Корпоративная ипотекаКорпоративная ипотека — вариант решения жилищного вопроса своих работников частными корпорациями путем предоставления жилищных кредитов в совокупности
с различными льготами. Позволяет снижать как саму сумму предоставляемой ссуды, так и начисляемые по ней годовые проценты. Дополнительно используется руководителями ряда корпораций в качестве политического пиара, позиционируя социальную заботливость предприятия.


Между тем, отметим с точки зрения объективности, что предоставляемое частным коммерческим предприятием по таким схемам жилье по сути является суррогатом достойной зарплаты сотруднику. На последнюю работник мог бы купить квартиру без поддержки, не пользуясь внутрикорпоративным «льготированием».

Оглавление.

I. История корпоративной ипотеки.
II. Виды материальной поддержки, предоставляемой корпорациями Ростовской области.
III. Примеры корпоративной ипотеки в Ростовской области.
IV. Пути снижения корпорациями стоимости жилья.
V. Риски:
1) риски банка;
2) риски корпорации;
3) риски заемщика;
4) непредсказуемые факторы для заемщика.
VI. Перспективы.

I. История корпоративной ипотеки

Квартира вместо зарплаты.Развитие корпоративной ипотеки началось в советские времена, ее социалистическим аналогом были ведомственные жилищно-строительные кооперативы. Государство поощряло предприятия, поддерживающие в решении жилищного вопроса своих работников. Однако основным вариантом решения квартирной проблемы служило все же ведомственное жилье, площади которого многократно превышали объемы жилья, числящегося за ЖСК.

С наступлением рыночной экономики корпорации прекратили всяческое строительство ведомственных домов, посчитав такую непрофильную деятельность для себя убыточной. Более того, они отказывались даже содержать и обслуживать здания, введенные в эксплуатацию в советские времена, постепенно навязывая муниципальным властям взять на свой баланс ранее построенный жилой фонд.

В отличие от строительства ведомственных домов, во многом схожих с убыточным социальным жильем,  развитие корпоративной ипотеки для крупного бизнеса оказалось более выгодной деятельностью в сложившихся экономических условиях. Ее несомненные преимущества — в гарантированном на десятилетия сохранении кадрового потенциала.

Причем, само ведомство, располагающее значительно большими финансовыми ресурсами в сравнении с отдельным человеком, способно успешно снижать для себя себестоимость квадратного метра. За счет этого корпорация может предоставлять своим сотрудникам различные виды дополнительной материальной поддержки в улучшении жилищных условий, даже не тратя собственные средства.

II. Виды материальной поддержки, предоставляемой корпорациями Ростовской области:

частичная или полная компенсация первоначального взноса;

частичная компенсация рыночной стоимости приобретаемого жилья;

частичная или полная компенсация годовых процентов по предоставленной ссуде;

моральная и административная поддержка — ведомство просто помогает заемщику оформить документы в банке, возможно, выступает за него поручителем, после чего сотрудник компании покупает жилье по рыночным расценкам и условиям.

III.  Примеры корпоративной ипотеки в Ростовской области

Виды корпоративной ипотеки.▪ Управление СКЖД открыло корпоративную ипотеку еще
в 90-х годах прошлого века. Самостоятельно осуществляло жилищное строительство в различных городах области. Предусматривало бесплатные субсидии на первоначальный взнос (до 20% от рыночной стоимости жилья). Оставшаяся  часть квартиры продавалась по рыночным расценкам, но при этом ведомство в несколько раз снизило начисляемые за их приобретение годовые проценты по ссуде (в 2008 году —
до 2%). Кроме того, подражая государству, ведомство предусмотрело дополнительные субсидии в случае рождения в ипотечной семье ребенка1.

▪ Таганрогский Металлургический завод открыл корпоративную ипотеку в 2003 году, введя в эксплуатацию
200-квартирный дом. Из них 60 квартир были проданы сторонним покупателям по рыночной цене, остальные разошлись между сотрудниками, стоящими на квартучете с советских времен. Последние заплатили 5-40% от их рыночной стоимости, после чего компания неоднократно меняла схему корпоративного ипотечного кредитования, сделав его менее популярным. Так, следующая заводская новостройка была продана работникам в 10-летний кредит, но компания компенсировала начисляемые годовые проценты.

▪ Концерн Росэнергоатом также самостоятельно строил жилье в Волгодонске и продавал его сотрудникам с 25–30% скидкой в сравнении с рыночной стоимостью.

▪ Завод «Красный котельщик» покупал жилье на вторичном рынке и перепродавал его своим сотрудникам в кредит сроком на 15–20 лет за 60–70% от рыночной стоимости.

▪ Ростовский Государственный университет (ныне — ЮФУ) привлек в 2007 году застройщика на свой земельный участок и дополнительно расплатился с ним за возведенный дом расположенными в нем квартирами. Оставшееся жилье было продано сотрудникам
по 7 тыс. рублей за квадратный метр.

IV. Пути снижения корпорациями стоимости квадратного метра:

Снижение ипотечных рисков.▪ приобретение ведомством у застройщиков не отдельных квартир, а целых домов по более низкой стоимости;

▪ получение в банке оптового жилищного кредита, который затем выдается десяткам сотрудников. Стоимость годовых процентов, начисляемых по такому оптовому займу, окажется существенно ниже, особенно если учесть, что корпорация выступает дополнительным гарантом его возврата;

▪ строительство собственного жилья с последующей перепродажей его в кредит своим сотрудникам. Это классический вариант корпоративной ипотеки. Крупное ведомство вполне способно взять на себя миссию застройщика и перепродавать квартиры по себестоимости даже с прибылью и одновременно по ценам ниже рыночных;

▪ комбинированный вариант из пп. №2–3. Обещает принести наибольшую эффективность.

V. Риски


1. Риски банка, чьи финансовые ресурсы практически всегда привлекаются в различные схемы корпоративной ипотеки значительно ниже, нежели при работе с обычными кредиторами.

2. Риски корпорации минимальны. Если заемщик впоследствии окажется неплатежеспособным, его квартиру перепродадут другому сотруднику. При этом само ведомство может не вкладывать в решение социальных проблем работников ни копейки (см. выше) и в дальнейшем десятилетиями манипулировать кадровыми ресурсами. Так, например, в Ростовской области имели место факты, когда ведомства, начисляющие более низкую зарплату в сравнении со среднерегиональным уровнем, выдавали сотрудникам трудноосваиваемые нестандартные ипотечные кредиты. Вместе с тем одновременно в регионе реализовывались и изначально убыточные для ведомств корпоративные ипотечные проекты, которые неминуемо приходилось дотировать.

3. Риски заемщика значительно превышают риски участников обычной коммерческой ипотеки (в которую последний в большинстве случаев не может войти из-за низких зарплат, выдаваемых все той же пресловутой корпорацией). Как отмечают некоторые топ-менеджеры крупных ведомств, у таких заемщиков повышается «лояльное отношение к компании», которое рискует превратиться и в откровенную кабалу. Принимая решение, участвовать или нет в корпоративной ипотеке, на наш взгляд потенциальному заемщику следует внимательно ознакомиться с исходящим от корпорации предложением, возможно, проконсультироваться с юристами.

4. Непредсказуемые факторы для заемщика:

▪  возможность обмана. Продавая сотруднику жилье в кредит, корпорация берет на себя обязательства, по крайней мере,  поддерживать заемщика на прежнем уровне жизни. Однако, как показала практика, в ходе различных операций с недвижимостью допускается великое множество обманов — в том числе и со стороны крупных, солидных компаний2. Насколько аккуратно через много лет ведомство будет соблюдать ныне подписываемые различные договоры и соглашения (в которые входят и различные документы, заключаемые с органами местной власти, профсоюзами и т. д.), тоже никому не известно, в том числе —
и самому ведомству;

▪ возможная смена собственника компании. Пусть нынешние хозяева предприятия зарекомендовали себя позитивно в глазах работников. Но не известно, будут ли они управлять компанией и в дальнейшем, через несколько лет. В нынешних условиях рыночной экономики происходят регулярные слияния и поглощения одних холдингов и корпораций другими;

▪ отсутствие мотивации повышения уровня жизни для сотрудника. Как мы уже отмечали, основными целями корпоративной ипотеки являются повышение «лояльности к компании» сотрудников и сохранении кадрового потенциала. Иными словами, в условиях рыночной экономики и существующей конкуренции на рынке труда у корпорации пропадает экономический стимул с опережением инфляции повышать зарплату участнику корпоративной ипотеки. При этом можно надеяться, что через много лет сотруднику ведомства предложат значительно более высокую зарплату, от которой он, возможно, окажется вынужденным отказаться, будучи «привязанным» к прежней работе квартирой;

▪ зависимость от работодателя. Практически все проекты корпоративной ипотеки в России носят ярко выраженный социальный характер, что может существенно обострить противоречия между работодателем и работником. Последнему зачастую просто некуда уходить из купленной в кредит для семьи «двушки» или «трешки» эконом-класса. Между тем за рубежом в ходе корпоративной ипотеки предусмотрены и более шикарные варианты: продажа работникам жилья бизнес-класса или загородных коттеджей. 

VI.  Перспективы

Перспективы ипотеки.В предкризисные годы площади корпоративного ипотечного жилья составляли около 5% от всех ипотечных площадей. Развитие этого сегмента кредитования недвижимости существенно сдерживало отсутствие «длинного рубля» у предприятий среднего,
а тем более — малого бизнеса. Как показывает жизнь,
в относительно далеком будущем имеют уверенность
у нас только крупные компании, преимущественно — монополии.

Разумеется, мировой кризис нанес серьезный удар по корпоративной ипотеке, равно как и другим кредитным продуктам. Кроме того, с ростом безработицы у корпораций снизился стимул решать жилищный вопрос своих работников в силу снижения конкуренции на рынке труда.

Таким образом, в ближайшем будущем корпоративной ипотеке вряд ли грозит динамическое развитие. Скорее всего, дело продолжит ограничиваться символическими объемами продаваемых площадей, которые одновременно будут использоваться корпорациями в качестве рекламной «показухи».

Впрочем, при нынешнем уровне жизни развитие различных ипотечных продуктов для нас является не самым социально значимым направлением. Более актуальный вопрос для корпораций — строительство некоммерческого ведомственного жилья, чем никто не желает заниматься, а также больших объемов бесплатного социального жилья (по примеру не забывающих про него более богатых европейских стран), пока что остающегося только
в программах и обещаниях чиновников. 

rss RSS-лента

Новости по почте Новости на почту

Ссылки:

  1. Подробности см.: Ростов-Дом «Жилье для молодых».
  2. Ростов-Дом. «В «Солнечном» — дефицит света и правды».

Читайте также:

Один комментарий

  1. Dmitry пишет:

    Есть отличная бесплатная онлайн система для выявления юридических рисков банков при ипотеке, а покупателей недвижимости – при покупке недвижимости (в том числе, в ипотеку): riskover.ru

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru