— Всем известны случаи, когда недобросовестные застройщики не выполняли своих обязательств по отношению к участникам долевого строительства. А имеет ли право дольщик в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком? Если да, то в каких случаях?
— Да, такие случаи закон предусмотрел. И прежде всего потому, что строительство — вещь непредсказуемая для всех участников договора: не только дольщиков и соинвесторов, но и для самих строителей. Слишком велик тут фактор неопределенности, поскольку никто и никогда со стопроцентной точностью не может указать сроки завершения того или иного объекта и его конечную стоимость. Поэтому эти условия договора предусмотрены законом как изначально предварительные и могут изменяться сторонами.
Важно помнить: участники долевого строительства и иные лица, вложившие средства в строительство недвижимости, имеют статус потребителей, что дает им право на расторжение договора с застройщиком, в том числе и досрочное. Процедура расторжения регламентируется Законом о защите прав потребителей и общими нормами гражданского законодательства.
Причиной расторжения договора с застройщиком может стать нарушение предварительных или промежуточных сроков строительства. Также принимается во внимание изменение иных обстоятельств, связанных со строительством и имеющих важное значения для потребителя.
Затягивание строительства является прямым основанием для расторжения договора. При расторжении договора долевого строительства в одностороннем порядке из-за несоблюденных сроков у дольщика есть право вернуть потраченные застройщиком деньги.
Помните: срок передачи строительного объекта обязательно должен быть указан в договоре! Без указания такого срока договор считается незаключенным.
В случае, если застройщик не передал объект долевого строительства в срок, дольщик имеет право на законную неустойку Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, а не юрлицо, то неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Еще одним основанием для расторжения договора является неудовлетворительное качество построенного здания. По общему правилу застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Если квартира в новостройке имеет недостатки, несовместимые с комфортным проживанием, дольщик вправе требовать от застройщика по своему выбору:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Предъявить застройщику претензии по качеству и требования, связанные с устранением недостатков, можно в пределах гарантийного срока. Этот срок устанавливается договором
и не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Если же застройщик в разумный срок недостатки не устранил, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование этими деньгами. И вновь размер процентов составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения денег дольщиком до дня их возврата. Если дольщиком является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора — по почте заказным письмом с описью вложения.
Однако в некоторых случаях расторжение договора возможно только после судебного решения. Перечислим эти случаи:
▪ прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что
в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан;▪ существенное изменение проектной документации, в том числе существенное изменение размера строящегося (создаваемого) многоквартирного объекта долевого строительства;
▪ изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих
в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Читайте также:
