Дольщики будут защищеныот застройщика.«Слышал, что в Госдуме принят законопроект об особенностях  банкротства застройщиков. Какие последствия могут вызвать эти изменения в законодательстве для обманутых дольщиков? (Сергей Светленко, г. Ростов)».

Действительно, 12 мая 2011 года Комитет Государственной Думы рекомендовал принять во втором чтении законопроект, который защищает обманутых дольщиков при банкротстве застройщиков. Предлагается установить преимущественное право на погашение требований граждан, оплативших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома по различным гражданско-правовым договорам.

Шире круг

Прежде всего, новый законопроект значительно расширяет круг обманутых дольщиков. Не секрет, что до сих пор большинство застройщиков действует по так называемым серым схемам (договорам). Если ранее закон признавал дольщиками лишь тех, кто подписал договор участия в долевом строительстве и зарегистрировал их в регистрационной службе, то теперь к этой категории будут отнесены все, кто вложил собственные средства в строительство МКД по различным договорам.

Защитные меры

Кроме того, законопроект предусматривает возможность введения арбитражным судом обеспечительных мер в отношении земельного участка, на котором расположен строящийся дом. Это позволит защитить интересы граждан, имеющих право на приобретение квартиры. Заперт будет распространяться на продажу, передачу в аренду и обременение залогом земельного участка, на котором расположен недостроенный жилой дом.

Это нововведение станет принципиальным шагом вперед в защите прав обманутых дольщиков. Дело в том, что в настоящее время Закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)» снимает все обеспечительные меры в рамках стадии конкурсного производства. А это лишает кредиторов (дольщиков) возможности защититься от продажи их имущества.

В случае установления нормативных правил, закрепляющих обеспечительные меры в отношении недвижимости в новостройках, риски утраты оплаченных квартир и машиномест отпадут сами собой. По мнению экспертов, в настоящее время такие риски являются самыми опасными для дольщиков при финансовой несостоятельности застройщика.

С больной головы — на здоровую?

Достроим сами!Законопроект выдвигает в качестве одной из возможностей погашения требований участников строительства передачу земельного участка и недостроенного жилого дома строительному кооперативу, созданному гражданами, средства которых привлек застройщик.

Новоиспеченный кооператив будет сам завершать строительство. Решение о такой форме погашения требований будет приниматься собранием участников строительства. Также предусмотрена возможность передачи дольщикам жилых помещений в другом МКД, принадлежащем застройщику, не выполнившему обязательства перед участниками долевого строительства.

Надо сказать, что такая практика достройки существует и в настоящее время и весьма сложна в реализации. По существу это перекладывание ответственности за недострой с плеч застройщика и муниципальных властей на плечи обманутых дольщиков.

Ряд юристов, правда, придерживается точки зрения, что если законопроект грамотно отразит права дольщиков самостоятельно достраивать «брошенные» застройщиком дома, то многие практические проблемы в данной части будут решены. При этом ни у кого не вызывает сомнения, что государство все же должно выработать альтернативный механизм, направленный на возможность возмещения убытков дольщикам за счет недобросовестного застройщика и администрации в таких правоотношениях.

Это будет как справедливым, так и законным действием. Иначе ситуация выглядит так, что государство предоставляет обманутой и потерпевшей стороне за свой счет исправлять преступные действия строительных организаций.

Первые в очереди

Новый законопроект устанавливает специальные требования к реализации имущества застройщика. В частности, предусмотрен порядок распределения средств от такой продажи между кредиторами, требования которых обеспечены залогом, дольщиками, кредиторами первой и второй очереди.

Перераспределение очередности погашения требований кредиторов в пользу дольщиков — верный ход законодателя, так как застройщик обладает основным и ценным активом — недостроенным домом, который оплачивали участники долевого строительства. Соответственно, именно дольщики должны иметь преимущественное право на возмещение убытков за счет такого дома при реализации его в стадии банкротства.

Обратная сила закона

Для распространения действия особенностей банкротства на граждан, уже пострадавших
от действий застройщиков, законопроекту придается обратная сила. Это означает, что после вступления в законную силу рассматриваемых поправок, они будут распространяться на все отношения между проблемными застройщиками и обманутыми дольщиками, в том числе и тогда, когда процесс банкротства уже начался.

Ложка дегтя

Самым большим минусом рассматриваемого законопроекта является то, что он не предусматривает достройку жилых домов из бюджетов субъектов РФ. Кроме всего прочего, это противоречит Бюджетному кодексу.

Как показывает практика, единственным механизмом разрешения проблем обманутых дольщиков да настоящего времени был процесс бюджетных вливаний. Если закон устранит данный механизм разрешения проблемы, многие дольщики лишатся потенциального и реального права получить квартиры в проблемных недостроенных домах.

Читайте также:


Комментарии: 6

  1. Галина пишет:

    Скажите пожалуйста. где узнать банкрот ли застройщик ” Комстрой -3″, дома на ул. Извилистая 13. В интернете прочитала. что после сдачи дома, чтобы не иметь претезий за некачественные работы, “Комстрой” регулярно банкротится и оживает под новыми номерами. У меня заливает квартиру через плиту прекрытия, дольщиком не была, квартиру купила на вторичном рынке. получается, если застройщик банкрот, взыскать убытки в течении гарантийного срока не с кого или не имеет смысла (кредитор 4-5 очереди). Куда мне оратиться за информацией?

    • Ростов-Дом пишет:

      Здравствуйте, Галина.

      Узнать, банкрот ли застройщик, можно на сайте ФНС (nalog.ru) – в разделе “Гражданский оборот” посмотреть статус юрлица.

      Как нам представляется, ваши перспективы взыскать ущерб с застройщика, даже если он не банкрот, осложнены тем, что вы не приобретали у него жилье непосредственно, не заключали договор и не подписывали акт приема-передачи.

      Но даже дольщик, желающий взыскать ущерб со строительной компании за некачественные работы, должен был бы для начала инициировать проведение экспертизы, устанавливающей, действительно ли недостатки в строительстве – вина застройщика, а не следствие неправильной эксплуатации недвижимости заказчиком.

      Однако мы не юристы, в журналисты, поэтому не можем предоставить вам исчерпывающую справку по этой проблеме. Рекомендуем найти хорошего юридического консультанта и переадресовать ему свой вопрос.

      • Александр Чакински пишет:

        Узнать, не “банкротится” ли предприятие в данный момент, можно еще на сайте Арбитражного суда Ростовской области. Выбираете раздел: “Картотека дел” и “вбиваете” название предприятия. Там заодно можно посмотреть, в каких судебных процессах он, в настоящий момент, участвует, и сделать соответствующие выводы.

  2. Галина пишет:

    Спасибо, очень помогли.

  3. Галина пишет:

    А если застройщик банкрот и не передал землю в собственность, собственникам квартир новостройки, нужно обращаться в АС? И есть ли шансы получить землю, если прошло уже 5 лет (учитывая, что узнали про банкротство сейчас?)

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru