На вопросы читателей отвечает Александр Чакински — юридический консультант. К его компетенции относятся:
- составление и правовой анализ договоров;
- составление и правовой анализ договоров ТСЖ;
- защита прав потребителя;
- защита прав потребителя в сфере ЖКХ;
- защита прав потребителя при проведении ремонтно-строительных работ;
- защита прав потребителя при некачественном оказании услуг;
- составление жалоб и претензий;
- правовой анализ и обжалование решений органов государственной власти;
- правовой анализ и обжалование решений налоговых органов;
- консультации по вопросам налогового права индивидуальных предпринимателей;
- консультации по вопросам жилищного права;
- справки по российскому законодательству;
- создание и ликвидация ИП.
Внимание! Юридическая рубрика работает в режиме чтения.
Вопрос. “Собираюсь продавать свою комнату в коммунальной квартире. Слышала, что ее нельзя продавать просто так, кому захочешь. Правда ли это?” (Мария, Ростов-на-Дону).
Ответ. Уважаемая Мария! Для продажи комнат в коммунальной квартире, действительно существует особый порядок, несколько отличный от продажи иных объектов недвижимости. Согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки данной комнаты. О продаже данной комнаты они должны быть извещены письменно. И только в случае, если в течение месяца они не выкупят данную комнату, можно подыскивать на нее других покупателей.
Вопрос. “В нашем доме проводилось собрание по поводу создания товарищества собственников жилья (ТСЖ). Несмотря на то, что большинство жильцов, присутствовавших на собрании, было против, ТСЖ было создано под предлогом того, что голосование осуществлялось не по числу участников, а по размеру площади принадлежащим им помещений. Законно ли это?” (Ирина, г. Ростов-на-Дону).
Ответ. Уважаемая Ирина! Порядок создания ТСЖ определен в Жилищном кодексе РФ. Согласно ч. 1 ст. 136 ЖК, решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Согласно ч. 1 ст. 48 ЖК, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
В соответствии с ч. 1 ст. 136 ЖК решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Согласно же ч. 3 ст. 48 ЖК количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Таким образом, в случае, если доля в праве общей собственности, проголосовавших за создание ТСЖ, больше доли в праве общей собственности тех, которые голосовали против его создания, принимается решение о создании ТСЖ. Следовательно, в Вашем случае решение о создании ТСЖ — правомерно.Более подробные консультации и помощь в решении правовых вопросов Вы можете получить, прислав свои координаты на наш электронный адрес.
Вопрос. “Скажите, пожалуйста, насколько правомочны следующие действия УК: 1) увеличение тарифа на ТО уведомительным объявлением в середине года; 2) начисление оплаты ТО исходя из общей (включая площадь балконов) площади квартиры. При этом в свидетельстве о праве собственности указывается только одна цифра, равная жилой площади квартир; 3) отсутствие в договоре, предложенном УК, данных о квадратуре помещения собственника”. (Елена, Ростов-на-Дону).
Ответ. 1) Согласно п. 13 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, об изменении стоимости коммунальных платежей жильцы должны быть проинформированы не менее чем за один месяц до получения соответствующих платежных документов, в случае, если в договоре с УК не установлен иной срок. Если данные требования были соблюдены, то действия УК правомочны. Если коммунальные платежи увеличились слишком сильно, то имеет смысл для проверки правомерности их изменений обратиться в Федеральную службу по тарифам.
2) В соответствии с п. 1 ст. 156 ЖК, п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491), оплата ТО начисляется соразмерно долям в праве общей собственности. Согласно ч.1 ст. 37 ЖК, доля в праве общей собственности пропорциональна размеру ОБЩЕЙ ПЛОШАДИ жилого помещения. Значит, действия УК правомочны.
3) Согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, размер ТО является одинаковым для всех собственников помещений и, в соответствии с п. 28 Правил, зависит только от доли в праве общей собственности. Таким образом, если нормативы на ТО одинаковы для всех жильцов Вашего дома и при расчетах правильно указывается общая площадь Вашей квартиры, то действия УК также правомочны.
Вопрос. “5 лет назад на нашем многоквартирном доме был установлен теплосчетчик, срок поверки его закончился в 2009 году, но управляющая организация своевременно не поверила его, поэтому жильцы весь отопительный сезон платили по нормативу, а это почти в 1,5 раза больше, чем по счетчику. Мы обратились по этому поводу с жалобой в надзорные органы и после этого обращения нас заверили, что счетчик будет поверен к новому отопительному сезону.
В июне этого года нам сказали, что в августе все будет готово, но в конце июля нас проинформировали, что данный счетчик нигде не поверяется, поэтому надо скинуться всем жильцам и купить новый. Я сама позвонила в Омск на завод, выпускающий данные счетчики, и мне сказали, что такие счетчики поверяются, т. к. не исключены из реестра. Документы, подтверждающие негодность данного счетчика, управляющая организация предоставлять отказывается, собрали собрание, на котором жильцы решили скинуться на новый счетчик.
Я попросила показать счет, подтверждающий данную стоимость счетчика, мне не предоставили, а я сегодня понесла деньги на счетчик в управляющую организацию и попросила выдать квитанцию о приеме от меня денег. Мне в этом отказали, сказали: пусть жильцы сами собирают поподъездно деньги и покупают этот счетчик,, «где мы скажем». Скажите, что делать в этой ситуации, как поступить правильно. Права ли управляющая организация в данной ситуации?” (Ольга, Ростов-на-Дону).
Ответ. УК, конечно же, не права, нарушая законные и подзаконные нормативные акты сплошь и рядом. Вам следует написать в ее адрес претензионное письмо, в котором необходимо изложить перечисленные выше факты и потребовать устранения данных нарушений. Упомяните также в данном письме о том, что в случае, если оно будет оставлено без внимания, Вы будете защищать нарушенные права в административном порядке, путем обращения в органы Государственной жилищной инспекции. В случае необходимости могу оказать помощь в подготовке данного письма.
Вопрос. «Жильцы нашего дома ( г. Ростов-на-Дону, ул. Каяни, дом 10) не заключали договоров с Управляющей компанией УК МУП ЖЭУ. Однако “по умолчанию” попали под её управление. Жильцы не довольны ни качеством управления, ни отношением УК к жильцам (производится доначисление денег за отопление и горячую воду за 2009 год, но в нашем доме нет общедомового прибора учёта тепловой энергии, он стоит в доме по другому адресу и нам не понятно, как производится начисление). И вообще, выходит, что платить по счётчику дороже, чем по норме!? Как уйти от данной УК? Что надо сделать, чтобы заставить УК раскрыть основания для дополнительных начислений?» (Наталья, Ростов-на-Дону).
Ответ. Уважаемая Наталья! Прежде всего, учтите, что в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307) не менее 1 раза в год производится корректировка размера платы за отопление. «Уйти» от данной УК можно лишь, проведя в соответствии со ст. 45-48 Жилищного кодекса общее собрание собственников жилья и приняв решение о создании ТСЖ (голосование идет не по числу жильцов, а по метражу общей площади в доме). Согласно ч. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, ТСЖ имеет право заключать договор управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг. Но учтите, что создавать ТСЖ имеет экономический смысл, если дом имеет большую общую площадь.
На УК можно попытаться воздействовать претензионными письмами. В соответствии с п. 2 ст. 165 ЖК, УК обязаны предоставлять гражданам по их запросам любую информацию об исчислении и уплате коммунальных платежей. При этом в данных письмах Вы можете упомянуть о возможности защиты нарушенных прав в административном порядке путем обращения, прежде всего, в органы Государственной жилищной инспекции. При необходимости могу Вам помочь в составлении необходимых документов.
Вопрос. “Уважаемый Александр! Посоветуйте, пожалуйста, как должен звучать пункт договора о содержании МКЖД, если мы (жильцы дома) хотели бы предусмотреть финансирование стороннего аудитора (например, раз в год) на предмет проверки выполнения управляющей компанией своих обязанностей по договору? То есть делегировать полномочия по проверке правильности использования средств жильцов профессионалам. Можем мы включить такой пункт в тариф на содержание и ремонт?” (Мария, Ростов-на-Дону).
Ответ. Уважаемая Мария! В соответствии с п. 7 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2008 №307-ФЗ «Об аудиторской деятельности», аудиторы могут оказывать прочие услуги, в том числе и анализ финансово-хозяйственной деятельности организаций. Однако в ст. 5 данного Закона приведен исчерпывающий перечень случаев обязательного аудита. В случае если УК имеет форму ОАО, она подлежит ежегодному обязательному аудиту. Если же УК имеет любую другую организационно-правовую форму (ООО, ЗАО, ИП и т. д.), то обязательному аудиту она не подлежит. В этом случае пункт об аудите включается только по соглашению сторон, то есть на это должна быть согласна УК.
Вопрос. “В нашем доме проводится капитальный ремонт, а именно усиление конструкций в связи с тем, что дом дал трещину. Наша квартира попала в список тех, кому нужно делать усиление. Причем усиление стены между нашей кухней и комнатой соседей. Трещин там нет. Но! Мы не можем получить ответ на простой вопрос — на основании какого исследования комиссия пришла к такому выводу, где проект капитального ремонта с обоснованием необходимости его проведения в нашей квартире?
При разговоре с инженером по техническим условиям управляющей компании я получила ответ: у вас нет строительного образования, вы не поймете. Вы обязаны пустить строителей в квартиру. Прораб то же самое ответил.
При всем при этом для проведения этого ремонта мы, как собственники жилья, должны снять газовую колонку. Я отказываюсь это доверить их работникам, требую присутствия работников Горгаза. В итоге вручили предписания о том, что я обязана предоставить доступ в квартиру. Иначе буду подвергнута административным штрафам.
Далее, ремонт по восстановлению внешнего вида кухни тоже ложится на меня.
Пожалуйста, ответьте на вопросы:
1. Насколько законно осуществлять ремонт, не предоставив технических рекомендаций собственнику?
2. Возможны ли действия с газом осуществлять рабочим, которые не имеют даже строительного образования?
3. Кто должен нести расходы по возмещению ущерба, нанесенного таким ремонтом?” (Евгения, Ростов-на-Дону).
Ответ. Уважаемая Евгения! Отвечаю по порядку:
1. При проведении капитального ремонта должна существовать проектная документация, в которой должна быть текстовая часть, содержащая описание принятых технических и иных решений (п. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ), в том числе и по поводу стен, выбранных для усиления. К сожалению, в нашем законодательстве нет прямого упоминания о том, что подрядчик должен показывать данные документы собственникам квартиры. Но Вы можете обратиться в органы Госстройнадзора с просьбой о проверке проектной документации. Закон дает Вам на это право. Что касается управляющей компании, то она обязана предоставить Вам такую информацию по письменному запросу на основании ч. 2 ст. 165 Жилищного кодекса РФ. Ее действия можно обжаловать в Государственную жилищную инспекцию.
2. Однозначно нет. В соответствии с Порядком содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в Российской Федерации (утвержден Приказом Минрегиона РФ от 26.06.2009 №239), такие действия осуществляются только специализированными организациями.
3. Подрядчик обязан возместить причиненный ущерб на основании положений Гражданского кодекса РФ. Так, в п. 1 ч. 1 ст. 721 ГК сказано, что «качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода».
Вопрос. «Добрый день, Ростов-Дом! У меня такая ситуация. Я владею квартирой, в ней никто не прописан и не проживает. В данном случае, я обязан оплачивать услуги охраны, административно-управленческие расходы, отопление (если на каждой батарее установлен регулятор), уборку мест общего пользования? Частично мне кое-что пересчитали, но у меня все равно есть вопросы. Квартиру я в данный момент продаю. Если вам не сложно, подскажите, пожалуйста, по каким пунктам я должен платить, а по каким нет? Заранее благодарен!» (Сергей, Ростов-на-Дону).
Ответ. Как собственник жилого помещения вы обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ). В ст. 154 ЖК приведена подробная структура платы за жилое помещение и коммунальных услуг. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Таким образом, поскольку услуги охраны и административно-управленческие расходы относятся к услугам и работам по управлению многоквартирным домом, отопление входит в перечень коммунальных услуг, а уборка мест общего пользования – к содержанию общего имущества; то все вышеперечисленное Вы обязаны оплачивать.
В соответствии с ч. 11 ст. 155 ЖК, неиспользование собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Но при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг перерасчитывается в порядке, утвержденном в Постановлении Правительства РФ от 23.05.2006 №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» следующим образом:
при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение.
Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг.
Документом, подтверждающим временное отсутствие потребителя, могут являться:
а) копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;
б) справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;
в) проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии;
г) счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;
д) справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания;
е) справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал;
ж) иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя.
Вопрос. «Здравствуйте, Александр! Соседи перекрыли мне воду,так как вентель находится в их квартире, и заявляют, что это их вода. На предписания УК ООО «Железнодорожник 1» о недопустимости таких действий не реагируют. Я уже 10 дней без воды. УК обещает подать на них в суд, но всё стоит на месте. Должен ли я подавать в суд или это всё таки должна делать управляющая компания? Что мне делать?» (Юрий, Ростов-на-Дону).
Ответ. Уважаемый Юрий! Обращение в суд за защитой — это право, а не обязанность. Согласно ч. 1 ст. 3 Гражданско-процессуального кодекса РФ, «заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов».
Однако для начала Вы можете попытаться защитить свои права не в гражданском, а в административном порядке — путем обращения в Государственную жилищную инспекцию. Согласно п. 5 Положения о Государственной жилищной инспекции (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 №1086), «органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за соблюдением… режима обеспечения населения коммунальными услугами». Вы можете также одновременно защищать свои права в суде и Государственной жилищной инспекции.
Вопрос. «Добрый день, Александр! Подскажите, пожалуйста, есть ли у собственника квартиры в МКД право отказаться от пользования горячим водоснабжением и как его реализовать?
Технически все просто, заваривается труба, отводящая горячую воду в квартиру от трубы в стояке. Хотим пользоваться только холодной водой по счетчику и поставить электрический накопительный водонагреватель, т. к. устали бороться с ТСЖ, которое предоставляет услуги ненадлежащего качества (температура горячей воды — 39–40 градусов С), на претензии, уведомления не реагируют и в составлении актов не участвуют, перерасчет не производят, судиться с ним не хватает времени. Заранее благодарна». (Светлана, Ростов-на-Дону).
Ответ. Добрый день, Светлана. Структура коммунальных платежей четко определена в ст. 154 Жилищного кодекса. Там сказано, что коммунальные платежи включают в себя, в том числе, и плату за горячее водоснабжение. Так что отказаться от пользования горячим водоснабжением Вам вряд ли удастся. Но в Вашей ситуации возможны следующие варианты:
1. Составление актов без участия УК в присутствии органов Государственной жилищной инспекции и представителей общественных объединений потребителей (п. 68 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307).
2. Жалоба на УК в Государственную жилищную инспекцию. (Возможна моя помощь в ее составлении на коммерческой основе — юридически грамотно составленная жалоба будет более эффективной).
3. Установка счетчика на горячее водоснабжение. Далее им просто не пользоваться, счетчик будет показывать нулевой результат и платить будет не за что. Смотрите также:
http://rostov-dom.info/2010/09/kak-nas-budut-stavit-na-schetchik/
Удачи!
Вопрос. “Здравствуйте, Александр! Я живу в 12-квартирном доме 1957 г. постройки, в котором капитальный ремонт не производился никогда. УК нам практически навязали, никто из собственников жилья договора с УК не подписывал.
Сначала в квитанциях появилась сумма по оплате МОП, была она небольшой (50–70 руб.), но после установки УК общедомового счетчика по электроэнергии,нам выставляют к оплате завышенное количество потребленной электроэнергии. Так, в июле у меня это превышение составило 95 кВт, а в августе — уже 117 кВт.
При обращении в абонентский отдел УК, за счет чего такая разница образуется, вроде все инженерные сети функционируют нормально, я получила ответ, что управляющая компания не обязана анализировать, почему мне надо оплачивать не потребленные мною 115 кВт. Я обратилась с этим вопросом к старшему по дому. В той же УК ему выдали справку, из которой следовало, что за июнь, июль и август этого года из 12 квартир только 7–8 оплатили счет за потребленную электроэнергию. У остальных собственников квартир в квитанциях по оплате суммы на оплату за электроэнергию, воду и водоотвод вообще отсутствуют.
В Азове, где я живу, показания квартирных счетчиков снимают сотрудники многофункционального центра, но если им не удалось попасть в квартиру, а сам собственник не удосужился передать эти показания в МФЦ, то этому нерадивому собственнику тупо не включают в квитанцию по оплате ни счет за электроэнергию, ни счет за воду. А УК тупо перераспределяет эту разницу на законопослушных собственников, ссылаясь на пресловутое постановление №307.
Подскажите, пожалуйста, что можно предпринять, в какие инстанции нужно обратиться. В нашем доме проживает большое количество пенсионеров, которые как раз исправно оплачивают все счета, но ведь несправедливо принуждать их оплачивать долги злостных неплательщиков”.
Ответ. Ваша УК грубо нарушает Приложение №2 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, поскольку, если собственники не пускают снимать показания счетчиков, то все равно сумма оплаты «раскидывается» на всех жильцов дома, а не только на добропорядочных плательщиков. А эти Правила утверждены тем самым Постановлением Правительства РФ №307 от 23.05.2006, на которое ссылается УК!
Отсутствие договора с жильцами — это нарушение в грубой форме ст. 162 Жилищного кодекса. Непредоставление информации об оплате непотребленных кВТ — грубое нарушение ч. 10 ст. 161 ЖК, введенной совсем недавно — 27 июля этого года.
Ваши возможные варианты действий:
1. Созыв общего собрания жильцов дома — смена УК или даже создание ТСЖ.
2. Жалоба на УК в органы Государственной жилищной инспекции и (или) в прокуратуру. (Могу оказать помощь в подготовке юридически грамотной жалобы на коммерческой основе — такая жалоба будет более эффективна.) Удачи!
Вопрос. «Здравствуйте уважаемый Александр!
Подскажите, пожалуйста, правомочны ли действия компании «Тоник-плюс?»
У меня неприватизированная квартира, есть договор найма, то есть моя квартира является муниципальной. В счёте на оплату услуг уже как 2 месяца включена графа МОП. Должен ли я оплачивать МОП если моя квартира является муниципальной?» (Александр, Ростов-на-Дону).
Ответ. Здравствуйте, Александр! В ч. 1 ст. 154 Жилищного кодекса сказано:
«Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения… муниципального жилищного фонда, включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по СОДЕРЖАНИЮ ИМУЩЕСТВА в многоквартирном доме».
Так что УК в данном случае права. Кстати по ЖК у Вас единственная льгота — за капремонт не платить. Все остальные платежи — как у собственников жилья. Что делать: «Суров закон, но это — закон». Удачи!
Вопрос. «Добрый день!
Подскажите, установили в квартире счетчики на горячую и холодную воду, устанавливал сантехник, обслуживающий наш дом. Обратились к председателю кооператива с заявлением принять информацию к учету и в дальнейшем рассчитывать оплату по показаниям счетчиков (общедомового счетчика нет), на что председатель ответила, как начисляли до этого, так начислять и будем, до наших счетчиков ей дела нет, вот когда установят общедомовой, тогда по счетчикам и будут начислять. Вот тебе и ответ! Что делать? Дом кооперативный, мало кто из жильцов установил счетчики, самопроизвол полнейший». (Светлана, Ростов-на-Дону).
Ответ. Доброго времени суток, Светлана! Ваша УК грубейшим образом нарушает п. 16 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307), в которых сказано:
«При наличии в помещениях индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и при отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета».
Пишите претензионное письмо в УК с угрозой пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию. При отсутствии ответа можете обращаться в Госжилинспекцию и (или) в прокуратуру.
Вопрос. «Здравствуйте, Александр! В начале в нашем доме общим собранием была определена форма правления — ТСЖ. Когда избрали председателя, он стал говорить, что самим нам с управлением домом не справиться, поэтому еще и с управляющей компанией заключили договор. Законно ли это? И как поступать, если ни председатель, ни управляющая компания не несут никакой ответственности за то, что происходит в доме?» (Ольга, Ростов-на-Дону).
Ответ. Доброго времени суток, Ольга! Товарищество собственников жилья может нанимать подрядные организации для разового или регулярного выполнения различных работ. В качестве такого подрядчика имеет право выступать и управляющая компания, взявшаяся предоставлять широкий спектр услуг, необходимых многоквартирному дому. При этом ответственность за содержание здания остается за товариществом.
Если ТСЖ или УК не исполняют свои обязательства, бороться с ними можно по-разному: провести собрание жильцов и отказаться от такого ТСЖ, выбрать другую УК; пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию, в Прокуратуру, наконец, обратиться в суд.
Вопрос. «Уважаемый Александр! Я в 2006 году приобрела квартиру в жилищном кооперативе. На настоящий момент в доме из 150 квартир членами кооператива являются только приблизительно 40 человек, которые могут доказать свое членство хотя бы ордерами, основная часть — наследники, не вступавшие в члены кооператива, либо собственники — такие, как я. Фактически жилищный кооператив изжил себя, т. е существует за счет собственников жилья.
Притом председатель, проведя собрание по выборам его как председателя заочным голосованием, что не предусматривает устав данного кооператива, сделал за себя 114 опросных листов, подписав их не членами кооператива. Также за 4 года один раз таким же путем якобы утвердил смету на текущий год, обращаю внимание — в октябре месяце 2009 года. Сейчас октябрь 2010 г, но смета не утверждалась, а отчетов за все 4 года не представлялось.
Самое интересное заключается в том, что члены правления удобные для председателя, не являются членами кооператива, то же самое касается членов ревизионной комиссии. Члены кооператива — все люди преклонного возраста, большинство инвалиды уже не в состоянии, а кто и не понимает сложившейся ситуации, боятся шантажа и угроз.
Мы не имеем права голоса, не являясь членами кооператива, вступать в кооператив, имеюший устав 1995 года. И ликвидировать тоже не имеем права. Что можно предпринять в такой ситуации, притом что ни с кем из нас не заключены договоры? Членами кооператива становятся лица, согласно реестру, прошедшие юридическую регистрацию как члены кооператива. Где можно найти такой реестр, если кооператив как жск создавался в 1967-м, а в 1991 г. из ЖСК преобразовался в ЖК?» (Ирина, Ростов-на-Дону).
Ответ. Уважаемая Ирина! В Вашем доме грубо нарушаются многие положения Жилищного кодекса РФ. Первый вариант действий в Вашей ситуации — составление аргументированной жалобы в Государственную жилищную инспекцию. Второй вариант (можно одновременно с первым) — составление жалобы в Прокуратуру, в соответствии со ст. 10 Закона РФ “О прокуратуре”. Третий вариант — ликвидация ЖСК по решению суда «в случае грубого и неоднократного нарушения законов» (ч. 2, ст. 61 Гражданского кодекса РФ, ст. 123 Жилищного кодекса РФ).
Вопрос. «Добрый день! Подскажите, пожалуйста, имеется задолженность по квартплате (только техобслуживание) за 2007 г. Квартира в собственности 1/2 доли у меня и 1/2 у бывшего мужа. Пришла повестка в суд о взыскании долга только на меня, могу ли я обратиться к суду поделить долг пополам и вторую часть взыскивать с бывшего мужа? Лицевой счет один. С уважением, Елена».
Ответ. Уважаемая Елена Борисовна! В соответствии с ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ, жилищные правоотношения регулируются также и гражданским законодательством. Поэтому здесь применимы положения ст. 321 Гражданского кодекса РФ, согласно которой “если в обязательстве участвуют несколько должников, то каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими”. Таким образом, Ваше желание — правомерно.
Если Вы из Ростова-на-Дону, то могу оказать Вам помощь в суде. Возможен вариант оказания помощи на безвозмездной основе!
Вопрос. «Александр, обращаюсь к Вам из Петрозаводска. насколько правомерен отказ УК в предоставлении информации о выполненных работах и стоимости этих работ в течении текущего года? Я являюсь собственником квартиры. УК ссылается на ЖК ст. 162 п. 11 — о неправомерных моих требованиях раньше срока. Спасибо!»
Ответ. Уважаемая Светлана! Действия УК абсолютно неправомерны. 27 июля 2010 г. в Жилищный кодекс добавлена ч. 10, ст. 161. Вот как она звучит:
«Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации».
Вы можете также обжаловать действия УК в Вашей региональной Госжилинспекции.
Вопрос. «Согласно ФЗ от 24.07.2009 г. «Об энергосбережении» поквартирные счетчики должны быть установлены за счет собственников жилья. Значит ли это, что в неприватизированной квартире счетчики обязан установить Наймодатель? (Любовь Азарова, г. Ростов-на-Дону).
Ответ. Уважаемая Любовь! Похоже, что Вы правы, поскольку в Гражданском кодексе РФ, в ст. 671 в качестве одной из сторон договора найма жилого помещения фигурирует наймодатель — собственник жилого помещения. А из ст. 672 ГК следует, что договор найма жилого помещения может быть заключен в государственном или муниципальном жилищном фонде. Однако,судебная практика по данному вопросу еще не наработана, так что у нас возможно всякое.
Вопрос. Здравствуйте, Александр! Подскажите, пожалуйста, наше ООО решило предложить собственникам многоквартирных домов избрать себя в качестве управляющей организации, однако при подготовке документов (уведомление, протокол
и т. д.) я задалась вопросом. а правильно ли мы поступаем, в связи со следующим: на территории коттеджного поселка помимо частных домов находятся и 4-12-квартирные жилые дома, при этом все квартиры в доме принадлежат на праве собственности одному юридическому лицу, как быть с выбором способа управления? А также, с выбором способа управления для собственников коттеджей? Может быть, здесь имеет место быть непосредственное управление, и в последующем потребуется заключение договоров на обслуживание, водоснабжение и водоотведение между нашим ООО, предоставляющим данные услуги, и юрлицом-собственником. И нужно ли вообще оформлять процедуру выбора способа управления, может быть, сразу заключить договоры? С уважением, Наталья Харитонова.
Ответ. Уважаемая Наталья! В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, выбрать какой-либо способ управления Вы обязаны. Но Вы можете вначале выбрать непосредственное управление, а потом, если Вас данный способ не устроит, созвать собрание и сменить его на управление УК.
Вопрос. «В ночь на 12 октября при включении отопления обвалился пол. Площадь — 50%. На восстановление получаю устный отказ (письменный не дают). В связи с чем приходится не пускать в квартиру для устранения нарушений общей отопительной системы. Страдают все жильцы. Всю вину в данном случае возлагают на меня. Написано три заявления и акт о случившемся. Пожалуйста, подскажите статью законодательства, чтобы в очередной раз написать заявление. С уважением, Татьяна Ивановна».
Ответ. Уважаемая Татьяна Ивановна! Уважаемая Татьяна Ивановна!
Прочтите, пожалуйста, комментарий №19 в моей рубрике и ответ на него.
Вопрос. «Живу в доме 20 по улице Р. Зорге. Нами жильцами были получены счета-извещения за октябрь месяц 2010 года с дополнительной платой за 2008 год за горячее водоснабжение, хотя во многих квартирах с 2004 года установлены счетчики на горячее водоснабжение. Управляющая компания ссылается на подпункт 4 пункта 1 приложения 2 Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», но в приложении написано: «…При отсутствии в жилом доме или в помещениях многоквартирного дома коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении определяется в следующем порядке…» Управляющая компания отказывается переделывать счета-извещения, что нам делать?» (Сиротская Любовь, г. Ростов-на-Дону).
Уточняющий вопрос. А коллективные приборы учета горячей воды в Вашем доме есть?
Уточняющий ответ. Коллективного прибора учета нет, в том-то и дело.
Ответ юриста. В таком случае — два варианта.
1. Для квартир, оборудованных счетчиками:
В соответствии с п. 16 Правил предоставления коммунальных услуг, «при наличии
в помещениях индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и при отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета».
Таким образом, перерасчета здесь быть не может.
2. Для квартир, не оборудованных счетчиками.
Перерасчет возможен, исходя из цитируемого УК пункта Правил предоставления коммунальных услуг, но только 1 раз в квартал, (если указано в договоре — 1 раз в год). А у Вас получается срок – 2 года.
Таким образом, действия УК — незаконны. Их можно обжаловать в Госжилинспекции, прокуратуре, суде.
Вопрос. Добрый день! Проконсультируйте, пожалуйста, мною было написано заявление в водоканал г. Таганрога об установке индивидуального счеткика на холодную воду. Мне было отказано. Я живу в частном доме, имеются три совладельца. У всех разные входы в дом, но подключение к сети водопровода (уличное ) одно. Разводка в доме у каждого своя. Также идет отводка из нашего двора на соседнюю улицу, где есть канализация (у нас сливные ямы). Водоканал требует, чтобы мы установили один общий счетчик (место установки — колодец глубиной более 2 м, что не соответствует требованиям ГОСТа об установке счетчиков в легкодоступных местах ) и платили по одной квитанции? поделив потребленную воду по нашему усмотрению. Правомерно ли это? (Олег, г. Таганрог).
Ответ. Уважаемый Олег! К сожалению, в вопросе установки счетчика на весь дом прав «Водоканал». В Постановлении Правительства РФ от 23.05.2006 №307 О порядке предоставления коммунальных услуг» сказано:
“Индивидуальный прибор учета” — средство измерения, используемое для определения объемов (количества) потребления коммунальных ресурсов потребителями, проживающими в одном жилом помещении многоквартирного дома или в ЖИЛОМ ДОМЕ.
Таким образом, счетчик должен ставиться на весь жилой дом, а не на каждого из его совладельцев. А вот в том, что счетчик должен быть в зоне видимости, конечно же, правы Вы. Тут можно жаловаться в Госжилинспекцию. Прочтите также:
http://rostov-dom.info/2010/10/kuda-zhalovatsya-na-zhkkh/
Вопрос. Уважаемый Александр! Пожалуйста, помогите.
1. Должен ли быть заключен какой-либо договор между жильцами и управляющей компанией?
2. Я являюсь собственником жилья в многоквартирном доме, могу ли я обратиться в ЖЭУ или УК с просьбой о ремонте ванной комнаты (нужно сделать гидроизоляцию), оплатив работы? И могут ли эти организации отказаться проводить ремонт?
3. В нашем подъезде не убирают в течение многих лет, как обязать ЖЭУ или УК делать это? Спасибо, Анна.
Ответ. Здравствуйте! Отвечаю:
1. Договор между жильцами и УК должен быть заключен в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса.
2. УК обязана оказывать услуги по ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК). Ваша ванная комната к нему не относится. Поэтому здесь применимы положения гражданского законодательства о свободе договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). То есть обратиться Вы можете, а будет ли УК работать — их дело.
3. Прочтите:
http://rostov-dom.info/2010/07/sprosite-u-yurista/, ответ на вопрос №17
Вопрос. «Добрый вечер, Александр! У нас в ТСЖ возник вот какой вопрос. Сгорели два элетрических кабеля из трех. На собрании было принято решение осуществить ремонт электропроводки с её заменой на медную, установку дополнительного освещения (кобры) во дворе, в подвале, замену электрощитовой и установку там счетчика. Причём замена проводки осуществляется только до щитка в коридоре. А от щитка в квартиру если, кому надо менять, пусть договариваются отдельно. Решили собрать деньги поровну с каждой квартиры, по 3 тыс. руб. Некоторые жильцы не согласны. Говорят, раз у меня квартира маленькая, то я должен меньше платить. В отношении ремонта крыши или мест общего использования мы согласны, на каждого приходится определённая его площадью часть дома. А как быть с электромонтажными работами? Тоже считать от площади? Как правильно? С уважением, Завгородняя Татьяна».
Ответ. Уважаемая Татьяна! Общее имущество перечислено в ст. 36 Жилищного кодекса. «Электрическое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения” к нему относится. В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК, «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения”. Таким образом, расчет в зависимости от площади квартиры является юридически правильным.
Вопрос. Здравствуйте! Правомерны ли действия органов местного самоуправления на проведение открытого аукциона частным лицам на право технического обслуживания жилищным фондом? Согласно ст. 45 ЖК РФ, администрация должна провести собрание собственников жилья по созданию ТСЖ, и, если собственники жилья не выберут способ управления, только тогда должна администрация проводить аукцион.
Согласно протоколу, такое собрание проводилось в 2008 году. Старые протоколы, я думаю, за сроком давности недействительны. т. к. собрание собственников должны проводить каждый год.
И действителен ли конкурс, если в состав административной комиссии входила супруга победившего кандидата? Как можно оспорить правомерность аукциона в суде?
Я проработал в МУП ЖЭУ мастером 5 лет, привел жилфонд в надлежащее состояние, а теперь кто-то придет и будет грести деньги. Это как обидно! Собираюсь написать письмо в областную прокуратуру и суд, помогите, если можете. Заранее большое спасибо! (Руслан, г. Ростов-на-Дону).
Ответ. Уважаемый Руслан! То, что собрания собственников жилья не проводились ежегодно, является нарушением Жилищного кодекса РФ. Тот факт, что в составе конкурсной комиссии была супруга победившего кандидата, является нарушением ст. 10 ФЗ “О противодействии коррупции”, т. к. здесь налицо конфликт интересов на госслужбе. Куда можно пожаловаться, читайте здесь: http://rostov-dom.info/2010/10/kuda-zhalovatsya-na-zhkkh/
Составить же обращение в Прокуратуру и (или) защитить Ваши интересы в суде я могу только на коммерческой основе.
Юридические консультации
Александра Чакински.
Компетентно, надёжно, законно!
chakinsky.ru
Вопрос. Здравствуйте! Мой муж инвалид армии 1-й группы, имеет приватизированную квартиру, на 1-м этаже 5-этажного дома. Хочет сделать к квартире пристройку с отдельным выходом и котельной, для автономного отопления. Подскажите, с чего ему начинать сбор документов, разрешений.
И возможно ли такое строительство?
Ответ. Здравствуйте! В соответствии со ст.ст. 14, 26 Жилищного кодекса РФ, согласование перепланировки жилых помещений осуществляется в органах местного самоуправления (администрация населенного пункта). Для проведения перепланировки необходимы следующие документы (ч. 2 ст. 26 ЖК):
1) заявление о перепланировке по форме;
2) правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Подробнее Вам должны об этом рассказать в администрации населенного пункта.
Вопрос. У нас на одном доме организовали ТСЖ. И в этом доме имеются квартиры, в которых живут квартиранты. Прописано в этих квартирах по одному человеку или вообще нет прописанных. А квартирантов проживает по 3–5 человек. Ответьте, пожалуйста, как поступить, чтобы за коммунальные услуги платили не по прописанным, а проживающим. На какие постановления, законы опираться? И как заставить хозяев. ( Перминова В. Н.)
Ответ. К сожалению, никак. Согласно Постановлению правительства РФ №307, коммунальные услуги оплачиваются в зависимости от числа зарегистрированных в данной квартире.
Вопрос. Здравствуйте! Подскажите, с чего начать? Нашу новостройку вот-вот обещают сдать, но представители застройщика утверждают, что прежде всего необходимо подписать акты приемки-передачи жилья, хотя дом еще не сдан, нет воды, отопления и лифт не работает, много недоделок по дому. Застройщик утверждает, что это необходимо для получения акта ввода дома в эксплуатацию. Каков порядок так называемого ввода дома в эксплуатацию? Может, сначала надо убедиться, что тубы не текут, свет есть и лифт работает, а потом подписывать что-то?
Второй вопрос касается управления домом. Навязывают нам управляющую компанию, на наш взгляд сомнительную. (находится по соседству с нашим горе-застройщиком, который два года уже не может сдать дом..) Как выбрать управляющую компанию? На какие тарифы ориентироваться? С какого момента мы начинает платить за жилье? За чей счет будут доделывать недоделки после ввода дома в эксплуатацию?
Ответ. Ваш застройщик вас дезинформирует. В соответствии со ст. 7 ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае, если дом — «с недоделками», вы имеете право требовать от застройщика на ваш выбор:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если застройщик на ваши требования не откликается, вы имеете права не подписывать акт приемки-передачи, что я и советую вам сделать.
По поводу выбора УК и прочего читайте материалы на сайте «Ростов-Дом».
Доброго времени суток! Уважаемый Александр! Подскажите пожалуйста, правомерно ли решение общего собрания членов ТСЖ, о включении площади балконов в расчет платы на содержание имущества и расчет платы за отопление, если у меня в свидетельстве о праве собственности указана площадь без балконов? Благодарю за ответ!
Здравствуйте, Елена!
Пока вам не успел ответить юрист Александр Чакински, прочитайте, пожалуйста, статью, которая дает достаточно полный и исчерпывающий ответ на ваш вопрос:
http://rostov-dom.info/2010/12/zachem-topit-balkon-ved-ne-titanik-on/
От себя можем добавить, что решение собрания вашего ТСЖ противоречит жилищному законодательству: статье 15 и п. 1 ст. 36 ЖК РФ, то есть по сути является противозаконным.
Спасибо! У меня еще вопрос. ТСЖ прожолжает делать начисления в мой счет за отопление и содержание балконов. Если я откажусь платить за отопление и содержание балконов, и на моем лицевом счете образуется задолженность, может ли ТСЖ взыскать с меня эту задолженность в судебном порядке?
Здесь уж как суд решит. Но, скорее всего, решение будет в Вашу пользу.
Здравствуйте !.Александр .Наша УК . после нового года ,подняла тариф на Обслуживание и ремонт на 50-60% . При этом в платежках раздробила эту сумму на 5 частей .1 содержание и ремонт 2 содержание мкд 3содержание общего имущества. И так далее. Я думаю что это так называемая 15% разрешенная президентом надбавка за услуги жКХ но им этого мало и они решили разбить графу на 5 частей и умножить их на15%. И самое главное у них это получилось . Все платят и не жужат. ДОговора наши с УК составленны ими же естественно шрифтом ну я если нашим пенсионерам их на ночь прочитаю потомучто не разберешь в важных пунктах все слова из цифр составлены.Читать никто не давал и со словами “Не будут брать отключим газ и не дадим никаких справок ” подписаны. Прошу вас дать правовую оценку в таком расчете платы и можно ли аннулировать такие договора .С уважением Рустам.
Уважаемый Рустам! Общим собранием жильцов дома Вы можете просто сменить УК или создать в домеТСЖ. Читайте соответствующие материалы на сайте Ростов-Дом.
Здравствуйте! УК ООО «ЖЭУ-5» отказывается показать мне протоколы собрания о выборе этой самой компании в качестве управляющей 15.01.2008 г. Я являюсь собственником помещения в этом доме. Никто из опрошенных жильцов не в курсе вообще что была смена МУП «ЖЭУ-5» на ООО «ЖЭУ-5». На официальный запрос протокола через администарцию города мне пришло письмо от УК о том, что собственники дома должны провести собрание и выбрать инициативную группу которой эти документы покажут. Насколько законно поведение ООО «ЖЭУ-5»?
Здравствуйте Олег! Пока Вам не ответил Александр, хочу дать информацию по ООО ЖЭУ-5. Дело в том, что у нас в доме таже самая ситуация, что и у Вас. Но немного лучше в том плане, что протокол собрания на котором мы якобы выбрали ООО ЖЭУ-5 Управляющей компанией они подписали моей фамилией. Я у них выбила , правда с большим скандалом копию этого протокола и сделала официальный запрос в ДМИБ Пролетарского района, который мне прислал копию данного протокола. Директор ООО ЖЭУ-5 Зотова Г. В.- она бывший главный инженер МУП ЖЭУ-5. У них прошла реорганизация и они разделились, но при этом у них одни и тежи сотрудники и фактически это одна и таже организация. Они просто поделили дома в Александровке и Нахичеване . Причем ООО ЖЭУ-5 достались дома в которых проводился капитальный ремонт с участием государственных денег, т.к. по закону, чтобы получить эти самые деньги надо было создать комерческую структуру, которой и является ООО ЖЭУ-5.
Здравствуйте, Ольга! Спасибо что откликнулись. Позвонил в в ДМИБ Пролетарского района мне ответили что док-ты они отослали дальше где искать неизвестно. Расскажите пожалуйста чем закончилась Ваша борьба с ООО ЖЭУ-5. Наш дом после «капремонта» 2008 года никакая УК не возьмет на обслуживание и тем более ТСЖ. Свое ТСЖ нереально дом маленький 48 квартир… Конечно и администрация района и города в курсе всех дел что проворачивало МУП ЖЭУ-5 в ходе “реформы ЖКХ”… ООО ЖЭУ-5 за 2008-2009 в налоговую не отчитывалось.. те никакой деятельности официально не ведет…Цель жильцов нашего дома добиться реального ремонта дома. Можно конечно попробовать поменять УК или добиться возврата в МУП да только не слышали о приличных УК в нашем городе и дом как я уже говорил никто не возьмет на обслуживание…
Добрый день, Александр!! К нам приходил консультант Кирби, якобы для демонстрации возможностей пылесоса, стоимостью 140 тыс рублей, и под огромным давлением принудил заключить с ним договор на рассрочку на покупку этого пылесоса, на следующий день мы опомнились и позвонили ему что бы он приехал его забрал, так как возможности выплачивать за него у нас нет, я сижу в декрете с двумя детьми а муж работает на скорой получает копейки.Он отказался приезжать сославшись на то что такие вопросы решает руководство, я неоднократно звонила в офис, внятного ответа не получила. Написала им письмо, в котором все объяснила, и попросила забрать этот злополучный пылесос, в ответ на мое письмо они прислали ответ, дескать я была в своем уме дееспособна, когда заключила договор, что оплата должна осуществляться в соответствии с графиком платежей. Пылесос оказался очень тяжелым и шумным мои дети его бояться, очень неудобный, все время приходится менять насадки, и я не уверена что он новый.Помогите, подскажите имею ли я право его вернуть. Мне сказали что он является сложной техникой и возврату не подлежит.
К сожалению, формально правы продавцы пылесосов. Правда, у Вас есть небольшой шанс расторгнуть данную сделку в судебном порядке, поскольку в Гражданском кодексе РФ, есть такие статьи как
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств
Можно также пригрозить им пожаловаться в Роспотребнадзор, поскольку, как правило, деятельность таких компаний ведется с многочисленными нарушениями.
Здравствуйте,Алесандр!Хотим учавствовать в программе”Обеспечение жильём молодых семей”.У меня в собственности 27м2 общей площади в коммунальной квартрире.Жена прописана у родителей в приватизированной квартире (70м2),без права собственности.У нас родилась дочь,и я хочу её с женой прописать к себе.Обязаны ли нашу семью признать “нуждающейся в улучшении жилищных условий”?По нормативам в РО,положено 10м2 на человека,но не сказанно в собственности или нет…И не будет ли перепрописка ко мне считаться намеренным ухучшением жилищных условий?Спасибо!
Прочтите внимательно:
http://rostov-dom.info/2010/01/zhile-dlya-molodykh
Здравствуйте,Александр!!Ответьте ,пожалуйста,если жилье считается ветхим надо ли платить за капитальный ремонт и за текущий??У нас плата ежемесячная очень высокая.Спасибо.
К сожалению, да, в соответствии с ЖК РФ. Если Вы являетесь собственниками этого жилья – то надо платить и за текущий и за капитальный ремонт; если в нанимаете жилье по договору соц. найма – то только за текущий ремонт.
Здравствуйте Олег! ДМИБ вас конечно обманул, т.к. вся отчетность у них ведется. Наша борьба пока не закончилась. Наверное я Вас разочарую, но куда только мы не обращались. И в Госжилинспекцию( это вообще интересная организация, с проверкой пришел именно тот инспектор, который подписывал акт приемки выполненных работ по кап.ремонту, вынес штраф на 10000 руб. и успакоился), и в ОБЭП ( ответа пока не получили), последняя инстанция была Общественная приемная Путина( ответа тоже пока нет, но срок ответа пока не вышел). Создается такое впечатление, что украденные государственные деньги никому не нужны. при этом у меня собраны все документы по капремонтам и протоколы собраний , т.е. надо только назначить строительную экспертизу и почерковедческую. Попробуйте, если есть силы пройти по нашему пути .
К сожалению, ничего не могу добавить к сказанному Ольгой…
Уважаемая Ирина!
Требование Водоканала – неправомерно, поскольку в соответствии с Постановлением №307 Вы должны платить по счетчику. Рекомендую начать с написания в их адрес претензионного письма, и далее, по результатам пожаловаться на них, например, в Госжилинспекцию.
Здравствуйте, Александр! Мы столкнулись с такой проблемой: ребенок родился в августе месяце 2010, а прописали его в квартиру лишь в январе ( не было возможности сделать это раньше). Сейчас пришла квитанция об оплате коммунальных услуг и нам сделали перерасчет за ребенка. В УК нам не стали ничего объяснять. Хотелось бы узнать, законно ли был сделан перерасчет?
Здравствуйте, Милена.
Если вы оплачиваете услуги ЖКХ по нормативам, то взимать платежи УК должна только с зарегистрированных в квартире граждан. То есть формально вы правы – предъявите УК отметку о регистрации ребенка с проставленной датой и попросите обосновать сделанный перерасчет.
По сути же дела понятно, что с появлением в доме младенца расход коммунальных ресурсов резко увеличивается. Если бы вы оплачивали ЖКХ по счетчикам, то почувствовали бы это без всякого перерасчета. Однако сейчас управляющей организации трудно привести вам формальные законные доводы, почему надо было платить за нового жильца с самого начала его появления в квартире.
Здравствуйте Александр! У нас в доме возникла такая проблема, в квитанциях по оплате за коммунальные услуги очень большие счета за электроэнергию в МОП, доходило до того что мы платим сверх счетчика установленного в квартире еще 40-70%, якобы по показаниям общедомового счетчика. В связи с этим, я написал письмо в УК о предоставлении мне данных по общедомовому счетчику, с момента получения УК моего письма прошло 26 дней, но ответа так и нет, хотя согласно постановления №307 они обязаны мне предоставить такие сведения в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения. Также в квитанциях появился перерасчет за воду и канализация, хотя я отношусь к нормативу, не стоит счетчик. В письме в УК так же попросил разъяснить данный перерасчет, ответа нет до сих пор. Как поступить в данной ситуации? Обращаться в Госжилинспекцию? В квартире прописано одно количество жильцов, а проживает больше, УК составила акт о том что проживает другое количество жильцов и обязала нас оплатить перерасчет за воду за пол года, мы оплатили и сейчас платим за реально проживающих, а не прописаных, но прочитав Ваши ответы выше, где вы отвечаете на похожий вопрос, Вы пишите, что Согласно Постановлению правительства РФ №307, коммунальные услуги оплачиваются в зависимости от числа зарегистрированных в данной квартире. Так вот, могу ли я потребовать с УК вернуть мне оплаченные ранее деньги (или в счет предоплаты за коммунальные услуги)? И на основании кого пункта в Постановлении РФ №307 должны оплачивать только за зарегистрированных? УК нарушила договор, согласно которому, территорию возле дома должен убирать дворник, но дворника не разу не было, о чем могут подтвердить все жильцы дома, хотя мы ежемесячно оплачиваем за содержание дома, как поступить в этой ситуации?
Здравствуйте, Александр!
Вы безусловно правы по всем пунктам, кроме того факта, что УК обязана отвечать Вам в течение месяца, а не 1-го рабочего дня (ФЗ “Об обращении граждан”). Вы можете написать им претензионное письмо с требованием вернуть деньги, а также обратиться в Госжилинспекцию. Вы можете также защищать свои права и в судебном порядке.
Александр, подскажите пожалуйста в каком пункте 307 Постановление указано, что оплачивается комуналка только за зарегистрированных жителей?
Если можно напишите пожалуйста Ваш адрес и телефон, если к Вам можно прийти на консультации и получать Вашу помощь.
В расчетах в Приложении №2. Все контакты – через администрацию сайта, но, имейте в виду, что личные консультации и помощь осуществляются только на коммерческой основе
Уважаемый Александр, я собственник автомобильного места на подземной стоянке в жилом доме (где я не проживаю) уже три года. Недавно ТСЖ данного дома начало выставлять мне счета на оплату за техобслуживание. Правомерно ли это, учитывая что договор на обслуживание со мной не заключен, на собрание жильцов по данному вопросу я не вызывался, реально техобслуживание данной автостоянки не проводится (за исключением электроэнергии, но это несоизмеримо с суммами которые выставляются). Посоветуйте что в данной ситуации делать. Если я начну оплачивать счета, то уверен, что суммы со временем будут постоянно увеличиваться.
Уважаемый Илья!
Уточняющий вопрос:
А какая-либо недвижимость (квартира и т.д.), кроме места на подземной стоянке, в этом доме Вам принадлежит?
Приветствую Александр, в этом доме никакой недвижимости кроме места стоянки мне не принадлежит.
Цитирую ЖК РФ (ч. 6 ст. 155):
Не являющиеся членами товарищества собственников жилья
собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья…
вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья
Так что, формально, правда – на стороне ТСЖ. Однако, Вы имеете право требовать с них договор на техобслуживание (ч. 10 ст. 161 ЖК, ст. 162 ЖК), а также данные о том, как производятся расчеты.
Здравствуйте Александр! Живём в МКД .В 2008 г.выбрали способ управления -Управляющей Компанией.В доме имеется коллективный прибор учёта электроэнергии ОДПУ.Из квитанций ,полученных от поставщика электроэнергии КСК следует, что на израсходованные в моей квартире в среднем 200 квт.ч.в месяц по индивидуальному счётчику, сверху надо доплатить ещё примерно столько-же по ОДПУ за МОП.В доме находится круглосуточный магазин,парикмахерская,оффис нашей УК, во дворе часто сварочные работы и т.д. доступа к ОДПУ нет.Причина огромного расхождения между показаниями ОДПУ и индивидуальными счетчиками очевидна,поэтому рассчитываемся с КСК только по показаниям счётчика (как и основная масса жителей).19.05.2011 г.без каких либо предупреждений пришли 2 работника КСК с намерением отключить электроэнергию.Пришлось подписать гарантийное письмо,что если не оплатим до 25.05.2011 весь долг по электроэнергии то мы согласны с её отключением в 10-дневный срок.Вопрос 1: Правомочна ли КСК отключить энергию? Вопрос 2:Что делать чтобы не отключили электроэнергию? Вопрос 3: Как прекратить воровство и навести порядок в нашем МКД?4.Почему-то ни у кого из жильцов нет на руках договора управления нашим МКД .Как получить эти договора и как внести в них именения?
Как же вы выбирали в 2008г УК, если ни у кого следов не осталось? Может быть, кто-то сделал выбор за вас?
Вы сами указали, за кого вы доплачиваете, за нежилые помещения. Совет: пока будете доверять свое имущество посторонним людям, которые за вас сделали выбор, у вас отключают свет и пр, будете страдать. Смиритесь или берите управление своим имуществом в свои руки. другого не дано
Уважаемый Александр! Отвечаю: к сожалению, формально права УК в том вопросе, что электроэнергия рассчитывается, исходя из показаний, как общедомового, так и общеквартирного счетчика (п. 3 Приложения №2 к Постановлению Правительства РФ №307). Однако в соответствии с ч. 10 ст. 161 ЖК Вы имеете право требовать у УК данные о том, каким образом рассчитывается плата за электроэнергию. Отсутствие договора также является нарушением ст. 162 ЖК. И еще важный момент: электроэнергию имеют право отключать только при задолженности за 6 месяцев (п. 80 Постановления №307). Так что нарушений со стороны УК здесь много: есть повод для жалоб в ГЖИ или обращения в суд.
Прочтите также:
http://rostov-dom.info/2011/05/za-svet-i-vodu-po-dvojjnomu-schetu/#more-4056
Добрый день , Александр! Приятно что Вы вернулись на сайт. У меня вопрос. В доме создано ТСЖ, но жильцы не довольны работой правления и председателя, провели собрание в заочной форме, для подсчета голосов письменно запросили у председателя реестр членов ТСЖ, она отказалась его предоставить, ответив что нет документа на основании которого она должна предоставить реестр, как быть в этой ситуации?
И еще, в доме проблема с горячей водой, чтобы потекла вода температурой 50 градусов, нужно слить 200 литров, есть огромное количество актов, но председатель утверждает, что на основании р. №307 вода подается , и рекомендует сливать воду, неужели р. № 307 можно трактовать таким образом , если нет куда жаловаться?
Реестр членов ТСЖ можно получить согласно действующему законодательству только при наличии разрешения каждого человека на рапространение своих персональных данных. Как же вы провели собрание, не зная с кем? Каждый член ТСЖ, если согласен с вашей позицией, будет говорить с вами персонально.
Второе: ваш председатель абсолютно прав, горячая вода всегда в домах от ТЭЦ, если котельная, то вода из-за незначительного потребления остывает, ее надо сливать. Это не только в вашем доме, а везде.
Уважаемая Елена!
Реестр Вам здесь и не нужен. Достаточно знать общую площадь жилья в доме (эти данные можно и нужно требовать у председателя ТСЖ: ФЗ “Об обращениях граждан”, ч. 10 ст. 161 ЖК) и общую площадь тех, кто проголосовал за отмену ТСЖ). Если последняя величина больше половины общей площади жилья в доме – ТСЖ упраздняется (ч. 2 ст. 141 ЖК).
Касательно слива воды: здесь необходимо смотреть техдокументацию, сколько допустимо сливать, т.е. вопрос скорее инженерный, чем юридический. Но представляется, что 200 литров – это довольно много. Да и в Постановлении №307 о сливе ничего не говорится.
Здравствуйте Александр! В апрельских квитанциях по квартплате жильцам нашего дома у которых стоят старые счетчики электроэнергии насчитали ( УК) норматив потребления. На наш запрос в УК на каком основании это было сделано получили ответ, что данные расчеты произведены на основании Постановления РСТ по Ростовской области от 20 января 2011 года № 1/6 ” Об установлении нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению”. Я прочитала данное постановление . В нем четко сказано, что нормативы потребления должны насчитываться только жильцам у которых отсутствуют приборы учета. В нашем доме таких квартир всего 8 из 247, но насчитали всем у кого старые счетчики. Скажите, правомерны ли действия УК?
Если у вас “Старый” счетчик, т.е. вышедший из эксплуатации, значит, его нет. Тот прибор, что висит на щитке -просто муляж, который еще может быть крутится. И точность не та. Действия УК правомерны.
Добрый день, Лина!
Приглашаем вас зайти на форум и принять обсуждение в теме о счетчиках:
http://rostov-dom.info/bbpress/topic/59
Согласен с Линой: формально права УК. Кстати, замена счетчика стоит не так дорого (сам недавно столкнулся с этой проблемой): около 600 руб. стоит сам счетчик и еще примерно столько же работа по его замене. Так что, ставьте новый счетчик – деньги и нервы дороже!
Скажите, пожалуйста, нужен ли проект при установке теплосчетчика в частный дом (или только на многоквартирный)? Заранее спасибо!
Здравствуйте, Элли!
Здесь вопрос скорее технический, чем юридический. Попробуйте задать его тем, кто устанавливает теплосчетчики.
Элли, в большинстве случаев порядок действий по установке теплосчетчика в частном доме должен быть следующим.
Нужно обратиться с заявлением в теплоснабжающую организацию по месту жительства для получения технических условий. После получения технических условий необходимо разработать проект, согласовать его с теплоснабжающей организацией и заключить договор на монтаж узла учёта.
Здравствуйте Александр и Лина! У меня к Вам общий вопрос. Я спрашивала про старые счетчики по электроэнергии. Скажите, если УК по Вашему права, то куда идут деньги взятые по нормативу? На общедомовом счетчике в апреле месяце 39689 кВт, а на индивидуальных 50720 кВт. УК должна расчитаться с ресурсоснабжающей организацией по общедомовому счетчику ( 39689 кВТ), а оставшиеся 11031 кВт ( в деньгах это 33975руб) они себе в карман положат? И как может общедомовой счетчик быть ниже, чем индивидуальные? А ведь УК не имеет право забирать себе коммунальные платежи. Александр и Вы как юрист всетаки ответьте мне, права ли УК ссылаясь на Постановление РСТ от 20 января 2011года № 1/6 применительно к жильцам ,у которых старые счетчики?
Не могут быть показания общих счетчиков меньше квартирных. Значит, учли не все счетчики. Как правило общие счетчики более точные (класс точности) , а старые квартирные учитывают не всю энергию. Поверьте, УК не получает прибыли по статье электроэнергия, они имеют прибыль за счет невыполнения ремонта дома. Проверьте все счечики, их может быть несколько, в том числе на места общего пользования, водяные насосы – подкачка воды и прочее. Вам в принципе важно, чтобы вы оплачивали только то, что потребили. Надо иметь все новые счетчики или поверенные, вам это выгодно. А вот смотреть надо на излишек оплаты, не платите ли вы за кого -то, ведь УК все равно с кого брать оплату, вас у УК очень много.
Здравствуйте уважаемый Александр! Прошу проконсультировать по общедомовому счётчику.Может ли ОПУ электроэнергии быть комерческим, если общее собрание МКД не давло своё согласие на его установку. УК ежемесячно выставляет МОП по этому счетчику. Счетчик пренадлежит Энегосбыту. Какими законами нужно руководствоваться ,чтобы признанать счетчик некомерческим?
Вопрос адресован не мне, но, может быть, и меня послушаете…
В подзаконных актах есть такое понятие : ввод счетчика в коммерческую эксплуатацию. И никто не задумывается над анахронизмом и несоответствием реальности этого термина.
1.Решение общего собрания на установку счечика на МОП не требуется, то, что устанавливать надо – это и так понятно.
2.Если счетчик принадлежит энергосбыту, значит, он расположен вне пределов внешней стены дома, вам просто надо установить свой общедомовой счетчик ( это недорого), тогда его показания будут реальными.
3.Бессмысленно судиться против термина, и это вам ничего не даст
Могу подсказать: МОПы 1 подъезда 9-этажного дома с лифтом, лампочками и подкачкой составляют масимум 700- 800квт, предел 1000 квт в месяц. Максимум оплаты – 60 рублей на стандартную 3- комнатную квартиру. правда. надо считать на показания квартирного счетчика, но это явно непродуманное указание Постановления 307, надо иметь целый штат спецработников для таких расчетов.
Уважаемая Лина ! Спасибо, что откликнулись. По пункту 1 могу с вами не согласиться, т.к. в статье 36 п.1 “Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме,… иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения…” В таком случае, всё оборудование должно принадлежать собственникам МКД, либо быть установлено с разрешения общего собрания МКД. Если я не прав ,прошу поправить.
По пункту 2- счетчик стоит в подвале нашего МКД.
По пункту 3- насос подкачки является необходимым оборудованием для подачи хвс и расходы по его обслуживанию и энергообеспечению должен нести водоканал.
А теперь по потреблению: у нас нет ни насоса подкачки ( он стоит в соеднем доме ), ни лифта. За две недели по показаниям индивидуальных счетчиков потребление двух подъездов дома около 2000 кВатт. Потери по ОПУ составляют 1200 кВатт, т.е. более ,чем потребление одного подъезда. И ещё, счетчик электронный, в который можно забить параметры учитывающие потери в трансформаторе, в линии передач, реактивные потери и т.д.
Отвечаю:
1. Счетчик ваш, естественно, раз стоит в подвале. С разрешения общего собрания возможно только уменьшение общего имущества.
2. Если насос ваш, то расходы по обслуживанию несете только вы, собственники (ГК РФ и ЖК РФ – статьи некогда искать). Если подкачка в соседнем доме, то вы несете солидарную ответственность за содержание ее (это все наследие прошлого, когда все было общим, сейчас лучше иметь свою подкачку (это недорого).
3. Видимо главной хозяйкой дома является управляющая компания, отсюда такая путаница с потерями и показаниями счетчиков. Если потери ресурса такие – значит хозяйка плохая (состояние электрической сети, возможно подключение посторонних объектов и пр.).
4. В вашем дома оплата МОПов должна быть максимум 14-20 рублей с трешки (лампочки в подъездах и 1\2 подкачки). Все остальное платите -за кого то или на чью -то прибыль дополнительно.
Стоп ! Стоп ! По пункту 4,2 Это не наша вина, что водоканал не может подать нам необходимое давление воды и мы ещё за это должны платить ? Нонсенс. Согласно 307″ Давление в системе холодного водоснабжения в точке разбора в многоквартирных домах и жмлых домах от 0,03 МПа до до 0,6 МПа. ” Если отключить подкачку давление будет ниже 0,03 МПа и соглано тому же 307 услуга будет ненадлежащего качества. По пункту 1 – счетчик не наш, мы за него не платили. Меня интересует пока один вопрос можем , ли мы решением общего собрания МКД его отключить.? По 3 пункту полностью с вами согласен.
Здравстуйте OSW !
Согласно требований подпункта а) п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 491)
1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме.
Если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принимается решение о приобретении и установке ОДПУ, то на основании такого решения вносятся соответствующие изменения в существующий договор управления или обслуживания. А в случае принятия собственниками указанного решения во время перезаключения таких договоров, то это решение отражается в виде соответствующего условия договора и далее ОДПУ вводится в состав общего имущества, а именно УК или обслуживающая организация, которые обязаны вести, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом, вносят туда соответствующие изменения, в том числе в состав общего имущества, которое является существенным условием договора управления (п. 1), ч. 3, ст. 162 ЖК РФ) и неотъемлемой частью договора.
Таким образом, ОДПУ является общей долевой собственностью.
Но отключать его самостоятельно вы не имеете права, только по согласованию с энергоснабжающей организацией и в присутствии её инспектора. Иначе это грозит вам штрафами и судебными разборками.
Полностью согласен с OSW по поводу ОДПУ:
ЖК РФ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности …электрическое … оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения…
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности
2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом общедомовой счетчик может быть либо общим имуществом, если имела место сделка об отчуждении этого имущества.
Или же частной собственностью того, кто его установил.
ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами
Врезавшись в электросети, принадлежащие собственникам дома, без решения ОСС имело место самоуправство
Дальше все зависит от того, как много денег с вас “срубила” УК
КоАП РФ Статья 19.1. Самоуправство
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, -
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц – от трехсот до пятисот рублей
УК РФ Статья 330. Самоуправство
1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, -
наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок от одного года до двух лет, либо арестом на срок от трех до шести месяцев.
Не говоря уже о том, что перед установкой счетчика необходимо согласно требованиям ч.7 ст.12 Закона об энергосбережении… произвести расчеты: о стоимости установки, предполагаемого объема экономии коммунального ресурса, срока окупаемости и предъявить их собственникам.
ч.7 ст.12 Закона об энергосбережении бла-бла-бла
Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регулярно (не реже чем один раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий.
Доброго дня Ирина М.! С п.1 согласен. Из чего следует, что ОДПУ электроэнергии не является нашей общей долевой собственностью, т.к. общее собрание не определяло его общей долевой собственностью. По идее, создается грубо говоря следующяя ситуация: Приходит дядя (Энергосбыт)в вашу квартиру в сопровождении другого (Управляющяя организация), пользуясь тем, что у оного имеются ключи от входной двери, а вас нет дома и без вашего ведома устанавливает в вашей квартире некое совсем непростое устройство, с которым вам трудно разобраться, потому,что там имеется система защиты (для того ,чтобы можно было запрограммировать параметры необходимые дяде и вряд ли он расскажет какие именно, ведь у него к вам меркантильный интерес). Затем дядя , через сопроваждающего требует от вас денег несоизмеримо больше , чем вы платили до этого. Что же делать? А на счет штрафов и судебных разборок , извините, это только слова, подтвердите, пожалуйста, по какому закону это возможно ?
Совершенно верно. Но в этом случае ОДПУ не ваша собственность, а собственность Энергосбыта. А значит вам могут предъявить претензии за нарушение сохранности пломб на их собственности. В любом случае этот вопрос нужно решать не насильственным путём, а путём переговоров и досудебного урегулирования.
Большое Спасибо Алексей !!! Вот , ТО, ЧЕГО, я хотел ” услышать “,увидеть, лицезреть.
Пока у вашего дома посторонний хозяин вы ничего не сделаете. Доступ в общие помещения обеспечиваете не вы, а посторонние работники, которым до вашего имущества нет дела.
Никто в вашем доме не будет собирать собрание по вопросу определения общей собственности, перечень должен быть в договорах с УК. Но по моим данным все УК практически не имеют договоров с собственниками, поэтому УК запросто передают дома друг другу.
А счетчик все же ваша собственность- не по вашему решению, а по закону.
А где юрист ???
Рассудите нас , Александр !!!
В нашем ЖСК ОДПУ по электроэнергии был установлен в 2006 г. в щитовой Энергосбытом бесплатно с оформлением соответствующей проектной документацией. Сам ОДПУ – собственность Энергосбыта. Это прописано в нашем с ними Договоре
п.3.1.6. Абонент обязан обеспечивать сохранность на своей территории и нести материальную ответственность за электрооборудование, приборы учёта, технические и программные средства учёта, контроля и управления, принадлежащих Энергосбыту.
Доступ мы к ОДПУ имеем, показания снимает наш электрик. Но работы по профилактике или замене проводятся нашим электриком в присутствии инспектора Энергосбыта. Он контролирует все работы, снимает пломбы, а затем пломбирует заново. Вызов инспектора стоит 1160 руб (недавно меняли трансформаторы перед ОДПУ). Для этого пишется заявление в энергосбыт и оплачивается услуга инспектора.
Так что всё можно решить цивильными методами.
Беда Вашего дома, OSW, в том, что между Вами и Энергосбытом стоит УК. Поэтому Лина права, пока у вас недобросовестный хозяин в лице УК, Вам очень тяжело будет решать такие вопросы. Бороться нужно сначала с УК, а потом уже с энергоснабжающей орг.
А Вы не хотите создать в своём доме ТСЖ ? Ведь тогда будет намного проще решать многие вопросы и конфликтов будет меньше.
Подготовку к работам по демонтажу ОДПУ, я бы начал с запроса в УО – предоставить протокол решения ОСС на основании которого был установлен счетчик и начаты расчеты с его использованием.
К сожалению, времени остается на все про все – полгода. Если бы было время, можно было бы платить только по своему счетчику, а УО постоянно терзать проверками ГЖИ и прокуратуры. А так остается только суд с признанием установки ОДПУ незаконной и взыскании с УО излишне уплаченных сумм и процентов за пользование чужими средствами. Хотя и суд тоже может затянуться, особенно если УО откажется предоставлять протокол…
Уважаемая Лина ! Вы пишите” А счетчик все же ваша собственность- не по вашему решению, а по закону.” Хочу спросить : по какому ? В остальном вы правы.
Ирине М. В доме ,о котором идет речь, я живу буквально только месяц. До меня уже пытались создать ТСЖ с соседним домом, но попытка провалилась. Понял,пока одно многие хотят жить лучше, платить меньше, но чтобы, что-то сделать – никто не хочет. Пытаемся вдвоём (ещё домоуправ), как-то поправить ситуацию. Всё это как в добрые советские времена, только на энтузиазме. Пока добились перерасчета за отопление, дом практически два месяца не будет платить за отопление.
Могу только Вам посочувствовать. Пока у людей не поменяется сознание, что всё зависит только от них самих, толку будет мало.
По поводу отопления таже история. На сколько я помню в Вашем доме есть ОПУТЭ. Оплачивать Вы должны по факту потребления с октября по апрель. Перерасчёт Вам должны производить каждый месяц. У нас стоимость отопления по ОДПУ колеблется от 8-10 руб/кв.м. (тёплые месяцы) до 28-30 руб/кв.м.(холодные месяцы). Остальное время мы за отопление не платим. Получается намного выгоднее, чем по тарифу.
Да, Ирина М. , вы правы , у нас есть ОПУТЭ. По решению общего собрания наш дом оплачивает за отопление в течении 12 месяцев. В доме много пенсионеров и им легче, если за отопление платить в течении года. Кстати, по ОПУТЭ тоже много вопросов. Расчетная температура холодной воды 3,8 С. По правилам учета тепловой энергии и теплоносителя температура холодной воды должна быть в соответствии с таблицей среднемесячных температур наружного воздуха, холодной воды и грунта в г. Ростове на Дону, Если таковой нет, то принимается 5 С. Пытался найти таблицу по интернету, нашел на одном сайте ссылку, но её забанили. По логике , даже на дне водоёма в самые лютые морозы температура воды не снижается ниже 4 С. За 2010 год ООО Лукойл ТТК к показаниям счетчика прибавил 227 м3 и 24 Гкал. Ирина ,интересно, какой у вас счетчик тепла , и какой шаг пересчета ( у нас 24 часа ). Пытаюсь добится, чтобы и при выключеном отоплении в отчете была отражена температура входящей воды. Это важно,для пересчета поставок ГВС.
У нас таже самая ситуация. 227м3 и 24 Гкал – это скорей всего потери во внутридомовых сетях. У нас эти потери по отоплению в разные годы составляют от 24 Гкал до 37 Гкал. Из каких соображений и по каким формулам Лукойл делают эти доначисления добиться невозможно. По тех.документации наш ПУ должен учитывать уже все потери, но доказать это не могу. Каждый год одно и тоже. Летом так же исчезают показания температуры. На все вопросы в лучшем случае отвечают, что у них свои указания и талмуды, в худшем случае – просто хамят. Написала уже несколько официальных писем г-ну Литовченко. В ответ – тишина. Такая же ситуация и во всех домах рядом. Пока закон не станет на сторону потребителя, добиться по-моему, ничего невозможно.
Уважаемая Ирина М.! Нет данные цыфры, это не потери в сетях, это элементарные приписки к отчетам. Например: Q=55,2 + 0,6 = 55,8 Г (написано от руки ). Потери в сети около 60 кубиков в месяц, и судя по всему вследствии физических процессов. Если бы пересчет был каждый час, потери явно бы уменьшились. А показания температуры исчезают потому,что она зависит от разбора ГВС. Чем больше разбор тем ближе температура ко входной, а ночью вообще ниже 40. Они боятся перерасчета за ГВС. Честно говоря мне не понятны ваши проблемы с Лукойлом, вы же , насколько я помню, ТСЖ и вы прямые потребители. Всё зависит от того, что записано в вашем договоре.
Спасибо Алексей ! Но дело, в том, что в УК сразу сказали ” это не наш счетчик, это счетчик Энергосбыта.” Как бы, мы тут ни причем.
Очень сомневаюсь, что энергосбыт поставил вашему дому счетчик. В принципе может, но за деньги.Ваши деньги. Здесь что-то не то с УК.
Ст 36 ЖК РФ вам известна. Главная ссылка – Гражданский Кодекс, ст 290. Согласно ей все – стены, фундамент, оборудование и пр. принадлежит только владельцам КВАРТИР. в доме могут быть владельцы нежилых помещений, но эти помещения должны быть изначально квартирами. Магазины и пр. – вне закона, от них одни проблемы. Пытались внести изменения, узаконить захват нежилых помещений в МКД, но не получилось. Конкретизация состава общего имущества дона в 491 Постановлении Правительства. При создании ТСЖ действительно собственники определяют состав имущества, обобщенно говоря: зто земельный участок по установленным нормативам -большой дом может иметь 1,5 га, но т.к. межевание делали не собственники, земля дана по 2 м от стены дома почти всем;
все,что находится на земельном участке (перечислить оборудование, нежилые помещения дома) Надо зарегистрировать общую собственность, а то и зарегистрированную уводят двойной регистрацией, но чтобы хоть основание было признать за собой собственность в лучшие времена. Поверьте – счетчик -это такая мелочь, как и температура холодной воды. Суд не станет разбираться с мелочами, такими как незаконные приписки к показаниям счетчиков – и присудит жильцам произвести оплату не по закону, а по судебной практике – по нормативам,а это десятки тысяч. УК давно по судебным решениям выставляют повышенные оплаты тепловикам, но помалкивают, приводя другие причины
Уважаемая Лина ! Судя по тому, какие суммы получает УК или Энергосбыт с нашего дома после установки счетчика, он окупится в течении трёх месяцев. Пять тысяч в месяц отнюдь не мелочи .По поводу судебной практики, у вас, что был такой опыт, просьба поделиться.
У нас , слава богу, ни офисов, ни магазинов, ни приватизированных подвалов.
В том-то всё и дело, что плевали они на наш договор, хотя в нём ясно написано, что оплату мы должны вносить только по показаниям ОДПУ. Но тем не менее приписки от руки, как Вы отметили, имеют место каждый месяц. Но по отоплению я отслеживаю, они к концу отопительного сезона подгоняют под показания нашего ПУ. Лишними в расчётах оказываются именно эти 24-37 Гкал. По телефону они мне объяснили, что это именно потери.
Я согласна с Вами, что эти деньги – это далеко не мелочи.
Плевали они не только на договоры, но и на людей. А потому, что у нас недоразвитый , ущербный олигархический капитализм. В нормальном капитализме потребитель всегда ПРАВ. По поводу лишних Гкал, несколько непонятно, как они теряются. Я понимаю, когда теряется объём воды (разница между входным объёмом и суммой ГВС и выходным объёмом). Может они считают потерянный объём,а затем переводят его в Гкал. Интересно, по какой температуре холодной воды вам считают, температура обязательно указывается в отчете.
Судебная практика общероссийская и наша тоже. В 2009г было одно Постановление Президиума ВАС РФ по Костромской УК. Тепловики им выставили счет выше потолка, а суд принял решение, что не может быть оплата населения выше нормативов и вернул назад на повторное рассмотрение. Тут уж все суды подхватили с подачи коммунальщиков -никаких расчетов, если нет общедомового счетчика, со всех жильцов только брать по нормативам. И хотя через 3-4 месяца было другое решение ВАС, практика укоренилась, это же лишние халявные миллионы. Говорят, что практика вернулась в лоно закона, но что-то я не нашла таких примеров. до сих пор между поставщиком и УК с точки зрения судей жилищные отношения, хотя иногда говорят о продаже ресурса
Лина, яркий пример такой попытки навариться на отсутствии ОДПУ можно почитать в теме:
http://rostov-dom.info/2011/04/kommunalnoe-vrane-po-taganrogski/
Возмущенные жители добились отмены этого (и других – оплаты за ГВС по нормативу не зависимо от наличия ИПУ, грозились также в этом месяце выставить “корректировку” за отопление, но тоже не решились, т.к. приезжал Дворкович и дал руководству города по голове за дурацкие инициативы) идиотского решения.
К тому же Вы упираете на арбитраж, а OSW, если пойдет в суд, то в суд общей юрисдикции.
Чем УО отличается от ТСЖ при передаче коммунальных ресурсов? Да ничем – также не имеет права ни одной копейки лишней накинуть к тарифу поставщика, за нарушение ПП307 также обязана делать перерасчет. В нормальных УО, так же, как и в нормальных ТСЖ руководство будет отбиваться от дурацких инициатив РСК…
Лина, а это обращение к кому – ко мне, OSW или к Алексею ???
Если ко мне, объясняю. В 2006 г Энергосбыт нам установил ОДПУ бесплатно. Это сейчас всё за деньги. Нам просто повезло, что мы попали в эту волну. К УК мы никакого отношения не имеем. С 1967 г. наш ЖСК строился и содержался только за счёт жильцов. И при чём тут земля ? Это совершенно отдельная и очень сложная тема, начиная с её межевания, оформления и оплаты налогов.
Дамы и господа, обсуждающие проблемы общедомового счетчика! Убедительная просьба переместиться на форум, где эта тема была инициирована:
http://rostov-dom.info/bbpress/topic/59
http://rostov-dom.info/bbpress/topic/12/page/8#post-717
http://rostov-dom.info/bbpress/topic/55#post-692
Как мы понимаем, все участники диалога там уже зарегистрированы.
Согласитесь, в юридической рубрике данное обсуждение не вполне уместно и вообще выбивается из “законов жанра”.
Милости просим на форум, Ирина М., Лина, Алексей, OSW и все желающие!
Уважаемый Ростов-Дом ! Не далее,как вчера, я задал Александру чисто юридический вопрос, но от него ответа не получил. Возможно он решает сйчас более важные вопросы.
Здравствуйте, OSW!
Вообще-то вчера было воскресенье. Привлеченные нами партнеры не дежурят на сайте по выходным дням.
Кроме того, отметим, что двое суток – вполне допустимый срок для получения бесплатной юридической консультации.
По-моему, OSW и прочие домо-управы прекрасно общаются без меня. Жаль прерывать столь насыщенный диалог (или даже триалог). Перефразирую: “А зачем нам юрист? Нам юрист не нужен”.
Просьба к OSW: повторите Ваш вопрос. А то Вы уже тут столько надписей натворили, что “зерна от плевел” трудновато отделить!
Уважаемый Александр! Разъясните. В нашем доме поставили счётчик на горячую воду, в квартире счётчика нет. В этом месяце сделали перерасчёт. Правомерна ли УК распределять всю не учтённую воду по квартирам где не установленные счетчиков? Тогда как-же тарифы?
Уважаемая Надежда!
В соответствии с п. 2 Приложения 2 Постановления №307, плата за горячую воду, в Вашем случае, зависит и от общего количества потребленной воды в доме и от нормативов потребления горячей воды в квартире, рассчитанных в зависимости от количества зарегистрированных там человек.
Если в вашем доме все собственники жилья не имеют счетчиков, весь объем горячей воды, потребленной МКД, делится пропорционально между квартирами. Если же часть собственников имеет счетчики, а часть нет, бремя платы за перерасход ложится на владельцев счетчиков.
Подробности вы можете узнать здесь: http://rostov-dom.info/2010/02/oplata-po-schetchiku/
Отмечу, что Постановление №307 действует только до 1 июля этого года, далее вступают в силу новые Правила оказания коммунальных услуг, улучшающие в этом вопросе положение потребителей:
http://rostov-dom.info/2011/05/za-svet-i-vodu-po-dvojjnomu-schetu/#more-4056
нет сил бороться с УК. подскажите как ? у нас на протяжении 6 лет нет г/воды( температура от 17 до 30) на мои письма и телефоные звонки- реакции ноль. одни только отговорки ,то барабашка у нас , то давления не хватает, то разбора нет. мы живем на 2-ом этаже 10-эт. дома . соседи сливают воду по 1-2 часа, но не факт что идет горячая -40 градусов ,а мы не можем ,у нас стоят счетчики , когда сильно достанут, вызываем комиссию из администрации- вода идет горячая, а как ушли опять еле теплая. задолжености по КУ не имеем и получается что оплачиваем “золотую” холодную воду по цене горячей.
заранее спасибо
Уважаемая Елена!
Способов борьбы основных, в общем-то три:
1) Судебный.
2) Административный – путем обращения в ГЖИ и т.д.
3) Путем создания в доме ТСЖ.
Все эти пути борьбы неоднократно освещались на нашем сайте!
Дополнение к ответу:
Еще один способ – смена УК.
Здравствуйте Александр!!! Можем ли мы с мужем купить квартиру по федеральной программе “Жилище” в другом городе, районе или области?(не по месту прописки)
Здравствуйте, Алена!
Вообще-то в программе “Жилище” речь идет о “месте постоянного проживания”. С местом прописки оно может и не совпадать. Но, к сожалению, на практике наши гос. органы смешивают понятия “место прописки” и “место проживания” и бороться за справедливость здесь трудно. С другой стороны, как показывает практика, само по себе, получить квартиру по ФЦП “Жилище” – довольно трудная задача!
Здравствуйте уважаемый Александр! Прошу прощения за много “плевел”, но видимо вопрос настолько животрепещющий, что люди не могут молчать.Повторяю свой вопрос:”Прошу проконсультировать по общедомовому счётчику.Может ли ОПУ электроэнергии быть комерческим, если общее собрание МКД не давло своё согласие на его установку. УК ежемесячно выставляет МОП по этому счетчику. Счетчик пренадлежит Энегосбыту. Какими законами нужно руководствоваться ,чтобы признанать счетчик некомерческим?” Заранее спасибо за ответ.
А что такое “комерческий”? Слово “коммерческий” знаю. Термины “комерческий” и “коммерческий” совпадают или как-то отличаются?
Здравствуйте Александр ! Зачем же так придираться к словам, мне кажется это недостойно Вас. Ведь тут дело не в моем плохом знании орфографии, а в сути вопроса. В конце концов вы ответите на вопрос или нет. Слово коммерческий написано мной с ошибкой не потому,что я не знаю как его правильно писать, а скорее всего из-за обычной невнимательности.
Добрый день, Александр! Может ли быть избран в члены правления, в последствии председателем ТСЖ человек ,проживающий в доме( не собственник), приналичии генеральной доверенности жены, собственника?
Здравствуйте, Елена!
Цитирую соответствующие статьи ЖК:
Ст. 147
2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества
3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
Ст. 143
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у СОБСТВЕННИКА ПОМЕЩЕНИЯ…
Таким образом, человек, указанный Вами, не может быть даже простым членом ТСЖ, не говоря уже о руководящих должностях.
Здравствуйте. Меня зовут Руслан. Мне 14 лет. Я получил паспорт почти пол года назад. Севодня мне позвонили из УФМС моего района и сказали что мой паспорт может быть недействителиным, т.к. бланк на который оформлялся паспорт не действителен. Как мне обьяснили в бланке был указан Кировский район г. Екатеринбург, в котором я родился, хотя я проживал в Верх-Исетском районе. Мне сказали что от Кировского района не пришло подтверждение. Главная проблема в том, что через 2 недели я должен уехать в Абхазию на отдых. Подскажите пожалуйста может ли как то отразиться на поездке и кто в этом виноват?
Здравствуйте, Руслан! Скорее всего, виновато УФМС, т. к. в соответствии с п. 43 Административного регламента по выдаче и замене паспортов, “сведения, представленные гражданами, обратившимися за получением или заменой паспорта, подлежат проверке”. Эту проверку, по всей видимости, произвели некачественно. В любом случае, паспорт Ваш действителен, пока не установлено обратное. Требуйте, чтобы УФМС обратилось к Вам в письменном виде и изложило суть претензий!
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, может ли общедомовой счетчик электроэнергии быть передан в коммерческую эксплуатацию УК от Энергосбыта? У нас счетчики стоят внутри дома в электросчитовой, внутри подъезда. За установку счетчиков жильцы не платили, Энергосбыт установил сам. При этом таже история с общедомовым счетчиком на тепло и горячую воду, Теплокоммунэнерго установила счетчик сама, но на мой официальный запрос ответила, что счетчик передан в коммерческую эксплуатацию МУП ЖЭУ-5. Тепловой счетчик стоит в бойлерной принадлежащей дому.
напоминаю о муниципальной программе по установке счетчиков с софинансированием. Деньги выделил бюджет, УК вроде бы провела собрание по софинансировнию, а на самом деле просто выделила некоторую сумму из платежей населения. Думаю было так, поэтому вы не в курсе.
Присоединяюсь к ответу Лины и поддерживаю его!
Здравствуйте! Меня как собственника жилья интересует такой вопрос: нас обслуживает УК уже два с половинной года, но договора на обслуживание МКЖД у нас с ними небыло некогда.Имеют ли они право нас обслуживать? На данный момент меня выбрали председателем МКЖД, но после собрания я стала изучать документацию за эти года и узнала что с момента управления этой УК наш дом имеет долг 90-то тысяч. Я отказалась подписывать отчет и потребовала от них договора со всеми службами о обслуживание нашего дома и фактические платежи за весь периуд. должны ли они их нам предоставить? И куда можно обратиться за помощью, чтоб разобраться в этой ситуации?
Уважаемая Анна! На основании ч. 10 ст. 161 ЖК каждый из жильцов Вашего дома имеет право требовать от УК всю перечисленную Вами информацию. У Вас также есть много поводов для обращения в ГЖИ или в суд. Возможно имеет смысл создать в доме ТСЖ, но в соответствии с ЖК РФ, это решение должно поддержать более половины собственников жилья в Вашем доме.
PS Преклоняюсь перед Линой. Это ж сколько надо иметь свободного времени, чтобы безвозмездно помогать мне отвечать на вопросы страждущих. Причем, что удивительно, иногда даже отвечать правильно!
Что означает термин “председатель МКЖД”? Вероятно, это изобретение ваших жильцов. По смыслу просто выборное лицо, пытающееся что-то узнать. А УК не обслуживает МКД, а без вашего разрешения распоряжается вашей собственностью, вы же не возражаете. Дело крайне неблагодарное -что-то требовать у УК, проще самим работать. В общем, вы имеете право как выборный представитель собственников потребовать информацию, изучитьее. Но, поверьте, в сложившейся системе платежей через МУП ЕИРЦ вы ничего не увидите и не проверите. Долг потихоньку разбросают по квартирам, вы оплатите, как это делают все. Единственный положительный момент – когда контролируют, УК будет более внимательно относиться к цифрам отчетности.
Согласно ЖК РФ УК без выбора собственниками и заключения договора не имеет права распоряжаться вашей собственностью.
Здравствуйте, Александр. Я не заключил договор с УК “Донское”, которая взымает оплату за ЖКУ с нашего дома, однако я добросовестно оплачиваю услуги. В 2010г. в платежном документе за июль помимо основной оплаты за ЖКУ мне выставлена сумма долга за услуги, которые я не заказывал. Все платежки (12 шт.) за 2010г. оплачены, однако сумма долга перенесена на 2011. В марте 2011г. сумма долга возросла троекратно и УК “Донское” выслало мне предупреждение о погашении долга. Мне не понятна сумма долга и ее последующее увеличение в три раза в марте 2011г. Скажите вправе ли УК “Донское” требовать от меня оплату по своему усмотрению? Могу ли я обратится в суд с встречным иском о злоупотреблении доверием к УК “Донское”? Куда следует обратится по поводу необоснованности платежа?
Уважаемый Сергей!
В соответствии со ст. 131 ГПК в исковом заявлении должны быть, в том числе, указаны:
в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;
сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику;
перечень прилагаемых к заявлению документов.
Исходя из всего вышеперечисленного и следует формулировать Ваше исковое заявление!
Лина права в том, что термин “злоупотребление доверием” здесь не подходит, а также в том, что необходимо письмо в адрес УК.
По моему мнению вы неправильно формулируете предмет иска. Надо написать письмо в УК, потребовать разъяснения по “долгу” Исходя из ответа написать исковое заявление по конкретному факту. Если не будет ответа от УК, так и написать, что не было ответа, в суде запросить ходатайством материалы по начислению дополнительного платежа. Думаю, дело даже не в УК. Идут процессы по искам и требованиям поставщиков, с которыми УК не хотят ссориться и “разбрасывают” дополнительные требования на людей