Современный доходный дом в Ростове.
Доходный дом — старейший вид многоквартирного дома, предназначенный для извлечения прибыли путем сдачи в аренду. В отличие от гостиницы, рассчитан на длительное проживание, которое в ряде случаев растягивается на долгие годы. За рубежом является наиболее популярным типом МКД, одновременно признаваемым экспертами самым эффективным в эксплуатации видом жилой недвижимости.
В России доходных домов на сегодняшний день практически не существует, за редкими исключениями. Отечественный рынок арендного жилья большей частью разбросан по принадлежащим многочисленным собственникам коллективным МКД, что способствует его высокой криминализации и ухудшает качество жизни как для собственников, так и арендаторов.
Оглавление.
III. Современные доходные дома в России
- Основные причины острого дефицита доходных домов.
- Характеристика современного рынка.
- Конъюнктура.
- Доходный дом и реформа ЖКХ.
I. История
Возникновение доходных домов
По утверждениям некоторых экспертов, доходные дома стали появляться в Европе в XVIII–XIX веках. На самом же деле, строго говоря, этот тип жилья возник еще до нашей эры — намного раньше МКД, пребывающих в коллективной собственности, или кондоминиумов (в советской России — ЖСК, позже — ТСЖ).
Доходный дом Токарева.
На позапрошлый век приходится интенсивное развитие рынка доходных домов как в дореволюционной Российской Империи, так и зарубежных странах. Последнее во многом объясняется бурным развитием капитализма, сопровождающимся индустриализацией, ростом городов, миграционными процессами.
Становление доходных домов сопровождалось их классовой дифференциацией. Если в прежние столетия богатые арендаторы занимали просторные квартиры, как правило, на вторых этажах, а бедные зачастую жили в том же самом здании, но в чердачных каморках (см., например, сказки Г. Х. Андерсена), то теперь доходные дома для богатых строятся на центральных улицах, бедных — на периферии.
Объяснение простое — развивающийся капитализм породил миграцию, которая взрастила спрос на арендное жилье. В свою очередь каждый из хозяев по мере своих возможностей стремился дополнительно повысить стоимость доходного дома, «отсекая» от своих клиентов нежелательную публику, отпугивающую состоятельных арендаторов.
2. Доходные дома в России
К концу XIX века в России сформировался обширный рынок доходных домов, рассчитанный на широчайшую аудиторию клиентов. В качестве наглядной иллюстрации можно привести и влачащего жалкое существование Раскольникова из «Преступления и наказания», и булгаковского профессора Преображенского, вскоре после революции сетующего на убранный ковер в парадном.
Чем состоятельнее клиент — тем выше рентабельность бизнеса. Но интересно, что на зародившемся рынке существовал один сегмент-исключение. Это жилье самого низкого качества: ночлежки, каморки, комнаты, перегораживаемые мебелью или шторами и сдаваемые внаем сразу нескольким семьям.
Такие «доходные дома» приносили самую высокую рентабельность, о чем свидетельствует целый ряд источников. В качестве похожей ситуации уже в наше время можно привести тот факт, что сейчас в ряде российских городов один квадратный метр разваливающейся «гостинки» зачастую стоит дороже метра во вполне приличной дорогой трехкомнатной квартире новостройки.
ЦИТАТА
«Благодаря большому приливу пришлого населения внаем сдается все, что хоть мало-мальски похоже на жилье. Бедному люду приходится ютиться в квартирах, которые в гигиеническом отношении представляют много опасностей. Более того, по заявлениям наших санитаров, здесь бедняки принуждены платить втрое дороже за каждую кубическую сажень испорченного воздуха, нежели за то же самое количество хорошего воздуха платит богатый человек»*.
*Источник: газета «Ростовский-на-Дону листокъ», декабрь 1890 г.
При этом уже и в XIX веке существовало социальное жилье, полностью или частично дотируемое государством и состоятельными гражданами. Один из таких московских объектов для нищих именовался «Домом бесплатных квартир» и был расположен на Софийской набережной. Времена бегут и меняются: сейчас в него переехал головной офис олигархической структуры — «Роснефти»…
Для проживания в доходном доме не требовалось ни ордера, ни прописки, достаточно было зарегистрироваться в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил плату, хозяин не мог выгнать его на улицу. При этом арендатор имел право уйти от хозяина в другое жилье, если ему не нравилось качество сервиса. В результате существующей конкуренции некоторые отечественные и зарубежные доходные дома из-за неумелого управления операторами обанкротились и превратились в трущобы (1).
3. Метаморфозы арендного жилья
Последовавшая после 1917 года национализация многоквартирного жилищного фонда с уплотнениями превратила коммерческие дореволюционные доходные дома в дотируемое социальное жилье. Одновременно практически все они пережили процесс перепланировки и стали коммунальными квартирами. Разумеется, это сопровождалось деградацией, которая ярко проиллюстрирована Булгаковым в рассуждениях профессора Преображенского о ЖКХ и политике. В свою очередь на сайте «Ростов-Дом» размещен очерк, посвященный этой же теме, в котором мы, опираясь на документы городского БТИ, рассказываем о судьбе самого старого МКД мегаполиса (2).
ФРАГМЕНТ ИСТОРИИ
Письмо помощника начальника НКВД Ростова и Нахичевани-на-Дону тов. Тынкова в Донобкоммунотдел. Ростов, 1925 г.
«Из-за треснувшей помойной ямы в доме №30 по ул. Канкринской была залита гадостью квартира гражданина Бобырева по ул. Донской, 25! Для принятия срочных соответствующих мер» (2).
Но на этом метаморфозы бывших доходных домов не закончились. Стартовавшая в 90-х годах прошлого века приватизация жилья и реформа ЖКХ реорганизовали их в кондоминиумы — многоквартирные дома коллективной собственности. И сейчас каждый из нас может лично ознакомиться, к чему привели реформаторские перемены, благо хозяева доходных домов строили их для себя и развития своего бизнеса, а не на продажу. В результате многие объекты еще не успели разрушить ни время, ни ЖКХ.
Доходный дом 1910 года постройки. После 70-летнего хозяйничанья Швондеров.
Впрочем, некоторые из доходных домов пребывают в исправном состоянии. К таковым относятся здания, выкупленные различными частными инвесторами у бывших собственников жилья и перестроенные под офисные помещения и другие нежилые коммерческие объекты: магазины, кафе и пр. Некоторые из них в рекламных целях позиционируются собственниками как доходные дома (благо, ретро нынче в моде), хотя таковыми давно не являются.
II. Доходные дома за рубежом
1. Эффективность в управлении
А тем временем в странах дальнего зарубежья успешно сохранилась и приумножилась сеть доходных домов, которые по-прежнему остаются основным видом МКД.
По оценкам экспертов — старшего научного сотрудника Института проблем управления РАН Сергея Глазунова и председателя московского ТСЖ «Яхрома СБ» Владимира Самошина, ссылающихся на данные исследования Института проблем управления РАН, доходный дом значительно опережает в эффективности управления все другие типы жилой недвижимости. (1)
Опираясь на результаты исследования, полученные на основе математических моделей и экспертных оценок, в периодически возникающий спор, что же лучше: управляющая компания, ТСЖ или индивидуальное жилье, ученые внесли собственное заключение.
Занявший первое место по эффективности управления многоквартирный доходный дом получил в оценке эффективности 8,5 балла.
На втором месте, значительно уступая доходному дому (2,45 балла), находится индивидуальное жилье.
Третье место занимают зарубежные кондоминиумы (применительно к нашей российской действительности дома ТСЖ и ЖСК) — 1,9 балла. Их главным недостатком является коллективная форма собственности. Когда здание принадлежит десяткам, а зачастую и сотням семей, в принципе о чем-либо договориться проблематично, не говоря уж о грамотно выработанной политике управления.
На четвертом месте — социальное жилье (1,15 балла), предназначенное для бедных. Его главные недостатки: государственная собственность, низкие материальные возможности жильцов и высокий процент маргиналов, что также сказывается на качестве управления. Впрочем, управлять социальным жильем по законам рыночной экономики в принципе невозможно, такие дома дотируются из бюджета.
И наконец, пятое место занимает так называемый дом-конгломерат (1 балл), в который наши власти превратили большую часть МКД в ходе приватизации. Как правило, «конгломерат» пребывает в конкурсном управлении управляющей компании, пришедшей либо путем назначения сверху местными властями, либо после рейдерского захвата, реже — управляется незаконно созданным товариществом. Помимо необходимости коллективного управления (недостатки ТСЖ), к дополнительным минусам эксперты относят неопределенную собственность (обычно здание принадлежит одновременно и частникам, и муниципалитету). Состав его жильцов крайне разношерстен, это и платежеспособные собственники (приватизированные квартиры), и неплатежеспособные жильцы, среди которых немало маргиналов (занимают муниципальное жилье), и коммерсанты (собственников нежилых помещений), и арендаторы жилья (квартиры, сдаваемые внаем жилищными инвесторами ).
По оценкам экспертов, управлять таким домом, как и дотируемым социальным жильем,
по рыночным законам невозможно, судьба большинства конгломератов — неизбежно превратиться в развалины (1).
2. Основные преимущества доходного дома
▪ Наличие профессионального оператора недвижимости (будь то юридическое или физическое лицо), который одновременно является его единственным собственником и заинтересован в развитии своего бизнеса.
▪ Отсутствие необходимости у собственника вести длительную и малоперспективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и жилищно-коммунальные услуги.
▪ Высокая мобильность. Арендатору, нежели собственнику, значительно проще переселиться в другое жилье, в частности – нет необходимости производить две громоздкие процедуры по продаже старой квартиры и приобретению новой квартиры.
▪ Постоянная ротация жильцов. Скорее всего, если у арендатора повышаются материальные возможности, он перебирается в более дорогой доходный дом, если же доходы падают (например, у спивающихся квартиросъемщиков), жилец переходит в более дешевый МКД или дотируемое социальное жилье. В результате в доходном доме естественно поддерживается социально однородный состав жильцов, что также повышает эффективность его управления и качество проживания.
▪ Отсутствие необходимости у жильцов решать вопросы управления недвижимостью в свободное от работы время.
▪ Отсутствие необходимости у жильцов защиты своего жилья от преступных посягательств. Данное преимущество включает в себя решение широкого круга проблем: от разгона наркоманов, собирающихся на придомовой территории или в подъезде до дополнительной безопасности проживания. Так, арендатора в отличие от собственника в принципе не могут, например, убить мошенники, пытаясь завладеть его жильем.
▪ Отсутствие у жильцов необходимости бороться за качество жилищно-коммунальных услуг. При наличии рынка доходных домов арендатор просто уйдет в другой МКД, если ему что-либо не нравится.
III. Современные доходные дома в России
1. Основные причины острого дефицита доходных домов
Чиновники и различные эксперты недвижимости называют ряд причин острого дефицита доходных домов. При этом основные факторы замалчиваются:
▪ Высокий уровень коррумпированности стройкомплекса и чиновников. Львиная доля руководителей строительных компаний пребывает в родственных или дружеских связях с представителями муниципальной власти (вспомним, например, семейный клан «Лужков–Батурина»). Обе стороны нацелены на извлечение быстрых и высокорентабельных прибылей путем строительства кондоминиумов. Инвестирование доходных домов относится к консервативному и менее рентабельному бизнесу, срок окупаемости в котором около 10 лет. Власти стимулируют строительство нового жилья на продажу путем искусственного завышения спроса. По этой же причине государством не строится социальное жилье, которое наряду с доходными домами, наоборот, начнет стимулировать падение спроса на недвижимость. В результате жилищный фонд нашей страны стал ущербным.
▪ Грубое нарушение элементарной логики в реализуемой социально-экономической политике. Де-факто большинство россиян являются малоимущими, не способными приобретать недвижимость даже в кредит. Де-юре у нас под малоимущими подразумеваются исключительно нищие. Вместо того чтобы по примеру других стран строить для всех нуждающихся социальное жилье либо предоставлять им субсидии на частичную компенсацию аренды в тех же доходных домах, государство выделяет финансово несостоятельным людям дополнительные деньги (на языке многих потенциальных участников программ именуемые «подачками») на приобретение нового жилья (3), а также различных нестандартных ипотечных кредитов. Такая политика способствует дополнительному росту цен, бюджетное субсидирование покупателей жилья приводит к потерям покупательских возможностей у других категорий россиян и одновременно загоняет в жесткую кабалу к банкам соблазнившихся «господдержкой» граждан, которые и без того испытывают финансовые сложности (4).
