Основные тенденции малоэтажного строительства под Ростовом-на-Дону.

Загородная недвижимость Ростова.За прошедшую пятилетку после кризисного
2008 года в Ростове зародился рынок загородной недвижимости, развивающийся явно интенсивнее многоэтажных новостроек. Пять лет назад под Ростовом по сути строился только один крупный коттеджный поселок «Солнечный».
Теперь на соседствующих с Ростовом ковыльных полях растут десятки малоэтажных жилых комплексов.

Напомним: на «круглом столе» последней выставки «СТИМэкспо» представители строительной, риэлтерской и банковской отраслей рассказывали об основных изменениях в сфере недвижимости Ростова за прошедшие пять лет. Отмеченные тенденции обещают продержаться относительно долго, их стоит учитывать при выборе жилья.

КОНТЕКСТ

context IMG_2738

Применительно к многоквартирным новостройкам Ростова мы отмечали следующие основные тренды:

  1. Самые ходовые — однокомнатные
    и двухкомнатные квартиры.
  2. С помощью ипотеки в новостройках Ростова продается эконом-класс.
  3. В Ростове новостройки не дорожают — несмотря на растущий спрос.
  4. Просторные «трешки» и «элитка» дешевеют.
  5. Индивидуальные дома в Ростове дешевле дорогой квартиры в новостройке.
  6. Ростов выполняет план по малоэтажным новостройкам за счет пристроек во «вторичке».
  7. Из-за дефицита земельных участков в Ростове застройщики хотят уйти за город, как и многие покупатели, стремящиеся приобрести индивидуальное жилье
    в пригородах южной столицы.

Что же происходит сегодня на рынке малоэтажного строительства Ростова?

1. Спрос на коттеджные поселки продолжает расти

Щепкин.

В качестве примера крупного застройщика, «переманивающего» покупателей квартир
в дорогих новостройках, можно привести Азово-Донскую девелоперскую компанию (АДДК), возводящую сейчас сразу два загородных комплекса — элитную «Старочеркасскую Ривьеру», а также поселок бизнес-класса «Щепкин», расположенный в семи километрах
под Ростовом.

Стоимость строительства 1 кв. метра жилья в «Щепкине» составляет 27 тысяч рублей, земельных участков с сетями и социальной инфраструктурой — 150–250 тысяч рублей
за сотку, площадь строящихся домов — от 80 кв. метров. При этом придется понести и дополнительные траты, связанные с подключением дома к коммунальным сетям (какие именно, пока что представители АДДК затруднились назвать).

Александр Лазуренко.— Проект «Щепкин» ориентирован на покупателей со средними материальными возможностями, как правило, имеющих неплохой автомобиль и относительно комфортную квартиру в Ростове, — говорит коммерческий директор АДДК Александр Лазуренко. — В целом они довольны своими жилищными условиями,
но хотели бы либо увеличить площадь либо  уехать за город.

По оценкам г-на Лазуренко, у нас наиболее популярным обещает стать коттеджный поселок, ориентированный на будущих жильцов со свободными  средствами в пределах 4 миллионов рублей. На более дорогое жилье найдется значительно меньше покупателей. Щепкин «попал» в эту нишу, в результате в нынешнем году АДДК констатирует полуторакратное увеличение численности сделок в сфере загородной недвижимости.

По данным АДДК, 18% сделок в «Щепкине» совершается путем привлечения ипотечных кредитов. Между тем, как мы ранее сообщали, компания «ЮИТ-Дон» продает с помощью ипотеки только 10% площадей в квартирах комфорт-класса построенных ей домов.

2. Цены на жилье в загородных комплексах значительно ниже

Интересен также и тот факт, что, если строительство дома в «Щепкине» обойдется
в 20 тыс. рублей за кв. метр, стоимость квартиры в ростовской многоэтажке бизнес-класса той же ценовой категории, по данным на осень 2012 года, составляет 60, 5 тыс. рублей за кв. метр. Получается, более качественное индивидуальное жилье за городом стоит в несколько раз дешевле. Похожую ценовую дельту можно наблюдать и на примере других коттеджных поселков Ростова-на-Дону.

Стоимость 1 кв. метра жилья в загородных комплексах различного класса

НазваниеТип жилья Цена
«Солнечный»Квартиры под чистовую отделку в таунхаусах от 120 кв. метров с земельными участками. Продаваемая вторая очередь поселка одними экспертами относится к бизнес-классу, другими – к комфорт-классу. От 3,1 млн рублей/квартира или 27–28 тыс. руб./кв. метр.
«Старочеркасская Ривьера» Элитный загородный комплекс премиум-класса с просторными домами 170–400 кв. м и земельными участками 7–18,5 соток. От 9–10 млн рублей за дом, включая стоимость земли.
«Березовая роща» Таунхаусы от 100 кв. метров, коттеджи — 160 кв. метров с земельными участками 1,5–6 соток. Самый доступный под Ростовом коттеджный поселок эконом-класса. От 12 тыс. руб./кв. метр.

Березовая роща

Стоимость жилья в самом доступном коттеджном поселке «Березовая роща» —
от 12 тысяч рублей за кв. метр. Такие цены могут составить конкуренцию даже «гостинкам» в новостройках.

Впрочем, здесь есть и обратная сторона медали. Велика вероятность, что застройщик, изначально приписав бизнес-класс возводимому загородному комплексу,  на деле создаст эконом-класс или трущобы. За прошедшие годы несколько коттеджных поселков обанкротилось, несколько — простаивает, медленно превращаясь в долгострои.

3. Банки не хотят кредитовать большинство коттеджных поселков

Покупатель жилья в городской «многоэтажке» рискует стать обманутым дольщиком, если объект по каким-то причинам не введут в эксплуатацию. Покупателя загородного дома могут «кинуть» дважды: как с самим жильем, так и сетями.

— В Ростове и окрестностях строится 25 коттеджных поселков, из них примерно каждый третий развивается стихийно, — отмечает Александр Лазуренко. — В ряде комплексов наблюдается острый дефицит коммунальной инфраструктуры, застройщики не исполняют своих обязательств.

— Мы кредитуем преимущественно «многоэтажки», поскольку под Ростовом мало коттеджных поселков с организованно развивающейся инфраструктурой, — говорит начальник отдела финансирования недвижимости Юго-Западного банка ОАО «Сбербанк» России София Аксененко. — Стихийная застройка влечет слишком высокие риски. Хотя с некоторыми из загородных комплексов мы ведем переговоры.

Чтобы привлечь деньги Сбербанка, застройщик должен вложить в проект не менее 15% собственных средств. В этом случае «Сбер» готов предоставить до 70% заемных денег под залог земельных участков сроком до 7 лет. Но если застройщик стихийно возводит жилье
в чистом поле, а финансирование инфраструктуры зависит исключительно от продаж, такой проект не будут ни инвестировать, ни предоставлять покупателям ипотечных кредитов.

5. Спрос на обычное индивидуальное жилье
в мегаполисе выше, чем на дома в загородном комплексе

Голландская деревня

Позиционируемая как коттеджный поселок «Голландская деревня» на самом деле является лишь неогороженным участком Аксайского района, стихийно слившимся с Ростовом.

Наряду с банкирами, многих коттеджных поселков боятся и покупатели жилья, предпочитая либо вторичную «малоэтажку», либо все же изыскивая возможность строительства дома
в садоводческих товариществах и на свободных земельных участках. Одной из крупных малоэтажных стройплощадок мегаполиса стали земли, соседствующие со строящимся высотным микрорайоном «Норд».

Реализуемый на части этой территории проект в сфере жилищного строительства позиционируется как коттеджный поселок «Голландская деревня». В нашем понимании, это обман, поскольку, строго говоря, коттеджный поселок должен быть огорожен и располагать собственной инфраструктурой. Здесь можно вести речь просто о «малоэтажке», растущей
по соседству с высотными комплексами. Но жилье разбирают: сети и город поблизости,
не страшно. А будет или нет огорожен сей населенный пункт — для нашего менталитета дело десятое.

6. Самым высоким спросом пользуются просто земельные участки

Коттеджный поселок ЗЕЛЕНЫЙ.

Поселок «Зеленый». В 2009 году застройщик начал продавать здесь оснащаемые инфраструктурой земельные участки. Жилье покупатели успешно построили сами.

Покупательские опасения во многом объясняют и еще один тренд:  на рынке загородной недвижимости Ростова очень высоко котируются просто качественные земельные участки
с полноценной инфраструктурой. Наличие света, газа, воды, автобусной остановки, КПП
и приличной дороги в большей степени интересует будущих жильцов, нежели предусмотренный проектом «единый архитектурный стиль» и прочие изыски.

В результате сложившейся конъюнктуры около половины проектов коттеджных поселков
в Ростове-на-Дону
представляют собой просто земельные участки без подряда. Строго говоря, их нельзя назвать загородными комплексами — по западным меркам. Но таковы уж наши российские особенности.

7. Земельные участки в жилых комплексах дешевле инфраструктурно ущербной земли в Ростове

Еще один интересный нюанс в том, что оснащенная полноценными коммунальными сетями земля в загородном комплексе зачастую обходится в несколько раз дешевле. Популярным полигоном для развития индивидуального строительства в Ростове служат территории садоводческих товариществ, как правило, с недоразвитой инфраструктурой. Учитывая уже сформировавшуюся систему улочек и строений, как-либо обустраивать данную территорию проблематично.

Характерными признаками садоводческого товарищества Ростова является отсутствие канализации, асфальтированной дороги, способной обеспечить беспрепятственный проезд экстренных служб, проблемное состояние водопроводных и электрических сетей. Но за такие участки площадью в шесть соток, расположенные на окраине мегаполиса, продавцы зачастую просят 2–3 миллиона рублей.

Для сравнения: шесть соток полноценной земли в близлежащем к Ростову загородном комплексе «Озерном», где в принципе не нужны предварительные инвестиции, чтобы начать строительство, стоят 750 тысяч. Та же ценовая политика преобладает и в других загородных комплексах, за исключением поселков бизнес-класса, где цены на землю сопоставимы
с расценками неблагоустроенных садоводческих товариществ. Например, в поселке «Изумрудном» сейчас за сотку земли просят четыреста тысяч; соответственно, шесть соток обойдутся в 2,4 млн. рублей.

Как прокомментировал ситуацию руководитель проекта «Озерного» Данил Кузнецов, собственники садоводческих товариществ обычно годами готовы ждать обеспеченного покупателя, который приобретет, возможно, два-три окрестных участка и построит дорогой особняк. Коммерческий проект коттеджного поселка предполагает «конвейерный» сценарий продаж, при котором столь долго «передерживать» землю невозможно.

8. В загородных комплексах начнут строиться малоэтажные многоквартирные дома

По оценкам ряда экспертов, в ближайшие годы следует ожидать наиболее интенсивного развития именно в сфере загородного строительства. В связи с этим под Ростовом следует ожидать появления новых малоэтажных комплексов и новых типов жилья.

Вопреки прежним пессимистичным предсказаниям некоторых экспертов, в пригородах Ростова уже прижился новый вид многоквартирных домов — таунхаусы. На это и делают ставку некоторые застройщики, специализирующиеся на возведении высотных комплексов,
но желающие частично перенести свой бизнес за город. Ведь многие ростовчане хотели бы жить просто в малоэтажных многоквартирных домах на окраине, а не в «гигантах-муравейниках».

Перечисленные тренды обещают задержаться на рынке недвижимости всерьез и надолго.

rss RSS-лента Новости по почте Новости на почту

Читайте также:

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru