В отличие от тарифов на коммунальные услуги, стоимость содержания и ремонта жилья должна определяться управляющей домом организацией и собственниками — исходя из потребностей и возможностей последних, а также технических особенностей объекта.
В силу различных причин в большинстве случаев управляющими компаниями устанавливается муниципальный тариф, предусмотренный для содержания и ремонта неприватизированного жилья, что неверно. В результате такой «уравниловки» перечень выполняемых работ приходится подстраивать под собираемую сумму. Между тем в идеале сперва должна составляться смета (читай, бизнес-план), после чего следует изыскивать финансирование.
Кстати, руководители некоторых управляющих организаций и ТСЖ зачастую не знают, как подсчитать реальную стоимость техобслуживания собственного дома, и на возникающий со стороны собственников вопрос отвечают скупым наречием «много». В свою очередь жильцы также не торопятся вникать в проблему и зачастую лишь комментируют ее глаголом «дурят». Из этих двух слов пока и получается бизнес-план. В конце концов, обе стороны ждут, что же решат городские власти, не имеющие к частному многоквартирному дому отношения.
Между тем законодательство предусмотрело определенный перечень необходимых работ, которые следует выполнять в многоквартирном доме, имеющиеся собственные потребности также можно зафиксировать на бумаге. Их общий список мы привели в статье «Содержание и ремонт жилья». Одновременно сегодня ростовская «Управляющая организация ЖКХ» внедряет в городе новую услугу по расчету тарифа в отдельно взятом многоквартирном доме.
Впрочем, каждый собственник или председатель ТСЖ, располагая определенными данными на местах, с относительной погрешностью самостоятельно может рассчитать стоимость сметы. Ниже мы публикуем один из вариантов типового расчета тарифа на содержание и ремонт жилья, при составлении которого за основу были взяты:
- рекомендации «Управляющей организации ЖКХ»;
- общая ситуация в отрасли и сложившиеся нравы;
- общие принципы составления краткосрочных бизнес-планов во всех сферах деятельности (от прачечной до промпредприятия).
Одновременно отметим следующее:
- расчет тарифа на содержание и ремонт жилья наиболее целесообразно производить один раз в год;
- тариф на содержание и ремонт жилья подлежит обязательному ежегодному утверждению на собрании собственников;
- изложенные принципы расчета тарифа на содержание и ремонт жилья не могут являться обязательными, в данной статье мы приводим лишь один из примеров.
I . Структура расходов на содержание и ремонт общего имущества
- Эксплуатация и ремонт внутридомового оборудования.
- Осмотры технического состояния объекта с последующими устранением выявленных нарушений.
- Обеспечение пожарной безопасности.
- Уборка и санитарная очистка мест общего пользования (подвал, чердак, кровля и т. д.).
- Уборка дворовой территории.
- Высадка цветов, кустарников, саженцев во дворе и уход за ними.
- Косметический ремонт и уход за детскими дворовыми площадками, хозяйственными площадками, дворовыми местами для отдыха взрослых (лавочки, беседки и прочие малые формы).
- Эксплуатация лифтов.
- Сбор и вывоз мусора (содержание мусоропроводов).
- Итого (руб.)
- Разное + 20% от «итого».
- Всего (руб.).
Примечания.
▪ В пункт №1 следует включать все имеющееся общедолевое имущество: домофоны, общедомовые узлы учета и т. д.
▪ Если управляющая компания или ТСЖ не могут выполнять весь перечень работ самостоятельно (например, пункты №№8–9), соответственно, в данные графы необходимо вписать оплату привлеченным субподрядчикам.
▪ Пункт №12 предусматривает различные непредвиденные расходы, которые неизбежно возникают в ходе любого бизнеса. Обычно на них предусматривается 20% от общей суммы. Можно предполагать, что в жилищной сфере эта непредвиденная составляющая достаточно велика – учитывая общее состояние жилого фонда.
Так, возможно, в раздел «разное» у нас войдут:
▪ штрафы за недоброкачественную эксплуатацию многоквартирного дома (отметим: штрафы различным проверяющим инстанциям платят очень многие предприятия, при этом работать абсолютно без нарушений в нынешних условиях крайне сложно);
▪ устранение непредвиденных аварий ЖКХ и их последствий;
▪ устранение разрушений, нанесенных вандалами (выбитые окна в подъездах, сломанные во дворе «малые формы», саженцы, выдавленные паркующимися на газона автомобилями цветы и пр.).
II. Расходы на оплату ресурсоснабжающим организациям за холодную и горячую воду, канализование, электроснабжение, отопление, газ
Данный раздел состоит всего из одного пункта. Управляющая организация оптом купит у монополистов коммунальный ресурс для всего дома, после чего, будучи исполнителем коммунальных услуг, перепродаст их каждому из жильцов по той же самой «оптовой» цене.
Дописывать в этот раздел какие-либо дополнительные составляющие, а также «разное» — значит, взимать наценку за коммунальные услуги. А это запрещено законом. С точки зрения рыночной экономики это абсурд, невозможно купить машину муки, после чего перепродать ее «на килограмм» по прежней цене и не остаться в убытке. Поэтому данные расходы придется заложить уже в следующий раздел, что не противоречит законодательству.
III. Материальные расходы управляющей организации
1. Зарплата и отчисления на социальные нужды персоналу.
2. Амортизация оборудования и инвентаря управляющей организации, используемого в ходе обслуживания данного многоквартирного дома.
3. Приобретение строительных и хозяйственных материалов, инвентаря, топлива.
4. Оплата аренды занимаемого помещения, производственной территории (или амортизационные отчисления на имущество – если оно находится в собственности предприятия).
5. Коммунальные услуги, потребляемые офисом (производственной территорией) управляющей организации.
6. Транспортные услуги.
7. Другие услуги, связанные с управлением многоквартирным домом.
8. Итого.
9. Разное (+20%).
10. Всего.
Примечания.
▪ Пункт №1: если в управлении предприятия находится более одного дома, необходимо разделить площадь данного многоквартирного дома на площадь всего жилого фонда, обслуживаемого организацией, затем — умножить полученное частное на общий фонд заработной платы. По аналогичному принципу в данном случае следует рассчитывать и пункты №№4–6, и скорее всего пункт №2 — если одним и тем же оборудованием предприятия обслуживается весь жилой фонд.
▪ По поводу пункта №2 отметим, что, согласно правилам зарубежной рыночной экономики, идеальный срок амортизации оборудования и инструментов, используемых предприятием, должен составлять пять лет. За это время, если даже используемые фирмой те же компьютеры, механизмы и инструменты не выйдут из строя, то на рынке появятся более совершенные новинки, а компания должна развиваться. Что же касается ЖКХ, то здесь обычно одна и та же модель обычно работает на отрасль десятилетиями с соответствующим качеством…
В пункт №7, в частности, войдут операции, которые мы не могли поместить во II раздел:
▪ оплата управляющей организацией за задолжников ЖКХ предприятиям-монополистам, в том числе — хронических неплательщиков. Как показывает практика, мало в каком доме удается добиться 100%-й собираемости платежей. Между тем, если управляющая компания или ТСЖ не расплатятся с водоканалом или теплосетью, последние зачастую отключают ресурс организации как юридическому лицу. При этом без горячей или холодной воды остается весь дом;
▪ расходы на борьбу с задолжниками ЖКХ. Чтобы вернуть хотя бы часть просроченных платежей, которые зачастую измеряются десятками тысяч, управляющей домом организации придется оказывать на них давление: заказывать «молнии» в типографии, печатать их фамилии в газетах, нанимать коллекторские агентства, наконец, судиться;
▪ расходы на борьбу с коммунальными предприятиями. Как исполнители коммунальных услуг управляющие компании и ТСЖ должны отстаивать интересы жильцов перед предприятиями-монополистами. В случае сбоев с поставкой в дом энергоресурсов УК или товарищество должно производить перерасчет за коммунальные услуги. В ходе управления многоквартирным домом возможны разногласия с монополистами, отстаивать интересы жильцов придется в судах.
IV. Другие расходы
- Оплата услуг банка.
- Подготовка и переподготовка кадров.
- Платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности.
- Налоги и другие сборы, предусмотренные законодательством.
- Итого.
- Разное (+20%).
- Всего.
V. Окончательный расчет затратной составляющей тарифа на содержание и ремонт жилья производится по следующей схеме:
- Расходы на содержание и ремонт общего имущества.
- Материальные расходы управляющей компании.
- Другие расходы.
- Всего.
- Рентабельность (+20% от «всего»).
- Итого.
Затем полученная сумма делится на общую площадь жилых квартир и принадлежащих частным лицам нежилых помещений. многоквартирного дома. В результате мы получим реальную стоимость содержания и ремонта жилья в отдельно взятом объекте.
Примечания.
▪ Мы специально не включили в тариф пункт II, подразумевающий расходы за потребляемые жильцами коммунальные услуги, поскольку их оплачивают отдельно. Кроме того, начисление платежей за «коммуналку» производится исходя из объемов потребляемого ресурса, а не занимаемой собственником площади. Но при этом в некоторых случаях возникает необходимость рассчитать не непосредственно тариф на содержание и ремонт жилья в отдельном доме, а общую стоимость эксплуатации кв. метра. В данной ситуации следует включать и расходы на оплату коммунальных услуг.
▪ По поводу пункта VI (рентабельность) отметим, что, если домом управляет ТСЖ, рентабельность предусматривать не следует, так как товарищества являются некоммерческими организациями. А управляющая же компания должна зарабатывать прибыль — как любое предприятие. Но при этом в большинстве случаев себестоимость эксплуатации одного и того же дома у управляющей компании окажется ниже, чем у товарищества, рыночное преимущество УК в том, что она обслуживает десятки многоквартирных домов, за счет больших объемов удается снижать расходные составляющие.
VI. Доходы в многоквартирном доме
И напоследок отметим, что из ряда многоквартирных домов можно извлекать дополнительную прибыль, как правило, зарабатываемую за счет арендных платежей. Как показала практика, сдавать в аренду можно следующие объекты общедолевого имущества:
- подвалы, чердаки и другие технические этажи;
- стены здания (под рекламные щиты);
- крыши (под антенны сотовой связи).
В этом случае при расчете взимаемого с собственников тарифа на содержание и ремонт жилья сначала из общей суммы затрат на обслуживание дома следует вычесть арендную плату (с учетом выплаты комиссионных управляющей организации, которая привлекла на объект арендаторов). А затем полученную величину также разделить на общую площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Читайте также:
- Содержание и ремонт жилья.
- Текущий ремонт.
- Как часто следует убирать подъезд?
- Хороший сайт для предприятий ЖКХ.
- Оплата по счетчику.
- Лифт: все, что вы хотели узнать, но стеснялись спросить.
- Как грамотно составить договор на управление многоквартирным домом.
- Образец договора управления многоквартирным домом.
- Раздел сайта, посвященный тарифам на услуги ЖКХ.
 RSS-лента |
 Новости на почту |
Доброе время суток! вопрос может показаться заезженным,но тем не менее хочется получить на него ответ.Моя семья из 4 человек является собственником квартиры в двух-квартирном доме. дому 30 лет и еще лет 100 простоит. По моему разумению общее имущество у нас это крыша, фундамент и водопровод, все остальное у нас в доме свое (электричество, канализация, тепло.) в настоящее время УК принесла договор на подписание, на 3 листах с перечнем суммы платы и указанием статей расходов. исходя из вопросов 7 15, 16, я так полагаю, я могу из этого списка расходов выкинуть все кроме “текущего ремонта”, вывоз мусора, и управление жилым фондом. или я не прав? По тому как если я с соседом нынче поменяю водопровод то вопрос накой платить за его содержание – че ему новому сделается, (канализация у каждого выход свой, каждый сам отремонтирует случись что) да и ведь это не общее имущество. спасибо за ответ
Да, если согласуете свои действия с соседом. Поскольку все эти вопросы решает общее собрание большинством голосов.
Как гласит пункт 12 постановления Правительства РФ № 491, “Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно — услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом”.
Вообще для двухквартирного дома управляющая компания – зачастую не лучший вариант. Вам с соседом проще избрать непосредственное управление и при желании заключить договор подряда с управляющей компанией на выполнение определенных видов работ (не передавая ей дом в управление), а другие работы – выполнять самостоятельно.
Более того, вы можете в принципе отказаться от услуг управляющей компании и полностью самостоятельно эксплуатировать дом. Двухквартирный дом с точки зрения инженерии мало чем отличается от индивидуального жилья. Это для стоквартирной “пятиэтажки” нужна организация, поскольку обычному человеку не под силу справиться с ее эксплуатацией.
но ведь после проведения конкурса поздняк включать заднюю передачу,остается токо определять перечень услуг. а через год можно попробовать выйти из УК
Нет, не совсем так.
Учитывая открывшиеся нюансы (из вашего сообщения), мы вам не рекомендуем подписывать договор управления МКД. Будьте осторожны!
Срок действия договора управления многоквартирным домом составляет от 1 года до 5 лет (читайте документ, который вам предлагает подписать управляющая). Досрочное расторжение документа в одностороннем порядке без оснований невозможно, — если это не предусмотрено самим документом.
Даже если договор был заключен между собственникам и управляющей компанией, а в дальнейшем жильцы изменили форму управления многоквартирным домом, создав ТСЖ.
В данном случае суды вынесут определение, что созданное товарищество не препятствует управлению домом управляющей организацией (см. решение Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15 июля 2010 г. №1093/10).
Сейчас у вас следующая ситуация: вы не выбирали форму управления МКД, а управляющая компания обслуживает вас по конкурсу.
В этом случае вы можете отказаться от ее услуг по завершении текущего года (в соответствии с п. 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, если вы не хотите обслуживаться управляющей компанией, ничего с ней не подписывайте, а с Нового года сможете жить самостоятельно.
Если же вас управляющая компания в целом устраивает, диктуйте свои условия!
На всякий случай рекомендуем ознакомиться со следующими статьями:
Общий обзор документов, которые собственнику приходится заключать с ЖКХ: http://rostov-dom.info/2012/01/dogovory-s-zhkkh/
Договор управления многоквартирным домом http://rostov-dom.info/2011/03/dogovor-na-upravlenie-mnogokvartirnym-domom/
1.маленькое уточнение ” УК собирается обслуживать” т.к. конкурс был проведен месяц назад.
2.прежде чем отказываться от услуг по концу года я полагаю надо подписать договор.
3. наш договор составлен на 364 дня, и в основаниях расторжения указано что при наличии решения о выборе иного способа или иной УК, УК должна быть предупреждена не менее чем за 3 месяца.
4. И последнее если мы щас уйдем в УК и будем перечислять в УК деньги на ремонт, то при выходе в свободное плавание какова судьба денег?
кроме того УК пугает судом о понуждении заключения договора Насколько это правомерно?
Уважаемый Евгений!
Если бы вы прочли рекомендуемые нами статьи, у вас бы сами собой отпали некоторые из вопросов.
Начнем по пунктам:
1. “УК собирается обслуживать”, т. к. конкурс был проведен месяц назад”. Мы писали: вы можете отказаться от ее услуг по завершении текущего года (в соответствии с п. 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ). Загляните в Жилищный кодекс РФ, являющийся федеральным законом. Или, по-вашему, УК в вашем доме полномочна создавать “государство в государстве”, не подчиняясь законам России? А если она от вас потребует жарить на сковородке и кушать маленьких детей на территории вашего дома?
2. “Прежде чем отказываться от услуг по концу года я полагаю надо подписать договор”. А зачем? Вы не выбрали способа управления. Кстати, прежде чем заключать договор с УК, сперва вы должны избрать форму управления домом, оформив это документально. Де-юре без данных бумаг договор, заключенный с УК, будет недействительным. Об этом вы бы узнали, если бы изучили рекомендованную нами статью: http://rostov-dom.info/2012/01/dogovory-s-zhkkh/
3. Если вас это устраивает, заключайте. 3 месяца – все же нормальный срок, фирма тоже имеет право на определенный отрезок времени, чтобы подстроиться под изменившиеся обстоятельства. Только рекомендуем заключить договор все же на 365 дней (1 год). На всякий случай, договор может быть заключен минимум
на 1 год, возможно, здесь какая-то ловушка.
4. Применительно к нынешней действительности – не знаем. “Текущий ремонт”, о котором вы поминаете в прежних постах, вообще в нынешней жизни является весьма непонятным термином. Он может быть предусмотрен как в ходе содержания жилья, так и вынесен отдельной строкой и быть растянут на несколько лет. Похоже, по описанной ситуации, деньги в этом случае останутся в УК.
Последний вопрос. “Кроме того УК пугает судом о понуждении заключения договора Насколько это правомерно?”
Опять рекомендуем обратиться к вышеупомянутой статье, http://rostov-dom.info/2012/01/dogovory-s-zhkkh/, где мы говорим:
“Договор — соглашение как минимум двух сторон, заключаемое по обоюдному согласию, ЖКХ в этом вопросе не может являться исключением”.
Соответствующие статьи вы можете найти в Гражданско-процессуальном кодексе РФ (если, конечно, не поленитесь).
Кстати, а с нами вы не хотите заключить договор? Например, на оказание юридических услуг – в том числе и тех, которые вам сто лет не нужны (как в ситуации с управляющей компанией)?
А то мы на вас тоже ведь в суд подать можем!
-Прежде всего спасибо за исчерпывающие комментарии.
-Я подумаю над вашим предложением.
Добрый вечер Ростов-Дом. Вопрос вот какой. В прошлом месяце (10.2012), да и весь предыдущий период, статья “Содержание жилого фонда” – в квитке оплаты коммунальных услуг составляла чуть более 850-и рублей, а получив квитанцию за ноябрь я аж опешил, сумма оплаты за сод. жил. фонда составила 2300 руб.
Как такое вообще возможно?
Председатель ЖСК, преклонных лет, неадекватный пожилой человек,слушать ни кого не хочет, а давать какие либо пояснения отказывается напрочь! В общем самый настоящий самодур, никто ему не указ и не власть!
Аргументирует повышение, необходимостью проведения всяческих плановых и не плановых ремонтов.
По скромным подсчетам (в доме 108 квартир) сумма ранее собираемых, по этой статье расходов составляла около 80-90 тыс. р. в месяц, соответственно в год около миллиона рублей!
Куда и на какие ремонты такие деньжищи можно потратить? Жильцы дома собираются писать коллективное письмо в прокуратуру, для проведения проверки деятельности председателя и всего правления.
Помогите разобраться в данном вопросе! Законно ли такое повышение?
С уважением Вадим! ЖСК “Север-8″ пр. Комарова д. 18/1
Здравствуйте, Вадим.
Интересно в описанной вами ситуации вот что – ведь ваш председатель ЖСК не с Марса к вам прилетел. По идее он должен быть выбран жильцами кооператива. А вы рассказываете о нем так, будто он инопланетный захватчик, диктующий безропотным людям свою волю.
А где же сами жильцы, их воля? Где собрания, на которых председатель и правление должны представлять полный отчет в потраченных деньгах? И почему тарифы на содержание и ремонт жилья в вашем доме устанавливаются в обход собственников? Ведь они тоже должны утверждаться на общем собрании, иные методы незаконны.
В общем, вопросов много – и не только к злодею-председателю. Кстати, если он не устраивает жильцов, никто не отменял процедуру отстранения старой кандидатуры и избрания новой.
Объясняю ситуацию буквально – председатель естественно не с Марса, и он не злодей, он как я сказал, настоящий самодур!
Проблема началась еще за долго до его появления на “троне”!
Наш дом наполовину состоит из пенсионеров-северян (программа переселения пенсионеров) и в свое время нынешний председатель был предводителем всех недовольных и “ограбленных” стариков и старушек нашего дома, при этом все остальные жильцы были им вполне довольны! Мало того, он оказался не просто гвоздем, а огромным ГВОЗДИЩЕМ в мягком месте бывшего правления, постоянно куда то писал жалобы, куда только можно, вплоть до президента(я не наговариваю, это на самом деле так!). Естественно все эти жалобы и писульки до добра не довели, бывший председатель получив настоящий инфаркт, сложил с себя полномочия и правление распалось. В свое время и мне предлагали возглавить правление, но я просто не смог бы совмещать работу и управление ЖСК.
Произошел так сказать переворот и власть буквально была захвачена им как бы на законных основаниях, поскольку половина жильцов, неработающих пенсионеров, а это именно те кто смог “оказаться” на собрании, проголосовали за него!
И вот тут началось самое интересное, вдруг со счета кооператива пропали деньги, что то около 100 тыс. руб. , вдруг сломались все стояки в доме, все коммуникации в подвале, постоянно начались какие то утечки по канализации и многое, многое другое, начиная от подвала и заканчивая крышей!
В свое время, будучи простым жильцом он по пол года не платил квартплату, аргументируя это сомнениями в правильности начислений! Естественно и на него нашлись так сказать “суровые лбы” которые тоже перестали платить, так он что придумал на шару в квитанции, тем жильцам которые регулярно платят за жилье стали приписывать какие то не понятные расходы, помимо тех статей что уже есть в квитках???
То что я у вас спросил постом ранее это только вершина айсберга, помимо повышения тарифа на сод.жил.фонда, почти в три раза, есть еще всевозможные приписки и самое неожиданное(я просто вчера не заметил), тариф на отопление тоже вырос почти в три раза!!!
Сод.жил.фонда было 849, стало 2266 руб.
Отопление было 528, стало 1218 руб.
А вы говорите злодей с Марса или вам просто смешно?
Да его посадить надо, что бы другим не повадно было!
Не могут так “взлететь” тарифы, даже наше непредсказуемое государство не это не пойдет иначе социальный взрыв!
В общем вопрос, поставленный постом выше остается открытый и что нам всем делать и как быть?
Вадим, мы нисколько не смеемся, просто не понятно, как более-менее адекватные люди могут позволить вытворять с собой такое, чувствуя себя безответными жертвами.
Вы говорите, что некое “большинство” в вашем доме солидарно с таким председателем (а значит, и с его расценками на содремжил). Если это действительно так, то вам остается только поменять квартиру, дом и соседей.
Если же у вас есть единомышленники, здравомыслящее большинство, надо срочно инициировать общее собрание и переизбирать председателя ЖСК. Благо Жилищный кодекс это позволяет.
Кроме того, можно обратиться в Госжилинспекцию с просьбой проверить вашего председателя на предмет приписок, а также применения необоснованных тарифов на жилищно-коммунальные услуги. К официальному запросу следует приложить квитанции на оплату ЖКУ за несколько месяцев.
Да и вообще инстанций, которым вменяется контролировать исполнителей услуг ЖКХ, множество:
http://rostov-dom.info/2010/10/kuda-zhalovatsya-na-zhkkh/
В том и проблема, что в ЖК прямо не указывется обязанность рассчитывать тариф исходя из суммы выполняемых работ. Только 491 постановление косвенно это определяет. Но УК на это плюют. Судимся второй год благодаря одному собственнику, преследующему свои интересы и довольному положением вещей.
Добрый день. наш дом находиться в Крыму и обслуживается ТСЖ. При расчете тарифа мы составили годовую смету всех расходов и возник вопрос: можем ли мы ежемесячную сумму расходов делить на количество квартир в доме, а не на квадратные метры, т.к. расходы на содержание дома никак не связаны с кол-ом квадратов в квартирах. В данном случае получится одинаковая сумма по оплате в каждой квартире и это будет логично, т.к. обслуживается общая территория. мы не берем сейчас в учет комун. платежи, все это оплачивается отдельно по счетчикам.
Нет, не получится.
По Жилищному кодексу РФ каждый собственник помещения в многоквартирном доме обладает долей в составе общего имущества, которая пропорциональна общей площади квартиры в общей площади всего дома. А соответственно, и затраты на содержание общего имущества зависят от площади жилья: чем больше квартира – тем больше и затраты.
Делить эти расходы на количество квартир, не считая их площади, не совсем справедливо.
Приводим пример с индивидуальным жильем.
Допустим, есть владелец скромной одноэтажной дачи, у него одни затраты на содержание объекта.
А содержать двухэтажный коттедж обойдется значительно дороже – у него большая площадь крыши, большая протяженность внутридомовых коммуникаций и т. д.
Так же самая ситуация – при сравнении хозяина однокомнатной или, например, трехкомнатной квартиры в доме.
Если ваше решение никто из собственников оспаритвать не будет – МОЖЕТЕ!
В случае оспаривания будет так, как скказал Р-Д.Вам придется сделать перерасчет.
К сожалению, нет. Деление общих расходов на количество квартир противоречит.
Пп.2 ст. 39 ЖК РФ гласит: “Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника”
Пп.1 ст.158 гласит: “Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт”
И, наконец, ст.28 Правил содержания общего имущества в МКД: “Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущества”
Т.к. общее имущество у нас измеряется в кв.м., то и доля определяется в кв.м.
Вы не обратили вн7имание на важную часть моего поста. ЕСЛИ НИКТО ИЗ СОБСТВЕННИКОВ НЕ ОБЖАЛУЕТ !!!!!
А иак законы Вы згнаете. Молодец.
На красный свет двигаться запрещено (ПДД), но можно если инспектор не видит.
Чуете разницу.
Скидываться поквартирно на содержание дома отнюдь не запрещено, поскольку этого запретить невозможно. И это практикуют во многих домах, если все “за”, никто не вправе вмешаться. Это уже иной характер взаимооотношений, неофициальный
Трое друзей пошли на рыбалку: один взял удочки, другой машину, третий червей накопал. И как им делить пойманную рыбу?
Если они договорятся друг с другом, никто не вмешается в условия их устного соглашения.
А если переругаются и подадут друг на друга в суд, у суда будет совершенно иная логика.
А пузырек не взяли. Такого не может быть…
Из всей собранной суммы на содержание и ремонт,нам достаётся примерно 25% от этой суммы на ремонт. Так вот ещё и из этой суммы управляющая компания при каком либо ремонте любыми путями старается завысить сумму ремонта. Приведу пример.Недавно в нашем доме закончили ремонт второй половины крыши. Принесли моей жене(она старшая по дому) на подпись смету на 108 тыс рублей. После того как всё пересчитал и перемерил,оказалось,что площадь крыши завысили на 135 кв метров.Приписали соответственно кровельного материала 15 рулонов на сумму 19200 руб,а также завысили стоимость материала из фактических 750 руб за рулон до 1280 руб с разницей в 530 руб Х 38 рулонов=20140 руб.Да ещё и Праймер (жидкий битум) около 5 тыс руб. В итоге получается надули нас примерно на 44 тыс. только на материалы.С этими выкладками пошли в управляющую компанию,где во всём согласились и сказали подойти завтра.На следующий день после перерасчёта по фактическим данным сумма оказалась всего на 1 тыс рублей меньше.В управляющей компании пояснили,что у нас очень много разных смет и какую сумму мы захотим,такую и выставим.Если хотите узнать чем всё закончилось-сообщите.
Очень хотим. Пишите.
Здравствуйте! Сегодня получила квитанцию (на свекровь) с уведомлением, что до 23.12.14 жильцы дома (2-х этажный, 8-ми квартирный, без подвала) должны определить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. В доме проживают в основном пожилые люди , которые в таких расчетах ничего не понимают, компетентных людей нет. Куда обратиться за помощью?
Сейчас свекровь ( 82 года) платит по 14,68 руб за 57,8 м2 = 848,5 руб. УК не отчитывается о расходовании собранных средств, работ никаких не производила за весь 2014 год. Даже на заявления жильцов о помощи не реагировала.
Уважаемая Ольга тариф на “сод и рем жил” формируется на общем собрании собственником МКД по предложению УК согласно ст 156 п.7 Жилищьного кодекса. Вам надо провести собрание и утвердить данный тариф. Если этого не провели то тариф установлен решением администрации г. Ростова-на-Дону. в размер 11,40 руб за 1 кв м.
Здравствуйте, у нас дом новостройка сдался в декабре 2014г, у меня 22.02.2015г. прорвало радиатор (прорвало прокладку на выключ.) УК мне перекрыла стояки с отоплением. Скажите пожалуйста кто должен устранить неполадку? застройщик или УК. И может ли сделать перерасчет УК за отопление, т.к. услуга не предоставляется и в квартире никто не живет.
1. На первый вопрос сложно ответить. В каком состоянии вы купили жилье (”стройвариант”, “под ключ”, “под чистовую отделку)”? По идее, отвечать должен тот, кто установил радиатор в вашей квартире.
2. Если у вас в квартире не установлен счетчик на тепло, доказать что-либо будет сложно. Без наличия поквартирного счетчика на тепло, расходы на него разбрасываются на всех собственников жилья, включая расходы на отопление подъезда.
Спасибо за ответ, скажите где можно приобрести квартирный счетчик на тепло?
В магазинах или специализированных организациях, занимающихся установкой приборов учета.
Я специально перепостил для примера…
Ярослав пишет:
20/11/2014 в 10:00
К сожалению, нет. Деление общих расходов на количество квартир противоречит.
Пп.2 ст. 39 ЖК РФ гласит: “Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника”
Пп.1 ст.158 гласит: “Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт”
И, наконец, ст.28 Правил содержания общего имущества в МКД: “Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущества”
Т.к. общее имущество у нас измеряется в кв.м., то и доля определяется в кв.м.
Скажите а не абсурдно ли что общедомовые расходы на электроэнергию в квитанции раскладывают на количество потребленной энергии по ИПУ а не по количеству жильцов, к примеру я живу один и воспользовался лифтом 2 раза в день а у соседа 3 человека и соответственно 6 раз (к примеру на работу с работы) вот мне кажется тут было бы справедливо делить на количество жильцов, ну если не проживает владелец принимать по умолчанию за 1.
Собственник – один. Пустил наемников – 4 человека. Они катаются на лифте и…………………………….. не платят.
Собственник не прописан и наемники прописаны по другному адресу.
Как заставите платить их за катание в лифте?
Никак!!!
Сразу возникнет ОДН. И снова – 25.
Оплата общих расходов по площади не точный но самый блшизкий к истиннрому РАСЧЕТ. Искать там выгоду для себя нет смысла. Только проиграете.
Проживающие в доме – величина не постоянная. Строитиь расчет на ней – глупо.
Вот Чистый город именно так и делает.
На Ваш- исх. № 70 от 30 января 2015 года сообщаю:
1. Из требований ст. ст.37 и 39 ЖК РФ, а так же п. 11 ППРФ 491 совершенно не усматривается необходимость в заключении дополнительного соглашения по договору между ТСЖ и ОАО в части изменения расчетов, исходя из общей площади жилых помещений.
2. Указанные выше требования нормативных актов предназначены для потребителя услуг и исполнителя услуг и для регулирований расчетов между ними.
В 2014 году, в июле мы с вами уже подписали дополнительное соглашение на основании постановления администрации Ростова № 645 от 9.06 2014г. (из расчета 350 кг. на человека в год. хотя и не считаем расчеты, произведенные в нем – верными и объективными. Но навстречу вам пошли. И вместо 6 тыс. рублей начали платить вам 9800 рублей в месяц. Тогда стоимость договора возросла на 60%.
3. Норма в 350 кг с человека, никак не может быть увязана вами со стоимостью услуги на один метр площади равной числу «ПИ». Если, можете – приведите расчет
4. В тексте дополнительного соглашения (таблица) указано, что оплата производится за единицу работы, стоимость которой = 3,14 рубля/м.кв. и приведена сумма этих единиц для МКД нашего ТСЖ = 2838,500. Что это за такое – количество единиц? Разъясните, пожалуйста.
5. Предлагаемое допсоглашение не подписано генеральным директором и не заверено печатью ОАО, хотя ваша сторона по договору его вносит.
6. Предлагаем В ЭТОМ И ПОСЛЕДУЮЩИХ ГОДАХ работать по нашему допсоглашению от июля 2014 года. Вам же лучше, там стоимость (цена) договора больше.
7. Впредь, прошу Вас предложения с дополнительными соглашениями по договору высылать в наш адрес с полными расчетами по изменению цены договора.
Ждем Вашего ответа (лучше по электронной почте ТСЖ – auditufo@yandex.ru).
На Ваш 836 от 16.03.2015. сообщаю.
Правление ТСЖ рассмотрело Ваше предложение по заключению дополнительного соглашения к нашему договору 4-1236 от 1.10.2012г.
Правление отказывает Вам в заключении такого допсоглашения.
Причины:
1.Вы не ответили на все вопросы нашего предыдущего письма.(Письмо это лежит у Наташи по тел.* 146, прочтите , пожалуйста).
2. Вами не приведен объективный и грамотно-убедительный расчет тарифа на вывоз ТБО равного числу – «ПИ».
3. В июле прошлого года мы подписали с Вами допсоглашение, по которому и будем оплачивать Ваши услуги.
Если Вас это не устраивает, ждем от Вас предложения о расторжении договора № 4-1236.
От имени членов ТСЖ
Председатель правления ТСЖ С.Н. Морозов.
Проблемы, которые Вы поднимаете, следует отнести к издержкам жизни в многоквартирном доме. К сожалению, любой МКД во многом напоминает колхоз, поскольку у него много собственников.
Вы можете продать квартиру и переселиться в индивидуальный дом, никто не запрещает. А в нем будет больше порядка и здравого смысла.
Справедливость здесь – понятие относительное, поскольку идеальный вариант в принципе невозможен.
Логика существующих порядков такова.
Допустим, Вы были бы совладельцем не дома, а завода. У Вас было бы 50 акций, у кого-то 30 акций, у кого-то 100. Прибыль с предприятия Вы бы делили, исходя из количества акций, но и одновременно исходя из их количества акций несли бы расходы. А в расходы неизбежно входила бы и оплата все тех же коммунальных услуг.
Исходить надо из того, что расходы на нужды дома не имеют никакого отношения к расходам, потребляемым в квартире. Это энергоресурсы, которые нужны для полноценной эксплуатации самого здания.
А дальше – как в случае с заводом. У вас 50-метровая квартира – 50 акций. У соседа 30-метровая – 30 акций. Если вы сдадите свое жилье в аренду, вы получите большую прибыль, нежели сосед. Если используете жилье для себя, Вам в своей квартире живется просторнее и более комфортно, чем соседу.
ТСЖ общим собранием собственников в 2009 году установил разные тарифы за содержание общей собственности: для собственников жилых квартир по 13 руб. за 1 кв.м., для собственников гаражей – 20 руб. за 1 кв.м. В последующие года тарифы не менялись до вмешательства прокуратуры, до декабря 2015 года. Имеют ли право собственники гаражей потребовать перерасчета в разнице тарифов за 3 года, учитывая постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г.? Не могу найти ответ на этот вопрос.
Скорее всего, относительно перерасчета за услуги ЖКХ по суду действует срок исковой давности, составляющий три года. Вам следует проконсультироваться у юриста.
У нас в доме для разных подьездов разные тарифы на содержание жилья т.к. в одном есть лифт в другом нет а в третьем нет мусоропровода. Тариф установлен адмистрацие как для дома с лифтом и фторой тариф как без лифта без указания конкретных квартир и подьездов. У меня кваритра в этом доме но вход не через поьез а через арку в доме – сразу с улицы в квартиру так было изначально. Но мне управ. комп. начисляет по полному тарифу как с лифтом и мусороповодом как говорят потому что в соседнем подьезде все это есть а моя квартира находится под квартирами этого подьезда – следовательно она относится к этому подьезду. Правомерно ли это ??? и как она может относится к подьезду если она вне подьезда??
Здравствуйте, Владимир.
Ваша ситуация нетипична для многоквартирных домов. Обычно собственники квартир, проживающих в одном МКД, оплачивают содержание и ремонт жилья по единому для всего дома тарифу.
При этом тариф устанавливает не “администрация”, как вы написали, и не управляющая организация, а сами жильцы на общедомовом собрании – в зависимости от потребностей дома и собственных возможностей. То есть все вы должны платить одинаково, независимо от номера подъезда и наличия или отсутствия отдельного входа в квартиру.
Содремжил относится к ответственности собственника за общедолевую собственность. При этом неважно, на каком этаже он живет и какими общими благами пользуется лично. Жилищный кодекс подразумевает, что все собственники квартир – это коллективный владелец, который несет бремя ответственности за благосостояние и благополучие всего здания в целом.
И эта ответственность распределяется пропорционально доле площади квартиры в общей площади дома.