Жилье в Ростове: тучи сгущаются

Ростовский рынок недвижимости практически полностью прошел кризисный период. Такой вывод сделала городская риэлтерская компания «Титул», подводя итоги 2011 года. Однако до сих пор невозможно четко ответить, как все же реагировать на это сторонам, имеющим во многом противоположные интересы — потенциальному покупателю и застройщику.

Учитывая нестабильность нынешних дней, эксперты не берутся судить, что ждет нас завтра. В качестве двух гипотез-«страшилок» выдвигаются прямо противоположные версии: рынок либо закипит, либо  рухнет.

Нацпроект-профанация

По оценкам экспертов, кризис нас миновал, так как в Ростов вернулись прежние докризисные цены
на жилье, а на отдельные виды первичной недвижимости даже слегка повысились. Например, в центре мегаполиса 1 кв. метр квартиры можно купить в среднем за 65 тыс. рублей, а элитное жилье стоит в районе 120 тысяч. Причем, цены продолжают регулярно расти, что в нынешнем году наблюдалось по итогам шести месяцев из десяти, досконально проанализированных экспертами (в течение четырех других царила стагнация).

Ситуацию не спасает и строящаяся Левенцовка, распиаренная на всю страну как полигон доступного и комфортного жилья. И хотя за ее счет весь Советский район Ростова стал лидировать по количеству предложений, «западных» ресурсов явно не хватает. Словом, пока что можно вести речь лишь о профанации идеи нацпроекта. Об этом свидетельствует тот факт, что стоимость жилья в Левенцовке обогнала стоимость некоторых жилых комплексов Ростова в сегменте бизнес-класса, также строящихся на периферии.

Какую скидку потребовать?

Одновременно рынок жилья вновь стал рынком продавца: на нем  практически не наблюдается торга. В кризисном 2009 году ценовая дельта между выставленными на продажу квартирами и проданными составляла 15%  (дельта между двумя этими показателями в сегменте деловой недвижимости доходила до 50%). Сегодня же разница между ценой предложения и спроса снизилась до 3,5%, а величина торга между покупателем и продавцом составляет 5%.

Когда в жилье «прячут» деньги

Еще одна негативная тенденция на рынке (с точки зрения покупателя), отмечаемая риэлтерами, — приход в сферу недвижимости жилищных инвесторов. Нестабильность на валютных и финансовых рынках нашей страны, проблемное состояние промышленности вновь толкают граждан с излишками доходов «спасать» деньги, превращая их в жилье, вместо того чтобы на благо державы инвестировать их в цивилизованный созидательный бизнес.

Еще более выгодным сегментом для совершения спекулятивных сделок стала не сама недвижимость, а участки под строительство — как и до кризиса. А на этом сегменте рынка, по данным некоторых застройщиков, практически все объекты изначально приобретались спекулянтами. Например, из 35 земельных участков коттеджного поселка «Зеленый», проданных в 2008 году, накануне кризиса, 31 сделка была инвестиционной.

Ипотечное ярмо подорожало

Разумеется, все это дополнительно раздувает цены на жилье в Ростове. Ситуацию подогревают банки — 45–50% сделок с недвижимостью вновь совершаются с привлечением жилищных кредитов, стоимость годовых по ипотеке в среднем по городу подорожала до 9,5%.

Еще одним негативным фактором, безусловно, являются реализуемые госпрограммы — «Молодая семья» и ряд других федеральных проектов. И если в кризисные времена деньги, вливаемые государством в стройкомплекс путем предоставления различных субсидий, во многом как-то стимулировали рынок недвижимости, поскольку
на многие объекты просто не находилось покупателей, то теперь госпрограммы все больше становятся абсолютно бессмысленным инструментом, раздувающим цены, подобно мыльному пузырю.

Бюджетные субсидии

Впрочем, все эти бюджетные вливания даже в первые годы кризиса, похоже, играли не слишком важную социальную роль, хотя и являлись экономическим стимулом подъема стройкомплекса. Главная суть проблемы в том, что на выдаваемые властями гроши люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, все равно обычно оказываются неспособными купить приличную квартиру. Их основной сегмент — разбитая «вторичка», свидетельством чему является произошедший год назад резкий влет цен на ростовские гостинки — из-за обилия бюджетных вливаний.

На фоне сложившейся социально-экономической картины, бесквартирных молодых семей, существующей армии бомжей и прочих прелестей вновь и вновь возникает вопрос — когда же власти начнут строить социальное жилье? Строить и давать людям, как в цивилизованных западных странах, — вместо того чтобы бездумно раздувать цены в интересах своих родственников и друзей, являющихся хозяевами крупных строительных компаний? А ведь еще несколько лет назад предполагалось, что в наши дни площади социального жилья будут составлять около 30% в общем объеме вводимых в эксплуатацию новостроек (в Ростове — около 300 тыс. кв. метров).

Между Сциллой и Харибдой

2012 год уже обещает принести нам немалые проблемы. По оценкам гендиректора риэлтерской компании «Титул» Евгения Сосницкого, в случае благоприятного развития событий в стране и подъема экономики Ростов ждет острый дефицит новостроек. Нам обещают аукнуться 2009–10-е годы, когда строительство многоэтажных домов простаивало.

Другой пессимистический вариант связан с возможным развитием мирового кризиса. В этом случае ситуация, надо думать, будет схожей с 2008 годом. От себя добавим: в качестве дополнительного риска нам следует учесть и наметившийся политический кризис власти, который не может не сказаться негативно и на экономике.

Словом, сейчас национальный квартирный вопрос, подобно страннику Одиссею, пребывает между двумя чудищами.

Олег ПЕТРУШИН

RSS-лента

Новости на почту

Читайте также:

• За что будут бить министерство строительства.
• Как власть взвинтила цены на ростовские «гостинки».
• Самоуправство ростовских чиновников на местах в ходе реализации программы «Молодая семья».
• Реплики молодых семей на форуме «Ростов-Дом».