Рейдерский захват многоквартирного дома

В различных сферах бизнеса под рейдерством понимается поглощение одним предприятием другого против согласия собственников последнего.

Процесс может осуществляться как законными методами (белое рейдерство), так и откровенно криминальными (черное). Обычно же рейдер выбирает некий срединный путь (серое рейдерство), балансируя на грани закона либо просто совершая не запрещенные законом, но безнравственные поступки.

В большинстве сфер российской экономики рейдерство зародилось с началом 90-х — с переходом страны на рыночные рельсы. При этом жилищно-коммунальное хозяйство в течение полутора десятилетий оставалось отраслью-исключением, будучи «заповедником социализма».

Внимание!

Ряд изложенных в данной статье приемов, используемых рейдерами в ЖКХ, вступает в противоречие с Уголовным кодексом! Рассказывая о них широкому кругу читателей, «Ростов-Дом» преследует цель просветить собственников многоквартирных домов о потенциальных угрозах и тем самым повысить их защищенность.

Оглавление.

I. Зарождение рейдерства в жилищно-коммунальном хозяйстве.
II. Особенности рейдерства в жилищной сфере.

III. Виды захвата общедолевого имущества:

1. Захват новостройки.
2. Захват «вторички».

IV. Распространенные технологии рейдерства
в сфере ЖКХ.
V. Резюме.
VI. Приложение: интересные факты, связанные с рейдерством в ЖКХ Ростова.

I. Зарождение рейдерства в жилищно-коммунальном хозяйстве

При высоком уровне износа основных фондов коммунального хозяйства, а также жестких тарифных ограничениях со стороны государства предприятия и объекты коммунального комплекса не представляли и не представляют особого коммерческого интереса.

Более того, в 90-х годах наблюдалась ярко выраженная противоположная тенденция, когда балансодержатели зачастую с различными нарушениями закона пытались навязать различные объекты (котельные, коммуникации, жилой фонд) другим юрлицам, тем самым избавив себя от ответственности за их содержание.

Но исторически потенциальным объектом для рейдерского захвата являлось любое недвижимое имущество. При этом предпринимаемые как юридическими, так и физическими лицами мошеннические действия по захвату квартир или домовладений нельзя отнести к рейдерству в ЖКХ или в жилищной сфере.

К первым проявлениям рейдерства непосредственно в ЖКХ можно отнести предпринимаемые со стороны ряда муниципальных властей и ЖЭУ захваты общедолевого имущества в бывших государственных многоквартирных домах, в ходе которых у собственников жилья отчуждались подвалы и другие технические этажи. Новыми владельцами помещений, предназначенных для технического обслуживания объекта, становились сторонние юридические или физические лица, не имеющие в доме жилых площадей.

Последнее грубо противоречило существующему законодательству, поскольку общедолевое имущество (в те времена — кондоминиум) должно принадлежать сразу всем собственникам дома, причем ни один из них не может от него отказаться в пользу другого домовладельца, не говоря уже о передаче сторонним лицам. Таким образом, первыми рейдерами в ЖКХ стали чиновники и руководители ЖЭУ.

Дальнейшему стимулированию развития рейдерства в ЖКХ способствовало принятие нового Жилищного кодекса РФ (2005 г.), а также Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ (2008 г.). По оценкам ряда экспертов, два этих документа принесли в отрасль большие перемены. На смену бывшим советским ЖЭУ приходят конкурирующие друг с другом частные управляющие компании, услуга по содержанию и ремонту жилья из дотационной превращается в коммерческую.

II. Особенности рейдерства в жилищной сфере

В связи с произошедшими переменами на сегодняшний день рейдеров в ЖКХ, захватывающих многоквартирные дома, как правило, интересует следующее:

1. Захват общедолевого имущества с возможным последующим отчуждением ряда его объектов (подвалов и технических этажей).

2. Захват общедолевого имущества без последующего отчуждения. Подвалы и другие технические этажи здания можно просто сдавать в аренду, при этом собираемые платежи могут не направляться на содержание многоквартирного дома. В некоторых случаях можно также сдавать в аренду стены объекта под размещение рекламных щитов (во многих городах деньги за это получают муниципальные власти, а не жильцы), дворовые площадки под торговые точки и автостоянки, кровли — под размещение антенн сотовой связи…

3. Контроль над коммунальными платежами жильцов.

4. Навязывание собственникам услуги по содержанию и ремонту жилья.

5. Контроль над деньгами, которые, возможно, в будущем удастся получить на капитальный ремонт здания в рамках реализации государственных программ. Как известно, руководит этим процессом организация, управляющая объектом.

Таким образом, можно констатировать: отличительная особенность рейдерства в ЖКХ в том, что главной пострадавшей стороной, как правило, становится не обслуживающее объект предприятие, а сам жилец — поскольку именно его имущество переходит в руки сомнительной фирмы.

III. Типы рейдерского захвата многоквартирных домов

1. Захват новостройки

▪ Незаконная распродажа общедолевого имущества, принадлежащего приобретающим квартиры новоселам. Компания не только продает квартиры участникам долевого строительства, но и технические этажи, площади на лестничных клетках и прочее — сторонним лицам.

▪ Навязывание строительной компанией жильцам собственной управляющей организации. Строительная фирма организовывает в своей структуре УК, которой передает дом в эксплуатацию без согласия собственников жилья. В дальнейшем беспроблемную новостройку в течение многих лет можно «вампирить», лишь собирая деньги за содержание и ремонт жилья, но практически ничего не предоставляя им взамен.

2. Захват «вторички», как правило, сопряжен с следующими сценариями:

▪ Захват объекта управляющей компанией у товарищества собственников жилья. В этом случае обычно ТСЖ ликвидируется, форма управления многоквартирным домом меняется. Получил широкое распространение сразу после ликвидации бывшего института ЖЭУ и появлением управляющих компаний.

▪ Захват объекта одной управляющей компании у другой УК. Развивается одновременно с растущим рынком управляющих компаний.

▪ Захват земли под многоквартирным домом в целях последующего сноса объекта под будущее строительства и отселение жильцов на более выгодных условиях для инвестора стройплощадки.  

IV. Распространенные технологии рейдерства
в жилищной сфере

1. Подкуп отдельных собственников. Обычно подкупаются пьяницы или малоимущие домовладельцы, которые за «шапку сухарей» принимают решения в пользу организации, претендующей управлять многоквартирным домом. Например, после создания ТСЖ ранее обслуживающая объект управляющая компания формирует из этой группы лиц некую «комиссию» по ликвидации товарищества.
В некоторых случаях в подобные «комиссии» незаконно входят жильцы неприватизированных квартир, случается, что в голосованиях «участвуют» недавно умершие собственники («мертвые души»).

2. Захват технических документов на многоквартирный дом. Ранее обслуживающая жилье организация не отдает документы новому подрядчику, работать в подобных условиях крайне сложно.

3. Расклеивание листовок, порочащих организацию-конкурента. «Черный пиар» может использоваться как по отношению самой организации, так и ее руководителей. Например, в прежние годы в ряде многоквартирных домов Ростова, организующих товарищества, появлялись листовки: «Все председатели ТСЖ — воры!» Нередко клевета распространяется не с помощью бумаги, а распущенных слухов («сарафанного радио»).

4. Распространение двойных счет-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг. Организация, желающая захватить дом, разбрасывает свои квитанции с собственными банковскими реквизитами, по которым часть жильцов по ошибке оплачивает «коммуналку». В результате законно обслуживающее объект юрлицо оказывается не в силах рассчитаться за поступающие коммунальные ресурсы. При этом сам рейдер занимается лишь «сбором платежей», не предоставляя каких-либо услуг жильцам.

5. Захват бюджетных компенсаций на оплату жилищно-коммунальных услуг. Обычно осуществляется путем сговора рейдера с чиновниками либо городскими едиными информационно-расчетными центрами (ЕИРЦ или ЕРКЦ), через которые по-прежнему проходят коммунальные платежи многих домов. Предприятие-рейдер имитирует обслуживание объекта и получает бюджетные деньги на компенсацию оплаты услуг жильцов-льготников. Как правило, в дальнейшем эти деньги по назначению не используются.