▪ Острый дефицит недвижимости. На среднестатистического россиянина приходятся значительно меньшие площади жилья, нежели на граждан дальнего зарубежья. Этот фактор, а также предоставляемые из бюджета жилищные субсидии искусственно взвинчивают спрос
на недвижимость (4), в результате инвесторы заняты насыщением рынка кондоминиумов, менее доходные «ниши» их пока не интересуют.
2. Характеристика современного рынка
На протяжении ряда лет властями Ростова поднимается вопрос о необходимости строительства доходных домов, но дело ограничивается разговорами. Последний раз об этом речь шла в 2008 году. Теперь в качестве оправдания у нас ссылаются на общемировой кризис.
Однако, несмотря на отсутствие господдержки, строительство первых доходных домов в Ростове и других крупных городах стартовало в посткризисные годы, что можно объяснить снизившимися финансовыми возможностями у потенциальных покупателей недвижимости. Первые здания в городе уже функционируют, они представляют собой арендное жилье бизнес-класса. Однако в общей структуре жилищного фонда их площади занимают символичный объем, как-либо повлиять на существующую социально-экономическую ситуацию они не способны.
3. Конъюнктура
По оценкам экспертов местного рынка недвижимости, наибольшим спросом в Ростове пользуется арендное жилье бизнес-класса. При этом наиболее популярными являются однокомнатные квартиры. В целом же городу нужны доходные дома, ориентированные на клиентов с различным достатком.
При определении величины арендной платы за ту или иную квартиру рекомендуется отталкиваться от следующих принципов:
▪ Рассчитываем примерную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (погашение ссуды, годовые проценты, страховка и пр.), которые пришлось бы тратить арендатору, если бы он взял стандартный ипотечный кредит . на ее приобретение.
▪ Из полученной суммы вычитаем 30–40% и получаем стоимость аренды, которую разумно просить с будущего квартиранта.
4. Доходный дом и реформа ЖКХ
Одновременно следует добавить, что отсутствие высокоэффективного в эксплуатации жилья является главной причиной провала жилищно-коммунальной реформы. За неимением доходных домов, которые могли бы выступить ее локомотивом, в качестве прогрессивного варианта чиновниками рассматривается кондоминиум (ТСЖ) — по западным меркам низкоэффективный тип жилья, который ставят в пример изначально в принципе нежизнеспособным конгломератам.
Львиная доля настоящих хозяев удовлетворяет свои потребности, становясь собственниками индивидуальных домовладений, которые в управлении также более эффективны. При этом мы никоим образом не пытаемся обидеть тех же уважаемых председателей ТСЖ, являющихся нашими посетителями. Но быть собственником кондоминиума и управлять им — весьма сложная задача, этот сегмент недвижимости, навязанный властями многим россиянам, изначально рассчитан на относительно узкую аудиторию покупателей. Неспроста за рубежом домов такого типа не так уж и много.
Кроме того, большинство жильцов по своей психологии являются все же арендаторами жилья, а не собственниками. И в этом тоже нет ничего компрометирующего, ругающийся по поводу украденных в парадном калош профессор Преображенский по своей сути – арендатор, а не собственник, сознательному хозяину в данном случае следовало бы навести в таком доме порядок.
ЦИТАТА
«Друзья! Вы можете себе представить человека, который, вернувшись домой после тяжелого трудового дня, начинает напряженно думать, чем бы ему заняться на досуге. И вдруг яркая вспышка, озарение: «А не вступить ли мне в домовой комитет?
Или в Совет МКД? Не заняться ли долгими зимними вечерами выявлением незаконных квартирантов или злостных неплательщиков? Это что же за собственность такая, что когда ее приобретаешь, то в виде довеска тебе еще достается «геморрой» в виде УК, ТСЖ, домкомов и пр.? А ведь обратите внимание, что государство усиленно культивирует такую точку зрения на собственность. Собственность — это когда поставил на своей земле пулемет и валишь всякого, на законных основаниях, кто без твоего разрешения пересек границу твоего участка».Из комментариев читателя Владимира к статье «Домовой комитет».
