Можно ли при покупке участка без подряда внести в договор обязательства застройщика по подведению коммуникаций? И как вообще обязать застройщиков выполнять свои обещания?
Среди самых распространенных видов обмана на рынке загородной недвижимости в настоящий момент адвокат выделяет следующие:
- приостановка строительства дома на неопределенный срок или навсегда;
- передача объекта с существенными недостатками;
- существенные изменения потребительских характеристик оплаченной недвижимости;
- неоформленное право собственности на дом или земельный участок;
- существование иных претендентов на оплаченный вами объект недвижимости;
- завышенные требования управляющих компаний по части платы за обслуживание;
- управление загородной недвижимостью не в рамках закона, а «по понятиям» — злоупотребление властью и доступом к ресурсам;
- неподведение обещанных по договору коммуникаций.
На последнем пункте ввиду его особенной злободневности мы и остановимся сегодня подробнее. Ведь если у вас есть загородный дом, к которому не подведены инженерные сети, то и коммерческая, и потребительская его стоимости на порядок ниже, чем у аналогичной недвижимости с коммуникациями.
Чем опасны участки без подряда
— Возвести «коробку» — это самое простое, что может сделать застройщик, а вот оформить разрешение на подведение и врезку коммуникаций — задача очень не простая, — констатирует Олег Сухов. — Она требует как наличия влиятельных связей на местах, так и больших финансовых затрат.
Особенно усугубляет проблему столь распространенная сейчас продажа участка без подряда. По мнению адвоката Сухова, эта практика все более смахивает на быстрый бизнес, когда, имея связи в администрации, определенная компания при помощи местных властей получает права на большой участок земли, затем межует его и продает по кусочкам.
— Так как процесс «отхвата» земли и процесс подведения коммуникаций — это абсолютно разные процессы, из которых второй намного сложнее, длительнее и дороже, то в основном продавцы стараются «свалить» его на плечи покупателей уже после продажи им земельных участков, — поясняет адвокат. — Поэтому мало заставить продавца земли включить в договор обязательства по подведению коммуникаций — необходимо убедиться, что продавец уже заключил договоры и оформил документы на их подведение, в противном случае беды не миновать.
Как показывает достаточно богатый опыт «коттеджного строительства по-русски», застройщику или продавцу земельных участков (что часто одно и то же) проще объявить себя банкротом и закрыться, нежели тратиться на подвод коммуникаций и выполнить технологическое подключение к сетям. При этом покупателю потребуется потратить значительное количество дополнительных сил, времени и денег, чтобы сделать то, от чего сбежал застройщик.
Когда застройщик не готов…
Чтобы обезопасить себя от этой тупиковой ситуации, покупатель участка без подряда может заключить договор на подведение коммуникаций. По мнению гендиректора компании «ЗемАктив» Юлии Севериненко, этого вполне достаточно, чтобы застраховать себя от неприятных «сюрпризов» и исключить риск быть обманутым недобросовестной компанией.
Здравый смысл подсказывает, что заключать этот договор надо именно с той структурой, которая занимается продажей земельных участков. В этом случае непроданные участки являются своего рода обеспечением выполнения обязательств застройщиком. Заключение же договора со сторонней подрядной организацией может привести к тому, что в случае неплатежеспособности подрядчика покупатель не получит никаких коммуникаций или компенсации за них. Ну а продавец земельных участков, реализовав землю, просто выйдет из проекта.
— Если с вами отказались подписывать такой договор, то это говорит о неготовности застройщика гарантировать выполнение своих обязательств, — говорит Юлия Севериненко. — Тогда лучше задуматься о поиске другого предложения на рынке загородной недвижимости.
Следует помнить и о том, что данные отношения будут регулироваться либо нормами договора об оказании услуг или выполнении работ, либо агентскими договорами. Иногда встречаются варианты использования договора простого товарищества. Принципиальным вопросом в данной ситуации является, кто станет собственником коммуникаций и какой статус в отношении данных коммуникаций будет иметь покупатель: собственника, абонента или кого-то еще.
Чтобы обязать застройщика подвести коммуникации при покупке участка без подряда, следует дополнительно к договору купли-продажи заключить отдельный договор на оказание услуги по обеспечению участка ресурсами. В соответствии с этим документом, продавец земли к определенному сроку должен будет в точках подключения на границах земельного участка обеспечить наличие определенных коммунальных ресурсов — газа, воды, электричества.
Знай свои права
О том, как привлечь компанию-застройщика к ответственности за неподведение обещанных по договору коммуникаций, рассказывает Дмитрий Сорокин, генеральный директор ГК «Масштаб»:
— Механизм привлечения к ответственности застройщиков за нарушение обязательств перед покупателями квартир прописан в Федеральном законе от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Данный закон предусматривает достаточное количество гарантий застройщика перед гражданами, в том числе предоставление имущественного обеспечения, высокую неустойку за нарушение срока строительства, возможность для гражданина безболезненно отказаться от договора, по которому застройщик нарушает обязательства.
Как гласит пункт 1 статьи 7 Федерального закона №214, «застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». В связи с этим жилье не может быть передано дольщикам без коммунальных сетей или введено в эксплуатацию без благоустройства прилегающей территории и подъездных путей к нему.
Кроме того, для покупателей коттеджей существуют дополнительные и не меньшие гарантии, чем те, что прописаны в ФЗ-214. Таким нормативным актом является закон «О защите прав потребителей».
Мария ЗАХАРОВА