6. Создание фиктивного ТСЖ. В ряде случаев рейдер не разваливает товарищество собственников жилья, а наоборот, создает фиктивное ТСЖ. С помощью марионеточного председателя фиктивного ТСЖ  рейдеру легко манипулировать домом на вполне «законных» основаниях, например — передать его на обслуживание «нужной» управляющей компании. В прежние годы широко практиковалось строительными фирмами для захвата многоквартирного дома. Председателями таких товариществ зачастую становились родственники директоров строительных фирм, ранее занимающиеся возведением данных объектов. В настоящее время эту технологию успешно перенимают некоторые управляющие компании.

7. Официальное признание дома аварийным жильем. Используется застройщиками в целях захвата земли под многоквартирным домом, также являющейся общедолевым имуществом. Последнее позволяет ему успешно отселять собственников старого фонда и возводить на участке новый объект, поскольку жить в доме, грозящем обвалом, запрещено законом (хотя тысячи россиян годами не могут выбраться из подобных строений).

V. Резюме

По нашим оценкам, в ближайшие годы в сфере ЖКХ продолжится интенсивное развитие рейдерских технологий, чему будут способствовать:

▪ развитие рынка управляющих компаний и конкуренции за право управления многоквартирными домами;

▪ разобщенность собственников жилья ряда многоквартирных домов;

▪ правовая безграмотность многих жильцов, непонимание сути жилищно-коммунальной реформы и сопутствующих процессов;

▪ противоречивость и путаность нормативных документов в сфере ЖКХ;

▪ коррумпированность ряда представителей власти;

▪ потакание муниципальных властей различных городов организации фиктивных ТСЖ вследствие провала требований Фонда содействия реформированию ЖКХ — создать настоящие товарищества в 20% многоквартирных домов к 2011 году.

Согласно аналитическим прогнозам, зародившемуся жилищно-коммунальному рынку предстоит пережить эволюционный процесс и переболеть рейдерством, как ребенку скарлатиной. Однако, на наш взгляд, на сегодняшний день дна этой пропасти пока не видно.

VI. Приложение: интересные факты, косвенно связанные с рейдерством в ЖКХ Ростова

▪ Более 10 судебных заседаний пришлось пройти председателю самого первого ростовского ТСЖ «Восход» (1993 г.) Юрию Бондаренко, чтобы вернуть подвал дома на пр. Соколова, 73, в собственность своего товарищества. Изъять общедолевое имущество — технический этаж, «приватизированный» чиновниками ростовской администрации, удалось лишь в Высшем арбитражном суде РФ.

▪ В начале 90-х расположенный в районе парка им. Горького Ростовский пищевой институт (возле пересечения ул. Пушкинской и пр. Семашко) потерял право… распоряжаться собственной крышей, которая была приватизирована сторонней коммерческой структурой.

▪ В 2005 году по улице Филимоновской, 128, был введен в эксплуатацию дом с… распроданным сторонним лицам мусоропроводом — лестничными клетками, где должны были работать приемники бытовых отходов. В результате жильцы оказались вынужденными захламлять контейнерную площадку соседей, поскольку для аналогичного объекта в их дворе не нашлось места.

▪ Одно из ныне самых молодых ТСЖ Ростова создано в одном из старейших домов мегаполиса по ул. Семашко, 44 (напротив — окна ростовской мэрии). Объекту стукнуло 126 лет, еще в 60-х годах прошлого века общий уровень его износа превышал 50%. Обивающие пороги силовых структур собственники утверждают, что никакого товарищества они не организовывали и организовывать не намерены: квартиры у них коммунальные, с которыми создать ТСЖ практически невозможно. Более того, в одной из секций здания «движется» несущая стена — словом, не сегодня-завтра они рискуют стать собственниками аварийного жилья. Для них более актуально задуматься о переселении, а не товариществе.

Олег ПЕТРУШИН

Читайте также:

• В Ростове — кризис ТСЖ.
• В «Солнечном»  дефицит света и правды.
• ЕРКЦ: посредник или нахлебник?
• Жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).