Ссылки:
- Сергей Глазунов, Владимир Самошин «Доступное жилье. Люди и национальный проект». Москва, 2006 г.
- Из-за треснувшей помойной ямы залита гадостью квартира гражданина Бобырева. Самый старый жилой дом Ростова после национализации.
- Комментарии потенциальных участников программы «Молодая семья».
- Как власть взвинтила цены на ростовские «гостинки».
Читайте также:
Не надо повторять широко известное заблуждение о том, что именно советская власть в лице Швондеров привела к плачевному состоянию домов. “Плохая” советская власть дважды на моей памяти бесплатно для жителей укрепляла фундамент моего первого дома(заливали жидкое стекло), сейчас демократы ограничиваются капремонтом в виде оштукатуривания фасада и замены окон в подъезде на пластиковые. При этом за все требуется дополнительно платить.
Недавно проходя мимо своего родного дома увидел трещину в стене, толщиной с 2 ладони, а ведь еще 7 лет назад она была толщиной всего в пару мм. Так кто лучше управляет домом? Советские Швондеры, которые раз в 5 лет подливали жидкое стекло в фундамент, сделали стяжки или эффективные менеджеры, для которых главное – срубить как можно больше денег с жителей?
Хрущевки – настоящий прорыв по тем временам, значительная часть населения из коммуналок, частных хибар с удобствами во дворе, отсутствием получило в 60х – 70х относительно комфортное жилье. Чем аналогичным могут похвастаться горе-реформаторы?
Чистота подъездов зависит исключительно от контингента, их населяющих. Я живу в 5этажной хрущевке, в моем подъезде жители следят за чистотой, не сорят, на окнах стоят комнатные растения. В остальных же подъездах на полу валяются окурки, воняет испражнениями животных. Недавно был 9этажной новостройке(введена в эксплуатацию не более 2х лет назад, управляется ТСЖ) и там уже в лифте валяются окурки, кнопки частично оплавлены, видны следы тушения окурков о стены и потолок.
Так кто же здесь виноват? Опять швондеры не так управляют? Или все-таки это вина тех, кто там живет?
Когда я с друзьями в детстве разрисовали стены подъездов, мне родители вручили тряпку в руки и заставили убирать за собой и за друзьями. Урок пошел впрок, с тех пор я не рисую в подъездах, не сорю ни на улице ни в подъезде.
Считаю, что многоквартирное жилье должно находиться в руках одного собственника – либо государства(в т.ч. ЖСК), либо того кто его построил. Хотите иметь личное жилье, стройте частный дом. Наличие множества собственников как лебедь, рак и щука приведут лишь к более-менее быстрому разрушению дома.
Алексей, в этой реплике вы не признаете тот факт, что в советские времена вы не были хозяином жилья. Предоставленный вам МКД принадлежал государству и был аналогом западного социального жилья для бедных. Поэтому государство его и содержало. Аналогичные нравы, кстати, царят и в капиталистических западных странах.
Но в годы рыночной экономики нашим чиновникам надоело тратиться на жилищный фонд и вам его предложили приватизировать, желая сбросить обузу на чужие плечи. Кстати, в свое время в романтичные 90-е власти и не скрывали сути проводимой политики. Теперь государство не имеет отношения к вашему дому, это иллюзия.
Мы уже приводили пример. XIX век, имение, барин которого пьянствует в городе и прогуливает деньги в казино. Нанятый им управляющий, воспользовавшись ситуацией, разворовывает нажитое добро, пуская по миру своего господина. Кто виноват в этом?
На самом деле управляет имением барин, а не наемный менеджер. Поскольку именно барин полномочен принимать главное управленческое решение, нанимая того или иного управляющего или же взваливая эту обузу на собственные плечи.
Отказ от выбора – тоже выбор, правда, обычно ведущий к деградации имущества и превращающий собственников в БОМЖей (социальное жилье у нас не строится – в отличие от нормальных государств).
Опомнитесь: в нынешней действительности вы сами уже давным-давно управляете своим домом, даже не подозревая об этом!
