Евгений Сосницкий.Конец года — время традиционного подведения итогов. Какова была ситуация на рынке недвижимости в уходящем году, а самое главное, чего ждать в 2014-м, мы спросили у Евгения СОСНИЦКОГО, генерального директора компании «ТИТУЛ».

— Сбылись ли прогнозы аналитиков на 2013 год?

— В прошлом году я говорил о возможном 15-процентном росте цен. Этот прогноз не оправдался: по состоянию на начало декабря, цены выросли всего на 3%. Это меньше, чем инфляция. Можно уверенно говорить о стагнации рынка. Почему так происходит? На рынке существуют разнонаправленные тенденции: с одной стороны, общая кризисная и посткризисная ситуация, а с другой — активная государственная поддержка определенных категорий населения и развитие ипотечного кредитования, стимулирующие платежеспособный спрос. Поэтому равновесие на рынке в целом сохраняется.

— Есть ли какие-то новые тенденции на рынке по сравнению с прошлым годом?

— На рынке недвижимости Ростова сейчас период колебательной стагнации. Пожалуй, самое характерное явление на рынке в уходящем году — это возврат инвесторов. Особенно ярко это заметно в сегменте коммерческой недвижимости. На рынке земельных участков тоже начинают появляться робкие инвесторы, но пока это единичные случаи.

С осени наблюдается рост ставок по ипотеке, в то же время, по мнению аналитиков, только 5–10% населения могут позволить себе ипотечный кредит. Ожидается ли прирост ипотеки? Много ли сделок в компании с привлечением ипотечных средств?

В компании «ТИТУЛ» в среднем 40–60% сделок проходит с использованием ипотечных кредитов, но могу отметить, что темпы роста замедлились. Это логично, они и не могут быть все время галопирующими. Пусть не так быстро, но количество выданных ипотечных кредитов растет. Здесь немаловажную роль играет и поддержка государства: военная ипотека, различные государственные программы. Но у нас много и тех покупателей, которые берут обыкновенные ипотечные кредиты в банках. Наши брокеры помогают подобрать кредит на максимально выгодных условиях, а при оформлении сделки через нашу компанию клиенты получают дополнительные преференции и скидки в 16-ти банках.

— Как повлияет обстановка в банковской сфере на рынок недвижимости — и отзывы лицензий в первую очередь? Не захотят ли люди вкладывать деньги в недвижимость, вместо того чтобы нести их в банк?

— Я не вижу трагедии в отзывах лицензий банков. Это происходит не первый и не последний раз, и не только в России. Нашему гражданину, чтобы преодолеть кризис доверия к банковской системе, достаточно пообещать ставку на 2% выше среднерыночной. И человек бегом несет свои денежки в банк, забывая об отзывах лицензий и прочих опасностях. «Халява» и сверхдоходность — две любимых пилюли российского гражданина, которые снимают всякое недоверие и блокируют осторожность.

— Не отразится ли на рынке введение налога на недвижимость?

— Вряд ли введение налога на недвижимость как-то изменит рынок. Если говорить о коммерческой недвижимости, которая всегда приносит доход, то собственники найдут способ выхода из ситуации: вероятно, повысят арендную плату. Что касается жилой недвижимости, то я не думаю, что люди начнут менять квартиры на жилье меньшей площади. Все-таки это суммы налога не такие большие по сравнению с коммунальными платежами.

— Что произойдет в новом году с элитной недвижимостью?

— На рынке элитной недвижимости сейчас ровная ситуация. Есть стабильный спрос и хорошее предложение. Проблема, нам мой взгляд, в основном противоречии — разрыве между ценой предложения и ценой спроса, поскольку на этом рынке цены складываются менее адекватно и обоснованно. Объекты уникальные, произвести оценку непросто. Собственник пытается включить в цену затраты на ремонт, оборудование и так далее, что в корне неверно и противоречит рыночным тенденциям. Сделка происходит, когда грамотному риэлтору удается обосновать цены как для продавца, так и для покупателя и таким образом свести их к «общему знаменателю».

— Какие элитные квартиры предпочитают покупать: с ремонтом или стройварианты?

Определяющими критериями для элитной недвижимости является местоположение и качество объекта. В Ростове очень ограниченное число многоквартирных домов, которые действительно можно отнести к элитным. Остальные только называются элитными, что дает повод их собственникам  «накручивать»  стоимость объектов гораздо выше рыночной. И, наконец, третий критерий — состав жильцов: желательно известные, узнаваемые люди из мира бизнеса и власти. Наличие или отсутствие ремонта не является определяющим критерием. На нашем сайте всего несколько предложений стройвариантов, потому что элитных домов строится очень мало.

— Какое жилье пользуется наибольшим спросом в сегменте эконом-класса?

— Это жилье, расположенное в центре спальных районов — Западного и Северного. Как правило, 1–2-комнатные квартиры улучшенной планировки, то есть то жилье, которое покупается впервые. Планировка, состояние квартиры, наличие парковки — это все очень индивидуально, сложно выделить какие-то тенденции.

— Что происходит на рынке коммерческой недвижимости? Какие помещения сегодня пользуются устойчивым спросом?

На рынке коммерческой недвижимости нет  ничего такого, что бы сильно настораживало или, наоборот, очень радовало. Падения цен не ожидается. Большинство объектов не продается только потому, что цена завышена. Покупатели не хотят покупать на таких условиях, а продавцы не хотят снижать цену. Что касается арендаторов, то они в большинстве своем предпочитают небольшие помещения 30–50 квадратных метров или… площади, которые уже заняты. То есть их интересуют прежде всего ликвидные помещения по хорошей цене, а собственники постоянно цены повышают. Но такой разрыв присутствовал всегда.

— Каков ваш прогноз на 2014 год? Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Думаю, рынок останется в состоянии колебательной стагнации. В прошлом году верный прогноз дали аналитики Российской гильдии риэлторов, а я в него не поверил: слишком уж большой дефицит предложения на рынке. Сейчас вынужден согласиться — ожидаемый рост цен не превысит 5%. Совершенно неважно, стагнирует рынок или нет. Недвижимость всегда, пусть и немного, растет в цене и приносит пассивный доход от сдачи в аренду. Поэтому рассматривать недвижимость как объект для инвестиций стоит всегда.

— Что нового в риэлторском бизнесе? Сейчас набирает популярность индивидуальный подход к клиенту, работа «от продавца»?

— Да, действительно, почти весь мир работает «от продавца», да и большинство регионов России тоже. Но в Ростове в большинстве сделок по-прежнему комиссию платит покупатель.

Почему так происходит? В риэлторской среде никто не старается что-то поменять в системе: нужно заново обучать персонал, перестраивать всю свою работу — это хлопотно, затратно и, как следствие, никому не нужно.

Второй момент: позиция собственников. Как только возникает проблема со спросом, у нас резко увеличивается количество подписанных эксклюзивно-возмездных договоров, по которым мы обеспечиваем клиенту ряд преимуществ перед другими продавцами, что позволяет продать объект в максимально короткие сроки. К нам поступают звонки от застройщиков, которые просят помочь продать объекты.

Как только спрос и предложение выравниваются — все возвращается на круги своя. Если покупатели и так покупают, зачем продавцу платить?! А когда при этом и у самих риэлторов нет желания ничего менять, проблема так и остается нерешенной.

Благодарим компанию «ТИТУЛ» за подготовку материала.

Метки: Ростов

Оставьте комментарий



© 2009–2016 Ростов-Дом. Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ.
Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций,
свидетельство Эл № ФС77-44159 от 09.03.2011. Перепечатка возможна только с согласия редакции.
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru