Этот выпуск рубрики «Вопрос-ответ» посвящен обзору последних писем читателей сайта «Ростов-Дом». Надеемся, разбор коммунальных “полетов” и комментарии спорных вопросов окажутся полезными для многих.
- Капремонт: тяжкое бремя или выбор собственника?
- УК и жильцы: война и мир.
- Жизнь подвальная: льготы не положены.
Страсти по капремонту
«Подскажите, пожалуйста, должна ли УК начислять деньги за капремонт собственникам жилья, если он не запланирован? И взимается ли плата за капремонт после его выполнения либо до начала работ? А если я единолично откажусь оплачивать каитальный ремонт, так как не вижу в этом целесообразности, то какие санкции в отношении меня могут принять?»
— В данном случае все зависит от решения собственников жилья. Сбор средств на будущий капремонт можно организовать даже в новостройке, поскольку через 25 лет ремонт потребуется.
Существуют разные схемы оплаты капитального ремонта. Очень часто управляющая компания привлекает на эти цели кредитные средства из банков. Их погашение может происходить и до начала работ, и после — естественно, из средств жильцов.
Заниматься сбором денег на капремонт без соответствующего решения собственников, принятого на общедомовом собрании, УК не имеет права. Для большей ясности почитайте, пожалуйста, этот текст: «Можно ли начать капремонт без государства?»
Отказ от капремонта одного жильца в доме создает коллективную ответственность за него всех остальных жильцов. Ведь по вине одного собственника жилья, отказавшегося от капремонта в своей квартире — например, отказавшегося менять трубы, пострадают все.
В соответствии со ст. 40 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. То есть жилец обязан вносить определенную сумму на капитальный ремонт соответственно занимаемой в доме площади. При этом чем больше ваша квартира, тем больше и ваша доля взноса на ремонт.
Если вы живете в многоквартирном доме и являетесь собственником жилья, вам придется играть по этим правилам. Иначе вы выйдете из “правового поля” и превратитесь в нарушителя закона. В этом случае вас могут пригласить в суд в качестве ответчика. Жить в МКД как в собственном особняке нельзя.
Следует помнить, что стояки отопления, водоснабжения и канализации, проходящие через квартиру, являются общедомовым имуществом. И житель даже приватизированной квартиры не имеет права препятствовать их осмотру, ремонту и обслуживанию. Представители ДЕЗа, ГУИС или строительной организации могут обратиться в суд и войти в квартиру с помощью судебных приставов.
Отказ от капремонта не решает проблему неизбежно стареющего и ветшающего здания и его коммуникаций. Например, если в доме меняют трубы отопления, ваша квартира не будет каким-то сказочным образом отапливаться по старым трубам. Технически не представляется возможным подавать отопление и по новым, проложенным в квартирах у соседей-совладельцев МКД трубам отопления, и по старой трубе у “отказника”.
Система общедомового отопления представляет собой единую сеть. Это только одна частность, которая показывает, что отгородиться от общих проблем в доме-муравейнике нельзя.
Не хотите “подчиняться большинству”? Надо или перебираться в индивидуальное жилье, или отказываться от собственности на квартиру, то есть деприватизировать ее. Тогда ваша квартира станет собственностью муниципалитета, и за капремонт будет платить государство, а не вы. Вам же останется только вносить плату за текущий ремонт.
В ином случае приходится нести бремя собственности в полном смысле этого слова! С 2011 года собственников жилья обяжут платить налог на собственность уже по рыночной цене квартиры, он возрастет многократно, — это раз. А с 2012 года надо будет делать капремонт полностью за свой счет. Сейчас жильцы домов, участвующих в госпрограмме капитального ремонта МКД, выплачивают всего пять процентов от настоящей стоимости ремонтных работ.
Так что, наверное, правильнее всего сделать выбор и здраво оценить свои возможности. Или нести бремя собственности, включая капремонт и налоги, или отказываться от него и переходить с государством на отношения социального найма жилья.
Как выкурить “плохую” управляющую компанию?
«Наконец-то жильцы нашего дома решились на активные действия. Провели собрание жильцов многоквартирного дома. Решили сменить управляющую компанию. Собрали подписи. Написали письма-уведомления в нынешнюю УК, в администрацию района. Наши документы передали на проверку.
Но выбранной нами новой управляющей организации чинят препоны. Не хотят передавать дом. Главная причина выставляется таким образом — в 68-квартирном доме несколько квартир муниципальные. А жильцы провели собрание, не поставив в известность организацию МРЭУ. Насколько обоснован отказ в передаче дома?»
— К сожалению, мы не знакомы с подробностями конфликта и различными «подводными камнями». Все ли собственники единогласно проголосовали за смену управляющей компании? Была ли проинформирована районная администрация о том, что в доме проходит собрание собственников, на котором должны присутствовать и представители муниципалитета – поскольку у вас есть муниципальные квартиры?
На наш взгляд, исходя из изложенной информации, следует поступить так. Прежде всего, необходимо перестать коллективно платить низложенной управляющей компании. Возможно, после того как с вашего дома она прекратит получать финансовые потоки, у нее в принципе отпадет мотивация чинить вам препятствия…
В первую очередь перестаньте оплачивать ей содержание и ремонт жилья и другие жилищные услуги, связанные с обслуживанием вашего дома. Платить ли за услуги коммунального хозяйства (воду, свет, тепло и пр.), вопрос в данной ситуации спорный. Если за домом накопится внушительный долг за энергоресурсы, монополисты, не разбираясь, могут отключить весь дом. Хотя вроде бы и не имеют права, в подобных ситуациях они должны подавать в суд на УК.
Более подробно эти вопросы мы освещали в следующих материалах: «Если ТСЖ задолжало», “Арбитраж не поддержал монополистов».
Далее — вам необходимо заключить с выбранной управляющей компанией договоры на управление многоквартирным домом. Именно на основании заключенного документа вы, как говорится, со спокойным сердцем сможете перестать платить прежней управляющей компании за все услуги ЖКХ и начнете перечислять деньги на счет нового подрядчика.
О подробностях составления договора управления многоквартирным домом вы можете узнать здесь: «Образцовая бумага», «Как грамотно составить договор управления многоквартирным домом».
Еще один принципиальный вопрос — подписывали ли вы с прежней УК аналогичный документ, поскольку срок действия договора может быть оговорен несколькими годами. Но если это даже и так, необходимо уточнить, когда в последний раз фирма официально отчитывалась перед вами за выполненные работы на домовом собрании (УК обязана организовывать такие мероприятия с периодичностью один раз в год).
Далее, как вы пишете: «Новой УК не хотят передавать дом». В чем это заключается? Не хотят передавать техническую документацию на многоквартирный дом или же чинят какие-либо иные препятствия?
И, наконец, какие меры собирается предпринимать новая управляющая компания, насколько решительно она настроена? Есть ли в ее штате юристы, способные защищать ваши права? Ведь теперь ваш дом — это, так сказать, сфера ее финансовых интересов, обслуживая вас, УК намерена зарабатывать деньги, извлекать из объекта прибыль и развивать собственный бизнес.
Поэтому, возможно, она даже в большей степени должна быть заинтересована в урегулировании возникших проблем, но, конечно же, вам следует оказывать ей поддержку.
В заключение хочется отметить, что очень многие взаимоотношения в жилищной сфере законодательно не урегулированы. Рынок жилищных услуг только возникает в нашей стране. По оценкам многих специалистов, обслуживание многоквартирных домов как вид бизнеса ныне пребывает в далеких 90-х годах, когда в нашей стране шел передел «влияния» в других отраслях экономики.
В Ростове уже имели место факты рейдерских захватов многоквартирных домов одними управляющими компаниями у других, подкупа управляющими компаниями жильцов, за право обслуживать некоторые рентабельные объекты идут суды между несколькими предприятиями.
В подвале как в хоромах?
«Добрый день! Подскажите, пожалуйста, я живу в 3-комнатной полуподвальной квартире (одна комната — совсем подвал), а плачу за нее как и жильцы, живущие в нормальных, сухих квартирах! Есть ли у меня какие либо льготы? Продать и купить нормальную квартиру не получается, подвал никому не нужен».
— Плата за содержание и ремонт жилья устанавливается единая для всех собственников многоквартирного дома, в том числе и хозяев нежилых помещений, используемых под офисы или магазины. Оплата коммунальных услуг определяется из объемов потребляемого ресурса, а не технического состояния объекта, в который они поставляются.
В данном случае вы можете лишь обратиться с письменным заявлением к другим собственникам многоквартирного дома с просьбой пересмотреть вашу плату за содержание и ремонт жилья в связи с тем, что проживаете в подвале.
Если в вашем доме создано ТСЖ, обращаться с этим вопросом следует в правление товарищества. Если же домом управляет УК или он находится в непосредственном управлении, вопрос необходимо озвучить на общем собрании собственников. Его решение целиком и полностью зависит от ваших соседей, поскольку законодательство не предусматривает льгот в вашем случае.