И тот факт, что вас на протяжении стольких лет обслуживают некие “демократы”, что у вас растут трещины – целиком и полностью ваш выбор.
Вы же пытаетесь свалить свою вину на ангажированную чиновниками управляющую компанию, которая в изменившихся с советских времен реалиях выполняет функцию в вашем доме не домоправителя, а прислуги. Это просто смешно.
Расскажите сказки о том, что УО – прислуга жителям дома по ул. Суворова 89. Может быть Вы кроме того верите в то, что в нашей стране не фальсифицируют результаты выборов?
Государство мне все еще должно выполнить капремонт дома по, на минуточку, действующему Закону О приватизации жилищного фонда.
Много ли в Ростове управляющих организаций, которые работают в качестве “прислуги”? Полагаю, что ни одной, что же говорить о менее крупных городах, где управляющие организации можно счесть на пальцах одной-двух рук.
В трещинах дом, в котором я прожил большую часть своей жизни, сейчас живу в другом доме, менее проблемном.
Нормальные взаимоотношения между УО и собственниками – УО производит регулярные осмотры и на основании их предлагает (или не предлагает, а сразу делает, если от этого зависит сохранность дома) собственникам работы. Тогда собственников не будет интересовать сколько денег куда потрачено.
“Расскажите сказки о том, что УО – прислуга жителям дома по ул. Суворова 89″.
Причем здесь Суворова, 89? Это – отдельная история, нашумевшая на всю страну.
Этот дом, с одной стороны, был захвачен местной районной коммунальной мафией, с другой – в его нынешнем состоянии ни один здравомыслящий коммерсант не возьмет его на обслуживание, поскольку такой объект пустит форму по миру. Вот и получается западня, деваться его жильцам теперь просто некуда.
” Государство мне все еще должно выполнить капремонт дома по, на минуточку, действующему Закону О приватизации жилищного фонда”.
И что дальше? Допустим, вас обманули, обокрали. Но если у вас на базаре украдут кошелек или обвесят, вы же не будете на всю оставшуюся жизнь отказываться от приема пищи. Вы либо заявите в полицию, суд, либо просто махнете рукой и продолжите питаться.
В данном случае вас государство успешно обмануло с капремонтом. А вы в ответ объявляете своего рода “голодовку”. Но дом-то давно стал вашим. И теперь государству нет абсолютно никакого дела до ваших проблем. Станет ваш дом аварийным – также мало кому до этого будет дело.
А вы продолжаете искать “крайнего” в лице ангажированной властями управляющей компании.
“Много ли в Ростове управляющих организаций, которые работают в качестве “прислуги”?”
Очень мало. Причина изложена в статье выше. Поскольку прошедший процесс приватизации породил нежизнеспособный тип жилья – так называемые теоретиками-учеными дома-конгломераты. У большинства из них, как следует из оценок экспертов (заметьте: не наших), теперь одна прямая дорога – в развалины.
Кстати, этот тезис во многом подтверждает ваша же реплика:
“В трещинах дом, в котором я прожил большую часть своей жизни, сейчас живу в другом доме, менее проблемном”.
Это что получается, один свой дом уже довели до ручки, теперь – другой разваливаете?
“Нормальные взаимоотношения между УО и собственниками – УО производит регулярные осмотры и на основании их предлагает (или не предлагает, а сразу делает, если от этого зависит сохранность дома) собственникам работы”.
А вы наймите не УО, а подрядное предприятие, прораба какого-нибудь с бригадой, чтобы он все это сделал. Вот только решить подобный вопрос в доме-конгломерате практически невозможно.
Вот как доразвалю еще один дом, обязательно в Ваш дом въеду, Вы только адрес скажите.
Голодовку я не объявлял, наоборот, я оплачиваю ЖКУ, терроризирую УО через надзорные органы, в моей отдельно взятой квартире все в порядке с ОИ, в подъезде тоже более-менее, пытаюсь заставить в административном порядке ОМС выполнить капремонт. Удастся – хорошо, нет – переживу.
Со всеми этими ОССами, выборами-перевыборами, домкомами, СОДОМами можно провести аналогию с больницей. Лежат пациенты различной степени тяжести, приходят врачи и говорят: так, товарищи больные, сейчас проведем голосование, какие операции будем делать и лекарства принимать, вот вам набор вариантов. Какой из них наберет большинство голосов, такой и будем выполнять(может быть). Решение большинства обязательно для всех остальных пациентов отделения.
Если не секрет, назовите ростовские УО, работающие в качестве прислуги – страна должна знать своих героев.
Кстати, если государство не позаботится о сохранности существующего жилфонда или возможности для подавляющего большинства граждан переселиться в новое жилье (с помощью ипотеки ли, ордера ли), то уверяю Вас, социальный взрыв (русский бунт, бессмысленный и беспощадный) обязательно произойдет.
Собственное жилье должно быть одно-двухэтажным, многоквартирные муравейники должны быть в руках одного собственника, в противном случае гидра под названием ОСС доведет дом до ручки (руин).
Ростов-Дом, а подскажите, пожалуйста, почему “кондоминиум” переименовали в “товарищество собственников жилья”? Какая здесь существенная разница?
Кондоминиум не переименовали, а отменили как термин, заменив его термином “многоквартирный дом” в новом ЖК РФ, что не совсем одно и то же.
Кондоминиум – единый комплекс общего имущества собственников жилья в МКД.
ТСЖ – один из вариантов управления кондоминиумом.
Таким образом, практически любой МКД в нашей стране является кондоминиумом.
Понял свою ошибку. Мне больше нравится кондоминиум. Его еще надо сформировать – описать общее имущество, выделить земельный участок, “сформировать” доли. А так, законодатели оказали собственникам медвежью услугу: вот вам МКД – мучайтесь с ним как хотите.
Зачем законодатели создали такую путаницу, полностью не понятно.
В качестве одной из версий выдвигается тот факт, что кондоминиумы многих МКД (подвалы, придомовая территория) были захвачены сторонними лицами, не являющимися собственниками жилья в данном доме.
Кроме того, теоретически кондоминиум является общим имуществом собственников жилья, частных домовладельцев.
У нас же большинство домов – конгломераты, которыми владеют и частники, и государство, и юрлица…
Не удивительно, что при существующем беспорядке жилье рушится.
Обратите внимание на ст 289-290 ГК РФ. Согласно им весь дом принадлежит собственникам квартир, в том числе и все нежилые помещения. Не должно быть в МКД никаких владельцев нежилых помещений. ЖК РФ разрешает перевод жилья в нежилые помещения, при этом требуется согласие других собственников. Именно эти владельцы нежилых помещений (переделанных из квартир) согласно ст 36 ЖК РФ являются совладельцами общей долевой собственности. На практике муниципалитеты объявляют чужую собственность (подвал, помещения бывших магазинов и пр.) своей и продают ее. Жильцы молчат, некоторые пытаются оспорить. Но арбитраж стоит не на стороне закона, а на стороне начальства. Последствия будут потом, когда жильцы начнут жаловаться в тот же муниципалитет на бесхозяйственных владельцев нежилых помещений. А что толку?.
Да, наши законодатели попытались поправить ГК РФ, что жилой дом может находиться не только в собственности владельцев квартир. Не прошло, думаю, просто лень было рассматривать. А новые изменения в ЖК вносились за 15 минут на основе перечеканного поправками 2 чтения. Им все равно, ведь ЖКХ -рынок с жильцами, которые все ждут милости от начальства, у которых полностью отсутствует чувство собственника. Прикрикнешь на них -заплатят, сколько скажешь.Согласна, что надо было наименовать управляющие компании подрядными, вот тогда они бы старались работать. Но у государства нет заинтересованности навести порядок в жилье, а у жильцов нет стремления взять все в свои руки. При этом в каждом доме найдется пара -тройка или больше маргиналов, которые за пятак продадут и предадут интересы жильцов дома.
Уважаемая редакция “Ростов-Дом”! Большое спасибо за эту статью! Давно ждал чего-то подобного, верил что я не одинок в своем отношении к собственности в МКД.
А уж то, что Вы меня процитировали (наравне “с помощником начальника НКВД Ростова и Нахичевани-на-Дону тов. Тынкова”) наполнило меня такой важностью. Шутка, конечно.
Еще раз спасибо за статью.