Новостройки Ростова: семь главных трендов

Похоже, рынок новостроек Ростова вступает в новую эпоху. Если в последние годы у нас отмечали стабильную стагнацию,
то за прошедшие три квартала 2012-го наблюдается резкий рост спроса. Однако жилье практически не дорожает, несмотря на нынешний трехпроцентный спад показателей городского стройкомплекса по вводу «многоэтажек» — в сравнении с прошлым годом.

Об этом рассказывали на выставке «СТИМэкспо», прошедшей в стенах ТВЦ «Вертолэкспо», представители сразу трех сфер: строительной, банковской и риэлтерской. Минувшая выставка понравилась «Ростов-Дому» тем, что «Вертолэкспо» предоставил возможность из первых уст получить общую картину конъюнктуры на жилье в новостройках.

Интересно, что речь шла об основных событиях, свершившихся за прошедшую пятилетку, — начиная с пресловутого 2008-го. Мы выделили семь основных трендов. Итак, если вы раздумываете, сейчас или в ближайшие пару лет купить квартиру, — вперед за нами, читатель.

Помимо нового Левенцовского района в Ростове идет строительство города-спутника с условным названием «Орбитальная-Ростов», состоящего из новостроек-малоэтажек, высотного микрорайона «Норд» по соседству и еще нескольких жилых комплексов.

1. Самые ходовые — однокомнатные и двухкомнатные квартиры

— Спрос на недвижимость в Ростове вырос в несколько раз, активность началась буквально с января месяца, — говорит руководитель отдела маркетинга и аналитики риэлтерской компании «Дон-МТ» Галина Пивоварова. — Стоимость метра жилья в новостройках в среднем перевалила за 50 тысяч рублей, «вторичка» Ростова  подорожала
до 60 тысяч и выше.

При этом, с точки зрения 80% покупателей недорогого жилья эконом- и комфорт-классов, вопрос, на каком рынке приобретать квартиру, не является принципиальным. В силу ростовского менталитета будущий новосел может отказаться от новостройки в пользу «вторички» и наоборот.

Средняя стоимость новостроек эконом- и комфорт-классов
в Ростове (за кв. метр в рублях)

Класс	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	Октябрь 2012 г.
Эконом	42150	36600	35200	39000	40800
Комфорт	53200	42600	47200	45000	45600

По данным строительной компании «ЮИТ-ДОН»

Для участников различных социальных программ среднерыночные цены за «квадрат», установленные Минрегионразвития РФ для расчета жилищных субсидий, по-прежнему остаются заниженными, не соответствующими сложившейся конъюнктуре. Наибольший же рост спроса в Ростове отмечается на новостройки эконом-класса.

Изменившийся спрос сказался и на проектах вводимых в эксплуатацию домов. Так, например, в прежние годы новостройки эконом-класса в Левенцовском районе Ростова на 50% состояли из однокомнатных квартир и гостинок. Теперь же, по оценкам экспертов, ситуация несколько изменилась. Все большим спросом в эконом-классе пользуются двухкомнатные квартиры.

2. С помощью ипотеки в новостройках Ростова продается эконом-класс

По оценкам Галины Пивоваровой, «двушки» стали популярны за счет вновь развивающейся ипотеки. Вместе с тем за последние месяцы выдаваемые банками кредиты несколько подорожали, что свидетельствует о растущем спросе. При этом ипотека служит инструментом решения квартирного вопроса наименее состоятельных покупателей.

— Я сравнивал две новостройки, которые сейчас мы возводим в Ростове: одна — эконом-, другая — комфорт-класса, — рассказывает генеральный директор строительной компании «ЮИТ-ДОН» Андрей Шумеев. — В первой с помощью ипотеки было продано 30% квартир, а в последней — только 10%. Если же заглянуть в дорогое жилье, в нем мы обнаружим символическое количество ипотечных семей.

3. В Ростове новостройки не дорожают — несмотря на растущий спрос

— Фактически цены на квартиры не растут, но и не падают, если учитывать инфляцию, — говорит Галина Пивоварова. — Рынок доступного жилья в Ростове так и не сформирован, поскольку в городе отсутствуют качественные земельные участки под многоэтажное строительство с добротной инфраструктурой.

Исключением является Левенцовский район. Но даже годовые показатели возводящего здесь жилье крупнейшего застройщика Ростова – компании «Интеко» — по вводу новостроек не способны принципиально изменить ситуацию. Да и в прежние годы незначительный прирост вводимых в строй многоэтажных жилых комплексов Ростова принципиально не влиял на общую погоду на рынке.

Приступивший к реализации проекта в кризисном 2009 году застройщик Левенцовского района принес в Ростов новый тип новостроек — высотные панельные дома, отличающиеся повышенной «московской» плотностью застройки.

— За два последних года в Ростове было продано 50 гектаров земли, на которых можно построить около 500 тысяч кв. метров новостроек, — отмечает Андрей Шумеев.

500 тысяч кв. метров недвижимости — всего лишь полугодовой показатель стройкомплекса Ростова по вводу в эксплуатацию новостроек. Об остающемся у города потенциале земельных ресурсов свидетельствуют данные, обозначенные в генеральном плане Ростова: более тысячи гектар приходится на свободные участки, 150 га — трущобы, которые давно пора снести, 920 га — расположенные в городской черте садоводческие товарищества, как правило, с ущербной инфраструктурой.

Ту же самую тенденцию дефицита земельных ресурсов с развитой инфраструктурой отметила и начальник отдела финансирования недвижимости Юго-Западного банка ОАО «Сбербанк России» София Аксененко. В результате объемы кредитов, выданных «Сбером» краснодарским застройщикам, в десятки раз превышают объемы денежных средств, предоставленных строительным компаниям Ростова, которым возводить новостройки просто негде.

Продолжающуюся ценовую стагнацию при растущем спросе и интенсивно развивающейся ипотеке на рынке новостроек Ростова можно объяснить разве что ограниченной покупательской способностью. Поэтому для снижения цен на жилую недвижимость у нас нет никаких предпосылок.

4. Просторные «трешки» и «элитка» дешевеют

Интересно, что недорогие трехкомнатные и многокомнатные квартиры, как правило, дешевеют — в отличие от однокомнатных и «двушек». Что же касается дорогого жилья, то здесь после резкого взлета в кризисном 2009 году цен наблюдается стремительный спад — практически пропорциональный взлету.

Изменение цен на элитные новостройки в Ростове и квартиры бизнес-класса (за кв. метр в рублях)

Класс	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	Октябрь 2012 г.
Бизнес	58300	90000	69500	66000	60500
Элитное жилье	90300	150000	130000	116000	106700

Источник — ЗАО «ЮИТ-ДОН»

Хуже всех приходится дорогому и одновременно многокомнатному жилью.   Можно утверждать: элитные новостройки Ростова и «бизнес-класс» живут уже по иным законам, которые также влияют на «трешки» и более просторные квартиры в недорогих сегментах — пусть и в меньшей степени.

— Сначала дорогое жилье резко взлетело в цене — еще в 2009 году. Затем рынок элитных новостроек и недвижимости бизнес-класса в Ростове пополнился, — отмечает Галина Пивоварова. —  Но первопричина даже не в этом. Основной проблемой снова является инфраструктурный дефицит.

5. Индивидуальные дома в Ростове дешевле дорогой квартиры в новостройке

По словам г-жи Пивоваровой, формально можно построить в окружении ростовских трущоб новостройку премиум-класса на ветхих сетях. Кстати, отдельно стоящая в люмпенском или просто заброшенном микрорайоне «элитка», лишенная однородного соседства, неизбежно окажется халтурной, какими бы «навороченными» опциями ее ни снабжали и дорогими стройматериалами ни отделывали.  (Элитное жилье тоже может быть скверным, а эконом-класс — качественным.  — Авт).

— У покупателей стали пользоваться большим спросом индивидуальные домовладения, — отмечает Галина Пивоварова. — Они составляют большую конкуренцию дорогим квартирам. Приобретение или строительство собственного дома с земельным участком в Ростове зачастую обходится в аналогичную сумму, но, в отличие от квартир в новостройках, дома более просторны, и такое жилье в пересчете за квадратный метр обходится дешевле.

Индивидуальное жилье Ростова составляет конкуренцию и недорогим, но многокомнатным квартирам в крупных новостройках. Другое дело, что площадь самого скромного индивидуального дома начинается от 100 кв. метров, а стоимость строительства объекта — от 3–4 миллионов рублей с учетом земельного участка.

6. Ростов выполняет план по малоэтажным новостройкам за счет пристроек во «вторичке»

Разумеется, ту же гостинку в мегаполисе можно приобрести и за миллион. За счет этого, надо думать, в Ростове и держится рынок 1–2-комнатных квартир в недорогих новостройках. В этом отношении интересно было бы сравнить площади ежегодно вводимого малоэтажного жилья и «многоэтажек». Формально в посткризисные годы пропорции выглядят более чем замечательно.

Согласно официальным данным, 70% ежегодно вводимых в эксплуатацию объемов жилья в Ростове приходится на «малоэтажку» — в соответствии с пожеланиями президента РФ Владимира Путина, заявившего, что Россия должна быть малоэтажной. А поскольку донская столица имеет наименьшую площадь среди всех остальных миллионников России, возникает резонный вопрос: откуда такие проценты?

— В подсчет общего объема вводимого в эксплуатацию индивидуального жилья в Ростове включаются различные пристройки к давно возведенным  домам площадью 30–50 кв. метров, —
говорит Андрей Шумеев. — Разобраться в сложившейся ситуации проблематично.

Одновременно к «показателям» присоединяется и узаканиваемый самозастрой, возведенный с десяток лет назад и де-факто давно превратившийся во вторичку. В свое время «Ростов-Дом» обращался с официальным запросом в городской департамент строительства, где просил отделить зерна от плевел. В официальном ответе чиновников прозвучали признания, что сии данные у них отсутствуют.

— Если ситуация останется «как есть», цены поползут вверх — при условии экономической стабильности, — считает Галина Пивоварова. — Хотя вряд ли все будет спокойно в экономике. Несмотря на развивающуюся ипотеку, некоторые банки все же перестали выдавать кредиты.

7. Застройщики хотят уйти за город

У Ростова проблемы с землей под многоэтажные новостройки, и казалось, что покупка приличного участка для индивидуального дома выльется в копеечку. В прежние годы в качестве альтернативы нередко оставалось рассматривать лишь самозастрой в инфраструктурно недоразвитых садоводческих товариществах. За прошедшую пятилетку появилась альтернатива.

Эти новостройки на «Орбитальной-Ростов», отнесенные инвестором к сегменту бизнес-класса, продаются от 24 тысяч рублей за кв. метр. Стоимость квартиры в «высотке» аналогичного уровня превышает 60 тысяч рублей.

Львиная доля потенциальных покупателей различных «трешек» в недорогих новостройках или относительно компактных квартир в «элитке», надо думать, в перспективе уйдет в начавшие активно строиться под Ростовом коттеджные поселки. В ответ на возникающий спрос «высотники» также стали смотреть за город.

О переориентации на малоэтажку стали заявлять в интервью СМИ даже представители такой компании, как «Интеко». То же самое намерение высказал и гендиректор «ЮИТ-ДОН» Андрей Шумеев:

— Ростовчанам надоели двухсотквартирные «высотки». Они хотят жить в трехэтажных десятиквартирных новостройках, которые можно возводить преимущественно под Ростовом.

Еще один пример — Азово-Донская девелоперская компания, уже строящая сразу два коттеджных поселка за городом — элитную «Старочеркасскую Ривьеру» и «Щепкин», относимый к бизнес-классу.

В рамках проекта «Большой Ростов» мегаполис сливается с близлежащими населенными пунктами — Аксаем, Чалтырем, Батайском, а ряд застройщиков возводит на их территории коттеджные поселки, ориентированные прежде всего на ростовчан.

Впрочем, это уже отдельная тема. В ближайшем будущем мы расскажем о рынке загородной недвижимости Ростова, сформировавшемся за прошедшую пятилетку.

(Продолжение следует).

Олег ПЕТРУШИН,
фото автора

Читайте также:

• Новостройки Ростова: основной список
• Коттеджные поселки Ростова-на-Дону
• Земельные участки Ростова