сделки провести освидетельствование продавца психиатром и получить необходимое заключение.
▪ Следует проверить права определенных категорий граждан на продаваемое помещение (несовершеннолетние, осужденные, лица, отказавшиеся от приватизации, признанные безвестно отсутствующими или даже умершими, выселенные по решению суда), а также наличие супруга или наследника, который вправе претендовать на продаваемое имущество.
— Как показывает судебная практика, наследники и супруги только в исключительных случаях начинают претендовать на уже проданное добросовестному приобретателю имущество, — говорит Олег Сухов. — Однако, «попить крови» в судах и заставить основательно понервничать такие претенденты на квартиру могут.
Так или иначе, в договоре или передаточном акте следует зафиксировать, что при появлении иных претендентов на отчуждаемое жилье продавец обязуется из полученных при продаже жилья средств возместить возникшим третьим лицам их долю вознаграждения.
Правило второе: проверить квартиру
«Первичка» или «вторичка»? Проверка чистоты сделки значительно отличается при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках жилья. Во втором случае следует в обязательном порядке проверить личность продавца, историю регистрационных действий с квартирой, включая все обременения, и основания возникновения права на реализуемую недвижимость. Некоторые правоустанавливающие документы требуют дополнительного изучения, кроме того, могут быть проверены самостоятельно без участия собственника. Например, если речь идет о таком правоустанавливающем документе, как решение суда, о наличии которого можно беспрепятственно узнать в самом суде.
Чье жилье? В случае если продавец-организация обладает жилым или нежилым помещением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, без согласования с собственником–государством сделки с ним производить нельзя. Результатом незаконных манипуляций с такой недвижимостью становится оспаривание сделок и изъятие помещений в собственность государства.
Правило третье: проверить порядок отчуждения
Если квартира продается способом, не соответствующим обычной практике, необходимо особенно тщательно изучить документы при покупке недвижимости:
▪ Квартира продается «срочно». У продавца могут быть свои причины для быстрого избавления от недвижимости, арест помещения, возникновение претензий от третьих лиц.
▪ Жилье продается с большой скидкой (от 15% и более). Такие впечатляющие бонусы при продаже — скорее умысел, чем благодеяние. Они могут свидетельствовать о том, что квартира продается не собственником, а его представителями. При этом документальный собственник зачастую является всего лишь подставной фигурой у мошенников.
▪ Не хватает документов. Представление не всех «бумаг», необходимых при сделке, сигнализирует о том, что документы либо поддельные, либо их пока просто не существует. В первом случае продавцы, как правило, не передают спорные документы до самой последней минуты сделки — чтобы исключить возможность их предварительной проверки.
Читайте также:
- Квартиры Ростова: подробная справка.
- Как получить квартиру от государства.
- Собственник и наниматель: почувствуйте разницу.
- Договор с застройщиком: правила игры.
